Landgericht München I Endurteil, 02. Juli 2015 - 8 O 2699/10

I.

Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, den in sämtlichen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage ... München, vorhandenen Mangel des Fehlens einer nutzerunabhängigen Grundlüftung zu beseitigen.

II.

Die Beklagten werden weiter verurteilt, an die Klägerin gesamtverbindlich 2.743,43 Euro zu bezahlen.

III.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

IV.

Die Beklagten tragen gesamtschuldnerisch die Kosten des Rechtsstreits. Die Kosten der Nebenintervention tragen die Nebenintervenienten jeweils selbst.

V.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 170.000,- Euro vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin nimmt die Beklagten gesamtverbindlich auf Mangelbeseitigung an der Wohnungseigentumsanlage ... München, in Anspruch.

Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft bestehend aus den Erwerbern der Wohnungen in der streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage.

Die Beklagte zu 1) errichtete die streitgegenständliche Wohnungseigentumsanlage in den Jahren 2003/2004. Die Beklagten zu 2) und zu 4) sind Gesellschafter der Beklagten zu 1). Die Beklagte zu 3) ist persönlich haftende Gesellschafterin der Beklagten zu 2).

Die Erwerber der Wohnungen nahmen die Wohnanlage Anfang 2005 ab. Eine nutzerunabhängige Grundlüftung war für alle Wohnungen der streitgegenständlichen Wohnanlage weder vorgesehen noch wurde sie ausgeführt.

Die Klägerin ist der Auffassung, das Fehlen der nutzerunabhängigen Grundlüftung stelle einen Mangel des Bauwerks dar. Es verstoße bereits gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik, eine solche Grundlüftung bei dem streitgegenständlichen Bauvorhaben nicht vorzusehen. Zudem sei auch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnungen beeinträchtigt. Die streitgegenständliche Wohnungsanlage sei nämlich in der Außenhülle so dicht ausgeführt, dass der zur Vermeidung von Feuchteschäden notwendige Luftaustausch nur gewährleistet wäre, wenn mindestens alle zwei Stunden gelüftet würde. Eine derartige Beschaffenheit der jeweiligen Wohnungen sei nicht vereinbart.

Die Klägerin trägt vor, ihr seien zur Verfügung ihrer jetzt streitgegenständlichen Ansprüche vorgerichtliche Kosten in Höhe von 4.890,66 Euro angefallen.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagten samtverbindlich zu verurteilen, den in sämtlichen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage ... vorhandenen Mangel, nämlich das Fehlen einer nutzerunabhängigen Grundlüftung, zu beseitigen

2. die Beklagten weiter zu verurteilen, an die Klägerin 4.890,66 Euro zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen

Die Streithelfer ... GmbH, ... schließen sich dem Klageabweisungsantrag der Beklagten an.

Die Beklagten tragen vor, in der streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage komme es zu keinem nennenswerten Tauwasseranfall. Schon daraus lasse sich schließen, dass der geltend gemachte Mangel nicht vorliege.

Die Beklagten sind der Auffassung, das Fehlen einer nutzerunabhängigen Grundlüftung stelle für das streitgegenständliche Bauvorhaben auch unabhängig von der Frage einer Tauwasserbildung keinen Mangel dar. Insbesondere sei eine nutzerunabhängige Grundlüftung zur Zeit der Errichtung des streitgegenständlichen Bauvorhabens in den technischen und rechtlichen Normen nicht gefordert gewesen. Wohngebäude, die in dieser Zeit erbaut worden seien, seien überwiegend ohne eine Grundlüftung errichtet worden. Eine nutzerunabhängige Grundlüftung habe in dieser Zeit also nicht zu den beachtlichen allgemein anerkannten Regeln der Technik gezählt. Unter üblichen Nutzungsbedingungen sei außerdem die Gebrauchstauglichkeit der streitgegenständlichen Wohnanlage gegeben.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien und Beteiligten in tatsächlicher Hinsicht und den dabei geäußerten Rechtsauffassungen wird auf die eingereichten Schriftsätze und die vorgelegten Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 15. September 2010 (Blatt 66/69 der Akten), ergänzt durch Beschluss vom 22. Oktober 2010 (Blatt 76/78 der Akten) durch Einholen eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und gemäß Beschluss vom 23. Februar 2015 (Blatt 262/264 der Akten) durch Anhörung des Sachverständigen. Hinsichtlich der Ergebnisse der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des vom Gericht bestellten Sachverständigen Dipl. Ing. S. vom 25. November 2014 (Blatt 140/238 der Akten) mit dem darin enthaltenen Prüfbericht des Beirats ... vom 5. Dezember 2013 und die Sitzungsniederschrift vom 22. April 2015 (Blatt 268/273 der Akten) verwiesen.

Die zulässige Klage ist begründet.

A.

Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gemäß § 634 Nr. 1, 635 BGB.

I.

Die von der Beklagten zu 1) errichtete Wohnanlage ist mangelhaft im Sinne des § 633 Abs. 2 BGB, weil trotz der geplant extrem dichten Außenhülle des Bauwerks keine nutzerunabhängige Grundlüftung der einzelnen Wohnungen gewährleistet ist.

1.

Die Kammer ist auf Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen ... davon überzeugt, dass es in technischer Sicht fehlerhaft war, bei dem vorliegenden Bauvorhaben keine nutzerunabhängige Grundlüftung vorzusehen. Die von Beklagtenseite gegen die gutachterlichen Ausführungen vorgebrachten Argumente erschüttern die diesbezügliche Aussage des Sachverständigen nicht.

a)

Das streitgegenständliche Objekt dient Wohnzwecken. Dafür muss nach den technisch überzeugenden Erläuterungen des Sachverständigen ... aus hygienischen und bautechnischen Gründen eine Mindestluftwechselrate in Hohe von 0,5h-1 sichergestellt sein.

Für einen geregelten Feuchtigkeitsabbau im Wohnraum ist ein Mindestmaß an (regelmäßigem) Luftaustausch notwendig. Wird dieses unterschritten führt dies technisch zwingend zu verringertem Feuchtigkeitsabbau. Soweit die Wohnraumluft dann keine weitere Feuchtigkeit mehr aufnehmen kann, muss diese im Wohnraum ausfallen. Neben dem Ausfall von (Tau)Wasser, welches durch die Nutzer der Wohnung beseitigt werden muss, steigt bei dauerhaft erhöhter Luftfeuchtigkeit im Wohnraum auch die Gefahr der Schimmelbildung. Ein solcher Zustand entspricht nach Überzeugung der Kammer nicht einem technisch fehlerfreien Wohnobjekt.

Nach den technisch überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen ... wird eine in diesem Sinn zu hohe Luftfeuchtigkeit im Wohnraum vermieden, wenn eine Mindestluftwechselrate von 0,5 h-1 sichergestellt ist.

b)

Die technisch notwendige Mindestluftwechselrate muss nach den überzeugenden technischen Ausführungen des Sachverständigen ... durch die Konstruktion des Baus sichergestellt sein.

Der erforderliche Mindestluftaustausch kann nur dann technisch sicher gewährleistet werden, wenn der Luftwechsel unabhängig von nicht planbarem Nutzerverhalten und nicht gewollten „Zufallslüftungen“ (welche auf nicht vorgesehene Undichtigkeiten zurückzuführen wäre) erreicht wird. Dementsprechend muss eine fehlerfrei konzipierte Wohnung unter technischen Aspekten dergestalt konstruiert sein, dass die Mindestlüftung auch dann erreicht wird, wenn die Gebäudehülle wie geplant keine Undichtigkeiten aufweist und der Nutzer sein Lüftungsverhalten nur an seinen individuellen Wünschen ausrichtet.

c)

Die streitgegenständliche Wohnanlage weist die konstruktiven Elemente nicht auf, die für die technisch notwendige Mindestluftwechselrate von 0,5 h-1 erforderlich sind.

