vorgehend
Amtsgericht Weißenfels, 3 C 410/06, 25.01.2007
Landgericht Halle, 2 S 54/07, 11.12.2007

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 30/08 Verkündet am:
19. November 2008
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter
Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter
Dr. Achilles

für Recht erkannt:
Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 11. Dezember 2007 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kläger in W. . Der Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2: "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann!"
2
Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietverwaltung der Kläger einging, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kläger wies die Kündigung schriftlich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück. Die Beklagte überwies für die Zeit ab Oktober keine Miete und keine Betriebskosten- vorauszahlungen mehr an die Kläger. Sie gab die Wohnung am 28. Oktober 2005 zurück.
3
Die Kläger forderten von der Beklagten die Bezahlung der Betriebskosten für das Jahr 2005 und der Miete für die Monate Oktober 2005 bis einschließlich Februar 2006. Die Beklagte leistete keine Zahlung.
4
Die Kläger haben die von ihnen beanspruchte Forderung von insgesamt 3.308,88 € nebst Zinsen gerichtlich geltend gemacht.
5
Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Bezahlung der Miete für Oktober 2005 (450 €) sowie von Betriebskosten in Höhe von 336,54 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kläger, mit der sie die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate November 2005 bis einschließlich Februar 2006 erreichen wollten, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Forderung auf Zahlung der Miete für die Monate November bis einschließlich Februar 2006 weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:
7
Die den Klägern am 18. Juli 2005 zugegangene wirksame Kündigung der Beklagten habe das Mietverhältnis gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30. September 2005 (gemeint wohl: 31. Oktober 2005) beendet. Der formularmäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieterin scheitere zwar weder an § 573c Abs. 4 BGB noch an § 575 Abs. 4 BGB. Der einseitige Kündigungsausschluss zu Lasten der Beklagten sei jedoch nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden hätten.

II.

8
Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Kläger zurückzuweisen ist.
9
1. Zu Recht hat das Landgericht - in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 unter II 1) - einen Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4 BGB verneint.
10
2. Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss wurde indes die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - unangemessen benachteiligt i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
11
a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB wirksam vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 ff., Tz. 21 f.). Die Kläger übersehen, dass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters deshalb verneint wurde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen wurde , welche die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im vor- liegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseitigen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte.
12
b) Vergeblich will die Revision aus §§ 544, 550 BGB die Wirksamkeit des einseitigen Kündigungsverzichts herleiten. Zwar ist richtig, wie die Revision unter Berufung auf § 550 BGB ausführt, dass bei einem Mietvertrag, der sich über ein Jahr hinaus erstrecken soll, der Mieter jedenfalls ein Jahr an den Vertrag gebunden ist, wenn der Vertrag nur mündlich geschlossen wurde. Die Kläger lassen dabei allerdings außer Acht, dass nach § 550 Satz 2 BGB beide Parteien frühestens zum Ablauf eines Jahres wirksam kündigen können. Vorliegend hingegen ist allein das Kündigungsrecht der Mieterin befristet ausgeschlossen.
13
c) Auch der Hinweis der Kläger, der Mieterin sei es erlaubt, bei einem berechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter obliegende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gibt es keinen rechtfertigenden Grund.
14
d) Der Senat befindet sich mit seiner Ansicht im Einklang mit der einschlägigen Rechtsprechung und dem Schrifttum.
15
Ein Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) ist nicht ersichtlich. Dort wurde zwar die Wirksamkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht bejaht (aaO). Der vorliegende Fall unterscheidet sich allerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im dortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. Damit war die hier einschlägige Vorschrift des § 307 BGB unanwendbar, der nur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält.
16
Im Übrigen ist es in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und - soweit ersichtlich - auch im Schrifttum einhellige Auffassung, dass ein einseitiger , formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages nicht vereinbart werden kann (LG Duisburg, NMZ 2003, 354; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 51; Börstinghaus, GE 2006, 898 f.; Häublein, ZMR 2004, 252, 254; Hinz, WuM 2004, 126, 127 f.; Kandelhard, WuM 2004, 129, 132; Wieck, WuM 2005, 369; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 557a Rdnr. 13; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wetekamp , Mietsachen, 4. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 422). Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles
Vorinstanzen:
AG Weißenfels, Entscheidung vom 25.01.2007 - 3 C 410/06 -
LG Halle, Entscheidung vom 11.12.2007 - 2 S 54/07 -

ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 19. Nov. 2008 - VIII ZR 30/08

Urteilsbesprechung schreiben

0 Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 19. Nov. 2008 - VIII ZR 30/08

Referenzen - Gesetze

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Nov. 2008 - VIII ZR 30/08 zitiert 7 §§.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 307 Inhaltskontrolle


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben,

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags


Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573c Fristen der ordentlichen Kündigung


(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei M

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 575 Zeitmietvertrag


(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit1.die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,2.in zulässiger Weise die Räume bes

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 557a Staffelmiete


(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). (2) Die Miete muss jeweils

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 544 Vertrag über mehr als 30 Jahre


Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist unzulä

Referenzen - Urteile

Urteil einreichen

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Nov. 2008 - VIII ZR 30/08 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Nov. 2008 - VIII ZR 30/08 zitiert 1 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bundesgerichtshof Urteil, 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03

bei uns veröffentlicht am 30.06.2004

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 379/03 Verkündet am: 30. Juni 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein
1 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 19. Nov. 2008 - VIII ZR 30/08.

Bundesgerichtshof Urteil, 15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08

bei uns veröffentlicht am 15.07.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 307/08 Verkündet am: 15. Juli 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Referenzen

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 379/03 Verkündet am:
30. Juni 2004
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGB §§ 573 c Abs. 4, 575 Abs. 4, 307 Bb, Ci
Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche
Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluß für beide Seiten
ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam
(Fortführung des Senatsurteils vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004,
1448).
BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03 - LG Osnabrück
AG Nordhorn
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit
Schriftsatzfrist bis 2. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und
die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel des Klägers werden unter Zurückweisung der Rechtsmittel im übrigen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 21. November 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Nordhorn vom 17. Juli 2003 abgeändert und wie folgt neu gefaßt: Die Beklagte zu 1 wird neben dem Beklagten zu 2 als Gesamtschuldnerin verurteilt, an den Kläger 2.163,23 € nebst Zinsen in Höhe von 5-Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. Februar 2003 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage gegen die Beklagte zu 1 abgewiesen. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers in der ersten Instanz haben die Beklagten gesamtschuldnerisch 2/6 zu tragen, die Beklagte zu 1 darüber hinaus weitere 3/6. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 in der ersten Instanz hat der Kläger 1/6 zu tragen. Im übrigen tragen die Parteien ihre erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten selbst. Von den Kosten der Rechtsmittelverfahren haben der Kläger jeweils 3/5 und die Beklagte zu 1 jeweils 2/5 zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 29. Juli 2002 von dem Kläger ab 1. August 2002 die Wohnung Nr. 5 in dem Haus L. in N. /V. . Die monatliche Kaltmiete belief sich auf 250 €, für Nebenkosten war eine monatliche Vorauszahlung von 160 € zu leisten. In dem Formularmietvertrag heißt es unter anderem: "§ 2 Mietdauer … 3. Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt. ..." Im August und September 2002 zahlten die Beklagten jeweils nur einen Teil der vertraglich geschuldeten Miete. Weitere Mietzinszahlungen erfolgten nicht. Mit Schreiben vom 14. November 2002 teilte die Beklagte zu 1 dem Kläger mit, daß sie und der Beklagte zu 2 sich getrennt hätten und beide das Mietverhältnis kündigten. Der Kläger erklärte daraufhin seinerseits mit Schreiben vom 3. Dezember 2002 wegen unstreitig bestehender Zahlungsrückstände die fristlose Kündigung. Nach Ablauf der Räumungsfrist ließ er die Wohnung am 9. Dezember 2002 öffnen. Die von den Beklagten zurückgelassenen Gegenstände ließ er räumen und lagerte diese in einer ihm gehörenden Garage ein. In die Wohnungstür ließ er ein neues provisorisches Schloß einbauen. Der Kläger konnte die Wohnung erst zum 1. Mai 2003 anderweitig vermieten.
Der Kläger verlangt neben den Mieten für die Monate August 2002 bis April 2003 zuzüglich Nebenkosten Ersatz für die Kosten der Räumung, der Einlagerung der den Beklagten gehörenden Gegenstände und des Einbaus des neuen Profilzylinders. Insgesamt hat er die Zahlung von 2.605,61 € begehrt. Gegen den Beklagten zu 2 erging am 13. Mai 2003 durch das Amtsgericht antragsgemäß ein Teilversäumnisurteil, das rechtskräftig geworden ist. Dagegen hat das Amtsgericht der Klage gegen die Beklagte zu 1 nur in Höhe von 1.883,23 € stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen; es hat dem Kläger die für April 2003 begehrte Miete nicht zugebilligt, die verlangten Nebenkosten von 180 € auf 90 €, die Lagerkosten von monatlich 50 € auf 35 € monatlich und die Räumungskosten von 594,44 € auf 399,56 € gekürzt; schließlich hat es die Kosten für den Schließzylinder von 112,50 € nicht anerkannt. Die gegen dieses Urteil gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Ziel einer Verurteilung auch der Beklagten zu 1 nach seinem ursprünglich gestellten Antrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Der in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsausschluß für die Dauer von zwei Jahren sei unwirksam. Ein befristeter Kündigungsausschluß wirke wie eine Verlängerung der Kündigungsfrist um diesen Zeitraum. Eine derartige Fristverlängerung zum Nachteil des Mieters sei nach dem Wortlaut des § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Berufungsrechtlich unangreifbar habe das
Amtsgericht die vom Kläger beanspruchten Nebenkosten für die Zeit von Januar bis April 2003 auf 90 € gekürzt. Gleiches gelte für die Reduzierung der vom Kläger begehrten Räumungskosten um 194,88 €. Angemessen sei ferner die vom Amtsgericht zugesprochene Höhe der Lagerkosten von monatlich 35 €. Daß der Kläger die streitgegenständliche Garage in dem betreffenden Zeitraum für 50 € im Monat anderweitig hätte vermieten können, sei nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Zudem sei der Kläger, der dieses erstmals im Berufungsverfahren behauptet habe, gemäß §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO mit diesem Vorbringen ausgeschlossen. Letztlich habe das Amtsgericht zu Recht auch die nach der mündlichen Verhandlung vorgelegte Rechnung über den Schließzylinder in Höhe von 112,50 € nicht mehr berücksichtigt. Die Vorlage sei verspätet erfolgt. Eines Hinweises durch das Gericht habe es deshalb nicht bedurft, weil der Kläger bereits in der Klageschrift darauf hingewiesen habe , daß diese Rechnung noch vorgelegt werden würde.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung, die mangels einer eindeutigen Beschränkung der Revisionszulassung durch das Berufungsgericht in vollem Umfang zu erfolgen hat (vgl. Senat, Urteil vom 5. November 2003 - VIII ZR 320/02, WM 2004, 853 unter II) nur teilweise stand. 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann der Kläger von der Beklagten zu 1 auch für den Monat April 2003 Schadensersatz in Höhe von 250 € verlangen. Zu Recht ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen , daß die Kündigung der Beklagten zu 1 vom 14. November 2002 das Mietverhältnis nicht beendet hat. Vielmehr ist die Beendigung erst durch die Kündigung des Klägers vom 3. Dezember 2002 wegen des Zahlungsrückstandes der
Beklagten nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB eingetreten. Nicht gefolgt werden kann aber dem Berufungsgericht, soweit es in Übereinstimmung mit der Rechtsansicht des Amtsgerichts ein Ende der regulären Mietzeit schon zum 31. März 2003 angenommen hat. Der dem Kläger als Vermieter aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten zustehende Schadensersatzanspruch ist grundsätzlich auf den Zeitraum beschränkt, bis zu dem der Mieter erstmalig ordentlich hätte kündigen können (vgl. Senat BGHZ 82, 121, 129 f.; BGH, Urteil vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I. 3. und Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rdnr. 27). Vorliegend war nach § 2 Nr. 3 des Mietvertrages eine ordentliche Kündigung innerhalb der ersten beiden Jahre nach Vertragsschluß ausgeschlossen. Die Frage, ob ein zeitlich befristeter Verzicht des Mieters auf eine ordentliche Kündigung zulässig ist, hat der