Landgericht Berlin Urteil, 16. Nov. 2017 - 32 O 161/17

erstmalig veröffentlicht: 27.04.2021, letzte Fassung: 27.04.2021

Gericht

Landgericht Berlin

Beteiligte Anwälte

Prozessbevollmächtigte/r der Beklagtenseite

Streifler & Kollegen Rechtsanwälte


Beispielhaft in Sachen Recht.
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Eingereicht durch

Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner


Wirtschaftsrecht / Existenzgründung / Insolvenzrecht / Gesellschaftsrecht / Strafrecht
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Zusammenfassung des Autors

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietvertrag.

Landgericht Berlin

 Im Namen des Volkes

Urteil

Geschäftsnummer: 32 0 161/17

Verkündet am: 16.11.2017

 

In dem Rechtsstreit

der ______ in Berlin GbR,

vertreten d. d. Gesellschafter Dr. _____ ______,

_____ __, ______Hamburg, Klägerin, -

 

Prozessbevollmächtigte:

Rechtsanwälte Schäfer, Drager & Dietz,

Wulffstraße 7, 12165 Berlin,-

 

gegen

 

1. die Frau _____ ______,

2. den Herrn _____ ______,

3. die Frau ______ ______,

sämtlich _____ ___, _____ Berlin, Beklagte, -

 

Prozessbevollmächtigte:

Rechtsanwälte Bierbach Streifler & Partner,

Oranienburger Straße 69, 10117 Berlin,-

 

hat die Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin in Berlin - Charlottenburg, Tegeler Weg 17-21, 10589 Berlin, auf die mündliche Verhandlung am 07.09.2017 durch den Richter am Landgericht Reih als Einzelrichter

für Recht erkannt:

 

1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin € 19.016,20 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB p. a. aus jeweils € 3.995,00 seit dem 04. November 2016, 06. Dezember 2016, 05. Januar 2017, 04. Februar 2017, aus € 3.036,20 seit dem 04. März 2017 zu zahlen. 

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 

3. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits. 

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar. 

Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Zahlung entgangener Mieten für November 2016 bis April 2017. 

 

Dem liegt der folgende Sachverhalt zugrunde: 

Mit Vertrag vom 09. September 2015 vermietete die Klägerin an die Beklagten Gewerberäume in der ______ ___ in _____ Berlin. Mit Vertrag vom 30. September 2015 vermietete sie einen Kellerraum an die Beklagten. Die vereinbarte monatliche Miete belief sich zuletzt auf insgesamt 4.754,05 Euro. 

Nachdem eine von zwei Beklagten unterzeichnete Ratenzahlungsvereinbarung von den Beklagten nicht eingehalten worden war, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 20. Oktober 2016 die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. 

 

Die Klägerin beantragt: 

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin € 19.016,20 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB p. a. aus jeweils € 4.754,05 seit dem 04. November 2016, 06. Dezember 2016, 05. Januar 2017, 04. Februar 2017 zu zahlen. 

Die Beklagten beantragen, 

die Klage abzuweisen. 

Es liege keine rechtswirksame Kündigung vor. Beendet worden sei das Mietverhältnis durch eine Kündigung der Beklagten vom 31. Oktober 2016. Es sei vereinbart worden, dass das Inventar in den Mieträumen bleiben könne. 

 

Entscheidungsgründe: 

Die zulässige Klage hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. 

I.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung in Höhe von jeweils € 3.995,00 für die Monate November 2016 bis Februar 2017 und in Höhe von € 3.036,20 für März 2017 aus §§ 535 II, 546 a I, 280 I, 314 IV BGB

a)

Das Vorbringen der Beklagten überzeugt nicht. Wenn eine wirksame Kündigung durch die Klägerin nicht vorliegt, sind die Beklagten zur Mietzahlung verpflichtet. Den Beklagten ist der vertragsgemäße Gebrach gewährt worden. Ein Fettabscheider befand sich in den Räumen. Dass sie sonst etwas von der Klägerin verlangt hätten, behaupten sie selbst nicht. Ihr Schreiben vom 31. Oktober 2016 (Anlage B 1, BI. 29 d. A.) enthält keine eigene Kündigung. Ein Grund für eine fristlose Kündigung durch die Beklagten wäre ohnehin nicht ersichtlich, es würde an der erforderlichen Abmahnung fehlen und eine ordentliche Kündigung schiede wegen der Befristung des Mietverhältnisses aus. Gäbe es eine ordentliche Kündigung, wäre diese darüber hinaus wegen der sich aus § 580 a II BGB ergebenden Kündigungsfrist für den hier interessierenden Zeitraum irrelevant. Eine angeblich unwirksame Kündigung ist auch kein Angebot zu einer Vertragsaufhebung (vgl. BGH NJW 1981, 43). Die Vermietung war nicht auf eine unmögliche Leistung gerichtet. Ein Fettabscheider hätte ohne weiteres eingebaut werden können. Sein etwaiges Fehlen hätte mangels Mängelanzeige und mangels behördlichem Einschreiten auch nicht zu einer Minderung geführt. 

