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Bundesgerichtshof Beschluss, 29. Juni 2006 - V ZR 4/06

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29.06.2006

Bundesgerichtshof Beschluss, 29. Juni 2006 - V ZR 4/06

ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Beschluss, 29. Juni 2006 - V ZR 4/06

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vorgehend

Landgericht Berlin, 31 O 399/04, 16.06.2005

Kammergericht, 1 U 53/05, 17.11.2005

Gericht

Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland. Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZR 4/06

vom

29. Juni 2006

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 29. Juni 2006 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Klein und Dr. SchmidtRäntsch

, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:

Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 1. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. November 2005 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 69.391,90 €.

Gründe:

I.

1: Die Beklagte war Eigentümerin eines später nach dem Vermögensgesetz an die Klägerin zurückübertragenen Miethauses in B. P. , das sie 1991/1992 aufgrund eines Fördervertrags mit der späteren I. im Rahmen einer Maßnahme des städtebaulichen Denkmalschutzes sanierte und instand setzte. Dafür erhielt sie ein staatlich gefördertes Darlehen und, weil sie sich ferner verpflichtete, die Mieten nicht über 5,80 DM/qm anzuheben, einen zusätzlichen Aufwendungszuschuss. Nachdem ihr das Anwesen aufgrund des Vermögensgesetzes zurückübertragen worden war, verlangte und bekam die Klägerin von der Beklagten am 2. April 2004 eine korrigierte Abrechnung über die Mieteinnahmen, die mit einem Überschuss abschloss, den die Klägerin erhielt. Die Parteien streiten darüber, ob die Aufwendungszuschüsse aus der öffentlichen Förderung seit dem 1. Juli 1994 als Mieteinnahmen zu behandeln sind und ob die Kosten für das Förderdarlehen abgesetzt werden dürfen. Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht unter Zurückweisung der Berufung der Klägerin die Klage abgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin, mit welcher sie ihre Klageforderung weiterverfolgt.

II.

2: Die zulässige Beschwerde ist nicht begründet, weil die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Zulassung der Revision weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

3: 1. Das Berufungsgericht konnte allerdings aufgrund der getroffenen Feststellungen nicht zu der Annahme gelangen, die Kosten des Förderdarlehens könnten nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG als rentierliche Kosten mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG erlaubt dem Verfügungsberechtigten Maßnahmen, wenn sie von einer Kommune oder anderen Stelle zwar nicht aufgrund eines förmlichen Baugebots ersetzt werden müssen , wohl aber freiwillig in Anlehnung an die Regelungen über das Baugebot ersetzt werden. Dabei braucht kein voller Ersatz geleistet zu werden, wenn der nicht erstattete Aufwand aus den durch die Verbesserung bedingten Erträgen finanziert werden kann (§ 177 Abs. 4 BauGB). Das hat die Klägerin bestritten. Gegenteilige Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht getroffen.

4: 2. Darauf und auf die im Zusammenhang mit der Anwendung des § 177 Abs. 4 BauGB von der Beschwerde aufgeworfenen Fragen kommt es indessen nicht an.

5: a) Der Verfügungsberechtigte kann die nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG herauszugebenden Entgelte aus einem Mietverhältnis nicht nur mit dem nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG ansatzfähigen (gewöhnlichen) Erhaltungsaufwand verrechnen. Er darf gegen den Anspruch des Berechtigten auch mit einem Anspruch auf Ersatz von Aufwand analog § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG aufrechnen.

6: b) Die Kosten außergewöhnlicher Erhaltungsmaßnahmen hat der Berechtigte dem Verfügungsberechtigten analog § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu erstatten , soweit sie nicht durch Mieteinnahmen gedeckt sind (Senat, Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889; Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 735 f.). Zu den ersatzfähigen Kosten gehören auch die Kosten eines Darlehens zur Finanzierung solcher Maßnahmen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, aaO, S. 890). Ersatzfähige Kosten können allerdings bei außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen nicht entstehen, die aufgrund eines förmlichen Baugebots nach § 177 BauGB oder ohne ein solches Baugebot unter den Bedingungen des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG durchgeführt werden. Denn bei solchen Maßnahmen müssen dem Eigentümer alle Kosten, die nicht aus den Erträgen erwirtschaftet werden können, aus öffentlichen Mitteln ersetzt werden. Ist das aber, wie von der Klägerin behauptet , nicht der Fall, bleibt also ein nicht erstatteter und auch nicht aus den Mieterträgen zu erwirtschaftender Aufwandsrest, ist dieser entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu ersetzen.

7: c) Das Berufungsgericht hat auch fehlerfrei festgestellt, dass die Beklagte aufgrund des Fördervertrags außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt hat. Deren Vorliegen konnte die Klägerin nicht, wie geschehen, pauschal bestreiten. Zwar darf sich der Berechtigte grundsätzlich auf ein einfaches Bestreiten beschränken und ist auch nicht verpflichtet, sich etwa bei den Mietern des Objekts nach dessen Zustand und den Maßnahmen zu erkundigen (Senatsurt. v. 14. Mai 2004, V ZR 164/03, VIZ 2004, 494). Das gilt aber, wie auch sonst, nur, wenn außer einem hohen Investitionsvolumen keine anderen Umstände vorliegen, die auf das Vorliegen einer außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahme schließen lassen. Solche Umstände hat das Berufungsgericht hier zutreffend darin gesehen, dass sich die Beklagte im Rahmen eines öffentlichen Förderprogramms in einem der Klägerin übergebenen Fördervertrag gegenüber einer öffentlichen Stelle zu umfangreichen Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet hat und die Durchführung und Abrechnung der Arbeit von einer öffentlichen Stelle überprüft worden sind.

8: d) Eine Verpflichtung des Verfügungsberechtigten, die Kosten für außergewöhnliche Aufwendungen aus eigenen Mitteln vorzufinanzieren, sieht § 3 Abs. 3 VermG nicht vor. Sie lässt sich auch aus dem Auftragsrecht nicht ableiten , weil die Finanzierung durch ein Darlehen wirtschaftlich der Finanzierung durch Vorschuss entspricht, den der Auftraggeber nach § 669 BGB schuldet.

III.

9: Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Klein Schmidt-Räntsch
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 16.06.2005 - 31 O 399/04 -
KG Berlin, Entscheidung vom 17.11.2005 - 1 U 53/05 -

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(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vo

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie1.das Berufungsgericht in dem Urteil oder2.das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassungzugelassen hat. (2) Die Revision ist zuzulassen, wenn1.die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat

Vermögensgesetz - VermG

Für die zur Ausführung des Auftrags erforderlichen Aufwendungen hat der Auftraggeber dem Beauftragten auf Verlangen Vorschuss zu leisten.

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bei uns veröffentlicht am 14.05.2004

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 164/03 Verkündet am: 14. Mai 2004 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

bei uns veröffentlicht am 16.12.2005

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 195/04 Verkündet am: 16. Dezember 2005 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

bei uns veröffentlicht am 11.03.2005

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 153/04 Verkündet am: 11. März 2005 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein B

3 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Beschluss, 29. Juni 2006 - V ZR 4/06.

bei uns veröffentlicht am 18.09.2009

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 118/08 Verkündet am: 18. September 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

bei uns veröffentlicht am 22.02.2008

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 30/07 Verkündet am: 22. Februar 2008 Lesniak, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

bei uns veröffentlicht am 20.03.2009

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 208/07 Verkündet am: 20. März 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.: das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.: das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung

zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.

Vermögensgesetz - VermG | § 7 Wertausgleich

(1) Der Berechtigte hat, außer in den Fällen des Absatzes 2, die Kosten für vom Verfügungsberechtigten bis zum 2. Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswertes zu ersetzen, soweit die Zuordnung der Kosten der Maßnahmen zum Vermögenswert durch den gegenwärtig Verfügungsberechtigten nachgewiesen ist und diese Kosten im Kalenderjahr im Durchschnitt 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik je Einheit im Sinne des § 18 Abs. 2 Satz 3 überschritten haben. Kann eine Zuordnung der Kosten nach Satz 1 nicht nachgewiesen werden, ist jedoch eine Schätzung der Kosten und ihre Zuordnung zum Vermögenswert möglich, sind die Kosten und ihre Zuordnung nach Maßgabe des § 31 Abs. 1 Satz 2 und 3 unter Berücksichtigung der bei der Rückgabe des Vermögenswertes noch feststellbaren Maßnahmen zu schätzen. Von dem nach Satz 1 oder Satz 2 ermittelten Betrag, bei Gebäuden der 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik im Durchschnitt je Einheit überschreitende Betrag, sind jährliche Abschläge von acht vom Hundert bis zur Entscheidung über die Rückgabe vorzunehmen. Mark der Deutschen Demokratischen Republik, Reichs- oder Goldmark sind im Verhältnis 2 zu 1 auf Deutsche Mark umzurechnen. Auf Antrag des Berechtigten wird über die Rückübertragung des Vermögenswertes gesondert vorab entschieden, wenn der Berechtigte für einen von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen festzusetzenden Betrag in Höhe der voraussichtlich zu ersetzenden Kosten Sicherheit nach den Vorschriften des 2. Abschnitts der Hypothekenablöseverordnung geleistet hat. § 34 Abs. 1 Satz 3 bis 6 gilt entsprechend.

(2) Werterhöhungen, die eine natürliche Person, Religionsgemeinschaft oder gemeinnützige Stiftung als gegenwärtig Verfügungsberechtigter bis zum 2. Oktober 1990 an dem Vermögenswert herbeigeführt hat, sind vom Berechtigten mit dem objektiven Wert zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückübertragung des Eigentums auszugleichen. Dies gilt entsprechend, wenn der Verfügungsberechtigte das Eigentum an einem Gebäude gemäß § 16 Abs. 3 Satz 2 und 3 verliert.

(3) Soweit Grundpfandrechte zur Finanzierung von Baumaßnahmen im Sinne des § 16 Abs. 5 und 7 zu übernehmen oder Zahlungen mit Rücksicht auf Grundpfandrechte der in § 18 Abs. 2 genannten Art zu leisten sind, entsteht ein Ersatzanspruch nach den Absätzen 1 und 2 nicht. Ist an den Berechtigten ein Grundstück zurückzuübertragen und von diesem Ersatz für ein früher auf Grund eines Nutzungsrechts am Grundstück entstandenes Gebäudeeigentum zu leisten, so entsteht mit Aufhebung des Nutzungsrechts eine Sicherungshypothek am Grundstück in Höhe des Anspruchs nach den Absätzen 1 und 2 und im Range des bisherigen Nutzungsrechts.

(4) Die Haftung des Berechtigten beschränkt sich auf den zurückzuübertragenden Vermögenswert. Für die Geltendmachung der Haftungsbeschränkung finden die §§ 1990 und 1991 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechende Anwendung.

(5) Ist eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Treuhandanstalt gegenwärtig Verfügungsberechtigter, so steht der Ersatzanspruch dem Entschädigungsfonds, in den übrigen Fällen dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten zu. Der Ersatzanspruch steht auch dann dem Entschädigungsfonds zu, wenn eine Gesellschaft verfügungsbefugt ist, deren unmittelbarer oder mittelbarer Anteilseigner mehrheitlich eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ist. § 3 Abs. 3 Satz 4 bleibt unberührt. Wird dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten ein gezahlter Kaufpreis gemäß § 7a Abs. 1 erstattet, so steht der Ersatzanspruch nach Absatz 1 in Ansehung von Verwendungen des früheren Verfügungsberechtigten dem Entschädigungsfonds zu.

(6) Die Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung auf Rückübertragungsansprüche nach § 6 oder wenn es sich um Verwendungen handelt, mit denen gegen die Beschränkungen des § 3 Abs. 3 verstoßen worden ist.

(7) Der Berechtigte hat gegen den Verfügungsberechtigten, sofern nichts anderes vereinbart ist, keinen Anspruch auf Herausgabe der bis zur Rückübertragung des Eigentums gezogenen Nutzungen. Dies gilt nicht für Entgelte, die dem Verfügungsberechtigten ab dem 1. Juli 1994 aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis zustehen. Der Herausgabeanspruch nach Satz 2 entsteht mit Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums. Macht der Berechtigte den Anspruch geltend, so kann der bisherige Verfügungsberechtigte die seit dem 1. Juli 1994 entstandenen

1.: Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung, soweit ihm diese nicht von den Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder Dritten erstattet worden sind;
2.: Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3;
3.: Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge je Wohnung, gewerblich genutzte Einheit oder gewerblich genutzte Fläche; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Höhe von 20 Deutsche Mark je Hektar und Jahr

aufrechnen. § 16 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Investitionsvorranggesetzes bleibt unberührt.