Senat in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) mittlerweile abweichend von der Auffassung des Berufungsgerichts entschieden. Die Regelung des § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist wirksam. Sie verstößt insbesondere nicht gegen § 575 Abs. 4 BGB, weil diese Vorschrift lediglich eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses allein durch Zeitablauf verhindern soll. Dagegen dient sie nicht dem Schutz des Mieters vor einer längeren Bindung an den Vertrag (Senat , aaO II. 2.). An der Wirksamkeit der Bestimmung ändert auch die Tatsache nichts, daß der zeitlich befristete Ausschluß der ordentlichen Kündigung anders als in dem der Senatsentscheidung vom 22. Dezember 2003 zugrundeliegenden Sachverhalt durch Formularvertrag vereinbart worden ist. Die Regelung in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages benachteiligt die Beklagten jedenfalls deshalb nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB, weil sie für beide Seiten gelten soll. Wie der Senat bereits in dem genannten Urteil ausgeführt hat, ist auch der Gesetz-
geber davon ausgegangen, daß nach der Reform des Mietrechts die Möglichkeit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten , vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündigung auszuschließen (Senat aaO unter II. 1. b)). Damit liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. Auch § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts (Senat aaO unter II. 1. c)). Letztlich ist eine Regelung , wie sie in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages getroffen worden ist, angesichts des Willens des Gesetzgebers, auf den bereits verwiesen wurde, jedenfalls dann nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sich der Vermieter in gleicher Weise bindet. Da somit der Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters wirksam war, war die Verpflichtung der Beklagten zu 1 zum Schadensersatz nicht auf den Zeitraum bis 31. März 2003 begrenzt. Dem Kläger stand vielmehr auch für den Monat April 2003 ein Schadensersatz in Höhe von 250 € zu. 2. Der Kläger hat ferner über die ihm zuerkannten Nebenkosten von 90 € hinaus Anspruch auf Zahlung eines weiteren Betrages von 30 € für den Monat April 2003. Dabei geht der Senat von der aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Auffassung des Amtsgerichts aus, das die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten im Rahmen seines tatrichterlichen Ermessens auf monatlich 30 € geschätzt hat (§ 287 ZPO). 3. Auch die von den Vorinstanzen durchgeführte Schätzung der Räumungskosten gemäß § 287 ZPO hält den Rügen der Revision stand. Insbesondere war für die Beurteilung dieser Frage entgegen der Auffassung der Revision die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erforderlich und durf-
te schon mit Rücksicht auf die Vorschrift des § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO unterbleiben. 4. Keinen Bedenken begegnet weiterhin die Schätzung der Lagerkosten durch die Vorinstanzen. Zu Recht hat das Berufungsgericht ausgeführt, der Kläger sei mit seinem Vorbringen, er habe die als Lagerstätte genutzte Garage anderweitig für 50 € monatlich vermieten können, nach den §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, da er diese Behauptung erstmals in der Berufungsinstanz vorgetragen hat. In erster Instanz hat der Kläger eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 50 € ohne jede Begründung geltend gemacht. 5. Zu Recht hat das Berufungsgericht schließlich die von dem Kläger erst nach dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 3. Juli 2003 vorgelegte Rechnung über den Schließzylinder für die Eingangstür unberücksichtigt gelassen. Entgegen der Ansicht der Revision ist der Vortrag in erster Instanz verspätet erfolgt und war in der Berufungsinstanz gemäß § 531 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Eines Hinweises des Amtsgerichts bedurfte es nicht, da der Kläger in der Klageschrift selbst darauf hingewiesen hat, daß er die Rechnung noch vorlegen werde.

III.

Dem Kläger stehen somit über die bereits von den Vorinstanzen ausgeurteilten 1.883,61 € hinaus weitere 280 € Schadensersatz gegen die Beklagte zu 1 zu. Insoweit ist auf seine Revision das Berufungsurteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist, wie der Senat selbst entscheiden kann (§ 563 Abs. 3 ZPO), entsprechend abzuändern. Im übrigen ist die Revision zurückzuweisen.
Dr. Deppert Richter am Bundesgerichtshof Wiechers Dr. Leimert ist wegen Erkrankung an der Unterzeichnung verhindert Dr. Deppert Karlsruhe, den 28.06.2004
Dr. Wolst Hermanns

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.