Landgericht Bamberg Beschluss, 02. Nov. 2018 - 3 T 279/18

bei uns veröffentlicht am02.11.2018

Gericht

Landgericht Bamberg

Tenor

1. Die Beschwerde des Z. gegen den Vorbescheid des Notars N., Forchheim, vom 10.09.2018 betreffend die Nichtvollziehung des notariellen Kaufvertrags vom 05.09.2018 (URNr. ...) wird zurückgewiesen.

2. Der Beschwerdeführer hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

3. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 7.200,00 EUR festgesetzt.

4. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

Die nach § 15 Abs. 2 Satz 1 BNotO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde ist unbegründet, da der Notar N. die Vollziehung des notariellen Kaufvertrags vom 05.09.2018 gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1, 14 Abs. 2 BNotO zu Recht verweigerte.

I.

Der Beschwerdeführer Z. wendet sich gegen die im Vorbescheid vom 10.09.2018 enthaltene Ankündigung des Notars, den Grundstückskaufvertrag vom 05.09.2018 (URNr. x) wegen Nichtigkeit gemäß §§ 117, 125 BGB (sog. Schwarzkauf) nicht zu vollziehen und aus diesem Grund dauerhaft keine Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften an die Urkundenbeteiligten zu erteilen.

In der Urkunde vom 05.09.2018 wurde der Verkauf eines Grundstücks des Beschwerdegegners S. als Verkäufer an den Beschwerdeführer Z. als Käufer zum Preis von 100,00 EUR pro Quadratmeter, insgesamt 7.200,00 EUR, notariell beurkundet. Der Vollzug des Kaufvertrags ist bislang nicht erfolgt.

Am 06.09.2018 riefen sowohl der Vater als auch die Mutter des Verkäufers S. beim beurkundenden Notariat an und teilten mit, dass die Beurkundung nicht der wirklichen Vereinbarung zwischen den Beteiligten entspreche, die „intern“ 300,00 EUR pro Quadratmeter als Kaufpreis vereinbart, aber nur 100,00 EUR pro Quadratmeter gegenüber dem Notar angegeben hätten. Der Käufer Z. wolle nun entgegen der nicht beurkundeten Vereinbarung nur die beurkundeten 100,00 EUR pro Quadratmeter, also 7.200,00 EUR, bezahlen. Am 07.09.2018 bestätigte der Käufer S. gegenüber dem Notar telefonisch die Angaben seiner Eltern vom Vortag; er habe sich auf Wunsch des Käufers Z. dazu bereit erklärt, den Kaufpreis niedriger anzugeben, und bereue dies nunmehr. Der Sachvortrag des Verkäufers S. wirkte glaubhaft auf den Notar.

Der beurkundende Notar lehnte vor diesem Hintergrund den Vollzug des beurkundeten Kaufvertrags vom 05.09.2018 mit Vorbescheid vom 10.09.2018 ab, da, falls die Angaben der Verkäuferseite zuträfen, ein sog. Schwarzkauf anzunehmen sei, der zur Nichtigkeit und daher zur Nichtvollziehbarkeit des beurkundeten Kaufvertrags führe. Ein nichtiger Kaufvertrag könne nicht Grundlage für einen Eigentumserwerb im Grundbuch sein, nichtige Urkunden dürfe der Notar nicht vollziehen (§ 14 Abs. 2 BNotO).

Gegen den ihm am 12.09.2018 zugegangenen Vorbescheid legte der Beschwerdeführer Z. mit am 10.10.2018 eingegangenem Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 09.10.2018 Beschwerde ein und beantragte die Vollziehung des Kaufvertrags. Der Beschwerdeführer habe den Verkäufer, der allein den vertraglichen Inhalt mit dem Notar abgeklärt habe, hinsichtlich des beurkundeten Kaufpreises in keiner Weise beeinflusst. Noch am Tag der Beurkundung sowie am Folgetag sowie Ende September 2018 seien der Verkäufer bzw. dessen Eltern auf ihn, den Beschwerdeführer, zugekommen und hätten weiteres Geld „schwarz auf die Hand“ gefordert. Der Beschwerdeführer habe auf die verbalen Angriffe der Verkäuferseite nicht reagiert.

