Bundesgerichtshof Urteil, 30. Jan. 2008 - XII ZR 176/05
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin verlangt eine Erhöhung des Pachtzinses nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz.
- 2
- Mit Vertrag vom 1. Januar 1988 überließ der Deutsche Anglerverband der ehemaligen DDR dem Beklagten in der Wochenendsiedlung "B. S. " die Parzelle B weg 84 zu Erholungszwecken.
- 3
- Am 26. März 1999 trafen die Landeshauptstadt Magdeburg als Verpächterin und der Beklagte als Pächter folgende Vereinbarung: "Der bestehende Vertrag vom 1.1.1984 für ... wird fortgesetzt unter Berücksichtigung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRÄndG) vom 21.9.1994. Der Pachtzins beträgt rückwirkend ab 1.1.1996 lt. eines erstellten Gutachtens über den ortsüblichen Pachtzins 1,20 DM/m². Nach den vorliegenden und bestätigten Vermessungsunterlagen beträgt der Zins für Parzelle 84 für 268 m² x 1,20 DM und somit 321,60 DM/Jahr."
- 4
- Am 17. Februar 2000 folgte nach einer Neuvermessung die Einigung auf ein jährliches Nutzungsentgelt von 362,40 DM.
- 5
- Mit Zuordnungsbescheid vom 13. Dezember 2000 wurde festgestellt, dass die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks geworden ist.
- 6
- Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Katasteramtes Magdeburg ermittelte zum Wertermittlungsstichtag 19. Juni 2002 ein ortsübliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m². Am 16. Oktober 2002 schrieb das Bundesvermögensamt Magdeburg an den Beklagten: "... Mit Wirkung vom 1. Januar 2003 erhöhe ich das Nutzungsentgelt für die von Ihnen am B. S. benutzte Parzelle 84 auf 1,20 €/m²/Jahr. Bei einer Parzellengröße von 302 m² ergibt sich ein jährliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m²/Jahr x 302 m² = 362,40 €/Jahr. Mit der Erhöhung wird das ortsübliche Entgelt nicht überschritten. Mir liegt ein entsprechendes Gutachten des Gutachterausschusses des Katasteramtes Magdeburg vom 17.9.2002 vor (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Nutzungsentgeltverordnung
).
Der Gutachterausschuss ist bei der Ermittlung des ortsüblichen Entgeltes von einer Verzinsung des Bodenwertes ausgegangen, da ortsübliche Entgelte in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage nicht ermittelt werden konnten (§ 3Abs. 3 Nutzungsentgeltverordnung). Dabei hat der Gutachterausschuss einen Pachtzins von 3,5 % p.a. angesetzt. Das Gutachten des Gutachterausschusses kann im Bedarfsfall hier im Hause eingesehen werden. Ab 1. Januar 2003 ist von ihnen daher ein Nutzungsentgelt in Höhe von 362,40 €/Jahr zu zahlen."
- 7
- Der Beklagte zahlte für das Jahr 2003 weiterhin den bisher geschuldeten Betrag.
- 8
- Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 177,11 € gerichtete Klage abgewiesen. Die zugelassene Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
- 9
- Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
- 10
- 1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung , ausgeführt: Rechtsgrundlage für die Erhöhung der Pacht sei nicht die Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV), sondern § 20 SchuldRAnpG. Die Nutzungsentgeltverordnung solle gemäß § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG eine schrittweise Entgelterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte ermöglichen. Sie lasse gemäß § 2 Abs. 2 NutzEV jedoch nach dem 2. Oktober 1990 getroffene Vereinbarungen über Nutzungsentgelte ausdrücklich zu. Nach Erreichen des ortsüblichen Entgeltes seien unter den Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG weitere Erhöhungen möglich. Der Beklagte und die seinerzeitige Verpächterin, die Landeshauptstadt Magdeburg, hätten am 26. März 1999 den Pachtzins mit 1,20 DM/m² gemäß § 2 Abs. 2 NutzEV vereinbart. Es sei unstreitig , dass mit dem rückwirkend ab 1. Januar 1996 vereinbarten Pachtzins von 1,20 DM/m² das ortsübliche Nutzungsentgelt vereinbart worden sei. Deshalb sei die von der Klägerin erklärte Erhöhung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG zu beurteilen.
- 11
- Zwar enthalte diese Vorschrift anders als § 6 NutzEV nur den Hinweis darauf, dass das Anpassungsverlangen schriftlich geltend zu machen sei. Die Kammer schließe sich jedoch der mit Urteil vom 2. Dezember 2004 geäußerten Auffassung der 12. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg an, wonach auch ein Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG als Mindestvoraussetzung der Angabe der Rechtsgrundlage, der Darlegung der Zulässigkeitsvoraussetzungen und der Nennung des neu verlangten Entgeltes oder des Anpassungsbetrages bedürfe. Diese Angaben seien insbesondere deshalb zu verlangen , weil das Anpassungsverlangen keiner Zustimmung bedürfe, sondern vielmehr einseitig rechtsgestaltend sei. Es unterliege mithin - grundsätzlich - lediglich der Kontrolle durch den Pächter. Angesichts der Kompliziertheit der Materie , die in dem Streit über die Rechtsgrundlage der Erhöhung des Nutzungsentgeltes ihren Ausdruck finde, seien die genannten Mindestangaben erforderlich, um dem Pächter die Möglichkeit zu geben, das Verlangen nachzuvollziehen und zu prüfen. Überdies sei kein vernünftiger Grund dafür ersichtlich, weshalb die Erhöhungen nach § 3 NutzEV bis zum ortsüblichen Entgelt gemäß § 6 der Verordnung detaillierter Angaben und Begründungen bedürften, folgende Erhöhungen auf ein höheres ortsübliches Entgelt jedoch nicht.