(7a) Macht der Berechtigte den Anspruch nach Absatz 7 Satz 2 geltend, ist der nach Absatz 1 oder 2 geschuldete Betrag ab dem 9. Juli 1995 mit vier vom Hundert für das Jahr zu verzinsen, sofern nicht der Anspruch dem Entschädigungsfonds zusteht. Die Summe der Zinsbeträge ist auf die Höhe des nach Absatz 7 Satz 2 und 4 Erlangten beschränkt.

(8) Ansprüche nach den Absätzen 2 und 7 sind nicht im Verfahren nach Abschnitt VI geltend zu machen. Die Ansprüche erlöschen, wenn sie nicht binnen eines Jahres seit dem Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums schriftlich geltend gemacht worden sind, jedoch nicht vor dem 1. August 1999. Für Streitigkeiten sind die ordentlichen Gerichte zuständig, in deren Bezirk sich der Vermögenswert ganz oder überwiegend befindet.

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.

(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.

(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.

(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

erforderlich sind. Ausgenommen sind, soweit sie nicht bereits nach den Sätzen 2 und 5 ohne Zustimmung des Berechtigten zulässig sind, ferner Instandsetzungsmaßnahmen, wenn die hierfür aufzuwendenden Kosten den Verfügungsberechtigten als Vermieter nach Rechtsvorschriften zu einer Erhöhung der jährlichen Miete berechtigen. Der Berechtigte ist verpflichtet, dem Verfügungsberechtigten die aufgewendeten Kosten, soweit diese durch eine instandsetzungsbedingte Mieterhöhung nicht bereits ausgeglichen sind, zu erstatten, sobald über die Rückübertragung des Eigentums bestandskräftig entschieden ist. Satz 2 gilt entsprechend für Maßnahmen der in Satz 2 Buchstabe a bezeichneten Art, die ohne eine Anordnung nach § 177 des Baugesetzbuchs vorgenommen werden, wenn die Kosten der Maßnahmen von der Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 des Baugesetzbuchs erstattet werden. Der Verfügungsberechtigte hat diese Rechtsgeschäfte so zu führen, wie das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erfordert, soweit dem nicht das Gesamtinteresse des von dem Verfügungsberechtigten geführten Unternehmens entgegensteht; § 678 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist entsprechend anzuwenden, jedoch bleiben die Befugnisse als gegenwärtig Verfügungsberechtigter in den Fällen des § 177 des Baugesetzbuchs und der Sätze 3 und 5 sowie nach dem Investitionsgesetz von diesem Satz unberührt. Der Verfügungsberechtigte ist zur Liquidation berechtigt und zur Abwendung des Insolvenzverfahrens nicht verpflichtet, wenn der Berechtigte trotz Aufforderung innerhalb eines Monats einen Antrag auf vorläufige Einweisung nach § 6a nicht stellt oder ein solcher Antrag abgelehnt worden ist. Dies gilt auch bei verspäteter Anmeldung. Die Treuhandanstalt ist zur Abwendung des Insolvenzverfahrens nicht verpflichtet, wenn der Berechtigte bis zum 1. September 1992 keinen Antrag nach § 6a zur vorläufigen Einweisung gestellt hat oder wenn über einen gestellten Antrag bis zum 1. Dezember 1992 nicht entschieden worden ist.

(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.

(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

(1) Weist eine bauliche Anlage nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit Missstände oder Mängel auf, deren Beseitigung oder Behebung durch Modernisierung oder Instandsetzung möglich ist, kann die Gemeinde die Beseitigung der Missstände durch ein Modernisierungsgebot und die Behebung der Mängel durch ein Instandsetzungsgebot anordnen. Zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel ist der Eigentümer der baulichen Anlage verpflichtet. In dem Bescheid, durch den die Modernisierung oder Instandsetzung angeordnet wird, sind die zu beseitigenden Missstände oder zu behebenden Mängel zu bezeichnen und eine angemessene Frist für die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen zu bestimmen.

(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

1.: die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2.: die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3.: die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Kann die Behebung der Mängel einer baulichen Anlage nach landesrechtlichen Vorschriften auch aus Gründen des Schutzes und der Erhaltung von Baudenkmälern verlangt werden, darf das Instandsetzungsgebot nur mit Zustimmung der zuständigen Landesbehörde erlassen werden. In dem Bescheid über den Erlass des Instandsetzungsgebots sind die auch aus Gründen des Denkmalschutzes gebotenen Instandsetzungsmaßnahmen besonders zu bezeichnen.

(4) Der Eigentümer hat die Kosten der von der Gemeinde angeordneten Maßnahmen insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann. Sind dem Eigentümer Kosten entstanden, die er nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuss zu ihrer Deckung gewährt. Dies gilt nicht, wenn der Eigentümer auf Grund anderer Rechtsvorschriften verpflichtet ist, die Kosten selbst zu tragen, oder wenn er Instandsetzungen unterlassen hat und nicht nachweisen kann, dass ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten war. Die Gemeinde kann mit dem Eigentümer den Kostenerstattungsbetrag unter Verzicht auf eine Berechnung im Einzelfall als Pauschale in Höhe eines bestimmten Vomhundertsatzes der Modernisierungs- oder Instandsetzungskosten vereinbaren.

(5) Der vom Eigentümer zu tragende Kostenanteil wird nach der Durchführung der Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen unter Berücksichtigung der Erträge ermittelt, die für die modernisierte oder instand gesetzte bauliche Anlage bei ordentlicher Bewirtschaftung nachhaltig erzielt werden können; dabei sind die mit einem Bebauungsplan, einem Sozialplan, einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme oder einer sonstigen städtebaulichen Maßnahme verfolgten Ziele und Zwecke zu berücksichtigen.

Vermögensgesetz - VermG | § 7 Wertausgleich

1.: Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung, soweit ihm diese nicht von den Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder Dritten erstattet worden sind;
2.: Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3;
3.: Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge je Wohnung, gewerblich genutzte Einheit oder gewerblich genutzte Fläche; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Höhe von 20 Deutsche Mark je Hektar und Jahr

aufrechnen. § 16 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Investitionsvorranggesetzes bleibt unberührt.

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Bundesgerichtshof Urteil, 11. März 2005 - V ZR 153/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 153/04 Verkündet am:

11. März 2005

K a n i k,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 2039

VermG § 3 Abs. 3 Satz 4, § 16 Abs. 2, 5 und 10, § 18 Abs. 2

a) Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4

VermG auch Aufwendungen für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen zu ersetzen.

b) Auf die Aufwendungen sind die dem Verfügungsberechtigten verbleibenden Mieten

und die gezogenen Vorteile einer Eigennutzung des Grundstücks anzurechen,

soweit sie nicht durch Betriebs- und Verwaltungskosten sowie Abschreibungen

nach § 18 Abs. 2 VermG aufgezehrt werden (Fortführung von BGH, Urt. v. 4. April

2002, III ZR 4/01, NJW 2002, 2242, 2245).

c) Zu den Aufwendungen gehören auch Darlehenskosten, allerdings nur in dem Umfang

, in dem der Berechtigte das Darlehen nach §§ 16 Abs. 2, 5 und 10, 18 Abs. 2

VermG zu übernehmen hat.

d) Ist eine Erbengemeinschaft Verfügungsberechtigte, kann ein Miterbe Erstattung

an sich verlangen, wenn die anderen Miterben damit einverstanden sind oder dies

die einzige in Betracht kommende Möglichkeit einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

ist.

e) Der Verfügungsberechtigte hat den Berechtigten nach Maßgabe von § 16 Abs. 10

VermG nicht nur von den Verpflichtungen aus der Grundschuld, sondern auch

von den Verpflichtungen aus dem gesicherten Darlehen freizustellen.

BGH, Urt. v. 11. März 2005 - V ZR 153/04 - OLG Dresden

LG Chemnitz

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. März 2005 durch die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Lemke,

Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin Dr. Stresemann

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 10. Dezember 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagten waren Eigentümer in ungeteilter Erbengemeinschaft eines Grundstücks in Chemnitz, auf dem sich ein Gebäude mit einer Arztpraxis im Erdgeschoß und einer Wohnung im Obergeschoß befindet. Die Arztpraxis war vermietet; die Wohnung im Obergeschoß wurde von der Beklagten zu 1 und ihrer Familie unentgeltlich genutzt.
Am 12. März 1991 nahmen die Beklagte zu 1 und ihr Ehemann ein Darlehen über 100.000 DM auf, um Baumaßnahmen zu finanzieren. Am 1. Juni 1991 belasteten beide Beklagten das Grundstück zur Absicherung des Darle-
hens mit einer Grundschuld über 100.000 DM. Bis Ende Mai 1991 ließ die Beklagte zu 1 Arbeiten an Fassade, Fenstern, Heizung, Warmwasser- und Elektroanlage durchführen. Hierfür wandte sie 5.876,91 DM eigene Mittel und die Valuta aus dem Darlehen auf. Auf das Darlehen zahlte sie in den Folgejahren 51.257,82 DM Zinsen und erbrachte Tilgungsleistungen in Höhe von 12.500 DM.
Mit Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 20. Oktober 1994 wurde das Anwesen den Klägern zurückübertragen. Dieser Bescheid wurde am 23. Juni 1998 bestandskräftig, das Anwesen am 13. Oktober 1998 übergeben. In der Zeit vom 1. Juli 1994 bis zum 30. Juni 1998 nahm die Beklagte zu 1 für die Arztpraxis 42.695 DM an Mieten ein. Die Kläger verlangen Auskehrung dieser Mieten, auf die sie sich Verwaltungskosten und Reparaturen im Gesamtumfang von 3.426,19 DM anrechnen lassen. Außerdem verlangen sie Freistellung von der eingetragenen Grundschuld. Dem halten die Beklagten die aufgewandten eigenen Mittel, die Tilgungsleistungen sowie die gezahlten Zinsen entgegen.
Unter Abweisung der Klage im übrigen hat das Landgericht die Beklagte zu 1 zur Zahlung von 34.601,89 DM sowie beide Beklagten zur vollständigen Freistellung von der Grundschuld verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Beklagten unter Klageabweisung im übrigen verurteilt , die Kläger in Höhe von 13.549,23 € von der eingetragenen Grundschuld freizustellen Zug um Zug gegen Erstattung von Aufwendungen für die Baumaßnahmen in Höhe von 13.335,47 € an die Beklagte zu 1. Die wegen eines Teilbetrags von 1.785 DM eingelegte Anschlußberufung der Kläger hat es zu-
rückgewiesen. Hiergegen richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision der Kläger, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts können die Kläger Auskehrung der seit dem 1. Juli 1994 von den Beklagten vereinnahmten Mieten von insgesamt 42.695 DM verlangen. Dieser Betrag sei um einen von den Klägern selbst in Abzug gebrachten Betrag von insgesamt 3.426,19 DM auf 39.268,81 DM zu kürzen.
Gegen diesen Anspruch habe die Beklagte zu 1 wirksam mit einem die Klageforderung übersteigenden Gegenanspruch auf Ersatz von Aufwendungen nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG aufgerechnet. Sie habe für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen insgesamt 69.634,73 DM aufgewandt. Neben der unstreitigen Zahlung der Beklagten zu 1 in Höhe von 5.876,91 DM seien auch die als solche unstreitigen Darlehenstilgungen von 12.500 DM und Zinszahlungen von 51.257,81 DM anzusetzen. Die Beklagte habe als Verfügungsberechtigte eine geschäftsführerähnliche Stellung gehabt und könne wie ein Geschäftsführer Ersatz von Kreditbeschaffungskosten verlangen. Von diesem Betrag seien nur die Einnahmen aus einer instandsetzungsbedingten Mieterhöhung in Höhe von 4.284 DM, nicht jedoch der Wert der eigenen Nutzung der Wohnung durch die Beklagte zu 1 abzusetzen.
Eine vollständige Freistellung der Kläger von der Grundschuld komme nicht in Betracht, da die Beklagten die Maßnahmen tatsächlich durchgeführt hätten. Freizustellen seien die Kläger in Höhe der Tilgungen von 12.500 DM sowie einer pauschalierten Abschreibung nach § 18 Abs. 2 VermG von 14.000
DM (2% des Nennbetrags der Grundschuld jährlich über sieben Jahre). Zu einer Befreiung in diesem Umfang seien die Beklagten aber nur Zug um Zug gegen Erfüllung des nach Aufrechnung verbleibenden restlichen Ersatzanspruches der Beklagten zu 1 verpflichtet.

II.

