Bundesgerichtshof Urteil, 24. Juli 2003 - III ZR 207/02
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 207/02
Verkündet am:
24. Juli 2003
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. Juli 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter
Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 27. Mai 2002 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht zum Nachteil der Beklagten entschieden hat.
Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Am 1. April 1973 schlossen die Beklagten mit dem Kreisverband P. des Verbands der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) einen "Kleingarten-Pachtvertrag" über die Parzelle Nr. 26 der aus 175 Parzellen bestehenden Anlage "N. ". Auf dem Pachtgrundstück befindet sich eine von den Beklagten bereits seit 1952 zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit, die
das Bezirksamt P. von Berlin mit Schreiben vom 22. September 1997 als Eigenheim im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes anerkannt hat.
Das früher im Eigentum des Volkes stehende Pachtgelände ist 1993 durch Zuordnungsbescheid dem klagenden Land zugeordnet worden. Dieses ist in die zwischen den Pächtern und dem VKSK-Kreisverband P. bestehenden Verträge eingetreten, dessen Rechtsfähigkeit mangels Registrierung nach den Bestimmungen des Vereinigungsgesetzes der DDR erloschen ist und der seine Tätigkeit eingestellt hat.
Der Kläger verlangt von den Beklagten Zahlung von Wohnlaubenentgelt und (anteilige) Erstattung von öffentlich-rechtlichen Lasten für die Jahre 1995 und 1996. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr stattgegeben. Das Begehren des Klägers, die Beklagten im Berufungsverfahren im Wege der Klageerweiterung zusätzlich zur Zahlung von Wohnlaubenentgelt und Erstattung öffentlich-rechtlicher Lasten für die Folgejahre 1997 und 1998 zu verurteilen, ist erfolglos geblieben.
Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision streben die Beklagten bezüglich der Pachtjahre 1995 und 1996 die Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts an.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Beklagten entschieden hat, und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger gegen die Beklagten ein Anspruch auf Wohnlaubenentgelt nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG und ein Anspruch auf (anteilige) Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten nach § 5 Abs. 5 Satz 1 BKleingG zu, weil die Anlage "N. ", bezogen auf den Stichtag 3. Oktober 1990, als Kleingartenanlage einzustufen sei und deshalb dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unterfalle.
Dies wird von den tatrichterlichen Feststellungen nicht getragen.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , wonach die Anlage "N. " dann als Kleingartenanlage und die in dieser Anlage befindliche Parzelle der Beklagten als Kleingarten zu behandeln ist, wenn zum Stichtag 3. Oktober 1990 in der Gesamtanlage die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend war.
a) Nach § 312 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB) konnten land- und forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung überlassen werden. Hauptformen dieser Bodennutzung waren Wochenendhäuser und Ga-
ragen, Kleingärten außerhalb des VKSK sowie Kleingärten, Mietergärten und Wochenendsiedlergärten im VKSK. Nutzungsverhältnisse nach den §§ 312 bis 315 ZGB, zu denen auch vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs am 1. Januar 1976 abgeschlossene Pachtverträge über die Nutzung von Grundstücken für Erholungszwecke gehörten (vgl. § 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB, Art. 232 § 4 Abs. 4 EGBGB), sind, soweit sie eine kleingärtnerische Flächennutzung betreffen , mit Wirkung vom 3. Oktober 1990 in Kleingartenpachtverhältnisse nach Maßgabe des Bundeskleingartengesetzes übergeleitet worden (§ 20a Nr. 1 BKleingG). Bezüglich der sonstigen zu Erholungszwecken genutzten Bodenflächen galten zunächst die §§ 312 bis 315 ZGB weiter (Art. 232 § 4 Abs. 1 EGBGB). Mit Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zum 1. Januar 1995 sind diese Rechtsverhältnisse in Miet- und Pachtverhältnisse nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch umgewandelt worden (§ 6 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG).
aa) Maßgebend dafür, ob ein Nutzungsverhältnis nach den Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes oder den allgemeinen Bestimmungen des Miet- und Pachtrechts, modifiziert durch die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes , zu beurteilen ist, ist die bei Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung (Senatsurteile vom 6. März 2003 - III ZR 170/02 - VIZ 2003, 298, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen, und vom 16. Dezember 1999 - III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782; vgl. auch Senatsurteil BGHZ 139, 235, 238 ff). Demgegenüber tritt die Vertragssituation in den Hintergrund. Anders als nach dem Recht der Bundesrepublik war nach dem Recht der ehemaligen DDR die Unterscheidung zwischen kleingärtnerischer und sonstiger, Freizeitzwecken dienender Bodennutzung von untergeordneter Bedeutung. Hinzu kommt, daß in der Lebenswirklichkeit
der DDR die Bodennutzung im wesentlichen auf staatlicher Lenkung beruhte, wobei auf die von den beteiligten Nutzern und Grundstückseigentümern vereinbarte Vertragsgestaltung bzw. die zivilrechtliche Lage weniger Rücksicht genommen wurde (Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 aaO). Aufgrund dessen kommt - wovon ersichtlich auch das Berufungsgericht ausgegangen ist - dem Umstand, daß der zwischen dem VKSK-Kreisverband und den Beklagten im Jahre 1973 abgeschlossene Pachtvertrag ausdrücklich als KleingartenPachtvertrag bezeichnet und als Vertragszweck die kleingärtnerische Bodennutzung nach Maßgabe der Kleingartenordnung angegeben worden ist, nur eine indizielle Bedeutung zu, die die Prüfung der am 3. Oktober 1990 herrschenden tatsächlichen Nutzung nicht entbehrlich macht.
bb) In Fällen, in denen - wie hier - zu DDR-Zeiten der Nutzer sein Nutzungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des Grundstücks , sondern von einem Hauptnutzer - also im Regelfalle von einem VKSKKreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht auf den einzelner Parzellen abzustellen. Das ist schon deshalb notwendig, weil der sich auf die Anlage insgesamt beziehende Hauptnutzungsvertrag nur einheitlich entweder den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes oder denen der Schuldrechtsanpassung unterworfen sein kann und auch für die Rechtsverhältnisse des Zwischenpächters zu den Endpächtern nicht teilweise andere Pachtregeln maßgeblich sein können als diejenigen, die für das Nutzungsverhältnis des Zwischenpächters zum Eigentümer gelten (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 aaO S. 782 f).
Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Anwendbarkeit dieser Grundsätze Zweifel angemeldet hat, weil vorliegend pachtvertragliche Bezie-
hungen infolge des Wegfalls des VKSK-Kreisverbands nur (noch) zwischen dem klagenden Land als dem Grundstückseigentümer und den derzeitigen Nutzern der einzelnen Parzellen bestehen, sind diese unbegründet.
Dem Senat ist aus einer Reihe von Rechtsstreitigkeiten, die über die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes auf ehemalige Erholungsgrundstücke im Sinne der §§ 312 ff ZGB geführt worden sind, bekannt, daß viele Gliederungen des VKSK - wie hier - darauf verzichteten, sich ihre Rechtsfähigkeit durch eine Registrierung nach Maßgabe der Bestimmungen des Vereinigungsgesetzes der DDR vom 21. Februar 1990 (GBl. I S. 75) zu erhalten, und ihre Tätigkeit einstellten. Nicht selten bildeten sich hier parallel zu den in Auflösung befindlichen VKSK-Gliederungen Ortsvereine des Verbands der Garten- und Siedlerfreunde, die im Einvernehmen aller Beteiligten die Rolle des Zwischenpächters übernahmen (vgl. hierzu Mainczyk, BKleingG, 8. Aufl., § 20a Rn. 18 ff, insbesondere Rn. 19a; Stang, BKleingG, 2. Aufl., § 20a Rn. 28).
Soweit dies - wie vorliegend - nicht der Fall war, wurden die Pachtbeziehungen der einzelnen Nutzer unter Wegfall des Zwischenpächters unmittelbar mit dem Eigentümer fortgesetzt.
Angesichts des Umstands, daß zum Stichtag 3. Oktober 1990 das rechtliche Schicksal bestehender Zwischenpachtverträge vielfach ungeklärt und die weitere Entwicklung noch offen war, darf aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit die Frage der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes auf das einzelne Nutzungsverhältnis nicht vom Fortbestand des Hauptpachtvertrags abhängig gemacht werden. Im Ergebnis bedeutet das, daß im-
mer dann, wenn zu DDR-Zeiten die Nutzung von Grundstücken zu Erholungszwecken im VKSK erfolgte, für alle innerhalb einer Anlage befindlichen Parzellen dieselben pachtrechtlichen Vorschriften gelten, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob und mit welcher Rechtspersönlichkeit ein VKSK-Hauptnutzungsvertrag fortgesetzt wurde.
b) Die von den Beklagten genutzte Parzelle ist auch nicht deshalb vom Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes ausgenommen, weil sich auf ihr eine im Eigentum der Beklagten stehende Baulichkeit befindet, die von ihnen seit 1952 zu Wohnzwecken genutzt wird. Wie der Senat mit Urteil vom 13. Februar 2003 (III ZR 176/02 - ZOV 2003, 167 f) entschieden hat, handelt es sich bei einer derartigen Parzelle nicht um einen Wohnungsgarten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG.
2. Das Berufungsgericht hat seine Auffassung, wonach es sich bei der Anlage "N. " nach ihrem äußeren Erscheinungsbild um eine Kleingartenanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG handelt, wie folgt begründet: Nach einer von dem Kläger erstellten Bestandsaufnahme, deren tatsächlicher Inhalt von den Beklagten nicht bestritten werde, seien im August/September 2000 87 v.H. der vorhandenen Parzellen kleingärtnerisch genutzt worden (Vorhandensein von mindestens drei Obstbäumen). Davon, daß der Umfang der kleingärtnerischen Nutzung am 3. Oktober 1990 geringer gewesen sei, könne nicht ausgegangen werden. Derartiges hätten die Beklagten nicht behauptet; dagegen spreche auch, daß die Nutzer der Anlage "N. " bei ihrer Teilnahme an Erntewettbewerben im Jahre 1988 gezeigt hätten, daß sie in erheblichem Umfang Obst und Gemüse ernteten, wobei sie im Vergleich mit anderen Anlagen ein überdurchschnittliches Ernteergebnis erzielt hätten.
Aufgrund dieser Umstände stehe fest, daß in der Anlage "N. " am 3. Oktober 1990 die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend gewesen sei. Daß die in der Anlage befindlichen Baulichkeiten teilweise zum Dauerwohnen genutzt wurden und werden sowie die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgegebene Größe für Gartenlauben nicht unerheblich überschreiten, sei ohne Belang. Wie die Übergangsregelungen des § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zeigten, spielten derartige - bestandsgeschützte - (Wohn-)Nutzungen und Laubengrößen für die Qualifizierung einer Anlage keine Rolle. Auch werde die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht verdrängt.
Diese Ausführungen sind, wie die Revision zu Recht rügt, nicht frei von Rechtsfehlern.
a) Nach § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG können vor dem Wirksamwerden des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgegebene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen unverändert genutzt werden. Gemäß § 20a Nr. 8 Satz 1 BKleingG bleibt eine vor dem Wirksamwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube dauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, unberührt, soweit andere Vorschriften der Wohnnutzung nicht entgegenstehen.
Diese Überleitungsvorschriften, die dem Pächter der Kleingartenparzelle Bestandsschutz gewähren, zeigen, wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig erkannt hat, daß das Vorhandensein derartiger Baulichkeiten in einer Anlage
der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes nicht entgegensteht, sondern diese voraussetzt. Danach hindert eine "altrechtliche", mit Bestandsschutz versehene Wohnnutzung nicht die Einstufung des Grundstücks als Kleingartenland. Das gilt selbst dann noch, wenn die Wohnnutzung überwiegt (Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO S. 168 m.w.N.). Wenn und soweit sich die zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit darüber hinaus als Eigenheim im Sinne des DDR-Rechts (vgl. § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG) darstellt , genießt der Nutzer außerdem den weitergehenden Schutz des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Dies ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil das betreffende Grundstück nach Durchführung der Sachenrechtsbereinigung (Verkauf des Grundstücks an den Eigentümer des Eigenheims, Bestellung eines Erbbaurechts) nicht mehr dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unterfällt - Wesensmerkmal des Kleingartens ist, wie sich § 1 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG (Eigentümergärten) entnehmen läßt, die Nutzung fremden Landes (BVerwG NVwZ 1984, 581; Mainczyk aaO § 1 Rn. 26; Stang aaO § 1 Rn. 23) - und so die Gefahr einer "Zerstückelung der Kleingartenanlage" besteht (Senatsurteil BGHZ 139, 235, 237 ff, insbesondere 240 f; Stang aaO § 20a Rn. 44).
Der Umstand, daß sogar das Vorhandensein von Eigenheimen im Sinne des DDR-Rechts die Unterstellung einer Anlage unter das Bundeskleingartengesetz nicht verbietet, bedeutet jedoch entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, daß bei der rechtlichen Einordnung einer Anlage ohne Rücksicht auf die Beschaffenheit und die Art der Nutzung der auf den einzelnen Parzellen vorhandenen Baulichkeiten allein darauf abzustellen ist, ob auf den einzelnen Parzellen am 3. Oktober 1990 in nennenswertem Umfang eine kleingärtnerische Nutzung stattgefunden hat, und schon immer dann, wenn
dies - wie das Berufungsgericht angenommen hat (87 v.H.) - für den ganz überwiegenden Teil der Parzellen zutrifft, eine Kleingartenanlage im Sinne des § 20a Nr. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 BKleingG vorliegt. Vielmehr sind bei der Einstufung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten sowie Art und Umfang ihrer Nutzung von vornherein in den Blick zu nehmen und bei der anzustellenden Gesamtabwägung zu berücksichtigen.
b) Nach § 3 Abs. 2 BKleingG sind in Kleingärten Lauben in einfacher Ausführung mit höchstens 24 m² Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; sie dürfen nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.
