Bundesgerichtshof Urteil, 26. Okt. 2007 - V ZR 26/07

Tatbestand:

Die Beklagte ist seit dem 24. Februar 1994 im Grundbuch von D. als Eigentümerin eines in B. /Brandenburg gelegenen Grundstücks eingetragen. Das Grundstück unterlag in der ehemaligen DDR der staatlichen Verwaltung. Mit Pachtvertrag vom 7. September 1962 überließ der Rat der Gemeinde D. als staatlicher Verwalter das Grundstück der Klägerin und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann sowie einer Familie
H. , die das Grundstück unter sich aufteilten. Mit Zustimmung des Rates des KreisesK. W. vom 16. Oktober 1962 errichteten die Klägerin und ihr Ehemann auf dem von ihnen genutzten Grundstücksteil ein Wochenendhaus Typ III. Aufgrund einer vom Rat der Gemeinde D. am 28. Mai 1974 erteilten Zustimmung zur Veränderung eines Bauwerks wurde das Gebäude teilweise unterkellert und so ausgebaut, daß es nach Abschluß der Bauarbeiten im Jahre 1975 über 45 qm Wohnfläche mit Wohnraum, Schlafraum , Küche, Bad, Windfang und Wohnveranda sowie über eine Hauswasseranlage , Dreikammerkläranlage zur Abwasserentsorgung, Wärmedämmung an den Außenwänden und Heizung (Nachtspeicheröfen und Kohleraumheizer) verfügte.
Am 26. August 1977 schloß der Rat der Gemeinde D. als staatlicher Verwalter mit der Klägerin und ihrem Ehemann unter Verwendung eines vorformulierten Musters einen Vertrag über eine 1.071 qm große Teilfläche des Grundstücks zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitgestaltung. Der Vertrag enthält u.a. die vorformulierte Regelung:
"Die Nutzer sind berechtigt, nach Vorliegen der staatlichen Baugenehmigung auf dem Grundstück für den vorgesehenen Zweck ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten (kein Eigenheim oder Mietwohnhaus ) zu errichten. Diese Baulichkeiten sind persönliches Eigentum der Nutzungsberechtigten." Im gleichen Jahr siedelte die Klägerin mit ihrem Ehemann aus ihrer B. Wohnung in eine kleinere Wohnung in K. W. um. 1987 erhielten sie für das B. Grundstück einen Telefonanschluß. Am 7. Januar 1992 meldeten sie ihren Hauptwohnsitz dort an.

Die Klägerin hat behauptet, nach den Umbauten 1975 sei das Wochenendhaus zu Wohnzwecken geeignet gewesen und von ihr und ihrem Ehemann auch entsprechend genutzt worden. Ihrer auf Feststellung der Ankaufsberechtigung an einer Teilfläche des Grundstücks gerichteten Klage hat das Landgericht stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, der von der Klägerin und ihrem Ehemann im Jahre 1962 mit dem staatlichen Verwalter geschlossene Pachtvertrag sei mit Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als Nutzungsvertrag gemäß §§ 312 ff ZGB zu werten. Infolgedessen berechtigten die vorgenommenen baulichen Investitionen nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG zu einem Ankaufsrecht nach §§ 61 ff SachenRBerG. An diesen Voraussetzungen fehle es aber. Der Umbau des Wochenendhauses zu einem Eigenheim sei nicht mit Billigung staatlicher Stellen vorgenommen worden. Außerdem habe der Rat der Gemeinde D. in seiner Eigenschaft als staatlicher Verwalter einer Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwekken durch das in dem Vertrag vom 28. August 1977 ausgesprochene Verbot eines Eigenheimbaus widersprochen.

II.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , daß das geltend gemachte Ankaufsrecht nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG gegeben ist. Wenn die Revision demgegenüber meint, die Berechtigung der Klägerin ergebe sich schon aus § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 c SachenRBerG, so verkennt sie, daß es sich vorliegend nicht um einen von dieser Norm erfaßten Überlassungsvertrag handelt. Damit ist vielmehr entsprechend der in Art. 232 § 1 a EGBGB enthaltenen Legaldefinition ein Vertragsverhältnis gemeint, bei dem der Nutzer für die Überlassung eines Grundstücks keinen Miet- oder Pachtzins zu entrichten hat, sondern ein Entgelt, ähnlich einem Kaufpreis, als Sicherheit hinterlegt und die anfallenden Unterhaltungskosten und öffentlichen Lasten trägt (vgl. Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 98; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; MünchKommBGB /Wendtland, 3. Aufl., § 5 SachenRBerG Rdn. 8). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin (und ihrem Ehemann) und dem staatlichen Verwalter anders ausgestaltet. Die Errichtung des Wochenendhauses und die 1974/75 vorgenommenen Umbauten vollzogen sich auf der Grundlage des Pachtvertrages aus dem Jahre 1962. Das Berufungsgericht hat dieses Vertragsverhältnis in Übereinstimmung mit dem Parteivortrag bis zum Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als Pachtvertrag im Sinne der §§ 581 ff BGB gewertet und angenommen, daß der Vertrag seitdem als Nutzungsvertrag im Sinne der §§ 312 ff ZGB zu qualifizieren sei. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden (zur Bewertung als Nutzungs-
vertrag im Sinne von §§ 312 ff ZGB s. OG-DDR, NJ 1978, 362; OLG Brandenburg VIZ 1998, 152). Es handelt sich - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - nicht um ein rein schuldrechtlich ausgeformtes Nutzungsverhältnis zwischen Privaten, das nur den Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterfällt (dazu Senatsurt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94). Der entscheidende Unterschied zu solchen Fällen liegt darin, daß das der Klägerin und ihrem Ehemann zur Verfügung gestellte Grundstück unter staatlicher Verwaltung stand und die Überlassung den Charakter der in §§ 312 ff ZGB geregelten Nutzung hatte.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch dagegen, daß das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG verneint hat.

a) Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der von der Klägerin und ihrem Ehemann errichtete Bungalow zum dauernden Wohnen geeignet ist. Dies ist - wie das Landgericht angenommen hat - zu bejahen. Seit dem Umbau in den Jahren 1974/75 besitzt das Gebäude angesichts seiner Bauweise (festes Mauerwerk, Raumaufteilung, Größe der Wohnfläche, Teilunterkellerung, Wärmedämmung), seiner Ausstattung (Heizung, sanitäre Anlagen) und seiner Erschließung (Hauswasseranlage, Stromanschluß, Abwasserentsorgung durch Kläranlage, Telefon, Zufahrt) die für eine Wohnnutzung erforderliche Qualität. Den bautechnischen Mindestanforderungen genügen diese Merkmale (vgl. OLG Brandenburg, VIZ 1998, 54, 55; 151, 152 f; LG Berlin VIZ 1998, 157; Rövekamp , SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 205, 206; Czub, in: Czub/SchmidtRäntsch /Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 120 ff; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rdn. 7, 10).