Diese Erwägungen halten nicht in allen Punkten einer revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die gegen die Klageforderung zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung erreicht nicht die von dem Berufungsgericht angenommene Höhe. Zu ihrer Feststellung ist der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
1. Die Kläger können von der Beklagten zu 1 Auskehrung eingenommener Mieten in Höhe von 39.268,81 DM verlangen.

a) Ob der auf § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG gestützte Anspruch unmittelbar gegen die Beklagte zu 1 gerichtet werden kann, ist zweifelhaft. Verpflichtet ist nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG der Verfügungsberechtigte. Das ist nach § 2 Abs. 3 Satz 1 VermG bei dem hier vorliegenden Fall einer Erbengemeinschaft nicht der einzelne Miterbe, sondern die Erbengemeinschaft. Das bedarf jedoch keiner Vertiefung. Die Beklagte zu 1 haftet für die Erfüllung der Verbindlichkeiten der Erbengemeinschaft aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nach § 2058 BGB als Gesamtschuldnerin.

b) Unschädlich ist auch, daß der Beklagte zu 2 an dem Mietvertrag der Beklagten zu 1 mit der Mieterin H. nicht als Vermieter beteiligt war. Es
ist zwar zweifelhaft, ob die Miete aus einem Mietvertrag dem Verfügungsberechtigten im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zusteht, wenn dieser aus mehreren Personen besteht, aber nur eine davon aus dem Mietvertrag berechtigt ist. Darauf kommt es hier aber nicht an. Die Miete aus einem Mietvertrag steht einem Verfügungsberechtigten nicht nur dann zu, wenn er selbst den Mietvertrag geschlossen hat, sondern auch dann, wenn er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Herausgabe der Mieten hat (Senat, Urt. v. 11. Juli 2003, V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 528). So liegt es bei der Vermietung durch einen Geschäftsbesorger oder einen Geschäftsführer ohne Auftrag. Für den hier vorliegenden Fall einer Vermietung von Teilen eines zum Nachlaß gehörenden Grundstücks durch ein Mitglied der Erbengemeinschaft gilt nichts anderes. Die Mieterträge sind Früchte aus der Verwaltung des Nachlasses, die nach § 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB erst bei seiner Auseinandersetzung geteilt werden und deshalb bis dahin auch den nicht an der Vermietung beteiligten Miterben im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zustehen.

c) Zu Recht hat das Berufungsgericht bei der Berechnung des Zahlungsanspruchs nur die von der Beklagten zu 1 in der Zeit vom 1. Juli 1994 bis zum 30. Juni 1998 eingenommenen Mieten von 42.695 DM berücksichtigt. Die Beklagte zu 1 hat in dem fraglichen Zeitraum zwar die Wohnung im Obergeschoß des Anwesens unentgeltlich genutzt und damit einen Gebrauchsvorteil erzielt. Ein solcher Gebrauchsvorteil ist aber nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht zu ersetzen (Senat, BGHZ 132, 306, 311; 141, 232, 236; Senatsurt. v. 11. Juli 2003, V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 528). Von diesen Einnahmen waren nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG unstreitige Kosten im Gesamtumfang von 3.426,19 DM abzusetzen, nämlich 1.785 DM Verwaltungskosten, 500 DM Reparaturkosten und 1.141,19 DM für sonstige Erhaltungsmaßnahmen. Das führt
zu der von dem Berufungsgericht zutreffend angesetzten Forderung der Kläger von 39.268, 81 DM.
2. Gegen den Anspruch der Kläger aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG können die Beklagten mit einem Anspruch auf Erstattung außergewöhnlicher Erhaltungskosten entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG aufrechnen. Dieser Anspruch erreicht aber nicht die von dem Berufungsgericht angenommene Höhe von 65.350,73 DM. In welchem Umfang die Forderung durch Aufrechnung erloschen ist, hängt von dem Ergebnis der von dem Berufungsgericht noch zu treffenden Feststellungen ab.

a) Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, daß der Verfügungsberechtigte – hier die Beklagten – von dem Berechtigten – hier den Klägern – entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG Erstattung des Aufwands für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG verlangen kann.
aa) Eine solche Erstattungspflicht sieht das Vermögensgesetz allerdings nicht ausdrücklich vor. Es geht vielmehr im Gegenteil davon aus, daß der Verfügungsberechtigte das restitutionspflichtige Grundstück nur vorübergehend zu verwalten hat und sich auf Maßnahmen beschränkt, die er aus dem Grundstück finanzieren kann. Ursprünglich waren dem Verfügungsberechtigten sogar nur Maßnahmen erlaubt, die Rechtspflichten des Eigentümers entsprachen oder „zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts unbedingt erforderlich sind“ (vgl. § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG in der Fassung des Einigungsvertrags, dazu BT-Drucks. 11/7831 S. 4). Als Folge war weder eine Pflicht des Verfügungsberechtigten , diese Erträge an den Berechtigten auszukehren (Senat,
BGHZ 128, 210, 213 f), noch eine Pflicht des Berechtigten, dem Verfügungsberechtigten solchen Aufwand zu erstatten (vgl. BGHZ 144, 100, 115) , vorgesehen. Diese Regelung erlaubte es in vielen Fällen nicht, gebotene Instandsetzungen vorzunehmen. Deshalb hat der Gesetzgeber mit dem Gesetz zur Beseitigung von Hemmnissen bei der Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen vom 22. März 1991 (BGBl. I S. 766) die Befugnisse des Verfügungsberechtigten erweitert (BT-Drucks 12/103 S. 24). Er sollte nach Buchstabe b des neugefaßten § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG alle Maßnahmen durchführen können, die zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts erforderlich sind, und, nach dem neu eingefügten § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG, außerdem Instandsetzungsmaßnahmen, wenn die hierfür aufzuwendenden Kosten den Verfügungsberechtigten als Vermieter nach Rechtsvorschriften zur Erhöhung der jährlichen Miete berechtigten. Einen Erstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten sieht das Vermögensgesetz in § 3 Abs. 3 Satz 4 nur für die zuletzt genannten Instandsetzungsmaßnahmen vor (BTDrucks 12/449 S. 8 und 12/7588 S. 48). Den dazu erforderlichen Aufwand hat der Berechtigte zu erstatten, soweit er sich nicht aus der Mieterhöhung finanzieren läßt. Für andere Maßnahmen hielt der Gesetzgeber eine vergleichbare Regelung demgegenüber nicht für geboten. Maßnahmen zur Erfüllung städtebaulicher Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebote gemäß § 177 BauGB oder zu vergleichbaren Zwecken sind nur zulässig, wenn die Kosten durch die Erträge des Grundstücks gedeckt sind und, soweit sie nicht ausreichen, durch die Gemeinde erstattet werden (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a VermG i. V. m. § 177 Abs. 4 BauGB, § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG). Maßnahmen zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts sollten aus den Erträgen bestritten werden.
bb) Die Einschätzung des Gesetzgebers erwies sich nicht bei allen Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaßnahmen als zutreffend. Die in vielen Fällen sachlich gebotenen außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen ließen sich in nicht unbeträchtlichem Umfang weder als Instandsetzungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG durchführen noch aus den Erträgen oder kommunalen Mitteln finanzieren. Sie konnten andererseits regelmäßig auch nicht zurückgestellt werden. Vielmehr verpflichtete der seinerzeit ebenfalls eingeführte § 3 Abs. 3 Satz 6 Halbsatz 1 VermG den Verfügungsberechtigten in Anlehnung an das Geschäftsbesorgungsrecht dazu, solche Maßnahmen vorzunehmen, soweit sie dem mutmaßlichen Interesse des Berechtigten entsprachen. Das machte es erforderlich, die im Geschäftsbesorgungsrecht wurzelnde und in § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG angelegte Erstattungspflicht auch auf solche Erhaltungsmaßnahmen auszudehnen. Deshalb hat der Berechtigte dem Verfügungsberechtigten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in entsprechender Anwendung von § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auch den Aufwand für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG zu ersetzen (Urt. v. 4. April 2002, III ZR 4/01, NJW 2002, 2242, 2245; ebenso für Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG: BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188). Im Geschäftsbesorgungsrecht wird die Erstattungspflicht des Geschäftsherrn jedoch inhaltlich durch die Pflicht des Geschäftsführers begrenzt, dem Geschäftsherrn die gezogenen Nutzungen herauszugeben. Eine solche Herausgabepflicht des Verfügungsberechtigten gegenüber dem Berechtigten besteht für die Zeit bis zum 30. Juni 1994 gar nicht und danach gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nur in eingeschränktem Umfang. Das soll aber nach den in § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zum Ausdruck kommenden Vorstellungen des Gesetzgebers nicht zu einer über das allgemeine Geschäftsbesorgungsrecht hinausgehenden Erstattungspflicht des Berechtigten führen, die auch sachlich
nicht zu rechtfertigen wäre. Vielmehr soll der Berechtigte nur solchen Aufwand für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen zu ersetzen haben, der durch die Nutzung des Grundstücks nicht zu finanzieren ist. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 4. April 2002, III ZR 4/01, NJW 2002, 2242, 2245), die Zustimmung gefunden hat (Redeker/Hirtschulz/Tank in Fieberg/Reichenbach /Messerschmidt/Neuhaus, Vermögensgesetz, Stand Januar 2004, § 3 VermG Rdn. 309; Rapp in Kimme, Offene Vermögensfragen, Stand November 1996, § 3 VermG Rdn. 95; Wasmuth in RVI, Stand Januar 2004, § 3 VermG Rdn. 384), ist deshalb anerkannt, daß auf einen Anspruch auf Erstattung von außergewöhnlichen Erhaltungskosten nicht nur etwaige instandsetzungsbedingte Mieterhöhungen, sondern alle Mieteinnahmen anzurechnen sind, soweit sie nicht von den laufenden Kosten der Bewirtschaftung aufgezehrt werden.
cc) Nach diesen Grundsätzen ist hier ein Erstattungsanspruch entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG gegeben. Das Berufungsgericht hat, von der Revision nicht angegriffen, festgestellt, daß die Beklagte zu 1 außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen vorgenommen hat. Deren Aufwand haben die Kläger als Berechtigte in allerdings noch klärungsbedürftigem Umfang (dazu unten
d) zu erstatten.

b) Ob dieser Erstattungsanspruch, wie das Berufungsgericht meint, allein der Beklagten zu 1 zusteht und ob diese allein zur Aufrechnung berechtigt war, ist zweifelhaft. Verfügungsberechtigt über das Grundstück war nicht allein die Beklagte zu 1, sondern beide Beklagte in gesamthänderischer Verbundenheit als Erbengemeinschaft. Es spricht deshalb einiges dafür, daß auch der Erstattungsanspruch nicht allein der Beklagten zu 1 zusteht, sondern der Erbengemeinschaft. Das änderte an der Wirkung der Aufrechung gegenüber der
Zahlungsverpflichtung der Beklagten zu 1 nichts. Zwar könnte die Beklagte zu 1 nach § 2040 Abs. 1 BGB nicht selbst mit dem Anspruch aufrechnen, sondern nur die Erbengemeinschaft (vgl. Senat, BGHZ 38, 122, 124). Das ist aber auch geschehen, weil beide Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit mit dem Erstattungsanspruch gegen den sich ebenfalls gegen die Erbengemeinschaft richtenden Herausgabeanspruch der Kläger aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG aufgerechnet haben.

c) Unschädlich ist ferner, daß die Aufwendungen auf das Grundstück von der Beklagten zu 1 veranlaßt und die dafür entstandenen Kosten von dieser und, was das Berufungsgericht nicht ausgeschlossen hat, ihrem Ehemann getragen worden sind. Der Verfügungsberechtigte kann zwar Ersatz nur für Maßnahmen verlangen, die er selbst veranlaßt hat, und für Kosten, die er selbst getragen hat. Er kann die dafür erforderlichen Schritte aber delegieren und sich auch der Unterstützung Dritter bedienen. So liegt es hier. Die Beklagten haben sich, was nach §§ 2038 Abs. 2 Satz 1, 745 Abs. 1 Satz 1 BGB zulässig ist, darauf verständigt, daß die Beklagte zu 1 die Maßnahmen allein organisiert. Dabei durfte sich die Beklagte zu 1 der Unterstützung ihres Ehemanns bedienen. Daß dieser dabei auch Zahlungen erbracht hat, berührt nur das Innenverhältnis zwischen der Beklagten zu 1 und ihrem Ehemann, stellt aber die Ersatzfähigkeit der aufgewandten Kosten nicht in Frage.