Mit dieser Regelung soll vor allem sichergestellt werden, daß Charakter und Eigenart von Kleingartenanlagen erhalten bleiben; insbesondere soll verhindert werden, daß sich Kleingartenanlagen zu Wochenendhaus- oder Ferienhausgebieten entwickeln (BT-Drucks. 9/1900 S. 13). Die nach § 3 Abs. 2 BKleingG zulässigen Lauben haben danach nur eine der gärtnerischen Nutzung des Grundstücks dienende Hilfsfunktion. Sie dienen der Aufbewahrung von Geräten für die Gartenbearbeitung und von Gartenerzeugnissen sowie kurzfristigen Aufenthalten des Kleingärtners und seiner Familie aus Anlaß von Arbeiten oder der Freizeiterholung im Garten. Mag dabei auch das gelegentliche behelfsmäßige Übernachten in der Laube noch nicht im Widerspruch zur kleingärtnerischen Nutzung stehen, so darf die Laube jedenfalls nicht eine Größe und eine Ausstattung haben, die zu einer regelmäßigen Wohnnutzung, etwa an den Wochenenden, einladen (vgl. BVerwG NJW 1984, 1576).
Da das Gesetz schon die Schaffung der Voraussetzungen für ein dau- erndes Wohnen unterbinden will, sind insbesondere die Herstellung und Unterhaltung entsprechender Ver- und Entsorgungsanlagen und -einrichtungen (Anschluß an das Elektrizitäts-, Gas- und Fernwärmenetz; Abwasserbeseitigungsanlagen ; Telefonanschluß etc.) und das Anbringen ortsfester Heizvorrichtungen (Kamin, Schornstein) nicht erlaubt (Mainczyk aaO § 3 Rn. 9 ff; Stang aaO § 3 Rn. 17).
Ein im Rahmen der Novellierung des Bundeskleingartengesetzes im federführenden Bundestagsausschuß für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau gestellter Antrag der SPD-Fraktion, diese strengen Anforderungen zu lokkern und dem Kleingärtner den Anschluß an die Elektrizitäts-, Wasser- und Abwasserversorgung ausdrücklich zu gestatten, wurde von der Ausschußmehrheit aus verfassungsrechtlichen und sozialpolitischen Gründen abgelehnt (BT-Drucks. 12/6782 S. 8; s. dazu auch Mainczyk aaO Einleitung Rn. 53 f).
c) Daraus wird deutlich, daß ein mit den notwendigen Versorgungseinrichtungen ausgestattetes und zur Deckung des Wohnbedarfs einer Familie geeignetes Eigenheim im Sinne des DDR-Rechts bzw. des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes , mag es auch hinsichtlich Bauart und Bauausführung nicht den in den alten Bundesländern bei Ein- und Zweifamilienhäusern üblichen Wohnstandards entsprechen, innerhalb einer Kleingartenanlage einen Fremdkörper darstellt. Zwar hindert vor dem Hintergrund, daß in der Rechtswirklichkeit der DDR im Zeitpunkt des Beitritts nach den Maßstäben des Bundeskleingartengesetzes "idealtypische" Kleingartenanlagen kaum anzutreffen waren und der Gesetzgeber durch die Einfügung des § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zu erkennen gegeben hat, daß derartige Abweichungen von dem idealtypischen
Erscheinungsbild bis zu einem gewissen Grad hinzunehmen sind, auch das Vorhandensein mehrerer solcher Eigenheime nicht die Einstufung einer Ge- samtanlage als Kleingartenanlage. Die Überleitungsvorschriften des § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG rechtfertigen es aber nicht, bei der Qualifizierung einer Anlage die dem § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegenden Wertungen des Gesetzgebers völlig auszublenden. Daher können derartige Eigenheime jedenfalls dann, wenn sie nicht mehr nur vereinzelt, sondern gehäuft auftreten, den Gesamtcharakter der Anlage so stark beeinflussen, daß die ansonsten auf den Parzellen noch anzutreffende kleingärtnerische Grundstücksnutzung (Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt.
Dies hat das Berufungsgericht bei seiner rechtlichen Würdigung verkannt.
II.
Das Berufungsurteil ist aufzuheben. Eine abschließende sachliche Ent- scheidung des Senats (§ 563 Abs. 3 ZPO) kommt nicht in Betracht, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Beschaffenheit und Nutzungsart der auf der Anlage "Nordend" am 3. Oktober 1990 vorhandenen Baulichkeiten getroffen hat. Das ist nachzuholen.
1. Für die neue Verhandlung und Entscheidung weist der Senat auf folgendes hin:
a) Die Beantwortung der Frage, ob land- und forstwirtschaftliche Bodenflächen , die Bürgern der DDR von einer Gliederung des VKSK zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung nach Maßgabe der §§ 312 ff ZGB zur Verfügung gestellt wurden, nach Herstellung der deutschen Einheit aufgrund der am 3. Oktober 1990 herrschenden Nutzung den Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes oder den Regeln der Schuldrechtsanpassung unterliegen, erfordert eine umfassende Würdigung des Gesamtcharakters der Anlage, die in erster Linie Sache des Tatrichters ist. Dessen Einschätzung unterliegt nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung. Dabei geht es insbesondere nicht an, ihm bezüglich einzelner Nutzungselemente feste Bewertungsmaßstäbe vorzugeben, anhand derer sich sozusagen mathematisch exakt die Qualifizierung der Anlage vornehmen läßt.
Ungeachtet dessen bleibt festzuhalten, daß insbesondere zum Dauerwohnen geeignete und der Sachenrechtsbereinigung unterliegende Eigenheime im Sinne des DDR-Rechts der kleingärtnerischen Bodennutzung in so gra-
vierender Weise widersprechen, daß mit derartigen Eigenheimen bebaute Parzellen bei der Bewertung der Anlage als nicht (mehr) kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen sind, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob und in welchem Umfang auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse und sonstige Früchte erzeugt werden. Gleiches hat für solche Parzellen zu gelten, auf denen etwa ein mit allen Versorgungseinrichtungen versehenes und im übrigen nach den Maßstäben des Rechts der DDR die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung erfüllendes Gebäude errichtet worden ist, das nur deshalb nicht zur Benutzung auch in den Wintermonaten geeignet ist, weil es nicht geheizt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 361/02 - zur Veröffentlichung bestimmt). Ein derartiges Grundstück steht ebenfalls zur kleingärtnerischen Bodennutzung in erheblichem Widerspruch. Daran ändert auch der Umstand nichts, daß eine Sachenrechtsbereinigung nicht stattfindet und das Gebäude nicht den besonderen Bestandsschutz des § 20a Nr. 8 BKleingG unterliegt, sondern nur den geringeren Bestandsschutz des § 20a Nr. 7 BKleingG genießen dürfte und deshalb dieser Widerspruch nicht so klar zutage tritt wie bei Eigenheimen im Sinne des DDR-Rechts.
b) Hieraus ergibt sich vorliegend:
aa) Nach dem Vorbringen des Klägers soll es 1988 in der Anlage "N. " 38 "Dauerbewohner" (dies entspricht 21 v.H. der Nutzer insgesamt) gegeben haben, wobei allerdings mehr geblieben ist, ob und inwieweit den Dauerbewohnern Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehen. Nach dem Vortrag der Beklagten sollen sogar 32 v.H. der Nutzer ihre Grundstücke zum dauerhaften Wohnen nutzen. Darüber hinaus sollen weitere 56 v.H. der Nutzer ihre Grundstücke nicht nur gelegentlich an Wochenenden,
sondern durchgehend den überwiegenden Teil des Jahres (April bis Oktober) als Wohnung nutzen. Dabei sollen 50 v.H. der Befragten die von ihnen genutzten Baulichkeiten als Haus und nicht mehr als Laube eingestuft haben, wobei wiederum nur 18 der befragten Laubenbesitzer angegeben haben, daß die Laube die Größe von 24 m² nicht überschreite.
bb) Geht man von dem Vorbringen der Beklagten aus, mit dem sich das Berufungsgericht nicht auseinandergesetzt hat, so kann die Anlage "N. " schon deshalb kaum mehr als Kleingartenanlage angesehen werden, weil sich auf 50 v.H. der Parzellen massive Bauwerke befinden - bzw. sich schon zum Stichtag 3. Oktober 1990 befunden haben -, die von ihren Nutzern ganzjährig oder durchgehend mehr als 6 Monate jährlich zu Wohnzwecken genutzt werden bzw. wurden.
2. Das Berufungsgericht wird sich gegebenenfalls mit den weiteren Rügen der Revision zu befassen haben, auf die näher einzugehen für den Senat nach dem derzeitigen Verfahrensstand kein Anlaß besteht.
Dies gilt auch, soweit die Revision geltend macht, der Kläger könne selbst bei Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes kein Wohnlaubenentgelt nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG verlangen. Es bleibt jedoch festzuhalten , daß im Ansatz keine Bedenken dagegen bestehen, dem Nutzer einer Kleingartenparzelle ein nach den vom V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entwickelten Grundsätzen zu bemessendes Wohnlaubenentgelt auch dann auf-
zuerlegen, wenn die auf seiner Parzelle befindliche und dauernd zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit der Sachenrechtsbereinigung unterliegt (Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO S. 168).
Rinne Wurm Streck Schlick Dörr
ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 24. Juli 2003 - III ZR 207/02
Urteilsbesprechung schreiben0 Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 24. Juli 2003 - III ZR 207/02
Referenzen - Gesetze
Bundesgerichtshof Urteil, 24. Juli 2003 - III ZR 207/02 zitiert 9 §§.
Referenzen - Urteile
Urteil einreichenBundesgerichtshof Urteil, 24. Juli 2003 - III ZR 207/02 zitiert oder wird zitiert von 3 Urteil(en).
Bundesgerichtshof Urteil, 24. Juli 2003 - III ZR 207/02 zitiert 3 Urteil(e) aus unserer Datenbank.
In dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet ist dieses Gesetz mit folgenden Maßgaben anzuwenden:
- 1.
Kleingartennutzungsverhältnisse, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründet worden und nicht beendet sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach diesem Gesetz. - 2.
Vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossene Nutzungsverträge über Kleingärten sind wie Kleingartenpachtverträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn die Gemeinde bei Wirksamwerden des Beitritts Eigentümerin der Grundstücke ist oder nach diesem Zeitpunkt das Eigentum an diesen Grundstücken erwirbt. - 3.
Bei Nutzungsverträgen über Kleingärten, die nicht im Eigentum der Gemeinde stehen, verbleibt es bei der vereinbarten Nutzungsdauer. Sind die Kleingärten im Bebauungsplan als Flächen für Dauerkleingärten festgesetzt worden, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert. Hat die Gemeinde vor Ablauf der vereinbarten Nutzungsdauer beschlossen, einen Bebauungsplan aufzustellen mit dem Ziel, die Fläche für Dauerkleingärten festzusetzen, und den Beschluß nach § 2 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs bekannt gemacht, verlängert sich der Vertrag vom Zeitpunkt der Bekanntmachung an um sechs Jahre. Vom Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans an sind die Vorschriften über Dauerkleingärten anzuwenden. Unter den in § 8 Abs. 4 Satz 1 des Baugesetzbuchs genannten Voraussetzungen kann ein vorzeitiger Bebauungsplan aufgestellt werden. - 4.
Die vor dem Wirksamwerden des Beitritts Kleingärtnerorganisationen verliehene Befugnis, Grundstücke zum Zwecke der Vergabe an Kleingärtner anzupachten, kann unter den für die Aberkennung der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit geltenden Voraussetzungen entzogen werden. Das Verfahren der Anerkennung und des Entzugs der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit regeln die Länder. - 5.
Anerkennungen der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts ausgesprochen worden sind, bleiben unberührt. - 6.
Die bei Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes zu leistende Pacht kann bis zur Höhe der nach § 5 Abs. 1 zulässigen Höchstpacht in folgenden Schritten erhöht werden: - 1.
ab 1. Mai 1994 auf das Doppelte, - 2.
ab 1. Januar 1996 auf das Dreifache, - 3.
ab 1. Januar 1998 auf das Vierfache
der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau. Liegt eine ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht vor, ist die entsprechende Pacht in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Bis zum 1. Januar 1998 geltend gemachte Erstattungsbeträge gemäß § 5 Abs. 5 Satz 3 können vom Pächter in Teilleistungen, höchstens in acht Jahresleistungen, entrichtet werden. - 7.
Vor dem Wirksamwerden des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgesehene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen können unverändert genutzt werden. Die Kleintierhaltung in Kleingartenanlagen bleibt unberührt, soweit sie die Kleingärtnergemeinschaft nicht wesentlich stört und der kleingärtnerischen Nutzung nicht widerspricht. - 8.
Eine vor dem Wirksamwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube dauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, bleibt unberührt, soweit andere Vorschriften der Wohnnutzung nicht entgegenstehen. Für die dauernde Nutzung der Laube kann der Verpächter zusätzlich ein angemessenes Entgelt verlangen.
(1) Als Pacht darf höchstens der vierfache Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, bezogen auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage verlangt werden. Die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden bei der Ermittlung der Pacht für den einzelnen Kleingarten anteilig berücksichtigt. Liegen ortsübliche Pachtbeträge im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht vor, so ist die entsprechende Pacht in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Ortsüblich im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau ist die in der Gemeinde durchschnittlich gezahlte Pacht.
(2) Auf Antrag einer Vertragspartei hat der nach § 192 des Baugesetzbuchs eingerichtete Gutachterausschuß ein Gutachten über die ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erstatten. Die für die Anzeige von Landpachtverträgen zuständigen Behörden haben auf Verlangen des Gutachterausschusses Auskünfte über die ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erteilen. Liegen anonymisierbare Daten im Sinne des Bundesdatenschutzgesetzes nicht vor, ist ergänzend die Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.