Daß der Bungalow - wie die Revisionserwiderung meint - dem geltenden Bauordnungsrecht nicht entspricht, ist ohne Belang. Entscheidend sind die Verhältnisse zu DDR-Zeiten. Sollte auch unter den damaligen Bedingungen eine Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung mit Rücksicht auf die zu geringe Raumhöhe bauordnungsrechtlich zu beanstanden gewesen sein, so ist auch dies unerheblich, weil der Bungalow in dieser Form und mit der Zweckbestimmung der Wohnnutzung - wie noch auszuführen ist - baurechtlich genehmigt worden ist.

b) Das Gebäude ist auf der Grundlage eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 ff BGB) errichtet worden. Das Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG erfaßt gerade auch die mit staatlicher Billigung (dazu sogleich) durchgeführten Umbauten (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG) von Wochenendhäusern zu Wohngebäuden (vgl. BTDrucks. 12/5992, S. 103; BR-Drucks. 515/93, S. 103; BGHZ 139, 235, 243; Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 125; Rövekamp , SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 203; Gehling, in: Rädler/Raupach/ Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 5 SachenRBerG Rdn. 10; a.A. Schnabel, SchuldRÄ ndG, § 24 Rdn. 7). Die im konkreten Fall 1974/75 durchgeführten umfangreichen Ausbauten kommen einer Neuerrichtung gleich (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG). Die ursprüngliche Gartenlaube wurde mit erheblichem Aufwand in ein massives Wohnhaus mit ausreichender Erschließung umgestaltet. Soweit die Revisionserwiderung dies mit Rücksicht auf die geschätzten (relativ geringen) Kosten von 4.000 M/DDR in Zweifel zieht, verkennt sie, daß dieser Betrag auf einer nicht näher belegten Schätzung beruht und für sich genommen nicht aussagekräftig ist. Entscheidend ist das Ausmaß
der baulichen Arbeiten. Danach kann die Umgestaltung einer Neuerrichtung gleichgesetzt werden.

c) Ohne Rechtsfehler stellt das Berufungsgericht, gestützt auf die vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme, fest, daß die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann am 2. Oktober 1990 (§ 5 Abs. 3 SachenRBerG) in dem von ihnen errichteten Gebäude ihren Lebensmittelpunkt hatten. Die Revisionserwiderung greift dies auch nicht an.

d) Von Rechtsirrtum beeinflußt sind indes die Erwägungen, die das Berufungsgericht zu der Annahme geführt haben, die Umgestaltung des Wochenendhauses in ein Wohnhaus sei ohne staatliche Billigung vorgenommen worden. Dabei verkennt das Berufungsgericht an sich nicht, daß die Umbaumaßnahmen baurechtlich genehmigt worden sind. Wenn es die Genehmigung jedoch inhaltlich auf den Ausbau eines Wochenendhauses, unter Beibehaltung einer solchen vorübergehenden Nutzung, beschränken will, ist dem nicht zu folgen. Vielmehr erstreckte sich die Zustimmung der Baubehörde gerade auch auf die mit dem Umbau angestrebte Nutzung zu Wohnzwecken (vgl. zu diesem Erfordernis OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; bestätigt durch Senat, Nichtannahmebeschluß vom 15. Januar 1998, V ZR 397/96; Eickmann/Rothe, SachenRBerG, § 5 Rdn. 49). Die genehmigten Baumaßnahmen führten zwangsläufig dazu, daß das Gebäude im Hinblick auf die in der DDR geltenden technischen Mindestanforderungen Wohnhausqualität erlangte. Dies blieb der Baubehörde, die gemäß §§ 3 Abs. 4, 5 Abs. 5 BevölkerungsbauwerkeVO vom 22. März 1972 (GBl. DDR II S. 293 ff) auch über die städtebauliche Einordnung des Bauvorhabens zu entscheiden hatte, nicht verborgen. Denn bereits die ihr gemäß § 4 BevölkerungsbauwerkeVO vorgelegte zeichnerische Darstellung
des Bauprojekts zeigte, daß die Antragsteller die staatliche Erlaubnis zu einer Umgestaltung der vorhandenen Gartenlaube in ein dauerhaft für Wohnzwecke geeignetes Gebäude begehrten. Wenn der Rat der Gemeinde D. in Kenntnis dieser Planunterlagen eine uneingeschränkte Genehmigung erteilte und die staatliche Bauaufsicht zudem eine - nur bei einer solchen Wohnnutzung erforderliche - weitergehende Isolierung des Bauwerks anordnete, läßt dies bei vernünftiger Betrachtung nur den Schluß zu, daß sich die Zustimmung des Rates der Gemeinde auf den Ausbau zu einem Wohnhaus und die damit verbundene Nutzungsänderung bezog.
Etwas anderes folgt auch nicht aus dem am 26. August 1977 abgeschlossenen Vertrag zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitgestaltung und dem darin enthaltenen Verbot einer Eigenheimerrichtung. Denn zum einen handelt es sich dabei um einen Formularvertrag, der den konkreten Geschehnissen nicht angepaßt war, und zum anderen erlaubt der Inhalt dieses Vertrages keine Rückschlüsse auf die Willensrichtung der Baubehörde im Jahre 1974.
Ist somit von einer 1974 erteilten Bauzustimmung auszugehen, so begründet dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG zugleich die gesetzliche Vermutung, daß die bodenrechtliche Inanspruchnahme des in fremdem Eigentum befindlichen Grundstücks zu Wohnzwecken mit Billigung staatlicher Stellen erfolgte (Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; MünchKomm-BGB/Wendtland, § 10 SachenRBerG Rdn. 7; Schnabel, SchuldRÄ ndG, § 24 Rdn. 5). Die Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG hat insbesondere ihre Berechtigung in den Fällen, in denen - wie hier - sowohl die
baurechtliche als auch die vertragliche Zustimmung zur Bebauung des staatlich verwalteten Grundstücks vom Rat der Gemeinde zu erteilen war (BR-Drucks. 515/93, S. 104; BT-Drucks. 12/5992, S. 104; v. Falkenhayn, RVI, 410 B, § 5 SachenRBerG Rdn. 35; Schnabel, aaO, § 24 Rdn. 4).