d) Den erstattungsfähigen Aufwand hat das Berufungsgericht zu hoch angesetzt. Statt 69.268,76 DM sind nur 56.051,40 DM zu berücksichtigen.
aa) Zu den ersatzfähigen Kosten gehören die tatsächlichen Zahlungen der Beklagten zu 1 in Höhe von 5.876,91 DM. Anzusetzen sind entgegen der
Ansicht der Revision auch die Tilgungsleistungen in Höhe von unstreitig 12.500 DM. Diese Zahlungen haben die Beklagten zwar unmittelbar an die Bank und nicht an die Handwerker geleistet. Sie dienten aber der Rückführung des Darlehens, mit dessen Valuta die Handwerker bezahlt wurden, und stellen damit Kosten der Baumaßnahme dar. Sie sind auch deshalb anzurechnen, weil sie zu einer teilweise Befreiung der Kläger von den zu übernehmenden Verpflichtungen aus dem aufgenommenen Darlehen und der Grundschuld führen.
bb) Im Ansatz, wenn auch nicht in den Einzelheiten, zutreffend hält das Berufungsgericht auch die Kreditbeschaffungskosten für erstattungsfähig.
(1) Die Frage ist allerdings ist umstritten. Teilweise wird die Erstattungsfähigkeit von Kreditbeschaffungskosten verneint (Redeker/Hirtschulz/Tank aaO § 3 Rdn. 306 a. E.; Säcker/Busche in: Säcker, Vermögensrecht, § 3 VermG Rdn. 198), teilweise wird sie bejaht (Wasmuth aaO § 3 VermG Rdn. 385; Rapp aaO § 3 VermG Rdn. 96). Der Bundesgerichtshof hat über die Frage bislang nicht entschieden. Auch der Senat hat sie in seinem Urteil vom 11. Juli 2003 (V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 529) offen gelassen, weil schon die Grundlagen des Erstattungsanspruchs nicht substantiiert vorgetragen worden waren. Er bejaht sie nun.
(2) Das Verhältnis zwischen dem Berechtigten und dem Verfügungsberechtigten ist dem Geschäftsbesorgungsverhältnis angenähert. Dies kommt in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG sinnfällig zum Ausdruck, der die Pflichten des Verfügungsberechtigten in Anlehnung an § 683 BGB beschreibt und auch auf § 678 BGB ausdrücklich Bezug nimmt. § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG stellt sich gerade auch nach der erweiternden Auslegung der Vorschrift in der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs als eine spezielle Ausformung des allgemeinen Anspruchs auf Aufwendungsersatz nach § 670 BGB dar. Im Rahmen von § 670 BGB sind aber nicht nur aus eigenen Mitteln bestrittene Aufwendungen ersatzfähig , sondern auch Aufwendungen aus der Eingehung von Verbindlichkeiten (BGH, Urt. v. 5. April 1989, IVb ZR 35/88, NJW 1989, 1920, 1922; RGZ 151, 93, 99 f; Erman/Ehmann, BGB, 11. Aufl., § 670 Rdn. 34; MünchKommBGB /Seiler, 4. Aufl., § 670 Rdn. 13; Soergel/Beuthien, BGB, 12. Aufl., § 670 Rdn. 3; Staudinger/Wittmann, BGB [1995], § 670 Rdn. 6, 23, 26). Das ergibt sich aus § 257 BGB, wonach die Verpflichtung zum Aufwendungsersatz auch die Verpflichtung zur Freistellung hierfür eingegangener Verbindlichkeiten umfaßt.
(3) Eine solche Verpflichtung besteht aber im Verhältnis des Berechtigten zum Verfügungsberechtigten nur in eingeschränktem Umfang. Der Berechtigte tritt zwar nach § 16 Abs. 2 Satz 1, Abs. 10 Satz 2 VermG mit der Restitution des Grundstücks unbeschränkt in das von dem Verfügungsberechtigten zur Durchführung der Erhaltungsmaßnahme aufgenommene Darlehen ein (BGH, Beschl. v. 1. April 2004, III ZR 300/03, VIZ 2004, 323, 324; Kiethe in RVI, Stand Juli 2004, § 16 VermG Rdn. 42). Er kann aber seinerseits von dem Verfügungsberechtigten nach § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG in dem durch §§ 16 Abs. 5, 18 Abs. 2 VermG bestimmten Umfang Freistellung von der Darlehensverpflichtung verlangen. Dort ist zwar ausdrücklich nur eine Freistellung von dem Grundpfandrecht angesprochen. Ohne eine Verpflichtung zur Feistellung auch von den Darlehenspflichten, die dem Grundpfandrecht zugrunde liegen, ließe sich das Freistellungsziel des § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG jedoch nicht erreichen. Die Freistellungspflicht gilt daher entsprechend auch für das Darlehen (BT-Drucks 12/2480 S. 49; Impelmann in Fieberg/Reichenbach/Mes-
serschmidt/Neuhaus, aaO, Stand April 1995, § 16 VermG Rdn. 123; Kiethe aaO § 16 VermG Rdn. 117). Der Berechtigte muß den Verfügungsberechtigten damit im wirtschaftlichen Ergebnis abweichend von dem Modell des § 257 BGB nicht vollständig von seiner Darlehensverpflichtung freistellen. Dann aber können die Darlehenszinsen auch nur in einem entsprechend geringeren Umfang angesetzt werden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind das hier 73,5 %. Die von dem Berufungsgericht angesetzten Kreditkosten sind also um 26,5 % auf 37.674,49 DM zu kürzen.
(4) Diese gekürzten Aufwendungen sind nicht nur, wie die Revision meint, zur Hälfte, sondern vollständig anzusetzen. Zwar sind die durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen auch der Beklagten zu 1 zugute gekommen. Das ändert aber nichts daran, daß sie den Wert des Grundstücks insgesamt erhöht haben und mit dem Grundstück im erstattungsfähigen Umfang auch den Klägern zugute kommen. Der grundsätzlich erstattungsfähige Aufwand der Beklagten beträgt damit insgesamt 5.876,91 DM (Zahlung), + 12.500 DM (Tilgung) + 37.674,49 (gekürzte Zinsen) = 56.051,40 DM.
cc) Er ist nach dem oben unter a Ausgeführten indes nur insoweit zu erstatten , als er sich nicht durch den Ertrag des Grundstücks amortisiert hat. Die Amortisation geht aber über die erzielte instandsetzungsbedingte Mieterhöhung von 4.284 DM hinaus.
(1) Das Berufungsgericht ist der Meinung, von den berücksichtigungsfähigen außergewöhnlichen Erhaltungskosten nur die erzielte instandsetzungsbedingte Mieterhöhung von Mai 1991 bis zum 30. Juni 1994 absetzen zu müssen. Das beruht auf einem Mißverständnis. Zu der Anrechnung nur der in-
standsetzungsbedingten Mieterhöhung kommt es nur bei Instandsetzungsmaßnahmen , die nach § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG vorgenommen werden dürfen, weil deren Kosten nach den Bestimmungen des Mietrechts auf die Mieten umgelegt werden können. Um solche Instandsetzungsmaßnahmen handelt es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier nicht. Bei den vorliegenden außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG sind grundsätzlich auch andere Mieterträge aus dem Grundstück anzurechnen. Auszugehen ist deshalb, vorbehaltlich einer Aufzehrung (dazu unten (3)), von dem Gesamtmietertrag im Zeitraum von Mai 1991 bis zum 30. Juni 1994. Dieser beträgt nach den Feststellungen des Berufungsgerichts 27.788 DM.
(2) Anzusetzen ist, vorbehaltlich einer Aufzehrung (dazu unten (3)), auch der Wert der Nutzung der Wohnung durch die Beklagte zu 1.
(aa) Mit der eigenen Nutzung des restitutionsbelasteten Grundstücks erspart der Verfügungsberechtigte Aufwendungen, die er sonst für die Nutzung eines anderen Objekts machen müßte. Diese ersparten Aufwendungen kann er wie eine erzielte Miete zur Finanzierung von außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen einsetzen. Nach dem Geschäftsbesorgungsrecht, das auch die Grundlage für die Erstreckung von § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auf außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG bildet, sind deshalb nicht nur erzielte Mieten (Senatsurt. v. 4. Februar 2000, V ZR 260/98, VIZ 2000, 236, 237), sondern auch erlangte Gebrauchsvorteile herauszugeben (Senatsurt. v. 13. März 1981, V ZR 115/80, NJW 1981, 1517, 1518; MünchKomm-BGB/Seiler, aaO, § 667 Rdn. 12; RGRK/Steffen, BGB, 12. Aufl., § 667 Rdn. 3; Soergel/Beuthien, aaO, § 667 Rdn. 7). Eine Erstattung von Aufwendungen entfällt, soweit ihnen eigene Nutzungsvorteile gegenüberstehen
wendungen entfällt, soweit ihnen eigene Nutzungsvorteile gegenüberstehen (s. schon OLG Posen, OLGE 22, 236, 237). Dieser Anrechnungsgedanke prägt auch den Erstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG, der den Berechtigten nur zur Erstattung der nicht aus dem Ertrag des Grundstücks zu finanzierenden Aufwendungen verpflichtet. Deshalb sind die eigenen Nutzungsvorteile auf den Erstattungsanspruch anzurechnen (vgl. auch BGHZ 148, 241, 249 f).
(bb) Daran ändert es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nichts, daß der Berechtigte von dem Verfügungsberechtigten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG die Herausgabe solcher eigener Nutzungsvorteile nicht verlangen kann. Damit bleibt § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zwar hinter dem ansonsten im Geschäftsbesorgungsverhältnis anwendbaren § 667 BGB, den die Vorschrift verdrängt (Senat BGHZ 128, 210, 212), zurück. Daraus läßt sich aber nicht entnehmen, daß der Gesetzgeber andererseits den Berechtigten in größerem Umfang zur Erstattung von Aufwendungen verpflichten wollte, als dies bei Anwendung des allgemeinen Geschäftsbesorgungsrechts der Fall wäre. Der Gesetzgeber ist im Gegenteil noch bei Schaffung der Vorschriften des § 7 Abs. 7 Sätze 2 bis 4 VermG davon ausgegangen, daß der Berechtigte außer in dem hier nicht gegebenen Fall des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG keinen Aufwendungsersatz zu leisten habe (BT-Drucks. 12/7588 S. 48 f.). Deshalb sah er sich auch veranlaßt, die mit der Einführung eines Auskehrungsanspruchs bewirkte Verbesserung der Rechtsstellung des Berechtigten durch die Einführung des sog. kleinen Aufwendungsersatzanspruchs nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG auszugleichen. Um zu vermeiden, daß der Berechtigte mit einem Negativsaldo belastet wird, sollte dieser Anspruch ferner nur bestehen, wenn der Berechtigte Herausgabe von Mieten verlangt (BT-Drucks 12/7588 S. 48). Solche Elemente zum Schutz des Berechtigten fehlen bei dem hier geltend gemachten sog. gro-
ßen Aufwendungsersatzanspruch. Dieser besteht unabhängig davon, ob der Berechtigte Mieten herausverlangt und ob er Mieten überhaupt herausverlangen könnte (Senatsurt. v. 14. Juli 2000, V ZR 328/99, VIZ 2000, 673, 674). Angesichts dessen bedarf es eines Ausgleichs durch Anrechnung aller Nutzungsvorteile. Diese Anrechnung ist um so mehr geboten, als der große Aufwendungsersatzanspruch im Kern damit begründet wird, daß das Verhältnis des Berechtigten zum Verfügungsberechtigten dem Geschäftsbesorgungsverhältnis gleicht und dort eine solche Anrechnung vorgesehen ist.
(cc) Hier hat allerdings nur die Beklagte zu 1 einen eigenen Nutzungsvorteil gezogen. Das ist indessen unerheblich, da die Nutzungsvorteile bis zu ihrer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft unabhängig davon zustehen, wer sie gezogen hat. Welchen Wert die eigene Nutzung der Beklagte zu 1 in der Zeit von dem Ende der Baumaßnahmen Ende Mai 1991 bis zur Herausgabe des Grundstücks an die Kläger am 13. Oktober 1998 hatte, hat das Berufungsgericht , von seinem Standpunkt aus konsequent, nicht festgestellt. Dies kann der Senat nicht nachholen, da Grundlagen für eine Schätzung nach § 287 ZPO fehlen. Sie werden in der neuen Verhandlung zu ermitteln sein.
(3) Von dem Ertrag aus der Vermietung der Arztpraxis sind Betriebskosten nicht abzusetzen, weil sie nach den Feststellungen des Berufungsgerichts von der Mieterin zusätzlich zur Miete zu entrichten waren und deshalb den Amortisationserfolg der Mieteinnahmen nicht geschmälert haben. Ob diese Zahlungen alle Betriebskosten abdeckten oder ob die Beklagte zu 1 für die Nutzung der Wohnung noch Betriebskosten aufzuwenden hatte, hat das Berufungsgericht , wiederum konsequent, bislang ebenfalls nicht festgestellt. Auch das wird nachzuholen sein. Der Amortisationserfolg aus der Vermietung der
Arztpraxis und der Nutzung der Wohnung wird allerdings durch die pauschalierte Abschreibung nach § 18 Abs. 2 VermG reduziert, in deren Umfang die Beklagten die Kläger nach § 16 Abs. 5 und Abs. 10 Satz 3 VermG von dem Darlehen und der Grundschuld zu befreien haben. Von dem Gesamtmietaufkommen zwischen Mai 1991 und dem 30. Juni 1994 in Höhe von 27.788 DM und dem noch zu ermittelnden, um die etwaigen Betriebskosten bereinigten Wert der Wohnungsnutzung sind deshalb 14.000 DM abzusetzen.
3. Die Kläger können von den Beklagten nach § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG im Umfang von 26.500 DM Freistellung von der auf dem Grundstück lastenden Grundschuld verlangen. Eine vollständige Freistellung nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 4 VermG scheidet aus, weil, wie ausgeführt, mit dem durch die Grundschuld gesicherten Darlehen Baumaßnahmen finanziert worden sind. Es kommt nur eine Teilfreistellung in Betracht, deren Umfang das Berufungsgericht nach § 16 Abs. 5 Sätze 1 und 2, § 18 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 VermG zutreffend mit 26.500 DM berechnet hat. Die Freistellung erfaßt allerdings auch das Darlehen, was in der Antragstellung bislang nicht berücksichtigt und in der neuen Verhandlung zu überprüfen ist.
4. Die Verurteilung zur Freistellung muß - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist - Zug um Zug gegen Erstattung von Aufwendungen erfolgen, wenn sich in der neuen Verhandlung ergeben sollte, daß den Beklagten nach Aufrechnung noch eine Erstattungsforderung zusteht. Die Beklagte zu 1 könnte zwar Erstattung grundsätzlich nur an beide Beklagten gemeinsam verlangen, weil der Erstattungsanspruch der Erbengemeinschaft zusteht. Sind aber, wie hier, die anderen Miterben mit einer Zahlung an einen Miterben einverstanden oder ist, wie hier, die Auszahlung an einen Miterben die einzig in
Betracht kommende Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, kann ausnahmsweise auch Zahlung an einen von mehreren Gesamtgläubigern verlangt
werden (Senatsurt. v. 13. März 1963, V ZR 208/61, MDR 1963, 578; Bamberger /Roth/Lohmann, BGB, § 2039 Rdn. 7; Palandt/Edenhofer, BGB, 64. Aufl., § 2039 Rdn. 11). Deshalb könnte die Verurteilung der Beklagten zur Freistellung davon abhängig gemacht werden, daß die Kläger eine etwa noch vorzunehmende Erstattung von Aufwendungen an die Beklagte zu 1 vornehmen.
Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann

Bundesgerichtshof Urteil, 16. Dez. 2005 - V ZR 195/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 195/04 Verkündet am:

16. Dezember 2005

K a n i k,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

VermG §§ 3 Abs. 3, 16 Abs. 5, Abs. 10 Satz 3

a) Der Verfügungsberechtigte darf das Grundstück zur Finanzierung von

außergewöhnlichen Instandsetzungen mit Grundpfandrechten belasten. Dazu

braucht er sich nicht zu vergewissern, ob Anmeldungen vermögensrechtlicher Ansprüche

vorliegen.

b) Eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück ist

im Sinne von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG nicht durchgeführt, wenn die Mittel des

aufgenommenen Kredits dem Grundstück nicht oder nur zu einem vernachlässigenswerten

Teil zugute gekommen sind. Darauf, ob sich die Maßnahmen im Wert

des Grundstücks niedergeschlagen haben, kommt es nicht an.

c) Eine Tilgung nach § 16 Abs. 5 Satz 2 VermG liegt auch vor, wenn das ursprüngliche

Darlehen im Rahmen einer Umschuldung reduziert wird.

(Fortführung von Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887)

BGH, Urt. v. 16. Dezember 2005 - V ZR 195/04 - OLG Naumburg

LG Halle/Saale

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Dezember 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die

Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und

den Richter Dr. Czub

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 14. September 2004 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als über die Klage gegen die Beklagten zu 1 bis 3 und deren Widerklage gegen den Kläger entschieden worden ist.
Die Klage gegen die Beklagten zu 1 bis 3 ist dem Grunde nach gerechtfertigt.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Der Rechtsvorgänger des Klägers erwarb 1932 das Grundstück F. straße 29/31 in Halle/Saale und bebaute es mit einem Bürogebäude im Bauhausstil. 1936 verlor er es verfolgungsbedingt an die F. und R. GbR, die 1973 ihrerseits enteignet wurde. 1991 erhielt die aus der GbR hervorgegangene , inzwischen aufgelöste F. und R. oHG, deren Gesellschaf- ter bis zu deren Auflösung die Beklagten waren, das Grundstück in einer Unternehmensrestitution wieder zurück, nahm zwei Darlehen über zusammen 900.000 DM auf, sicherte sie durch eine entsprechend hohe Grundschuld ab und ließ das Haus instand setzen. Die Darlehen wurden aus den Mieterträgen bedient. Das Grundstück wurde dem Kläger durch das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen übertragen und ihm von den Beklagten im Mai 1999 übergeben.

2: Der Kläger verlangt von den Beklagten vollständige Freistellung von der eingetragenen Grundschuld in dem auf Euro umgestellten Umfang von 460.162,69 €. Diese lehnen eine Freistellung ab und verlangen widerklagend von dem Kläger Zahlung von 154.160,26 € nebst Zinsen für Instandsetzungsmaßnahmen.

3: Das Landgericht hat die Beklagten zur Freistellung des Klägers von der Grundschuld in Höhe von 209.629,67 € verurteilt sowie die Klage gegen die frühere Beklagte zu 4 und die Widerklage der Beklagten gegen den Kläger abgewiesen. Auf die Berufungen des Klägers und der Beklagten hat das Oberlandesgericht unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel die Klage insgesamt und, auf Grund einer Hilfsaufrechnung des Klägers mit Ansprüchen auf Herausgabe von Mietzinsen, auch die Widerklage abgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision des Klägers.

Entscheidungsgründe:

I.

4: Das Berufungsgericht meint, der Kläger könne Freistellung von der Grundschuld nicht verlangen, weil er weder dargelegt noch bewiesen habe, dass der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahmen nicht durchgeführt worden seien. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Verletzung der Erkundigungspflicht nach § 3 Abs. 5 VermG. Die Beklagten hätten diese Pflicht nicht verletzt, weil sie nach der Rückübertragung auf sie von dem Fehlen weiterer Anmeldungen hätten ausgehen dürfen. Den Beklagten stehe der widerklagend geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen teils aus ungerechtfertigter Bereicherung teils aus § 3 Abs. 3 VermG zu. Gegen ihn habe der Kläger aber mit einem Anspruch auf Auskehrung der Mieteinnahmen wirksam aufgerechnet.

II.

5: Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

6: 1. Einen Anspruch des Klägers auf vollständige Freistellung von der auf dem ihm restituierten Grundstück lastenden Grundschuld hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht verneint.

7: a) Nach § 16 Abs. 10 Satz 3 iVm Abs. 5 Satz 4 VermG kann der Kläger vollständige Freistellung von der Grundschuld nur verlangen, wenn der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahmen nicht durchgeführt worden sind. Das hat der Kläger jedoch nicht hinreichend substantiiert vorgetragen.

8: aa) Die Beklagten haben im Einzelnen und unter Vorlage von entsprechenden Unterlagen und Belegen erläutert, dass sich das Anwesen bei seiner Rückübertragung an die F. und R. oHG, deren Gesellschafter die Beklagten waren, in einem nicht vermietbaren Zustand befunden habe und von dieser umfassend instand gesetzt worden sei. Dass und in welchen Punkten diese Darstellung unzutreffend ist, hat der Kläger nicht vorgetragen. Er stützt den Anspruch auf (vollständige) Freistellung vielmehr im Kern darauf, dass sich die von den Beklagten behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen nach dem gerichtlichen Sachverständigengutachten nicht im Wert des Anwesens niedergeschlagen hätten. Darauf kommt es nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 4 VermG aber nicht an. Die Vorschrift spricht zwar von einer der Kreditaufnahme "entsprechenden" Baumaßnahme. Dieser Formulierung kann - rein sprachlich - eine Anspielung auf den Wert der Maßnahmen entnommen werden. Der Revision ist auch einzuräumen, dass der Entwurf der Vorschrift eine Pflicht zur Übernahme von Pfandrechten nur vorsah, "wenn und soweit" eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück durchgeführt wurde (BT-Drucks. 12/2480 S. 8). Dieser Vorschlag ist aber nicht Gesetz geworden. Er stieß nämlich auf den Widerstand des Bundesrats. Dieser hielt den Aufwand einer Prüfung, inwieweit sich Maßnahmen des Verfügungsberechtigten wertsteigernd oder wertmindernd auswirken, für unvertretbar und wollte den Berechtigten allein auf die Abschläge nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG verweisen; ihm sollte nur der Einwand bleiben, "es sei nichts an seinem Anwesen ausgeführt worden" (BT-Drucks. 12/2695 S. 12). Dieser Überlegung ist der Bundesgesetzgeber uneingeschränkt und unter im Wesentlichen wörtlicher Übernahme des Textvorschlags des Bundesrats gefolgt (Beschlussempfehlung der Ausschüsse in BT-Drucks. 12/2944 S. 53). Der Einwand nach § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG besteht deshalb nur, wenn das Grundstück als Sicherungsobjekt für Kredite missbraucht worden ist, die dem Grundstück nicht oder nur zu einem vernach- lässigenswerten Teil zugute gekommen sind. Dass das nach allgemeiner Meinung auch dann gilt, wenn ein Teil des mit dem Grundpfandrecht gesicherten Darlehens nicht der Finanzierung von Baumaßnahmen oder, was diesen gleich gestellt ist (BVerwG, VIZ 2001, 208 f.; 2001, 261, 263), der Ablösung von Baufinanzierungspfandrechten , sondern anderen Zwecken diente (Fieberg /Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus/Impelmann, VermG, § 16 Rdn. 60; Kimme/Petter, Offene Vermögensfragen, § 16 VermG Rdn. 24; RVI/Kiethe, § 16 VermG Rdn. 88), hilft dem Kläger nicht. Hier geht es allein darum, ob mit dem Darlehen finanzierte Baumaßnahmen im Wert des Grundstücks einen Niederschlag gefunden haben. Dieser Gesichtspunkt kann nach dem Wortlaut und dem Zweck der Vorschrift, wie sie sich im Gesetzgebungsverfahren entwickelt haben, nicht im Rahmen von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG, sondern allein in Gestalt der Abschreibungssätze nach § 16 Abs. 5 Satz 1 iVm 18 Abs. 2 VermG Berücksichtigung finden.

9: bb) Etwas anderes könnte allenfalls dann angenommen werden, wenn der von dem Landgericht zur Ermittlung seines Werts festgestellte Zustand des Grundstücks die Vornahme der behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen ausgeschlossen erscheinen ließe. So liegt es hier indessen nicht. Der gerichtliche Sachverständige hat festgestellt, dass sich das Grundstück jetzt in einem vermietbaren Zustand befindet. Das setzt Instandsetzungsmaßnahmen voraus, lässt jedenfalls nicht ausgeschlossen erscheinen, dass die behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen worden sind. Unter diesen Umständen kann der Kläger Vollfreistellung nach § 16 Abs. 10 iVm Abs. 5 VermG nur verlangen, wenn er den Behauptungen der Beklagten im Einzelnen und unter Auseinandersetzung mit den vorgelegten Belegen entgegentritt. Das ist nicht geschehen.

10: b) Ein auf Naturalrestitution gerichteter Anspruch auf Schadensersatz aus § 678 BGB oder aus § 823 Abs. 2 BGB iVm § 3 Abs. 5 VermG wegen Verletzung der Vergewisserungspflicht steht dem Kläger ebenfalls nicht zu.

11: aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Berechtigte von dem Verfügungsberechtigten zwar Ersatz des ihm aus der Nichtbeachtung von § 3 VermG entstandenen Schadens verlangen, und zwar entweder wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem mit § 3 VermG begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis oder nach § 823 Abs. 2 BGB iVm § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG als Schutzgesetz zugunsten des Berechtigten (Senat, BGHZ 128, 210, 215; BGH, Urt. v. 4. März 1999, III ZR 29/98, VIZ 1999, 346, 347; Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Anknüpfungspunkt einer solchen Haftung ist aber entgegen der Annahme der Revision nicht ein Verstoß gegen die Vergewisserungspflicht des § 3 Abs. 5 VermG, sondern ein Verstoß gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG (BGH, Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Die Vergewisserungspflicht nach § 3 Abs. 5 VermG ist keine eigenständige gesetzliche Verpflichtung des gegenwärtig Verfügungsberechtigten. Sie bestimmt lediglich den Sorgfaltsmaßstab, den der Verfügungsberechtigte entweder nach § 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. (entspricht § 276 Abs. 2 BGB) oder nach § 823 Abs. 2 BGB anzulegen hat, wenn er über das Grundstück verfügen will, ohne gegen seine gesetzliche Verpflichtung zu verstoßen, solche Verfügungen bei Vorhandensein vermögensrechtlicher Anmeldungen zu unterlassen. Greift das Unterlassungsgebot nach § 3 Abs. 3 VermG aber trotz Vorliegens vermögensrechtlicher Anmeldungen ausnahmsweise nicht ein, braucht sich der Verfügungsberechtigte auch nicht nach dem Vorhandensein solcher Anmeldungen zu erkundigen.