Mit Nichtabhilfeentscheidung vom 22.10.2018 legte der Notar N. die Beschwerde dem Landgericht zur Entscheidung vor. Zwar sei die zulässige Beschwerde form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerde beseitige jedoch die Zweifel des Notars an der Wirksamkeit der Urkunde wegen sog. „Schwarzkaufs“ nicht. Zwar bestreite der Beteiligte Z., dass ein falscher Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag angegeben worden sei, gleichzeitig würden sich aus seinem Vortrag weitere Zweifel ergeben. Er erscheine mindestens ungewöhnlich, wenn nicht unverständlich, warum Familienangehörige eines Vertragsteils weitere Zahlungen nach einer Beurkundung des Kaufvertrags einfordern sollten, wenn nicht vorher ein höherer Kaufpreis vereinbart worden wäre.

Der Beschwerdegegner hat keine Stellungnahme abgegeben.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist unbegründet. Sie hat in der Sache keinen Erfolg.

Es bestand ein legitimer sachlicher Grund im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotG zur Verweigerung der Vollziehung des beurkundeten Kaufvertrags (vgl. zum Komplex Reithmann, in: Schippel/Bracker, Bundesnotarordnung, 9. Aufl. 2011, § 15 BnotO Rn. 43 ff., 49 ff. m.w.N.). Der Notar durfte von einem zwingenden Ablehnungsgrund nach § 14 Abs. 2 BNotG ausgehen, wonach der Notar seine Amtstätigkeit zur versagen hat, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden (vgl. zum Komplex Reithmann, a.a.O., Rn. 46 ff.).

Zwar ist es nicht Aufgabe des Notars, zwischen den Parteien streitig gewordene Fragen zu klären und zu entscheiden. Vielmehr ist derjenige der Beteiligten, der sich auf die Unwirksamkeit des geschlossenen Vertrages berufen will, grundsätzlich gehalten, eine der Urkunde entgegenstehende Rechtslage in einem Zivilrechtsstreit geltend zu machen und gegebenenfalls zur Verhinderung des Vollzuges ein Erwerbsverbot zu erwirken. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Notar nach § 14 Abs. 2 BNotO an der Amtshandlung gehindert ist, weil nach hoher Wahrscheinlichkeit das Grundbuch durch den Vollzug der Urkunde unrichtig würde oder weil eine erhebliche Wahrscheinlichkeit dafür spricht, dass der mit der Umschreibung im Grundbuch zu erfüllende schuldrechtliche Vertrag unwirksam ist (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 19. Mai 1999 - 2 Wx 18/99 -, Rn. 3 m.w.N., juris = BWNotZ 2000, 47 = JurBüro 2000, 212).

In Anbetracht der vom Notar und vom erkennenden Gericht für glaubhaft befundenen Angaben der Verkäuferseite, dass es sich vorliegend um ein „Schwarzgeschäft“ handele, die auch durch das Beschwerdevorbringen nicht entkräftet wurden, war der Notar gemäß § 14 Abs. 2 BNotG gehalten, von einer Vollziehung des beurkundeten Kaufvertrags abzusehen, da mit einer erheblichen Wahrscheinlichkeit von dessen Nichtigkeit und damit fehlender Vollzugsfähigkeit auszugehen war (vgl. zur Nichtigkeit eines „Schwarzkaufs“ gemäß §§ 117 Abs. 1, 125 BGB OLG Köln, a.a.O., Rn. 4 m.w.N., juris). Für die Darstellung der Verkäuferseite spricht insbesondere, dass mit Blick auf die übliche Kostentragungsregelung in der Kaufvertragsurkunde (“Kosten der Beurkundung trägt der Käufer“) und die Grunderwerbsteuerpflichtigkeit der Käuferseite vorliegend kein Motiv für den Veräußerer, gegenüber dem Notar einen zu niedrigen Kaufpreis anzugeben, erkennbar ist. Demgegenüber liegt ein entsprechendes, wenn auch unlauteres Interesse auf Erwerberseite auf der Hand (Ersparnis von Beurkundungsgebühren und Grunderwerbsteuer).

Nach alledem ist der angegriffene Vorbescheid des Notars nicht zu beanstanden und die Beschwerde in der Folge zurückzuweisen. Einer mündlichen Verhandlung bedurfte es nicht, § 15 Abs. 2 Satz 3 BNotO i.V.m. § 32 Abs. 1 Satz 1 FamFG. Von einer Vernehmung der vom Beschwerdeführer benannten Zeugin E. konnte abgesehen werden, da die Behauptung des Beschwerdeführers, der Verkäufer habe ihn aufgesucht, um ihn zu weiteren Zahlungen zu bewegen, als wahr unterstellt werden kann.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 15 Abs. 2 Satz 3 BNotO i.V.m. § 84 FamFG.

IV.

Die Festsetzung des Beschwerdewerts beruht auf § 36 Abs. 1 GNotKG und § 42 Abs. 1 FamGKG.

V.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die diesbezüglichen Voraussetzungen nach § 15 Abs. 2 Satz 3 BNotO i.V.m. § 70 Abs. 2 FamFG nicht gegeben sind (vgl. dazu Reitmann, a.a.O., Rn. 100/101).

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Referenzen - Gesetze

Landgericht Bamberg Beschluss, 02. Nov. 2018 - 3 T 279/18 zitiert 14 §§.

FamGKG | § 42 Auffangwert


(1) Soweit in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit der Verfahrenswert sich aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt und auch sonst nicht feststeht, ist er nach billigem Ermessen zu bestimmen. (2) Soweit in einer nichtvermögensrechtliche

FamFG | § 32 Termin


(1) Das Gericht kann die Sache mit den Beteiligten in einem Termin erörtern. Die §§ 219, 227 Abs. 1, 2 und 4 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend. (2) Zwischen der Ladung und dem Termin soll eine angemessene Frist liegen. (3) In geeigneten..

BNotO | § 14


(1) Der Notar hat sein Amt getreu seinem Eide zu verwalten. Er ist nicht Vertreter einer Partei, sondern unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten. (2) Er hat seine Amtstätigkeit zu versagen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht...

Referenzen

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Soweit sich in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit der Geschäftswert aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt und er auch sonst nicht feststeht, ist er nach billigem Ermessen zu bestimmen.

(2) Soweit sich in einer nichtvermögensrechtlichen Angelegenheit der Geschäftswert aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt, ist er unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Umfangs und der Bedeutung der Sache und der Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Beteiligten, nach billigem Ermessen zu bestimmen, jedoch nicht über 1 Million Euro.

(3) Bestehen in den Fällen der Absätze 1 und 2 keine genügenden Anhaltspunkte für eine Bestimmung des Werts, ist von einem Geschäftswert von 5 000 Euro auszugehen.

(4) Wenn sich die Gerichtsgebühren nach den für Notare geltenden Vorschriften bestimmen, sind die für Notare geltenden Wertvorschriften entsprechend anzuwenden. Wenn sich die Notargebühren nach den für Gerichte geltenden Vorschriften bestimmen, sind die für Gerichte geltenden Wertvorschriften entsprechend anzuwenden.

(1) Wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, mit dessen Einverständnis nur zum Schein abgegeben, so ist sie nichtig.

(2) Wird durch ein Scheingeschäft ein anderes Rechtsgeschäft verdeckt, so finden die für das verdeckte Rechtsgeschäft geltenden Vorschriften Anwendung.

Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.

(1) Der Notar hat sein Amt getreu seinem Eide zu verwalten. Er ist nicht Vertreter einer Partei, sondern unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten.

(2) Er hat seine Amtstätigkeit zu versagen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden.

(3) Der Notar hat sich durch sein Verhalten innerhalb und außerhalb seines Amtes der Achtung und des Vertrauens, die dem Notaramt entgegengebracht werden, würdig zu zeigen. Er hat jedes Verhalten zu vermeiden, das den Anschein eines Verstoßes gegen die ihm gesetzlich auferlegten Pflichten erzeugt, insbesondere den Anschein der Abhängigkeit oder Parteilichkeit.

(4) Dem Notar ist es abgesehen von den ihm durch Gesetz zugewiesenen Vermittlungstätigkeiten verboten, Darlehen sowie Grundstücksgeschäfte zu vermitteln, sich an jeder Art der Vermittlung von Urkundsgeschäften zu beteiligen oder im Zusammenhang mit einer Amtshandlung eine Bürgschaft oder eine sonstige Gewährleistung zu übernehmen. Er hat dafür zu sorgen, daß sich auch die bei ihm beschäftigten Personen nicht mit derartigen Geschäften befassen.