(3) Ist die vereinbarte Pacht niedriger oder höher als die sich nach den Absätzen 1 und 2 ergebende Höchstpacht, kann die jeweilige Vertragspartei der anderen Vertragspartei in Textform erklären, dass die Pacht bis zur Höhe der Höchstpacht herauf- oder herabgesetzt wird. Aufgrund der Erklärung ist vom ersten Tage des auf die Erklärung folgenden Zahlungszeitraums an die höhere oder niedrigere Pacht zu zahlen. Die Vertragsparteien können die Anpassung frühestens nach Ablauf von drei Jahren nach Vertragsschluss oder der vorhergehenden Anpassung verlangen. Im Falle einer Erklärung des Verpächters über eine Pachterhöhung ist der Pächter berechtigt, das Pachtverhältnis spätestens am 15. Werktag des Zahlungszeitraums, von dem an die Pacht erhoben werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen. Kündigt der Pächter, tritt eine Erhöhung der Pacht nicht ein.
(4) Der Verpächter kann für von ihm geleistete Aufwendungen für die Kleingartenanlage, insbesondere für Bodenverbesserungen, Wege, Einfriedungen und Parkplätze, vom Pächter Erstattung verlangen, soweit die Aufwendungen nicht durch Leistungen der Kleingärtner oder ihrer Organisationen oder durch Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gedeckt worden sind und soweit sie im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Die Erstattungspflicht eines Kleingärtners ist auf den Teil der ersatzfähigen Aufwendungen beschränkt, der dem Flächenverhältnis zwischen seinem Kleingarten und der Kleingartenanlage entspricht; die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden der Kleingartenfläche anteilig zugerechnet. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag in Teilleistungen in Höhe der Pacht zugleich mit der Pacht zu zahlen.
(5) Der Verpächter kann vom Pächter Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten verlangen, die auf dem Kleingartengrundstück ruhen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag einer einmalig erhobenen Abgabe in Teilleistungen, höchstens in fünf Jahresleistungen, zu entrichten.
In dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet ist dieses Gesetz mit folgenden Maßgaben anzuwenden:
- 1.
Kleingartennutzungsverhältnisse, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründet worden und nicht beendet sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach diesem Gesetz. - 2.
Vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossene Nutzungsverträge über Kleingärten sind wie Kleingartenpachtverträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn die Gemeinde bei Wirksamwerden des Beitritts Eigentümerin der Grundstücke ist oder nach diesem Zeitpunkt das Eigentum an diesen Grundstücken erwirbt. - 3.
Bei Nutzungsverträgen über Kleingärten, die nicht im Eigentum der Gemeinde stehen, verbleibt es bei der vereinbarten Nutzungsdauer. Sind die Kleingärten im Bebauungsplan als Flächen für Dauerkleingärten festgesetzt worden, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert. Hat die Gemeinde vor Ablauf der vereinbarten Nutzungsdauer beschlossen, einen Bebauungsplan aufzustellen mit dem Ziel, die Fläche für Dauerkleingärten festzusetzen, und den Beschluß nach § 2 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs bekannt gemacht, verlängert sich der Vertrag vom Zeitpunkt der Bekanntmachung an um sechs Jahre. Vom Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans an sind die Vorschriften über Dauerkleingärten anzuwenden. Unter den in § 8 Abs. 4 Satz 1 des Baugesetzbuchs genannten Voraussetzungen kann ein vorzeitiger Bebauungsplan aufgestellt werden. - 4.
Die vor dem Wirksamwerden des Beitritts Kleingärtnerorganisationen verliehene Befugnis, Grundstücke zum Zwecke der Vergabe an Kleingärtner anzupachten, kann unter den für die Aberkennung der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit geltenden Voraussetzungen entzogen werden. Das Verfahren der Anerkennung und des Entzugs der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit regeln die Länder. - 5.
Anerkennungen der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts ausgesprochen worden sind, bleiben unberührt. - 6.
Die bei Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes zu leistende Pacht kann bis zur Höhe der nach § 5 Abs. 1 zulässigen Höchstpacht in folgenden Schritten erhöht werden: - 1.
ab 1. Mai 1994 auf das Doppelte, - 2.
ab 1. Januar 1996 auf das Dreifache, - 3.
ab 1. Januar 1998 auf das Vierfache
der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau. Liegt eine ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht vor, ist die entsprechende Pacht in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Bis zum 1. Januar 1998 geltend gemachte Erstattungsbeträge gemäß § 5 Abs. 5 Satz 3 können vom Pächter in Teilleistungen, höchstens in acht Jahresleistungen, entrichtet werden. - 7.
Vor dem Wirksamwerden des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgesehene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen können unverändert genutzt werden. Die Kleintierhaltung in Kleingartenanlagen bleibt unberührt, soweit sie die Kleingärtnergemeinschaft nicht wesentlich stört und der kleingärtnerischen Nutzung nicht widerspricht. - 8.
Eine vor dem Wirksamwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube dauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, bleibt unberührt, soweit andere Vorschriften der Wohnnutzung nicht entgegenstehen. Für die dauernde Nutzung der Laube kann der Verpächter zusätzlich ein angemessenes Entgelt verlangen.
(1) Dieses Gesetz regelt Rechtsverhältnisse an Grundstücken in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (Beitrittsgebiet), die aufgrund
- 1.
eines Vertrages zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung oder Freizeitgestaltung oder zur Errichtung von Garagen oder anderen persönlichen, jedoch nicht Wohnzwecken dienenden Bauwerken überlassen, - 2.
eines Überlassungsvertrages im Sinne des Artikels 232 § 1a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche zu Wohnzwecken oder zu gewerblichen Zwecken übergeben oder - 3.
eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages von einem anderen als dem Grundstückseigentümer bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 mit Billigung staatlicher Stellen mit einem Wohn- oder gewerblichen Zwecken dienenden Bauwerk bebaut
(2) Wurde das Grundstück einem anderen als dem unmittelbar Nutzungsberechtigten (Zwischenpächter) zum Zwecke der vertraglichen Überlassung an Dritte übergeben, sind die Bestimmungen dieses Gesetzes auch auf diesen Vertrag anzuwenden.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 170/02
Verkündet am:
6. März 2003
K i e f e r
Justizangestellter
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Leitet derjenige, der ein Grundstück zu Erholungszwecken nutzt (§§ 312 ff
ZGB, § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG), sein Nutzungsrecht nicht unmittelbar
vom Eigentümer, sondern von einem Zwischenpächter ab (§ 1 Abs. 2
SchuldRAnpG), so ist für den gesetzlichen Übergang des Baulichkeiteneigentums
auf den Grundstückseigentümer nach § 11 Abs. 1 Satz 1
SchuldRAnpG allein die Beendigung des Unterpachtverhältnisses, nicht die
des Zwischenpachtverhältnisses maßgeblich.
BGH, Urteil vom 6. März 2003 - III ZR 170/02 - LG Potsdam
AG Königs Wusterhausen
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. März 2003 durch die Richter Dr. Wurm, Streck, Schlick, Dr. Kapsa und
Galke
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 30. April 2002 teilweise aufgehoben und das Urteil der Amtsgerichts Königs Wusterhausen vom 6. April 2001 teilweise abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, den Klägern die Personen (Name, Anschrift) mitzuteilen, die als Unterpächter des Beklagten zur Nutzung der als "Märchenwiese" bezeichneten Grundstücke der Kläger, eingetragen im Grundbuch von M. beim Amtsgericht K. W. Blatt 265, 269 und 273, bestehend aus den insgesamt 302.986 m² großen Teilflächen der Flurstücke 152/1, 156/1 und 157/1, berechtigt sind. Ist nach dem 2. Oktober 1990 ein Nutzerwechsel eingetreten, so hat der Beklagte den Klägern auch den Namen und die Adresse der ausgeschiedenen Nutzer mitzuteilen.
Die weitergehende Klage bleibt abgewiesen; die Rechtsmittel der Kläger werden insoweit zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 1/3, der Beklagte 2/3.
Von Rechts wegen
Der Beklagte wird verurteilt, den Klägern die Personen (Name, Anschrift) mitzuteilen, die als Unterpächter des Beklagten zur Nutzung der als "Märchenwiese" bezeichneten Grundstücke der Kläger, eingetragen im Grundbuch von M. beim Amtsgericht K. W. Blatt 265, 269 und 273, bestehend aus den insgesamt 302.986 m² großen Teilflächen der Flurstücke 152/1, 156/1 und 157/1, berechtigt sind. Ist nach dem 2. Oktober 1990 ein Nutzerwechsel eingetreten, so hat der Beklagte den Klägern auch den Namen und die Adresse der ausgeschiedenen Nutzer mitzuteilen.
Die weitergehende Klage bleibt abgewiesen; die Rechtsmittel der Kläger werden insoweit zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 1/3, der Beklagte 2/3.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Kläger sind Eigentümer von im Grundbuch von M. (Beitrittsgebiet ) eingetragenen, mehr als 300.000 m² großen Grundstücken. Über diese Grundstücke schloß der Rat der Gemeinde M. in seiner Eigenschaft als staatlicher Verwalter am 30. August 1974/6. Januar 1975 einen Generalpachtvertrag mit dem Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK), Kreisverband K. W. . Die Überlassung der Grundfläche erfolgte zur Weiterverpachtung an Bürger zum Zwecke der Erholungsnutzung. Nach § 3 Ziffer 1 und 3 des Vertrags war der Pachtpreis nur für die Zeit der pachtweisen Überlassung an Unterpächter zu zahlen. Der vereinbarte Preis galt für die (damalige) Verpachtung an 100 Bürger. Bei zusätzlichen Neuverpachtungen oder bei einer Beendigung von Pachtverhältnissen, die nicht sofort mit einem anderen Unterpächter fortgesetzt werden konnten, sollte sich der Pachtpreis anteilmäßig erhöhen oder vermindern. Bezüglich der Unterpachtverhältnisse verpflichtete sich der Generalpächter dazu, dem Verpächter die Beendigung und die Wiederverpachtung und den Zeitpunkt des Nutzungsbeginns unverzüglich mitzuteilen.
Nach der Herstellung der deutschen Einheit und der Beendigung der staatlichen Verwaltung schlossen die Kläger und der beklagte Verein, der anstelle des VKSK-Kreisverbands K. W. Zwischenpächter geworden war, im Oktober 1993 einen Prozeßvergleich des Inhalts, daß künftig für die Berechnung des Pachtzinses allein die Größe des (zwischen-)verpachteten Geländes maßgeblich sein soll. Die Kläger begehren von dem Beklagten Auskunft darüber, an welche Personen die einzelnen Parzellen unterverpachtet
sind, ob bezüglich der Unterpachtverhältnisse seit dem 3. Oktober 1990 Änderungen eingetreten und inwieweit die einzelnen Parzellen bebaut worden sind.
Amts- und Landgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihr Auskunftsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat teilweise Erfolg.
I.
1. Amts- und Landgericht haben § 3 des Generalpachtvertrags dahin ausgelegt , daß die dort in Ziffer 3 besonders geregelte Auskunftspflicht des Pächters auf die ursprüngliche Pachtzinsregelung und die darin enthaltene Anbindung der Höhe des Pachtzinses an die Anzahl der bestehenden Unterpachtverträge zugeschnitten sei. Dadurch, daß sich die Parteien 1993 auf eine Änderung der Vergütungsregelung verständigt und die bisher bestehende Abhängigkeit der Höhe des Pachtzinses von den bestehenden Unterpachtverhältnissen beseitigt haben, sei auch dieser vertragliche Auskunftsanspruch weggefallen.
Diese tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung, die revisionsrechtlich nur beschränkt darauf überprüfbar ist, ob gesetzliche Auslegungs-
regeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273), läßt keinen Rechtsfehler erkennen und wird von der Revision hingenommen.
2. Nach Auffassung der Vorinstanzen ergibt sich auch aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen (§ 242 BGB) kein Auskunftsanspruch der Kläger gegen den Beklagten als Zwischenpächter bezüglich der Unterpachtverhältnisse. Zur Begründung hat das Berufungsgericht im Anschluß an das Urteil des Amtsgerichts ausgeführt: Eine Auskunftspflicht des Beklagten setze einen konkreten Anlaß voraus; die theoretische Möglichkeit, daß die Verpächter und Eigentümer des Grundstücks bei der künftigen Durchsetzung ihrer Rechte Informationen über bestehende Unterpachtverträge, insbesondere die Namen der Unterpächter , benötigten, reiche nicht aus. Ein billigenswertes Auskunftsinteresse ergebe sich auch nicht aus § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG, wonach bei Beendigung eines nach dem Recht der DDR begründeten Vertragsverhältnisses das Eigentum an Baulichkeiten auf den Grundstückseigentümer übergehe. Denn ein Eigentumserwerb des Grundstückseigentümers nach dieser Bestimmung könne sich erst nach Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Zwischenpachtvertrags vollziehen.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , wonach auf das Rechtsverhältnis der Parteien die Vorschriften des Schuldrechtsanpassungsgesetzes anzuwenden sind.
Nach § 312 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB) konnten landund forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung überlassen werden. Hauptformen dieser Bodennutzung waren Wochenendhäuser und Garagen , Kleingärten außerhalb des VKSK sowie Kleingärten, Mietergärten und Wochenendsiedlergärten im VKSK. Nutzungsverhältnisse nach den §§ 312 bis 315 ZGB, zu denen auch vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs am 1. Januar 1976 abgeschlossene Pachtverträge über die Nutzung von Grundstücken für Erholungszwecke gehörten (vgl. § 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB, Art. 232 § 4 Abs. 4 EGBGB), sind, soweit sie eine kleingärtnerische Flächennutzung betreffen , mit Wirkung vom 3. Oktober 1990 in Kleingartenpachtverhältnisse nach Maßgabe des Bundeskleingartengesetzes übergeleitet worden (§ 20a Nr. 1 BKleingG). Bezüglich der sonstigen zu Erholungszwecken genutzten Bodenflächen galten zunächst die §§ 312 bis 315 ZGB weiter (Art. 232 § 4 Abs. 1 EGBGB). Mit Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zum 1. Januar 1995 sind diese Rechtsverhältnisse in Miet- und Pachtverhältnisse umgewandelt worden (§ 6 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG). Maßgebend dafür, ob ein Nutzungsverhältnis nach den Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes oder den allgemeinen Bestimmungen des Miet- und Pachtrechts, modifiziert durch die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes, zu beurteilen ist, ist die bei Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung (Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 - III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782; vgl. auch Senatsurteil BGHZ 139, 235, 238 ff).
