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| | Der Beteiligte Ziff. 1 ist Alleineigentümer der beiden im Rubrum bezeichneten Grundstücke, zu deren Lasten er durch zwei öffentlich beglaubigte Urkunden vom 05.11.2009 die Eintragung von jeweils zwei beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten – je eine zu seinen Gunsten und eine zugunsten der ...-Bank – zum Betrieb einer Photovoltaikanlage bestellte. Dabei wurden die beiden Dienstbarkeiten zu seinen Gunsten dadurch auflösend bedingt, dass sie erlöschen sollen, sobald die ...-Bank in das zwischen Eigentümer und Betreiber bestehende Vertragsverhältnis über die Nutzung des jeweiligen Grundstücks zum Betrieb einer Stromerzeugungsanlage eintritt, und spiegelbildlich dazu die beiden Dienstbarkeiten zu Gunsten der ...-Bank dadurch aufschiebend bedingt, dass dasselbe Ereignis eintritt. |
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| | Alle Eintragungseinträge gingen zur selben Zeit beim Grundbuchamt ein, das die vier Dienstbarkeiten am 29.11.2009 in das Grundbuch eintrug. |
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| | Der Beteiligte Ziff. 1 hatte den belasteten Grundbesitz im Jahr 2005 von seinem Vater zum Kaufpreis von 150.000,00 EUR erworben. Als Geschäftswert legte das Grundbuchamt dem Vollzug der Auflassung 162.771,00 EUR zugrunde. |
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| | Nach den Ermittlungen des Grundbuchamts ist keine Nutzungsentschädigung zwischen dem Beteiligten Ziff. 1 und der ...-Bank für die zu ihren Gunsten bestellten Dienstbarkeiten vereinbart worden. Die monatliche Vergütung, welche der Beteiligte Ziff. 1 für die Einspeisung des von ihm erzeugten Stroms in das Netz des örtlichen Energieversorgungsunternehmen erhält, beträgt laut einem Aktenvermerk des Grundbuchamts vom 09.12.2009 jeweils für die Dauer von 20 Jahren für das Blatt 1085 bezeichnete Grundstück 943,00 EUR und für das in Blatt 1410 gebuchte Grundstück 2.250,00 EUR. |
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| | Mit zwei Kostenansätzen vom 29.12.2009 stellte das Grundbuchamt dem Beteiligten Ziff. 1 für die Eintragung der Dienstbarkeiten in Blatt 1085 zwei ganze Gebühren aus einem Geschäftswert von 262.320,00 EUR (= 802,00 EUR) und für die Eintragung der Dienstbarkeiten in Blatt 1410 ebenfalls zwei ganze Gebühren aus einem Geschäftswert von 540.000,00 EUR (= 1.734,00 EUR) in Rechnung. Hiergegen richtete sich die Erinnerung des Beteiligten Ziff. 1 vom 12.01.2010, in deren Rahmen er darum bat, die Kosten auf „ein normales Maß“ zu reduzieren, da „laut Aussagen von Sachbearbeitern von anderen Grundbuchämter […] hier maximal ein Höchstbetrag von 130,00 EUR in Ansatz“ zu bringen sei. |
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| | Mit Verfügung vom 21.01.2010 half das Grundbuchamt der Erinnerung nicht ab und legte die Akten dem Amtsgericht zur Entscheidung vor. |
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| | Hierauf führte die Beteiligte Ziff. 2 im Rahmen ihrer Stellungnahme vom 28.01.2010 aus, dass für die Dienstbarkeiten zu Gunsten der Beteiligten Ziff. 1 einerseits und für die Dienstbarkeiten zu Gunsten der ...-Bank anderseits jeweils nur eine Gebühr gemäß den §§ 62 Abs. 1, 63 Abs. 2 KostO zu erheben sei. Der für die Gebührenberechnung maßgebliche Geschäftswert richte sich grundsätzlich nicht nach der vereinbarten Einspeisevergütung, sondern nach dem üblichen Pachtzins gemäß § 24 KostO. Eine Ausnahme sei nur dann zu machen, wenn die Dienstbarkeit einer finanzierenden Bank zur Sicherung eines Darlehens bestellt werde, das dem Anlagenbetreiber zum Zweck der Anlagenerrichtung gewährt wurde. In diesen Fällen richte sich der Geschäftswert nach der vereinbarten Einspeisevergütung. Nach dieser Maßgabe betrage der Geschäftswert für die Dienstbarkeiten zu Gunsten des Beteiligten Ziff. 1 117.195,12 EUR, während der Geschäftswert für die Dienstbarkeiten zu Gunsten der ...-Bank 766.320,00 EUR betrage. Die Gebühren für die Dienstbarkeiten zu Gunsten des Beteiligten Ziff. 1 würden danach 237,00 EUR betragen, während für die Eintragung der Dienstbarkeiten zu Gunsten der ...-Bank ein Betrag von 1.212,00 EUR zu erheben sei. |