e) Schließlich scheitert die Berechtigung der Klägerin auch nicht an einem Widerspruch des Überlassenden. Allein in Betracht kommt insoweit - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - die formularmäßige Beschränkung der Nutzung auf Erholungszwecke in dem bereits behandelten Vertrag vom 26. August 1977. Diese Vertragsgestaltung taugt jedoch aus zwei Gründen nicht als Grundlage für die Annahme eines Widerspruchs im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG. Zum einen ist ein Widerspruch nur dann beachtlich, wenn er von dem Überlassenden entweder vor der Nutzungsänderung geäußert wurde und wenn er bis zum Zeitpunkt der Zweckentfremdung fortwirkt (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205) oder wenn er innerhalb eines zeitlichen Zusammenhangs nach Kenntnisnahme der Umnutzung geäußert wurde (vgl. OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; Vossius , SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rdn. 21; Eickmann/Rothe, SachenRBerG, § 5 Rdn. 54). Beide Möglichkeiten scheiden hier aus. Zum anderen ist die Klausel für sich genommen nicht geeignet, als Widerspruch gegen die Nutzung als Wohnhaus aufgefaßt zu werden. Der Vertrag ist in keiner Weise an die Besonderheiten des konkreten Falles angepaßt, sondern enthält lediglich die üblichen Formularklauseln, die die Gestattung zur Errichtung eines Wohnhauses oder anderer Baulichkeiten mit Ausnahme eines Eigenheims bzw. Mietwohnhauses vorsehen und die von einem unbebauten Grundstück ausgehen. Sie lassen damit außer acht, daß die Klägerin und ihr Ehemann bereits 1962 ein Wochenendhaus errichtet hatten, das sie 1974/75 mit Zustimmung des Rates
der Gemeinde in ein Wohnhaus umgestaltet hatten. Die Vertragsklausel gibt lediglich den Grundsatz zutreffend wider, daß bei einem Nutzungsvertrag nach §§ 312 ff ZGB die Errichtung eines Eigenheims unzulässig war (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der DDR, hrsg. v. Ministerium der Justiz, § 312 Anm. 2.1; Rodenbach, ZOV 1991, 73). Die Vertragswidrigkeit einer Nutzung bedeutet aber nicht, daß sie gegen den Widerspruch des Überlassenden ausgeübt wird (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205), und dies schon gar nicht im vorliegenden Fall, da der Rat der Gemeinde der konkreten Nutzung zugestimmt hatte.
3. Das Landgericht hat im Verfahren zutreffend darauf hingewiesen, daß mit der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG keine Festlegung der von der Ankaufsberechtigung erfaßten Grundstücksfläche begehrt werden kann. Denn hierbei handelt es sich um ein bloßes Element des Bereinigungsanspruchs , das vom Notar im Verfahren nach §§ 87 ff, 97 SachenRBerG einer Klärung zugeführt werden kann (Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 108 Rdn. 8; Prütting, in: Prütting/Zimmermann/Heller, Grundstücksrecht Ost, § 108 SachenRBerG Rdn. 3; a.A. Vossius, aaO, § 108 Rdn. 8). Der nunmehr wiederhergestellte Tenor des landgerichtlichen Urteils ist demgemäß auch dahin aufzufassen, daß die Flächenangabe nur zur Bezeichnung des derzeitigen Nutzungsumfangs angeführt ist.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel RiBGH Dr. Lambert-Lang ist infolge Krüger Urlaub an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 24. April 2001 Der Vorsitzende Wenzel Lemke Gaier

Tatbestand:

Die Beklagten sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer des im Grundbuch von R., Blatt 246, eingetragenen Grundstücks Flur 6, Flurstück 34/1, zur Größe von 19.055 qm. Darauf errichtete der VEB D. Mitte der sechziger Jahre zwei Einfamilienhäuser. Die Klägerin hat nach § 108 SachenRBerG als Rechtsnachfolgerin des VEB die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Verkauf einer Teilfläche von ca. 1.788 qm des genannten Grundstücks zum Preis von 15 DM/qm beantragt. Diese Klage hat das Landgericht als unzulässig abgewiesen, weil kein notarielles Vermittlungsverfahren durchgeführt worden sei. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin ihr erstinstanzliches Begehren weiter verfolgt und darüber hinaus die Verpflichtung der Beklagten zur Auflassung und zunächst auch zur Einräumung eines Wegerechts geltend gemacht. Letztlich hat sie nur noch die Feststellung der Veräußerungs- und Auflassungsverpflichtung der Beklagten für eine 1.788 qm große Teilfläche verlangt. Der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg hat das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen (erstes Berufungsurteil). In den Entscheidungsgründen ist u.a. ausgeführt:
"Unzulässig war lediglich der Antrag auf Feststellung, die Beklagten seien verpflichtet, zu einem bestimmten Preis zu verkaufen. Dagegen begegnet der Antrag auf Feststellung einer bestimmten Größe des zu verkaufenden Grundstücks keinen Zulässigkeitsbedenken. ... Im vorliegenden Fall besteht die Besonderheit, daß das streitgegenständliche Gesamtgrundstück größer ist als die von der Klägerin begehrte Teilfläche, bezüglich derer sie ein Nutzungsrecht behauptet. Die Bezeichnung der Grundstücksgröße soll offenbar lediglich die Beschränkung auf diese Teilfläche zum Ausdruck bringen, nicht aber auch die endgültige Festle-
gung der betroffenen Fläche zum Ziel haben. Für diesen Zweck und im Rahmen des Feststellungsantrages war - und ist - der Antrag i.V.m. dem der Klageschrift beigegebenen Lageplan ausreichend." Das Landgericht hat daraufhin der Klage stattgegeben, wobei es zur Begründung der Zulässigkeit des auf eine bestimmte Fläche gerichteten Feststellungsantrags auf die Entscheidung des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg Bezug genommen hat. Die Berufung der Beklagten, mit der sie sich lediglich gegen die Feststellung ihrer Veräußerungs- und Auflassungsverpflichtung hinsichtlich einer exakten Teilfläche von 1.788 qm und gegen die erstinstanzliche Kostenentscheidung gewendet haben, hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg als unzulässig verworfen. Dagegen richtet sich die - unbeschränkt statthafte - Revision der Beklagten, mit der sie ihr Berufungsbegehren weiter verfolgen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist das Rechtsmittel unzulässig, weil es nicht auf die Beseitigung einer aus der Entscheidung des Landgerichts folgenden Beschwer der Beklagten gerichtet sei. Der zur Abänderung gestellte Inhalt des erstinstanzlichen Urteils sei nicht der Rechtskraft fähig. Die Auslegung des gesamten Urteils ergebe, daß die Flächenangabe im Urteilstenor nicht als Bestandteil des Entscheidungssatzes anzusehen sei, denn das Land-
gericht habe hierüber nicht befunden. Deswegen liege keine bindende Entscheidung über die von der Sachenrechtsbereinigung betroffene Teilfläche vor.

II.