Vorliegend sind die Parteien, die sich bereits über die Zahlung eines Nutzungsentgelts auf der Grundlage der Nutzungsentgeltverordnung geeinigt
hatten, von Prozeßbeginn an übereinstimmend von der Anwendbarkeit des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ausgegangen. Bei dieser Sachlage bestand für den Tatrichter kein Anlaß, mit den Parteien die Frage der am 3. Oktober 1990 herrschenden tatsächlichen Nutzungsverhältnisse näher zu erörtern oder diesbezüglich besondere Feststellungen zu treffen. Auch Revision und Revisionserwiderung setzen ohne weiteres voraus, daß das streitgegenständliche Grundstück der Schuldrechtsanpassung unterliegt.
b) Zu Recht wendet sich die Revision gegen die Auffassung der Vorinstanzen , bei Zwischenpachtverträgen gehe das Eigentum an Baulichkeiten erst bei Beendigung dieses Vertrags auf den Grundstückseigentümer über. Richtigerweise ist auch bei Vorliegen eines Zwischenpachtvertrags allein die Beendigung des Unterpachtverhältnisses maßgeblich. Dies ergibt sich zwar nicht schon ohne weiteres aus dem Wortlaut des § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG, da sowohl der Vertrag mit dem einzelnen Nutzer einer Erholungsparzelle als auch ein etwaiger Zwischenpachtvertrag dem Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterfallen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SchuldRAnpG ), wohl aber aus Sinn und Zweck der Vorschrift.
aa) Nach § 313 Abs. 2 ZGB konnte dem Nutzungsberechtigten vertraglich das Recht eingeräumt werden, auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten zu errichten, die der Erholung, Freizeitgestaltung oder ähnlichen Bedürfnissen dienen. An derartigen Baulichkeiten bestand nach § 296 Abs. 1 Satz 1 ZGB unabhängig vom Eigentum am Grund und Boden selbständiges Eigentum, das nach § 296 Abs. 1 Satz 2 ZGB wie Eigentum an einer beweglichen Sache übertragen werden konnte. Da die Nutzungsverträge nach §§ 312 ff ZGB in der Rechtswirklichkeit der DDR praktisch unkündbar wa-
ren, kann nicht davon ausgegangen werden, daß diese Baulichkeiten nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden worden und demzufolge als bloße Scheinbestandteile im Sinne des § 95 BGB anzusehen waren. Vielmehr wurde nach der Vorstellung des Gesetzgebers durch § 296 ZGB ein besonderes, dem BGB wesensfremdes Baulichkeiteneigentum begründet , das nach § 11 SchuldRAnpG bereinigt und in eine dem BGB entsprechende sachenrechtlichen Zuordnung überführt werden soll. Für den nach § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG eintretenden Rechtsverlust ist der betreffende Nutzer nach § 12 SchuldRAnpG zu entschädigen (vgl. die amtliche Begründung zu § 11 SchuldRAnpG, BT-Drucks. 12/7135 S. 45 f).
bb) Nach dem Recht der DDR unterfielen nur die einzelnen Nutzungsverträge dem Anwendungsbereich der §§ 312 ff ZGB; Hauptnutzungsverträge, die wie ausgeführt nach § 1 Abs. 2 SchuldRAnpG ebenfalls der Schuldrechtsanpassung unterliegen, waren Verträge sui generis (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 aaO S. 781). Baulichkeiteneigentum nach § 296 ZGB konnte daher nur der einzelne Nutzer, nicht etwa auch ein Hauptnutzer - typischerweise eine Untergliederung des VKSK - erwerben. Dies spricht entscheidend dafür, daß Vertragsverhältnisse im Sinne des § 11 SchuldRAnpG allein Rechtsverhältnisse nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG, nicht (auch) Zwischenpachtverträge nach Absatz 2 dieser Bestimmung sind (so zutreffend Röske, in: Thiele/Krajeweski/Winterstein/Röske, Schuldrechtsänderungsgesetz , 2. Aufl., § 11 SchuldRAnpG Rn. 2 und 5; ebenso wohl Matthiessen, VIZ 1996, 13, 16). Würde demgegenüber - wie die Vorinstanzen für richtig gehalten haben - der Eigentumserwerb des Grundstückseigentümers erst bei Beendigung des Zwischenpachtvertrags eintreten und nicht schon bei Beendigung des jeweiligen Unterpachtvertrags, so würde nicht nur die vom Gesetzgeber
beabsichtigte Zusammenführung von Grundstücks- und Baulichkeiteneigentum in einer Hand verzögert; darüber hinaus bestünde die Gefahr, daß sich die zu bereinigenden Rechtsverhältnisse im Widerspruch zu den Intentionen des Gesetzgebers noch undurchsichtiger gestalteten. Denn in diesem Falle würde bei Beendigung eines Unterpachtverhältnisses nicht nur das Eigentum am Grundstück und an der Baulichkeit weiter auseinanderfallen, auch der in der Rechtswirklichkeit der DDR gegebene und vom Gesetzgeber des Schuldrechtsanpassungsgesetzes so vorgefundene Gleichlauf zwischen Eigentum an der Baulichkeit und dem Recht zur Grundstücksnutzung wäre gefährdet. Nach dem Recht der DDR war im Falle der - nur ausnahmsweise möglichen - Kündigung eines Nutzungsverhältnisses durch den Überlassenden der Kündigende auf Verlangen des Nutzungsberechtigten verpflichtet, von diesem errichtete Baulichkeiten durch Kauf zu erwerben (§ 314 Abs. 6 ZGB). Ansonsten konnte der Nutzer die in seinem Eigentum stehende Baulichkeit nach § 296 Abs. 2 ZGB nur auf den nachfolgenden Nutzungsberechtigten übertragen. Durch das Außerkrafttreten der §§ 312 ff ZGB ist die durch diese Bestimmungen gewährleistete dauerhafte Anbindung des Eigentums an der Baulichkeit an das Recht zur (unmittelbaren) Grundstücksnutzung entfallen (eingehend dazu Matthiessen aaO S. 13 f). Danach könnte, wenn man im Rahmen der §§ 11, 12 SchuldRAnpG nicht auf die Beendigung des Unterpachtverhältnisses abstellt, ohne weiteres der Fall eintreten , daß das Eigentum an der Baulichkeit beim bisherigen Nutzer verbleibt oder sich gar in der Hand eines sonstigen Dritten befindet, während das Recht zur Grundstücksnutzung nur noch dem Zwischenpächter oder - bei Abschluß eines neuen, allein den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegenden (§ 3 SchuldRAnpG, vgl. dazu auch das Merkblatt des Bundesministeriums der Justiz vom 1. Juli 1996 zum Nutzerwechsel bei Erholungs- und Garagengrundstücken in den neuen Bundesländern, abgedruckt bei Kiethe,
SchuldRAnpG, Teil 5 E) Unterpachtvertrags - dem neuen Endpächter zusteht: Da nämlich die Baulichkeit erst mit Vollzug des gesetzlichen Eigentumsübergangs wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird (§ 11 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG), spricht vieles dafür, daß bis dahin nach dem Wegfall der §§ 312 ff ZGB das Eigentum an der Baulichkeit nach §§ 929 ff BGB übertragen werden kann (vgl. hierzu OLG Brandenburg, VIZ 2002, 692, 695 m.N.)
cc) Des weiteren macht die Revision zutreffend darauf aufmerksam, daß ein weichender Endpächter ein erhebliches Interesse daran hat, die bei Wechsel des Baulichkeiteneigentums vom Grundstückseigentümer zu leistende Entschädigung nach Maßgabe des § 12 SchuldRAnpG sofort nach Beendigung seines Vertragsverhältnisses zu erhalten. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß nach dem Willen des Gesetzgebers der anspruchsberechtigte Nutzer mit der Geltendmachung seines Entschädigungsanspruchs so lange zuwarten muß, bis auch der Zwischenpachtvertrag sein Ende gefunden hat.
dd) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem durch das Gesetz zur Änderung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes vom 17. Mai 2002 (BGBl. I S. 1580) eingefügten Satz 2 des § 14 SchuldRAnpG.
Nach § 14 Satz 1 SchuldRAnpG kann der Nutzer, wenn das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers vor Ablauf der Kündigungsschutzfrist endet, neben der Entschädigung für das Bauwerk nach § 12 eine Entschädigung für die Vermögensnachteile verlangen, die ihm durch die vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses entstanden sind. Nachdem das Bundesverfassungsgericht diese Bestimmung wegen Verstoßes gegen Art. 14 Abs. 1 GG teilweise für nichtig erklärt hat (BVerfGE 101, 54, 95 f), hat
der Gesetzgeber als Reaktion auf diese Entscheidung (vgl. BT-Drucks. 14/6884 S. 7) § 14 SchuldRAnpG dahin ergänzt, daß bei einem Vertragsver- hältnis nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 der Anspruch nach Satz 1 nur besteht, wenn das Vertragsverhältnis aus den in § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 oder Abs. 6 Satz 3 genannten Gründen gekündigt wird.
Der Wortlaut dieses nachträglich eingefügten Satzes läßt auf den ersten Blick vermuten, daß es sich hierbei um eine den allgemeinen, auch Vertragsverhältnisse im Sinne des § 1 Abs. 2 SchuldRAnpG erfassenden Anwendungsbereich des § 14 Satz 1 SchuldRAnpG eingrenzende Sonderregelung für Vertragsverhältnisse nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG handelt. Das trifft jedoch nicht zu. Wie sich eindeutig aus der amtlichen Begründung ergibt, war § 14 SchuldRAnpG von Anfang an, nicht anders als die §§ 11, 12 SchuldRAnpG, auf die Rechtsverhältnisse nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG - Nutzungsverträge nach §§ 312 ff ZGB - zugeschnitten (BT-Drucks. 12/7135 S. 48).
II.
Ausgehend davon, daß es bei der Anwendung der §§ 11, 12 SchuldRAnpG allein auf die Beendigung des jeweiligen Unterpachtverhältnisses ankommt, haben die Kläger ein billigenswertes Interesse, sich darüber Gewißheit zu verschaffen, an welchen Baulichkeiten sie bei Beendigung eines Unterpachtverhältnisses Eigentum nach § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG erwerben oder bereits erworben haben und im Gegenzuge mit der Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen nach § 12 SchuldRAnpG rechnen müs-
sen. Dies wird im Ansatz von den Vorinstanzen und der Revisionserwiderung nicht anders gesehen.
Auf dieser Grundlage steht den Klägern nach allgemeinen Grundsätzen ein Auskunftsanspruch gegen den Beklagten zu, über dessen Inhalt und Reichweite der Senat, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, selbst zu entscheiden in der Lage ist.
1. Nach ständiger Rechtsprechung ergibt sich eine Auskunftspflicht aus § 242 BGB, wenn die zwischen den Parteien bestehenden Rechtsbeziehungen es mit sich bringen, daß der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen oder Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und der Verpflichtete die zur Beseitigung des Ungewißheit erforderliche Auskunft unschwer geben kann. Liegen diese Voraussetzungen vor, so ist ein Anspruch auf Auskunftserteilung auch dann gegeben, wenn die Rechte und Pflichten, deren Durchsetzung die Auskunftserteilung ermöglichen soll, nicht gegenüber dem in Anspruch Genommenen , sondern gegenüber Dritten bestehen (vgl. BGHZ 148, 26, 30; 125, 322, 328 ff).
2. Soweit die Kläger von dem Beklagten Auskunft über Art, Umfang und Zeitpunkt der Bebauung der Pachtflächen begehren, ist dem Beklagten der mit der Auskunftserteilung verbundene Aufwand nicht zuzumuten. Vielmehr ist es insoweit Sache der Kläger, sich mit den Unterpächtern ins Benehmen zu setzen und sich diese Informationen selbst zu beschaffen.
Die Entscheidung darüber, ob, in welchem Umfang, in welcher Art und Weise und zu welchem Zeitpunkt ein Erholungsgrundstück mit Baulichkeiten
auszustatten war, oblag allein dem einzelnen Nutzer. Allerdings mußte er hierzu die Zustimmung des Grundstückseigentümers oder - wie hier - des Zwischenpächters zu der geplanten Baumaßnahme einholen (vgl. § 313 Abs. 2 ZGB).
Indes ist es schon nicht selbstverständlich, daß die auf den Pachtflächen tatsächlich vorhandene Bebauung aufgrund eingeholter und erteilter Zustimmungserklärungen des Zwischenpächters erfolgt ist (vgl. § 12 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG, der vermuten läßt, daß es in der Rechtswirklichkeit der DDR eine nicht unerhebliche Zahl von Schwarzbauten gegeben hat, vgl. auch BTDrucks. 12/7135 S. 46). Darüber hinaus ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich , daß der Beklagte im eigentlichen Sinne Rechtsnachfolger des Kreisverbands K. W. des VKSK oder mit diesem gar identisch ist. Auch ist nicht dargetan, daß der Beklagte ohne weiteres Zugriff auf etwaige noch vorhandene Unterlagen des Kreisverbands des VKSK hat. In diesem Zusammenhang ist weiter zu berücksichtigen, daß nach dem Recht der DDR die Zustimmung zur Errichtung von Baulichkeiten im Sinne des § 296 ZGB auch mündlich erteilt werden konnte (vgl. Röske aaO § 11 SchuldRAnpG Rn. 10).
Aufgrund dessen könnte der Beklagte die begehrten Auskünfte über die vorhandene Bebauung nur aufgrund einer umfänglichen Bestandsaufnahme erteilen. Das ist ihm nicht zuzumuten.