(5) Der Notar darf keine mit seinem Amt unvereinbare Gesellschaftsbeteiligung eingehen. Es ist ihm insbesondere verboten, sich an einer Gesellschaft, die eine Tätigkeit im Sinne des § 34c Abs. 1 der Gewerbeordnung ausübt, sowie an einer Steuerberatungs- oder Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zu beteiligen, wenn er alleine oder zusammen mit den Personen, mit denen er sich nach § 9 verbunden oder mit denen er gemeinsame Geschäftsräume hat, mittelbar oder unmittelbar einen beherrschenden Einfluß ausübt.

(6) Der Notar hat sich in dem für seine Amtstätigkeit erforderlichen Umfang fortzubilden.

(1) Der Notar darf seine Urkundstätigkeit nicht ohne ausreichenden Grund verweigern. Zu einer Beurkundung in einer anderen als der deutschen Sprache ist er nicht verpflichtet.

(2) Gegen die Verweigerung der Urkunds- oder sonstigen Tätigkeit des Notars findet die Beschwerde statt. Beschwerdegericht ist eine Zivilkammer des Landgerichts, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat. Für das Verfahren gelten die Vorschriften des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

(3) (weggefallen)

(1) Der Notar darf seine Urkundstätigkeit nicht ohne ausreichenden Grund verweigern. Zu einer Beurkundung in einer anderen als der deutschen Sprache ist er nicht verpflichtet.

(2) Gegen die Verweigerung der Urkunds- oder sonstigen Tätigkeit des Notars findet die Beschwerde statt. Beschwerdegericht ist eine Zivilkammer des Landgerichts, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat. Für das Verfahren gelten die Vorschriften des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

(3) (weggefallen)

(1) Wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, mit dessen Einverständnis nur zum Schein abgegeben, so ist sie nichtig.

(2) Wird durch ein Scheingeschäft ein anderes Rechtsgeschäft verdeckt, so finden die für das verdeckte Rechtsgeschäft geltenden Vorschriften Anwendung.

(1) Das Gericht kann die Sache mit den Beteiligten in einem Termin erörtern. Die §§ 219, 227 Abs. 1, 2 und 4 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

(2) Zwischen der Ladung und dem Termin soll eine angemessene Frist liegen.

(3) In geeigneten Fällen soll das Gericht die Sache mit den Beteiligten im Wege der Bild- und Tonübertragung in entsprechender Anwendung des § 128a der Zivilprozessordnung erörtern.

(1) Die Rechtsbeschwerde eines Beteiligten ist statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht oder das Oberlandesgericht im ersten Rechtszug in dem Beschluss zugelassen hat.

(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Zulassung gebunden.

(3) Die Rechtsbeschwerde gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist ohne Zulassung statthaft in

1.
Betreuungssachen zur Bestellung eines Betreuers, zur Aufhebung einer Betreuung, zur Anordnung oder Aufhebung eines Einwilligungsvorbehalts,
2.
Unterbringungssachen und Verfahren nach § 151 Nr. 6 und 7 sowie
3.
Freiheitsentziehungssachen.
In den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 und 3 gilt dies nur, wenn sich die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss richtet, der die Unterbringungsmaßnahme oder die Freiheitsentziehung anordnet. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 3 ist die Rechtsbeschwerde abweichend von Satz 2 auch dann ohne Zulassung statthaft, wenn sie sich gegen den eine freiheitsentziehende Maßnahme ablehnenden oder zurückweisenden Beschluss in den in § 417 Absatz 2 Satz 2 Nummer 5 genannten Verfahren richtet.

(4) Gegen einen Beschluss im Verfahren über die Anordnung, Abänderung oder Aufhebung einer einstweiligen Anordnung oder eines Arrests findet die Rechtsbeschwerde nicht statt.

Das Gericht soll die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels dem Beteiligten auferlegen, der es eingelegt hat.

(1) Soweit in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit der Verfahrenswert sich aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt und auch sonst nicht feststeht, ist er nach billigem Ermessen zu bestimmen.

(2) Soweit in einer nichtvermögensrechtlichen Angelegenheit der Verfahrenswert sich aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt, ist er unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Umfangs und der Bedeutung der Sache und der Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Beteiligten, nach billigem Ermessen zu bestimmen, jedoch nicht über 500 000 Euro.

(3) Bestehen in den Fällen der Absätze 1 und 2 keine genügenden Anhaltspunkte, ist von einem Wert von 5 000 Euro auszugehen.