Das hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß die Zulässigkeit des Rechtsmittels eine Beschwer sowie das Bestreben voraussetzt , diese mit dem Rechtsmittel zu beseitigen (BGH, Urt. v. 20. Juli 1999, X ZR 175/98, NJW 1999, 3564 m.w.N.). Ihm ist auch darin beizupflichten, daß sich die Beurteilung der Frage, ob eine Beschwer vorliegt, grundsätzlich nach dem Urteilstenor richtet (BGH, aaO), daß aber gegebenenfalls zu seiner Auslegung auch der Tatbestand, die Entscheidungsgründe und das Parteivorbringen heranzuziehen sind (BGH, Urt. v. 15. Juni 1982, VI ZR 179/80, NJW 1982, 2257 m.w.N.). Das setzt jedoch voraus, daß der Tenor zu Zweifeln Anlaß gibt. Überdies ist eine solche Auslegung nur begrenzt möglich; sie hat sich im Interesse der Rechtssicherheit allein an das zu halten, was der Richter erkennbar zum Ausdruck gebracht hat (BGH, Urt. v. 15. Juni 1982, VI ZR 179/80, aaO).
Danach ist die Auslegung des Feststellungsausspruchs, die das Berufungsgericht vorgenommen hat, nicht möglich. Der Tenor der landgerichtlichen Entscheidung ist nämlich eindeutig und einer Auslegung nicht zugänglich. Er enthält die Feststellung, daß die Beklagten zur Veräußerung und Auflassung einer Teilfläche von 1.788 qm des Flurstücks 34/1 verpflichtet sind. Irgendwelche Zweifel ergeben sich daraus nicht. Daran ändert auch der Umstand nichts,
daß der Tenor mit dem Ausspruch zu der Auflassungsverpflichtung über den in § 108 SachenRBerG geregelten Inhalt der Feststellung der Anspruchsberechtigung hinausgeht und insoweit unbestimmt ist, als ihm nicht entnommen werden kann, auf welche Teilfläche des Gesamtgrundstücks sich die Verpflichtung der Beklagten erstreckt. Das ist nämlich nur die Folge der fehlerhaften Entscheidung des Landgerichts über die Bestimmtheit und Begründetheit des Klageantrags. Sie führt nicht dazu, daß der - eindeutige - Tenor ausgelegt werden müßte; denn maßgebend dafür, was in einem Urteil zum Ausdruck gebracht wird, ist nur das, was das Gericht gesagt hat, nicht, was es hätte sagen müssen (vgl. BGH, Urt. v. 30. November 1961, VII ZR 12/61, LM § 1042 ZPO Nr.

8).

Danach sind die Beklagten durch den Feststellungsausspruch beschwert , weil sie auf eine bestimmte Flächengröße festgelegt werden und der Verkauf einer kleineren Fläche nicht in Frage kommt. Darauf, ob das Landgericht innerprozessual an die im ersten Berufungsurteil geäußerte Rechtsauffassung zur Zulässigkeit des Klageantrags gebunden war, kommt es für die Beschwer nicht an. Das Berufungsgericht durfte deswegen das Rechtsmittel nicht als unzulässig verwerfen.
2. Ist die Revision der Beklagten somit begründet, führt dies zur Aufhebung des Berufungsurteils (§ 564 Abs. 1 ZPO). Da die Beklagten die Anspruchsberechtigung der Klägerin als solche im Berufungsrechtszug nicht mehr in Frage gestellt haben, ist die Sache zur Endentscheidung reif, so daß der Senat selbst zu entscheiden hat (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Das führt zur teilweisen Abänderung des Urteils des Landgerichts mit der Folge, daß die An-
kaufsberechtigung der Klägerin - ohne Beschränkung auf eine Teilfläche des betroffenen Grundstücks - festzustellen ist.

a) Mit der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG kann keine Festlegung der von der Ankaufsberechtigung erfaßten Grundstücksfläche verlangt werden (Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, Umdruck S. 11; OLG Jena, OLG Report 2000, 121 [rechtskräftig durch Senatsurt. v. 29. September 2000, V ZR 421/99, WM 2000, 2513]; OLG Naumburg, OLG Report 2000, 217; Purps/Krauss, Sachenrechtsbereinigung nach Anspruchsgrundlagen, IV Rdn. 191; Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 108 Rdn. 8; a.A. von Falkenhayn, RVI Bd. III, § 108 SachenRBerG, Rdn. 3; Vossius , SachenRBerG, 2. Aufl., § 108 Rdn. 8). Das folgt aus den unterschiedlichen Voraussetzungen, Inhalten und Zielen der in §§ 104, 108 SachenRBerG genannten Klagen.
Kernbereich des in den §§ 103 bis 108 SachenRBerG geregelten gerichtlichen Verfahrens ist die Bereinigungsklage (§§ 104 bis 107 SachenRBerG). Sie geht auf die Feststellung über den Inhalt eines Erbbaurechts nach § 32 SachenRBerG oder eines Ankaufsrechts nach Maßgabe der §§ 61, 68 und 82 SachenRBerG und schließt andere Rechtsbehelfe zur Herbeiführung des Bereinigungserfolgs aus. Die Ausschlußwirkung erfaßt jedoch nicht die Feststellung der Anspruchsberechtigung nach § 108 SachenRBerG, weil die Bereinigungsklage den (erfolglosen) Abschluß des notariellen Vermittlungsverfahrens nach §§ 87 ff SachenRBerG voraussetzt, dort aber keine Möglichkeit besteht, die Berechtigung des Antragstellers verbindlich festzustellen (Tropf, VIZ 1999, 377, 385). Denn der Notar soll die Vermittlung aussetzen , wenn die Anspruchsberechtigung des Antragstellers bestritten wird (§ 94
Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG). Diesem bleibt dann nur der Weg, über die Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG die Frage seiner Anspruchsberechtigung zu klären. Dafür bedarf es indes keiner Klärung der Größe der Teilfläche des Grundstücks, auf die sich die Nutzungsbefugnis des Erbbauberechtigten (§ 55 SachenRBerG) erstrecken oder die Gegenstand des Kaufvertrags (§ 65 SachenRBerG) sein soll. Denn selbst wenn sie abweichend vom Umfang des Nutzungsrechts bestimmt wird (§ 26 SachenRBerG), berührt das nicht die Anspruchsberechtigung als solche. Auch kann die Flächengröße als ein Teil des konkreten Inhalts des abzuschließenden Erbbaurechts- oder Kaufvertrags in dem notariellen Vermittlungsverfahren geklärt werden. Scheitert dieses (vgl. § 99 SachenRBerG), steht dem Antragsteller die Bereinigungsklage nach § 104 SachenRBerG offen. Für eine Klärung der Flächengröße im Rahmen der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG ist somit kein Raum.

b) Ist Gegenstand der Klage nach § 108 SachenRBerG ausschließlich die Feststellung der Anspruchsberechtigung als solcher, so kann in diesem Verfahren die Anspruchsberechtigung auch nicht auf eine unvermessene Teilfläche des betroffenen Grundstücks beschränkt werden. Dies ist der Bereinigungsklage nach § 104 SachenRBerG vorbehalten. Nur dort kann als Inhalt des abzuschließenden Erbbaurechts- bzw. Kaufvertrags festgelegt werden, welche Fläche von der Sachenrechtsbereinigung erfaßt wird.

c) Das alles verbietet es, in dem Feststellungsantrag nach § 108 SachenRBerG eine Flächengröße anzugeben, sei es eine konkrete, eine maximale oder ungefähre, in deren Rahmen die Anspruchsberechtigung festgestellt werden soll. Aus dem Senatsurteil vom 6. April 2001 (aaO) ergibt sich
nichts anderes. Dort betraf die Flächenangabe nicht das Ausmaß der Ankaufsberechtigung , sondern den Umfang der Nutzung.
3. Mit Erfolg wenden sich die Beklagten auch gegen die Kostenentscheidung in dem erstinstanzlichen Urteil. Das Landgericht hat nämlich § 269 Abs. 2 Satz 3 ZPO nicht beachtet.
Die Kostenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 269 Abs. 2 Satz 3 ZPO.
Wenzel Tropf Schneider
Klein Lemke

Tatbestand:

Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz verpflichtet ist, die ihr gehörenden Flurstücke 21/2 und 21/3 der Flur 2 in der Gemarkung A. zu verkaufen. Diese Flurstücke sind aus den ursprünglichen schmalen langgezogenen Flurstücken 20 und 21 hervorgegangen, die nebeneinander an der G. Straße lagen. Zu einem nicht festgestellten Zeitpunkt nach dem Jahre 1980 wurden aus ihnen das

2

865 m große an der G. Straße liegende Flurstück 21/2 und das

2

1.656 m große dahinter liegende Flurstück 21/3 gebildet.