Der Beklagte wäre allenfalls dazu verpflichtet, den Klägern darüber Auskunft zu geben, ob er selbst in der Zeit zwischen seinem Eintritt in den Zwischenpachtvertrag und dem Außerkrafttreten der §§ 312 ff ZGB mit Ablauf des 31. Dezember 1994 seine Zustimmung zur Errichtung von weiteren Baulich-
keiten gemäß § 313 Abs. 2 ZGB gegeben hat. Ein derartiges Auskunftsbegehren ist indes nicht Streitgegenstand.
3. Um sich - wie möglich und zumutbar - selbst einen Überblick über die vorhandene Bebauung und der daran bestehenden Eigentumsverhältnisse verschaffen zu können, reicht es aus, wenn der Beklagte den Klägern mitteilt, mit welchen Personen derzeit Unterpachtverhältnisse bestehen und ob gegebenenfalls nach dem 2. Oktober 1990 ein Pächterwechsel stattgefunden hat.
4. Soweit die Kläger im übrigen gesonderte Mitteilung der Endpächter begehren , die zum Stichtag 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatten, ist die Klage ebenfalls unbegründet. Dieses Auskunftsbegehren zielt ersichtlich auf die besondere Kündigungsschutzvorschrift des § 23 Abs. 5 SchuldRAnpG ab, wonach bei diesem Personenkreis eine Kündigung des Vertragsverhältnisses zu Lebzeiten des Nutzers nicht zulässig ist. Diese Vorschrift ist jedoch vorliegend nicht einschlägig. Sie betrifft, wie sich aus § 18 SchuldRAnpG ergibt, nur Vertragsverhältnisse nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG, nicht aber - wie hier - Zwischenpachtverträge im Sinne des § 1 Abs. 2 SchuldRAnpG. Im übrigen können die Kläger, sobald ihnen die Namen der Unterpächter bekannt geworden sind, von diesen selbst das Lebensalter erfragen, sofern dies für die Rechtsbeziehungen zwischen den Eigentümern und den Endpächtern von Bedeutung werden sollte.
III.
Die Klage ist nach dem zuvor Gesagten in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang begründet. Die weitergehende Klage ist abzuweisen.
Wurm Streck Schlick Kapsa Galke
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
GRUNDURTEIL
III ZR 176/02
Verkündet am:
13. Februar 2003
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
a) Zum Begriff des Wohnungsgartens im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2
b) Darf eine auf der Kleingartenparzelle errichtete, im Eigentum des Pächters
stehende Baulichkeit von diesem nach der Überleitungsvorschrift
des § 20a Nr. 8 BKleingG weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden,
so handelt es sich bei dieser Parzelle auch dann nicht um einen Wohnungsgarten
im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG, wenn dem Pächter
im Zusammenhang mit dem Erwerb dieser Baulichkeit nach dem Wohnraumlenkungsrecht
der DDR eine Zustimmung zum Wohnungstausch
erteilt worden war.
c) Der Verpächter kann auch dann ein angemessenes Wohnlaubenentgelt
nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG verlangen, wenn es sich bei der
zu Wohnzwecken genutzten Baulichkeit um ein Eigenheim im Sinne
des DDR-Rechts handelt, das nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e
SachenRBerG der Sachenrechtsbereinigung unterliegt.
BGH, Urteil vom 13. Februar 2003 - III ZR 176/02 - LG Berlin
AG Pankow/Weißensee
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Februar 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die
Richter Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 8. April 2002 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 27. März 2001 teilweise abgeändert.
Die Klageansprüche sind im noch anhängigen Umfang dem Grunde nach gerechtfertigt.
Die Sache wird zur Verhandlung und Entscheidung über den Betrag der Ansprüche und über die Kosten des Revisionsrechtszuges an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Klageansprüche sind im noch anhängigen Umfang dem Grunde nach gerechtfertigt.
Die Sache wird zur Verhandlung und Entscheidung über den Betrag der Ansprüche und über die Kosten des Revisionsrechtszuges an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Am 1. März 1971 schloß der Kreisverband Nordost des Verbands der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) mit dem Beklagten und seiner inzwischen verstorbenen Ehefrau einen Pachtvertrag über eine in der
Kleingartenanlage "R. " in Berlin-W. gelegene Parzelle. Die neuen Pächter erwarben von dem Vorpächter die auf der Kleingartenparzelle befindliche und zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit. Der frühere Pächter bezog im Gegenzuge die bisher von dem Beklagten und seiner Ehefrau genutzte Stadtwohnung. Bereits mit Bescheinigung vom 24. Februar 1971 hatte der Rat des Stadtbezirks Berlin-W. dem Beklagten die Zustimmung zu dem Wohnungstausch von Berlin-W. , C. Straße nach BerlinW. , Anlage R. , Parzelle erteilt.
Der Kläger verlangt aus abgetretenem Recht vom Beklagten Zahlung von Wohnlaubenentgelt für den Zeitraum von 1995 bis 1997 und anteilige Erstattung von öffentlich-rechtlichen Lasten für die Jahre 1995 bis 1997 sowie 1998 und 1999. Das Amtsgericht hat die Klage bis auf einen geringfügigen Betrag rückständiger Pachtzinsen, den der Kläger ebenfalls geltend gemacht hatte, abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist erfolglos geblieben. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt unter Aufhebung des Berufungsurteils und teilweiser Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung zum Erlaß eines Grundurteils (§ 304 ZPO).
I.
Nach Auffassung der Vorinstanzen steht dem Kläger als Zessionar ein Anspruch auf Wohnlaubenentgelt nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG und ein Anspruch auf (anteilige) Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten nach § 5 Abs. 5 Satz 1 BKleingG nicht zu, weil das Bundeskleingartengesetz auf das bezüglich der vom Beklagten genutzten Parzelle bestehende Vertragsverhältnis nicht anwendbar sei: Der vom Beklagten genutzte Garten sei ein Wohnungsgarten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG und mithin kein Kleingarten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes.
Dem ist nicht zu folgen.
1. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG ist ein Garten auch dann, wenn - wie hier - die äußeren Merkmale eines Kleingartens erfüllt sind (vgl. § 1 Abs. 1 BKleingG), kein Kleingarten, wenn der Garten dem zur Nutzung einer Wohnung Berechtigten im Zusammenhang mit der Wohnung überlassen ist (Wohnungsgarten ).
a) Die Bestimmung erfaßt die Fälle, in denen der Nutzer aus abgeleitetem Recht - in der Regel aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrags - eine Wohnung nutzt und die Überlassung des Gartens in engem Zusammenhang mit der Überlassung der Wohnung erfolgt ist, und zwar dergestalt, daß sich die Überlassung des Gartens als Annex zur Überlassung der Wohnung darstellt. Dabei liegt der Sinn der gesetzlichen Regelung darin sicherzustellen, daß im Falle der Beendigung des über die Wohnung bestehenden Nutzungsverhältnisses auch der zur Wohnung gehörende Garten wieder zur freien Verfügung steht.
Der Gleichlauf von Wohnungs- und Gartennutzungsverhältnis wäre gefährdet, wenn für diese Nutzungsverhältnisse unterschiedliche Kündigungsmöglichkeiten bestünden, also etwa eine ausgesprochene Kündigung des Wohnungsmietvertrags nach den §§ 568 ff BGB n.F. (§§ 564a ff BGB a.F.), hingegen die Kündigung des Gartenpachtvertrags nach den §§ 8 ff BKleingG zur beurteilen wäre (vgl. Mainczyk, BKleingG, 8. Aufl., § 1 Rn. 27; Stang, BKleingG, 2. Aufl., § 1 Rn. 33 ff).
b) Vorliegend kann von der Überlassung einer Wohnung im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG, mit der die Überlassung des Gartens im Zusammenhang stehen könnte, schon deshalb nicht gesprochen werden, weil der Gebrauch der auf dem Gartengrundstück befindlichen Baulichkeit nicht durch den Verpächter des Grundstücks oder einen sonstigen Dritten gewährt wird, sondern aufgrund eigenen (Eigentums-)Rechts des Pächters erfolgt.
aa) Verbindet ein Pächter, Mieter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach feststehender Rechtsprechung regelmäßig eine Vermutung dafür, daß dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht (vgl. § 95 Abs. 1 BGB). Diese Vermutung wird nicht schon bei einer massiven Bauart des Bauwerks oder bei langer Dauer des Vertrags entkräftet; vielmehr ist erforderlich, daß der Erbauer bei der Errichtung des Baus den Willen hat, das Bauwerk bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in das Eigentum seines Vertragspartners übergehen zu lassen (vgl. BGHZ 92, 70, 73 ff; BGH, Urteil vom 22. Dezember 1995 - V ZR 334/94 - NJW 1996, 916, 917, insoweit in BGHZ 131, 368 nicht abgedruckt; jeweils m.w.N.). Demzufolge ist im allgemei-
nen davon auszugehen, daß ein Bauwerk, das der Pächter oder Mieter eines Grundstücks auf dem pacht- oder mietgegenständlichen Grund und Boden errichtet , als bloßer Scheinbestandteil des Grundstücks anzusehen ist und mithin im Eigentum des Pächters oder Mieter steht.
bb) An dieser Rechtslage hat sich, soweit hier von Interesse, in der ehemaligen DDR auch nach Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs vom 19. Juni 1975 (GBl. I S. 465) nichts geändert. Nach § 296 Abs. 1 Satz 1 ZGB waren Wochenendhäuser und andere Baulichkeiten, die der Erholung, Freizeitgestaltung oder ähnlichen persönlichen Bedürfnissen der Bürger dienten und in Ausübung eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts nach Maßgabe der §§ 312 bis 315 ZGB - Nutzung von Bodenflächen zur Erholung, wozu auch die Überlassung von Bodenflächen zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung gehörte, vgl. § 312 Abs. 1 Satz 1 ZGB - errichtet wurden, unabhängig vom Eigentum am Boden Eigentum des Nutzungsberechtigten (vgl. Senatsurteil BGHZ 139, 235, 238 ff sowie 242 f).
cc) Daß hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse an dem von dem Beklagten bewohnten, auf der gepachteten Parzelle befindlichen Bauwerk etwas anderes gelten könnte, ist nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich. Vielmehr ist es unter den Parteien unstreitig, daß der Beklagte und seine Ehefrau im Zusammenhang mit dem Abschluß des Grundstückspachtvertrags im Jahre 1971 dieses Bauwerk vom Vornutzer käuflich erworben haben.
2. Auch für eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG ist kein Raum.
a) Es versteht sich, daß der Zusammenhang zwischen Nutzung zu Wohnzwecken und Nutzung zu kleingärtnerischen Zwecken besonders eng ist, wenn sich das als Wohnung benutzte Gebäude auf der Kleingartenparzelle selbst befindet. Diese Konstellation kann indes nach dem Regelungskonzept des Bundeskleingartengesetzes innerhalb einer Kleingartenanlage an sich nicht auftreten, so daß es insoweit bereits an einer Regelungslücke fehlt, die im Wege eines Analogieschlusses zu beseitigen wäre.
Nach § 3 Abs. 2 BKleingG darf in Kleingärten nur eine Laube in einfacher Ausführung errichtet werden, die nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein darf. Abreden, die dem Pächter die Errichtung einer Laube mit einer größeren Grundfläche als 24 m² oder gar den Bau eines Wohnhauses erlauben , sind nach § 134 BGB nichtig. Rechtswidrig errichtete "Luxuslauben" oder eine gesetzwidrige Dauer-Wohnnutzung lösen grundsätzlich Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche des Verpächters aus (Mainczyk aaO § 3 Rn. 37 ff).
b) Allerdings hält das Bundeskleingartengesetz in seinem § 18 und seinem § 20a Nr. 7 und 8 Sonderregelungen für übergroße Lauben und solche Lauben bereit, die zu Wohnzwecken benutzt werden, sofern - wie hier - diese Nutzung zeitlich vor der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes einsetzte - also in den alten Bundesländern (§ 18 BKleingG) vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes am 1. April 1983 (§ 22 BKleingG) und in den neuen Bundesländern (§ 20a Nr. 7 und 8 BKleingG) vor dem Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 - und der damaligen Rechtslage entsprach. Diese Überleitungsvorschriften, die dem Pächter der Kleingartenparzelle Bestandsschutz gewähren, stehen jedoch der Anwendbarkeit des Bundeskleingartenge-
setzes im übrigen nicht entgegen, sondern setzen diese vielmehr voraus: Danach hindert eine "altrechtliche", mit Bestandsschutz versehene Wohnnutzung nicht die Einstufung des Grundstücks als Kleingartenland. Dies gilt selbst dann noch, wenn die Wohnnutzung überwiegt (BGHZ 117, 394, 397; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1965 - V ZR 45/63 - NJW 1966, 596; Mainczyk aaO § 18 Rn. 7).
c) Nicht zu folgen ist der Erwägung des Berufungsgerichts, die klagegegenständliche Parzelle sei deshalb als Wohnungsgarten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG zu behandeln, weil der Pächterwechsel nicht lediglich durch Vereinbarungen der Beteiligten, also des VKSK, der neuen Pächter und des Vorpächters, zustande gekommen sei, sondern die Nutzung der Wohnlaube durch staatliche Stellen vorbestimmt worden sei und der Garten zwingend an den zugewiesenen Nutzer habe vergeben werden müssen.
aa) Die Frage, welche rechtlichen Konsequenzen sich daraus ergeben, daß sich bei Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes oder bei Wirksamwerden des Beitritts auf der Kleingartenparzelle eine den Rahmen des § 3 Abs. 2 BKleingG sprengende Baulichkeit befindet, ist allein nach den zum maßgeblichen Zeitpunkt - 1. April 1983 oder 3. Oktober 1990 - herrschenden Gegebenheiten zu beantworten. Dabei macht es grundsätzlich keinen Unterschied , ob der Pächter die in seinem Eigentum stehende, übergroße oder zu Wohnzwecken genutzte Laube selbst errichtet oder von einem Vornutzer erworben hat (vgl. Mainczyk aaO § 18 Rn. 4, § 20a Rn. 28); die näheren Umstände des Eigentumserwerbs spielen keine Rolle. Es ist daher regelmäßig unerheblich, ob der Vertragsschluß über den Kauf der Baulichkeit dem Wechsel im Pachtverhältnis nachfolgte oder zeitlich voranging, ob für den neuen Ei-
gentümer und Pächter die Wohnnutzung der Baulichkeit oder die kleingärtnerische Nutzung der Bodenfläche im Vordergrund stand und für den Entschluß, die notwendigen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen mit dem Vornutzer und dem Verpächter der Grundstücksparzelle zu treffen, maßgeblich war. Ebensowenig ist von Belang, ob und welchen Einfluß staatliche Organe auf das Zustandekommen dieser Abreden genommen haben.
bb) Dementsprechend kommt vorliegend, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, der dem Beklagten vom Rat des Stadtbezirks Berlin-W. erteilten Zustimmung zum Wohnungstausch für die rechtliche Beurteilung keine ausschlaggebende Bedeutung zu.