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| | Mit Beschluss vom 18.05.2010 ordnete das Amtsgericht an, dass eine Neuberechnung der Kosten zu erfolgen habe, wobei die Gebühren für die Dienstbarkeiten zugunsten des Beteiligten Ziff. 1 und der ...-Bank jeweils aus einem Geschäftswert von 117.195,12 EUR zu berechnen seien, weil die Grundsätze, die für die Gebührenberechnung bezüglich der Dienstbarkeiten zu Gunsten des Beteiligten Ziff. 1 auch für die Eintragung der Dienstbarkeiten zu Gunsten der ...-Bank zu gelten hätten. |
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| | Hiergegen erhob die Beteiligte Ziff. 2 unter Wiederholung ihres bisherigen Vorbringens mit Schreiben vom 07.06.2010 Beschwerde, der das Amtsgericht mit Beschluss vom 10.06.2010 nicht abhalf und die Akten der Kammer zur Entscheidung vorlegte. |
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| | Mit Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom 06.07.2010 legte auch der Beteiligte Ziff. 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Beschwerde ein, wobei er mit Schriftsatz vom 20.07.2010 ausführte, dass das Grundstück „...-Str. ...“ neben seiner Verwendung im Rahmen der Dienstbarkeiten noch als Parkplatz diene und das Grundstück „...Str. ...“ als Betriebsgelände für die Firma der Ehefrau des Beteiligten Ziff. 1 genutzt werde. Darüber hinaus bestehe zwischen den Dienstbarkeiten zu Gunsten der ...-Bank und dem zwischen dem Beteiligten Ziff. 1 sowie der ...-Bank geschlossenen Darlehensvertrag kein Zusammenhang im Sinne einer Kreditsicherheit. |
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| | Mit schriftlicher Stellungnahme vom 29.07.2010 führte die Beteiligte Ziff. 2 daraufhin aus, dass sich der Geschäftswert für die Dienstbarkeiten sowohl zugunsten des Beteiligten Ziff. 1 als auch zu Gunsten der ...-Bank nach dem üblichen Pachtzins berechne. Bei dem Recht zu Gunsten der Bank sei jedoch im Rahmen der Berechnung nicht von dem Lebensalter des Beteiligten Ziff. 1, sondern von der Mindestlaufzeit des schuldrechtlichen Vertrags mit dem örtlichen Energieversorgungsunternehmen von 20 Jahren auszugehen. Dementsprechend ergebe sich für die Dienstbarkeiten zu Gunsten des Beteiligten Ziff. 1 eine Gebühr von 237,00 EUR, während sich für die Dienstbarkeiten zu Gunsten der ...-Bank ein Betrag von 267,00 EUR ergebe. Die darüber hinausgehende Beschwerde wurde zurückgenommen. |
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| | Die Beschwerde der Beteiligten Ziff. 2 ist zulässig, aber nicht begründet, während die Beschwerde der Beteiligten Ziff. 1 zulässig und teilweise begründet ist. |
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| | 1. Beide Beschwerden sind zulässig. |
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| | Der Wert des Beschwerdegegenstandes überschreitet in beiden Fällen die Mindestgrenze gemäß § 14 Abs. 3 Satz 1 KostO. Ob die erforderliche Beschwerdesumme erreicht wird, beurteilt sich analog § 4 Abs. 1 ZPO grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Rechtsmitteleinlegung. |
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| | Die Beteiligte Ziff. 2 machte im Rahmen ihrer Beschwerde ursprünglich geltend, dass für die Eintragung der Dienstbarkeiten zu Gunsten der ...-Bank 1.212,00 EUR statt 237,00 EUR zu erheben seien. Die spätere Teilrücknahme mit dem Ziel, insoweit eine Gebührenfestsetzung von nur noch 267,00 EUR zu erreichen, führt zwar zum Unterschreiten der Wertgrenze; sie macht aber das ursprünglich in zulässiger Weise eingelegte Rechtsmittel nicht mehr nachträglich unzulässig (Vgl. zum parallel gelagerten Fall der Wertberufung im Zivilverfahren: Zöller/Heßler, ZPO, 28. Auflage, § 511 Rn. 14 m.w.N.). Der Gegenstand der Beschwerde des Beteiligten Ziff. 1 ist mangels ausdrücklicher Beschwerdeanträge im Wege der Auslegung zu ermitteln. Im Hinblick auf seine Erinnerung strebt der Beteiligte Ziff. 1 wohl die Ermäßigung der ihm in Rechnung gestellten Gesamtkosten auf einen Betrag von 130,00 EUR an. Damit überschreitet sein Rechtsmittel den maßgeblichen Schwellenwert deutlich. |