Am 7. Februar 1975 erlaubte die Beklagte den Klägern mit Rücksicht auf einen beabsichtigten Verkauf, auf den Flurstücken ein Eigenheim zu errichten, was im Jahre 1975 auch geschah. Am 28. Mai 1979 schlossen die Parteien vor dem Staatlichen Notariat inI. einen notariellen Kaufvertrag, in dem der Kaufpreis für die Grundstücke mit 214 Mark/DDR angegeben wurde. Nach Abschluß des Vertrages zahlten die Kläger an die Beklagte einen inoffiziellen Kaufpreis von 4.000 Mark/DDR. Die gegen die Versagung der erforderlichen Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung gerichteten Beschwerden der Parteien wies der Rat des Bezirks S. am 29. Mai 1980 zurück, weil es sich um der LPG zur Nutzung zugewiesenes Land handele und dieses Nutzungsrecht nicht beeinträchtigt werden dürfe. Außerdem werde ein Teil des Geländes als Schulgarten genutzt. Am 16. März 1980 wurde nachträglich ein Prüfbescheid der Staatlichen Bauaufsicht und am 8. August 1980 auch die Bauzustimmung durch den Rat der Gemeinde A. erteilt. Genehmigt wurde am 11. April 1983 auch ein Anbau.
Im Verlaufe des Jahres 1995 machten die Kläger einen Anspruch auf Ankauf der Grundstücke nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz gegenüber der Beklagten geltend. Ein später eingeleitetes notarielles Vermittlungsverfahren scheiterte an deren Weigerung und wurde am 20. September 2000 ohne Formulierung eines notariellen Vermittlungsvorschlags eingestellt.
Mit der Klage verlangen die Kläger die Verpflichtung der Beklagten zum Abschluß eines im einzelnen beschriebenen Kaufvertrages. Die Beklagte lehnt den Verkauf insgesamt, jedenfalls aber den Verkauf des Flurstücks 21/3 ab
und verlangt hilfsweise die Einräumung eines Zuwegs auf dem Grundstück 21/2 zu dem Grundstück 21/3.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die Beklagte zum Abschluß eines im Tenor des Urteils näher bestimmten Kaufvertrags verurteilt. Dagegen richtet sich die von dem Landgericht zugelassene Revision der Beklagten.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hält die Klage für zulässig. Der Einstellungsbeschluß enthalte zwar keinen notariellen Vermittlungsvorschlag. Darauf komme es aber nicht an, weil sich die Parteien uneins seien und das Bestehen auf einem notariellen Vermittlungsvorschlag als bloße Förmelei erscheine. Den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch auch zu. Sie hätten das Grundstück 21/2 der Beklagten mit einem Eigenheim bebaut. Diese Bebauung sei auch mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt. Zwar sei die Genehmigung für den Grundstückskaufvertrag verweigert worden. Die Errichtung des Gebäudes selbst sei aber von den staatlichen Stellen gebilligt worden. Die Kläger könnten auch beide Flurstücke der Beklagten ankaufen. Hierfür sei auf den Flurstücksbestand bei Errichtung des Eigenheims im Jahre 1975 abzustellen. Aus diesem

2

Blickwinkel betrachtet sei nicht nur der 500 m übersteigende Teil des Flurstücks 21/2, sondern auch das an Flurstück 21/2 angrenzende Flurstück 21/3 eine Restfläche, die von dem Ankaufsrecht mit erfaßt werde. Den Klägern stehe auch der Preisnachlaß nach § 68 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG zu, da sie ihr
Kaufgesuch an die Beklagte bereits im Jahre 1995 gerichtet hätten. Auf den Kaufpreis seien die im Jahre 1979 gezahlten 4.000 Mark/DDR anzurechnen.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.

II.

Die Klage ist nur eingeschränkt, nämlich als Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG, zulässig.
1. Als Klage auf Abschluß eines Kaufvertrags oder als Klage auf Abgabe eines Kaufvertragsangebots oder auf Annahme eines solchen Angebots ist die Klage nicht zulässig.

a) Ihr fehlt schon deshalb das Rechtsschutzbedürfnis, weil ein Anspruch auf Abschluß eines Kaufvertrages nicht mit dem Antrag auf Verurteilung zum Abschluß eines Kaufvertrags durchgesetzt werden kann, der Gläubiger den Schuldner vielmehr nur auf Annahme eines vom ihm selbst zuvor formgerecht erklärten Angebots oder auf Abgabe eines solchen, von dem Gläubiger später anzunehmenden, Angebots in Anspruch nehmen kann (Senat BGHZ 97, 147, 150; Urt. v. 18. April 1986, V ZR 32/85, WM 1986, 1155; Urt. v. 7. Oktober 1983. V ZR 261/81, NJW 1984, 479, 480). Daran fehlt es hier.

