Bundesgerichtshof Urteil, 16. Nov. 2012 - V ZR 69/12

Tatbestand:

1

Der Beklagte bewarb sich bei der Klägerin unter Vorlage eines Betriebskonzepts um den Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Flächen nach § 3 AusglLeistG. In einer Erklärung vom 28. Juli 2001 verpflichtet er sich dazu, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Auf dieser Grundlage verkaufte ihm die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 25. Februar 2002 etwa 276 ha forstwirtschaftlich genutzte Flächen im Landkreis Parchim für 264.729,99 €. Sie ist nach dem Vertrag zum Rücktritt berechtigt, wenn der Beklagte seinen Hauptwohnsitz nicht in die Nähe der Betriebsstätte verlegt und dort nicht für die Dauer von 20 Jahren nach Abschluss des Vertrags beibehält. Der Beklagte hat eine Wohnung in Frankfurt am Main, wo er als Jurist bei einer Großbank angestellt und außerdem als Rechtsanwalt zugelassen ist. Er ist seit dem 25. Februar 2004 mit Hauptwohnsitz in dem Ortsteil K. des in der Nähe der erworbenen forstwirtschaftlichen Flächen gelegenen Orts C. gemeldet, wo er separate Wohnräume im Haus seines Bruders hat.

2

Mit Schreiben vom 3. März 2005 trat die Klägerin vom Vertrag zurück. Sie verlangt dessen Rückabwicklung sowie die Feststellung, dass sich der Beklagte seit dem 26. Mai 2005 in Verzug mit der Annahme der Rückzahlung des Kaufpreises befindet. Sie meint, der Beklagte habe seinen Hauptwohnsitz nur formal nach K. verlegt, in der Sache aber in Frankfurt am Main belassen.

3

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter. Der Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht hält den Rücktritt für unwirksam. Der Beklagte habe nicht versäumt, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Der Begriff des Hauptwohnsitzes sei so auszulegen wie der gleiche Begriff in § 1 Abs. 3 FlErwV. Der Kaufvertrag der Parteien diene der Umsetzung von § 3 AusglLeistG und sei dem Verwaltungsprivatrecht zuzuordnen. Solche Verträge seien in Übereinstimmung mit den Vorschriften zu verstehen, die ihnen zugrunde lägen. Nach § 1 Abs. 3 FlErwV sei auf den Lebensmittelpunkt des Käufers abzustellen. Für die Auslegung dieser Vorschrift wiederum komme es nicht darauf an, wie der Begriff des Lebensmittelpunkts in § 12 MRRG verstanden werde. Denn der Verordnungsgeber habe sich von dem Melderecht abheben wollen. Neben dem Ort der Wohnung, an dem man sich "quantitativ" am meisten aufhalte, seien unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der Regelung auch Aspekte einzubeziehen, die besondere Bindungen zu einem Ort belegen. Dabei spielten die Lage der Wohnräume, die hauptsächliche Ausübung des Berufs, die gesellschaftliche Verankerung, soziales und politisches Engagement, familiäre Bindungen und ähnliche Kriterien eine Rolle. Diese müssten in einer Gesamtschau miteinander abgewogen werden. Dabei ergebe sich hier, dass der Beklagte seinen Hauptwohnsitz in K. habe.

II.

5

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung im entscheidenden Punkt nicht stand.

6

1. Die Klägerin kann nach § 346 Abs. 1 BGB von dem Beklagten verlangen , ihr - Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises - die verkauften Flächen aufzulassen, ihre Eintragung als Eigentümerin zu bewilligen und ihr die Flächen herauszugeben, weil sie von dem Vertrag auf Grund des darin vorgesehenen Rücktrittsrechts wirksam zurückgetreten ist. Ferner ist nach § 256 ZPO festzustellen, dass sich der Beklagte seit dem 26. Mai 2005 gemäß § 293 BGB in Annahmeverzug befindet, weil er das Rückzahlungsangebot der Klägerin unberechtigt zurückgewiesen hat.

7

2. Der Rücktritt der Klägerin setzt nach § 9 Nr. 2 Buchstabe e des Kaufvertrags der Parteien voraus, dass es der Beklagte versäumt, seinen Haupt- wohnsitz innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Diese Voraussetzung ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts eingetreten.

8

a) Der in der Rücktrittsklausel verwendete Begriff des Hauptwohnsitzes ist, was das Berufungsgericht nicht verkennt, nicht autonom auszulegen. Der Kaufvertrag der Parteien dient dazu, dem Beklagten den verbilligten Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Flächen unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 8 AusglLeistG in der vor dem Inkrafttreten des Flächenerwerbsänderungsgesetzes (vom 3. Juli 2009, BGBl. I S. 1688) am 11. Juli 2009 geltenden, für den vorliegenden Fall nach § 7 AusglLeistG maßgeblichen Fassung zu ermöglichen. Bei dem Abschluss und der Ausgestaltung der dazu nach § 10 Abs. 1 FlErwV abzuschließenden Kaufverträge ist die Klägerin als die von der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben nach §§ 7 Satz 1 und 14 Satz 1 FlErwV beauftragte Privatisierungsstelle nicht frei, sondern an die Vorgaben des Gesetzes gebunden (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30; Urt. v. 10. Juli 2009 V ZR 72/08, juris). Sie hat deshalb den Bestand des Erwerbs mit der Rücktrittsklausel, wie nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG a.F. mit § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. geboten, davon abhängig gemacht, dass der Beklagte ortsansässig wird, indem er in der Nähe der Betriebsstätte seinen Hauptwohnsitz begründet. Ob der Beklagte seinen Hauptwohnsitz in C. begründet hat, bestimmt sich deshalb nach dem für die Auslegung von § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. nach § 7 Abs. 2 AusglLeistG maßgeblichen § 1 Abs. 3 FlErwV.

9

b) Danach ist Hauptwohnsitz der Lebensmittelpunkt des Berechtigten, hier des Beklagten.

10

aa) Wie der Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist, wird im Ansatz unterschiedlich beurteilt. Einem Hinweis der Begründung des Entwurfs der Flächenerwerbsverordnung auf das Melderecht (BR-Drucks. 741/95 S. 31) wird teilweise entnommen, dass von der Regelung in dem heutigen, inhaltlich unverändert aber auch schon bei Erlass der Flächenerwerbsverordnung geltenden § 12 Abs. 2 Sätze 1 und 5 MRRG auszugehen und der Lebensmittelpunkt nach dem Schwerpunkt der Lebensbeziehungen des Erwerbers zu bestimmen sei (OLG Rostock, Urt. v. 6. Dezember 2007, 7 U 57/06, unveröff., Umdruck S. 8 f.; OLG Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, unveröff., Umdruck S. 7, dazu Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08, unveröff.). Teilweise wird aus der erwähnten Textstelle der Entwurfsbegründung der Schluss gezogen, dass gerade nicht von dem Melderecht auszugehen sei. Nach einer Meinung ist der Lebensmittelpunkt stattdessen wie der Wohnsitz nach § 7 BGB zu ermitteln (in diesem Sinne: OLG Brandenburg, Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris, Rdn. 59, dazu Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unveröff.; KG, Urt. v. 6. November 2008, unveröff. Umdruck S. 11 f., anhängig bei dem Senat unter V ZR 236/08; Witt, Der Flächenerwerb in den neuen Bundesländern, 1996, S. 31). Nach anderer Ansicht ist er, wie auch das Berufungsgericht meint, in Anlehnung an die Rechtsprechung des Senats zu § 5 Abs. 3 SachenRBerG (Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 1005, 1256, 1257) eigenständig zu bestimmen (OLG Rostock, Urt. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., dazu Senatsbeschl. v. 28. Mai 2008, V ZR 170/08, unveröff.).

11

bb) Diese Frage bedarf keiner Entscheidung. Die unterschiedlichen Ansätze führen nämlich nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen (OLG Naumburg AUR 2005, 334, 335 = AUR 2006, 30). Es besteht im Gegenteil Einigkeit darüber , dass der Lebensmittelpunkt des Erwerbers nach § 3 AusglLeistG ebenso wie der eines Nutzers im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG (dazu Senat, Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, aaO) nicht allein anhand formaler Gesichts- punkte wie der polizeilichen Meldung, sondern in wertender Gesamtbetrachtung aller relevanten Umstände zu bestimmen ist. Einigkeit besteht auch darüber, dass es der Annahme des Lebensmittelpunkts nicht entgegensteht, wenn sich der Erwerber zeitweilig an anderer Stelle aufhält (vgl. dazu den Fall OLG Brandenburg , Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris; hiervon geht auch der zu diesem Urteil ergangene Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unveröff., aus). Entscheidend ist vielmehr, dass sich der Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen in der Nähe der Betriebsstätte befindet.

12

c) Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Seine tatrichterliche Würdigung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar (dazu: BGH, Urt. v. 14. Oktober 2003, VI ZR 425/02, NJW-RR 2004, 425, 426; Senat, Urt. v. 26. November 2004, V ZR 119/04, MittBayNot 2005, 395; Urt. v. 5. Mai 2006, V ZR 236/05, NJW-RR 2006, 1242; Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 133/08, NJW 2009, 1262, 1264, vorgesehen für BGHZ 179, 238). Sie ist in diesem Rahmen aber zu beanstanden.

13

aa) Der Schwerpunkt der Lebensbeziehungen einer Person lässt sich zwar nur mit einer wertenden Betrachtung der relevanten Umstände feststellen. Diese wertende Betrachtung darf aber nicht den Zweck aus dem Blick verlieren, zu dem die jeweilige Vorschrift eine Feststellung des Lebensmittelpunkts verlangt. Im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG geht es z. B. nicht darum, abstrakt den Lebensmittelpunkt des Nutzers zu ermitteln. Sie ist nur ein Hilfsmittel, um die eigentlich entscheidende Frage zu beantworten, ob dem Nutzer das von ihm auf einem fremden Grundstück errichtete Wohnhaus am 3. Oktober 1990 als Wohnung gedient hat. Auch § 3 Abs. 8 AusglLeistG a.F. und § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. knüpfen nicht abstrakt an den Hauptwohnsitz des Erwerbers an. Der verbilligte Walderwerb nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG a.F. soll vielmehr nicht jedem offen stehen, sondern nur dem Erwerber, der in der Nähe der Betriebsstätte auch ortsansässig werden will. Das Erfordernis der Ortsansässigkeit soll ausschließen, dass Personen ohne regionalen Bezug Flächen erwerben und mit einem Betriebsleiter vor Ort bewirtschaften. In Konkurrenz zu den örtlichen Interessenten sollen andere Personen Flächen nur dann verbilligt pachten und erwerben können, wenn sie sich selbst vor Ort engagieren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30, 33; Zilch, in Motsch/Rodenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, Kommentar zum Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz, 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 58 u. 61). Ein solches Engagement setzt zwar nicht voraus, dass sich sämtliche Lebensbeziehungen des Erwerbers auf einen Ort konzentrieren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, aaO S. 32 f.; diese Sicht liegt auch dem Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08, unveröff., zu OLG Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, zugrunde). Sie müssen sich aber an einem Ort in der Nähe der Betriebsstätte so verdichten , dass das erforderliche Engagement vor Ort erkennbar wird.

14

bb) Ein solches Engagement vor Ort lässt sich allerdings nicht, das ist dem Berufungsgericht einzuräumen, an Äußerlichkeiten wie Größe und Komfort der dort eingerichteten Wohnung festmachen (a. M. OLG Rostock, Urt. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., für den Senatsbeschl. v. 28. Mai 2009, V ZR 170/08, zu diesem Urteil kam es hierauf nicht an). Erforderlich, aber ausreichend ist vielmehr, dass der Erwerber seine Betriebsstätte nicht nur sporadisch und nur bei Bedarf aufsucht. Er muss Bindungen an den Ort in der Nähe der Betriebsstätte aufbauen und unterhalten, die über das rein Geschäftliche hinausgehen. So war der Erwerber in dem erwähnten Fall des OLG Dresden (Urt. v. 28. Oktober 2008, aaO) in örtlichen Vereinigungen engagiert; er machte mit seiner Familie Urlaub auf dem Hof und war nach Angaben von Angestellten seines westdeutschen Hofs im Sommer "wochenlang" abwesend, weil er sich auf dem ostdeutschen Hof aufhielt. Ohne ein derartiges über das Geschäftliche hinausgehendes Engagement vor Ort hat ein Erwerber keinen für die Zwecke des § 3 AusglLeistG ausreichenden Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen vor Ort.

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cc) Ein solches Engagement hat der Beklagte nicht substantiiert vorgetragen.

16

(1) Das war allerdings zunächst auch nicht seine, sondern Aufgabe der Klägerin. Sie stützt ihre Ansprüche auf den von ihr erklärten Rücktritt und hat deshalb darzulegen und zu beweisen, dass der Grund für den Rücktritt eingetreten ist und der Beklagte seinen Wohnsitz nicht innerhalb der in der Rücktrittsklausel vorgesehenen Zwei-Jahres-Frist nach K. verlegt hat. Zu berücksichtigen ist indessen, dass die Klägerin außerhalb dieses für ihr Rücktrittsrecht ausschlaggebenden Geschehens steht und die für die Beurteilung der Frage, wo der Beklagte seinen Lebensmittelpunkt hat, relevante Umstände nicht kennt.

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(2) Bei einem derartigen Informationsdefizit des Gläubigers kann der Schuldner nach den in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entwickelten Grundsätzen der sekundären Darlegungslast (dazu: BGHZ 120, 320, 327 f.; 145, 170, 184; BGH, Urt. v. 17. Februar 2004, X ZR 108/02, WM 2005, 571, 573; Urt. v. 27. April 2009, II ZR 253/07, WM 2009, 1145, 1146) gehalten sein, auf Grund eines erwiderungsfähigen Primärvortrags des Gläubigers seinerseits zu dem Geschehen vorzutragen. Voraussetzung dafür ist, dass der Schuldner dazu in der Lage und ihm das zuzumuten ist (BGHZ 145, 170, 184). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Umstände, anhand derer sein Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist, kennt allein der Beklagte. Nur er kann Auskunft darüber geben, ob und wie er sich in dem erforderlichen Umfang vor Ort engagiert. Vortrag dazu ist ihm auch zumutbar. Die Klägerin durfte dem Beklagten die Waldflächen verbilligt nur verkaufen, wenn er nach § 3 Abs. 8 AusglLeistG a. F. er- werbsberechtigt war. Das war der Beklagte nach § 8 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG nur, wenn er in der Nähe der Waldflächen ortsansässig wurde. Die Klägerin hat dem Beklagten die Waldflächen nach § 9 Nr. 1 des Vertrags auch nur in der Erwartung verkauft, der Beklagte werde die gesetzlichen Voraussetzungen seiner Erwerbsberechtigung herstellen. Sie kann deshalb von ihm erwarten , dass er sich hierzu im Streitfall substantiiert äußert.

18

(3) Die Klägerin selbst hat substantiierten Primärvortrag dazu gehalten, dass der Beklagte seinen Wohnsitz nicht nach K. verlegt, sondern in Frankfurt am Main behalten hat. Danach hält sich der Beklagte, quantitativ betrachtet , den deutlich überwiegenden Teil des Jahres in Frankfurt am Main auf, wo er als Angestellter einer Großbank und als Rechtsanwalt arbeitet. Eine eigene Wohnung hat der Beklagte auch nur dort. In K. stehen ihm demgegenüber nur eigene Räume im Hause seines Bruders zur Verfügung. Diese von dem Beklagten eingeräumten Umstände ergeben nicht, dass sich der Beklagte sichtbar vor Ort engagiert und damit seinen Lebensmittelpunkt (auch) in der Nähe seiner Betriebsstätte begründet hat. Es war deshalb Aufgabe des Beklagten , zusätzliche Umstände vorzutragen, aus denen sich das ableiten ließe. Daran fehlt es. Er hat zwar vorgetragen, seine Betriebsstätte des Öfteren aufgesucht und mit dem Betriebsleiter Einzelheiten besprochen zu haben. Solche Kontakte gehen nicht über das geschäftlich Nötige hinaus. Seinem Vortrag ist auch sonst kein Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass und wie sich der Beklagte in seinem Betrieb oder in anderer Weise vor Ort sozial oder in anderer Weise sichtbar engagiert. Seine Kontakte beschränken sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auf die Familie seines Bruders und auf ein "gelegentliches Bierchen" mit (Jagd-) Bekannten. Das vermag das Erfordernis der Ortsansässigkeit, um dessen Feststellung es hier letztlich geht, nicht auszufüllen.

19

Soweit der Prozessbevollmächtigte des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angegeben hat, der Beklagte habe zuvor seinen Wohnsitz nicht in Frankfurt am Main, sondern in H. gehabt, wird dies weder von den Feststellungen in dem Berufungsurteil getragen noch kommt es darauf an. Jedenfalls fehlt es an ausreichenden Anhaltpunkten dafür, dass ein Lebensmittelpunkt in K. ist.

III.

20

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Tatbestand:

1

Der Beklagte bewarb sich bei der Klägerin unter Vorlage eines Betriebskonzepts um den Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Flächen nach § 3 AusglLeistG. In einer Erklärung vom 28. Juli 2001 verpflichtet er sich dazu, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Auf dieser Grundlage verkaufte ihm die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 25. Februar 2002 etwa 276 ha forstwirtschaftlich genutzte Flächen im Landkreis Parchim für 264.729,99 €. Sie ist nach dem Vertrag zum Rücktritt berechtigt, wenn der Beklagte seinen Hauptwohnsitz nicht in die Nähe der Betriebsstätte verlegt und dort nicht für die Dauer von 20 Jahren nach Abschluss des Vertrags beibehält. Der Beklagte hat eine Wohnung in Frankfurt am Main, wo er als Jurist bei einer Großbank angestellt und außerdem als Rechtsanwalt zugelassen ist. Er ist seit dem 25. Februar 2004 mit Hauptwohnsitz in dem Ortsteil K. des in der Nähe der erworbenen forstwirtschaftlichen Flächen gelegenen Orts C. gemeldet, wo er separate Wohnräume im Haus seines Bruders hat.

2

Mit Schreiben vom 3. März 2005 trat die Klägerin vom Vertrag zurück. Sie verlangt dessen Rückabwicklung sowie die Feststellung, dass sich der Beklagte seit dem 26. Mai 2005 in Verzug mit der Annahme der Rückzahlung des Kaufpreises befindet. Sie meint, der Beklagte habe seinen Hauptwohnsitz nur formal nach K. verlegt, in der Sache aber in Frankfurt am Main belassen.

3

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter. Der Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht hält den Rücktritt für unwirksam. Der Beklagte habe nicht versäumt, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Der Begriff des Hauptwohnsitzes sei so auszulegen wie der gleiche Begriff in § 1 Abs. 3 FlErwV. Der Kaufvertrag der Parteien diene der Umsetzung von § 3 AusglLeistG und sei dem Verwaltungsprivatrecht zuzuordnen. Solche Verträge seien in Übereinstimmung mit den Vorschriften zu verstehen, die ihnen zugrunde lägen. Nach § 1 Abs. 3 FlErwV sei auf den Lebensmittelpunkt des Käufers abzustellen. Für die Auslegung dieser Vorschrift wiederum komme es nicht darauf an, wie der Begriff des Lebensmittelpunkts in § 12 MRRG verstanden werde. Denn der Verordnungsgeber habe sich von dem Melderecht abheben wollen. Neben dem Ort der Wohnung, an dem man sich "quantitativ" am meisten aufhalte, seien unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der Regelung auch Aspekte einzubeziehen, die besondere Bindungen zu einem Ort belegen. Dabei spielten die Lage der Wohnräume, die hauptsächliche Ausübung des Berufs, die gesellschaftliche Verankerung, soziales und politisches Engagement, familiäre Bindungen und ähnliche Kriterien eine Rolle. Diese müssten in einer Gesamtschau miteinander abgewogen werden. Dabei ergebe sich hier, dass der Beklagte seinen Hauptwohnsitz in K. habe.

II.

5

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung im entscheidenden Punkt nicht stand.

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1. Die Klägerin kann nach § 346 Abs. 1 BGB von dem Beklagten verlangen , ihr - Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises - die verkauften Flächen aufzulassen, ihre Eintragung als Eigentümerin zu bewilligen und ihr die Flächen herauszugeben, weil sie von dem Vertrag auf Grund des darin vorgesehenen Rücktrittsrechts wirksam zurückgetreten ist. Ferner ist nach § 256 ZPO festzustellen, dass sich der Beklagte seit dem 26. Mai 2005 gemäß § 293 BGB in Annahmeverzug befindet, weil er das Rückzahlungsangebot der Klägerin unberechtigt zurückgewiesen hat.

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2. Der Rücktritt der Klägerin setzt nach § 9 Nr. 2 Buchstabe e des Kaufvertrags der Parteien voraus, dass es der Beklagte versäumt, seinen Haupt- wohnsitz innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Diese Voraussetzung ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts eingetreten.

8

a) Der in der Rücktrittsklausel verwendete Begriff des Hauptwohnsitzes ist, was das Berufungsgericht nicht verkennt, nicht autonom auszulegen. Der Kaufvertrag der Parteien dient dazu, dem Beklagten den verbilligten Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Flächen unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 8 AusglLeistG in der vor dem Inkrafttreten des Flächenerwerbsänderungsgesetzes (vom 3. Juli 2009, BGBl. I S. 1688) am 11. Juli 2009 geltenden, für den vorliegenden Fall nach § 7 AusglLeistG maßgeblichen Fassung zu ermöglichen. Bei dem Abschluss und der Ausgestaltung der dazu nach § 10 Abs. 1 FlErwV abzuschließenden Kaufverträge ist die Klägerin als die von der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben nach §§ 7 Satz 1 und 14 Satz 1 FlErwV beauftragte Privatisierungsstelle nicht frei, sondern an die Vorgaben des Gesetzes gebunden (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30; Urt. v. 10. Juli 2009 V ZR 72/08, juris). Sie hat deshalb den Bestand des Erwerbs mit der Rücktrittsklausel, wie nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG a.F. mit § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. geboten, davon abhängig gemacht, dass der Beklagte ortsansässig wird, indem er in der Nähe der Betriebsstätte seinen Hauptwohnsitz begründet. Ob der Beklagte seinen Hauptwohnsitz in C. begründet hat, bestimmt sich deshalb nach dem für die Auslegung von § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. nach § 7 Abs. 2 AusglLeistG maßgeblichen § 1 Abs. 3 FlErwV.

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b) Danach ist Hauptwohnsitz der Lebensmittelpunkt des Berechtigten, hier des Beklagten.

10

aa) Wie der Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist, wird im Ansatz unterschiedlich beurteilt. Einem Hinweis der Begründung des Entwurfs der Flächenerwerbsverordnung auf das Melderecht (BR-Drucks. 741/95 S. 31) wird teilweise entnommen, dass von der Regelung in dem heutigen, inhaltlich unverändert aber auch schon bei Erlass der Flächenerwerbsverordnung geltenden § 12 Abs. 2 Sätze 1 und 5 MRRG auszugehen und der Lebensmittelpunkt nach dem Schwerpunkt der Lebensbeziehungen des Erwerbers zu bestimmen sei (OLG Rostock, Urt. v. 6. Dezember 2007, 7 U 57/06, unveröff., Umdruck S. 8 f.; OLG Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, unveröff., Umdruck S. 7, dazu Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08, unveröff.). Teilweise wird aus der erwähnten Textstelle der Entwurfsbegründung der Schluss gezogen, dass gerade nicht von dem Melderecht auszugehen sei. Nach einer Meinung ist der Lebensmittelpunkt stattdessen wie der Wohnsitz nach § 7 BGB zu ermitteln (in diesem Sinne: OLG Brandenburg, Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris, Rdn. 59, dazu Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unveröff.; KG, Urt. v. 6. November 2008, unveröff. Umdruck S. 11 f., anhängig bei dem Senat unter V ZR 236/08; Witt, Der Flächenerwerb in den neuen Bundesländern, 1996, S. 31). Nach anderer Ansicht ist er, wie auch das Berufungsgericht meint, in Anlehnung an die Rechtsprechung des Senats zu § 5 Abs. 3 SachenRBerG (Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 1005, 1256, 1257) eigenständig zu bestimmen (OLG Rostock, Urt. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., dazu Senatsbeschl. v. 28. Mai 2008, V ZR 170/08, unveröff.).

11

bb) Diese Frage bedarf keiner Entscheidung. Die unterschiedlichen Ansätze führen nämlich nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen (OLG Naumburg AUR 2005, 334, 335 = AUR 2006, 30). Es besteht im Gegenteil Einigkeit darüber , dass der Lebensmittelpunkt des Erwerbers nach § 3 AusglLeistG ebenso wie der eines Nutzers im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG (dazu Senat, Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, aaO) nicht allein anhand formaler Gesichts- punkte wie der polizeilichen Meldung, sondern in wertender Gesamtbetrachtung aller relevanten Umstände zu bestimmen ist. Einigkeit besteht auch darüber, dass es der Annahme des Lebensmittelpunkts nicht entgegensteht, wenn sich der Erwerber zeitweilig an anderer Stelle aufhält (vgl. dazu den Fall OLG Brandenburg , Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris; hiervon geht auch der zu diesem Urteil ergangene Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unveröff., aus). Entscheidend ist vielmehr, dass sich der Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen in der Nähe der Betriebsstätte befindet.

12

c) Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Seine tatrichterliche Würdigung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar (dazu: BGH, Urt. v. 14. Oktober 2003, VI ZR 425/02, NJW-RR 2004, 425, 426; Senat, Urt. v. 26. November 2004, V ZR 119/04, MittBayNot 2005, 395; Urt. v. 5. Mai 2006, V ZR 236/05, NJW-RR 2006, 1242; Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 133/08, NJW 2009, 1262, 1264, vorgesehen für BGHZ 179, 238). Sie ist in diesem Rahmen aber zu beanstanden.

13

aa) Der Schwerpunkt der Lebensbeziehungen einer Person lässt sich zwar nur mit einer wertenden Betrachtung der relevanten Umstände feststellen. Diese wertende Betrachtung darf aber nicht den Zweck aus dem Blick verlieren, zu dem die jeweilige Vorschrift eine Feststellung des Lebensmittelpunkts verlangt. Im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG geht es z. B. nicht darum, abstrakt den Lebensmittelpunkt des Nutzers zu ermitteln. Sie ist nur ein Hilfsmittel, um die eigentlich entscheidende Frage zu beantworten, ob dem Nutzer das von ihm auf einem fremden Grundstück errichtete Wohnhaus am 3. Oktober 1990 als Wohnung gedient hat. Auch § 3 Abs. 8 AusglLeistG a.F. und § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. knüpfen nicht abstrakt an den Hauptwohnsitz des Erwerbers an. Der verbilligte Walderwerb nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG a.F. soll vielmehr nicht jedem offen stehen, sondern nur dem Erwerber, der in der Nähe der Betriebsstätte auch ortsansässig werden will. Das Erfordernis der Ortsansässigkeit soll ausschließen, dass Personen ohne regionalen Bezug Flächen erwerben und mit einem Betriebsleiter vor Ort bewirtschaften. In Konkurrenz zu den örtlichen Interessenten sollen andere Personen Flächen nur dann verbilligt pachten und erwerben können, wenn sie sich selbst vor Ort engagieren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30, 33; Zilch, in Motsch/Rodenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, Kommentar zum Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz, 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 58 u. 61). Ein solches Engagement setzt zwar nicht voraus, dass sich sämtliche Lebensbeziehungen des Erwerbers auf einen Ort konzentrieren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, aaO S. 32 f.; diese Sicht liegt auch dem Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08, unveröff., zu OLG Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, zugrunde). Sie müssen sich aber an einem Ort in der Nähe der Betriebsstätte so verdichten , dass das erforderliche Engagement vor Ort erkennbar wird.

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bb) Ein solches Engagement vor Ort lässt sich allerdings nicht, das ist dem Berufungsgericht einzuräumen, an Äußerlichkeiten wie Größe und Komfort der dort eingerichteten Wohnung festmachen (a. M. OLG Rostock, Urt. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., für den Senatsbeschl. v. 28. Mai 2009, V ZR 170/08, zu diesem Urteil kam es hierauf nicht an). Erforderlich, aber ausreichend ist vielmehr, dass der Erwerber seine Betriebsstätte nicht nur sporadisch und nur bei Bedarf aufsucht. Er muss Bindungen an den Ort in der Nähe der Betriebsstätte aufbauen und unterhalten, die über das rein Geschäftliche hinausgehen. So war der Erwerber in dem erwähnten Fall des OLG Dresden (Urt. v. 28. Oktober 2008, aaO) in örtlichen Vereinigungen engagiert; er machte mit seiner Familie Urlaub auf dem Hof und war nach Angaben von Angestellten seines westdeutschen Hofs im Sommer "wochenlang" abwesend, weil er sich auf dem ostdeutschen Hof aufhielt. Ohne ein derartiges über das Geschäftliche hinausgehendes Engagement vor Ort hat ein Erwerber keinen für die Zwecke des § 3 AusglLeistG ausreichenden Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen vor Ort.

15

cc) Ein solches Engagement hat der Beklagte nicht substantiiert vorgetragen.

16

(1) Das war allerdings zunächst auch nicht seine, sondern Aufgabe der Klägerin. Sie stützt ihre Ansprüche auf den von ihr erklärten Rücktritt und hat deshalb darzulegen und zu beweisen, dass der Grund für den Rücktritt eingetreten ist und der Beklagte seinen Wohnsitz nicht innerhalb der in der Rücktrittsklausel vorgesehenen Zwei-Jahres-Frist nach K. verlegt hat. Zu berücksichtigen ist indessen, dass die Klägerin außerhalb dieses für ihr Rücktrittsrecht ausschlaggebenden Geschehens steht und die für die Beurteilung der Frage, wo der Beklagte seinen Lebensmittelpunkt hat, relevante Umstände nicht kennt.

17

(2) Bei einem derartigen Informationsdefizit des Gläubigers kann der Schuldner nach den in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entwickelten Grundsätzen der sekundären Darlegungslast (dazu: BGHZ 120, 320, 327 f.; 145, 170, 184; BGH, Urt. v. 17. Februar 2004, X ZR 108/02, WM 2005, 571, 573; Urt. v. 27. April 2009, II ZR 253/07, WM 2009, 1145, 1146) gehalten sein, auf Grund eines erwiderungsfähigen Primärvortrags des Gläubigers seinerseits zu dem Geschehen vorzutragen. Voraussetzung dafür ist, dass der Schuldner dazu in der Lage und ihm das zuzumuten ist (BGHZ 145, 170, 184). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Umstände, anhand derer sein Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist, kennt allein der Beklagte. Nur er kann Auskunft darüber geben, ob und wie er sich in dem erforderlichen Umfang vor Ort engagiert. Vortrag dazu ist ihm auch zumutbar. Die Klägerin durfte dem Beklagten die Waldflächen verbilligt nur verkaufen, wenn er nach § 3 Abs. 8 AusglLeistG a. F. er- werbsberechtigt war. Das war der Beklagte nach § 8 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG nur, wenn er in der Nähe der Waldflächen ortsansässig wurde. Die Klägerin hat dem Beklagten die Waldflächen nach § 9 Nr. 1 des Vertrags auch nur in der Erwartung verkauft, der Beklagte werde die gesetzlichen Voraussetzungen seiner Erwerbsberechtigung herstellen. Sie kann deshalb von ihm erwarten , dass er sich hierzu im Streitfall substantiiert äußert.

18

(3) Die Klägerin selbst hat substantiierten Primärvortrag dazu gehalten, dass der Beklagte seinen Wohnsitz nicht nach K. verlegt, sondern in Frankfurt am Main behalten hat. Danach hält sich der Beklagte, quantitativ betrachtet , den deutlich überwiegenden Teil des Jahres in Frankfurt am Main auf, wo er als Angestellter einer Großbank und als Rechtsanwalt arbeitet. Eine eigene Wohnung hat der Beklagte auch nur dort. In K. stehen ihm demgegenüber nur eigene Räume im Hause seines Bruders zur Verfügung. Diese von dem Beklagten eingeräumten Umstände ergeben nicht, dass sich der Beklagte sichtbar vor Ort engagiert und damit seinen Lebensmittelpunkt (auch) in der Nähe seiner Betriebsstätte begründet hat. Es war deshalb Aufgabe des Beklagten , zusätzliche Umstände vorzutragen, aus denen sich das ableiten ließe. Daran fehlt es. Er hat zwar vorgetragen, seine Betriebsstätte des Öfteren aufgesucht und mit dem Betriebsleiter Einzelheiten besprochen zu haben. Solche Kontakte gehen nicht über das geschäftlich Nötige hinaus. Seinem Vortrag ist auch sonst kein Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass und wie sich der Beklagte in seinem Betrieb oder in anderer Weise vor Ort sozial oder in anderer Weise sichtbar engagiert. Seine Kontakte beschränken sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auf die Familie seines Bruders und auf ein "gelegentliches Bierchen" mit (Jagd-) Bekannten. Das vermag das Erfordernis der Ortsansässigkeit, um dessen Feststellung es hier letztlich geht, nicht auszufüllen.

19

Soweit der Prozessbevollmächtigte des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angegeben hat, der Beklagte habe zuvor seinen Wohnsitz nicht in Frankfurt am Main, sondern in H. gehabt, wird dies weder von den Feststellungen in dem Berufungsurteil getragen noch kommt es darauf an. Jedenfalls fehlt es an ausreichenden Anhaltpunkten dafür, dass ein Lebensmittelpunkt in K. ist.

III.

20

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Tatbestand:

1

Der Beklagte ist eigenen Angaben zufolge Rechtsnachfolger des früheren Eigentümers eines im heutigen Mecklenburg-Vorpommern gelegenen, 1945 enteigneten landwirtschaftlichen Guts. Er hat ehemals volkseigene landwirtschaftliche Flächen von der durch die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben mit der Privatisierung solcher Flächen beauftragten Klägerin gepachtet. Im November 1998 stellte er bei der Klägerin einen Antrag nach dem Ausgleichsleistungsgesetz auf begünstigten Erwerb von bis zu 100 ha Waldfläche zur Ergänzung seines landwirtschaftlichen Betriebes (Bauernwald). Zu den Antragsunterlagen gehörte eine Erklärung des Beklagten, dass er seinen Hauptwohnsitz vor Abschluss des Kaufvertrages in die Nähe der Betriebsstätte verlegen werde sowie eine Meldebescheinigung, die einen entsprechenden Wohnsitz auswies.

2

Mit notariellem Vertrag vom 22. Dezember 1998 verkaufte die Klägerin dem Beklagten rund 96 ha Waldfläche in der Gemarkung S. zum Preis von 156.853,17 DM. In § 9 des Kaufvertrages ist unter der Überschrift „Sicherung der Zweckbindung“ vereinbart: 1. Der Abschluß dieses Vertrages erfolgt in der Annahme, daß dem Käufer für den Kaufgegenstand ein Erwerbsanspruch nach den Bestimmungen des AusglLeistG zusteht……. 2. Die Verkäuferin ist berechtigt, von diesem Vertrage zurückzutreten, …….…..
d) wenn feststeht, dass die von dem Käufer für den Abschluß dieses Vertrages gegenüber der Verkäuferin erbrachten Nachweise und Angaben falsch waren, insbesondere also nicht die Voraussetzungen für den Erwerb von sogenanntem „Bauernwald“ im Sinne des § 3 Abs. 4 AusglLeistG gegeben waren….

3

Nachdem die Klägerin festgestellt hatte, dass der Beklagte mit erstem Wohnsitz in Lübeck und mit Nebenwohnsitz in Ratzeburg gemeldet war und auch faktisch nicht unter der von ihm angegebenen Adresse in der Nähe der Betriebsstätte lebte, erklärte sie den Rücktritt vom Vertrag. Mit der Klage verlangt sie dessen Rückabwicklung.

4

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Abweisung der Klage weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

5

Das Berufungsgericht meint, die Klägerin sei zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt, weil der Beklagte falsche Angaben zu seinem Hauptwohnsitz gemacht habe. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass das Ausgleichsleistungsgesetz bei Alteigentümern keine Ortsansässigkeit fordere und er deshalb zu falschen Angaben in diesem Punkt berechtigt gewesen sei. Da der Verkauf der Waldflächen durch einen privatrechtlichen Vertrag erfolgt sei, habe die Klägerin innerhalb der Grenzen der Privatautonomie selbst bestimmen können, welche Voraussetzungen ein Käufer erfüllen müsse. Das gelte unabhängig davon, ob das Ausgleichleistungsgesetz einen Hauptwohnsitz des Erwerbers in der Nähe seiner Betriebsstätte voraussetze. Ausreichend sei ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse der Klägerin daran, dass ein Käufer hierzu wahrheitsgemäße Angaben mache. Ein solches Interesse sei schon deshalb gegeben, weil die Klägerin gegebenenfalls zwischen mehreren Bewerbern auswählen könne. Die Klägerin habe auch nicht gegen Grundsätze des Verwaltungsprivatrechts verstoßen; denn es sei weder willkürlich noch unverhältnismäßig , wenn sie angesichts objektiv falscher Angaben des Beklagten zu einem für sie wichtigen Punkt die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlange.

II.

6

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung nur im Ergebnis stand.

7

1. Im Ausgangspunkt noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Klägerin auf der Grundlage des im Kaufvertrag unter § 9 Ziff. 2 d vereinbarten Rücktrittsrechts wegen der falschen Angaben, die der Beklagte zu seinem Wohnsitz gemacht hat, die Rückgängigmachung des Vertrages verlangen kann. Nicht zu beanstanden ist auch das Verständnis dieser Vertragsbestimmung dahin, dass nur solche unzutreffenden Angaben zum Rücktritt berechtigen sollten, die eine der Voraussetzungen für den Erwerb des Bauernwaldes betreffen.

8

2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann allerdings nicht dahinstehen, ob die Berechtigung, Bauernwald vergünstigt zu kaufen, nach dem Ausgleichsleistungsgesetz davon abhängt, dass der Erwerber in der Nähe seines landwirtschaftlichen Betriebes ortsansässig ist bzw. wird. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin habe in den Grenzen der Privatautonomie selbst bestimmen können, von welchen Vorgaben sie den Vertragsschluss mit dem Beklagten abhängig mache, ist rechtsfehlerhaft; denn sie berücksichtigt nicht die Bindungen, denen die Klägerin aufgrund des Ausgleichsleistungsgesetzes unterliegt.

9

a) Die durch das Treuhand- und das Ausgleichsleistungsgesetz geregelte Privatisierung ehemals volkseigener land- und forstwirtschaftlicher Flächen ist eine öffentliche Aufgabe (vgl. BGHZ 158, 253, 259). Nimmt der Staat eine solche Aufgabe - wie hier - in den Formen des Privatrechts wahr (sog. Verwaltungsprivatrecht ), stehen ihm nur die privatrechtlichen Rechtsformen, nicht aber die Freiheiten und Möglichkeiten der Privatautonomie zu. Demgemäß kann sich die zuständige Verwaltungsbehörde den für die Erfüllung der öffentlichen Aufgabe bestehenden gesetzlichen Vorgaben nicht durch den Hinweis auf die Grundsätze der Privatautonomie entziehen (vgl. BGHZ 91, 84, 96; Senat, Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 158/05, WM 2006, 2101, 2103). Insbesondere kann sie die Bedingungen für die Gewährung von Subventionen und ähnlichen Vergünstigungen nicht privatautonom, also abweichend von den gesetzlich festgelegten Voraussetzungen bestimmen (Senat, Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 158/05, aaO).

10

b) Diese Bindung hat Auswirkungen auf die Auslegung eines zur Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe von einer Behörde oder einer von ihr beauftragten Person geschlossenen privatrechtlichen Vertrages. Da davon ausgegangen werden kann, dass sich die Behörde an die öffentlich-rechtlichen Vorgaben für ihren Verwaltungsauftrag halten will und daher beabsichtigt, diese in der Form des Privatrechts zur Geltung zu bringen, und da weiter unterstellt werden darf, dass sie Dritte, die sie mit ihren Aufgaben betraut, zu einem entsprechenden Vorgehen verpflichtet hat, sind vertragliche Regelungen in einem dem Verwaltungsprivatrecht zuzuordnenden Vertrag im Zweifel so auszulegen, dass sie mit den Anforderungen der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Rechtsgrundlagen in Übereinstimmung stehen (vgl. BGHZ 155, 166, 170; BGH, Urt. v. 17. Januar 1972, III ZR 86/69, WM 1972, 339, 340 f.).

11

Bei Beachtung dieses Grundsatzes durfte das Berufungsgericht den zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag über den Erwerb von Bauernwald (vgl. § 3 Abs. 4 AusglLeistG) nicht dahin auslegen, dass die Klägerin den Vertragsschluss auch für den Fall von der Ortsansässigkeit des Beklagten abhängig machen wollte, dass das Ausgleichsleistungsgesetz keine solche Anforderung enthält. Umstände, die für eine dahingehende Absicht der Klägerin sprechen könnten, liegen im Übrigen auch nicht vor. Aus dem Vertrag ergibt sich vielmehr das Gegenteil, da es dort in dem Abschnitt "Sicherung der Zweckbindung" heißt, der Vertragsabschluss erfolge in der Annahme, dass dem Käufer für den Kaufgegenstand ein Erwerbsanspruch nach den Bestimmungen des Ausgleichsleistungsgesetzes zustehe. Auch die Regelung in § 9 Ziff. 2 d, in der konkretisiert wird, dass zum Rücktritt der Klägerin berechtigende falsche Angaben insbesondere dann vorliegen, wenn sie die Voraussetzungen für den Erwerb von sogenanntem Bauernwald im Sinne des § 3 Abs. 4 AusglLeistG betreffen, lässt keinen Zweifel daran, dass die Klägerin den Vertragsschluss nur von den im Ausgleichsleistungsgesetz genannten Voraussetzungen und den entsprechenden Vorgaben in § 12 FlErwV (vgl. Zimmermann in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Stand April 2006, § 12 FlErwV Rdn. 3) abhängig machen wollte.

12

Die offenbar nur spekulative Erwägung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe ein Interesse an wahrheitsgemäßen Angaben des Beklagten zu seinem Hauptwohnsitz gehabt, um gegebenenfalls zwischen mehreren Bewerbern auswählen zu können, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Weder lassen sich dem Kaufvertrag Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass die Ortsansässigkeit des Beklagten für die Klägerin ein maßgebliches Auswahlkriterium zwischen zwei Erwerbsberechtigten darstellte, noch hat das Berufungsgericht Feststellungen dazu getroffen, dass es einen weiteren Berechtigten gab, der an dem Kauf derselben Waldflächen interessiert war.

13

c) Im Übrigen wäre nach den Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts das Rücktrittsrecht der Klägerin eingeschränkt gewesen, wenn sie den Vertragsschluss von weitergehenden Voraussetzungen als im Ausgleichsleistungsgesetz vorgesehen abhängig gemacht und der Beklagte hierzu unrichtige Nachweise vorgelegt hätte. Ebenso wenig wie die Verwaltung die Voraussetzungen für die Gewährung einer Subvention privatautonom gestalten kann, (vgl. Senat, Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 158/05, WM 2006, 2101, 2103), war die im Auftrag der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben tätige Klägerin berechtigt, die Voraussetzungen für die Teilnahme an dem begünstigen Flächenerwerb gemäß § 3 AusglLeistG abweichend von den gesetzlichen Vorgaben nach eigenem Ermessen zu bestimmen. Das führt dazu, dass die Nichteinhaltung der von dem Beklagten zur Sicherung der Zweckbindung des Vertrages übernommenen Verpflichtung, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen, nur dann zum Anlass für eine Rückabwicklung des Vertrages genommen werden darf, wenn ohne die Wohnsitzverlegung der - nach dem Inhalt des Ausgleichsleistungsgesetzes zu bestimmende - Zweck des Kaufvertrages verfehlt worden ist. Zum Rücktritt vom Vertrag berechtigende unrichtige Angaben des Beklagten lägen daher nicht vor, wenn er nach dem Ausgleichsleistungsgesetz berechtigt gewesen wäre, die streitgegenständlichen Waldflächen unabhängig davon zu erwerben, wo sich sein Wohnsitz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befand.

14

3. Das Berufungsurteil erweist sich im Ergebnis aber deshalb als richtig, weil die von dem Beklagten für sich in Anspruch genommene Erwerbsberechtigung als Wiedereinrichter nach § 3 Abs. 2 Satz 3 i.V.m. § 3 Abs. 4 AusglLeistG seine Ortsansässigkeit erfordert. Allerdings wird die Frage, ob neben Wiedereinrichtern nach § 3 Abs. 2 Satz 1 AusglLeistG auch diejenigen im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG ortsansässig sein bzw. werden müssen, unterschiedlich beantwortet.

15

a) Teilweise wird angenommen, für Wiedereinrichter nach § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG gelte das Erfordernis der Ortsansässigkeit nicht (so Ludden in Kimme, Offene Vermögensfragen, Stand März 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 49 ff.; Heller/Quandt/Sannwald, Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz , 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 10 f.; Witt, Der Flächenerwerb in den neuen Bundesländern, 1996, Rdn. 76).

16

b) Die überwiegende Auffassung geht demgegenüber davon aus, dass auch Wiedereinrichter im Sinne des § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG nur im Falle ihrer Ortsansässigkeit erwerbsberechtigt sind (so OLG Naumburg OLG-NL 2005, 106, 108; Zilch in Motsch/Rodenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, Kommentar zum Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz, 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 58; Meixner in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Stand Dezember 2004, § 3 AusglLeistG Rdn. 41 u. 44; Zimmermann in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Stand April 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 42 u. 47; Schmidt-Preuß, NJW 1994, 3249, 3254; Bergsdorf AUR 2003, 37, 39; wohl auch Hauer in Fieberg /Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Stand März 2005, § 3 AusglLeistG Rdn. 71 sowie v. Arnim, OV Spezial 1996, 286).

17

c) Der Senat hält die überwiegende Auffassung für zutreffend.

18

aa) Der Gesetzeswortlaut lässt allerdings beide Auslegungen zu. In § 3 Abs. 2 Satz 1 AusglLeistG werden Wiedereinrichter als Personen definiert, die auf von ihnen gepachteten, ehemals volkseigenen Flächen "ihren ursprünglichen Betrieb wiedereingerichtet haben und ortsansässig sind (Wiedereinrichter )". Ergänzend bestimmt § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG, dass Wiedereinrichter im Sinne des Satzes 1 auch natürliche Personen sind, bei denen die Rückgabe ihres ursprünglichen land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen ausgeschlossen ist, sowie Personen, denen landund forstwirtschaftliche Vermögenswerte durch Enteignung auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage entzogen worden sind.

19

(1) Diese Formulierungen ermöglichen einerseits die Auslegung, dass für die in Satz 3 genannten Personen nicht nur das Tatbestandsmerkmal "ursprünglicher Betrieb", sondern auch dasjenige der "Ortsansässigkeit" ersetzt wird (so Ludden in Kimme, Offene Vermögensfragen, Stand März 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 47). Die Ortsansässigkeit in Satz 1 stellt sich nämlich - da sie vor dem in Klammern gesetzten Begriff "Wiedereinrichter" steht - als Teil der Definition des Wiedereinrichters dar. Wird Satz 3 dahin verstanden, dass eine weitere, von Satz 1 nicht erfasste Personengruppe zu Wiedereinrichtern erklärt wird, handelte es sich um eine eigenständige und abschließende Definition ei- nes Wiedereinrichters, die einen Rückgriff auf die in Satz 1 genannten Merkmale eines Wiedereinrichters nicht zuließe.

20

(2) Andererseits ist aber auch ein Verständnis nicht ausgeschlossen, das Satz 3 keine den Kreis der Berechtigten erweiternde, sondern lediglich eine klarstellende Funktion beimisst (so Hauer in Fieberg/Reichenbach/ Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Stand März 2005, § 3 AusglLeistG Rdn. 71; Zimmermann, Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Stand April 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 47). Bei dieser Sichtweise beschränkt sich der Regelungsgehalt von Satz 3 auf die Aussage, dass auch Alteigentümer - obwohl die Enteignung ihres Grundbesitzes nicht rückgängig gemacht wird - ihren ursprünglichen Betrieb im Rechtssinne wiedereinrichten können , also anderen Wiedereinrichtern - nämlich Landwirten mit Restitutionsanspruch sowie nicht enteigneten Landwirten, die ihr Land in eine LPG einbringen mussten und es zurückerhalten haben (vgl. näher Hauer, aaO, Rdn. 71) - gleichstehen.

21

(3) Aus der von der Revision hervorgehobenen, zum Ende des Gesetzgebungsverfahrens erfolgten Änderung des Wortlauts der Vorgängerreglung von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG lässt sich der Wille des Gesetzgebers ebenfalls nicht mit der gebotenen Gewissheit entnehmen. Zwar enthielt die - damals noch in der mit "Siedlungskauf" überschriebenen Vorschrift des § 4 befindliche - Vorgängerregelung den zusätzlichen Halbsatz "soweit die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 erfüllt sind" und verwies damit unter anderem auf das in § 4 Abs. 1 Satz 1 des Entwurfs enthaltene Erfordernis der Ortsansässigkeit (vgl. die Formulierung von § 4 Abs. 1 Satz 1 und 3 des Entwurfs in dem Beschluss des Bundestages vom 30. Juni 1994 - BR-Drs. 689/94). Aus der Streichung dieses Zusatzes im Rahmen des zweiten Vermittlungsverfahrens (vgl. die Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses vom 1. September 1994 - BT-Drucks. 12/8413) kann aber nicht geschlossen werden, dass der Gesetzgeber beabsichtigte, die Gruppe der in Satz 3 genannten Alteigentümer von dem Erfordernis der Ortsansässigkeit freizustellen. Erst in diesem Vermittlungsverfahren wurden nämlich das bis dahin in der mit „Landerwerb“ überschriebenen Vorschrift des § 3 enthaltene Wiedergutmachungsprogramm für Alteigentümer und das in § 4 ("Siedlungskauf") geregelte Förderprogramm zum Aufbau der Land- und Forstwirtschaft in den neuen Bundesländern in einer Vorschrift - dem dann Gesetz gewordenen § 3 ("Flächenerwerb") - zusammengefasst. Dabei gelangten zwar weite Teile der ursprünglichen Regelung zum Siedlungskauf in die ersten Absätze der neuen Vorschrift - darunter mit kleinen Änderungen und unter Fortfall des genannten Halbsatzes auch der Vorläufer von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG. Zugleich wurde der Aufbau der Vorschrift aber dahin geändert, dass die grundlegende Erwerbsvoraussetzung, nämlich die langfristige Pacht ehemals volkseigener, von der Treuhandanstalt zu privatisierender landwirtschaftlicher Flächen, die sich zuvor zusammen mit allen anderen Erwerbsvoraussetzungen in § 4 Abs. 1 Satz 1 des Entwurfs befunden hatte, nunmehr in einem gesonderten Absatz vorangestellt wurde (§ 3 Abs. 1 AusglLeistG), während die weiteren Anforderungen - Wieder- oder Neueinrichter, Ortsansässigkeit und Selbstbewirtschaftung - erst in dem nächsten Absatz folgten (§ 3 Abs. 2 Satz 1 AusglLeistG). Angesichts dieses neuen Aufbaus liegt die Annahme nicht fern, dass der genannte Halbsatz ("soweit die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 erfüllt sind") aus der Erwägung gestrichen worden ist, es könne angesichts des nunmehr vorangestellten ersten Absatzes - im Gegensatz zu § 4 des Entwurfs - kein Zweifel bestehen, dass auch die in Absatz 2 Satz 3 genannten Alteigentümer nur berechtigt sein sollten, von ihnen zuvor gepachtete Flächen zu erwerben, und dass Überlegungen zum Erfordernis der Ortsansässigkeit in diesem Zusammenhang keine Rolle gespielt haben.

22

bb) Auch Sinn und Zweck der in § 3 AusglLeistG geregelten Flächenerwerbsmöglichkeiten kann nicht eindeutig entnommen werden, ob Wiedereinrichter im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG ortsansässig sein müssen. Der Gesetzgeber hat in § 3 AusglLeistG nämlich zwei unterschiedliche Regelungsinhalte zusammengefasst. Je nachdem, welcher der beiden Inhalte bei der Auslegung von Satz 3 in den Vordergrund gestellt wird, lässt sich bezüglich der Notwendigkeit der Ortsansässigkeit der Alteigentümer ein unterschiedliches Ergebnis begründen.

23

(1) Zum einen enthält die Vorschrift - der Zielrichtung des Ausgleichsleistungsgesetzes entsprechend - ein Wiedergutmachungsprogramm für Alteigentümer , darunter insbesondere für diejenigen, denen land- und forstwirtschaftliche Vermögenswerte durch Enteignung auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage entzogen worden sind (vgl. § 1 Abs. 8 Buchst. a VermG). Wird dieser Zweck des Ausgleichsleistungsgesetzes betont, lässt sich gegen das Erfordernis der Ortsansässigkeit mit guten Gründen anführen, dass von Wiedereinrichtern, die ihren Grundbesitz endgültig verloren haben, nicht erwartet werden könne, auf irgendwo in den neuen Bundesländern gepachteten Flächen ortsansässig zu werden (so Ludden in Kimme, Offene Vermögensfragen , Stand März 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 51; Witt, Der Flächenerwerb in den neuen Bundesländern, 1996, Rdn. 76). Dieser Gesichtspunkt rechtfertigte zugleich eine unterschiedliche Behandlung der Alteigentümer im Sinne von Satz 3 im Vergleich zu den übrigen Wiedereinrichtern, die - da sie entweder einen durchsetzbaren Restitutionsanspruch haben oder, wie Landwirte, die ihr Land in eine LPG einbringen mussten, gar nicht enteignet worden sind - ihre Grundstücke zurückerhalten haben.

24

(2) (a) Die Vorschrift des § 3 AusglLeistG enthält neben dem Wiedergutmachungsprogramm aber auch ein eigenständiges Förderprogramm zum Auf- bau der Land- und Forstwirtschaft in den neuen Bundesländern (vgl. BVerfGE 112, 1, 39; 102, 254, 332; 94, 334, 349 f.). Mit diesem verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, für den Bereich der ostdeutschen Land- und Forstwirtschaft neue Eigentumsstrukturen und damit funktionsfähige Grundlagen für Erhalt und Fortentwicklung dieses Erwerbszweigs zu schaffen. Dabei hat er primär die ortsansässigen selbstwirtschaftenden Pächter im Blick ohne die Alteigentümer auszuschließen. Wird vorrangig auf diese Zielrichtung des Gesetzes abgestellt, ist Sinn und Zweck von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG darin zu sehen, dass auch die Alteigentümer am begünstigen Flächenerwerb teilnehmen und damit zum strukturellen Neuaufbau in den neuen Ländern beitragen können, sofern sie ortsansässige, selbstwirtschaftende Pächter sind (so BVerfGE 94, 334, 350).

25

Für diese Auslegung spricht, dass die - hier in Rede stehende - Erwerbsmöglichkeit für selbstwirtschaftende Pächter nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG dem Förderprogramm zum Aufbau der Land- und Forstwirtschaft zugerechnet wird (vgl. BVerfGE 94, 334, 349), während sich das in § 3 AusglLeistG enthaltene Wiedergutmachungsprogramm in erster Linie in den Regelungen über die Erwerbsberechtigung der nicht selbstwirtschaftenden Alteigentümer (§ 3 Abs. 5 AusglLeistG) findet (vgl. Ludden, VIZ 1997, 129, 130).

26

(b) Andererseits stellt sich auch die Einbeziehung der selbstwirtschaftenden Alteigentümer in das landwirtschaftliche Förderprogramm als Teil der Wiedergutmachung dar. Das tritt in der aktuellen, auf das Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 15. September 2000 (BGBl. I. S. 1382) zurückgehenden Gesetzesfassung zwar nicht mehr deutlich hervor. In der ursprünglichen, am 1. Dezember 1994 in Kraft getretenen Fassung von § 3 AusglLeistG (BGBl. I S. 2624) war der in der Regelung von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG enthaltene Wiedergutmachungsaspekt allerdings noch klar erkennbar. Zu dem ursprüngli- chen Kreis der nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG berechtigten natürlichen Personen gehörten neben Wiedereinrichtern nämlich lediglich Neueinrichter, die am 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet ansässig waren. Da die zuletzt genannte Voraussetzung praktisch nur von ehemaligen Bürgern der DDR erfüllt wurde, konnten Personen aus den alten Bundesländern, die nicht Eigentümer oder Restitutionsberechtigte von in den neuen Ländern belegenen landwirtschaftlichen Flächen waren, von dem Förderprogramm zum Aufbau der Land- und Forstwirtschaft in den neuen Ländern nur profitieren, wenn sie Wiedereinrichter im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG waren. Ihre Bevorzugung gegenüber anderen Bürgern aus den alten Bundesländern, die an einem vergünstigen Erwerb landwirtschaftlicher Flächen im Beitrittsgebiet interessiert und erforderlichenfalls auch zu einem Wohnsitzwechsel bereit waren, rechtfertigte sich allein aus dem in § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG enthaltenen Wiedergutmachungsaspekt.

27

Dass die Vorschrift nicht nur Teil des Förderprogramms zum Aufbau der Land- und Forstwirtschaft, sondern auch Teil des Wiedergutmachungsprogramms ist, wird zudem aus den Folgerungen deutlich, die von dem Gesetzgeber aus der Entscheidung der Europäischen Kommission vom 20. Januar 1999 (1999/268/EG, ABl. L 107/21) gezogen wurden. Darin hatte die Kommission das im Ausgleichsleistungsgesetz enthaltene Flächenerwerbsprogramm als eine teilweise mit Gemeinschaftsrecht nicht zu vereinbarende Beihilfe im Sinne von Art. 92 Abs. 1 EG-Vertrag angesehen, hiervon jedoch die Erwerbsberechtigung der Wiedereinrichter ohne (durchsetzbaren) Restitutionsanspruch ausdrücklich ausgenommen. Der ihnen gewährte Vorteil wurde von der Kommission als Kompensation für Enteignungen oder enteignungsgleiche Eingriffe auf hoheitlicher Grundlage ohne Elemente einer Beihilfe angesehen (ABl. L 107/36 f.). Demgemäß hat der zur Rückforderung der unzulässigen Beihilfen verpflichtete Gesetzgeber nicht nur die den Alteigentümern nach § 3 Abs. 5 AusglLeistG - und damit zweifelsfrei zur Wiedergutmachung - gewährten Vorteile unberührt gelassen, sondern auch die auf der Grundlage einer Erwerbsberechtigung nach § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG mit Alteigentümern geschlossenen Kaufverträge uneingeschränkt bestätigt (vgl. § 3a Abs. 1 AusglLeistG).

28

Der Wille des Gesetzgebers, den in der Erwerbsberechtigung nach § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG liegenden Wiedergutmachungsaspekt sichtbar zu belassen, kann im Übrigen der Grund dafür sein, dass Satz 3 beibehalten worden ist, obwohl sich die Voraussetzungen dieser Erwerbsberechtigung seit der Änderung der Vorschrift durch das Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 15. September 2000 (BGBl. I. S. 1382) nicht mehr von denjenigen unterscheiden , die gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 für Neueinrichter gelten. Daher spricht das Argument, die Regelung in § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG habe neben der Alternative der Neueinrichter keine eigenständige Bedeutung mehr, wenn auch von den Alteigentümern die Ortsansässigkeit gefordert werde (so Ludden in Kimme, Offene Vermögensfragen, Stand März 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 54), nicht entscheidend gegen die Annahme, dass auch nach dieser Vorschrift Berechtigte ortsansässig sein müssen.

29

cc) Der Wille des Gesetzgebers, auch von den Alteigentümern im Sinne des § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG die Ortsansässigkeit zu fordern, kommt jedoch darin deutlich zum Ausdruck, dass er die Erwerbsberechtigung nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG nur Personen eingeräumt hat, die Pächter der zu privatisierenden Flächen sind. Damit hat der Gesetzgeber mittelbar auf die eine Verpachtung solcher Flächen regelnde Richtlinie der Treuhandanstalt für die Durchführung der Verwertung und Verwaltung volkseigener land- und forstwirtschaftlicher Flächen vom 26. Juni 1992 (abgedruckt in VIZ 1993, 347) in der Fassung der Anpassungsrichtlinie vom 22. Juni 1993 (abgedruckt in BT/Drucks. 12/5861 S. 3) Bezug genommen. Im Rahmen des Anwendungsbereichs dieser Richtlinie kann kein Zweifel bestehen, dass nur ortsansässige Alteigentümer Wiedereinrichter im Rechtssinne sind. Die Richtlinie definiert Wiedereinrichter nämlich als Personen, "die ortsansässig sind oder im Zusammenhang mit der Wiedereinrichtung ortsansässig werden, ihren ursprünglichen landwirtschaftlichen Betrieb wiedereinrichten und selbst bewirtschaften wollen, und zwar auch solche, bei denen die Rückgabe ihres ursprünglichen Betriebes aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen ausgeschlossen ist sowie natürliche Personen, denen Vermögenswerte durch Enteignungen auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage entzogen worden sind oder deren Erben, die ihren ehemaligen Betrieb wiedereinrichten und selbst bewirtschaften wollen".

30

Hieraus folgt, dass Alteigentümer neben anderen Wiedereinrichtern und neben ortsansässigen Neueinrichtern nur dann eine gleichberechtigte Chance hatten, zu privatisierende ehemals volkseigene land- und forstwirtschaftliche Flächen zu pachten, wenn sie ortsansässig waren. Die Anpassungsrichtlinie vom 22. Juni 1993 sah bei annähernd gleichwertigen Betriebskonzepten nämlich vor, dass der Zuschlag vorrangig Wiedereinrichtern im Sinne der Richtlinie, also ortsansässigen Personen, sowie am 3. Oktober 1990 ortsansässigen Neueinrichtern zu erteilen war und im Range nachfolgend bestimmte auf der Basis des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes aus der Umstrukturierung ehemaliger LPG hervorgegange Gesellschaften zu berücksichtigen waren. Hierdurch sollte ausgeschlossen werden, dass Personen ohne regionalen Bezug Flächen pachteten und mit einem ortsansässigen Betriebsleiter oder Verwalter bewirtschafteten. Personen sollten - in Konkurrenz zu den örtlichen Interessenten - nur pachten können, wenn sie sich vor Ort engagierten (Zilch in Motsch/Rodenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, Kommentar zum Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz, 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 58).

31

Es liegt daher nahe, dass der Gesetzgeber, hätte er Alteigentümern ohne Restitutionsanspruch ein Erwerbsrecht nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG unabhängig ihrer Ortsansässigkeit einräumen wollen, für eine Änderung dieser Verpachtungspraxis, also dafür Sorge getragen hätte, dass auch nicht ortsansässige Alteigentümer die Möglichkeit hatten, Flächen im Sinne von § 3 Abs. 1 AusglLeistG gleichrangig neben anderen Wiedereinrichtern und am 3. Oktober 1990 ortsansässigen Neueinrichtern zu pachten. Andernfalls wären viele Alteigentümer schon mangels Abschlusses eines Pachtvertrages über zu privatisierende Flächen von einem Erwerb nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG ausgeschlossen gewesen. Zudem wäre auch eine Klarstellung im Ausgleichsleistungsgesetz zu erwarten gewesen, wenn der Gesetzgeber die Erwerbsberechtigung nach § 3 Abs. 1 bis 4 dieses Gesetzes einerseits an die auf der Grundlage der genannten Treuhandrichtlinie abgeschlossenen Pachtverträge anknüpft, andererseits aber in demselben Zusammenhang einen von der Richtlinie abweichenden Wiedereinrichterbegriff verwendet sehen wollte.

32

3. Die Klägerin war berechtigt, von ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen, da der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bei Abschluss des Kaufvertrages und auch in der Folgezeit nicht ortsansässig war. Dabei kann dahinstehen, ob das Erfordernis der Ortsansässigkeit nur dann erfüllt ist, wenn der Hauptwohnsitz des Erwerbers in der Nähe der Betriebsstätte liegt - hiervon geht die auf der Grundlage von § 4 Abs. 3 AusglLeistG erlassene Flächenerwerbsverordnung aus (vgl. § 2 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 1 Abs. 3 FlErwV) - oder ob es insbesondere bei verheirateten Erwerbern mit Rücksicht auf die aus Art. 6 Abs. 1 GG folgende Schutzpflicht des Staates im Einzelfall ausreichend sein kann, wenn die Ortsansässigkeit auf andere Weise nachgewiesen wird (vgl. hierzu Ludden in Kimme, Offene Vermögensfragen, Stand März 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 43a ff.; Hauer in Fieberg/Reichenbach/ Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Stand März 2005, § 1 FlErwV Rdn. 23; Witt, Der Flächenerwerb in den neuen Bundesländern, 1996, Rdn. 85). Hierauf käme es nur an, wenn Umstände vorlägen, die es bei Anlegung eines gegenüber der Flächenerwerbsverordnung weniger strengen Maßstabs rechtfertigen könnten, den Beklagten als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ortsansässig anzusehen, wenn also beispielsweise ein regelmäßig aufgesuchter oder mit besonderem örtlichen Engagement verbundener Zweitwohnsitz in der Nähe der Betriebsstätte vorhanden gewesen wäre. So verhält es sich indessen nicht. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat sich der Beklagte in der maßgeblichen Zeit in S. , also in der Nähe seines landwirtschaftlichen Betriebes, nicht regelmäßig, sondern nur sporadisch und dann auch lediglich als Gast aufgehalten. Kann der Beklagte aber nicht einmal auf eine eigene Wohnung in der Nähe der Betriebsstätte verweisen, scheidet die Annahme, er sei dort ortsansässig gewesen, in jedem Fall, also unabhängig von den nach der Flächenerwerbsverordnung zu erfüllenden Anforderungen aus.

33

4. Entgegen der Auffassung der Revision, die sich insoweit auf zwei von dem Beklagten eingeholte Rechtsgutachten stützt, erfordert die Frage, ob § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG mit Art. 39 EG-Vertrag (Arbeitnehmerfreizügigkeit), Art. 43 EG-Vertrag (Niederlassungsfreiheit) und dem in Art. 2 Abs. 1 des Protokolls Nr. 4 zu der Konvention der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) gewährleisteten Recht auf freie Wohnsitzwahl (vgl. dazu EuGH, Urt. v. 25. Januar 2007, Rs. C-370/05) vereinbar ist, keine Vorlage an den Europäischen Gerichtshof. Eine Vorlagepflicht gemäß Art. 234 Abs. 3 EG-Vertrag besteht nicht, wenn das letztinstanzliche nationale Gericht in dem bei ihm schwebenden Verfahren feststellt, dass die betreffende entscheidungserhebliche gemeinschaftsrechtliche Frage bereits Gegenstand der Auslegung durch den Europäischen Gerichtshof war oder die richtige Anwendung des Gemeinschaftsrechts offenkundig und damit für einen vernünftigen Zweifel keinerlei Raum ist (vgl. EuGH, Urt. v. 6. Oktober 1982, Rs. 283/81, Slg. 1982, 3415, 3430 Rdn. 16 = NJW 1983, 1257, 1258; BVerfG NJW 1988, 1456; BGHZ 109, 29, 35). Letzteres ist hier der Fall.

34

a) Zwar kann ein grenzüberschreitender Bezug des zu beurteilenden Sachverhalts (vgl. zu diesem Erfordernis EuGH, Urt. v. 28. Januar 1992, Rs. C-332/90, Slg. 1992 I, 341, 356 f. Rdn. 9; Urt. v. 15. Dezember 1995, Rs. C-415/93, Slg. 1995 I, 4921, 5067 Rdn. 89) aufgrund des zweitinstanzlichen Vortrags des Beklagten nicht von vornherein ausgeschlossen werden, das Erfordernis der Ortsansässigkeit in der Nähe seines landwirtschaftlichen Betriebs hindere ihn, seine - längere Aufenthalte in Italien erfordernden - Tätigkeiten als Lehrbeauftragter einer italienischen Universität und als Geschäftsführer einer mit einer Zweigniederlassung in Italien vertretenen Kommanditgesellschaft auszuüben.

35

b) Eine unzulässige Beschränkung der dem Beklagten durch das Gemeinschaftsrecht garantierten Grundfreiheiten liegt aber nicht vor.

36

aa) Der Regelung in § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG kann schon keine die Freizügigkeit im weiteren Sinne (Arbeitnehmerfreizügigkeit, Niederlassungsfreiheit , Recht auf freie Wohnsitzwahl) beeinträchtigende Wirkung zugemessen werden. Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs stellen zwar auch unterschiedslos anwendbare, also nichtdiskriminierende Bestimmungen des nationalen Rechts, die einen Staatsangehörigen eines Mitgliedsstaats daran hindern oder davon abhalten, sein Herkunftsland zu verlassen, um von seinem Recht auf Freizügigkeit Gebrauch zu machen, Beeinträchtigungen dieses Rechts dar (EuGH, Urt. v. 27. Januar 2000, Rs. C-190/98, Slg. 2000 I, 493, 523 Rdn. 23). Allerdings ist nicht jede Bestimmung, die sich faktisch als Hindernis für eine wirtschaftliche Tätigkeit in einem anderen Mitgliedsstaat darstellt, eine Beeinträchtigung im Rechtssinne. Dies kann vielmehr nur angenommen wer- den, wenn die Bestimmung den Zugang des Angehörigen eines Mitgliedsstaates zu dem Arbeits- oder Wirtschaftsmarkt anderer Mitgliedstaaten beeinflusst (vgl. EuGH, aaO).

37

Eine solche Wirkung hat die Vorschrift des § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG nicht. Zwar kann der Beklagte infolge der Notwendigkeit, in der Nähe seines landwirtschaftlichen Betriebs ansässig zu sein, keiner wirtschaftlichen Tätigkeit in Italien nachgehen, die es in zeitlicher Hinsicht erforderlich macht, überwiegend dort zu leben. Der Zugang zu dem Arbeits- und Wirtschaftsmarkt Italiens ist ihm dadurch aber weder verschlossen noch wird er ihm erschwert.

38

Darüber hinaus fehlt es auch deshalb an einer Beschränkung des Freizügigkeitsrechts im weiteren Sinn, weil die indirekten Auswirkungen, die das Erfordernis der Ortsansässigkeit auf wirtschaftliche Tätigkeiten des Beklagten in anderen Mitgliedstaaten hat, Folge seiner Entscheidung sind, an dem Erwerbsprogramm des Ausgleichsleistungsgesetzes teilzunehmen, d.h. landwirtschaftliche Flächen zu einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preis zu erwerben. Anders als in dem der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs vom 25. Januar 2007 (Rs. C-370/05) zugrunde liegenden Sachverhalt, in dem die beanstandete nationale Bestimmung es zur Voraussetzung für den Erwerb jeglichen landwirtschaftlichen Grundstücks machte, dass der Käufer auf diesem Grundstück seinen ständigen Wohnsitz begründete, betrifft das in § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG enthaltene Erfordernis der Ortsansässigkeit nur Erwerber, die die besonderen Vergünstigungen des Flächenerwerbsprogramms nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG in Anspruch nehmen. Wer nicht ortsansässig sein kann oder möchte, kann landwirtschaftliche Flächen auf dem freien Markt erwerben. Dem Beklagten war es zudem nach § 3 Abs. 5 AusglLeistG möglich, zu privatisierende landwirtschaftliche Flächen und Waldflächen mit derselben Verbilligung , wie sie ihm im Kaufvertrag vom 22. Dezember 1998 gewährt wurde, aber ohne die Verpflichtung zur Selbstbewirtschaftung und zur Ortsansässigkeit zu erwerben, wenn auch beschränkt auf Flächen, die nicht für einen Erwerb nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG in Anspruch genommen wurden. Angesichts dieser zumutbaren Alternativen, land- oder forstwirtschaftliche Flächen ohne eine damit verbundene Verpflichtung zur Wohnsitznahme zu kaufen, stellen sich die mit dem Erfordernis der Ortsansässigkeit verbundenen Auswirkungen auf die Grundfreiheiten des Beklagten nicht als eine staatliche Beschränkung, sondern als Folge einer von ihm eigenverantwortlich getroffenen wirtschaftlichen Entscheidung dar.

39

bb) Selbst wenn aber ein Eingriff in eines der Grundfreiheiten des Beklagten vorliegen sollte, wäre dieser jedenfalls gerechtfertigt. Aus der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs ergibt sich, dass nationale Regelungen , die die Ausübung der durch den EG-Vertrag garantierten grundlegenden Freiheiten behindern oder weniger attraktiv machen, wirksam sind, wenn sie ein im Allgemeininteresse liegendes Ziel verfolgen, in nichtdiskriminierender Weise angewandt werden und mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in Einklang stehen (vgl. Urt. v. 30. November 1995, Rs. C-55/94, Slg. 1995 I, 4165, 4197 f. Rdn. 37; Urt. v. 25. Januar 2007, Rs. C-370/05). Diese Voraussetzungen sind hier offenkundig erfüllt.

40

Mit dem Erfordernis der Ortsansässigkeit verfolgt der Gesetzgeber ein im Zusammenhang mit der deutschen Wiedervereinigung im Allgemeininteresse liegendes Ziel. Durch die Bevorzugung ortsansässiger und selbstwirtschaftender Landwirte bei der Privatisierung ehemals volkseigener land- und forstwirtschaftlicher Flächen in Ostdeutschland sollen neue und funktionsfähige Eigentumsstrukturen in diesem Bereich geschaffen werden (vgl. BVerfGE 94, 334, 350). Mit der Pflicht zur Selbstbewirtschaftung will der Gesetzgeber verhindern, dass Land nur als Kapitalanlage preisgünstig erworben wird; das Erfordernis der Ortsansässigkeit soll ausschließen, dass Personen ohne regionalen Bezug Flächen erwerben und mit einem ortsansässigen Betriebsleiter bewirtschaften. In Konkurrenz zu den örtlichen Interessenten sollen andere Personen Flächen nur pachten und erwerben können, wenn sie sich vor Ort engagieren (vgl. Zilch, in Motsch/Rodenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, Kommentar zum Entschädigungsund Ausgleichsleistungsgesetz, 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 58 u. 61). Dieses Anliegen rechtfertigt etwaige Einschränkungen der durch das Gemeinschaftsrecht garantierten Grundfreiheiten der Erwerber. Die Europäische Kommission hat es als legitimes Ziel des deutschen Gesetzgebers bezeichnet, besondere Regelungen zu schaffen, die dazu dienen, die ostdeutschen Eigentumsstrukturen nach der Wiedervereinigung Deutschlands an das neue Wirtschaftssystem anzupassen. Ferner hat sie hervorgehoben, dass es in den meisten Mitgliedsstaaten Bodenreformen gegeben hat, die es den Bauern ermöglichte, das von ihnen bearbeitete Land zu erwerben (Entscheidung vom 20. Januar 1999, 1999/268/EG, ABl. L 107/45). Die Berücksichtigung einer so verstandenen territorialen Verbundenheit - welche die Grundlage für die Bevorzugung ortsansässiger Erwerbsinteressenten bildet - hat die Kommission dabei ausdrücklich als legitim angesehen.

41

Das Erfordernis der Ortsansässigkeit ist ein geeignetes Mittel um zu erreichen , dass die zu privatisierenden land- und forstwirtschaftlichen Flächen vorrangig in das Eigentum von Personen mit einer solchen territorialen Verbundenheit gelangen und sie von anderen Interessenten nur verdrängt werden können, wenn diese willens sind, eine vergleichbare regionale Verbundenheit aufzubauen. Die von der Revision aufgeworfene Frage, ob die nähere Ausgestaltung des Erfordernisses der Ortsansässigkeit über das hinausgeht, was zur Erreichung dieses Ziels erforderlich ist, ob also in jedem Fall der Erstwohnsitz in der Nähe der Betriebsstätte begründet werden muss und für welchen Zeitraum die Ortsansässigkeit verlangt werden kann, ist hier aus den zu II. 3. ausgeführten Gründen nicht entscheidungserheblich.

III.

42

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub

Tatbestand:

1

Der Beklagte bewarb sich bei der Klägerin unter Vorlage eines Betriebskonzepts um den Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Flächen nach § 3 AusglLeistG. In einer Erklärung vom 28. Juli 2001 verpflichtet er sich dazu, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Auf dieser Grundlage verkaufte ihm die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 25. Februar 2002 etwa 276 ha forstwirtschaftlich genutzte Flächen im Landkreis Parchim für 264.729,99 €. Sie ist nach dem Vertrag zum Rücktritt berechtigt, wenn der Beklagte seinen Hauptwohnsitz nicht in die Nähe der Betriebsstätte verlegt und dort nicht für die Dauer von 20 Jahren nach Abschluss des Vertrags beibehält. Der Beklagte hat eine Wohnung in Frankfurt am Main, wo er als Jurist bei einer Großbank angestellt und außerdem als Rechtsanwalt zugelassen ist. Er ist seit dem 25. Februar 2004 mit Hauptwohnsitz in dem Ortsteil K. des in der Nähe der erworbenen forstwirtschaftlichen Flächen gelegenen Orts C. gemeldet, wo er separate Wohnräume im Haus seines Bruders hat.

2

Mit Schreiben vom 3. März 2005 trat die Klägerin vom Vertrag zurück. Sie verlangt dessen Rückabwicklung sowie die Feststellung, dass sich der Beklagte seit dem 26. Mai 2005 in Verzug mit der Annahme der Rückzahlung des Kaufpreises befindet. Sie meint, der Beklagte habe seinen Hauptwohnsitz nur formal nach K. verlegt, in der Sache aber in Frankfurt am Main belassen.

3

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter. Der Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht hält den Rücktritt für unwirksam. Der Beklagte habe nicht versäumt, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Der Begriff des Hauptwohnsitzes sei so auszulegen wie der gleiche Begriff in § 1 Abs. 3 FlErwV. Der Kaufvertrag der Parteien diene der Umsetzung von § 3 AusglLeistG und sei dem Verwaltungsprivatrecht zuzuordnen. Solche Verträge seien in Übereinstimmung mit den Vorschriften zu verstehen, die ihnen zugrunde lägen. Nach § 1 Abs. 3 FlErwV sei auf den Lebensmittelpunkt des Käufers abzustellen. Für die Auslegung dieser Vorschrift wiederum komme es nicht darauf an, wie der Begriff des Lebensmittelpunkts in § 12 MRRG verstanden werde. Denn der Verordnungsgeber habe sich von dem Melderecht abheben wollen. Neben dem Ort der Wohnung, an dem man sich "quantitativ" am meisten aufhalte, seien unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der Regelung auch Aspekte einzubeziehen, die besondere Bindungen zu einem Ort belegen. Dabei spielten die Lage der Wohnräume, die hauptsächliche Ausübung des Berufs, die gesellschaftliche Verankerung, soziales und politisches Engagement, familiäre Bindungen und ähnliche Kriterien eine Rolle. Diese müssten in einer Gesamtschau miteinander abgewogen werden. Dabei ergebe sich hier, dass der Beklagte seinen Hauptwohnsitz in K. habe.

II.

5

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung im entscheidenden Punkt nicht stand.

6

1. Die Klägerin kann nach § 346 Abs. 1 BGB von dem Beklagten verlangen , ihr - Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises - die verkauften Flächen aufzulassen, ihre Eintragung als Eigentümerin zu bewilligen und ihr die Flächen herauszugeben, weil sie von dem Vertrag auf Grund des darin vorgesehenen Rücktrittsrechts wirksam zurückgetreten ist. Ferner ist nach § 256 ZPO festzustellen, dass sich der Beklagte seit dem 26. Mai 2005 gemäß § 293 BGB in Annahmeverzug befindet, weil er das Rückzahlungsangebot der Klägerin unberechtigt zurückgewiesen hat.

7

2. Der Rücktritt der Klägerin setzt nach § 9 Nr. 2 Buchstabe e des Kaufvertrags der Parteien voraus, dass es der Beklagte versäumt, seinen Haupt- wohnsitz innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Diese Voraussetzung ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts eingetreten.

8

a) Der in der Rücktrittsklausel verwendete Begriff des Hauptwohnsitzes ist, was das Berufungsgericht nicht verkennt, nicht autonom auszulegen. Der Kaufvertrag der Parteien dient dazu, dem Beklagten den verbilligten Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Flächen unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 8 AusglLeistG in der vor dem Inkrafttreten des Flächenerwerbsänderungsgesetzes (vom 3. Juli 2009, BGBl. I S. 1688) am 11. Juli 2009 geltenden, für den vorliegenden Fall nach § 7 AusglLeistG maßgeblichen Fassung zu ermöglichen. Bei dem Abschluss und der Ausgestaltung der dazu nach § 10 Abs. 1 FlErwV abzuschließenden Kaufverträge ist die Klägerin als die von der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben nach §§ 7 Satz 1 und 14 Satz 1 FlErwV beauftragte Privatisierungsstelle nicht frei, sondern an die Vorgaben des Gesetzes gebunden (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30; Urt. v. 10. Juli 2009 V ZR 72/08, juris). Sie hat deshalb den Bestand des Erwerbs mit der Rücktrittsklausel, wie nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG a.F. mit § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. geboten, davon abhängig gemacht, dass der Beklagte ortsansässig wird, indem er in der Nähe der Betriebsstätte seinen Hauptwohnsitz begründet. Ob der Beklagte seinen Hauptwohnsitz in C. begründet hat, bestimmt sich deshalb nach dem für die Auslegung von § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. nach § 7 Abs. 2 AusglLeistG maßgeblichen § 1 Abs. 3 FlErwV.

9

b) Danach ist Hauptwohnsitz der Lebensmittelpunkt des Berechtigten, hier des Beklagten.

10

aa) Wie der Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist, wird im Ansatz unterschiedlich beurteilt. Einem Hinweis der Begründung des Entwurfs der Flächenerwerbsverordnung auf das Melderecht (BR-Drucks. 741/95 S. 31) wird teilweise entnommen, dass von der Regelung in dem heutigen, inhaltlich unverändert aber auch schon bei Erlass der Flächenerwerbsverordnung geltenden § 12 Abs. 2 Sätze 1 und 5 MRRG auszugehen und der Lebensmittelpunkt nach dem Schwerpunkt der Lebensbeziehungen des Erwerbers zu bestimmen sei (OLG Rostock, Urt. v. 6. Dezember 2007, 7 U 57/06, unveröff., Umdruck S. 8 f.; OLG Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, unveröff., Umdruck S. 7, dazu Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08, unveröff.). Teilweise wird aus der erwähnten Textstelle der Entwurfsbegründung der Schluss gezogen, dass gerade nicht von dem Melderecht auszugehen sei. Nach einer Meinung ist der Lebensmittelpunkt stattdessen wie der Wohnsitz nach § 7 BGB zu ermitteln (in diesem Sinne: OLG Brandenburg, Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris, Rdn. 59, dazu Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unveröff.; KG, Urt. v. 6. November 2008, unveröff. Umdruck S. 11 f., anhängig bei dem Senat unter V ZR 236/08; Witt, Der Flächenerwerb in den neuen Bundesländern, 1996, S. 31). Nach anderer Ansicht ist er, wie auch das Berufungsgericht meint, in Anlehnung an die Rechtsprechung des Senats zu § 5 Abs. 3 SachenRBerG (Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 1005, 1256, 1257) eigenständig zu bestimmen (OLG Rostock, Urt. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., dazu Senatsbeschl. v. 28. Mai 2008, V ZR 170/08, unveröff.).

11

bb) Diese Frage bedarf keiner Entscheidung. Die unterschiedlichen Ansätze führen nämlich nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen (OLG Naumburg AUR 2005, 334, 335 = AUR 2006, 30). Es besteht im Gegenteil Einigkeit darüber , dass der Lebensmittelpunkt des Erwerbers nach § 3 AusglLeistG ebenso wie der eines Nutzers im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG (dazu Senat, Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, aaO) nicht allein anhand formaler Gesichts- punkte wie der polizeilichen Meldung, sondern in wertender Gesamtbetrachtung aller relevanten Umstände zu bestimmen ist. Einigkeit besteht auch darüber, dass es der Annahme des Lebensmittelpunkts nicht entgegensteht, wenn sich der Erwerber zeitweilig an anderer Stelle aufhält (vgl. dazu den Fall OLG Brandenburg , Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris; hiervon geht auch der zu diesem Urteil ergangene Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unveröff., aus). Entscheidend ist vielmehr, dass sich der Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen in der Nähe der Betriebsstätte befindet.

12

c) Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Seine tatrichterliche Würdigung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar (dazu: BGH, Urt. v. 14. Oktober 2003, VI ZR 425/02, NJW-RR 2004, 425, 426; Senat, Urt. v. 26. November 2004, V ZR 119/04, MittBayNot 2005, 395; Urt. v. 5. Mai 2006, V ZR 236/05, NJW-RR 2006, 1242; Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 133/08, NJW 2009, 1262, 1264, vorgesehen für BGHZ 179, 238). Sie ist in diesem Rahmen aber zu beanstanden.

13

aa) Der Schwerpunkt der Lebensbeziehungen einer Person lässt sich zwar nur mit einer wertenden Betrachtung der relevanten Umstände feststellen. Diese wertende Betrachtung darf aber nicht den Zweck aus dem Blick verlieren, zu dem die jeweilige Vorschrift eine Feststellung des Lebensmittelpunkts verlangt. Im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG geht es z. B. nicht darum, abstrakt den Lebensmittelpunkt des Nutzers zu ermitteln. Sie ist nur ein Hilfsmittel, um die eigentlich entscheidende Frage zu beantworten, ob dem Nutzer das von ihm auf einem fremden Grundstück errichtete Wohnhaus am 3. Oktober 1990 als Wohnung gedient hat. Auch § 3 Abs. 8 AusglLeistG a.F. und § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. knüpfen nicht abstrakt an den Hauptwohnsitz des Erwerbers an. Der verbilligte Walderwerb nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG a.F. soll vielmehr nicht jedem offen stehen, sondern nur dem Erwerber, der in der Nähe der Betriebsstätte auch ortsansässig werden will. Das Erfordernis der Ortsansässigkeit soll ausschließen, dass Personen ohne regionalen Bezug Flächen erwerben und mit einem Betriebsleiter vor Ort bewirtschaften. In Konkurrenz zu den örtlichen Interessenten sollen andere Personen Flächen nur dann verbilligt pachten und erwerben können, wenn sie sich selbst vor Ort engagieren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30, 33; Zilch, in Motsch/Rodenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, Kommentar zum Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz, 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 58 u. 61). Ein solches Engagement setzt zwar nicht voraus, dass sich sämtliche Lebensbeziehungen des Erwerbers auf einen Ort konzentrieren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, aaO S. 32 f.; diese Sicht liegt auch dem Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08, unveröff., zu OLG Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, zugrunde). Sie müssen sich aber an einem Ort in der Nähe der Betriebsstätte so verdichten , dass das erforderliche Engagement vor Ort erkennbar wird.

14

bb) Ein solches Engagement vor Ort lässt sich allerdings nicht, das ist dem Berufungsgericht einzuräumen, an Äußerlichkeiten wie Größe und Komfort der dort eingerichteten Wohnung festmachen (a. M. OLG Rostock, Urt. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., für den Senatsbeschl. v. 28. Mai 2009, V ZR 170/08, zu diesem Urteil kam es hierauf nicht an). Erforderlich, aber ausreichend ist vielmehr, dass der Erwerber seine Betriebsstätte nicht nur sporadisch und nur bei Bedarf aufsucht. Er muss Bindungen an den Ort in der Nähe der Betriebsstätte aufbauen und unterhalten, die über das rein Geschäftliche hinausgehen. So war der Erwerber in dem erwähnten Fall des OLG Dresden (Urt. v. 28. Oktober 2008, aaO) in örtlichen Vereinigungen engagiert; er machte mit seiner Familie Urlaub auf dem Hof und war nach Angaben von Angestellten seines westdeutschen Hofs im Sommer "wochenlang" abwesend, weil er sich auf dem ostdeutschen Hof aufhielt. Ohne ein derartiges über das Geschäftliche hinausgehendes Engagement vor Ort hat ein Erwerber keinen für die Zwecke des § 3 AusglLeistG ausreichenden Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen vor Ort.

15

cc) Ein solches Engagement hat der Beklagte nicht substantiiert vorgetragen.

16

(1) Das war allerdings zunächst auch nicht seine, sondern Aufgabe der Klägerin. Sie stützt ihre Ansprüche auf den von ihr erklärten Rücktritt und hat deshalb darzulegen und zu beweisen, dass der Grund für den Rücktritt eingetreten ist und der Beklagte seinen Wohnsitz nicht innerhalb der in der Rücktrittsklausel vorgesehenen Zwei-Jahres-Frist nach K. verlegt hat. Zu berücksichtigen ist indessen, dass die Klägerin außerhalb dieses für ihr Rücktrittsrecht ausschlaggebenden Geschehens steht und die für die Beurteilung der Frage, wo der Beklagte seinen Lebensmittelpunkt hat, relevante Umstände nicht kennt.

17

(2) Bei einem derartigen Informationsdefizit des Gläubigers kann der Schuldner nach den in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entwickelten Grundsätzen der sekundären Darlegungslast (dazu: BGHZ 120, 320, 327 f.; 145, 170, 184; BGH, Urt. v. 17. Februar 2004, X ZR 108/02, WM 2005, 571, 573; Urt. v. 27. April 2009, II ZR 253/07, WM 2009, 1145, 1146) gehalten sein, auf Grund eines erwiderungsfähigen Primärvortrags des Gläubigers seinerseits zu dem Geschehen vorzutragen. Voraussetzung dafür ist, dass der Schuldner dazu in der Lage und ihm das zuzumuten ist (BGHZ 145, 170, 184). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Umstände, anhand derer sein Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist, kennt allein der Beklagte. Nur er kann Auskunft darüber geben, ob und wie er sich in dem erforderlichen Umfang vor Ort engagiert. Vortrag dazu ist ihm auch zumutbar. Die Klägerin durfte dem Beklagten die Waldflächen verbilligt nur verkaufen, wenn er nach § 3 Abs. 8 AusglLeistG a. F. er- werbsberechtigt war. Das war der Beklagte nach § 8 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG nur, wenn er in der Nähe der Waldflächen ortsansässig wurde. Die Klägerin hat dem Beklagten die Waldflächen nach § 9 Nr. 1 des Vertrags auch nur in der Erwartung verkauft, der Beklagte werde die gesetzlichen Voraussetzungen seiner Erwerbsberechtigung herstellen. Sie kann deshalb von ihm erwarten , dass er sich hierzu im Streitfall substantiiert äußert.

18

(3) Die Klägerin selbst hat substantiierten Primärvortrag dazu gehalten, dass der Beklagte seinen Wohnsitz nicht nach K. verlegt, sondern in Frankfurt am Main behalten hat. Danach hält sich der Beklagte, quantitativ betrachtet , den deutlich überwiegenden Teil des Jahres in Frankfurt am Main auf, wo er als Angestellter einer Großbank und als Rechtsanwalt arbeitet. Eine eigene Wohnung hat der Beklagte auch nur dort. In K. stehen ihm demgegenüber nur eigene Räume im Hause seines Bruders zur Verfügung. Diese von dem Beklagten eingeräumten Umstände ergeben nicht, dass sich der Beklagte sichtbar vor Ort engagiert und damit seinen Lebensmittelpunkt (auch) in der Nähe seiner Betriebsstätte begründet hat. Es war deshalb Aufgabe des Beklagten , zusätzliche Umstände vorzutragen, aus denen sich das ableiten ließe. Daran fehlt es. Er hat zwar vorgetragen, seine Betriebsstätte des Öfteren aufgesucht und mit dem Betriebsleiter Einzelheiten besprochen zu haben. Solche Kontakte gehen nicht über das geschäftlich Nötige hinaus. Seinem Vortrag ist auch sonst kein Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass und wie sich der Beklagte in seinem Betrieb oder in anderer Weise vor Ort sozial oder in anderer Weise sichtbar engagiert. Seine Kontakte beschränken sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auf die Familie seines Bruders und auf ein "gelegentliches Bierchen" mit (Jagd-) Bekannten. Das vermag das Erfordernis der Ortsansässigkeit, um dessen Feststellung es hier letztlich geht, nicht auszufüllen.

19

Soweit der Prozessbevollmächtigte des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angegeben hat, der Beklagte habe zuvor seinen Wohnsitz nicht in Frankfurt am Main, sondern in H. gehabt, wird dies weder von den Feststellungen in dem Berufungsurteil getragen noch kommt es darauf an. Jedenfalls fehlt es an ausreichenden Anhaltpunkten dafür, dass ein Lebensmittelpunkt in K. ist.

III.

20

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Tatbestand:

1

Der Beklagte bewarb sich bei der Klägerin unter Vorlage eines Betriebskonzepts um den Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Flächen nach § 3 AusglLeistG. In einer Erklärung vom 28. Juli 2001 verpflichtet er sich dazu, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Auf dieser Grundlage verkaufte ihm die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 25. Februar 2002 etwa 276 ha forstwirtschaftlich genutzte Flächen im Landkreis Parchim für 264.729,99 €. Sie ist nach dem Vertrag zum Rücktritt berechtigt, wenn der Beklagte seinen Hauptwohnsitz nicht in die Nähe der Betriebsstätte verlegt und dort nicht für die Dauer von 20 Jahren nach Abschluss des Vertrags beibehält. Der Beklagte hat eine Wohnung in Frankfurt am Main, wo er als Jurist bei einer Großbank angestellt und außerdem als Rechtsanwalt zugelassen ist. Er ist seit dem 25. Februar 2004 mit Hauptwohnsitz in dem Ortsteil K. des in der Nähe der erworbenen forstwirtschaftlichen Flächen gelegenen Orts C. gemeldet, wo er separate Wohnräume im Haus seines Bruders hat.

2

Mit Schreiben vom 3. März 2005 trat die Klägerin vom Vertrag zurück. Sie verlangt dessen Rückabwicklung sowie die Feststellung, dass sich der Beklagte seit dem 26. Mai 2005 in Verzug mit der Annahme der Rückzahlung des Kaufpreises befindet. Sie meint, der Beklagte habe seinen Hauptwohnsitz nur formal nach K. verlegt, in der Sache aber in Frankfurt am Main belassen.

3

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter. Der Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht hält den Rücktritt für unwirksam. Der Beklagte habe nicht versäumt, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Der Begriff des Hauptwohnsitzes sei so auszulegen wie der gleiche Begriff in § 1 Abs. 3 FlErwV. Der Kaufvertrag der Parteien diene der Umsetzung von § 3 AusglLeistG und sei dem Verwaltungsprivatrecht zuzuordnen. Solche Verträge seien in Übereinstimmung mit den Vorschriften zu verstehen, die ihnen zugrunde lägen. Nach § 1 Abs. 3 FlErwV sei auf den Lebensmittelpunkt des Käufers abzustellen. Für die Auslegung dieser Vorschrift wiederum komme es nicht darauf an, wie der Begriff des Lebensmittelpunkts in § 12 MRRG verstanden werde. Denn der Verordnungsgeber habe sich von dem Melderecht abheben wollen. Neben dem Ort der Wohnung, an dem man sich "quantitativ" am meisten aufhalte, seien unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der Regelung auch Aspekte einzubeziehen, die besondere Bindungen zu einem Ort belegen. Dabei spielten die Lage der Wohnräume, die hauptsächliche Ausübung des Berufs, die gesellschaftliche Verankerung, soziales und politisches Engagement, familiäre Bindungen und ähnliche Kriterien eine Rolle. Diese müssten in einer Gesamtschau miteinander abgewogen werden. Dabei ergebe sich hier, dass der Beklagte seinen Hauptwohnsitz in K. habe.

II.

5

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung im entscheidenden Punkt nicht stand.

6

1. Die Klägerin kann nach § 346 Abs. 1 BGB von dem Beklagten verlangen , ihr - Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises - die verkauften Flächen aufzulassen, ihre Eintragung als Eigentümerin zu bewilligen und ihr die Flächen herauszugeben, weil sie von dem Vertrag auf Grund des darin vorgesehenen Rücktrittsrechts wirksam zurückgetreten ist. Ferner ist nach § 256 ZPO festzustellen, dass sich der Beklagte seit dem 26. Mai 2005 gemäß § 293 BGB in Annahmeverzug befindet, weil er das Rückzahlungsangebot der Klägerin unberechtigt zurückgewiesen hat.

7

2. Der Rücktritt der Klägerin setzt nach § 9 Nr. 2 Buchstabe e des Kaufvertrags der Parteien voraus, dass es der Beklagte versäumt, seinen Haupt- wohnsitz innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Diese Voraussetzung ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts eingetreten.

8

a) Der in der Rücktrittsklausel verwendete Begriff des Hauptwohnsitzes ist, was das Berufungsgericht nicht verkennt, nicht autonom auszulegen. Der Kaufvertrag der Parteien dient dazu, dem Beklagten den verbilligten Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Flächen unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 8 AusglLeistG in der vor dem Inkrafttreten des Flächenerwerbsänderungsgesetzes (vom 3. Juli 2009, BGBl. I S. 1688) am 11. Juli 2009 geltenden, für den vorliegenden Fall nach § 7 AusglLeistG maßgeblichen Fassung zu ermöglichen. Bei dem Abschluss und der Ausgestaltung der dazu nach § 10 Abs. 1 FlErwV abzuschließenden Kaufverträge ist die Klägerin als die von der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben nach §§ 7 Satz 1 und 14 Satz 1 FlErwV beauftragte Privatisierungsstelle nicht frei, sondern an die Vorgaben des Gesetzes gebunden (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30; Urt. v. 10. Juli 2009 V ZR 72/08, juris). Sie hat deshalb den Bestand des Erwerbs mit der Rücktrittsklausel, wie nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG a.F. mit § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. geboten, davon abhängig gemacht, dass der Beklagte ortsansässig wird, indem er in der Nähe der Betriebsstätte seinen Hauptwohnsitz begründet. Ob der Beklagte seinen Hauptwohnsitz in C. begründet hat, bestimmt sich deshalb nach dem für die Auslegung von § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. nach § 7 Abs. 2 AusglLeistG maßgeblichen § 1 Abs. 3 FlErwV.

9

b) Danach ist Hauptwohnsitz der Lebensmittelpunkt des Berechtigten, hier des Beklagten.

10

aa) Wie der Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist, wird im Ansatz unterschiedlich beurteilt. Einem Hinweis der Begründung des Entwurfs der Flächenerwerbsverordnung auf das Melderecht (BR-Drucks. 741/95 S. 31) wird teilweise entnommen, dass von der Regelung in dem heutigen, inhaltlich unverändert aber auch schon bei Erlass der Flächenerwerbsverordnung geltenden § 12 Abs. 2 Sätze 1 und 5 MRRG auszugehen und der Lebensmittelpunkt nach dem Schwerpunkt der Lebensbeziehungen des Erwerbers zu bestimmen sei (OLG Rostock, Urt. v. 6. Dezember 2007, 7 U 57/06, unveröff., Umdruck S. 8 f.; OLG Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, unveröff., Umdruck S. 7, dazu Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08, unveröff.). Teilweise wird aus der erwähnten Textstelle der Entwurfsbegründung der Schluss gezogen, dass gerade nicht von dem Melderecht auszugehen sei. Nach einer Meinung ist der Lebensmittelpunkt stattdessen wie der Wohnsitz nach § 7 BGB zu ermitteln (in diesem Sinne: OLG Brandenburg, Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris, Rdn. 59, dazu Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unveröff.; KG, Urt. v. 6. November 2008, unveröff. Umdruck S. 11 f., anhängig bei dem Senat unter V ZR 236/08; Witt, Der Flächenerwerb in den neuen Bundesländern, 1996, S. 31). Nach anderer Ansicht ist er, wie auch das Berufungsgericht meint, in Anlehnung an die Rechtsprechung des Senats zu § 5 Abs. 3 SachenRBerG (Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 1005, 1256, 1257) eigenständig zu bestimmen (OLG Rostock, Urt. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., dazu Senatsbeschl. v. 28. Mai 2008, V ZR 170/08, unveröff.).

11

bb) Diese Frage bedarf keiner Entscheidung. Die unterschiedlichen Ansätze führen nämlich nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen (OLG Naumburg AUR 2005, 334, 335 = AUR 2006, 30). Es besteht im Gegenteil Einigkeit darüber , dass der Lebensmittelpunkt des Erwerbers nach § 3 AusglLeistG ebenso wie der eines Nutzers im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG (dazu Senat, Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, aaO) nicht allein anhand formaler Gesichts- punkte wie der polizeilichen Meldung, sondern in wertender Gesamtbetrachtung aller relevanten Umstände zu bestimmen ist. Einigkeit besteht auch darüber, dass es der Annahme des Lebensmittelpunkts nicht entgegensteht, wenn sich der Erwerber zeitweilig an anderer Stelle aufhält (vgl. dazu den Fall OLG Brandenburg , Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris; hiervon geht auch der zu diesem Urteil ergangene Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unveröff., aus). Entscheidend ist vielmehr, dass sich der Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen in der Nähe der Betriebsstätte befindet.

12

c) Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Seine tatrichterliche Würdigung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar (dazu: BGH, Urt. v. 14. Oktober 2003, VI ZR 425/02, NJW-RR 2004, 425, 426; Senat, Urt. v. 26. November 2004, V ZR 119/04, MittBayNot 2005, 395; Urt. v. 5. Mai 2006, V ZR 236/05, NJW-RR 2006, 1242; Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 133/08, NJW 2009, 1262, 1264, vorgesehen für BGHZ 179, 238). Sie ist in diesem Rahmen aber zu beanstanden.

13

aa) Der Schwerpunkt der Lebensbeziehungen einer Person lässt sich zwar nur mit einer wertenden Betrachtung der relevanten Umstände feststellen. Diese wertende Betrachtung darf aber nicht den Zweck aus dem Blick verlieren, zu dem die jeweilige Vorschrift eine Feststellung des Lebensmittelpunkts verlangt. Im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG geht es z. B. nicht darum, abstrakt den Lebensmittelpunkt des Nutzers zu ermitteln. Sie ist nur ein Hilfsmittel, um die eigentlich entscheidende Frage zu beantworten, ob dem Nutzer das von ihm auf einem fremden Grundstück errichtete Wohnhaus am 3. Oktober 1990 als Wohnung gedient hat. Auch § 3 Abs. 8 AusglLeistG a.F. und § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. knüpfen nicht abstrakt an den Hauptwohnsitz des Erwerbers an. Der verbilligte Walderwerb nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG a.F. soll vielmehr nicht jedem offen stehen, sondern nur dem Erwerber, der in der Nähe der Betriebsstätte auch ortsansässig werden will. Das Erfordernis der Ortsansässigkeit soll ausschließen, dass Personen ohne regionalen Bezug Flächen erwerben und mit einem Betriebsleiter vor Ort bewirtschaften. In Konkurrenz zu den örtlichen Interessenten sollen andere Personen Flächen nur dann verbilligt pachten und erwerben können, wenn sie sich selbst vor Ort engagieren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30, 33; Zilch, in Motsch/Rodenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, Kommentar zum Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz, 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 58 u. 61). Ein solches Engagement setzt zwar nicht voraus, dass sich sämtliche Lebensbeziehungen des Erwerbers auf einen Ort konzentrieren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, aaO S. 32 f.; diese Sicht liegt auch dem Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08, unveröff., zu OLG Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, zugrunde). Sie müssen sich aber an einem Ort in der Nähe der Betriebsstätte so verdichten , dass das erforderliche Engagement vor Ort erkennbar wird.

14

bb) Ein solches Engagement vor Ort lässt sich allerdings nicht, das ist dem Berufungsgericht einzuräumen, an Äußerlichkeiten wie Größe und Komfort der dort eingerichteten Wohnung festmachen (a. M. OLG Rostock, Urt. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., für den Senatsbeschl. v. 28. Mai 2009, V ZR 170/08, zu diesem Urteil kam es hierauf nicht an). Erforderlich, aber ausreichend ist vielmehr, dass der Erwerber seine Betriebsstätte nicht nur sporadisch und nur bei Bedarf aufsucht. Er muss Bindungen an den Ort in der Nähe der Betriebsstätte aufbauen und unterhalten, die über das rein Geschäftliche hinausgehen. So war der Erwerber in dem erwähnten Fall des OLG Dresden (Urt. v. 28. Oktober 2008, aaO) in örtlichen Vereinigungen engagiert; er machte mit seiner Familie Urlaub auf dem Hof und war nach Angaben von Angestellten seines westdeutschen Hofs im Sommer "wochenlang" abwesend, weil er sich auf dem ostdeutschen Hof aufhielt. Ohne ein derartiges über das Geschäftliche hinausgehendes Engagement vor Ort hat ein Erwerber keinen für die Zwecke des § 3 AusglLeistG ausreichenden Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen vor Ort.

15

cc) Ein solches Engagement hat der Beklagte nicht substantiiert vorgetragen.

16

(1) Das war allerdings zunächst auch nicht seine, sondern Aufgabe der Klägerin. Sie stützt ihre Ansprüche auf den von ihr erklärten Rücktritt und hat deshalb darzulegen und zu beweisen, dass der Grund für den Rücktritt eingetreten ist und der Beklagte seinen Wohnsitz nicht innerhalb der in der Rücktrittsklausel vorgesehenen Zwei-Jahres-Frist nach K. verlegt hat. Zu berücksichtigen ist indessen, dass die Klägerin außerhalb dieses für ihr Rücktrittsrecht ausschlaggebenden Geschehens steht und die für die Beurteilung der Frage, wo der Beklagte seinen Lebensmittelpunkt hat, relevante Umstände nicht kennt.

17

(2) Bei einem derartigen Informationsdefizit des Gläubigers kann der Schuldner nach den in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entwickelten Grundsätzen der sekundären Darlegungslast (dazu: BGHZ 120, 320, 327 f.; 145, 170, 184; BGH, Urt. v. 17. Februar 2004, X ZR 108/02, WM 2005, 571, 573; Urt. v. 27. April 2009, II ZR 253/07, WM 2009, 1145, 1146) gehalten sein, auf Grund eines erwiderungsfähigen Primärvortrags des Gläubigers seinerseits zu dem Geschehen vorzutragen. Voraussetzung dafür ist, dass der Schuldner dazu in der Lage und ihm das zuzumuten ist (BGHZ 145, 170, 184). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Umstände, anhand derer sein Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist, kennt allein der Beklagte. Nur er kann Auskunft darüber geben, ob und wie er sich in dem erforderlichen Umfang vor Ort engagiert. Vortrag dazu ist ihm auch zumutbar. Die Klägerin durfte dem Beklagten die Waldflächen verbilligt nur verkaufen, wenn er nach § 3 Abs. 8 AusglLeistG a. F. er- werbsberechtigt war. Das war der Beklagte nach § 8 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG nur, wenn er in der Nähe der Waldflächen ortsansässig wurde. Die Klägerin hat dem Beklagten die Waldflächen nach § 9 Nr. 1 des Vertrags auch nur in der Erwartung verkauft, der Beklagte werde die gesetzlichen Voraussetzungen seiner Erwerbsberechtigung herstellen. Sie kann deshalb von ihm erwarten , dass er sich hierzu im Streitfall substantiiert äußert.

18

(3) Die Klägerin selbst hat substantiierten Primärvortrag dazu gehalten, dass der Beklagte seinen Wohnsitz nicht nach K. verlegt, sondern in Frankfurt am Main behalten hat. Danach hält sich der Beklagte, quantitativ betrachtet , den deutlich überwiegenden Teil des Jahres in Frankfurt am Main auf, wo er als Angestellter einer Großbank und als Rechtsanwalt arbeitet. Eine eigene Wohnung hat der Beklagte auch nur dort. In K. stehen ihm demgegenüber nur eigene Räume im Hause seines Bruders zur Verfügung. Diese von dem Beklagten eingeräumten Umstände ergeben nicht, dass sich der Beklagte sichtbar vor Ort engagiert und damit seinen Lebensmittelpunkt (auch) in der Nähe seiner Betriebsstätte begründet hat. Es war deshalb Aufgabe des Beklagten , zusätzliche Umstände vorzutragen, aus denen sich das ableiten ließe. Daran fehlt es. Er hat zwar vorgetragen, seine Betriebsstätte des Öfteren aufgesucht und mit dem Betriebsleiter Einzelheiten besprochen zu haben. Solche Kontakte gehen nicht über das geschäftlich Nötige hinaus. Seinem Vortrag ist auch sonst kein Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass und wie sich der Beklagte in seinem Betrieb oder in anderer Weise vor Ort sozial oder in anderer Weise sichtbar engagiert. Seine Kontakte beschränken sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auf die Familie seines Bruders und auf ein "gelegentliches Bierchen" mit (Jagd-) Bekannten. Das vermag das Erfordernis der Ortsansässigkeit, um dessen Feststellung es hier letztlich geht, nicht auszufüllen.

19

Soweit der Prozessbevollmächtigte des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angegeben hat, der Beklagte habe zuvor seinen Wohnsitz nicht in Frankfurt am Main, sondern in H. gehabt, wird dies weder von den Feststellungen in dem Berufungsurteil getragen noch kommt es darauf an. Jedenfalls fehlt es an ausreichenden Anhaltpunkten dafür, dass ein Lebensmittelpunkt in K. ist.

III.

20

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Tatbestand:

1

Der Beklagte bewarb sich bei der Klägerin unter Vorlage eines Betriebskonzepts um den Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Flächen nach § 3 AusglLeistG. In einer Erklärung vom 28. Juli 2001 verpflichtet er sich dazu, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Auf dieser Grundlage verkaufte ihm die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 25. Februar 2002 etwa 276 ha forstwirtschaftlich genutzte Flächen im Landkreis Parchim für 264.729,99 €. Sie ist nach dem Vertrag zum Rücktritt berechtigt, wenn der Beklagte seinen Hauptwohnsitz nicht in die Nähe der Betriebsstätte verlegt und dort nicht für die Dauer von 20 Jahren nach Abschluss des Vertrags beibehält. Der Beklagte hat eine Wohnung in Frankfurt am Main, wo er als Jurist bei einer Großbank angestellt und außerdem als Rechtsanwalt zugelassen ist. Er ist seit dem 25. Februar 2004 mit Hauptwohnsitz in dem Ortsteil K. des in der Nähe der erworbenen forstwirtschaftlichen Flächen gelegenen Orts C. gemeldet, wo er separate Wohnräume im Haus seines Bruders hat.

2

Mit Schreiben vom 3. März 2005 trat die Klägerin vom Vertrag zurück. Sie verlangt dessen Rückabwicklung sowie die Feststellung, dass sich der Beklagte seit dem 26. Mai 2005 in Verzug mit der Annahme der Rückzahlung des Kaufpreises befindet. Sie meint, der Beklagte habe seinen Hauptwohnsitz nur formal nach K. verlegt, in der Sache aber in Frankfurt am Main belassen.

3

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter. Der Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht hält den Rücktritt für unwirksam. Der Beklagte habe nicht versäumt, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Der Begriff des Hauptwohnsitzes sei so auszulegen wie der gleiche Begriff in § 1 Abs. 3 FlErwV. Der Kaufvertrag der Parteien diene der Umsetzung von § 3 AusglLeistG und sei dem Verwaltungsprivatrecht zuzuordnen. Solche Verträge seien in Übereinstimmung mit den Vorschriften zu verstehen, die ihnen zugrunde lägen. Nach § 1 Abs. 3 FlErwV sei auf den Lebensmittelpunkt des Käufers abzustellen. Für die Auslegung dieser Vorschrift wiederum komme es nicht darauf an, wie der Begriff des Lebensmittelpunkts in § 12 MRRG verstanden werde. Denn der Verordnungsgeber habe sich von dem Melderecht abheben wollen. Neben dem Ort der Wohnung, an dem man sich "quantitativ" am meisten aufhalte, seien unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der Regelung auch Aspekte einzubeziehen, die besondere Bindungen zu einem Ort belegen. Dabei spielten die Lage der Wohnräume, die hauptsächliche Ausübung des Berufs, die gesellschaftliche Verankerung, soziales und politisches Engagement, familiäre Bindungen und ähnliche Kriterien eine Rolle. Diese müssten in einer Gesamtschau miteinander abgewogen werden. Dabei ergebe sich hier, dass der Beklagte seinen Hauptwohnsitz in K. habe.

II.

5

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung im entscheidenden Punkt nicht stand.

6

1. Die Klägerin kann nach § 346 Abs. 1 BGB von dem Beklagten verlangen , ihr - Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises - die verkauften Flächen aufzulassen, ihre Eintragung als Eigentümerin zu bewilligen und ihr die Flächen herauszugeben, weil sie von dem Vertrag auf Grund des darin vorgesehenen Rücktrittsrechts wirksam zurückgetreten ist. Ferner ist nach § 256 ZPO festzustellen, dass sich der Beklagte seit dem 26. Mai 2005 gemäß § 293 BGB in Annahmeverzug befindet, weil er das Rückzahlungsangebot der Klägerin unberechtigt zurückgewiesen hat.

7

2. Der Rücktritt der Klägerin setzt nach § 9 Nr. 2 Buchstabe e des Kaufvertrags der Parteien voraus, dass es der Beklagte versäumt, seinen Haupt- wohnsitz innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Diese Voraussetzung ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts eingetreten.

8

a) Der in der Rücktrittsklausel verwendete Begriff des Hauptwohnsitzes ist, was das Berufungsgericht nicht verkennt, nicht autonom auszulegen. Der Kaufvertrag der Parteien dient dazu, dem Beklagten den verbilligten Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Flächen unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 8 AusglLeistG in der vor dem Inkrafttreten des Flächenerwerbsänderungsgesetzes (vom 3. Juli 2009, BGBl. I S. 1688) am 11. Juli 2009 geltenden, für den vorliegenden Fall nach § 7 AusglLeistG maßgeblichen Fassung zu ermöglichen. Bei dem Abschluss und der Ausgestaltung der dazu nach § 10 Abs. 1 FlErwV abzuschließenden Kaufverträge ist die Klägerin als die von der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben nach §§ 7 Satz 1 und 14 Satz 1 FlErwV beauftragte Privatisierungsstelle nicht frei, sondern an die Vorgaben des Gesetzes gebunden (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30; Urt. v. 10. Juli 2009 V ZR 72/08, juris). Sie hat deshalb den Bestand des Erwerbs mit der Rücktrittsklausel, wie nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG a.F. mit § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. geboten, davon abhängig gemacht, dass der Beklagte ortsansässig wird, indem er in der Nähe der Betriebsstätte seinen Hauptwohnsitz begründet. Ob der Beklagte seinen Hauptwohnsitz in C. begründet hat, bestimmt sich deshalb nach dem für die Auslegung von § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. nach § 7 Abs. 2 AusglLeistG maßgeblichen § 1 Abs. 3 FlErwV.

9

b) Danach ist Hauptwohnsitz der Lebensmittelpunkt des Berechtigten, hier des Beklagten.

10

aa) Wie der Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist, wird im Ansatz unterschiedlich beurteilt. Einem Hinweis der Begründung des Entwurfs der Flächenerwerbsverordnung auf das Melderecht (BR-Drucks. 741/95 S. 31) wird teilweise entnommen, dass von der Regelung in dem heutigen, inhaltlich unverändert aber auch schon bei Erlass der Flächenerwerbsverordnung geltenden § 12 Abs. 2 Sätze 1 und 5 MRRG auszugehen und der Lebensmittelpunkt nach dem Schwerpunkt der Lebensbeziehungen des Erwerbers zu bestimmen sei (OLG Rostock, Urt. v. 6. Dezember 2007, 7 U 57/06, unveröff., Umdruck S. 8 f.; OLG Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, unveröff., Umdruck S. 7, dazu Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08, unveröff.). Teilweise wird aus der erwähnten Textstelle der Entwurfsbegründung der Schluss gezogen, dass gerade nicht von dem Melderecht auszugehen sei. Nach einer Meinung ist der Lebensmittelpunkt stattdessen wie der Wohnsitz nach § 7 BGB zu ermitteln (in diesem Sinne: OLG Brandenburg, Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris, Rdn. 59, dazu Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unveröff.; KG, Urt. v. 6. November 2008, unveröff. Umdruck S. 11 f., anhängig bei dem Senat unter V ZR 236/08; Witt, Der Flächenerwerb in den neuen Bundesländern, 1996, S. 31). Nach anderer Ansicht ist er, wie auch das Berufungsgericht meint, in Anlehnung an die Rechtsprechung des Senats zu § 5 Abs. 3 SachenRBerG (Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 1005, 1256, 1257) eigenständig zu bestimmen (OLG Rostock, Urt. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., dazu Senatsbeschl. v. 28. Mai 2008, V ZR 170/08, unveröff.).

11

bb) Diese Frage bedarf keiner Entscheidung. Die unterschiedlichen Ansätze führen nämlich nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen (OLG Naumburg AUR 2005, 334, 335 = AUR 2006, 30). Es besteht im Gegenteil Einigkeit darüber , dass der Lebensmittelpunkt des Erwerbers nach § 3 AusglLeistG ebenso wie der eines Nutzers im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG (dazu Senat, Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, aaO) nicht allein anhand formaler Gesichts- punkte wie der polizeilichen Meldung, sondern in wertender Gesamtbetrachtung aller relevanten Umstände zu bestimmen ist. Einigkeit besteht auch darüber, dass es der Annahme des Lebensmittelpunkts nicht entgegensteht, wenn sich der Erwerber zeitweilig an anderer Stelle aufhält (vgl. dazu den Fall OLG Brandenburg , Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris; hiervon geht auch der zu diesem Urteil ergangene Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unveröff., aus). Entscheidend ist vielmehr, dass sich der Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen in der Nähe der Betriebsstätte befindet.

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c) Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Seine tatrichterliche Würdigung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar (dazu: BGH, Urt. v. 14. Oktober 2003, VI ZR 425/02, NJW-RR 2004, 425, 426; Senat, Urt. v. 26. November 2004, V ZR 119/04, MittBayNot 2005, 395; Urt. v. 5. Mai 2006, V ZR 236/05, NJW-RR 2006, 1242; Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 133/08, NJW 2009, 1262, 1264, vorgesehen für BGHZ 179, 238). Sie ist in diesem Rahmen aber zu beanstanden.

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aa) Der Schwerpunkt der Lebensbeziehungen einer Person lässt sich zwar nur mit einer wertenden Betrachtung der relevanten Umstände feststellen. Diese wertende Betrachtung darf aber nicht den Zweck aus dem Blick verlieren, zu dem die jeweilige Vorschrift eine Feststellung des Lebensmittelpunkts verlangt. Im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG geht es z. B. nicht darum, abstrakt den Lebensmittelpunkt des Nutzers zu ermitteln. Sie ist nur ein Hilfsmittel, um die eigentlich entscheidende Frage zu beantworten, ob dem Nutzer das von ihm auf einem fremden Grundstück errichtete Wohnhaus am 3. Oktober 1990 als Wohnung gedient hat. Auch § 3 Abs. 8 AusglLeistG a.F. und § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. knüpfen nicht abstrakt an den Hauptwohnsitz des Erwerbers an. Der verbilligte Walderwerb nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG a.F. soll vielmehr nicht jedem offen stehen, sondern nur dem Erwerber, der in der Nähe der Betriebsstätte auch ortsansässig werden will. Das Erfordernis der Ortsansässigkeit soll ausschließen, dass Personen ohne regionalen Bezug Flächen erwerben und mit einem Betriebsleiter vor Ort bewirtschaften. In Konkurrenz zu den örtlichen Interessenten sollen andere Personen Flächen nur dann verbilligt pachten und erwerben können, wenn sie sich selbst vor Ort engagieren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30, 33; Zilch, in Motsch/Rodenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, Kommentar zum Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz, 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 58 u. 61). Ein solches Engagement setzt zwar nicht voraus, dass sich sämtliche Lebensbeziehungen des Erwerbers auf einen Ort konzentrieren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, aaO S. 32 f.; diese Sicht liegt auch dem Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08, unveröff., zu OLG Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, zugrunde). Sie müssen sich aber an einem Ort in der Nähe der Betriebsstätte so verdichten , dass das erforderliche Engagement vor Ort erkennbar wird.

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bb) Ein solches Engagement vor Ort lässt sich allerdings nicht, das ist dem Berufungsgericht einzuräumen, an Äußerlichkeiten wie Größe und Komfort der dort eingerichteten Wohnung festmachen (a. M. OLG Rostock, Urt. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., für den Senatsbeschl. v. 28. Mai 2009, V ZR 170/08, zu diesem Urteil kam es hierauf nicht an). Erforderlich, aber ausreichend ist vielmehr, dass der Erwerber seine Betriebsstätte nicht nur sporadisch und nur bei Bedarf aufsucht. Er muss Bindungen an den Ort in der Nähe der Betriebsstätte aufbauen und unterhalten, die über das rein Geschäftliche hinausgehen. So war der Erwerber in dem erwähnten Fall des OLG Dresden (Urt. v. 28. Oktober 2008, aaO) in örtlichen Vereinigungen engagiert; er machte mit seiner Familie Urlaub auf dem Hof und war nach Angaben von Angestellten seines westdeutschen Hofs im Sommer "wochenlang" abwesend, weil er sich auf dem ostdeutschen Hof aufhielt. Ohne ein derartiges über das Geschäftliche hinausgehendes Engagement vor Ort hat ein Erwerber keinen für die Zwecke des § 3 AusglLeistG ausreichenden Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen vor Ort.

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cc) Ein solches Engagement hat der Beklagte nicht substantiiert vorgetragen.

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(1) Das war allerdings zunächst auch nicht seine, sondern Aufgabe der Klägerin. Sie stützt ihre Ansprüche auf den von ihr erklärten Rücktritt und hat deshalb darzulegen und zu beweisen, dass der Grund für den Rücktritt eingetreten ist und der Beklagte seinen Wohnsitz nicht innerhalb der in der Rücktrittsklausel vorgesehenen Zwei-Jahres-Frist nach K. verlegt hat. Zu berücksichtigen ist indessen, dass die Klägerin außerhalb dieses für ihr Rücktrittsrecht ausschlaggebenden Geschehens steht und die für die Beurteilung der Frage, wo der Beklagte seinen Lebensmittelpunkt hat, relevante Umstände nicht kennt.

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(2) Bei einem derartigen Informationsdefizit des Gläubigers kann der Schuldner nach den in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entwickelten Grundsätzen der sekundären Darlegungslast (dazu: BGHZ 120, 320, 327 f.; 145, 170, 184; BGH, Urt. v. 17. Februar 2004, X ZR 108/02, WM 2005, 571, 573; Urt. v. 27. April 2009, II ZR 253/07, WM 2009, 1145, 1146) gehalten sein, auf Grund eines erwiderungsfähigen Primärvortrags des Gläubigers seinerseits zu dem Geschehen vorzutragen. Voraussetzung dafür ist, dass der Schuldner dazu in der Lage und ihm das zuzumuten ist (BGHZ 145, 170, 184). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Umstände, anhand derer sein Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist, kennt allein der Beklagte. Nur er kann Auskunft darüber geben, ob und wie er sich in dem erforderlichen Umfang vor Ort engagiert. Vortrag dazu ist ihm auch zumutbar. Die Klägerin durfte dem Beklagten die Waldflächen verbilligt nur verkaufen, wenn er nach § 3 Abs. 8 AusglLeistG a. F. er- werbsberechtigt war. Das war der Beklagte nach § 8 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG nur, wenn er in der Nähe der Waldflächen ortsansässig wurde. Die Klägerin hat dem Beklagten die Waldflächen nach § 9 Nr. 1 des Vertrags auch nur in der Erwartung verkauft, der Beklagte werde die gesetzlichen Voraussetzungen seiner Erwerbsberechtigung herstellen. Sie kann deshalb von ihm erwarten , dass er sich hierzu im Streitfall substantiiert äußert.

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(3) Die Klägerin selbst hat substantiierten Primärvortrag dazu gehalten, dass der Beklagte seinen Wohnsitz nicht nach K. verlegt, sondern in Frankfurt am Main behalten hat. Danach hält sich der Beklagte, quantitativ betrachtet , den deutlich überwiegenden Teil des Jahres in Frankfurt am Main auf, wo er als Angestellter einer Großbank und als Rechtsanwalt arbeitet. Eine eigene Wohnung hat der Beklagte auch nur dort. In K. stehen ihm demgegenüber nur eigene Räume im Hause seines Bruders zur Verfügung. Diese von dem Beklagten eingeräumten Umstände ergeben nicht, dass sich der Beklagte sichtbar vor Ort engagiert und damit seinen Lebensmittelpunkt (auch) in der Nähe seiner Betriebsstätte begründet hat. Es war deshalb Aufgabe des Beklagten , zusätzliche Umstände vorzutragen, aus denen sich das ableiten ließe. Daran fehlt es. Er hat zwar vorgetragen, seine Betriebsstätte des Öfteren aufgesucht und mit dem Betriebsleiter Einzelheiten besprochen zu haben. Solche Kontakte gehen nicht über das geschäftlich Nötige hinaus. Seinem Vortrag ist auch sonst kein Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass und wie sich der Beklagte in seinem Betrieb oder in anderer Weise vor Ort sozial oder in anderer Weise sichtbar engagiert. Seine Kontakte beschränken sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auf die Familie seines Bruders und auf ein "gelegentliches Bierchen" mit (Jagd-) Bekannten. Das vermag das Erfordernis der Ortsansässigkeit, um dessen Feststellung es hier letztlich geht, nicht auszufüllen.

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Soweit der Prozessbevollmächtigte des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angegeben hat, der Beklagte habe zuvor seinen Wohnsitz nicht in Frankfurt am Main, sondern in H. gehabt, wird dies weder von den Feststellungen in dem Berufungsurteil getragen noch kommt es darauf an. Jedenfalls fehlt es an ausreichenden Anhaltpunkten dafür, dass ein Lebensmittelpunkt in K. ist.

III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.