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| | 2. Die Beschwerde des Beteiligten Ziff. 2 hat keinen Erfolg, während das Rechtsmittel des Beteiligten Ziff. 1 zumindest teilweise zur Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung führt. |
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| | a) Das Amtsgericht geht fehl, wenn es für die Eintragung der Dienstbarkeiten zu Gunsten des Beteiligten Ziff. 1 einerseits und zu Gunsten der ...-Bank andererseits vom Anfall identischer Gebühren in gleicher Höhe ausgeht. |
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| | Wie die Beteiligte Ziff. 2 zu Recht ausführt, wird für die Eintragung der Rechte für den Beteiligten Ziff. 1 einerseits und für die ...-Bank andererseits gemäß den §§ 63 Abs. 2 S. 1 und 2, 62 KostO jeweils eine volle Gebühr erhoben. Beiden Gebühren errechnen sich jedoch nicht aus demselben Geschäftswert, dessen Bestimmung sich nach § 24 KostO richtet. |
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| | Danach ist der objektive Wert, den die Dienstbarkeiten für den Berechtigten als Anlagenbetreiber haben, maßgebend (vgl. hierzu: OLG München , MittBayNot 2008, 320; OLG Brandenburg , MittBayNot 2005, 247). Die Wertminderung der belasteten Grundstücke ist insoweit irrelevant (vgl. hierzu OLG Brandenburg , a.a.O. m.w.N.). |
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| | Der objektive Wert der Rechte in diesem Sinne entspricht dem Nutzungsentgelt, das der Anlagenbetreiber an den Grundstückseigentümer zu zahlen hat, nicht dagegen nach der Einspeisevergütung oder gar nach dem zu ermittelnden Reingewinn des Betreibers (vgl. hierzu vorstehend zitierte Entscheidungen des OLG München und des OLG Brandenburg , jeweils a.a.O.). Dabei ist kein Unterschied danach zu machen, ob die Dienstbarkeiten für den ersten Betreiber oder aber zur Absicherung der finanzierenden Bank zu deren Gunsten bestellt werden, da sie auch dem Kreditgeber ein volles eigenes Nutzungsrecht gewähren, der dessen Ausübung beliebig Dritten überlassen kann. |
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| | Da im vorliegenden Fall zwischen dem Berechtigten und dem Eigentümer kein Entgelt für die Nutzung der Dienstbarkeiten vereinbart wurde, ist grundsätzlich das übliche Entgelt maßgeblich. Da auch ein solches im vorliegenden Fall nicht ermittelbar ist, bestimmt sich der einjährige Wert der Nutzungen gemäß § 24 Abs. 4 KostO nach einem Prozentsatz des Werts des dienenden Grundstücks. Dieser beträgt nach Maßgabe der genannten Vorschrift regelmäßig 4 Prozent; vorliegend ist hiervon jedoch ein deutlicher Abschlag vorzunehmen, da die Photovoltaik-Dienstbarkeiten nicht alle denkbaren Nutzungen der betroffenen Grundstücke umfassen (Vgl. zum entsprechenden Abschlag bei beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten: Rohs/Wedewer, Kostenordnung, Stand: November 2009, § 24 Rn. 16). In Anbetracht der Tatsache, dass es sich im vorliegenden Fall um teilweise bebaute Grundstücke in einem Gewerbegebiet handelt, auf denen neben der photovoltaischen Nutzung der parallele Betrieb eines anderweitigen Gewerbes stattfindet, erscheint es angemessen, lediglich die Hälfte des Regelwerts, der sich wie folgt berechnet, anzunehmen: |
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| | Einjähriger Wert der Nutzung = 162.711,00 EUR x 4% x ½ = 3.255,42 EUR |
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| | Unter Zugrundelegung dieses Werts ist die Gebührenberechnung für die verschiedenen Dienstbarkeiten wie folgt vorzunehmen: |