12: bb) Ein Verstoß gegen das Unterlassungsgebot liegt nicht vor. Zu den Verfügungen über den Restitutionsgegenstand, die der Verfügungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG zu unterlassen hat, gehört grundsätzlich allerdings die Bestellung von Grundpfandrechten. Dieses Gebot gilt aber nicht uneingeschränkt. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfügungsberechtigte zur Vornahme von Rechtsgeschäften zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks befugt. Das schließt außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen mit ein (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfügungsberechtigte nicht nur zur Vornahme der dazu nötigen tatsächlichen Maßnahmen berechtigt (Senat, BGHZ 126, 1, 7). Ihm sind auch alle dazu erforderlichen Rechtsgeschäfte erlaubt (BGHZ 136, 57, 61). Zu diesen Rechtsgeschäften gehört, wie der Senat im Zusammenhang mit der Erstattungsfähigkeit der Kosten hierfür bereits entschieden hat, die Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung solcher Maßnahmen (Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 890). Nichts anderes gilt für die Bestellung von Grundpfandrechten zur Sicherung solcher Darlehen. Sie könnten nämlich ohne die Bestellung eines Grundpfandrechts nicht aufgenommen werden. Dieser Fall liegt hier vor. Das Anwesen war nach dem Vortrag der Beklagten völlig heruntergekommen und bedurfte einer grundlegenden Sanierung. Zu diesem Zweck ist der zudem als Aufbaudarlehen öffentlich geförderte Kredit aufgenommen und nach dem Vortrag der Beklagten auch verwendet worden. Diesen im Einzelnen konkretisierten Vortrag hat der Kläger nicht substantiiert bestritten. Dazu wäre es erforderlich gewesen, sich mit den behaupteten Maßnahmen auseinanderzusetzen. Im Wesentlichen nur darauf zu verweisen, die Maßnahmen schlügen sich nicht im Wert des Grundstücks nieder, genügt demgegenüber nicht.

13: cc) Es kommt deshalb nicht darauf an, auf welcher Grundlage der Rechtsvorgängerin der Beklagten das Grundstück übertragen worden ist und ob die Beklagten angesichts der dabei obwaltenden Umstände von der Möglichkeit einer Anmeldung des Klägers ausgehen mussten. Der für eine Haftung der Beklagten ausschlaggebende Verstoß gegen das Unterlassungsgebot scheidet in jedem Fall aus.

14: c) Schließlich steht dem Kläger auch kein Anspruch auf Schadensersatz nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG iVm § 678 BGB wegen Verletzung der Interessen des Klägers bei der Durchführung der Instandsetzung zu. Nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG mussten die Beklagten als Verfügungsberechtigte zwar auch eine an sich erlaubte außergewöhnliche Instandsetzung so ausführen, wie das Interesse des Klägers mit Rücksicht auf seinen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erforderte. Eine Verletzung dieser Pflicht folgt aber nicht schon daraus , dass sich die mit einem Darlehen finanzierten Maßnahmen zur Instandsetzung im Wert des Grundstücks nur teilweise oder gar nicht niederschlagen. Sie setzt vielmehr Vortrag dazu voraus, dass und aus welchen Gründen die Beklagten bei der Auswahl und Durchführung der Maßnahmen oder bei der Aufnahme des Kredits den mutmaßlichen Willen des Klägers missachtet haben. Daran fehlt es.

15: 2. Das Berufungsgericht hat aber nicht erkannt, dass dem Kläger ein Anspruch auf teilweise Freistellung von der Grundschuld auf dem restituierten Grundstück zusteht.

16: a) Dieser Anspruch folgt aus § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Sätze 1 und 2 VermG. Danach kann der Berechtigte, der bei der Restitution seines Grundstücks ein Grundpfandrecht ungekürzt zu übernehmen hat, von demjenigen, der es bestellt hat, Freistellung in dem Umfang verlangen, in dem es nach § 16 Abs. 5 bis 9 VermG nicht zu übernehmen wäre. Eine solche Pflicht besteht nach § 16 Abs. 10 Satz 2 VermG bei Grundpfandrechten, die, wie hier, nach dem 30. Juni 1990 bestellt wurden. Sie werden bei der Restitution des Grundstücks nicht aufgehoben oder gekürzt, sondern vollständig erhalten, um das Vertrauen der Kreditinstitute in den Bestand dieser Rechte zu schützen (BTDrucks. 12/2480 S. 49). Das hat nach § 16 Abs. 2 Sätze 1 und 2, Abs. 10 Satz 1 VermG zur Folge, dass der Berechtigte mit dem Wirksamwerden des Restitutionsbescheids auch in den Darlehensvertrag eintritt, der durch ein solches Grundpfandrecht gesichert wird. Damit würde der Berechtigte aber schlechter gestellt als bei einem Darlehensvertrag, der durch ein vor dem 30. Juni 1990 bestelltes Grundpfandrecht gesichert wird. Ein solches Grundpfandrecht wird mit der Restitution in dem in § 16 Abs. 5 bis 9 VermG bestimmten Umfang gekürzt; insoweit erlischt nach § 16 Abs. 2 Satz 2 VermG auch die Darlehensverpflichtung. Diese gegenüber dem Berechtigten nicht zu rechtfertigende Schlechterstellung soll § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG ausgleichen, indem die Norm dem Berechtigten gegen denjenigen, der das Pfandrecht bestellt hat, einen Freistellungsanspruch einräumt. Freizustellen ist der Berechtigte dabei nicht nur von dem Grundpfandrecht, sondern auch von dem durch dieses gesicherten Darlehen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891). Das ist entgegen der Annahme der Revisionserwiderung unbestritten (Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, aaO § 16 VermG Rdn. 121123 ; Rädler/Raupach/Bezzenberger/Kinne, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 16 VermG Rdn. 102; RVI/Kiethe, aaO, § 16 Rdn. 113, 115, 117) und auch interessengerecht. Der Berechtigte tritt in den Darlehensvertrag und die bestellten Grundpfandrechte ein, soweit keine Tilgungen erfolgt sind und soweit kein Wertverlust eingetreten ist, der sich nach den pauschalierten Abschreibungssätzen des § 16 Abs. 5 Satz 2 iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG berechnet.

17: b) Schuldner des Freistellungsanspruchs ist derjenige, der das Grundpfandrecht bestellt hat. Das ist gewöhnlich der gegenwärtig Verfügungsberechtigte , weil die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück vor dem rechtskräftigen Abschluss der wegen des Grundstücks anhängigen Restitutionsverfahren an der Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung scheitert. Ob das hier mit Rücksicht darauf anders ist, dass das Grundpfandrecht von der damals aus den Beklagten bestehenden oHG bestellt worden ist und diese das Grundstück im Rahmen ihrer Liquidation auf die Beklagten übertragen hat, bedarf keiner Entscheidung. Selbst wenn sich der Anspruch gegen die oHG richtete, hafteten dennoch auch die Beklagten als ihre Gesellschafter, § 128 HGB.

18: c) Nach § 16 Abs. 5 Sätze 1 und 2 VermG braucht der Berechtigte ein Grundpfandrecht nur in dem in § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG bestimmten Umfang und auch nur soweit zu übernehmen, als das Darlehen nicht getilgt ist. Deshalb ist der Berechtigte von dem Grundpfandrecht und dem Darlehen im Umfang der Abschreibung nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG und der Tilgungen freizustellen. Diese Voraussetzungen liegen hier in einem noch näher aufzuklärenden Umfang vor.

19: aa) Die Höhe der Freistellung wegen Abschreibungen hängt nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG von der Zahl der Wohn- oder Gewerbeeinheiten in dem Gebäude auf dem Grundstück ab. Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Nach dem von dem Landgericht zu dem Wert des Grundstücks eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachten hat das Gebäude vier selbständig vermietbare Gewerbeeinheiten. Sollte sich das bestätigen, ergäbe sich ein Teilfreistellungsbetrag von 2,5 % des Nennwerts der Grund- schuld für 7 Jahre. Das entspräche einer Teilfreistellung von 80.528,47 €. Anders wäre es nach § 18 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 VermG, wenn das Gebäude weniger als drei vermietbare Einheiten haben sollte. Dann wären es 2% des Nennwerts der Grundschuld für 7 Jahre, mithin 64.422,78 €.

20: bb) Nähere Feststellungen dazu, in welchem Umfang das gesicherte Darlehen getilgt ist, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Sie sind aber geboten. Die Grundschuld sichert nach dem unstreitigem Vortrag jetzt nicht mehr die beiden ursprünglichen, zu einem erheblichen Teil zurückgeführten Darlehen an die Rechtsvorgängerin der Beklagten über zusammen 900.000 DM, sondern ein im November 1997 bei der Liquidation der aus den Beklagten bestehenden oHG von diesen persönlich aufgenommenes Ablösungsdarlehen über 550.000 DM. Darin liegt eine Teilrückführung des Darlehens und damit eine Tilgung um 350.000 DM (= 178.952,16 €). Zu diesem Aspekt, der bislang übersehen wurde, besteht in der neuen Verhandlung Gelegenheit zur Stellungnahme. Sollten sich keine neue Erkenntnisse zum Umfang der Tilgung ergeben, wäre die Klage in Höhe weiterer 178.952,16 € begründet.

21: 3. Die Widerklage hat das Berufungsgericht zu Unrecht in vollem Umfang wegen der von dem Kläger hilfsweise erklärten Aufrechnung mit einem Anspruch auf Auskehrung vereinnahmter Mieten gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG abgewiesen.

22: a) Das Berufungsgericht geht im Ergebnis zutreffend davon aus, dass der F. und R. oHG und nach ihrer Liquidation den Beklagten ein Aufwendungsersatzanspruch gegen den Kläger zusteht. Dieser folgt aber nicht aus § 812 BGB, weil zwischen den Parteien ein durch § 3 VermG ausgeformtes gesetzliches Schuldverhältnis besteht. Die Beklagten können vielmehr analog § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG Ersatz aller ihnen aus dem Darlehen für die Instandsetzung des Anwesens entstandenen Kosten (Zinsen und Tilgung) sowie darüber hinaus Ersatz für die Instandsetzung etwa aufgewendeter zusätzlicher eigener Mittel verlangen. Der Verfügungsberechtigte muss zwar die gewöhnlichen Instandsetzungen aus den laufenden Einnahmen bestreiten (Senat, BGHZ 128, 210, 213 f.). Das gilt aber nicht für außergewöhnliche Instandsetzungen, um die es hier geht. Den für solche Maßnahmen entstehenden Aufwand (Darlehenszinsen und -kosten sowie eigene Mittel) muss der Berechtigte dem Verfügungsberechtigten ersetzen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJWRR 2005, 887, 889).

23: b) Der Verfügungsberechtigte kann von dem Berechtigten aber nicht uneingeschränkt Ersatz der Kosten für solche außergewöhnlichen Instandsetzungen verlangen. Sein Anspruch beschränkt sich vielmehr auf Ersatz für den Aufwand, der sich nicht durch Mieteinnahmen und eigene Nutzungsvorteile amortisiert hat (BGHZ 150, 237, 241 f.; Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). Ob und in welchem Unfang es zu einer solchen Amortisation gekommen ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dazu besteht aber Veranlassung. Die Beklagten haben nämlich eingeräumt, dass sie und ihre Rechtsvorgängerin das Anwesen vermietet und die ursprünglichen Darlehen wie auch das Ablösungsdarlehen aus den Mieteinnahmen bedient haben. Deren Umfang wird das Berufungsgericht festzustellen haben. Von den sich dabei ergebenden Einnahmen in der Zeit von Mai 1991 bis Ende Juni 1994 wären abzuziehen die nicht durch den Mieter zu tragenden Nebenkosten und der noch zu ermittelnde Betrag einer Freistellung wegen Abschreibungen nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 1 VermG iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891), weil es insoweit zu einer Amortisation nicht kommen kann. Ersatzfähig ist nur der Betrag der Aufwendungen abzüglich der so zu berechenden Nettomieterträge.

III.

24: Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht wird in der neuen Verhandlung folgendes zu klären haben:

25: 1. Zur Klage ist zunächst zu prüfen, ob das Gebäude weniger als drei vermietbare Einheiten hat. Sollte sich das bestätigen, wäre die Klage im Umfang von 64.422,78 €, sonst im Umfang von 80.528,47 € begründet. Sodann ist festzustellen, ob die ursprünglichen Darlehen der oHG durch das Darlehen der Beklagten persönlich von November 1997 abgelöst worden sind. Sollte sich das bestätigen, wäre die Klage in Höhe weiterer 178.952,16 € begründet. Dieser Betrag würde sich bei weiteren Tilgungen entsprechend erhöhen.

26: 2. Zur Widerklage ist zunächst festzustellen, welche Darlehenkosten den Beklagten entstanden sind und welche zusätzlichen eigenen Mittel sie etwa aufgewandt haben. Sodann ist festzustellen, welche Mieteinnahmen die Beklagten und ihre Rechtsvorgängerin von Mai 1991 bis Ende Juni 1994 erzielt haben. Davon wären die von dem Mieter nicht zu tragenden Nebenkosten und der festzustellende Abschreibungsbetrag nach § 16 Abs. 10, 5 iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG abzuziehen. Nur wegen des sich hierbei ergebenden Überschusses könnte die Widerklage wegen der hilfsweise erklärten Aufrechnung abgewiesen werden.

27: 3. Die rechtskräftige Abweisung der gegen die frühere Beklagte zu 4 gerichteten Klage steht nur der inhaltlichen Änderung der zu deren Gunsten ergangenen Kostenentscheidung, nicht aber deren förmlichen Aufhebung entgegen , damit eine neue einheitliche Kostenentscheidung unter Berücksichtigung des bisherigen Kostenausspruchs zugunsten der früheren Beklagten zu 4 getroffen werden kann.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Halle, Entscheidung vom 27.11.2003 - 4 O 244/01 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 14.09.2004 - 11 U 115/03 -

Bundesgerichtshof Urteil, 11. März 2005 - V ZR 153/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 153/04 Verkündet am:

11. März 2005

K a n i k,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 2039

VermG § 3 Abs. 3 Satz 4, § 16 Abs. 2, 5 und 10, § 18 Abs. 2

a) Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4

VermG auch Aufwendungen für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen zu ersetzen.

b) Auf die Aufwendungen sind die dem Verfügungsberechtigten verbleibenden Mieten

und die gezogenen Vorteile einer Eigennutzung des Grundstücks anzurechen,

soweit sie nicht durch Betriebs- und Verwaltungskosten sowie Abschreibungen

nach § 18 Abs. 2 VermG aufgezehrt werden (Fortführung von BGH, Urt. v. 4. April

2002, III ZR 4/01, NJW 2002, 2242, 2245).

c) Zu den Aufwendungen gehören auch Darlehenskosten, allerdings nur in dem Umfang

, in dem der Berechtigte das Darlehen nach §§ 16 Abs. 2, 5 und 10, 18 Abs. 2

VermG zu übernehmen hat.

d) Ist eine Erbengemeinschaft Verfügungsberechtigte, kann ein Miterbe Erstattung

an sich verlangen, wenn die anderen Miterben damit einverstanden sind oder dies

die einzige in Betracht kommende Möglichkeit einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

ist.

e) Der Verfügungsberechtigte hat den Berechtigten nach Maßgabe von § 16 Abs. 10

VermG nicht nur von den Verpflichtungen aus der Grundschuld, sondern auch

von den Verpflichtungen aus dem gesicherten Darlehen freizustellen.

BGH, Urt. v. 11. März 2005 - V ZR 153/04 - OLG Dresden

LG Chemnitz

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. März 2005 durch die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Lemke,

Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin Dr. Stresemann

für Recht erkannt:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:

I.

II.

Baugesetzbuch - BBauG | § 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

1.: die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2.: die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3.: die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Bundesgerichtshof Urteil, 14. Mai 2004 - V ZR 164/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 164/03 Verkündet am:

14. Mai 2004

K a n i k,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

VermG § 7 Abs. 8 Satz 2

Bei Rücknahme einer gegen den Restitutionsbescheid erhobenen Klage ist für den

Beginn der in § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG geregelten Ausschlußfrist ungeachtet einer

etwa rückwirkend eingetretenen Bestandskraft des Bescheides der Zeitpunkt maßgebend

, zu dem die Klage wirksam zurückgenommen wurde.

BGH, Urt. v. 14. Mai 2004 - V ZR 164/03 - KG Berlin

LG Berlin

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 14. Mai 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Gaier und Dr. SchmidtRäntsch

für Recht erkannt:

Unter Zurückweisung der Revision der Klägerin wird auf die Revision der Beklagten das Urteil des 15. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 25. März 2003 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin war bis zum 2. Juni 2000 Verwalterin des mit einem Mietshaus bebauten Grundstücks, das durch Bescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 27. Oktober 1998 an die Beklagte restituiert wurde. Die gegen den Restitutionsbescheid zunächst erhobenen Klagen wurden am 18. August 1999 und 8. Dezember 1999 zurückgenommen.

Mit Schreiben vom 6. April 2000 bat die Beklagte die Klägerin um "Erstellung der Abrechnung nach dem Vermögensgesetz § 7 Abs. 7." In der schließlich am 1. Dezember 2000 übersandten Abrechnung ermittelte die Klägerin zu ihren Gunsten später auf insgesamt 163.254,69 DM berichtigte Erstattungsansprüche sowie für die Beklagte erwirtschaftete Überschüsse in Höhe von 104.917,97 DM. Sie forderte die Beklagte vergeblich zum Ausgleich des Differenzbetrages in Höhe von 58.151,76 DM auf.
Im vorliegenden Rechtsstreit nimmt die Klägerin die Be klagte auf Zahlung von 163.254,69 DM (= 83.470,80 €) in Anspruch. Nach den Behauptungen der Klägerin ergibt sich dieser Betrag aus nicht durch öffentliche Mittel gedeckten Restkosten in Höhe von 2.017,34 DM im Zusammenhang mit Fördermaßnahmen und durch Aufwendungen in Höhe von 161.237,35 DM zur Erfüllung von Rechtspflichten der Verkehrssicherung. Nachdem die Beklagte in erster Instanz erst nach Schluß der mündlichen Verhandlung hilfsweise die Aufrechnung mit ihrem Gegenanspruch in Höhe von 104.917,97 DM erklärt hatte, hat das Landgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Das Kammergericht hat - unter Berücksichtigung der Aufrechnung - die Verurteilung auf 59.319,38 DM (= 28.795,38 €) reduziert. Gegen dieses Urteil richten sich die von dem Senat zugelassenen Revisionen beider Parteien. Während die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils hinsichtlich des von der Aufrechnung betroffenen Teils der Klageforderung erstrebt, verfolgt die Beklagte weiterhin das Ziel vollständiger Klageabweisung.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, der Klägerin stehe ein Ansp ruch auf Kostenerstattung nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu. Nach dieser Vorschrift seien zwar nicht die gewöhnlichen Erhaltungskosten auszugleichen, wohl aber die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen. Eine Erstattungspflicht bestehe auch dann, wenn die Instandsetzung wegen unterlassener gewöhnlicher Erhaltungsmaßnahmen des Verfügungsberechtigten oder seines Rechtsvorgängers erforderlich geworden sei. Hiernach seien sämtliche Kosten erstattungsfähig, die die Klägerin der Erfüllung von Rechtspflichten zugeordnet habe. Soweit die Beklagte Vortrag der Klägerin zum Zustand des Objekts, zur Auftragserteilung, zur Notwendigkeit und Ausführung der Arbeiten sowie zur Ortsüblichkeit, Angemessenheit und Bezahlung der Kosten "rundum" bestreite, könne sie damit kein Gehör finden. Ihr seien sämtliche Unterlagen übergeben worden und sie habe überdies bei den Mietern Rückfrage nehmen können. Anderes möge gelten , wenn - was nicht geschehen sei - die Beklagte konkrete Anhaltspunkte für die Wahrscheinlichkeit unnötiger Angaben oder fehlerhafter Abrechnungen vorgebracht hätte. Nicht begründet sei die Klage allerdings in Höhe der 2.017,34 DM, die die Klägerin als Ersatz für ihre nicht durch öffentliche Fördermittel gedeckten Aufwendungen verlange; insoweit seien die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht dargetan. Außerdem sei der Anspruch der Klägerin wegen der erfolgreichen Hilfsaufrechnung um 104.917,97 DM zu kürzen. Der Beklagten stehe in dieser Höhe ein Gegenanspruch aus § 7 Abs. 7 VermG zu. Die Ausschlußfrist nach § 7 Abs. 8 VermG sei auf Grund des Schreibens vom 6. April 2000 gewahrt. Die infolge der Kla-
gerücknahme rückwirkend eingetretene Bestandskraft des Restitutionsbescheides sei nicht maßgebend; denn vor Abschluß des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens habe die Beklagte den Gegenanspruch nicht geltend machen können.
Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht stand.

II.

Die Angriffe der Revision der Beklagten haben Erfolg.
1. Allerdings ist das Berufungsurteil im rechtlichen Ansatz nicht zu beanstanden. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 150, 237, 244; BGH, Urt. v. 17. Mai 2001, III ZR 283/00, WM 2001, 1346, 1347 f) ist in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ein Kostenerstattungsanspruch der Klägerin als Verfügungsberechtigter auch dann gegeben, wenn sie Maßnahmen zur Pflege und Obhut des Mietobjekts sowie zum Schutz des Eigentums der Mieter traf, zu denen sie auf Grund ihrer Gebrauchsüberlassungspflicht als Vermieterin gehalten war. Ausgenommen von der Erstattung sind lediglich die gewöhnlichen Erhaltungskosten, die der Verfügungsberechtigte aus den von ihm gezogenen und ihm - bis zum 30. Juni 1994 - verbleibenden Nutzungen bestreiten muß. Zu Recht hat das Berufungsgericht zudem die Auffassung vertreten, daß die Notwendigkeit einer grundlegenden Erneuerung, vielfach verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen Größenordnungen, im allgemeinen gegen eine reine Erhaltungsmaß-
nahme spricht. Dies gilt auch dann, wenn eine solche Erneuerung wegen jahrelanger Abnutzung und dem Unterlassen gewöhnlicher Erhaltungsaufwendungen erforderlich geworden ist. Bei der Prüfung eines Kostenerstattungsanspruchs nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ist - was das Berufungsgericht ebenfalls nicht verkennt - allein entscheidend, ob sich eine bauliche Maßnahme bezogen auf den Zeitpunkt ihrer Vornahme als gewöhnliche Erhaltungsmaßnahme darstellt (BGHZ 150, 237, 246 f).
2. Die Revision der Beklagten rügt jedoch mit Erfolg, daß das Berufungsgericht die Anforderungen an ein wirksames Bestreiten des Klagevortrags überspannt und seiner Entscheidung das Vorbringen der Klägerin verfahrensfehlerhaft als unstreitig zugrunde gelegt hat (vgl. BGH, Urt. v. 19. April 2001, I ZR 238/98, NJW-RR 2002, 612, 613).

a) Nach den geschilderten Grundsätzen ist das Bestehen eines Erstattungsanspruchs davon abhängig, ob bei der betreffenden Maßnahme die Erhaltung oder aber die Instandsetzung oder Modernisierung im Vordergrund steht. Wie die Einordnung erfolgt, ist zwar zunächst dem Tatrichter vorbehalten (BGHZ 150, 237, 245; BGH, Urt. v. 17. Mai 2001, III ZR 283/00, aaO, 1347), von dem Revisionsgericht aber insbesondere auf die Berücksichtigung aller wesentlichen Tatsachen zu überprüfen (vgl. BGH, Beschl. v. 15. Januar 1992, XII ZB 135/91, NJW 1992, 1513 für die Überprüfung von Ermessensentscheidungen ). Insoweit erlangt der vorherige Zustand des Objekts namentlich bei Prüfung der Erforderlichkeit einer grundlegenden Erneuerung maßgebende Bedeutung. Zudem setzt ein Erstattungsanspruch voraus, daß auch die konkrete Maßnahme, deren Kosten geltend gemacht werden, etwa zur Gewährleistung der vom Vermieter geschuldeten ungestörten Gebrauchsüberlassung
notwendig war (BGH, Urt. v. 17. Mai 2001, III ZR 283/00, aaO, 1348). Kostenerstattung kann überdies - was keiner weiteren Erläuterung bedarf - nur dann verlangt werden, wenn die betreffende bauliche Maßnahme von dem Verfügungsberechtigten auch tatsächlich in Auftrag gegeben, durchgeführt und bezahlt worden ist. Schließlich sind Ortsüblichkeit und Angemessenheit der geltend gemachten Kosten für die Höhe des Erstattungsanspruchs erheblich (vgl. BGH, Urt. v.12. Juni 1997, III ZR 105/96, VIZ 1998, 87, 90, insoweit in BGHZ 136, 57, 66 nicht abgedruckt).