- 12
- 2. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
- 13
- a) Der Senat hat - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden (Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 3/05 - WuM 2007, 631 f. mit zustimmender Anmerkung Toussaint juris PR-BGHZivilR 44/2007 Anm. 4), dass das Erhöhungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG im Gegensatz zum Verlangen nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i.V.m. § 6 NutzEV keine besondere Begründung voraussetzt. § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG regelt i.V.m. § 6 NutzEV die Anpassung des in der DDR üblich gewesenen niedrigen Nutzungsentgelts bis zum Erreichen der ortsüblichen Miete. Demgegenüber regelt § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG die Erhöhung des Nutzungsentgelts für den Fall, dass das Entgelt die ortsübliche Höhe bereits erreicht hatte und in der Folge eine weitere Anpassung erforderlich wird.
- 14
- Für das Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG wurde mit zwei Änderungen der Nutzungsentgeltverordnung eine Erläuterungs- und später sogar eine Begründungspflicht eingeführt, für Anpassungsverlangen nach Erreichen der Ortsüblichkeit sieht das Gesetz eine Erläuterungs- und Begründungspflicht aber nicht vor. Deshalb liegt die Annahme nahe, dass der Gesetzgeber eine solche Begründung für das Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht einführen wollte. Denn für Veränderungen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG ist eine Begründungspflicht nicht so dringend wie bei dem Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i.V.m. § 6 NutzEV. Die Anpassung nach der Nutzungsentgeltverordnung soll den Vermieter in die Lage versetzen, die vor dem Beitritt in der DDR üblichen niedrigen Nutzungsgebühren an die ortsüblichen Mietzinsen anzupassen, um dem Eigentümer, der aufgrund der Schutzvorschriften nach Art. 232 § 4 a EGBGB und § 23 SchuldRAnpG die Verträge nicht kündigen konnte, eine angemessene Bodenverzinsung zu ermöglichen. Mit der Verteilung der Erhöhung auf einen längeren Zeitraum war beabsichtigt, einen sprunghaften Anstieg des Nutzungsentgelts zu verhindern, der viele Nutzer gezwungen hätte, ihre Erholungsgrundstücke auf- zugeben (Kiethe/Schilling Schuldrechtsanpassungsgesetz § 3 NutzEV Rdn. 24 unter Hinweis auf die amtliche Begründung BR-Drucks. 344/99 zu § 3). Insgesamt soll der Nutzer nicht mehr zahlen müssen, als andere Bürger aus freien Stücken für eine vergleichbare Nutzung auszugeben bereit sind (Kiethe/Schilling aaO Rdn. 5, 6). Deshalb ist Obergrenze für die Anhebung stets die ortsübliche Miete. Durch die Pflicht zur Begründung wird der Eigentümer angehalten, die erlaubten Anpassungsschritte zu beachten und insgesamt das ortsübliche Entgelt nicht zu überschreiten. Dieser Warnfunktion bedarf es bei der Erhöhung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht in gleichem Umfang, weil nach Erreichen der ortsüblichen Miete nur noch Anpassungen entsprechend der ortsüblichen Entwicklung der Mieten möglich sind.
- 15
- Aspekte der Rechtssicherheit und der Vertragsgerechtigkeit verlangen eine Begründung des Anpassungsverlangens nicht. Zwar trifft es zu, dass das Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG automatisch zu einer Erhöhung des Mietzinses führt, ohne dass es der Zustimmung nach § 558 BGB (= § 2 MHG) bedarf (Kiethe/Matthiessen § 20 SchuldRAnpG Rdn. 25; Thiele /Winterstein Schuldrechtsänderungsgesetz § 20 SchuldRAnpG Rdn. 17). Das ist eine Folge der gesetzlichen Regelung (vgl. § 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG). Einen allgemeinen Rechtsgrundsatz des Inhalts, dass bei Mietverträgen , Pachtverträgen oder sonstigen Nutzungsverträgen jeweils die gesetzliche Grundlage anzugeben sei, wenn der Eigentümer von einem ihm nach dem Gesetz zustehenden Recht Gebrauch macht, gibt es nicht. Zwar wirken Gestaltungsrechte auf die Rechtsstellung des Erklärungsempfängers ohne dessen Zutun ein, so dass sich die Rechtsänderung klar und eindeutig aus der Erklärung ergeben muss (Palandt/Heinrichs BGB 67. Aufl. Überblick vor § 104 Rdn. 17). Ob ein eindeutiges Änderungsverlangen zu einer Erhöhung geführt hat, kann aber in einem gerichtlichen Verfahren geklärt werden, in dem die Vor- aussetzungen für die begehrte Erhöhung vom Eigentümer dargelegt und gegebenenfalls bewiesen werden muss.