b)

Wäre das Mietverhältnis beendet, ergäbe sich der Anspruch der Klägerin aus § 546 a I BGB. Dabei handelt es sich um keinen Schadenersatzanspruch, so dass sich die Frage eines Mitverschuldens schon nicht stellen könnte. Zur von den Beklagten geschuldeten Räumung gehörte nicht nur die Entfernung ihres Inventars, sondern auch die Übergabe der Schlüssel für das Mietobjekt an die Klägerin. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob das Inventar wie die Beklagten nunmehr geltend machen, „längst entfernt" ist. Auf die angebliche Äußerung des benannten Zeugen Strube, das Inventar könne in den Mieträumen verbleiben, kommt es nicht an. Die Beklagten machen geltend, dass es ab Oktober 2016 Gespräche zu einer Nachmieterstellung gegeben habe. Dass die angebliche Äußerung zum Verbleib des Inventars auch für die Zeit nach der Kündigung gelten sollte, nachdem aus Sicht der Klägerin die Stellung eines Nachmieters gescheitert war, ist schon nicht ersichtlich. 

c)

Wäre das Mietverhältnis beendet und die Mietsache zurückgegeben, schuldeten die Beklagten die Zahlung als Mietausfallschaden gemäß §§ 314 IV, 280 I BGB. Die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung hätten am 19. Oktober 2016 offenkundig , vorgelegen, wenn die Beklagten selbst vortragen, am 24. Oktober 2016 € 7.347,43 auf die Mieten gezahlt zu haben, mochte darin auch eine „leichte Überzahlung" enthalten sein. Aus der Zusatzvereinbarung ergibt sich nicht zuletzt auf der Grundlage deren Nr. 5 zugunsten der Beklagten nichts. Mit Schriftsatz vom 28. August 2017 tragen die Beklagten selbst vor, dass die per 15. Oktober 2015 fällige Rate nicht gezahlt war. Für einen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht wären die Beklagten darlegungs- und beweispflichtig. Ihr Vortrag, es habe mehrere Interessenten gegeben, die bereit gewesen wären, das Mietobjekt zu den gleichen Konditionen zu übernehmen, ist irrelevant. Maßgeblich wäre, aus welchen Gründen es nicht zu einer Neuvermietung gekommen ist. Die Klägerin war auch nicht verpflichtet, mit dem Makler der Beklagten zusammenzuarbeiten. Es war den Beklagten unbenommen, Interessenten ggf. an die Klägerin zu verweisen. Umsatzsteuer könnte die Klägerin auf Schadenersatz nicht verlangen. Auch diese Frage stellt sich aber nicht, nachdem die Klägerin die Klage mit Schriftsatz vom 10. August 2017 hinsichtlich des Umsatzsteueranteils auf den Mietausfall März und anteilig April 2017 gestützt hat, wobei rechnerisch bereits März 2017 mehr als ausreicht. Soweit die Beklagten pauschal behaupten, die Räume seien als Lager für Baumaterialien genutzt worden ist bereits nicht ersichtlich, dass dies einer Vermietung entgegengestanden hätte, denn bei Anmietung durch einen Interessenten hätten die Räume doch ohne weiteres freigeräumt werden können.

II.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB. Zinsen für März 2017 kann die Klägerin nicht ab November 2016 bis Februar 2017 fordern. 

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 II ZPO

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in § 709 S. 1, 2 ZPO

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vorn 16. Oktober 2017 war nicht zu berücksichtigen, § 296 a ZPO

 

Reih

Richter

 

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Referenzen - Gesetze

Landgericht Berlin Urteil, 16. Nov. 2017 - 32 O 161/17 zitiert 6 §§.

BGB | § 247 Basiszinssatz


* (1) Der Basiszinssatz beträgt 3,62 Prozent. Er verändert sich zum 1. Januar und 1. Juli eines jeden Jahres um die Prozentpunkte, um welche die Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist. Bezugsgröße...

BGB | § 286 Verzug des Schuldners


* (1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines...

BGB | § 288 Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden


* (1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. (2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für...

ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung


Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis...

Referenzen

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

*

(1) Der Basiszinssatz beträgt 3,62 Prozent. Er verändert sich zum 1. Januar und 1. Juli eines jeden Jahres um die Prozentpunkte, um welche die Bezugsgröße seit der letzten Veränderung des Basiszinssatzes gestiegen oder gefallen ist. Bezugsgröße ist der Zinssatz für die jüngste Hauptrefinanzierungsoperation der Europäischen Zentralbank vor dem ersten Kalendertag des betreffenden Halbjahrs.

(2) Die Deutsche Bundesbank gibt den geltenden Basiszinssatz unverzüglich nach den in Absatz 1 Satz 2 genannten Zeitpunkten im Bundesanzeiger bekannt.

*

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

*

(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.

(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.

(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.