b) Soweit das Berufungsgericht von einem Erstattungsanspr uch ausgeht , bejaht es all diese Voraussetzungen verfahrensfehlerhaft allein auf der Grundlage des Tatsachenvortrags der Klägerin.
aa) Unklar ist bereits, auf welcher Grundlage das Beruf ungsgericht das Bestreiten der Beklagten unbeachtet lassen will. Ein ausdrücklicher Hinweis ist insoweit nicht erfolgt, die Entscheidungsgründe legen allerdings nahe, daß das Berufungsgericht von einem unzulässigen pauschalen Bestreiten (vgl. dazu MünchKomm-ZPO/Peters, 2. Aufl., § 138 Rdn. 19; Musielak/Stadler, ZPO, 3. Aufl., § 138 Rdn. 10; Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 138 Rdn. 10a) ausgegangen ist.
(1) Ein pauschales, nämlich nicht auf bestimmtes Vorbringen der Gegenseite bezogenes, Bestreiten (vgl. Zöller/Greger, aaO, § 138 Rdn. 10a) fällt der Beklagten indessen nicht zur Last (anders als im Fall BGH, Urt. v.12. Juni 1997, III ZR 105/96, VIZ 1998, 87, 90, insoweit in BGHZ 136, 57, 66 nicht abgedruckt ). Die Beklagte hat vielmehr konkret zu den einzelnen Positionen der Abrechnung der Klägerin Stellung genommen und diese jeweils bestritten. Mit-
hin hätte sich das Berufungsgericht im einzelnen mit dem Vorbringen der Beklagten befassen müssen, das sich insbesondere aus deren Schriftsatz vom 9. April 2002 ergibt.
(2) Auch soweit sich die Beklagte dabei weitgehend - jedoch nicht ausschließlich - auf einfaches Bestreiten ohne weitere Darlegung der Umstände beschränkt hat, führt dies nicht zur Unbeachtlichkeit ihres gesamten Vorbringens. Zwar folgt aus § 138 Abs. 2 und 3 ZPO, daß eine Partei verpflichtet sein kann, auf die Behauptungen des Prozeßgegners "substantiiert", also mit näheren positiven Angaben, zu erwidern. Eine Verpflichtung zu substantiiertem Bestreiten besteht jedoch nicht schlechthin, sondern - ungeachtet weiterer Voraussetzungen - in jedem Fall nur dann, wenn die bestreitende Partei alle wesentlichen Tatsachen kennt und es ihr zumutbar ist, nähere Angaben zu machen (BGHZ 100, 190, 196; vgl. auch BGHZ 86, 23, 29; 109, 139, 149; 140, 156, 158). Davon ist in der Regel auszugehen, wenn sich die behaupteten Vorgänge im Wahrnehmungsbereich des Bestreitenden abgespielt haben (vgl. BGHZ 12, 49, 50). Steht die Partei den Geschehnissen aber erkennbar fern, so kann von ihr eine nähere Substantiierung ihres Bestreitens nicht verlangt werden, vielmehr genügt dann ein einfaches Bestreiten (BGH, Urt. v. 11. Juni 1985, VI ZR 265/83, NJW-RR 1986, 60). Dies hat das Berufungsgericht nicht beachtet. Die hier streitigen Umstände, insbesondere der frühere Zustand des Gebäudes sowie die Erforderlichkeit und die Kosten der Instandsetzungsarbeiten , gegebenenfalls auch deren Durchführung, liegen außerhalb des Wahrnehmungsbereichs der Beklagten. Das Grundstück wurde in dem maßgeblichen Zeitraum von der Klägerin verwaltet; sie allein gab die baulichen Maßnahmen , für die sie nun Kostenerstattung verlangt, in Auftrag und bezahlte die Arbeiten. Schon dies genügt, um eine Verpflichtung der Beklagten zu substan-
tiiertem Bestreiten insoweit auszuschließen. Eine Informationspflicht, wie sie das Berufungsgericht nach dem Hinweis auf eine Befragung der Mieter annehmen will, trifft die Beklagte dann nicht. Selbst im vergleichbaren Fall des § 138 Abs. 4 ZPO nimmt die Rechtsprechung eine Erkundigungspflicht der Partei nur dann an, wenn es sich um Vorgänge im Bereich von Personen - nicht nur der eigenen, sondern auch einer anderen Firma - handelt, die unter ihrer Anleitung, Aufsicht oder Verantwortung tätig geworden sind (BGH, Urt. v. 7. Oktober 1998, VIII ZR 100/97, NJW 1999, 53, 54). Diese Voraussetzung ist jedoch im Verhältnis zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits nicht erfüllt.
bb) Soweit die Beklagte im übrigen das Vorbringen de r Klägerin mit Nichtwissen bestreitet, ist auch dies nach § 138 Abs. 4 ZPO zulässig. Das Bestreiten mit Nichtwissen bezieht sich auf den Vortrag von Tatsachen, die weder eigene Handlungen der Beklagten noch Gegenstand ihrer Wahrnehmung gewesen sind. Da, wie bereits ausgeführt, keine Vorgänge aus dem Geschäfts - oder Verantwortungsbereich der Beklagten betroffen sind, obliegt es ihr auch nicht, sich über die maßgebenden Umstände zu erkundigen und zu informieren.
3. Im Umfang seiner Anfechtung durch die Beklagte kann das Berufungsurteil hiernach keinen Bestand haben (§ 564 Abs. 1 ZPO). Zur Nachholung der Feststellungen, die unter Berücksichtigung des Vorbringens der Beklagten erforderlich sind, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO). Hierbei wird das Berufungsgericht zu erwägen haben, ob die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2 ZPO gegeben sind. Zwar erlaubt diese Vorschrift keine willkürliche Schätzung, vielmehr muß die Über-
zeugungsbildung des Tatrichters auf gesicherten Grundlagen beruhen (BGH, Urt. v. 6. August 1997, VIII ZR 92/96, NJW 1998, 71, 73), der Aufwand für die erforderlichen Feststellungen kann aber ggf. durch die Beweiserleichterung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO verringert werden.

III.

Demgegenüber bleibt die Revision der Klägerin ohne E rfolg. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, daß der Beklagten ein Gegenanspruch auf Herausgabe von Nutzungsentgelten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zusteht. Dieser Anspruch, der hinsichtlich seines Entstehens und seiner Höhe außer Streit steht, ist nicht wegen Versäumung der Ausschlußfrist gemäß § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG erloschen.
1. Die Jahresfrist wäre allerdings verstrichen, wenn der Restitutionsbescheid mit der Rücknahme der letzten gegen ihn erhobenen Klage am 8. Dezember 1999 rückwirkend und bezogen auf den Zeitpunkt des Ablaufs der Klagefrist (am 30. November 1998) bestandskräftig geworden wäre. Das Schreiben der Beklagten vom 6. April 2000, mit dem sie erstmals ihren Anspruch auf Herausgabe der gezogenen Nutzungen geltend machte, hätte dann die bereits abgelaufene Frist nicht mehr wahren können. Die Möglichkeit einer Aufrechnung bliebe auch nicht auf Grund des § 390 Satz 2 BGB a.F. (jetzt § 215 BGB) erhalten. Diese Bestimmung findet auf gesetzliche Vorschriften keine Anwendung, die - wie § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG - das Erlöschen eines Anspruchs wegen Versäumung einer Ausschlußfrist regeln (vgl. GemSOGB, Beschl. v. 12. Oktober 1973, GmS-OGB 1/73, DB 1974, 586). Wird hingegen
für den Fristbeginn der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Klagerücknahme herangezogen, so hat die Beklagte ihren Anspruch am 6. April 2000 rechtzeitig geltend gemacht.
2. Letzteres ist entgegen der Ansicht der Revision der Kl ägerin zu bejahen. Ungeachtet der Frage einer etwaigen Rückwirkung ist jedenfalls für den Beginn der in § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG geregelten Ausschlußfrist der Zeitpunkt maßgebend, zu dem eine gegen den Restitutionsbescheid erhobene Klage wirksam zurückgenommen wurde.
Für die Auffassung der Revision der Klägerin spricht all erdings, daß nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG die Jahresfrist mit dem Eintritt der Bestandskraft, also der Unanfechtbarkeit (BVerwG, DÖV 1982, 940, 941) des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums, beginnt und auch in Verwaltungsstreitverfahren die Rücknahme einer Anfechtungsklage gemäß § 173 VwGO, § 269 Abs. 3 ZPO mit dem rückwirkenden Entfallen der Wirkungen der Rechtshängigkeit verbunden wird (BGHZ 90, 17, 22; KG, VIZ 2002, 414, 415; VGH Kassel, NJW 1987, 601, 602; anders Senat, Urt. v. 14. März 1997, V ZR 129/95, VIZ 1997, 346, 347 für § 34 Abs. 1 VermG im Fall der Rücknahme eines Widerspruchs). Selbst wenn der Restitutionsbescheid hiernach mit Ablauf der Klagefrist bestandskräftig geworden wäre, bliebe dies für den Beginn der Ausschlußfrist ohne Bedeutung. Ein anderes Verständnis läßt sich mit Sinn und Zweck der Vorschrift nicht vereinbaren; ihr Anwendungsbereich ist mithin im Wege teleologischer Reduktion einzuschränken. Die in § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG bestimmte Frist zielt darauf, durch den Ausschluß der beiderseitigen "Nebenansprüche" aus § 7 Abs. 2 bzw. Abs. 7 VermG nach Ablauf der Jahresfrist Rechtsfrieden im Verhältnis zwischen Ver-
fügungsberechtigten und Berechtigten zu schaffen (Meyer-Seitz, in Fieberg /Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, § 7 VermG Rdn. 75b). Dafür bedient sich das Gesetz der gesetzlichen Fiktion einer Verwirkung (Wasmuth, RVI, § 7 VermG Rdn. 22). Ein Anspruch kann aber erst dann verwirkt werden, wenn für den Gläubiger objektiv die Möglichkeit besteht, sein Recht geltend zu machen (vgl. BGHZ 1, 4, 8). Vor diesem Zeitpunkt kann mithin die Zeitspanne nicht beginnen, die eine Voraussetzung ("Zeitmoment") für die Annahme der illoyal verspäteten Geltendmachung ist, der mit der Verwirkung des betreffenden Rechts entgegengetreten werden soll (vgl. BGHZ 25, 47, 52; auch Begr. zu Art. 1 VermBerG, BT-Drucks. 13/10246, S. 12, wonach die Gläubiger die Möglichkeit haben sollen, sich "innerhalb eines angemessenen Zeitraums Klarheit über den Umfang ihrer Einnahmen zu verschaffen"). Der hier zu prüfende Anspruch auf Herausgabe des Nutzungsentgelts entsteht zwar ebenfalls mit Bestandskraft des Restitutionsbescheides (§ 7 Abs. 7 Satz 3 VermG), also ggf. rückwirkend nach Klagerücknahme. Dies vermag aber nichts daran zu ändern, daß die Beklagte im Zeitraum vor Rücknahme der Klage ihre Forderung tatsächlich noch nicht geltend machen konnte, weil sie sich zu dieser Zeit die fehlende Bestandskraft des Bescheides entgegenhalten lassen mußte. Mithin könnte der Berechtigte bei Berücksichtigung einer rückwirkenden Bestandskraft - wie auch der vorliegende Fall zeigt - in eine Lage geraten, in der es ihm praktisch unmöglich ist, seinen Herausgabeanspruch vor Ablauf der Ausschlußfrist geltend zu machen. Dies wäre stets der Fall, wenn mit der Klagerücknahme solange abgewartet wird, bis ein Jahr nach Ablauf der Klagefrist verstrichen ist. In allen anderen Fällen wäre zumindest die vom Gesetz für die Geltendmachung zugebilligte Jahresfrist - unter Umständen deutlich - verkürzt. Dem könnte sich der Berechtigte allenfalls dadurch entziehen, daß er - wie von der Revision der Klägerin befürwortet - einen etwaigen Herausgabeanspruch vorsorglich geltend macht. Aus den
vorsorglich geltend macht. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich jedoch, daß es eines solchen Vorgehens zur Vermeidung einer Verwirkung nicht bedarf.
3. Obwohl hiernach das Rechtsmittel der Klägerin ohne Erfolg bleibt, erstreckt sich die Aufhebung des Berufungsurteils auch auf die Entscheidung des Berufungsgerichts über die von der Beklagten hilfsweise zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung. Eine Entscheidung über die Hilfsaufrechnung kann nämlich nur bei Bejahung der - noch nicht abschließend geprüften - Klageforderung ergehen (BGH, Urt. v. 21. Juni 1999, II ZR 70/98, NJW 1999, 2822).
Wenzel Tropf Lemke Gaier Schmidt-Räntsch

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 669 Vorschusspflicht

Für die zur Ausführung des Auftrags erforderlichen Aufwendungen hat der Auftraggeber dem Beauftragten auf Verlangen Vorschuss zu leisten.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)