b) Auch als eine Klage auf Abgabe einer entsprechenden Willenserklärung wäre sie zur Verfolgung von Ankaufsansprüchen nach § 61 SachenRBerG nicht zulässig.
aa) Eine solche Klage wird durch die § 103 bis 107 SachenRBerG zwar nicht ausdrücklich ausgeschlossen. Eine Klage auf Abgabe einer Willenserklärung würde auch nicht daran scheitern, daß der in § 61 SachenRBerG bestimmte Anspruch auf Abschluß eines Kaufvertrags nicht hinreichend bestimmt wäre (MünchKomm-BGB/Cremer, 4. Aufl., § 104 SachenRBerG Rdn. 1). Ein Ermessen des Gerichts, aus dem sich diese Unbestimmtheit ergeben soll, sieht das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht vor. Das Gericht kann zwar nach § 106 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG Rechte und Pflichten feststellen, die vom Antrag abweichen. Damit wird ihm indes nicht zugleich auch das Recht eingeräumt , von den gesetzlich bestimmten Voraussetzungen des Ankaufsanspruchs des Nutzers abzuweichen oder seinem Anspruch einen anderen als den gesetzlich bestimmten Inhalt zu geben. Auch der Gesetzgeber ist davon ausgegangen , daß eine solche Klage technisch möglich wäre (BT-Drucks. 12/5992 S. 173; vgl. auch Vossius, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, 2. Aufl., § 104 Rdn. 14).
bb) Der Zulässigkeit einer Klage auf Abgabe einer Willenserklärung stehen aber Sinn und Zweck des notariellen Vermittlungsverfahrens nach §§ 87 bis 102 SachenRBerG einerseits und des darauf aufbauenden Klageverfahrens nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG andererseits entgegen (Tropf in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG § 104 Rdn. 8; im Ergebnis auch Vossius, aaO, § 104 Rdn. 20).
Der Anspruch auf Ankauf nach § 61 SachenRBerG hängt von der Klärung von Umständen ab, die Nutzer und Grundstückseigentümer in vielen Fällen nicht selbst in einer Weise aufbereiten können, die eine gerichtliche Klärung erlaubt (BT-Drucks. 12/5992 S. 174). Hierfür hält die Zivilprozeßordnung
kein geeignetes Instrumentarium bereit. Die rechtsgestaltende Vorklärung ist nur mit den Mitteln der freiwilligen Gerichtsbarkeit zweckmäßig zu bewältigen. Deshalb hat sich der Gesetzgeber dazu entschlossen, dem gerichtlichen Verfahren ein neuartiges Aufklärungsverfahren vorzuschalten, das er den Notaren übertragen hat. Im notariellen Vermittlungsverfahren sollen die streitigen und die unstreitigen Punkte geklärt und ein professionell gestalteter Vertragsentwurf entwickelt werden. Auf dieser Grundlage soll das Gericht über die streitigen Punkte entscheiden und feststellen, welche Rechte und Pflichten beider Parteien in dem Vertrag insoweit vorzusehen sind. Diese Entscheidung des Gesetzgebers würde unterlaufen, wenn die Klage auf Abgabe einer Willenserklärung neben der Klage nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG möglich wäre.
2. Die Klage ist auch nicht als Klage über den Inhalt eines Ankaufsrechts nach § 61 SachenRBerG gemäß den §§ 104 bis 107 SachenRBerG zulässig.

a) Eine solche Klage entspräche zwar dem von den Klägern sachlich Gewollten. Sie ist nach § 104 Satz 1 SachenRBerG aber nur zulässig, wenn nicht nur das Abschlußprotokoll eines Notars, sondern auch sein Vermittlungsvorschlag vorgelegt wird (Tropf in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 104 Rdn. 17; MünchKomm-BGB/Cremer, aaO, § 104 SachenRBerG Rdn. 5; Eickmann /Eickmann, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 104 Rdn. 2, 5; Erman /Ganten, BGB, 10. Aufl., § 104 SachenRBerG Rdn. 1; Vossius, aaO, § 104 Rdn. 5). Ein solcher ist hier nicht nur nicht vorgelegt, sondern von der mit dem Fall befaßten Notarin überhaupt nicht erarbeitet worden. Den Klägern konnte deshalb auch nicht nach § 104 Satz 2 SachenRBerG eine Frist zur Vorlage des Vorschlags gesetzt werden.
bb) Auf das Erfordernis der Vorlage eines notariellen Vermittlungsvorschlags kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht verzichtet werden. Es trifft zwar zu, daß das notarielle Vermittlungsverfahren seine Bedeutung vor allem dann hat, wenn die Rechtsverhältnisse der Parteien schwierig , insbesondere Grundstücksteilungen und -vereinigungen vorzunehmen oder dingliche Rechte zu bestellen oder aufzuheben sind. Das bedeutet aber nicht, daß die Vorlage eines notariellen Vermittlungsvorschlages in einfach gelagerten Fällen unnötig wäre. Auch ein Kaufvertrag, dessen Inhalt keine, zumindest keine sachenrechtsbereinigungsrechtlichen Schwierigkeiten bereitet, muß alle Klauseln enthalten, die für seinen reibungslosen und gesetzmäßigen Vollzug erforderlich sind. Von der Prüfung, welche Klauseln dies im einzelnen sind, sollen die Gerichte entlastet werden. Das ist die angestammte Aufgabe der Notare, deren Erfahrung auch für einfach gelagerte Fälle mit dem notariellen Vermittlungsverfahren und dem Zwang zur Vorlage eines Vermittlungsvorschlages genutzt werden soll.
cc) Nichts anderes ergibt die Überlegung des Berufungsgerichts, daß es angesichts der Weigerung der Beklagten hier nicht zu einer Einigung gekommen ist. In einem solchen Fall soll der Notar nach § 94 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG das notarielle Vermittlungsverfahren zunächst aussetzen und die Beteiligten nach § 94 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG auf den Klageweg, also darauf verweisen, die (gegebene oder fehlende) Anspruchsberechtigung in einem Feststellungsklageverfahren nach § 108 SachenRBerG gerichtlich klären zu lassen. Wird die Anspruchsberechtigung des Nutzers in diesem Verfahren gerichtlich festgestellt, ist anschließend das notarielle Vermittlungsverfahren fortzusetzen , um zu einem Vertragsschluß zu gelangen. Sollten dabei noch Fra-
gen offenbleiben, stünde zu deren Klärung das Verfahren nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG zur Verfügung.
3. Die Sache ist aber nicht im Sinne einer Klageabweisung entscheidungsreif. Da das Berufungsgericht die entscheidenden rechtlichen Gesichtspunkte nicht geprüft hat, ist den Parteien vielmehr durch eine Zurückverweisung Gelegenheit zu geben, sich hierauf einzustellen und die Klage gegebenenfalls auf eine Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG umzustellen. Denn eine solche Feststellung setzt einen Vermittlungsvorschlag nicht voraus. Die Änderung der Klage ist im Berufungsverfahren auch n och zulässig (Senat, Urt. v. 19. März 2004, V ZR 104/03, NJW 2004, 2152, 2154 f., für BGHZ 158, 295 vorgesehen).

III.

Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:
1. Die Kläger sind nach § 61 SachenRBerG berechtigt, das mit ihrem Eigenheim bebaute Grundstück zu den weiteren Bedingungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes anzukaufen.

a) Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, daß das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf das Verhältnis der Parteien anwendbar ist. Entgegen der Auffassung der Beklagten gilt dieses Gesetz nicht nur für die Bereinigung der Rechtsverhältnisse an ehemals volkseigenen Grundstücken. Es gilt nach seinem § 1 auch für private Grundstücke, bei denen eine Bereinigungslage gegeben ist. Eine Bereinigungslage kann nicht bei jeder baulichen Nutzung angenommen werden, die nicht sachgerecht dinglich abgesichert ist
(BVerfG VIZ 1999, 333). Entscheidend ist vielmehr, daß eine dingliche oder vergleichbare Absicherung nach dem Recht der DDR möglich gewesen wäre (Senat BGHZ 134, 50, 54; vgl. auch Urt. v. 14. November 2004, V ZR 72/03, VIZ 2004, 193, 194 zu § 116 SachenRBerG) und die faktische Nutzung des fremden Grundstücks nach der Verwaltungspraxis der DDR oder nach den DDR-typischen Gegebenheiten als rechtmäßig angesehen wurde (Senat, Urt. v. 9. Mai 2003, V ZR 388/02, VIZ 2003, 385, 386 für § 116 SachenRBerG) und rechtsbeständig war (BVerfG, NJ 2003, 533; für § 116 SachenRBerG: Senat, Urt. v. 14. November 2003, V ZR 28/03, VIZ 2004, 195; Urt. v. 22. Oktober 2004, V ZR 70/04, bisl. unveröff.). So liegt es hier. Die rechtliche Absicherung des Eigenheims der Kläger durch Erwerb des Grundstücks ist zwar nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zunächst daran gescheitert, daß die Kläger mit der Beklagten eine Schwarzgeldabrede getroffen haben. Das stellt aber die Anwendung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nicht von vorneherein in Frage. Hier ist nämlich die rechtlich mögliche und von den Parteien auch beabsichtigte Absicherung des Eigenheims der Kläger letztlich nicht an der Schwarzgeldabrede, sondern daran gescheitert, daß die zuständigen Stellen den Kaufvertrag nicht nach § 2 der Grundstücksverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1977 (GBl. 1978 I S. 73 – GVVO) genehmigen wollten, obwohl gegen die Errichtung des Eigenheims keine durchgreifenden Einwände bestanden und den in der Ablehnung angeführten öffentlichen Interessen durch entsprechende Auflagen nach § 3 Abs. 3 Satz 1 GVVO ohne weiteres hätte Rechnung getragen werden können. Sie haben das Eigenheim auch ungeachtet der Versagung der Genehmigung des Kaufvertrags tatsächlich als rechtmäßig behandelt. Das begründet eine Bereinigungslage und führt zu einem Anspruch nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes.

b) Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht auch in seiner Annahme, daß die Kläger das Eigenheim auf dem Grundstück der Beklagten mit der nach §§ 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 SachenRBerG erforderlichen Billigung staatlicher Stellen errichtet haben. Die Kläger haben es zwar ohne Baugenehmigung errichtet. Die erforderliche Billigung staatlicher Stellen muß aber nicht vor oder im Zusammenhang mit der Vornahme der Errichtung des Gebäudes oder Bauwerks, sondern kann auch nachträglich erfolgt sein. Auf diesem gedanklichen Ausgangspunkt beruht jedenfalls § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG , wonach eine Billigung staatlicher Stellen vermutet wird, wenn innerhalb von fünf Jahren nach Errichtung des Gebäudes eine Abrißverfügung nicht ergangen ist. Eine solche nachträgliche Billigung staatlicher Stellen liegt hier vor. Die Errichtung des Eigenheims erfolgte mit Zustimmung der Beklagten als betroffener Eigentümerin. Die Behörden sind gegen die Errichtung des Eigenheims nicht eingeschritten und haben später auch seinen Abriß nicht verlangt. Sie haben vielmehr am 16. März 1980 den erforderlichen Bauprüfbescheid und am 8. August 1980 die Bauzustimmung erteilt. Auch ein Anbau ist 1983 genehmigt worden. Die hieraus auch unter Berücksichtigung von § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG folgende Billigung staatlicher Stellen wird weder durch die Versagung der für den Verkauf des Grundstücks an die Kläger erforderlichen Grundstücksverkehrsgenehmigung durch den Rat des Kreises am 8. Januar 1980 noch durch deren Bestätigung durch den Rat des Bezirks in Frage gestellt. Das Eigenheim ist nämlich nicht im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluß des Kaufvertrages, sondern bereits vier Jahre vorher errichtet worden. Die Verweigerung der Grundstücksverkehrsgenehmigung beruhte auch nicht darauf, daß die staatlichen Stellen mit der Errichtung des Eigenheims nicht einverstanden waren oder gar dessen Abbruch erreichen wollten. Vielmehr sollten damit ausschließlich ein Bodennutzungsrecht der LPGen und
die Nutzung eines Grundstücksteils durch die örtliche Schule gesichert werden. Dem stand aber die Errichtung des Eigenheims nicht entgegen. Deshalb haben die Behörden nach Verweigerung der Grundstücksverkehrsgenehmigung auch weder den Abriß des Eigenheims verfügt noch sonst Anstoß an seiner Errichtung genommen, es vielmehr nachträglich noch förmlich genehmigt.
2. Den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts läßt sich aber nicht entnehmen, welches Grundstück die Kläger mit ihrem Eigenheim bebaut haben.

a) Nach dem Wortlaut des § 65 Abs. 1 SachenRBerG ist Kaufgegenstand „das bebaute Grundstück“ oder eine hiervon abzuschreibende Teilfläche. Unter einem Grundstück ist dabei wie auch sonst (RGZ 84, 265, 270; AnwaltKomm -BGB/Krause, § 890 Rdn. 4; Bamberger/Roth/ Kössinger, BGB, § 873 Rdn. 1; Erman/Lorenz, BGB, 11. Aufl., Vor § 873 BGB Rdn. 1, 2) ein vermessener im Liegenschaftskataster bezeichneter Teil der Erdoberfläche anzusehen , der im Grundbuch als ein Grundstück eingetragen ist. Mangels anderweitiger Bestimmungen ist dabei nach dem Wortlaut der Vorschrift der Grundbuchstand bei Inkrafttreten des Gesetzes am 1. Oktober 1994 maßgeblich. Sinn und Zweck des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gebieten allerdings eine über den Wortlaut hinausgehende Auslegung. Das Gesetz legt zwar mit Wirkung vom 1. Oktober 1994 Gegenstand und Bedingungen der Sachenrechtsbereinigung fest. Die zur Bereinigung bestimmten Fälle hat der Gesetzgeber aber schon mit dem Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 14. Juli 1992 (BGBl. I S. 1257) durch das Moratorium des Art. 233 § 2a EGBGB rechtlich abgesichert. Dieses Moratorium sollte verhindern, daß die Bereinigung der Nutzungsverhältnisse an Grund und Boden nach dem geplanten Sa-
chenrechtsbereinigungsgesetz durch vorherige Verfügung des Eigentümers unterlaufen würden (BT-Drucks. 12/2480 S. 77). Diesem Zweck dient das Gesetz noch heute, da das Besitzrecht erst mit dem Abschluß der konkreten Bereinigung im Einzelfall erlischt, Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB. Das Recht wird durch eine Verfügung über das Eigentum nicht berührt, Art. 233 § 2a Abs. 2 Satz 1 EGBGB. Es entspricht deshalb der Zielsetzung des Gesetzes, nicht auf den Grundstücksbestand bei Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes , sondern auf den Grundstücksbestand bei Inkrafttreten des Moratoriums am 22. Juli 1992 (Art. 15 des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes ) abzustellen.