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| | aa) Bezüglich der Dienstbarkeiten zu Gunsten des Beteiligten Ziff. 1 ist der vorgenannte Wert mit dem sich an dem Lebensalter des Beteiligten Ziff. 1 im Zeitpunkt der Bestellung des Rechts orientierenden Faktor gemäß § 24 Abs. 2 KostO zu multiplizieren. Da der Beteiligte Ziff. 1 im Zeitpunkt der Bestellung 42 Jahre alt war, ergibt sich der Wert aus folgender Berechnung: |
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| | 3.255,42 EUR x 18 = 58.597,56 EUR. |
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| | Da die Grunddienstbarkeiten zu Gunsten des Beteiligten Ziff. 1 auflösend bedingt sind, ist von diesem Wert gemäß § 24 Abs. 6 Satz 3 KostO ein Abschlag vorzunehmen, den die Kammer auf 10% schätzt. Der Geschäftswert für die Eintragung der Dienstbarkeiten zu Gunsten des Beteiligten Ziff. 1 beträgt dementsprechend 52.737,80 EUR. Hieraus ergibt sich eine Eintragungsgebühr in Höhe von 147,00 EUR. |
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| | bb) Bezüglich der Dienstbarkeiten zu Gunsten der ...-Bank ist von einem abweichenden Multiplikator auszugehen, da diese Rechte weder durch die Lebensdauer des Beteiligten Ziff. 1 noch in sonstiger Weise befristet wurden. Insoweit spielt auch eine etwaige Befristung des Schuldverhältnisses zwischen der ...-Bank und dem Beteiligten Ziff. 1 keine Rolle, da dieses nach dem Trennungs- und Abstraktionsprinzip die zeitliche Geltung der Dienstbarkeit nicht berührt. Vielmehr handelt es sich um ein Recht von unbeschränkter Dauer, dessen Wert sich nach Maßgabe von § 24 Abs. 1 b KostO wie folgt bestimmt: |
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| | 3.255,42 EUR x 25 = 81.385,50 EUR |
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| | Weil das entsprechende Recht der ...-Bank aufschiebend bedingt ist, ist auch in diesem Fall ein Wertabschlag gemäß § 24 Abs. 6 S. 3 KostO vorzunehmen, den die Kammer im vorliegenden Fall auf 50% schätzt (in Anlehnung an die bereits zitierte Entscheidung desOLG München , a.a.O.). Dementsprechend ergibt sich für die Eintragung der Dienstbarkeiten zu Gunsten der ...-Bank ein Geschäftswert von 40.692,75 EUR . Hieraus errechnet sich eine anzusetzende volle Gebühr von 114,00 EUR. |
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| | b) Bezüglich der übrigen Positionen in beiden Kostenansätzen hat das Amtsgericht – wenn auch stillschweigend – der Erinnerung des Beteiligten Ziff. 1 zu Recht nicht stattgegeben. Die Berechnung der angefallenen Gebühren für die Erteilung der Grundbuchauszüge nach Eintragung der Dienstbarkeiten und die Eintragung der Rangrücktritte der bereits zuvor eingetragenen Grundpfandrechte durch das Grundbuchamt ist nicht zu beanstanden. Der Beteiligte Ziff. 1 trägt auch insoweit in rechtlicher Hinsicht nichts vor, was der Richtigkeit dieser Berechnung entgegen stehen würde. |
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| | 3. Der Kostenansatz des Grundbuchamts war damit ausschließlich bezüglich der für die Eintragung der Dienstbarkeiten in Rechnung gestellten Gebühren im Sinne des Beteiligten Ziff. 1 zu korrigieren. Im Übrigen waren die Rechtsmittel beider Beteiligten zurückzuweisen. |
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| | Gemäß § 14 Abs. 9 KostO ist das Verfahren gebührenfrei und werden Kosten nicht erstattet. |
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| | Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage der Berechnung des Geschäftswerts von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zum Betrieb von Photovoltaik-Anlagen wird die weitere Beschwerde gemäß § 14 Abs. 3 Satz 2 KostO zugelassen. Insoweit war trotz der zitierten Entscheidungen des Oberlandesgerichts München und des Oberlandesgerichts Brandenburg für die Zulassungsentscheidung tragend, dass bislang keine obergerichtliche Stellungnahme zur Problematik vorliegt, wie beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zum Betrieb einer Photovoltaik-Anlage zu bewerten sind, die allein dem Zweck der Kreditsicherheit dienen. |
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