(1) In der DDR gründete die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum auf staatlicher Lenkung (vgl. die Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes - WRLVO - vom 14. September 1967, GBl. II S. 733). Die für die Wohnraumlenkung zuständigen Organe trafen ihre Entscheidungen zur Wohnraumvergabe durch Zuweisung von Wohnraum und durch Förderung des Wohnungstausches , der der vorherigen Zustimmung der zuständigen staatlichen Organe bedurfte (§§ 9 ff, § 12 Abs. 1 Satz 3 WRLVO). Dessen ungeachtet gründete das Recht zur Wohnraumnutzung regelmäßig nicht unmittelbar auf der Entscheidung der staatlichen Lenkungsorgane, sondern auf dem Mietvertrag , den der jeweilige Hauseigentümer, Rechtsträger, Verwalter oder sonst Verfügungsberechtigte auf der Grundlage der Wohnraumzuweisung mit dem Wohnungssuchenden abzuschließen hatte (vgl. § 18 WRLVO sowie §§ 99, 100 Abs. 1 ZGB; siehe hierzu auch BGH, Urteil vom 10. Januar 2003 - V ZR 230/02 - zur Veröffentlichung bestimmt), oder der mit dem neuen Mieter auf-
grund des zwischen diesem und dem Vormieter zustande gekommenen Tauschvertrags (vgl. § 126 ZGB) fortgesetzt wurde.
(2) Der Kläger stellt bereits in Abrede, daß die auf der Kleingartenparzelle befindliche, im Eigentum des Vorpächters stehende Baulichkeit überhaupt der Wohnraumlenkung unterlag (vgl. § 13 Abs. 2 WRLVO, wonach Wohnraum in Eigenheimen nicht der Erfassung unterlag, wenn dieser von Eigentümern und deren Familienangehörigen bewohnt und für ihre Wohnraumversorgung benötigt wurde); er ist der Auffassung, daß die erteilte Zustimmung zum Wohnungstausch nur deshalb erforderlich war, damit der Vornutzer die frühere Stadtwohnung des Beklagten und seiner Ehefrau beziehen konnte.
Ob dies zutrifft, kann dahinstehen. Jedenfalls bietet die erteilte Genehmigung keinen Anhalt für die Annahme, daß der Beklagte und seine Ehefrau in Vollzug des genehmigten Wohnungstausches in einen zwischen dem Vorpächter und dem VKSK oder einem sonstigen Dritten bestehenden Wohnraummietvertrag eingetreten sind oder einen derartigen Mietvertrag neu abgeschlossen haben. Vielmehr ist aufgrund des Parteivorbringens - was auch das Berufungsgericht letztlich nicht anders sieht - davon auszugehen, daß der Beklagte die Baulichkeit vom Vormieter käuflich erworben hat, es also an einer - die Anwendbarkeit des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG allein rechtfertigenden - Überlassung von Wohnraum durch den VKSK oder einen Dritten fehlt.
II.
Das Berufungsurteil ist aufzuheben, da das Berufungsgericht zu Unrecht die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes verneint und so Ansprüche nach § 5 Abs. 5 Satz 1 und § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG von vornherein abgelehnt hat.
Der Senat kann bereits jetzt ein Grundurteil erlassen (§ 304 ZPO). Insbesondere kann der Kläger auch dann die (anteilige) Erstattung von öffentlichrechtlichen Lasten (§ 5 Abs. 5 Satz 1 BKleingG) und Wohnlaubenentgelt (§ 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG) verlangen, wenn - was nach dem Parteivorbringen in Frage kommen kann - es sich bei der vorhandenen Baulichkeit um ein Eigenheim im Sinne des DDR-Rechts handeln sollte, das nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG der Sachenrechtsbereinigung unterliegt (vgl. eingehend hierzu Senatsurteil BGHZ 139, 235).
1. Der Nutzer, der zum Zwecke der Bereinigung der an dem betreffenden Grundstück bestehenden Rechtsverhältnisse Ansprüche auf Bestellung von Erbbaurechten oder auf Ankauf geltend machen will (vgl. § 3 Abs. 1 SachenRBerG), hat bis zur Durchsetzung dieser Ansprüche das nach den maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen - hier des Bundeskleingartengesetzes - für die vertragsgemäße Nutzung geschuldete Entgelt in voller Höhe zu entrichten; auch ist nicht etwa in Anrechnung des für zurückliegende Zeiten gezahlten Nutzungsentgelts ein geringerer Kaufpreis zu zahlen (vgl. BVerfGE 98, 17, 44).
2. Nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG kann der Verpächter für die dauernde Nutzung einer Laube zu Wohnzwecken ein angemessenes Zusatzentgelt verlangen. Dieses Entgelt ist nicht etwa die Gegenleistung für die Überlassung
von Wohnraum - eine solche findet wie ausgeführt nicht statt -, sondern soll ungeachtet der an der Baulichkeit bestehenden Eigentumsverhältnisse den Sondervorteil abgelten, der für den Pächter der betreffenden Parzelle im Vergleich zu anderen Pächtern darin liegt, daß er die Pachtfläche ausnahmsweise in einer nach der Zielsetzung des Bundeskleingartengesetzes an sich nicht erlaubten Weise nutzen darf (vgl. BGHZ 117, 394, 398; Mainczyk aaO § 18 Rn. 7, § 20a Rn. 31; Stang aaO § 18 Rn. 7). Dieser Sondervorteil ist auch und gerade dann vorhanden, wenn sich die zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit nicht mehr als Laube, sondern als ein Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auslösendes Eigenheim im Sinne des früheren DDR-Rechts darstellt (vgl. Stang aaO § 20a Rn. 44).
III.
Wegen der erforderlichen Feststellungen zur Höhe der Ansprüche wird die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Eine Zurückverweisung an das erstinstanzliche Gericht kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil dies von keiner Partei beantragt worden ist (§ 538 Abs. 2 Satz 1 ZPO; vgl. demgegenüber zur alten Rechtslage, bei der es entscheidend auf die Sachdienlichkeit ankam, Senatsurteil vom 9. Juni 1994 - III ZR 37/93 - NJW-RR 1994, 1171, 1173 zu §§ 538 Abs. 1 Nr. 3, 540 ZPO a.F.).
Rinne Wurm Streck Schlick Dörr
(1) Ein Kleingarten ist ein Garten, der
- 1.
dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und - 2.
in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefaßt sind (Kleingartenanlage).
(2) Kein Kleingarten ist
- 1.
ein Garten, der zwar die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllt, aber vom Eigentümer oder einem seiner Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 des Wohnraumförderungsgesetzes genutzt wird (Eigentümergarten); - 2.
ein Garten, der einem zur Nutzung einer Wohnung Berechtigten im Zusammenhang mit der Wohnung überlassen ist (Wohnungsgarten); - 3.
ein Garten, der einem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit dem Arbeitsvertrag überlassen ist (Arbeitnehmergarten); - 4.
ein Grundstück, auf dem vertraglich nur bestimmte Gartenbauerzeugnisse angebaut werden dürfen; - 5.
ein Grundstück, das vertraglich nur mit einjährigen Pflanzen bestellt werden darf (Grabeland).
(3) Ein Dauerkleingarten ist ein Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist.
(1) Ein Kleingarten soll nicht größer als 400 Quadratmeter sein. Die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege sollen bei der Nutzung und Bewirtschaftung des Kleingartens berücksichtigt werden.
(2) Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; die §§ 29 bis 36 des Baugesetzbuchs bleiben unberührt. Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend für Eigentümergärten.
In dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet ist dieses Gesetz mit folgenden Maßgaben anzuwenden:
- 1.
Kleingartennutzungsverhältnisse, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründet worden und nicht beendet sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach diesem Gesetz. - 2.
Vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossene Nutzungsverträge über Kleingärten sind wie Kleingartenpachtverträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn die Gemeinde bei Wirksamwerden des Beitritts Eigentümerin der Grundstücke ist oder nach diesem Zeitpunkt das Eigentum an diesen Grundstücken erwirbt. - 3.
Bei Nutzungsverträgen über Kleingärten, die nicht im Eigentum der Gemeinde stehen, verbleibt es bei der vereinbarten Nutzungsdauer. Sind die Kleingärten im Bebauungsplan als Flächen für Dauerkleingärten festgesetzt worden, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert. Hat die Gemeinde vor Ablauf der vereinbarten Nutzungsdauer beschlossen, einen Bebauungsplan aufzustellen mit dem Ziel, die Fläche für Dauerkleingärten festzusetzen, und den Beschluß nach § 2 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs bekannt gemacht, verlängert sich der Vertrag vom Zeitpunkt der Bekanntmachung an um sechs Jahre. Vom Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans an sind die Vorschriften über Dauerkleingärten anzuwenden. Unter den in § 8 Abs. 4 Satz 1 des Baugesetzbuchs genannten Voraussetzungen kann ein vorzeitiger Bebauungsplan aufgestellt werden. - 4.
Die vor dem Wirksamwerden des Beitritts Kleingärtnerorganisationen verliehene Befugnis, Grundstücke zum Zwecke der Vergabe an Kleingärtner anzupachten, kann unter den für die Aberkennung der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit geltenden Voraussetzungen entzogen werden. Das Verfahren der Anerkennung und des Entzugs der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit regeln die Länder. - 5.
Anerkennungen der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts ausgesprochen worden sind, bleiben unberührt. - 6.
Die bei Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes zu leistende Pacht kann bis zur Höhe der nach § 5 Abs. 1 zulässigen Höchstpacht in folgenden Schritten erhöht werden: - 1.
ab 1. Mai 1994 auf das Doppelte, - 2.
ab 1. Januar 1996 auf das Dreifache, - 3.
ab 1. Januar 1998 auf das Vierfache
der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau. Liegt eine ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht vor, ist die entsprechende Pacht in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Bis zum 1. Januar 1998 geltend gemachte Erstattungsbeträge gemäß § 5 Abs. 5 Satz 3 können vom Pächter in Teilleistungen, höchstens in acht Jahresleistungen, entrichtet werden. - 7.
Vor dem Wirksamwerden des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgesehene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen können unverändert genutzt werden. Die Kleintierhaltung in Kleingartenanlagen bleibt unberührt, soweit sie die Kleingärtnergemeinschaft nicht wesentlich stört und der kleingärtnerischen Nutzung nicht widerspricht. - 8.
Eine vor dem Wirksamwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube dauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, bleibt unberührt, soweit andere Vorschriften der Wohnnutzung nicht entgegenstehen. Für die dauernde Nutzung der Laube kann der Verpächter zusätzlich ein angemessenes Entgelt verlangen.
(1) Ein Kleingarten soll nicht größer als 400 Quadratmeter sein. Die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege sollen bei der Nutzung und Bewirtschaftung des Kleingartens berücksichtigt werden.
(2) Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; die §§ 29 bis 36 des Baugesetzbuchs bleiben unberührt. Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend für Eigentümergärten.
In dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet ist dieses Gesetz mit folgenden Maßgaben anzuwenden:
- 1.
Kleingartennutzungsverhältnisse, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründet worden und nicht beendet sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach diesem Gesetz. - 2.
Vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossene Nutzungsverträge über Kleingärten sind wie Kleingartenpachtverträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn die Gemeinde bei Wirksamwerden des Beitritts Eigentümerin der Grundstücke ist oder nach diesem Zeitpunkt das Eigentum an diesen Grundstücken erwirbt. - 3.
Bei Nutzungsverträgen über Kleingärten, die nicht im Eigentum der Gemeinde stehen, verbleibt es bei der vereinbarten Nutzungsdauer. Sind die Kleingärten im Bebauungsplan als Flächen für Dauerkleingärten festgesetzt worden, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert. Hat die Gemeinde vor Ablauf der vereinbarten Nutzungsdauer beschlossen, einen Bebauungsplan aufzustellen mit dem Ziel, die Fläche für Dauerkleingärten festzusetzen, und den Beschluß nach § 2 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs bekannt gemacht, verlängert sich der Vertrag vom Zeitpunkt der Bekanntmachung an um sechs Jahre. Vom Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans an sind die Vorschriften über Dauerkleingärten anzuwenden. Unter den in § 8 Abs. 4 Satz 1 des Baugesetzbuchs genannten Voraussetzungen kann ein vorzeitiger Bebauungsplan aufgestellt werden. - 4.
Die vor dem Wirksamwerden des Beitritts Kleingärtnerorganisationen verliehene Befugnis, Grundstücke zum Zwecke der Vergabe an Kleingärtner anzupachten, kann unter den für die Aberkennung der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit geltenden Voraussetzungen entzogen werden. Das Verfahren der Anerkennung und des Entzugs der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit regeln die Länder. - 5.
Anerkennungen der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts ausgesprochen worden sind, bleiben unberührt. - 6.
Die bei Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes zu leistende Pacht kann bis zur Höhe der nach § 5 Abs. 1 zulässigen Höchstpacht in folgenden Schritten erhöht werden: - 1.
ab 1. Mai 1994 auf das Doppelte, - 2.
ab 1. Januar 1996 auf das Dreifache, - 3.
ab 1. Januar 1998 auf das Vierfache
der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau. Liegt eine ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht vor, ist die entsprechende Pacht in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Bis zum 1. Januar 1998 geltend gemachte Erstattungsbeträge gemäß § 5 Abs. 5 Satz 3 können vom Pächter in Teilleistungen, höchstens in acht Jahresleistungen, entrichtet werden. - 7.