b) Vor diesem Zeitpunkt liegende Veränderungen des Grundstücksbestands außer Betracht zu lassen, gebietet der Zweck des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes dagegen nicht. Die Nichtberücksichtigung von Grundstücksveränderungen in dem Zeitraum vom 3. Oktober 1990 bis zum 21. Juli 1992 liegt ihm zwar nicht zuwider. Sie widerspräche aber der fehlenden Rückwirkung des Moratoriums. Die Nichtberücksichtigung von Grundstücksveränderungen in dem Zeitraum vor dem 3. Oktober 1990 entspräche demgegenüber nicht dem Zweck des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Das Gesetz strebt, wie sich aus dessen § 3 Abs. 2 Satz 2 ergibt, die Bereinigung von Rechtsverhältnissen an Grund und Boden an, denen bauliche Nutzungen zugrunde liegen und deren nach dem Recht der DDR mögliche dingliche oder vergleichbare Absicherung unterblieben ist. Ein Bereinigungsbedarf in diesem Sinne besteht aber nach § 8 SachenRBerG nur, soweit bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 keine Maßnahmen zur Bereinigung vorgenommen worden sind. Zu den möglichen Maßnahmen einer Bereinigung gehört auch die Teilung des zunächst bebauten Grundstücks in ein bebautes und ein unbebautes Grundstück. Die Einbezie-
hung unbebauter Grundstücke stünde deshalb mit dem Ziel des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nicht in Einklang. Sie würde zudem dazu zwingen, unter Umständen aufwendige Ermittlungen dazu anzustellen, aus welchen Grundstücken sich das heute bebaute Grundstück seit der Errichtung des Bauwerks entwickelt hat. Dazu besteht kein Anlaß.

c) Deshalb bestehen im vorliegenden Fall Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz für das Flurstück 21/3 nur, wenn es bei Ablauf des 21. Juli 1992 kein rechtlich selbständiges Grundstück, sondern Teil eines einheitlichen bebauten Grundstücks war, das neben dem Flurstück 21/2 auch das Flurstück 21/3 mit umfaßte. Wann der Flurstückszuschnitt verändert worden ist, ist zwischen den Parteien streitig. Da das Berufungsgericht dieser Frage nicht nachgegangen ist, ist für das Revisionsverfahren davon auszugehen, daß das Flurstück 21/3 vor dem 3. Oktober 1990 ein rechtlich selbständiges Grundstück wurde und es bis heute blieb. Dann wäre das Flurstück 21/3 nicht das bebaute Grundstück oder ein Teil hiervon. Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz schieden insoweit aus. Das wird aufzuklären sein.
3. Auf welche Fläche des bebauten Grundstücks sich das Ankaufsrecht bezieht, kann im Rahmen von § 108 SachenRBerG nicht festgestellt werden (Senat, 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 505; Urt. v. 18. Mai 2001, V ZR 239/00, NJW 2001, 3053, 3054). Die Frage muß vielmehr nach erfolgter Feststellung nach § 108 SachenRBerG zunächst im notariellen Vermittlungsverfahren aufgeklärt werden. Nach dem Ergebnis dieser Aufklärung ist in dem Vermittlungsvorschlag die anzukaufende Fläche zu bestimmen. Einer Partei, die dem Vorschlag in diesem Punkt nicht zustimmen kann, steht das Klageverfahren nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG offen. Im vorliegenden Fall einer
Bebauung ohne Flächenzuweisung nach § 25 SachenRBerG ist bei dieser Er-

2

mittlung zu berücksichtigen, daß ein über die Regelgröße von 500 m hinausgehendes Ankaufsrecht nur angenommen werden kann, wenn die Kläger eine wirtschaftliche Nutzbarkeit dieser Fläche ausschließen können. Dazu genügt es nicht, wenn ein Anspruch der Beklagten auf Verschaffung eines Zuwegs auf der den Klägern zu veräußernden Fläche zu verneinen sein sollte. Vielmehr müssen die Kläger auch darlegen und beweisen, daß sich die Beklagte den erforderlichen Zuweg auf einem anderen Grundstück nach Maßgabe von § 27 Abs. 3 SachenRBerG nicht verschaffen kann. Sollte das Flurstück 21/3 nicht Gegenstand von Ansprüchen sein, kommt auch eine Nutzung der Restfläche des Flurstücks 21/2 von diesem Flurstück aus in Betracht.
4. Über die Höhe des Ankaufspreises und die Möglichkeit einer Aufrechnung mit früher gezahlten Beträgen kann ebenfalls nicht im Verfahren nach § 108 SachenRBerG entschieden werden. Solche Fragen sind nach erfolgter Feststellung der Anspruchsberechtigung im notariellen Vermittlungsverfahren aufzuklären. An dem Ergebnis dieser Aufklärung ist die Preisregelung in dem notariellen Vermittlungsvorschlag auszurichten, der erforderlichenfalls auch insoweit mit einer Klage nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG angegriffen werden kann. Dabei ist hier folgendes zu berücksichtigen:

a) Ein Preisabschlag nach § 68 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG wird vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen der Parteien nur unter den in der Vorschrift bestimmten Bedingungen für die Vertragsgestaltung und auch dann nur vorgesehen werden können, wenn der erste Kaufantrag vor dem 1. Oktober 1995 an die Beklagte gerichtet wurde.

b) Eine Berücksichtigung der auf den nicht wirksam gewordenen Kaufvertrag gezahlten 4.000 Mark/DDR ist vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen der Parteien nur im Wege einer Aufrechnung möglich. Diese ist hier aber nach § 390 Satz 2 BGB a. F. (entspricht § 215 BGB n. F.) ausgeschlossen , da der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung eines gezahlten Kaufpreises aus §§ 69 Abs. 1, 356 ZGB nach § 474 Abs. 1 Nr. 3, § 475 Nr. 2 ZGB spätestens mit dem Ablauf des 28. Mai 1989 verjährt war. Eine entsprechende Anwendung von § 74 Abs. 3 SachenRBerG scheidet aus, weil die Anrechnung des ausgekehrten Kaufpreises bei Überlassungsverträgen im wesentlichen darauf beruht, daß der Kaufpreis vorher nach dem Inhalt des Überlassungsvertrags nicht herausverlangt werden konnte. Das war hier anders. Der Kaufpreis konnte zurückgefordert werden. Wenn er dabei nach § 69 Abs. 2 ZGB eingezogen worden wäre, wäre der Beklagten kein anrechenbarer Vorteil verblieben. 5. Im Verfahren nach § 108 SachenRBerG kann schließlich nicht darüber entschieden werden, ob dem verkaufspflichtigen Eigentümer ein Anspruch auf Verschaffung eines Wege- oder Leitungsrechts nach § 27 Abs. 2 SachenRBerG gegen den Nutzer zusteht. Auch diese Frage ist in dem an die Feststellung der Anspruchsberechtigung anschließenden notariellen Vermittlungsverfahren zu klären. Darin ist, je nach dem Ergebnis der Sachaufklärung, ein entsprechender Anspruch vorzusehen. Im vorliegenden Fall ist dabei zu berücksichtigen, daß ein Anspruch nach § 27 Abs. 2 SachenRBerG, wie sich aus Absatz 3 der Vorschrift ergibt, nur besteht, wenn die Schaffung eines Zuwegs auf der dem Ankaufsrecht angesichts der vorhandenen baulichen Nutzung unterliegenden Flächen möglich ist. Einen Anspruch auf Änderung der vorhandenen Bebauung begründet die Vorschrift dagegen nicht.
Wenzel Klein Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann