In dem Ausgangsverfahren hat der Kläger den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Anspruch genommen. Der Räumungsanspruch stützt sich auf die mit Anwaltschreiben erklärte fristlose Kündigung vom 2.7.2003. Die Kündigung ist mit Zahlungsverzug begründet. Zur Begründung der Kündigung ist in dem Kündigungsschreiben folgendes ausgeführt:

"Von Beginn des Mietverhältnisses an sind Sie mit den Mietzahlungen in Verzug geraten.

So wurden Sie mit Schreiben vom 15.11.2002 hinsichtlich eines Rückstandsbetrags in Höhe von 1.539,90 Euro unter Fristsetzung angemahnt. Mit Schreiben vom 27.1.2003 erfolgte die Anmahnung hinsichtlich eines Mietrückstandes in Höhe von 1.026,60 Euro wie auch die Mahnung hinsichtlich des gleichen Mietrückstandes mit Schreiben vom 17.4.2003.

Da Sie bereits vielfach nicht unerheblich in Mietrückstand waren und jeweils unregelmäßig den Mietzins entrichtet haben, war das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 b BGB fristlos zu kündigen".

In der Folgezeit hat der Kläger Räumungsklage erhoben. Diese wurde dem Beklagten am 21.8.2003 zugestellt. Mit Schriftsatz vom 4.9.2003 hat der Kläger mitgeteilt, dass der Beklagte am 29.8.2003 die Schlüssel zur geräumten Wohnung übergeben habe.

Der Beklagte hat eingewandt, dass er die Wohnung nie bezogen habe. Der Kläger habe die Wohnung bereits längere Zeit vor der Klagerhebung wieder in Besitz genommen und das Schloss zur Wohnungseingangstür ausgewechselt.

Die Parteien haben den Räumungsanspruch sodann in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Kosten dem Beklagten auferlegt. Gegen diese Entscheidung hat der Beklagte sofortige Beschwerde eingelegt. Er beantragt, die Verfahrenskosten dem Kläger aufzuerlegen.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig und begründet


1.		Das Amtsgericht hat ausgeführt: Durch die Kündigung des Klägers sei das Mietverhältnis beendet worden. Der Beklagte habe zwar behauptet, dass er bereits vor Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs erfüllt habe. Der Kläger habe dies bestritten. Beide Parteien hätten ihren Tatsachenvortrag unter Beweis gestellt. Gegen den Vortrag des Beklagten spreche, dass dieser trotz der behaupteten Vorenthaltung noch Miete an den Kläger gezahlt habe. Ein solches Verhalten widerspreche der Lebenserfahrung.


2.		Die Beschwerde wiederholt den erstinstanzlichen Vortrag, wonach er die Wohnung nie bezogen habe. Deshalb habe er zunächst auch nicht bemerkt, dass der Kläger das Schloss ausgetauscht habe.


a)		Auf den wechselseitigen Vortrag der Parteien kommt es nicht an. Die Kündigung vom 2.7.2003 genügt nicht den Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB. Nach dieser Vorschrift ist die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nur wirksam, wenn der zur Kündigung führende Grund in dem Kündigungsschreiben angegeben ist. Diese Vorschrift gilt auch für Kündigungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht 8. Auflage § 569 BGB Rdn. 69). Dabei ist streitig, welche Anforderungen an den Umfang der Begründung zu stellen sind. Nach einer Ansicht soll es genügen, wenn der Mieter erkennen kann, dass der Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigt (so z. B. LG Berlin WuM 2003, 628). Nach anderer Ansicht muss in dem Kündigungsschreiben angegeben werden, mit welchen Beträgen sich der Mieter im Rückstand befindet (AG Dortmund NZM 2003, 596; Gellwitzki WuM 2003, 612, 613 m. w. Nachw.). Der BGH hat die Rechtsfrage nunmehr in dem Beschluss vom 22.12.2003 (Az: VIII ZB 94/03) dahingehend entschieden, dass es für die formelle Wirksamkeit der Kündigung ausreicht, "wenn der Vermieter in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert."

In dem Kündigungsschreiben vom 2.7.2003 werden zwar Rückstände zum 15.11.2002, vom 27.1.2003 und vom 17.4.2002 mitgeteilt. Der Rückstand zum 2.7.2003 ist dem Kündigungsschreiben aber nicht zu entnehmen. Deshalb bleibt unklar, mit welchem Betrag der Beklagte zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung rückständig gewesen ist. Eine solche Kündigung genügt den Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB nicht.


b)		Der Kläger hat vorgetragen, er habe dem Kündigungsschreiben einen Kontoauszug beigefügt, "aus dem für den Beklagten leicht ersichtlich war welche Zahlungen er monatlich zu leisten hatte und welche Zahlungen er tatsächlich geleistet hat". Aus dem Kontoauszug sei ersichtlich, dass der Rückstand zum Zeitpunkt der Kündigung 1.540,80 Euro betragen habe. Der Beklagte hat diesen Vortrag bestritten.

Auf das wechselseitige Vorbringen kommt es nicht an. Nach § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung der Schriftform. Wird der Kündigungserklärung ein Kontoauszug als Anlage beigefügt, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Kündigungserklärung fest mit der Anlage verbunden ist. Fehlt es an einer festen Verbindung und ist lediglich die Kündigungserklärung vom Kündigenden unterzeichnet, so muss der Kündigende nach den Grundsätzen der sog. "Auflockerungsrechtsprechung" (vgl. BGHZ 136, 357) in der Kündigungserklärung auf die Anlage Bezug nehmen. Wird die Anlage – wie hier – lediglich beigefügt und enthält die Kündigungserklärung für sich allein keine ausreichende Begründung und wird dort auch nicht auf die Anlage Bezug genommen, so ist die Kündigung insgesamt unwirksam.


c)		Der Umstand, dass der Beklagte die Kündigung "anerkannt" hat, spielt vorliegend keine Rolle, weil das Schriftformerfordernis nicht zur Disposition der Parteien steht.

III.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 3,91 ZPO

ra.de-Urteilsbesprechung zu Landgericht Mannheim Beschluss, 23. Feb. 2004 - 4 T 289/03

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Referenzen - Gesetze

Landgericht Mannheim Beschluss, 23. Feb. 2004 - 4 T 289/03 zitiert 5 §§.

BGB

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. (2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

Referenzen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1.: Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.: Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.: Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.

dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2.

der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

3.

der Mieter

a): für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b): in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.: eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.: die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.: der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1.: Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.: Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.: Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 568 Form und Inhalt der Kündigung

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.

(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.