Vor dem Wirksamwerden des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgesehene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen können unverändert genutzt werden. Die Kleintierhaltung in Kleingartenanlagen bleibt unberührt, soweit sie die Kleingärtnergemeinschaft nicht wesentlich stört und der kleingärtnerischen Nutzung nicht widerspricht. - 8.
Eine vor dem Wirksamwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube dauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, bleibt unberührt, soweit andere Vorschriften der Wohnnutzung nicht entgegenstehen. Für die dauernde Nutzung der Laube kann der Verpächter zusätzlich ein angemessenes Entgelt verlangen.
(1) Ein Kleingarten ist ein Garten, der
- 1.
dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und - 2.
in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefaßt sind (Kleingartenanlage).
(2) Kein Kleingarten ist
- 1.
ein Garten, der zwar die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllt, aber vom Eigentümer oder einem seiner Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 des Wohnraumförderungsgesetzes genutzt wird (Eigentümergarten); - 2.
ein Garten, der einem zur Nutzung einer Wohnung Berechtigten im Zusammenhang mit der Wohnung überlassen ist (Wohnungsgarten); - 3.
ein Garten, der einem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit dem Arbeitsvertrag überlassen ist (Arbeitnehmergarten); - 4.
ein Grundstück, auf dem vertraglich nur bestimmte Gartenbauerzeugnisse angebaut werden dürfen; - 5.
ein Grundstück, das vertraglich nur mit einjährigen Pflanzen bestellt werden darf (Grabeland).
(3) Ein Dauerkleingarten ist ein Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist.
(1) Ein Kleingarten soll nicht größer als 400 Quadratmeter sein. Die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege sollen bei der Nutzung und Bewirtschaftung des Kleingartens berücksichtigt werden.
(2) Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; die §§ 29 bis 36 des Baugesetzbuchs bleiben unberührt. Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend für Eigentümergärten.
In dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet ist dieses Gesetz mit folgenden Maßgaben anzuwenden:
- 1.
Kleingartennutzungsverhältnisse, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründet worden und nicht beendet sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach diesem Gesetz. - 2.
Vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossene Nutzungsverträge über Kleingärten sind wie Kleingartenpachtverträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn die Gemeinde bei Wirksamwerden des Beitritts Eigentümerin der Grundstücke ist oder nach diesem Zeitpunkt das Eigentum an diesen Grundstücken erwirbt. - 3.
Bei Nutzungsverträgen über Kleingärten, die nicht im Eigentum der Gemeinde stehen, verbleibt es bei der vereinbarten Nutzungsdauer. Sind die Kleingärten im Bebauungsplan als Flächen für Dauerkleingärten festgesetzt worden, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert. Hat die Gemeinde vor Ablauf der vereinbarten Nutzungsdauer beschlossen, einen Bebauungsplan aufzustellen mit dem Ziel, die Fläche für Dauerkleingärten festzusetzen, und den Beschluß nach § 2 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs bekannt gemacht, verlängert sich der Vertrag vom Zeitpunkt der Bekanntmachung an um sechs Jahre. Vom Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans an sind die Vorschriften über Dauerkleingärten anzuwenden. Unter den in § 8 Abs. 4 Satz 1 des Baugesetzbuchs genannten Voraussetzungen kann ein vorzeitiger Bebauungsplan aufgestellt werden. - 4.
Die vor dem Wirksamwerden des Beitritts Kleingärtnerorganisationen verliehene Befugnis, Grundstücke zum Zwecke der Vergabe an Kleingärtner anzupachten, kann unter den für die Aberkennung der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit geltenden Voraussetzungen entzogen werden. Das Verfahren der Anerkennung und des Entzugs der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit regeln die Länder. - 5.
Anerkennungen der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts ausgesprochen worden sind, bleiben unberührt. - 6.
Die bei Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes zu leistende Pacht kann bis zur Höhe der nach § 5 Abs. 1 zulässigen Höchstpacht in folgenden Schritten erhöht werden: - 1.
ab 1. Mai 1994 auf das Doppelte, - 2.
ab 1. Januar 1996 auf das Dreifache, - 3.
ab 1. Januar 1998 auf das Vierfache
der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau. Liegt eine ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht vor, ist die entsprechende Pacht in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Bis zum 1. Januar 1998 geltend gemachte Erstattungsbeträge gemäß § 5 Abs. 5 Satz 3 können vom Pächter in Teilleistungen, höchstens in acht Jahresleistungen, entrichtet werden. - 7.
Vor dem Wirksamwerden des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgesehene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen können unverändert genutzt werden. Die Kleintierhaltung in Kleingartenanlagen bleibt unberührt, soweit sie die Kleingärtnergemeinschaft nicht wesentlich stört und der kleingärtnerischen Nutzung nicht widerspricht. - 8.
Eine vor dem Wirksamwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube dauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, bleibt unberührt, soweit andere Vorschriften der Wohnnutzung nicht entgegenstehen. Für die dauernde Nutzung der Laube kann der Verpächter zusätzlich ein angemessenes Entgelt verlangen.
(1) Ein Kleingarten soll nicht größer als 400 Quadratmeter sein. Die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege sollen bei der Nutzung und Bewirtschaftung des Kleingartens berücksichtigt werden.
(2) Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; die §§ 29 bis 36 des Baugesetzbuchs bleiben unberührt. Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend für Eigentümergärten.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 361/02 Verkündet am:
30. April 2003
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e, §§ 9, 29
a) Der nach dem 2. Oktober 1990 eintretende Fortfall der bautechnischen Voraussetzungen
für die Bewohnbarkeit stellt die sachlichen Voraussetzungen des Bereinigungsanspruchs
nicht in Frage. Er begründet unter den Voraussetzungen
des § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nur eine Einrede.
b) Für die Nutzbarkeit eines Gebäudes oder Bauwerks im Sinne von § 29 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG kann es zwar Bedeutung haben, ob die Wohnnutzung
genehmigungsfähig ist. Darauf kommt es aber nicht an, wenn die Nutzung trotz
fehlender Genehmigungsfähigkeit Bestandsschutz genießt.
c) Die Einrede fehlender Nutzbarkeit nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
SachenRBerG ist gegeben, wenn mit der Wiederherstellung der Beheizbarkeit
des Gebäudes durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen ist. Ist mit der Rekonstruktion
des Gebäudes begonnen worden, müssen dazu Anhaltspunkte vorgetragen
werden, die erwarten lassen, daß der Nutzer die Rekonstruktion nicht zu
Ende führen werde.
d) Die Vermutung des § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG ist widerlegbar. Sie ist widerlegt
, wenn der Nutzer das auf dem Grundstück errichtete Gebäude wieder in
Besitz genommen hat und nutzt. Daß der Nutzer seinen Wohnsitz nicht wieder in
dem Gebäude nimmt, kann die Fortdauer der Nutzung nur in Frage stellen, wenn
die wieder aufgenommene Nutzung nur noch als eine „Restnutzung“ von untergeordneter
Bedeutung anzusehen ist.
BGH, Urt. v. 30. April 2003 - V ZR 361/02 - KG
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. April 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und
Dr. Schmidt-Räntsch
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 13. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 10. September 2002 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand
Das klagende Land (im Folgenden: der Kläger) ist Eigentümer mehrerer Grundstücke in B. , auf denen sich die Kleingartenanlage "H. " befindet. Die Beklagten sind Nutzer der Parzelle der Kleingartenanlage. Diese 1955 mit einer Wohnlaube bebaute Parzelle wurde zunächst von den Eltern einer Tante des Beklagten zu 1 und später von dieser Tante selbst genutzt. Im Einverständnis mit der Tante des Beklagten zu 1 und dem Vorstand der Kleingartenanlage zogen die Beklagten mit ihren Kindern am 1. August 1972 in die Wohnlaube ein und meldeten sich unter dieser Anschrift auch polizeilich an. Am 1. Oktober 1979 kauften die Beklagten der Tante die Wohnlaube ab und schlossen zugleich rückwirkend zum 1. August 1972 einen Pachtvertrag über das Laubengrundstück mit dem Kleingartenverein ab. Die Beklagten bewohnten die Wohnlaube bis zum Ablauf des 30. Juni 1997. Am 1. Juli 1997 räumten sie die Parzelle, weil sie die Wohnlaube an S.
G. und A. S. verkauft hatten. Diesen Verkauf nahm der Kläger am 25. Juni 1998 zum Anlaß, den Beklagten den Pachtvertrag über die Parzelle nach § 8 Nr. 1 und 2 BKleingG zu kündigen und die Beklagten zur Räumung aufzufordern. Diese Aufforderung blieb erfolglos. Der Kaufvertrag wurde wegen eines Streits mit den Käufern rückabgewickelt; die Beklagten nahmen das Grundstück am 12. Februar 1999 wieder in Besitz und nutzen es seitdem.
Der Kläger hat beantragt festzustellen, daß den Beklagten Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht zustehen.
Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein negatives Feststellungsbegehren weiter. Die Beklagten beantragen Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht den Beklagten ein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu. Sie bzw. ihre Rechtsvorgänger hätten auf dem Erholungsgrundstück eine Wohnlaube errichtet. Diese erfülle die Anforderungen an ein Eigenheim. Hierbei sei es unerheblich, ob heute technische Veränderungen verlangt werden könnten oder ob diese Anlage heute noch genehmigungsfähig sei. Entscheidend sei, daß sie dem zu DDR-Zeiten üblichen Standard entsprochen habe. Eine Billigung staatlicher
Stellen sei nicht vorgetragen, aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu vermuten. Dem Kläger stünden auch keine Einreden aus § 29 SachenRBerG zur Seite. Die Sanierung des Gebäudes sei weitestgehend abgeschlossen. Die Beklagten hätten die Nutzung des Anwesens zwar am 1. Juli 1997 aufgegeben. Diese Aufgabe sei aber nur mit Rücksicht auf den Kaufvertrag erfolgt; nach dessen Fehlschlagen hätten die Beklagten die Nutzung wieder aufgenommen.
II.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Klage ist unbegründet. Den Beklagten steht ein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu.
1. Der Anspruch folgt aus §§ 32, 61 SachenRBerG. Dieser setzt eine bauliche Nutzung im Sinne der §§ 4 und 5 SachenRBerG und weiter voraus, daß die Beklagten Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG sind.
a) Das Grundstück ist im Sinne der §§ 4 und 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG für den Eigenheimbau genutzt worden.
aa) Auf dem Grundstück ist nach dem Tatbestand des Berufungsurteils 1955 eine massive Wohnlaube errichtet worden, die nach Größe, Zuschnitt und Ausstattungsmerkmalen schon damals zum "Sommerwohnen" geeignet war. Sie mag zum damaligen Zeitpunkt noch nicht zum Wohnen auch in den Wintermonaten geeignet gewesen sein. Dies war aber ab dem 1. August 1972 der Fall. Damit erfüllt die Wohnlaube spätestens seit dem 1. August 1972 die rechtlichen Anforderungen an ein Eigenheim. Die Wohnlaube ist auch über 25
Jahre lang von den Beklagten als solches genutzt worden. Die von dem Kläger vorgetragenen Umstände vermögen die Einordnung der Wohnlaube als Eigenheim nicht in Frage zu stellen. Die Wohnlaube ist zwar derzeit nicht wieder zum Dauerwohnen geeignet, weil sie noch nicht wieder beheizbar ist. Das ist aber unerheblich. Entscheidend für die Einordnung als Eigenheim ist, ob ein Bauwerk die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach den Maßstäben der DDR erfüllt (Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 u. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Diesen Voraussetzungen genügte die Wohnlaube bei ihrer Übernahme durch die Beklagten am 1. August 1972 und in den anschließenden 25 Jahren ihrer Nutzung. Sie war in diesem Zeitraum insbesondere auch beheizt. Der nach dem 2. Oktober 1990 eintretende Fortfall einer oder mehrerer der bautechnischen Voraussetzungen für die Bewohnbarkeit stellt nach der Systematik des Gesetzes die sachlichen Voraussetzungen des Anspruchs nicht nachträglich in Frage. Er begründet vielmehr unter den näheren Voraussetzungen des § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG eine Einrede (dazu unter II. 2). Der Qualifikation der Wohnlaube als Eigenheim steht daher auch nicht entgegen, daß die Abwässer über eine Abwassergrube entsorgt werden, die nach dem Vortrag des Klägers jedenfalls in dieser Form heute nicht genehmigt werden könnte.
bb) Grundlage der Errichtung der Wohnlaube war ein Erholungsnutzungsvertrag , wie er in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. e SachenRBerG gefordert wird. Dem steht nicht entgegen, daß es sich hierbei nicht um einen isolierten Erholungsnutzungsvertrag über ein einzelnes Grundstück, sondern um einen Erholungsnutzungsvertrag gehandelt hat, der nach heutigen Maßstäben als Kleingartennutzungsvertrag im Sinne des Bundeskleingartengesetzes einzuordnen wäre. Das ist aber für Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz
unerheblich (BGH, Urt. v. 16. Juli 1998, III ZR 288/97, VIZ 1998, 517, 518; Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Ohne Bedeutung ist auch, daß das Berufungsgericht den Pachtvertrag der Beklagten mit dem Kleingartenverein irrtümlich als Überlassungsvertrag im Sinne von § 12 Abs. 2 SachenRBerG, Art. 232 § 1a EGBGB qualifiziert hat. Auf die Qualifikation eines Nutzungsvertrags als Überlassungsvertrag kommt es nämlich nur an, wenn ein Nutzer auf einer vertraglich genutzten Fläche weder ein Eigenheim errichtet noch ein vorhandenes Eigenheim wiederhergestellt bzw. an einem solchen Eigenheim einer Wiederherstellung gleichwertige Maßnahmen durchgeführt hat. Diese Ausnahmefälle liegen hier nicht vor.
cc) Keinen Erfolg hat der Kläger mit dem Einwand, die genauen Umstände der Errichtung der Wohnlaube seien nicht aufgeklärt. Einer solchen Aufklärung bedurfte es auch nicht. Die Beklagten haben substantiiert vorgetragen, daß die Wohnlaube durch die Eltern der Tante des Beklagten zu 1 im Jahre 1955 errichtet und von der Tante des Beklagten zusätzlich winterfest gemacht worden sei. Beide Parteien haben eine Bewertungsunterlage aus dem Jahre 1997 vorgelegt, in welcher als Baujahr 1955 festgehalten ist. Unter diesen Umständen konnte sich der Kläger nicht auf ein Bestreiten mit Nichtwissen zurückziehen. Er hätte vielmehr im einzelnen vortragen müssen, weshalb diese Angabe unzutreffend sein könnte. Das ist nicht geschehen. Letztlich kann die Entscheidung darüber aber offen bleiben. Hier steht fest, daß die Beklagten am 1. Oktober 1979 die Wohnlaube der Tante zum Schätzpreis von 6.106 Mark/DDR gekauft und einen Pachtvertrag abgeschlossen haben, in dem als Wohnsitz das Laubengrundstück angegeben war. Wie der Senat mit Urteil vom 3. Mai 2002 (V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643) entschieden hat, sind das Umstände , die es bei Vorliegen einer Billigung staatlicher Stellen rechtfertigen, auf
den Auffangtatbestand in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zurückzugreifen.
dd) Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand des Klägers, bei der Wohnlaube handele es sich um einen illegalen Schwarzbau. Zwar löst die Bebauung eines Grundstücks mit einem Eigenheim nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 oder Satz 2 Buchst. e SachenRBerG Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur aus, wenn sie mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt ist. Diese ist aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu vermuten, weil die Wohnlaube vom 1. August 1972 an über 25 Jahre lang als Dauerwohnung benutzt worden ist und die Behörden hiergegen nicht eingeschritten sind. Diese Vermutung ist auch nicht widerlegt. Der Kläger hat sich zwar darauf berufen, daß die Nutzung der Wohnlaube als Dauerwohnung nicht habe genehmigt werden dürfen, weil die Kleingartenanlage in einem Wasserschutzgebiet liege und jedenfalls eine (nicht abgedichtete) Abwassergrube der hier vorliegenden Art nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Das genügt aber nicht, um die Vermutung in Frage zu stellen. Das ist nur mit einem substantiierten Sachvortrag möglich, der es als wahrscheinlich erscheinen läßt, daß das Untätigwerden der staatlichen Stellen hier ausnahmsweise nicht auf eine Billigung auch im Sinne eines anzuerkennenden Bestandschutzes schließen läßt. Dieser liegt nicht vor. Die Beklagten haben eine Wohnlaube in einer Kleingartenanlage als Dauerwohnung genutzt. Dieser Fall kam in der DDR sehr häufig vor und wurde angesichts der hier auch aktenkundig gemachten Wohnraumknappheit allgemein von den Behörden geduldet, und zwar auch dann, wenn die Anlegung von Entwässerungsgruben in Wasserschutzgebieten jedenfalls in der hier eingebauten Form dem Zweck dieser Schutzausweisung nicht entsprochen hat. Hier kann zudem nicht davon ausgegangen werden, daß die Behörden diesen Um-
stand übersehen haben. Denn die Beklagten haben sich polizeilich unter der Anschrift ihrer Wohnlaube gemeldet, was den Behörden Gelegenheit und Veranlassung gab einzuschreiten, wenn sie diesen Zustand nicht billigen oder dulden wollten.
b) Die Beklagten sind auch Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG. Sie haben die Wohnlaube zwar nicht selbst errichtet und sind nicht schon aus diesem Grund Nutzer im Sinne von § 9 Abs. 1 SachenRBerG. Die Nutzerstellung der Beklagten ergibt sich aber daraus, daß sie das Gebäude vom Vornutzer gekauft haben. Hierbei kann offen bleiben, ob an der Wohnlaube der Tante selbständiges, vom Eigentum an Grund und Boden losgelöstes Eigentum nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB in der damals in der DDR geltenden Fassung entstanden war. Denn auch im zweiten Fall sind die Beklagten Rechtsnachfolger, weil die Nutzerstellung auch durch eine geschlossene Kette von Verkaufsfällen bis hin zu demjenigen, der das Gebäude errichtet hat, oder dessen Rechtsnachfolger begründet werden kann (Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 644). Ein solcher Fall liegt vor.
2. Die von dem Kläger gegen den Anspruch erhobenen Einreden aus § 29 SachenRBerG sind nicht begründet. Allerdings findet § 29 Abs. 1 und 2 SachenRBerG auch bei einer Rechtsnachfolge auf Nutzerseite Anwendung (Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 645). Jedoch sind diese Einreden nicht begründet.
a) Die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG scheitert daran , daß die Wohnlaube nutzbar ist.
aa) Für deren Nutzbarkeit kann es zwar Bedeutung haben, ob die Wohnnutzung genehmigungsfähig ist (Wilhelms in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 29 SachenRBerG Rdn. 6). Darauf kommt es aber nicht an, wenn die Nutzung trotz fehlender Genehmigungsfähigkeit Bestandsschutz genießt (Wilhelms aaO.). So liegt es hier. Die Wohnlaube ist seit dem 1. August 1972 als Eigenheim mit einer Abwasserentsorgung durch eine Abwassergrube genutzt. Dieser Nutzung hat der Kleingartenverband von Anfang an ausdrücklich zugestimmt. Sie ist durch eine entsprechende Wohnsitzangabe im Pachtvertrag und durch eine polizeiliche Meldung der Wohnsitznahme in der Wohnlaube auch von Anfang an offen gelegt worden und 25 Jahre unbeanstandet geblieben.
bb) Die fehlende Nutzbarkeit läßt sich auch nicht damit begründen, daß die Beheizbarkeit der Wohnlaube noch nicht vollständig wiederhergestellt ist und die B. Gasversorgungsbetriebe die Herstellung eines Erdgasanschlusses abgelehnt haben. Die Einrede fehlender Nutzbarkeit setzt nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nämlich zusätzlich voraus, daß mit der Herstellung der Beheizbarkeit durch die Beklagten nicht mehr zu rechnen ist. Dazu müssen Anhaltspunkte vorgetragen werden, die erwarten lassen, daß der Nutzer die Rekonstruktion nicht zu Ende führen wird (Eickmann/Rothe aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 10). Der Kläger hat darauf verwiesen, daß die Beklagten die Sanierung nicht sofort nach dem Schadensfall im Jahre 1997 in Angriff genommen und bis heute auch noch nicht vollständig abgeschlossen haben. Ein längerer Zeitraum zwischen Eintritt des Sanierungsbedarfs und der Vornahme der Sanierung kann zwar ein Anhaltspunkt dafür sein, daß die Nutzbarkeit nicht wiederhergestellt werden wird (MünchKommBGB/Smid, 3. Aufl. § 29 SachenRBerG Rdn. 6 a. E.). Der hier verstrichene Zeitraum von etwa fünf Jah-
ren vermag aber die – zunächst auch von dem Kläger selbst nicht geteilte – Erwartung nicht zu begründen, es werde zu der noch ausstehenden Wiederherstellung der Beheizbarkeit der Wohnlaube durch die Beklagten nicht mehr kommen. Die Nichtvornahme von Sanierungsmaßnahmen in dem Zeitraum vom 1. Juli 1997 bis zum 11. Februar 1999 ist nicht auf die fehlende Bereitschaft oder Fähigkeit der Beklagten zur Sanierung, sondern darauf zurückzuführen, daß die Beklagten mit ihren Käufern über die Wirksamkeit des Kaufvertrags uneins waren. Das wird darin deutlich, daß sie die Sanierung nach Klärung dieser Frage auch in Angriff nahmen und auch weitgehend durchführten. Daß die Wohnlaube derzeit noch nicht beheizt werden kann, ist ebenfalls nicht auf die fehlende Bereitschaft oder Fähigkeit der Beklagten, sondern auf die Weigerung der B. Gasversorgungsbetriebe zurückzuführen, das Anwesen an das Stadtgasversorgungsnetz von B. anzuschließen. Anhaltspunkte dafür, daß die Beheizbarkeit nicht ggf. auf andere Weise wieder hergestellt werden kann und nach Klärung der erhobenen Bedenken durch die Beklagten nicht wieder hergestellt werden wird, bestehen nicht.
b) Unbegründet ist auch die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG.
aa) Diese Einrede läßt sich nicht mit der Kündigung des Pachtvertrags begründen, die der Kläger am 25. Juni 1998 ausgesprochen hat. Eine solche Kündigung begründet die Einrede nur, wenn sie auch tatsächlich zu einem Nutzungsverlust führt, wobei es auf dessen Gründe im Rahmen von § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nicht ankommt (MünchKommBGB/Smid, aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 12). Das ist hier nicht der Fall. Die Beklagten und die Käufer haben die Kündigung nicht akzeptiert, und der Kläger hat es bei
einer erfolglosen Räumungsaufforderung bewenden lassen und seine Kündigung nicht durchgesetzt. Es bedarf deshalb auch keiner Entscheidung darüber, ob der Kläger zur Kündigung berechtigt war und mit einer gerichtlichen Durchsetzung seiner Kündigung erfolgreich gewesen wäre.
bb) Unerheblich ist auch, daß die Beklagten das Anwesen vom 1. Juli 1997 bis zum Ablauf des 11. Februar 1999 nicht selbst genutzt haben. Ob dieser Umstand die Vermutung nach § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG auslöst, kann offen bleiben. Jedenfalls ist die - widerlegbare (Eickmann/Rothe, aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 14; MünchKommBGB/Smid aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 12) - Vermutung des § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG ist hier widerlegt. Die Beklagten haben das Anwesen wieder in Besitz genommen, nachdem sie sich mit ihren Käufer über die Rückabwicklung des Kaufvertrags geeinigt haben. Seitdem nutzen sie das Anwesen auch. Daß sie dort derzeit nicht ihren Wohnsitz haben, steht dem nicht entgegen. Hierin mag zwar eine Nutzungsänderung zu sehen sein. Sie wäre aber vom Pachtvertrag gedeckt und würde die Fortdauer der Nutzung aber nur in Frage stellen können, wenn sie nur noch als eine „Restnutzung“ von untergeordneter Bedeutung anzusehen wäre (Eickmann /Rothe, aaO. § 29 SachenRBerG Rdn. 13, 9; Wilhelms, aaO. § 29 SachenRBerG Rdn. 10, 6). Das ist aber nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht der Fall. Die Beklagten haben die Voraussetzung der bisherigen Wohnnutzung wieder hergestellt und das Haus in den Sommermonaten auch zum Wohnen genutzt. Einer Wohnnutzung auch in den Wintermonaten steht derzeit nur noch entgegen, daß die Beheizbarkeit noch nicht vollständig wieder hergestellt ist.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
In dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet ist dieses Gesetz mit folgenden Maßgaben anzuwenden:
- 1.
Kleingartennutzungsverhältnisse, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründet worden und nicht beendet sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach diesem Gesetz. - 2.
Vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossene Nutzungsverträge über Kleingärten sind wie Kleingartenpachtverträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn die Gemeinde bei Wirksamwerden des Beitritts Eigentümerin der Grundstücke ist oder nach diesem Zeitpunkt das Eigentum an diesen Grundstücken erwirbt. - 3.
Bei Nutzungsverträgen über Kleingärten, die nicht im Eigentum der Gemeinde stehen, verbleibt es bei der vereinbarten Nutzungsdauer. Sind die Kleingärten im Bebauungsplan als Flächen für Dauerkleingärten festgesetzt worden, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert. Hat die Gemeinde vor Ablauf der vereinbarten Nutzungsdauer beschlossen, einen Bebauungsplan aufzustellen mit dem Ziel, die Fläche für Dauerkleingärten festzusetzen, und den Beschluß nach § 2 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs bekannt gemacht, verlängert sich der Vertrag vom Zeitpunkt der Bekanntmachung an um sechs Jahre. Vom Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans an sind die Vorschriften über Dauerkleingärten anzuwenden. Unter den in § 8 Abs. 4 Satz 1 des Baugesetzbuchs genannten Voraussetzungen kann ein vorzeitiger Bebauungsplan aufgestellt werden. - 4.
Die vor dem Wirksamwerden des Beitritts Kleingärtnerorganisationen verliehene Befugnis, Grundstücke zum Zwecke der Vergabe an Kleingärtner anzupachten, kann unter den für die Aberkennung der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit geltenden Voraussetzungen entzogen werden. Das Verfahren der Anerkennung und des Entzugs der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit regeln die Länder. - 5.
Anerkennungen der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts ausgesprochen worden sind, bleiben unberührt. - 6.
Die bei Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes zu leistende Pacht kann bis zur Höhe der nach § 5 Abs. 1 zulässigen Höchstpacht in folgenden Schritten erhöht werden: - 1.
ab 1. Mai 1994 auf das Doppelte, - 2.
ab 1. Januar 1996 auf das Dreifache, - 3.
ab 1. Januar 1998 auf das Vierfache
der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau. Liegt eine ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht vor, ist die entsprechende Pacht in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Bis zum 1. Januar 1998 geltend gemachte Erstattungsbeträge gemäß § 5 Abs. 5 Satz 3 können vom Pächter in Teilleistungen, höchstens in acht Jahresleistungen, entrichtet werden. - 7.
Vor dem Wirksamwerden des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgesehene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen können unverändert genutzt werden. Die Kleintierhaltung in Kleingartenanlagen bleibt unberührt, soweit sie die Kleingärtnergemeinschaft nicht wesentlich stört und der kleingärtnerischen Nutzung nicht widerspricht. - 8.
Eine vor dem Wirksamwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube dauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, bleibt unberührt, soweit andere Vorschriften der Wohnnutzung nicht entgegenstehen. Für die dauernde Nutzung der Laube kann der Verpächter zusätzlich ein angemessenes Entgelt verlangen.