Auf Grundlage der technischen Feststellungen des Sachverständigen ... und des von ihm beigezogenen Beirats ... ist die Kammer davon überzeugt, dass die streitgegenständlichen Wohnungen konstruktiv nicht auf die technisch erforderliche Luftwechselzahl von 0,5 eingerichtet sind.

Die Messungen des Beirats ... haben zwar eine Luftwechselrate oberhalb der Mindestluftwechselzahl von 0,5 ergeben. Der erforderliche Luftstrom wurde allerdings nach den technischen Feststellungen des Beirats ... allen Dingen dadurch erreicht, dass Undichtigkeiten den Luftstrom zuließen. Größtenteils waren Fenster nachträglich in ihrer Dichtigkeit reduziert worden, indem Dichtungszapfen entfernt worden waren. Diese Maßnahmen führen zu einem Luftaustausch im Rahmen der vom Sachverständigen so bezeichneten „Zufallslüftung“. Sie führen aber nicht dazu, dass die Lüftung über konstruktive Elemente gewährleistet wird. Nach den gut nachvollziehbaren technischen Ausführungen Sachverständigen ... liegt die Luftwechselrate des streitgegenständlichen Objekts deutlich unterhalb des Mindestmaßes von 0,5 h-1, wenn der durch die festgestellten Undichtigkeiten erzeugte Luftwechsel herausgerechnet wird. Die technisch erforderliche Mindestluftwechselrate von 0,5 h-1 ist damit konstruktiv nicht sichergestellt.

d)

Es entsprach zum Bauzeitpunkt des streitgegenständlichen Objekts auch den allgemein anerkannten Regeln der Technik, für Wohnraum die technisch erforderliche Mindestluftwechselrate konstruktiv sicherzustellen.

Der Sachverständige ... hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 25. November 2014 überzeugend ausgeführt, dass das Erfordernis eines Luftwechsels für Wohnraum bereits seit dem Jahr 1858 (Max von Pettenkofer, „Über den Luftwechsel in Wohngebäuden“, München 1858) thematisiert und seit dieser Zeit wissenschaftlich bearbeitet wurde. In der technischen DIN-Norm 4108 findet sich dementsprechend z. B. bereits in der Fassung von August 1969 unter 4.2.1 die Anmerkung, bei besonders dicht schließenden Fenstern sei „es zweckmäßig, für Lüftungsmöglichkeit durch Lüftungsklappen oä“ zu sorgen. Fortgesetzt wird dieser Hinweis auch in den Folgefassungen der DIN 4108. Alle vom Sachverständigen zitierten wissenschaftlichen Befassungen mit diesem Thema betonen das Erfordernis eines Mindestluftaustausches für Wohnräume. Die Kammer hat keine Anhaltspunkte dafür, dass sich dieser technische Kenntnisstand zum Bauzeitpunkt durch neue Erkenntnisse überholt hätte. Auch die Beklagte hat nicht vorgetragen, es gäbe eine diesbezügliche Fortschreibung, wonach aus technischen Gründen ein Luftaustausch in Wohnräumen ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr als erforderlich betrachtet worden sein soll.

Für die Frage, ob das Vorsehen einer Mindestluftwechselrate zum Bauzeitpunkt den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprach, ist es dabei unerheblich, ob andere Bauvorhaben zu diesem Zeitpunkt ebenfalls ohne Grundlüftung errichtet wurden. Entscheidend ist, ob sich das Erfordernis einer Mindestlüftung von Wohnräumen bei Fachleuten als theoretisch richtig erwiesen und sich dieses Wissen in der Baupraxis bewährt hatte. Dies ist nach dem oben Dargelegten sei Jahrzehnten der Fall.

e)

Auch die den Wärmeschutz betreffenden Anordnungen der auf das streitgegenständliche Objekt anwendbaren Wärmeschutzverordnung (in der Fassung vom 16. August 1994) führen nicht dazu, dass das Fehlen eines an sich erforderlichen Mindestluftaustausches als technisch fehlerfrei anzusehen ist.

Es trifft zwar zu, dass die Wärmeschutzverordnung in der Fassung vom 16. August 1994 keine Regelungen dazu enthält, dass für Wohnräume trotz Wärmedämmung ein Mindestluftaustausch vorzusehen ist. Auch ist die Zielsetzung eines möglichst geringen Wärmeverlusts zu derjenigen eines geregelten Feuchtigkeitsabbaus gegenläufig. Denn nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl. Ing. S. wird im Sinne eines möglichst geringen Wärmeverlusts ein möglichst geringer Luftaustausch zwischen Innen- und Außenraum angestrebt. Durch diesen technischen Ansatz zur Bewältigung der erwünschten Wärmedämmung werden jedoch die Anforderungen an ein gesundes Raumklima und den Feuchtigkeitsabbau aus bautechnischen Gründen nicht vermindert. Eine mindestens zu erreichende Luftwechselrate bleibt aus diesen Gründen weiterhin erforderlich. Die insoweit bestehende Gegenläufigkeit der technischen Ziele führt gerade nicht dazu, dass wegen der einen Zielsetzung die jeweils andere komplett vernachlässigt werden kann. Die Zielsetzungen sind vielmehr durch planerische Leistungen so in Einklang zu bringen, dass beide zumindest im Hinblick auf die jeweiligen Mindestanforderungen erreicht werden. Es ist gerade die Aufgabe des Planenden, die Besonderheiten der jeweiligen Wohnung (Lage, Ausrichtung, Lüftungsmöglichkeiten) zu erkennen und dafür - unter Beibehaltung der Anforderungen an den Wärmeschutz - geeignete Maßnahmen zur Sicherung einer dennoch geregelten Grundlüftung (z. B. Spalt- oder Innenraumlüfter) vorzusehen. Keinesfalls ordnet die Wärmeschutzverordnung (Stand 16. August 1994) an, zugunsten der Anforderungen an den Wärmeschutz alle anderen für ein gesundes Wohnklima notwendigen Aspekte zu vernachlässigen und diese Planungsaufgabe zu unterlassen. Sie gibt nur technische Mindestanforderungen für den Wärmeschutz vor, trifft aber keine Regelungen dazu, wie andere technischen Anforderungen an gesunden und bautechnisch stabilen Wohnraum gelöst werden müssen.

Die der Wärmeschutzverordnung (Stand 16. August 1994) nachfolgende ENEV 2002 hat diese planerische Aufgabe in § 5 Abs. 2 ausdrücklich formuliert. Aus dem Fehlen einer entsprechenden Regelung in der Wärmeschutzverordnung (Stand 16. August 1994) kann jedoch nicht gefolgert werden, dass diese Aufgabe vor Geltung der ENEV 2002 nicht bestanden hätte. Das Erfordernis ergab sich technisch zwingend aus den nicht nur aus der Wärmeschutzverordnung (Stand 16. August 1994) zu entnehmenden allgemein anerkannten Regeln zum Bau von Wohnraum. Hierzu hat der Sachverständige ... überzeugend dargelegt, dass das Erfordernis einer Mindestluftwechselrate seit Jahrzehnten zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik gehörte (s.o.). Spätestens seit den 1980er Jahren sei außerdem bekannt und allgemein anerkannt gewesen, dass mit zunehmender Dichtigkeit der Gebäudeaußenhüllen gesonderte Maßnahmen zur Sicherstellung des Mindestluftaustausches ergriffen werden müssen.

2.

Die seitens des Sachverständigen festgestellte technische Fehlerhaftigkeit des streitgegenständlichen Bauvorhabens führt unter rechtlichen Gesichtspunkten dazu, dass eine mangelhaften Ausführung des Bauwerks vorliegt.

Das vorliegende Bauvorhaben entspricht hinsichtlich der erforderlichen nutzerunabhängigen Grundlüftung nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik (s.o. 1.). Die streitgegenständlichen Wohnungen sind darüber hinaus wegen dieses Fehlers auch nur eingeschränkt gebrauchstauglich. Der für ein gesundes Raumklima und zum Erhalt der Bausubstanz notwendige Luftaustausch kann unter durchschnittlichen Lebensumständen nicht durch entsprechendes Nutzerverhalten „aufgefangen“ werden. Der Sachverständige ... hat dazu nachvollziehbar errechnet, dass dazu 7-10 Mal pro Tag gelüftet werden müsste. Dies ist z. B. bei einer üblichen Erwerbstätigkeit der Nutzer nicht zu gewährleisten. Ein derartiger Lüftungsaufwand wäre den Erwerbern auch nicht ohne gesonderte Belehrung darüber zuzumuten.

II.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1), die die streitgegenständliche Wohnanlage als Bauträger errichtet hat, unproblematisch den Anspruch auf Mangelbeseitigung gemäß § 634 Nr. 1, 635 BGB.

Die Beklagten zu 2) und zu 4) haften der Klägerin als Gesellschafter der Beklagten zu 1) gesamtschuldnerisch neben dieser analog § 128 HGB.

Die Beklagte zu 3) haftet der Klägerin als Komplementär der Beklagten zu 2) gesamtschuldnerisch neben dieser gemäß § 162 Abs. 1 und II i. V. m. § 128 HGB.

B. Nebenforderungen

I.

Die Klägerin hat dem Grunde nach Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB. Die Beklagten haben eine Beseitigung des streitgegenständlichen Mangels verweigert, obwohl die Klägerin darauf Anspruch hat (s.o. A.). Die der Klägerin zur Durchsetzung ihrer Ansprüche angefallenen Kosten, sind ihr im Umfang der Gebührensätze des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG) zu ersetzen.

Der Höhe nach besteht der Anspruch in Höhe von 2.743,43 Euro.

Die Kammer legt der Berechnung des Anspruchs den festgesetzten Streitwert in Höhe von 150.000,- Euro zugrunde. Eine Geschäftsgebühr gemäß Anlage 2 (zu § 13 Absatz 1 Satz 3) RVG beträgt für diesen Streitwert 1.758,- Euro.

Die Klägerin hat Anspruch auf Erstattung einer 1,3 Geschäftsgebühr gemäß Ziffer 2300 der Anlage 1 (zu § 2 Abs. 2) Vergütungsverzeichnis RVG in Höhe von 2.285,40 Euro (= 1,3 × 1.758,- Euro), einer Auslagenpauschale gemäß Ziffer 7002 Anlage 1 (zu § 2 Abs. 2) Vergütungsverzeichnis RVG in Höhe von 20,- Euro sowie die anfallende Umsatzsteuer gemäß Ziffer 7008 Anlage 1 (zu § 2 Abs. 2) Vergütungsverzeichnis RVG in Höhe von 438,03 Euro (= 19% auf 2.305,40 Euro). In Summe ergibt dies einen Anspruch in Höhe von 2.743,43 Euro.

II.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1, § 101 ZPO.

III.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Die Kammer hält eine Sicherheit in Höhe von 170.000,- Euro auf Grundlage der Angaben des vom Gericht bestellten Sachverständigen zu den möglichen Nachbesserungskosten, den weiteren aus dem Urteil vollstreckbaren Ansprüchen und unter Berücksichtigung möglicher zu vermeidender Vollstreckungsschäden (soweit diese erstattungsfähig sind gemäß § 717 Abs. 2 ZPO) für erforderlich und angemessen.