- 16
- b) Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Der Beklagte hat die Ortsüblichkeit des von der Klägerin nunmehr geltend gemachten Entgelts bestritten. Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen, was nachzuholen sein wird.
Vorinstanzen:
AG Magdeburg, Entscheidung vom 18.03.2005 - 171 C 2342/03 -
LG Magdeburg, Entscheidung vom 20.09.2005 - 2 S 195/05 -
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(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich.
(2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung treffen. Es bestimmt alsbald den Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, und den Termin zur Verkündung der Entscheidung. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist unzulässig, wenn seit der Zustimmung der Parteien mehr als drei Monate verstrichen sind.
(3) Ist nur noch über die Kosten oder Nebenforderungen zu entscheiden, kann die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergehen.
(4) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.
(1) Will der Überlassende das Nutzungsentgelt nach dieser Verordnung erhöhen, so hat er dem Nutzer das Erhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen. Dabei ist anzugeben, dass mit dem Erhöhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden. Zur Begründung kann der Überlassende insbesondere Bezug nehmen auf
- 1.
ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke oder eine Auskunft des Gutachterausschusses über die in seinem Geschäftsbereich vereinbarten Entgelte nach § 7, - 2.
ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke, - 3.
entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner vergleichbarer Grundstücke; hierbei genügt die Benennung von drei Grundstücken.
(2) Die Erklärung hat die Wirkung, dass von dem Beginn des dritten auf die Erklärung folgenden Monats das erhöhte Nutzungsentgelt an die Stelle des bisher entrichteten Entgelts tritt. Vom Nutzer im voraus entrichtete Zahlungen sind anzurechnen.
(3) Ist streitig, ob das verlangte Entgelt die Grenze der ortsüblichen Entgelte einhält, so trifft die Beweislast den Überlassenden.
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Die Vorschriften dieser Verordnung gehen Entgeltvereinbarungen vor, die vor dem 3. Oktober 1990 getroffen worden sind.
(2) Nach dem 2. Oktober 1990 getroffene Vereinbarungen
bleiben unberührt. Solche Vereinbarungen sind auch weiterhin zulässig.(3) Eine einseitige Erhöhung des Nutzungsentgelts nach dieser Verordnung ist nicht zulässig, soweit und solange eine Erhöhung nach dem 2. Oktober 1990 durch Vereinbarung ausgeschlossen worden ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Die Vorschriften dieser Verordnung gehen Entgeltvereinbarungen vor, die vor dem 3. Oktober 1990 getroffen worden sind.
(2) Nach dem 2. Oktober 1990 getroffene Vereinbarungen
bleiben unberührt. Solche Vereinbarungen sind auch weiterhin zulässig.(3) Eine einseitige Erhöhung des Nutzungsentgelts nach dieser Verordnung ist nicht zulässig, soweit und solange eine Erhöhung nach dem 2. Oktober 1990 durch Vereinbarung ausgeschlossen worden ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Will der Überlassende das Nutzungsentgelt nach dieser Verordnung erhöhen, so hat er dem Nutzer das Erhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen. Dabei ist anzugeben, dass mit dem Erhöhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden. Zur Begründung kann der Überlassende insbesondere Bezug nehmen auf
- 1.
ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke oder eine Auskunft des Gutachterausschusses über die in seinem Geschäftsbereich vereinbarten Entgelte nach § 7, - 2.
ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke, - 3.
entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner vergleichbarer Grundstücke; hierbei genügt die Benennung von drei Grundstücken.
(2) Die Erklärung hat die Wirkung, dass von dem Beginn des dritten auf die Erklärung folgenden Monats das erhöhte Nutzungsentgelt an die Stelle des bisher entrichteten Entgelts tritt. Vom Nutzer im voraus entrichtete Zahlungen sind anzurechnen.
(3) Ist streitig, ob das verlangte Entgelt die Grenze der ortsüblichen Entgelte einhält, so trifft die Beweislast den Überlassenden.
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Die Entgelte dürfen, soweit sich nicht aus den §§ 4 und 5 etwas anderes ergibt, schrittweise bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte erhöht werden. Zur angemessenen Gestaltung der Nutzungsentgelte darf die Erhöhung in folgenden Schritten vorgenommen werden:
- 1.
ab dem 1.November 1993 auf das Doppelte der am 2. Oktober 1990 zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf 0,15 Deutsche Mark, bei baulich genutzten Grundstücken auf 0,30 Deutsche Mark je Quadratmeter Bodenfläche im Jahr, - 2.
ab dem 1. November 1994 auf das Doppelte der sich nach Nummer 1 ergebenden Entgelte, - 3.
ab dem 1. November 1995 auf das Doppelte der sich nach Nummer 2 ergebenden Entgelte, - 4.
ab dem 1. November 1997 höchstens um die Hälfte der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte. - 5.
ab dem 1. November 1998 jährlich höchstens um ein Drittel der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte.
(2) Ortsüblich sind die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die tatsächliche Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der Bebauung der Grundstücke maßgebend.
(3) Das ortsübliche Entgelt kann aus einer Verzinsung des Bodenwertes abgeleitet werden, wenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundstücken mit nach dem 2. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehlt. Der Bodenwert ist auf der Grundlage der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks zu ermitteln.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin verlangt eine Erhöhung des Pachtzinses nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz.
- 2
- Mit Vertrag vom 1. Januar 1982 überließ der D. A. der DDR dem Beklagten in der Wochenendsiedlung "B. See" die Parzelle S. weg zur Bebauung mit einem Wochenendhaus. Die Nutzung war unentgeltlich.
- 3
- Am 12. Mai 1999 trafen die Landeshauptstadt Magdeburg als Verpächterin und der Beklagte als Pächter folgende Vereinbarung: "Der bestehende Vertrag vom 01.01.1982 für ... wird fortgesetzt unter Berücksichtigung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRÄndG) vom 21.09.1994. Der Pachtzins beträgt rückwirkend ab 01.01.1996 lt. eines erstellten Gutachtens über den ortsüblichen Pachtzins 1,20 DM/m² . Nach den vorliegenden und bestätigten Vermessungsunterlagen beträgt der Zins für Parz. 12 für 298 m² x 1,20 DM und somit 357,60 DM/Jahr. ... Eine zukünftige Anpassung an den Pachtzins bleibt vorbehalten."
- 4
- Mit Zuordnungsbescheid vom 13. Dezember 2000 wurde festgestellt, dass die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks geworden ist.
- 5
- Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Katasteramtes Magdeburg ermittelte zum Wertermittlungsstichtag 19. Juni 2002 ein ortsübliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m². Am 16. Oktober 2002 schrieb das Bundesvermögensamt Magdeburg an den Beklagten: "... mit Wirkung vom 01. Januar 2003 erhöhe ich das Nutzungsentgelt für die von Ihnen am B. See genutzte Parzelle 12 auf 1,20 €/m²/Jahr. Bei einer Parzellengröße von 298 m² ergibt sich ein jährliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m²/Jahr x 298 m² = 357,60 €/Jahr. Mit der Erhöhung wird das ortsübliche Entgelt nicht überschritten. Der Gutachterausschuss ist bei der Ermittlung des ortsüblichen Entgeltes von einer Verzinsung des Bodenwertes ausgegangen, da ortsübliche Entgelte in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage nicht ermittelt werden konnten (§ 3 Abs. 3 Nutzungsentgeltverordnung). Dabei hat der Gutachterausschuss einen Pachtzinssatz von 3,5 % p.a. angesetzt. Das Gutachten des Gutachterausschusses kann im Bedarfsfall hier im Hause eingesehen werden. Ab 01. Januar 2003 ist von Ihnen daher ein Nutzungsentgelt in Höhe von 357,60 €/Jahr zu zahlen."
- 6
- Der Beklagte zahlte für das Jahr 2003 weiterhin 182,84 € (= 357,60 DM).
- 7
- Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 178,80 € abgewiesen. Die zugelassene Berufung, mit der die Klägerin nach teilweiser Rücknahme noch 174,76 € geltend macht, ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der vom Landgericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
- 8
- Die Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
- 9
- 1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung , ausgeführt: Die Pacht ergebe sich zunächst aus der Willensübereinstimmung der jeweiligen Vertragspartner. Danach betrage der Pachtzins 182,84 €. § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG gebe eine Befugnis zur Abgabe einer einseitigen rechtsgestaltenden Erklärung. Die Bestimmung finde auf das Pachtverhältnis Anwendung, weil ein Vertrag im Sinne der §§ 1, 3 SchuldRAnpG vorliege und die vereinbarte Pacht die ortsübliche Höhe erreicht habe. Die Erreichung der ortsüblichen Pacht sei zwischen den Parteien in der Vereinbarung vom 12. Mai 1999 festgestellt worden und vor dem Amtsgericht außer Streit gewesen. Soweit der Beklagte nunmehr Zweifel äußere, müsse sein Vorbringen aufgrund prozessualer Vorschriften (§§ 138, 529, 531 ZPO) außer Betracht bleiben. Die Klägerin sei befugt, nach Abgabe einer einseitigen Erklärung zur Pachtzinshöhe auf erhöhte Zahlung zu klagen. Der Auffassung, dass zunächst Klage auf Annahme des Vertragsangebotes zur Erhöhung des Entgelts erhoben werden müsse, folge das Berufungsgericht nicht.
- 10
- Die Erhöhungserklärung der Klägerin vom 16. Oktober 2002 sei nicht wirksam. Nach § 20 Abs. 3 Satz 3 SchuldRAnpG sei das Anpassungsverlangen gegenüber dem anderen Teil schriftlich geltend zu machen. Welchen inhaltlichen Anforderungen das schriftliche Anpassungsverlangen genügen müsse, ergebe sich nicht direkt aus dem Gesetzeswortlaut, lasse sich aber aus der rechtlichen Wirkung des Anpassungsverlangens herleiten. Das Anpassungsverlangen müsse zunächst die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgeltes oder zumindest den Anpassungsbetrag nennen. Da die Anpassungserklärung zustimmungsfrei ausgestaltet sei und allein durch die Zusendung der Erklärung automatisch rechtswirksam in das bestehende Rechtsverhältnis, dieses abändernd , eingreife, sei weiterhin erforderlich, dass die Gesetzesgrundlage der Erklärung und das Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen für die Erklärungsabgabe dem anderen Teil gegenüber genannt würden. Nach Ansicht des Berufungsgerichts erfordere ein einseitiges rechtsgestaltendes Anpassungsverlangen gemäß § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG als Mindestvoraussetzung die Angabe , auf welcher Rechtsgrundlage das Anpassungsverlangen ergehe, die Erklärung , dass die Zulässigkeitsvoraussetzung der Nichterhöhung des Nutzungsentgeltes seit einem Jahr und der Veränderung des ortsüblichen Entgeltes seitdem um mehr als 10 %, unter Darstellung der konkreten Änderung des ortsüblichen Entgelts in diesem Zeitraum, vorlägen, und die Nennung des neu verlangten Entgeltes oder zumindest des Anpassungsbetrages. Erst bei Nennung dieser Fakten sei für den anderen Vertragsteil das Anpassungsverlangen nachvollziehbar. Nur dann sei es unter dem Aspekt der zu schaffenden Rechtssicherheit und der zu beachtenden Vertragsgerechtigkeit gerechtfertigt, dass das Anpassungsverlangen automatisch einseitig gestaltende Wirkung entfalte.
- 11
- Das Anpassungsverlangen der Klägerin vom 16. Oktober 2002 genüge diesen Mindestanforderungen nicht. Zwar sei es in Schriftform dem Beklagten zugegangen und benenne es das neu verlangte Entgelt. Es nenne jedoch we- der die Rechtsgrundlage der Erhöhung noch seien die Zulässigkeitsvoraussetzungen angeführt oder die Veränderung des ortsüblichen Entgeltes im Einzelnen aufgezeigt. Das Erhöhungsverlangen entfalte deshalb keine rechtsgestaltende Wirkung. Daher könne die Klägerin das erhöhte Pachtgeld für 2003 nicht in Anspruch nehmen.
- 12
- 2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
- 13
- a) Ohne Erfolg macht die Revision allerdings geltend, die formalen Anforderungen des Berufungsgerichts seien schon deshalb nicht gerechtfertigt, weil § 20 Abs. 3 Satz 3 SchuldRAnpG nicht anwendbar sei. Die Bestimmung regele eine Anpassung des Nutzungsentgelts nach Erreichen der ortsüblichen Höhe, die Klägerin verlange aber lediglich eine Anpassung bis zur ortsüblichen Höhe. Diese könne gemäß § 3 Nutzungsentgeltverordnung schrittweise verlangt werden. Da die in § 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV genannten Fristen seit kurzem abgelaufen seien, stehe der sofortigen Geltendmachung des ortsüblichen Entgelts nichts entgegen.
- 14
- Mit dieser Rüge setzt sich die Revision zum einen in Widerspruch zum zweitinstanzlichen Vortrag der Klägerin, dass Grundlage der Anpassung des Nutzungsentgelts allein § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG sei. Zum anderen ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass für das Erhöhungsverlangen der Klägerin ausschließlich § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG zur Anwendung kommen kann. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Parteien in der Vereinbarung vom 12. Mai 1999 festgestellt, dass die ortsübliche Pacht erreicht ist. Damit ist aber die Nutzungsentgeltverordnung auf das betroffene Vertragsverhältnis nicht mehr anwendbar; an seine Stelle tritt § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG (Kiethe/Matthiessen Kommentar zum SchuldRAnpG § 20 Rdn. 18).
- 15
- b) Zu Recht macht die Revision aber geltend, dass die Klägerin in ihrem Zulassungsverlangen das künftig zu zahlende Entgelt angegeben habe und dies für die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens ausreichend sei. Die Auffassung des Berufungsgerichts, neben der Nennung des neu verlangten Entgelts oder zumindest des Anpassungsbetrages verlange § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG als Mindestvoraussetzung die Angabe, auf welcher Rechtsgrundlage das Anpassungsverlangen ergehe, und die Erklärung, dass das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht erhöht worden sei und die Veränderung des ortsüblichen Entgelts seitdem mehr als 10 % ausmache, findet im Gesetz keine Stütze.
- 16
- § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG regelt i.V.m. § 6 NutzEV die Anpassung des in der DDR üblich gewesenen niedrigen Nutzungsentgeltes bis zum Erreichen der ortsüblichen Miete. Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV muss der Überlassende, der das Nutzungsentgelt erhöhen will, dem Nutzer jede Erhöhung in Textform erklären und begründen. Satz 2 verlangt die Angabe, dass mit dem Erhöhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden. Gemäß Satz 3 kann der Überlassende zur Begründung insbesondere Bezug nehmen auf 1. ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke oder eine Auskunft des Gutachterausschusses über die in seinem Geschäftsbereich vereinbarten Entgelte nach § 7, 2. ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke, 3. entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner vergleichbarer Grundstücke; hierbei genügt die Benennung von drei Grundstücken.
- 17
- Damit sieht die Verordnung für Erhöhungsverlangen bis zum Erreichen der ortsüblichen Höhe eine Begründung vor und zeigt auf, wie sie auszusehen hat.
- 18
- Demgegenüber regelt § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG die Erhöhung des Nutzungsentgelts für den Fall, dass das Entgelt die ortsübliche Höhe bereits erreicht hatte und in der Folge eine weitere Anpassung erforderlich wird. Abs. 3 Satz 3 befasst sich mit der Form des Anpassungsverlangens. Danach muss es gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend gemacht werden. Eine Begründung des Verlangens sieht das Gesetz hier nicht vor. Die Entstehungsgeschichte der Regelung spricht dafür, dass es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers und nicht etwa um ein Versehen handelt.
- 19
- aa) Art. 232 § 4 EGBGB regelt, dass Nutzungsverhältnisse nach den §§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuches der Deutschen Demokratischen Republik aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, sich weiterhin nach den genannten Bestimmungen des Zivilgesetzbuches richten. Abs. 2 ermächtigt die Bundesregierung, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über eine angemessene Gestaltung des Nutzungsentgelts zu erlassen. Aufgrund dieser Ermächtigung ist die Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I 1993, S. 1339) ergangen. Diese sah in § 6 vor, dass mit der Erhöhungserklärung die Mitteilung zu erfolgen hatte, das ortsübliche Entgelt werde nicht überschritten. Es genügte, wenn der Eigentümer seinen Willen, er verlange für die Überlassung des Grundstücks ein höheres Entgelt, hinreichend deutlich zum Ausdruck brachte (Thiele/Krajewski Schuldrechtsänderungsgesetz § 6 Nutzungsentgeltverordnung Rdn. 3). Eine besondere Begründung war nicht erforderlich.
- 20
- bb) Am 1. Januar 1995 trat das Gesetz zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken vom 21. September 1994 (Schuldrechtsanpassungsgesetz ; BGBl. I 1994, S. 2538) in Kraft. Dieses bestimmte in § 20 Abs. 1, dass der Grundstückseigentümer vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen kann und sich dessen Höhe nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 in ihrer jeweils gültigen Fassung richtet. In Abs. 3 war geregelt, dass, wenn das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreichte , jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen konnte. Danach war eine Anpassung zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden war und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als 10 % verändert hatte. Nach Satz 3 war das Anpassungsverlangen gegenüber dem anderen Teil schriftlich geltend zu machen. Eine besondere Begründung des Anpassungsverlangens war nicht vorgesehen.
- 21
- cc) Mit der Verordnung zur Änderung der Nutzungsentgeltverordnung vom 24. Juli 1997 (BGBl. I 1997, S. 1920) wurde mit Wirkung zum 31. Juli 1997 erstmals eine besondere Erläuterungspflicht geschaffen. § 6 Abs. 1 lautete danach : "Will der Überlassende das Nutzungsentgelt nach dieser Verordnung erhöhen , so hat er dies dem Nutzer für jede Erhöhung schriftlich zu erklären. Die Erhöhung ist schriftlich zu erläutern. Dabei ist anzugeben, dass mit dem Erhöhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden; wird dies mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner vergleichbarer Grundstücke begründet, so genügt die Benennung von drei Grundstücken". Über die Motive heißt es dazu bei Schnabel (Datschen- und Grundstücksrecht 2002 S. 50 III): "Um unbegründete, weil die Grenze der Orts- üblichkeit überschreitende Entgelterhöhungen und darauf folgende Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, soll der Grundstückseigentümer durch das Erfordernis der Erläuterung seines Erhöhungsverlangens dazu gezwungen werden, sich vor weiteren Erhöhungsschritten ein Bild von der Höhe der ortsüblichen Entgelte zu verschaffen. Die Erläuterungspflicht führe, vergleichbar der Begründungspflicht bei Mieterhöhungen nach § 2 MHG, dem Grundstückseigentümer im Sinne einer Warnfunktion die Obergrenze des ortsüblichen Entgeltes und die bereits nach derzeitiger Rechtslage bestehende Beweislastverteilung vor Augen."
- 22
- Eine Erläuterungspflicht für die nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG vorzunehmenden Erhöhungen wurde dagegen nicht eingeführt.
- 23
- dd) Mit dem Gesetz zur Änderung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes vom 17. Mai 2002 (BGBl. I 2002, 1580) wurde § 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV erneut geändert. Die Bestimmung lautet nunmehr: "Will der Überlassende das Nutzungsentgelt nach der Verordnung erhöhen, so hat er dem Nutzer das Erhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen." Für die Anpassung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG wurde weder eine Erläuterungs- noch eine Begründungspflicht vorgesehen.
- 24
- ee) Es scheint ausgeschlossen, dass dies auf einem Versehen beruht. Wenn das Schuldrechtsanpassungsgesetz in § 20 Abs. 1 auf die Nutzungsentgeltverordnung verweist und dort in zwei Gesetzesänderungen eine Erläuterungs - bzw. Begründungspflicht eingeführt wird, im Schuldrechtsanpassungsgesetz selbst für das Anpassungsverlangen nach Erreichen der Ortsüblichkeit aber kein Hinweis auf eine Erläuterungs- und Begründungspflicht erfolgt, liegt die Annahme nahe, dass der Gesetzgeber eine solche Begründung für das Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht einführen wollte.
- 25
- c) Soweit das Berufungsgericht meint, die Aspekte der Rechtssicherheit und der Vertragsgerechtigkeit verlangten eine Begründung des Anpassungsverlangens , weil dieses einseitig gestaltende Wirkung entfaltet, kann ihm nicht gefolgt werden. Zwar trifft es zu, dass das Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG automatisch zu einer Erhöhung des Mietzinses führt, ohne dass es der Zustimmung wie nach § 558 BGB (= § 2 MHG) bedarf (Kiethe/ Matthiessen, § 20 SchuldRAnpG Rdn. 25; Thiele/Winterstein, Schuldrechtsänderungsgesetz § 20 SchuldRAnpG Rdn. 17). Das ist eine Folge der gesetzlichen Regelung (vgl. § 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG). Zu Recht macht die Revision aber geltend, dass es einen allgemeinen Rechtsgrundsatz des Inhalts, dass bei Mietverträgen, Pachtverträgen oder sonstigen Nutzungsverträgen jeweils die gesetzliche Grundlage anzugeben sei, wenn der Eigentümer von einem ihm nach dem Gesetz zustehenden Recht Gebrauch macht, nicht gibt. Zwar wirken Gestaltungsrechte auf die Rechtsstellung des Erklärungsempfängers ohne dessen Zutun ein, so dass sich die Rechtsänderung klar und unzweideutig aus der Erklärung ergeben muss (Palandt/Heinrichs, BGB 66. Aufl. Überblick vor § 104 Rdn. 17). Ob ein eindeutiges Änderungsverlangen zu einer Erhöhung geführt hat, kann aber in einem gerichtlichen Verfahren geklärt werden , in dem die Voraussetzungen für die begehrte Erhöhung vom Eigentümer dargelegt und gegebenenfalls bewiesen werden müssen.
- 26
- 3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts ist auch nicht aus anderen Gründen richtig. Das Anpassungsverlangen der Klägerin konnte eine Anpassung des Nutzungsentgelts ab Beginn des dritten Kalendermonats rechtfertigen , der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt (§ 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG). Da das Anpassungsverlangen der Klägerin im Oktober 2002 zugegangen ist, war es der Klägerin entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung in dieser Hinsicht nicht verwehrt, eine Anpassung des jährlich zu zahlenden Nutzungsentgelts von Beginn des Monats Januar 2003 an zu fordern.
- 27
- 4. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Der Beklagte hat die Ortsüblichkeit des von der Klägerin geltend gemachten Entgelts bestritten. Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen.
Vorinstanzen:
AG Magdeburg, Entscheidung vom 03.03.2004 - 180 C 2377/03 -
LG Magdeburg, Entscheidung vom 02.12.2004 - 12 S 147/04 -
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Will der Überlassende das Nutzungsentgelt nach dieser Verordnung erhöhen, so hat er dem Nutzer das Erhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen. Dabei ist anzugeben, dass mit dem Erhöhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden. Zur Begründung kann der Überlassende insbesondere Bezug nehmen auf
- 1.
ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke oder eine Auskunft des Gutachterausschusses über die in seinem Geschäftsbereich vereinbarten Entgelte nach § 7, - 2.
ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke, - 3.
entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner vergleichbarer Grundstücke; hierbei genügt die Benennung von drei Grundstücken.
(2) Die Erklärung hat die Wirkung, dass von dem Beginn des dritten auf die Erklärung folgenden Monats das erhöhte Nutzungsentgelt an die Stelle des bisher entrichteten Entgelts tritt. Vom Nutzer im voraus entrichtete Zahlungen sind anzurechnen.
(3) Ist streitig, ob das verlangte Entgelt die Grenze der ortsüblichen Entgelte einhält, so trifft die Beweislast den Überlassenden.
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Will der Überlassende das Nutzungsentgelt nach dieser Verordnung erhöhen, so hat er dem Nutzer das Erhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen. Dabei ist anzugeben, dass mit dem Erhöhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden. Zur Begründung kann der Überlassende insbesondere Bezug nehmen auf
- 1.
ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke oder eine Auskunft des Gutachterausschusses über die in seinem Geschäftsbereich vereinbarten Entgelte nach § 7, - 2.
ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke, - 3.
entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner vergleichbarer Grundstücke; hierbei genügt die Benennung von drei Grundstücken.
(2) Die Erklärung hat die Wirkung, dass von dem Beginn des dritten auf die Erklärung folgenden Monats das erhöhte Nutzungsentgelt an die Stelle des bisher entrichteten Entgelts tritt. Vom Nutzer im voraus entrichtete Zahlungen sind anzurechnen.
(3) Ist streitig, ob das verlangte Entgelt die Grenze der ortsüblichen Entgelte einhält, so trifft die Beweislast den Überlassenden.
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Will der Überlassende das Nutzungsentgelt nach dieser Verordnung erhöhen, so hat er dem Nutzer das Erhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen. Dabei ist anzugeben, dass mit dem Erhöhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden. Zur Begründung kann der Überlassende insbesondere Bezug nehmen auf
- 1.
ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke oder eine Auskunft des Gutachterausschusses über die in seinem Geschäftsbereich vereinbarten Entgelte nach § 7, - 2.
ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke, - 3.
entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner vergleichbarer Grundstücke; hierbei genügt die Benennung von drei Grundstücken.
(2) Die Erklärung hat die Wirkung, dass von dem Beginn des dritten auf die Erklärung folgenden Monats das erhöhte Nutzungsentgelt an die Stelle des bisher entrichteten Entgelts tritt. Vom Nutzer im voraus entrichtete Zahlungen sind anzurechnen.
(3) Ist streitig, ob das verlangte Entgelt die Grenze der ortsüblichen Entgelte einhält, so trifft die Beweislast den Überlassenden.
(1) Der Grundstückseigentümer kann den Vertrag bis zum Ablauf des 31. Dezember 1999 nicht kündigen.
(2) Vom 1. Januar 2000 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag nur kündigen, wenn er das Grundstück
- 1.
zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt und der Ausschluß des Kündigungsrechts dem Grundstückseigentümer angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Würdigung der Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann oder - 2.
alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zuführen oder alsbald für diese Nutzung vorbereiten will.
(3) Vom 1. Januar 2005 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag auch dann kündigen, wenn er das Grundstück
- 1.
zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt oder - 2.
selbst zu kleingärtnerischen Zwecken, zur Erholung oder Freizeitgestaltung benötigt und der Ausschluß des Kündigungsrechts dem Grundstückseigentümer angesichts seines Erholungsbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Berücksichtigung der Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann.
(4) Vom 4. Oktober 2015 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag nach Maßgabe der allgemeinen Bestimmungen kündigen.
(5) Hatte der Nutzer am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet, ist eine Kündigung durch den Grundstückseigentümer zu Lebzeiten dieses Nutzers nicht zulässig.
(6) Für Verträge im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 über Grundstücke, die der Nutzer nicht bis zum Ablauf des 16. Juni 1994 bebaut hat, gilt der besondere Kündigungsschutz nach den Absätzen 1 und 2 nur bis zum 31. Dezember 2002, für Nutzungsverträge über Garagengrundstücke nur bis zum 31. Dezember 1999. Absatz 5 ist nicht anzuwenden. Diese Verträge kann der Grundstückseigentümer auch dann kündigen, wenn er das Grundstück einem besonderen Investitionszweck im Sinne des § 3 Abs. 1 des Investitionsvorranggesetzes zuführen will.
(7) Handelt es sich um ein Grundstück oder den Teil eines Grundstücks, das aufgrund eines Vertrages zur Errichtung von Garagen überlassen wurde, kann der Grundstückseigentümer abweichend von den Absätzen 1 bis 6 den Vertrag auch kündigen, wenn
- 1.
er als Wohnungsunternehmen gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 1 und § 5 Abs. 1 des Altschuldenhilfe-Gesetzes auf dem Grundstück gelegene Wohnungen an deren Mieter veräußern will und - 2.
der Nutzer der Garage nicht Mieter einer auf dem Grundstück gelegenen Wohnung ist.
(1) Die Entgelte dürfen, soweit sich nicht aus den §§ 4 und 5 etwas anderes ergibt, schrittweise bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte erhöht werden. Zur angemessenen Gestaltung der Nutzungsentgelte darf die Erhöhung in folgenden Schritten vorgenommen werden:
- 1.
ab dem 1.November 1993 auf das Doppelte der am 2. Oktober 1990 zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf 0,15 Deutsche Mark, bei baulich genutzten Grundstücken auf 0,30 Deutsche Mark je Quadratmeter Bodenfläche im Jahr, - 2.
ab dem 1. November 1994 auf das Doppelte der sich nach Nummer 1 ergebenden Entgelte, - 3.
ab dem 1. November 1995 auf das Doppelte der sich nach Nummer 2 ergebenden Entgelte, - 4.
ab dem 1. November 1997 höchstens um die Hälfte der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte. - 5.
ab dem 1. November 1998 jährlich höchstens um ein Drittel der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte.
(2) Ortsüblich sind die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die tatsächliche Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der Bebauung der Grundstücke maßgebend.
(3) Das ortsübliche Entgelt kann aus einer Verzinsung des Bodenwertes abgeleitet werden, wenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundstücken mit nach dem 2. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehlt. Der Bodenwert ist auf der Grundlage der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks zu ermitteln.
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.
(3) Hat das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreicht, kann jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen. Eine Anpassung ist zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als zehn vom Hundert verändert hat. Das Anpassungsverlangen ist gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend zu machen. Das angepaßte Nutzungsentgelt wird vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt.