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Bundesgerichtshof Urteil, 22. Feb. 2008 - V ZR 30/07

bei uns veröffentlicht am

22.02.2008

Bundesgerichtshof Urteil, 22. Feb. 2008 - V ZR 30/07

ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 22. Feb. 2008 - V ZR 30/07

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vorgehend

Landgericht Berlin, 36 O 559/04, 10.03.2006

Kammergericht, 1 U 29/06, 21.12.2006

Gericht

Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland. Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 30/07 Verkündet am:

22. Februar 2008

Lesniak,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

VermG § 3 Abs. 3 Sätze 4 und 5

a) Bei den nach Maßgabe von § 177 Abs. 4 und 5 BauGB finanzierten Instandsetzungen und Modernisierungen

einerseits und bei außergewöhnlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

andererseits handelt es sich um zwei eigenständige, zu trennende Fallgruppen innerhalb der erlaubten

Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG.

b) Die nach § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG erforderliche Rentierlichkeit des Eigenanteils an einer baulichen

Maßnahme kann sich auch daraus ergeben, dass die Maßnahme die Möglichkeiten der Vermietung

verbessert, insbesondere nicht vermietbare Räume wieder vermietbar gemacht hat.

c) Eine außergewöhnliche Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme liegt auch vor, wenn sie auf

die Erneuerung an sich noch funktionstüchtiger Bauteile, Aggregate oder Systeme zielt, deren Zustand

von den heute üblichen Standards so weit entfernt ist, dass sich das Gebäude nicht mehr

sinnvoll bewirtschaften lässt.

d) Zu den nach oder entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ersatzfähigen Aufwendungen gehört die

Wahrnehmung der Bauherrenfunktion durch den Verfügungsberechtigten bei der Durchführung einer

außergewöhnlichen Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme nur, wenn sie einen Verwaltungsaufwand

verursacht, der den Rahmen der allgemeinen Verwaltung von Immobilien deutlich

übersteigt.

(Fortführung von Senat, Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887; Urt. v. 16. Dezember

2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733 und Beschl. v. 29. Juni 2007, V ZR 4/06, ZfIR 2007, 72)

BGH, Urt. v. 22. Februar 2008 - V ZR 30/07 - KG Berlin

LG Berlin

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 22. Februar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die

Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Czub

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin und die Anschlussrevision der Beklagten wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 21. Dezember 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben , als zum Nachteil der Klägerin erkannt und als die Beklagte zur Zahlung von 43.306,40 € nebst Zinsen verurteilt worden ist.
Die weitergehende Anschlussrevision der Beklagten wird zurückgewiesen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand

1: Die Beklagte war Eigentümerin zweier enteigneter Grundstücke in B. . Sie wandte in den Jahren 1991 und 1992 aufgrund von Förderverträgen mit dem Land B. für das eine Grundstück 1.716.621,20 DM und für das andere 1.578.697,05 DM auf, von denen die mit der Abwicklung der Verträge durch das Land B. beauftragte I. 1.698.756,96 DM und 1.546.886 DM anerkannte. Die Klägerin wurde am 3. Mai 2000 aufgrund eines Restitutionsbescheides nach dem Vermögensgesetz Eigentümerin der Grundstücke und übernahm ab dem 31. Mai 2001 deren Verwaltung. Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Auskehrung des Mietüberschusses in Höhe von 43.306,40 €, die Bewilligung der Löschung eines Grundpfandrechts zur Sicherung des Aufwendungsersatzanspruchs der Beklagten, die Bewilligung der Löschung von drei weiteren Grundpfandrechten zugunsten der finanzierenden Bank, der I. , Ersatz von 65.293,52 € an Zins- und Tilgungsleistungen, die sie auf die diesen Grundpfandrechten zugrunde liegenden Darlehensverbindlichkeiten zwischen 2001 und 2003 erbracht hat, und Feststellung der Verpflichtung der Beklagten, sie von weiteren Zins- und Tilgungsleistungen freizustellen.

2: Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Kammergericht hat die Klage hinsichtlich der Ansprüche auf Löschung der Grundpfandrechte zugunsten der I. und auf Ersatz für die auf die Darlehen der I. erbrachten und zu erbringenden Zins- und Tilgungsleistungen abgewiesen. Mit ihrer von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin diese Ansprüche weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision und, mit einer Anschlussrevision , die Klage insgesamt abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Anschlussrevision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

I.

3: Das Berufungsgericht hält den Anspruch auf Herausgabe des Mietüberschusses aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG für begründet. Gegen diesen Anspruch dürfe die Beklagte zwar mit einem Anspruch auf Erstattung von Aufwendungen nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG aufrechnen. Die vorgenommen Maßnahmen seien danach auch als außergewöhnliche Aufwendungen zulässig gewesen, weil sie für Modernisierung und Instandsetzung aufgewandt worden seien, die von der öffentlichen Hand nach Maßgabe von § 177 BauGB mitfinanziert worden seien. Die von der I. mangels Förderfähigkeit nicht übernommenen Investitionskosten , der Betrag für die Übernahme der Bauherrenfunktion und die Zahlung an die A. sei aber nicht erstattungsfähig; die Notariats- und Gerichtsgebühren würden durch eine Überzahlung der I. aufgezehrt. Die Beklagte habe zur Finanzierung der Maßnahmen die Grundstücke mit drei Grundpfandrechten zugunsten der I. belasten dürfen. Deshalb brauche sie diese Rechte nicht wegen Verletzung des Unterlassungsgebots nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 3 Abs. 3 VermG zur Löschung zu bringen und der Klägerin auch nicht den Zins- und Tilgungsaufwand für diese Rechte zu ersetzen. Anders liege es dagegen mit dem Grundpfandrecht zu ihren eigenen Gunsten. Mit dessen Bestellung habe sie gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG verstoßen und sei deshalb nach § 823 Abs. 2 BGB verpflichtet, die Löschung zu bewilligen.

II.

4: Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nur teilweise stand.

5: A. Revision der Klägerin

6: Die Revision der Klägerin ist begründet. Die Sache ist insoweit jedoch nicht zur Entscheidung reif.

7: 1. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch der Klägerin auf Löschung der Grundpfandrechte der I. zur Finanzierung des Eigenanteils des Eigentümers an der Fördermaßnahme nicht verneinen.

8: a) Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings einen Löschungsanspruch aus § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m. Abs. 5 Satz 4 VermG verneint. Er setzt voraus, dass die mit dem Grundpfandrecht gesicherten Fremdmittel (überhaupt) nicht für Maßnahmen in das Grundstück verwandt worden sind (Senat, Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 734). Dafür ist hier nichts ersichtlich.

9: b) Zutreffend geht das Berufungsgericht weiter davon aus, dass sich ein Löschungsanspruch der Klägerin auch aus unerlaubter Handlung ergeben kann. Dieser Anspruch lässt sich allerdings nicht mit der gegebenen Begründung verneinen.

10: aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Verfügungsberechtigte nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG oder nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG i.V.m. § 678 BGB dem Berechtigten zum Schadensersatz verpflichtet sein (dazu: Senat, BGHZ 128, 210, 215; BGH, Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454), wenn er unter Verstoß gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG an dem restitutionsbelasteten Grundstück ein Grundpfandrecht bestellt (Senat, Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 734). Ein solcher Verstoß liegt nur vor, wenn die Grundpfandrechte zur Finanzierung von gewöhnlichen Unterhaltungsmaßnahmen dienten. Diese sind zwar zulässig; ihr Aufwand muss aber (allein) aus den Nutzungen des Grundstücks bestritten werden (Senat, Urt. v. 28. Juni 2002, V ZR 165/01, VIZ 2002, 622 f.). Das schließt die Bestellung von Grundpfandrechten an dem zu restituierenden Grundstück aus. Anders liegt es nur, wenn Instandsetzungen oder Modernisierungen nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a oder Satz 5 VermG i.V.m. § 177 BauGB finanziert werden oder wenn die Maßnahmen einer außergewöhnlichen Instandsetzung oder Modernisierung dienen. In beiden Fällen ist der durch die Mieteinnahmen nicht gedeckte Aufwand dem Verfügungsberechtigten zu erstatten, der deshalb auch berechtigt ist, ihre Finanzierung durch Grundpfandrechte an dem zu restituierenden Grundstück abzusichern (Senat, Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 734).

11: bb) Dass die hier vorgenommenen Baumaßnahmen danach durch Grundpfandrechte abgesichert werden durften, lässt sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht damit begründen, dass sie nach Maßgabe von § 177 Abs. 4 und 5 BauGB von einer öffentlichen Stelle mitfinanziert worden und deshalb als außergewöhnliche Aufwendungen anzusehen seien. Bei den nach Maßgabe von § 177 Abs. 4 und 5 BauGB finanzierten Instandsetzungen und Modernisierungen einerseits und bei außergewöhnlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen andererseits handelt es sich um zwei eigenständige Fallgruppen innerhalb der erlaubten Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG. Die Voraussetzungen beider Fallgruppen und die danach erlaubten Maßnahmen sind verschieden. So sind Modernisierungen im Grundsatz nicht als außergewöhnliche Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, wohl aber zulässig, wenn sie nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB finanziert werden. Das schließt zwar nicht aus, dass die Voraussetzungen beider Fallgruppen im Einzelfall kumulieren und eine Maßnahme unter beiden Gesichts- punkten zulässig ist; sie sind aber getrennt zu prüfen (Senat, Beschl. v. 29. Juni 2006, V ZR 4/06, ZfIR 2007, 72 f. mit zust. Anm. Toussaint).

12: cc) Zur Finanzierung gewöhnlicher Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dürfen Grundpfandrechte an dem zu restituierenden Grundstück außer in dem hier nicht gegebenen Fall eines Baugebots nur bestellt werden , wenn die Finanzierung den Anforderungen des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG i.V.m. § 177 Abs. 4 und 5 BauGB genügt. Das ist dann der Fall, wenn der Verfügungsberechtigte als Grundstückseigentümer nur die rentierlichen Kosten zu tragen hat und die nicht rentierlichen Kosten aus öffentlichen Mitteln bestritten werden. Das hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Das Land B. hat zwar unstreitig den größten Teil der Kosten der Maßnahmen durch einen Baukostenzuschuss getragen. Entscheidend, aber nicht aufgeklärt ist indessen, dass auf die Beklagte als Eigentümerin nach der vorgesehenen Finanzierung im wirtschaftlichen Ergebnis nur die rentierlichen Kosten zugekommen wären. Das lässt sich entgegen der Annahme der Revision nicht schon mit dem Hinweis verneinen, dass die I. die Erstattung eines Teils der Maßnahme als nicht förderfähig abgelehnt hat. Die von der Beklagten zu tragenden Kosten konnten dennoch rentierlich sein. Für die Rentierlichkeit kommt es nicht allein darauf an, ob die Maßnahmen zu einer Mieterhöhung nach den seinerzeit geltenden mietrechtlichen Vorschriften führen konnten oder ob diese, wie hier, als Förderungsbedingung ausgeschlossen war. Zu berücksichtigen ist vielmehr, ob sich durch die Maßnahme die Möglichkeiten der Vermietung verbessert haben, insbesondere nicht vermietbare Räume wieder vermietbar geworden sind. Diese Voraussetzungen sind nicht festgestellt, nach dem bisherigen Vorbringen der Beklagten aber auch nicht auszuschließen.

13: dd) Auf die Einzelheiten der Finanzierung kommt es nicht an, wenn die durchgeführten Maßnahmen außergewöhnliche Erhaltungs- oder Instandset- zungsmaßnahme zulässig war. Die Kosten solcher Maßnahmen sind entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG unabhängig von der Art der Finanzierung zu erstatten; ihre Finanzierung darf durch Grundpfandrechte an dem zu restituierenden Grundstück gesichert werden.

14: (1) Ob eine Baumaßnahme einer außergewöhnlichen Instandsetzung oder Erhaltung dient, hängt, wie ausgeführt, nicht von der Finanzierung, sondern von dem Charakter der Maßnahme ab. Außergewöhnlich ist eine Erhaltungsmaßnahme dann, wenn sie im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung typischerweise nicht anfällt (Senat, Urt. v. 28. Juni 2002, V ZR 165/01, VIZ 2002, 622 f.). Sie muss darüber hinaus zur Erhaltung oder Instandsetzung notwendig sein. Die Notwendigkeit kann sich aus dem vollständigen oder überwiegenden Funktionsverlust von Gebäudeteilen oder betriebsnotwendigen Aggregaten ergeben, also etwa dann gegeben sein, wenn ein alt und undicht gewordenes Dach neu eingedeckt, eine marode Heizungsanlage durch eine neue ersetzt oder wenn das Strom- oder Wasserleitungsnetz eines Wohnhauses erneuert wird. Notwendig kann eine Maßnahme aber auch aus wirtschaftlichen Gründen, also auch dann sein, wenn sie auf die Erneuerung an sich noch funktionstüchtiger Bauteile, Aggregate oder Systeme zielt. Voraussetzung hierfür ist, dass ihre Erneuerung aus der objektivierten Sicht des Berechtigten wirtschaftlich geboten war. Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn der Zustand der Bebauung auf dem Grundstück von den heute üblichen Standards so weit entfernt ist, dass sich das Gebäude nicht mehr sinnvoll bewirtschaften lässt. Dass eine derartige Maßnahme im Ergebnis regelmäßig auch zu einer Modernisierung führt, die als solche keine außergewöhnliche Erhaltung oder Instandsetzung wäre, ist unerheblich. Denn das ist ihre zwangsläufige, nicht vermeidbare Folge.

15: (3) Diese Voraussetzungen können hier gegeben sein. Nach dem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils, auf den das Berufungsgericht Bezug nimmt, hat die Beklagte vorgetragen, es sei nur einfachste Sanitärausstattung vorhanden , die Beheizbarkeit sei nicht zuverlässig und die Einbauten wie Türen und Treppen seien nicht benutzungssicher gewesen. Dieses Vorbringen kann, als zutreffend unterstellt, bei wertender tatrichterlicher Betrachtung die wirtschaftliche Notwendigkeit der Maßnahme unter dem Gesichtspunkt eines unzureichenden Standards begründen. Dann käme es auf Einzelheiten des baulichen Zustands nicht an.

16: c) Übersehen hat das Berufungsgericht, dass sich ein Löschungsanspruch der Klägerin auch aus § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m. Abs. 5 Sätze 1, 3 und § 18 Abs. 2 VermG ergeben kann. Diese Vorschrift gilt nach der Rechtsprechung des Senats auch für Grundpfandrechte, die nach dem 1. Juli 1990 bestellt worden sind (Senat, Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/05, NJW-RR 2005, 887, 891; Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 735). Sie verpflichtet den Verfügungsberechtigten, den Berechtigten im Umfang der Abschreibung nach § 18 Abs. 2 VermG und nachgewiesener Tilgungen von dem Grundpfandrecht freizustellen. Danach wird die Beklagte die Klägerin, was allerdings noch im Einzelnen festzustellen ist, abhängig von dem Zeitraum zwischen der Bestellung der Grundpfandrechte und der Bestandskraft des Restitutionsbescheids , voraussichtlich um zwischen 17,5% und 20% des Nennbetrags des Darlehens freizustellen haben.

17: 2. Auch der Anspruch der Klägerin auf Erstattung gezahlter Zinsen und Tilgungen seit der Rückgabe der Grundstücke und auf Freistellung von künftigen Zins- und Tilgungszahlungen lässt sich mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht verneinen.

18: a) Ein solcher Anspruch kann sich wie der Anspruch auf Löschung der Grundpfandrechte zugunsten der I. aus § 823 Abs. 2 i.V.m. § 3 Abs. 3 VermG oder aus § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG i.V.m. § 678 BGB unter dem Gesichtspunkt einer Verletzung des Unterlassungsgebots nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG ergeben. Hier wie dort lässt sich eine Verletzung des Unterlassungsgebots nicht ohne zusätzliche Feststellungen verneinen. Auf das zu 1. b) Ausgeführte wird Bezug genommen.

19: b) Ein Anspruch auf Erstattung der nach der Restitution erbrachten Zinsund Tilgungsleistungen kann sich, was das Berufungsgericht übersehen hat, auch aus § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m. Abs. 5 Sätze 1, 3 und § 18 Abs. 2 VermG ergeben.

20: aa) § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG verpflichtet den Verfügungsberechtigten unmittelbar zwar nur zur Freistellung des Berechtigten von den eingetragenen Grundpfandrechten. Der Senat hat aber entschieden, dass diese Vorschrift entsprechend für die Befreiung von den Darlehensverpflichtungen gilt, die dem Grundpfandrecht zugrunde liegen (Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJWRR 2005, 887, 890 f.).

21: bb) Die Verpflichtung zur Freistellung führt nicht unmittelbar zu einer Zahlungsverpflichtung. Vielmehr hat der Verpflichtete die Wahl, wie er die Freistellung erreicht. Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Verbindlichkeit, von der befreit werden sollte, bereits erfüllt ist. Dann wandelt sich die Freistellungsverpflichtung in eine Zahlungspflicht um (MünchKomm-BGB/Krüger, 5. Aufl., § 257 Rdn. 5).

22: cc) In welchem Umfang die Klägerin freizustellen ist, ist nach den oben 1.
c) genannten Gesichtspunkten festzustellen.

23: c) Dies gilt entsprechend für den Feststellungsanspruch.

24: B. Anschlussrevision der Beklagten

25: Die Anschlussrevision der Beklagten ist hinsichtlich der Verurteilung zur Herausgabe der Miete (Klageantrag zu 1) begründet. Insoweit ist die Sache nicht zur Entscheidung reif. Hinsichtlich der Verurteilung zur Bewilligung der Löschung der zur Sicherung ihres Ersatzanspruchs eingetragenen Grundschuld ist die Anschlussrevision dagegen unbegründet.

26: 1. Die Beklagte ist nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zur Herausgabe der seit dem 1. Juli 1994 gezogenen Mieten verpflichtet. Diese betragen abzüglich der nach § 7 Abs. 7 Satz 3 VermG anrechenbaren Kosten 43.306,40 €. Das stellt die Beklagte nicht in Frage. Sie macht aber geltend, dass dieser Anspruch durch Aufrechnung erloschen ist. Das lässt sich mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht verneinen.

27: 2. Aus § 7 Abs. 7 Satz 3 VermG kann die Beklagte ihre Berechtigung zur Aufrechnung allerdings nicht ableiten. Danach kann nur Aufwand für Maßnahmen verrechnet werden, die in dem Zeitraum vorgenommen wurden, für den Miete nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG herausverlangt wird (Senat. Urt. v. 19. April 2002, V ZR 438/00, VIZ 2002, 572). Aufwand für Maßnahmen aus der Zeit vor dem 1. Juli 1994 fällt nicht darunter. Denn in diesem Zeitraum verbleiben dem Verfügungsberechtigten die Mieten. Aufwand für solche Maßnahmen kann der Verfügungsberechtigte nur insoweit verrechnen, als er von dem Berechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG oder in entsprechender Anwendung dieser Vorschrift Ersatz verlangen kann (BGH, Urt. v. 20. November 2003, III ZR 131/03, VIZ 2004, 121 f.).

28: 3. Ein Anspruch der Beklagten auf Ersatz der geltend gemachten Aufwendungen kommt hingegen - wie das Berufungsgericht auch nicht verkennt - nach § 3 Abs. 3 VermG in Betracht. Insoweit ist der Rechtsstreit noch nicht entscheidungsreif.

29: a) Das Berufungsgericht geht davon aus, dass der Beklagten dem Grunde nach ein Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen für die Maßnahme zusteht. Ob diese Annahme berechtigt ist, hängt entscheidend davon ab, ob die Maßnahme als außergewöhnliche Erhaltung und Instandsetzung oder als eine nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG i.V.m. § 177 Abs. 4 und 5 BauGB finanzierte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme zulässig war. Dazu wird das Berufungsgericht für seine Entscheidung über die weitergehenden Ansprüche der Klägerin ergänzende Feststellungen zu treffen haben.

30: b) Es meint, die Beklagte könne Erstattung der nicht als förderfähig anerkannten Kosten der Maßnahme selbst dann nicht verlangen, wenn ihr grundsätzlich ein Anspruch zusteht. Dem kann nicht gefolgt werden. Die Förderungsfähigkeit von Teilen der Maßnahme kann zwar Bedeutung dafür haben, ob die Maßnahme überhaupt durchgeführt werden darf. Ist sie zulässig, hängt die Ersatzfähigkeit der Kosten allein davon ab, ob die abgerechneten Leistungen zur Durchführung der Gesamtmaßnahme notwendig waren oder diese sachgerecht ergänzten. Dazu fehlen Feststellungen.

31: c) Die Ersatzfähigkeit der Kosten für die Übernahme der Bauherrenfunktion scheitert nach Ansicht des Berufungsgerichts daran, dass es sich hierbei um Eigenleistungen der Beklagten gehandelt hat und diese nicht erstattungsfähig seien (ebenso RVI/Wasmuth, § 3 VermG Rdn. 388). Dem kann in dieser Allgemeinheit nicht gefolgt werden.

32: aa) Für die Ansicht des Berufungsgerichts spricht, dass das Verhältnis des Verfügungsberechtigten zum Berechtigten Züge eines Treuhandverhältnisses und dieses wiederum eine Nähe zum Auftragsverhältnis hat. Der Beauftragte hat nach herrschender Meinung keinen Anspruch auf Ersatz eigener Arbeitsleistung , weil er seinen Dienst unentgeltlich angeboten hat (BGHZ 59, 328, 331; BGH, Urt. v. 14. Dezember 1987, II ZR 53/87, NJW-RR 1988, 745, 746; Bamberger /Roth/Czub, BGB, 2. Aufl., § 670 Rdn. 9; Erman/Ehmann, BGB, 11. Aufl., § 60 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Seiler, aaO, § 670 Rdn. 20). Für das Berufungsgericht spricht auch, dass der Gesetzgeber bei Einführung des Mietherausgabeanspruchs des Berechtigten mit dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG) eine Verrechnung von Verwaltungskosten nicht vorgesehen und dies damit begründet hat, sie seien wie bisher nicht ersatzfähig (Beschlussempfehlung des Finanzausschusses zum EALG in BT-Drs. 12/7588 S. 48 f.). Gegen diese Ansicht lässt sich anführen, dass § 3 Abs. 3 VermG in Satz 6 nicht auf das Auftragsrecht, sondern auf das Recht der Geschäftsbesorgung ohne Auftrag verweist, bei dem es trotz des Verweises auf das Auftragsrecht in § 683 BGB nach herrschender Meinung jedenfalls dann anders liegt, wenn, wie hier, die Tätigkeit zum Beruf oder Gewerbe des Geschäftsführers gehört (BGHZ 65, 384, 389 f.; 143, 9, 16; BGH, Urt. v. 26. Januar 2005, VIII ZR 66/04, NJWRR 2005, 639, 641; Bamberger/Roth/Gehrlein, aaO, § 683 Rdn. 4; Erman /Ehmann, aaO, § 683 Rdn. 7; weitergehend: MünchKomm-BGB/Seiler, aaO , § 683 Rdn. 24 f.). Entscheidend kommt hinzu, dass der Gesetzgeber seine Beurteilung geändert hat. Mit dem Vermögensrechtsanpassungsgesetz vom 4. Juli 1995 (BGBl. I S. 895) hat er die Verrechnung von Verwaltungskosten mit § 7 Abs. 7 Satz 3 Nr. 3 VermG in die heutige Fassung der Vorschrift eingeführt und dies damit begründet, die Verwaltung von Wohnraum sei eine Leistung, die auch sonst nur gegen Entgelt erbracht werde (Entwurfsbegründung in BTDrucks 13/202 S. 5). In einem solchen Fall wäre auch im Auftragsrecht von ei- nem Geschäftsbesorgungscharakter auszugehen und (mangels Unentgeltlichkeit ) Ersatzfähigkeit zu bejahen.

33: bb) In der Zeit vor dem 1. Juli 1994 wird dieser Aufwand allerdings grundsätzlich durch die Mieten abgegolten, die dem Verfügungsberechtigten verbleiben. Ebenso wie bei dem Erhaltungsaufwand gilt dies aber nur für die gewöhnlichen Verwaltungskosten. Entsteht bei der Durchführung einer außergewöhnlichen Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme außergewöhnlicher Verwaltungsaufwand, der den Rahmen der allgemeinen Verwaltung von Wohnungsbeständen deutlich übersteigt, ist er als Teil der Kosten für die Maßnahme zu ersetzen. Das hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus konsequent – nicht festgestellt. Dies wird nachzuholen sein.

34: d) Mit dem als "Ausgleichbetrag an die A. " bezeichneten Betrag kann die Beklagte nach Auffassung des Berufungsgerichts nicht aufrechnen, weil er einen ausreichenden Bezug zu den geförderten Baumaßnahmen nicht erkennen lasse. Richtig daran ist, dass sich die Beklagte zu einer näheren Erläuterung dieses Betrags nicht verstanden hat, obwohl die Klägerin ihn "in jedweder Hinsicht" bestritten hat. Dabei wird aber nicht berücksichtigt, dass sich der vermisste ausreichende Bezug schon aus den vorgelegten Abrechnungen der I. ergibt. Danach ist die A. ein Architekturbüro, dessen Einschaltung jedenfalls bei einer Maßnahme aus dem Förderprogramm "städtebaulicher Denkmalschutz" im Hinblick auf die mit dem Denkmalschutz verbundenen Anforderungen grundsätzlich nicht näher begründet werden muss.

35: e) Auch die Gerichts- und Notarkosten sind jedenfalls im Grundsatz ersatzfähig. Sie sind nach den Angaben der Beklagten bei der Beleihung der Grundstücke zur Absicherung der Finanzierung entstanden. Solche Kosten gehören zu dem erstattungsfähigen Aufwand, weil sie zur Erlangungen des Darle- hens notwendig sind. Ob sie, wie das Berufungsgericht meint, durch eine Überzahlung der I. ausgeglichen werden, hängt davon ab, wie sich die Abrechnung der Kosten insbesondere im Hinblick auf die Verpflichtung der Beklagten zur teilweisen Freistellung der Klägerin darstellt.

36: 4. Keinen Erfolg hat die Anschlussrevision hingegen, soweit sie sich gegen die Verurteilung der Beklagten zur Bewilligung der Löschung der zu ihren Gunsten bestellten Grundschuld wendet. Die Beklagte ist, worauf das Berufungsgericht zu Recht erkannt hat, nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG und § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG i.V.m. § 678 BGB verpflichtet, im Wege einer Wiederherstellung in Natur (§ 249 BGB) die Löschung dieser Grundschuld zu bewilligen.

37: a) Zu deren Begründung war die Beklagte nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG nicht berechtigt. Etwas anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Anschlussrevision auch nicht daraus, dass der Erstattungsanspruch Aufwand für eine Baumaßnahme betrifft, die, was festzustellen sein wird, an dieser Stelle aber für das Revisionsverfahren zugunsten der Beklagten zu unterstellen ist, als außergewöhnliche Erhaltung und Instandsetzung oder als Maßnahme mit einer Finanzierung nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 Satz 5 i.V.m. § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erlaubt war. Dieser Aufwand ist bereits durch die zugunsten der finanzierenden Bank begründeten Grundschulden abgesichert. Die Grundschuld zugunsten der Beklagten sichert oder fördert nicht die Durchführung der Baumaßnahmen , sondern allein die Durchsetzung der Ansprüche der Beklagten. Dazu berechtigt § 3 Abs. 3 VermG nicht.

38: b) Dessen ungeachtet nützte es der Beklagten auch nichts, wenn sie sich als Verfügungsberechtigte eine Grundschuld zur Sicherung ihrer Ansprüche bestellen dürfte. Sie wäre nämlich jedenfalls nach § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m.

Abs. 5 Satz 4 VermG zur Löschung dieser Grundschuld verpflichtet. Diese diente nämlich nicht der Kreditaufnahme und einer der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme.

III.

39: Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

40: 1. Das Berufungsgericht wird zunächst festzustellen haben, ob die Maßnahmen insbesondere unter den Gesichtspunkten einer wirtschaftlich gebotenen Anpassung an die heutigen Standards und der notwendigen Erneuerung zentraler Bauteile (z. B. Schwamm im Dach) als außergewöhnliche Erhaltung und Instandsetzung anzusehen ist. Falls sich das bestätigen sollte, erübrigen sich Feststellungen zur Rentierlichkeit. Diese wären geboten, wenn die Maßnahme als bloße Modernisierung und Instandsetzung zu bewerten sein sollte, die nur bei einer Finanzierung nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 Satz 5 i.V.m. § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erlaubt ist. Dabei wäre insbesondere zu prüfen, ob die Maßnahme die Möglichkeiten der Vermietung verbessert und so die Rentierlichkeit der von dem Eigentümer zu tragenden Kosten hergestellt hat. Hierbei ist eine Gesamtbetrachtung anzustellen. Darauf, ob einzelne Maßnahmen geboten waren, kommt es nicht an.

41: 2. Sollte sich ergeben, dass die Maßnahme danach erlaubt war, wären die als nicht förderfähig angesehenen Kostenanteile, die Kosten für die Fa. A. sowie die Gerichts- und Notariatskosten grundsätzlich ersatz- und damit aufrechnungsfähig. Inwieweit das auch für die Kosten der Übernahme der Bauherrenfunktion gilt, hängt davon ab, in welchem Umfang die Beklagte dabei Tätigkeiten wahrgenommen hat, die im Rahmen einer normalen professionellen Hausverwaltung nicht zu erwarten waren.

42: 3. Auch wenn die Maßnahme erlaubt gewesen sein sollte, wird die Beklagte die Klägerin sowohl von den Grundpfandrechten als auch von den an die I. geleisteten und noch zu leistenden Zins- und Tilgungsleistungen in einem nach § 18 Abs. 2 VermG zu bestimmenden Umfang, voraussichtlich 17,5% bis 20%, freizustellen haben.

43: 4. Das wiederum kann dazu führen, dass der Aufwand der Beklagten in geringerem Umfang, als bislang angenommen, durch Nutzungen ausgeglichen ist und eine Unterdeckung entsteht. Diese wäre nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ausgleichspflichtig, wenn die Maßnahme erlaubt war. Diese Konsequenz haben die Beteiligten bislang nicht gesehen. Sie haben in der neuen Verhandlung Gelegenheit , dazu Stellung zu nehmen. Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Czub

Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 10.03.2006 - 36 O 559/04 -
KG Berlin, Entscheidung vom 21.12.2006 - 1 U 29/06 -

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BGB

(1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. (2) Di

(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. (2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadenser

Vermögensgesetz - VermG

(1) Mit der Rückübertragung von Eigentumsrechten oder der Aufhebung der staatlichen Verwaltung sind die Rechte und Pflichten, die sich aus dem Eigentum am Vermögenswert ergeben, durch den Berechtigten selbst oder durch einen vom Berechtigten zu besti

Steht die Übernahme der Geschäftsführung mit dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn in Widerspruch und musste der Geschäftsführer dies erkennen, so ist er dem Geschäftsherrn zum Ersatz des aus der Geschäftsführung entstehenden

Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz - EALG

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Bundesgerichtshof Urteil, 22. Feb. 2008 - V ZR 30/07 zitiert oder wird zitiert von 13 Urteil(en).

Bundesgerichtshof Urteil, 22. Feb. 2008 - V ZR 30/07 zitiert 8 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

bei uns veröffentlicht am 17.06.2004

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 335/03 Verkündet am: 17. Juni 2004 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja VermG §

bei uns veröffentlicht am 20.11.2003

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS III ZR 131/03 vom 20. November 2003 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja VermG § 3 Abs. 3 Satz 4 Der Verfügungsberechtigte, dem gegen den Berechtigten ein Kostenerstattungsanspruch nac

bei uns veröffentlicht am 16.12.2005

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 195/04 Verkündet am: 16. Dezember 2005 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

bei uns veröffentlicht am 28.06.2002

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 438/00 Verkündet am: 28. Juni 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofe

bei uns veröffentlicht am 28.06.2002

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 165/01 Verkündet am: 28. Juni 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

bei uns veröffentlicht am 10.07.2007

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 66/04 vom 10. Juli 2007 in dem Rechtsstreit Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns

bei uns veröffentlicht am 29.06.2006

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZR 4/06 vom 29. Juni 2006 in dem Rechtsstreit Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 29. Juni 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Klein und Dr. SchmidtRäntsch , die Richterin

bei uns veröffentlicht am 11.03.2005

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 153/04 Verkündet am: 11. März 2005 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein B

5 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 22. Feb. 2008 - V ZR 30/07.

bei uns veröffentlicht am 18.09.2009

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 118/08 Verkündet am: 18. September 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

bei uns veröffentlicht am 26.05.2011

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZR 187/10 vom 26. Mai 2011 in dem Rechtsstreit Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. Mai 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt-Räntsch,

bei uns veröffentlicht am 26.09.2013

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZR 295/12 vom 26. September 2013 in dem Rechtsstreit Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. September 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt

bei uns veröffentlicht am 18.03.2010

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 117/09 vom 18. März 2010 in dem Zwangsversteigerungsverfahren Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja EGZVG § 9a Abs. 1 Satz 3 Restitutionsansprüche auf Grundstücke können nicht nach Maßgabe von § 9a

Referenzen

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.

(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.

(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.

(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

erforderlich sind. Ausgenommen sind, soweit sie nicht bereits nach den Sätzen 2 und 5 ohne Zustimmung des Berechtigten zulässig sind, ferner Instandsetzungsmaßnahmen, wenn die hierfür aufzuwendenden Kosten den Verfügungsberechtigten als Vermieter nach Rechtsvorschriften zu einer Erhöhung der jährlichen Miete berechtigen. Der Berechtigte ist verpflichtet, dem Verfügungsberechtigten die aufgewendeten Kosten, soweit diese durch eine instandsetzungsbedingte Mieterhöhung nicht bereits ausgeglichen sind, zu erstatten, sobald über die Rückübertragung des Eigentums bestandskräftig entschieden ist. Satz 2 gilt entsprechend für Maßnahmen der in Satz 2 Buchstabe a bezeichneten Art, die ohne eine Anordnung nach § 177 des Baugesetzbuchs vorgenommen werden, wenn die Kosten der Maßnahmen von der Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 des Baugesetzbuchs erstattet werden. Der Verfügungsberechtigte hat diese Rechtsgeschäfte so zu führen, wie das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erfordert, soweit dem nicht das Gesamtinteresse des von dem Verfügungsberechtigten geführten Unternehmens entgegensteht; § 678 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist entsprechend anzuwenden, jedoch bleiben die Befugnisse als gegenwärtig Verfügungsberechtigter in den Fällen des § 177 des Baugesetzbuchs und der Sätze 3 und 5 sowie nach dem Investitionsgesetz von diesem Satz unberührt. Der Verfügungsberechtigte ist zur Liquidation berechtigt und zur Abwendung des Insolvenzverfahrens nicht verpflichtet, wenn der Berechtigte trotz Aufforderung innerhalb eines Monats einen Antrag auf vorläufige Einweisung nach § 6a nicht stellt oder ein solcher Antrag abgelehnt worden ist. Dies gilt auch bei verspäteter Anmeldung. Die Treuhandanstalt ist zur Abwendung des Insolvenzverfahrens nicht verpflichtet, wenn der Berechtigte bis zum 1. September 1992 keinen Antrag nach § 6a zur vorläufigen Einweisung gestellt hat oder wenn über einen gestellten Antrag bis zum 1. Dezember 1992 nicht entschieden worden ist.

(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.

(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

(1) Weist eine bauliche Anlage nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit Missstände oder Mängel auf, deren Beseitigung oder Behebung durch Modernisierung oder Instandsetzung möglich ist, kann die Gemeinde die Beseitigung der Missstände durch ein Modernisierungsgebot und die Behebung der Mängel durch ein Instandsetzungsgebot anordnen. Zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel ist der Eigentümer der baulichen Anlage verpflichtet. In dem Bescheid, durch den die Modernisierung oder Instandsetzung angeordnet wird, sind die zu beseitigenden Missstände oder zu behebenden Mängel zu bezeichnen und eine angemessene Frist für die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen zu bestimmen.

(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

1.: die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2.: die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3.: die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Kann die Behebung der Mängel einer baulichen Anlage nach landesrechtlichen Vorschriften auch aus Gründen des Schutzes und der Erhaltung von Baudenkmälern verlangt werden, darf das Instandsetzungsgebot nur mit Zustimmung der zuständigen Landesbehörde erlassen werden. In dem Bescheid über den Erlass des Instandsetzungsgebots sind die auch aus Gründen des Denkmalschutzes gebotenen Instandsetzungsmaßnahmen besonders zu bezeichnen.

(4) Der Eigentümer hat die Kosten der von der Gemeinde angeordneten Maßnahmen insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann. Sind dem Eigentümer Kosten entstanden, die er nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuss zu ihrer Deckung gewährt. Dies gilt nicht, wenn der Eigentümer auf Grund anderer Rechtsvorschriften verpflichtet ist, die Kosten selbst zu tragen, oder wenn er Instandsetzungen unterlassen hat und nicht nachweisen kann, dass ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten war. Die Gemeinde kann mit dem Eigentümer den Kostenerstattungsbetrag unter Verzicht auf eine Berechnung im Einzelfall als Pauschale in Höhe eines bestimmten Vomhundertsatzes der Modernisierungs- oder Instandsetzungskosten vereinbaren.

(5) Der vom Eigentümer zu tragende Kostenanteil wird nach der Durchführung der Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen unter Berücksichtigung der Erträge ermittelt, die für die modernisierte oder instand gesetzte bauliche Anlage bei ordentlicher Bewirtschaftung nachhaltig erzielt werden können; dabei sind die mit einem Bebauungsplan, einem Sozialplan, einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme oder einer sonstigen städtebaulichen Maßnahme verfolgten Ziele und Zwecke zu berücksichtigen.

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Vermögensgesetz - VermG | § 7 Wertausgleich

(1) Der Berechtigte hat, außer in den Fällen des Absatzes 2, die Kosten für vom Verfügungsberechtigten bis zum 2. Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswertes zu ersetzen, soweit die Zuordnung der Kosten der Maßnahmen zum Vermögenswert durch den gegenwärtig Verfügungsberechtigten nachgewiesen ist und diese Kosten im Kalenderjahr im Durchschnitt 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik je Einheit im Sinne des § 18 Abs. 2 Satz 3 überschritten haben. Kann eine Zuordnung der Kosten nach Satz 1 nicht nachgewiesen werden, ist jedoch eine Schätzung der Kosten und ihre Zuordnung zum Vermögenswert möglich, sind die Kosten und ihre Zuordnung nach Maßgabe des § 31 Abs. 1 Satz 2 und 3 unter Berücksichtigung der bei der Rückgabe des Vermögenswertes noch feststellbaren Maßnahmen zu schätzen. Von dem nach Satz 1 oder Satz 2 ermittelten Betrag, bei Gebäuden der 10.000 Mark der Deutschen Demokratischen Republik im Durchschnitt je Einheit überschreitende Betrag, sind jährliche Abschläge von acht vom Hundert bis zur Entscheidung über die Rückgabe vorzunehmen. Mark der Deutschen Demokratischen Republik, Reichs- oder Goldmark sind im Verhältnis 2 zu 1 auf Deutsche Mark umzurechnen. Auf Antrag des Berechtigten wird über die Rückübertragung des Vermögenswertes gesondert vorab entschieden, wenn der Berechtigte für einen von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen festzusetzenden Betrag in Höhe der voraussichtlich zu ersetzenden Kosten Sicherheit nach den Vorschriften des 2. Abschnitts der Hypothekenablöseverordnung geleistet hat. § 34 Abs. 1 Satz 3 bis 6 gilt entsprechend.

(2) Werterhöhungen, die eine natürliche Person, Religionsgemeinschaft oder gemeinnützige Stiftung als gegenwärtig Verfügungsberechtigter bis zum 2. Oktober 1990 an dem Vermögenswert herbeigeführt hat, sind vom Berechtigten mit dem objektiven Wert zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückübertragung des Eigentums auszugleichen. Dies gilt entsprechend, wenn der Verfügungsberechtigte das Eigentum an einem Gebäude gemäß § 16 Abs. 3 Satz 2 und 3 verliert.

(3) Soweit Grundpfandrechte zur Finanzierung von Baumaßnahmen im Sinne des § 16 Abs. 5 und 7 zu übernehmen oder Zahlungen mit Rücksicht auf Grundpfandrechte der in § 18 Abs. 2 genannten Art zu leisten sind, entsteht ein Ersatzanspruch nach den Absätzen 1 und 2 nicht. Ist an den Berechtigten ein Grundstück zurückzuübertragen und von diesem Ersatz für ein früher auf Grund eines Nutzungsrechts am Grundstück entstandenes Gebäudeeigentum zu leisten, so entsteht mit Aufhebung des Nutzungsrechts eine Sicherungshypothek am Grundstück in Höhe des Anspruchs nach den Absätzen 1 und 2 und im Range des bisherigen Nutzungsrechts.

(4) Die Haftung des Berechtigten beschränkt sich auf den zurückzuübertragenden Vermögenswert. Für die Geltendmachung der Haftungsbeschränkung finden die §§ 1990 und 1991 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechende Anwendung.

(5) Ist eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Treuhandanstalt gegenwärtig Verfügungsberechtigter, so steht der Ersatzanspruch dem Entschädigungsfonds, in den übrigen Fällen dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten zu. Der Ersatzanspruch steht auch dann dem Entschädigungsfonds zu, wenn eine Gesellschaft verfügungsbefugt ist, deren unmittelbarer oder mittelbarer Anteilseigner mehrheitlich eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft oder die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ist. § 3 Abs. 3 Satz 4 bleibt unberührt. Wird dem gegenwärtig Verfügungsberechtigten ein gezahlter Kaufpreis gemäß § 7a Abs. 1 erstattet, so steht der Ersatzanspruch nach Absatz 1 in Ansehung von Verwendungen des früheren Verfügungsberechtigten dem Entschädigungsfonds zu.

(6) Die Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung auf Rückübertragungsansprüche nach § 6 oder wenn es sich um Verwendungen handelt, mit denen gegen die Beschränkungen des § 3 Abs. 3 verstoßen worden ist.

(7) Der Berechtigte hat gegen den Verfügungsberechtigten, sofern nichts anderes vereinbart ist, keinen Anspruch auf Herausgabe der bis zur Rückübertragung des Eigentums gezogenen Nutzungen. Dies gilt nicht für Entgelte, die dem Verfügungsberechtigten ab dem 1. Juli 1994 aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis zustehen. Der Herausgabeanspruch nach Satz 2 entsteht mit Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums. Macht der Berechtigte den Anspruch geltend, so kann der bisherige Verfügungsberechtigte die seit dem 1. Juli 1994 entstandenen

1.: Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung, soweit ihm diese nicht von den Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder Dritten erstattet worden sind;
2.: Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3;
3.: Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge je Wohnung, gewerblich genutzte Einheit oder gewerblich genutzte Fläche; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Höhe von 20 Deutsche Mark je Hektar und Jahr

aufrechnen. § 16 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Investitionsvorranggesetzes bleibt unberührt.

(7a) Macht der Berechtigte den Anspruch nach Absatz 7 Satz 2 geltend, ist der nach Absatz 1 oder 2 geschuldete Betrag ab dem 9. Juli 1995 mit vier vom Hundert für das Jahr zu verzinsen, sofern nicht der Anspruch dem Entschädigungsfonds zusteht. Die Summe der Zinsbeträge ist auf die Höhe des nach Absatz 7 Satz 2 und 4 Erlangten beschränkt.

(8) Ansprüche nach den Absätzen 2 und 7 sind nicht im Verfahren nach Abschnitt VI geltend zu machen. Die Ansprüche erlöschen, wenn sie nicht binnen eines Jahres seit dem Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Rückübertragung des Eigentums schriftlich geltend gemacht worden sind, jedoch nicht vor dem 1. August 1999. Für Streitigkeiten sind die ordentlichen Gerichte zuständig, in deren Bezirk sich der Vermögenswert ganz oder überwiegend befindet.

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Baugesetzbuch - BBauG | § 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

1.: die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2.: die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3.: die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 823 Schadensersatzpflicht

(2) Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 823 Schadensersatzpflicht

Bundesgerichtshof Urteil, 16. Dez. 2005 - V ZR 195/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 195/04 Verkündet am:

16. Dezember 2005

K a n i k,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

VermG §§ 3 Abs. 3, 16 Abs. 5, Abs. 10 Satz 3

a) Der Verfügungsberechtigte darf das Grundstück zur Finanzierung von

außergewöhnlichen Instandsetzungen mit Grundpfandrechten belasten. Dazu

braucht er sich nicht zu vergewissern, ob Anmeldungen vermögensrechtlicher Ansprüche

vorliegen.

b) Eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück ist

im Sinne von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG nicht durchgeführt, wenn die Mittel des

aufgenommenen Kredits dem Grundstück nicht oder nur zu einem vernachlässigenswerten

Teil zugute gekommen sind. Darauf, ob sich die Maßnahmen im Wert

des Grundstücks niedergeschlagen haben, kommt es nicht an.

c) Eine Tilgung nach § 16 Abs. 5 Satz 2 VermG liegt auch vor, wenn das ursprüngliche

Darlehen im Rahmen einer Umschuldung reduziert wird.

(Fortführung von Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887)

BGH, Urt. v. 16. Dezember 2005 - V ZR 195/04 - OLG Naumburg

LG Halle/Saale

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Dezember 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die

Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und

den Richter Dr. Czub

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 14. September 2004 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als über die Klage gegen die Beklagten zu 1 bis 3 und deren Widerklage gegen den Kläger entschieden worden ist.
Die Klage gegen die Beklagten zu 1 bis 3 ist dem Grunde nach gerechtfertigt.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Der Rechtsvorgänger des Klägers erwarb 1932 das Grundstück F. straße 29/31 in Halle/Saale und bebaute es mit einem Bürogebäude im Bauhausstil. 1936 verlor er es verfolgungsbedingt an die F. und R. GbR, die 1973 ihrerseits enteignet wurde. 1991 erhielt die aus der GbR hervorgegangene , inzwischen aufgelöste F. und R. oHG, deren Gesellschaf- ter bis zu deren Auflösung die Beklagten waren, das Grundstück in einer Unternehmensrestitution wieder zurück, nahm zwei Darlehen über zusammen 900.000 DM auf, sicherte sie durch eine entsprechend hohe Grundschuld ab und ließ das Haus instand setzen. Die Darlehen wurden aus den Mieterträgen bedient. Das Grundstück wurde dem Kläger durch das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen übertragen und ihm von den Beklagten im Mai 1999 übergeben.

2: Der Kläger verlangt von den Beklagten vollständige Freistellung von der eingetragenen Grundschuld in dem auf Euro umgestellten Umfang von 460.162,69 €. Diese lehnen eine Freistellung ab und verlangen widerklagend von dem Kläger Zahlung von 154.160,26 € nebst Zinsen für Instandsetzungsmaßnahmen.

3: Das Landgericht hat die Beklagten zur Freistellung des Klägers von der Grundschuld in Höhe von 209.629,67 € verurteilt sowie die Klage gegen die frühere Beklagte zu 4 und die Widerklage der Beklagten gegen den Kläger abgewiesen. Auf die Berufungen des Klägers und der Beklagten hat das Oberlandesgericht unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel die Klage insgesamt und, auf Grund einer Hilfsaufrechnung des Klägers mit Ansprüchen auf Herausgabe von Mietzinsen, auch die Widerklage abgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision des Klägers.

Entscheidungsgründe:

I.

4: Das Berufungsgericht meint, der Kläger könne Freistellung von der Grundschuld nicht verlangen, weil er weder dargelegt noch bewiesen habe, dass der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahmen nicht durchgeführt worden seien. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Verletzung der Erkundigungspflicht nach § 3 Abs. 5 VermG. Die Beklagten hätten diese Pflicht nicht verletzt, weil sie nach der Rückübertragung auf sie von dem Fehlen weiterer Anmeldungen hätten ausgehen dürfen. Den Beklagten stehe der widerklagend geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen teils aus ungerechtfertigter Bereicherung teils aus § 3 Abs. 3 VermG zu. Gegen ihn habe der Kläger aber mit einem Anspruch auf Auskehrung der Mieteinnahmen wirksam aufgerechnet.

II.

5: Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

6: 1. Einen Anspruch des Klägers auf vollständige Freistellung von der auf dem ihm restituierten Grundstück lastenden Grundschuld hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht verneint.

7: a) Nach § 16 Abs. 10 Satz 3 iVm Abs. 5 Satz 4 VermG kann der Kläger vollständige Freistellung von der Grundschuld nur verlangen, wenn der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahmen nicht durchgeführt worden sind. Das hat der Kläger jedoch nicht hinreichend substantiiert vorgetragen.

8: aa) Die Beklagten haben im Einzelnen und unter Vorlage von entsprechenden Unterlagen und Belegen erläutert, dass sich das Anwesen bei seiner Rückübertragung an die F. und R. oHG, deren Gesellschafter die Beklagten waren, in einem nicht vermietbaren Zustand befunden habe und von dieser umfassend instand gesetzt worden sei. Dass und in welchen Punkten diese Darstellung unzutreffend ist, hat der Kläger nicht vorgetragen. Er stützt den Anspruch auf (vollständige) Freistellung vielmehr im Kern darauf, dass sich die von den Beklagten behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen nach dem gerichtlichen Sachverständigengutachten nicht im Wert des Anwesens niedergeschlagen hätten. Darauf kommt es nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 4 VermG aber nicht an. Die Vorschrift spricht zwar von einer der Kreditaufnahme "entsprechenden" Baumaßnahme. Dieser Formulierung kann - rein sprachlich - eine Anspielung auf den Wert der Maßnahmen entnommen werden. Der Revision ist auch einzuräumen, dass der Entwurf der Vorschrift eine Pflicht zur Übernahme von Pfandrechten nur vorsah, "wenn und soweit" eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück durchgeführt wurde (BT-Drucks. 12/2480 S. 8). Dieser Vorschlag ist aber nicht Gesetz geworden. Er stieß nämlich auf den Widerstand des Bundesrats. Dieser hielt den Aufwand einer Prüfung, inwieweit sich Maßnahmen des Verfügungsberechtigten wertsteigernd oder wertmindernd auswirken, für unvertretbar und wollte den Berechtigten allein auf die Abschläge nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG verweisen; ihm sollte nur der Einwand bleiben, "es sei nichts an seinem Anwesen ausgeführt worden" (BT-Drucks. 12/2695 S. 12). Dieser Überlegung ist der Bundesgesetzgeber uneingeschränkt und unter im Wesentlichen wörtlicher Übernahme des Textvorschlags des Bundesrats gefolgt (Beschlussempfehlung der Ausschüsse in BT-Drucks. 12/2944 S. 53). Der Einwand nach § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG besteht deshalb nur, wenn das Grundstück als Sicherungsobjekt für Kredite missbraucht worden ist, die dem Grundstück nicht oder nur zu einem vernach- lässigenswerten Teil zugute gekommen sind. Dass das nach allgemeiner Meinung auch dann gilt, wenn ein Teil des mit dem Grundpfandrecht gesicherten Darlehens nicht der Finanzierung von Baumaßnahmen oder, was diesen gleich gestellt ist (BVerwG, VIZ 2001, 208 f.; 2001, 261, 263), der Ablösung von Baufinanzierungspfandrechten , sondern anderen Zwecken diente (Fieberg /Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus/Impelmann, VermG, § 16 Rdn. 60; Kimme/Petter, Offene Vermögensfragen, § 16 VermG Rdn. 24; RVI/Kiethe, § 16 VermG Rdn. 88), hilft dem Kläger nicht. Hier geht es allein darum, ob mit dem Darlehen finanzierte Baumaßnahmen im Wert des Grundstücks einen Niederschlag gefunden haben. Dieser Gesichtspunkt kann nach dem Wortlaut und dem Zweck der Vorschrift, wie sie sich im Gesetzgebungsverfahren entwickelt haben, nicht im Rahmen von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG, sondern allein in Gestalt der Abschreibungssätze nach § 16 Abs. 5 Satz 1 iVm 18 Abs. 2 VermG Berücksichtigung finden.

9: bb) Etwas anderes könnte allenfalls dann angenommen werden, wenn der von dem Landgericht zur Ermittlung seines Werts festgestellte Zustand des Grundstücks die Vornahme der behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen ausgeschlossen erscheinen ließe. So liegt es hier indessen nicht. Der gerichtliche Sachverständige hat festgestellt, dass sich das Grundstück jetzt in einem vermietbaren Zustand befindet. Das setzt Instandsetzungsmaßnahmen voraus, lässt jedenfalls nicht ausgeschlossen erscheinen, dass die behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen worden sind. Unter diesen Umständen kann der Kläger Vollfreistellung nach § 16 Abs. 10 iVm Abs. 5 VermG nur verlangen, wenn er den Behauptungen der Beklagten im Einzelnen und unter Auseinandersetzung mit den vorgelegten Belegen entgegentritt. Das ist nicht geschehen.

10: b) Ein auf Naturalrestitution gerichteter Anspruch auf Schadensersatz aus § 678 BGB oder aus § 823 Abs. 2 BGB iVm § 3 Abs. 5 VermG wegen Verletzung der Vergewisserungspflicht steht dem Kläger ebenfalls nicht zu.

11: aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Berechtigte von dem Verfügungsberechtigten zwar Ersatz des ihm aus der Nichtbeachtung von § 3 VermG entstandenen Schadens verlangen, und zwar entweder wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem mit § 3 VermG begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis oder nach § 823 Abs. 2 BGB iVm § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG als Schutzgesetz zugunsten des Berechtigten (Senat, BGHZ 128, 210, 215; BGH, Urt. v. 4. März 1999, III ZR 29/98, VIZ 1999, 346, 347; Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Anknüpfungspunkt einer solchen Haftung ist aber entgegen der Annahme der Revision nicht ein Verstoß gegen die Vergewisserungspflicht des § 3 Abs. 5 VermG, sondern ein Verstoß gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG (BGH, Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Die Vergewisserungspflicht nach § 3 Abs. 5 VermG ist keine eigenständige gesetzliche Verpflichtung des gegenwärtig Verfügungsberechtigten. Sie bestimmt lediglich den Sorgfaltsmaßstab, den der Verfügungsberechtigte entweder nach § 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. (entspricht § 276 Abs. 2 BGB) oder nach § 823 Abs. 2 BGB anzulegen hat, wenn er über das Grundstück verfügen will, ohne gegen seine gesetzliche Verpflichtung zu verstoßen, solche Verfügungen bei Vorhandensein vermögensrechtlicher Anmeldungen zu unterlassen. Greift das Unterlassungsgebot nach § 3 Abs. 3 VermG aber trotz Vorliegens vermögensrechtlicher Anmeldungen ausnahmsweise nicht ein, braucht sich der Verfügungsberechtigte auch nicht nach dem Vorhandensein solcher Anmeldungen zu erkundigen.

12: bb) Ein Verstoß gegen das Unterlassungsgebot liegt nicht vor. Zu den Verfügungen über den Restitutionsgegenstand, die der Verfügungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG zu unterlassen hat, gehört grundsätzlich allerdings die Bestellung von Grundpfandrechten. Dieses Gebot gilt aber nicht uneingeschränkt. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfügungsberechtigte zur Vornahme von Rechtsgeschäften zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks befugt. Das schließt außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen mit ein (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfügungsberechtigte nicht nur zur Vornahme der dazu nötigen tatsächlichen Maßnahmen berechtigt (Senat, BGHZ 126, 1, 7). Ihm sind auch alle dazu erforderlichen Rechtsgeschäfte erlaubt (BGHZ 136, 57, 61). Zu diesen Rechtsgeschäften gehört, wie der Senat im Zusammenhang mit der Erstattungsfähigkeit der Kosten hierfür bereits entschieden hat, die Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung solcher Maßnahmen (Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 890). Nichts anderes gilt für die Bestellung von Grundpfandrechten zur Sicherung solcher Darlehen. Sie könnten nämlich ohne die Bestellung eines Grundpfandrechts nicht aufgenommen werden. Dieser Fall liegt hier vor. Das Anwesen war nach dem Vortrag der Beklagten völlig heruntergekommen und bedurfte einer grundlegenden Sanierung. Zu diesem Zweck ist der zudem als Aufbaudarlehen öffentlich geförderte Kredit aufgenommen und nach dem Vortrag der Beklagten auch verwendet worden. Diesen im Einzelnen konkretisierten Vortrag hat der Kläger nicht substantiiert bestritten. Dazu wäre es erforderlich gewesen, sich mit den behaupteten Maßnahmen auseinanderzusetzen. Im Wesentlichen nur darauf zu verweisen, die Maßnahmen schlügen sich nicht im Wert des Grundstücks nieder, genügt demgegenüber nicht.

13: cc) Es kommt deshalb nicht darauf an, auf welcher Grundlage der Rechtsvorgängerin der Beklagten das Grundstück übertragen worden ist und ob die Beklagten angesichts der dabei obwaltenden Umstände von der Möglichkeit einer Anmeldung des Klägers ausgehen mussten. Der für eine Haftung der Beklagten ausschlaggebende Verstoß gegen das Unterlassungsgebot scheidet in jedem Fall aus.

14: c) Schließlich steht dem Kläger auch kein Anspruch auf Schadensersatz nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG iVm § 678 BGB wegen Verletzung der Interessen des Klägers bei der Durchführung der Instandsetzung zu. Nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG mussten die Beklagten als Verfügungsberechtigte zwar auch eine an sich erlaubte außergewöhnliche Instandsetzung so ausführen, wie das Interesse des Klägers mit Rücksicht auf seinen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erforderte. Eine Verletzung dieser Pflicht folgt aber nicht schon daraus , dass sich die mit einem Darlehen finanzierten Maßnahmen zur Instandsetzung im Wert des Grundstücks nur teilweise oder gar nicht niederschlagen. Sie setzt vielmehr Vortrag dazu voraus, dass und aus welchen Gründen die Beklagten bei der Auswahl und Durchführung der Maßnahmen oder bei der Aufnahme des Kredits den mutmaßlichen Willen des Klägers missachtet haben. Daran fehlt es.

15: 2. Das Berufungsgericht hat aber nicht erkannt, dass dem Kläger ein Anspruch auf teilweise Freistellung von der Grundschuld auf dem restituierten Grundstück zusteht.

16: a) Dieser Anspruch folgt aus § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Sätze 1 und 2 VermG. Danach kann der Berechtigte, der bei der Restitution seines Grundstücks ein Grundpfandrecht ungekürzt zu übernehmen hat, von demjenigen, der es bestellt hat, Freistellung in dem Umfang verlangen, in dem es nach § 16 Abs. 5 bis 9 VermG nicht zu übernehmen wäre. Eine solche Pflicht besteht nach § 16 Abs. 10 Satz 2 VermG bei Grundpfandrechten, die, wie hier, nach dem 30. Juni 1990 bestellt wurden. Sie werden bei der Restitution des Grundstücks nicht aufgehoben oder gekürzt, sondern vollständig erhalten, um das Vertrauen der Kreditinstitute in den Bestand dieser Rechte zu schützen (BTDrucks. 12/2480 S. 49). Das hat nach § 16 Abs. 2 Sätze 1 und 2, Abs. 10 Satz 1 VermG zur Folge, dass der Berechtigte mit dem Wirksamwerden des Restitutionsbescheids auch in den Darlehensvertrag eintritt, der durch ein solches Grundpfandrecht gesichert wird. Damit würde der Berechtigte aber schlechter gestellt als bei einem Darlehensvertrag, der durch ein vor dem 30. Juni 1990 bestelltes Grundpfandrecht gesichert wird. Ein solches Grundpfandrecht wird mit der Restitution in dem in § 16 Abs. 5 bis 9 VermG bestimmten Umfang gekürzt; insoweit erlischt nach § 16 Abs. 2 Satz 2 VermG auch die Darlehensverpflichtung. Diese gegenüber dem Berechtigten nicht zu rechtfertigende Schlechterstellung soll § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG ausgleichen, indem die Norm dem Berechtigten gegen denjenigen, der das Pfandrecht bestellt hat, einen Freistellungsanspruch einräumt. Freizustellen ist der Berechtigte dabei nicht nur von dem Grundpfandrecht, sondern auch von dem durch dieses gesicherten Darlehen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891). Das ist entgegen der Annahme der Revisionserwiderung unbestritten (Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, aaO § 16 VermG Rdn. 121123 ; Rädler/Raupach/Bezzenberger/Kinne, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 16 VermG Rdn. 102; RVI/Kiethe, aaO, § 16 Rdn. 113, 115, 117) und auch interessengerecht. Der Berechtigte tritt in den Darlehensvertrag und die bestellten Grundpfandrechte ein, soweit keine Tilgungen erfolgt sind und soweit kein Wertverlust eingetreten ist, der sich nach den pauschalierten Abschreibungssätzen des § 16 Abs. 5 Satz 2 iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG berechnet.

17: b) Schuldner des Freistellungsanspruchs ist derjenige, der das Grundpfandrecht bestellt hat. Das ist gewöhnlich der gegenwärtig Verfügungsberechtigte , weil die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück vor dem rechtskräftigen Abschluss der wegen des Grundstücks anhängigen Restitutionsverfahren an der Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung scheitert. Ob das hier mit Rücksicht darauf anders ist, dass das Grundpfandrecht von der damals aus den Beklagten bestehenden oHG bestellt worden ist und diese das Grundstück im Rahmen ihrer Liquidation auf die Beklagten übertragen hat, bedarf keiner Entscheidung. Selbst wenn sich der Anspruch gegen die oHG richtete, hafteten dennoch auch die Beklagten als ihre Gesellschafter, § 128 HGB.

18: c) Nach § 16 Abs. 5 Sätze 1 und 2 VermG braucht der Berechtigte ein Grundpfandrecht nur in dem in § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG bestimmten Umfang und auch nur soweit zu übernehmen, als das Darlehen nicht getilgt ist. Deshalb ist der Berechtigte von dem Grundpfandrecht und dem Darlehen im Umfang der Abschreibung nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG und der Tilgungen freizustellen. Diese Voraussetzungen liegen hier in einem noch näher aufzuklärenden Umfang vor.

19: aa) Die Höhe der Freistellung wegen Abschreibungen hängt nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG von der Zahl der Wohn- oder Gewerbeeinheiten in dem Gebäude auf dem Grundstück ab. Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Nach dem von dem Landgericht zu dem Wert des Grundstücks eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachten hat das Gebäude vier selbständig vermietbare Gewerbeeinheiten. Sollte sich das bestätigen, ergäbe sich ein Teilfreistellungsbetrag von 2,5 % des Nennwerts der Grund- schuld für 7 Jahre. Das entspräche einer Teilfreistellung von 80.528,47 €. Anders wäre es nach § 18 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 VermG, wenn das Gebäude weniger als drei vermietbare Einheiten haben sollte. Dann wären es 2% des Nennwerts der Grundschuld für 7 Jahre, mithin 64.422,78 €.

20: bb) Nähere Feststellungen dazu, in welchem Umfang das gesicherte Darlehen getilgt ist, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Sie sind aber geboten. Die Grundschuld sichert nach dem unstreitigem Vortrag jetzt nicht mehr die beiden ursprünglichen, zu einem erheblichen Teil zurückgeführten Darlehen an die Rechtsvorgängerin der Beklagten über zusammen 900.000 DM, sondern ein im November 1997 bei der Liquidation der aus den Beklagten bestehenden oHG von diesen persönlich aufgenommenes Ablösungsdarlehen über 550.000 DM. Darin liegt eine Teilrückführung des Darlehens und damit eine Tilgung um 350.000 DM (= 178.952,16 €). Zu diesem Aspekt, der bislang übersehen wurde, besteht in der neuen Verhandlung Gelegenheit zur Stellungnahme. Sollten sich keine neue Erkenntnisse zum Umfang der Tilgung ergeben, wäre die Klage in Höhe weiterer 178.952,16 € begründet.

21: 3. Die Widerklage hat das Berufungsgericht zu Unrecht in vollem Umfang wegen der von dem Kläger hilfsweise erklärten Aufrechnung mit einem Anspruch auf Auskehrung vereinnahmter Mieten gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG abgewiesen.

22: a) Das Berufungsgericht geht im Ergebnis zutreffend davon aus, dass der F. und R. oHG und nach ihrer Liquidation den Beklagten ein Aufwendungsersatzanspruch gegen den Kläger zusteht. Dieser folgt aber nicht aus § 812 BGB, weil zwischen den Parteien ein durch § 3 VermG ausgeformtes gesetzliches Schuldverhältnis besteht. Die Beklagten können vielmehr analog § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG Ersatz aller ihnen aus dem Darlehen für die Instandsetzung des Anwesens entstandenen Kosten (Zinsen und Tilgung) sowie darüber hinaus Ersatz für die Instandsetzung etwa aufgewendeter zusätzlicher eigener Mittel verlangen. Der Verfügungsberechtigte muss zwar die gewöhnlichen Instandsetzungen aus den laufenden Einnahmen bestreiten (Senat, BGHZ 128, 210, 213 f.). Das gilt aber nicht für außergewöhnliche Instandsetzungen, um die es hier geht. Den für solche Maßnahmen entstehenden Aufwand (Darlehenszinsen und -kosten sowie eigene Mittel) muss der Berechtigte dem Verfügungsberechtigten ersetzen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJWRR 2005, 887, 889).

23: b) Der Verfügungsberechtigte kann von dem Berechtigten aber nicht uneingeschränkt Ersatz der Kosten für solche außergewöhnlichen Instandsetzungen verlangen. Sein Anspruch beschränkt sich vielmehr auf Ersatz für den Aufwand, der sich nicht durch Mieteinnahmen und eigene Nutzungsvorteile amortisiert hat (BGHZ 150, 237, 241 f.; Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). Ob und in welchem Unfang es zu einer solchen Amortisation gekommen ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dazu besteht aber Veranlassung. Die Beklagten haben nämlich eingeräumt, dass sie und ihre Rechtsvorgängerin das Anwesen vermietet und die ursprünglichen Darlehen wie auch das Ablösungsdarlehen aus den Mieteinnahmen bedient haben. Deren Umfang wird das Berufungsgericht festzustellen haben. Von den sich dabei ergebenden Einnahmen in der Zeit von Mai 1991 bis Ende Juni 1994 wären abzuziehen die nicht durch den Mieter zu tragenden Nebenkosten und der noch zu ermittelnde Betrag einer Freistellung wegen Abschreibungen nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 1 VermG iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891), weil es insoweit zu einer Amortisation nicht kommen kann. Ersatzfähig ist nur der Betrag der Aufwendungen abzüglich der so zu berechenden Nettomieterträge.

III.

24: Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht wird in der neuen Verhandlung folgendes zu klären haben:

25: 1. Zur Klage ist zunächst zu prüfen, ob das Gebäude weniger als drei vermietbare Einheiten hat. Sollte sich das bestätigen, wäre die Klage im Umfang von 64.422,78 €, sonst im Umfang von 80.528,47 € begründet. Sodann ist festzustellen, ob die ursprünglichen Darlehen der oHG durch das Darlehen der Beklagten persönlich von November 1997 abgelöst worden sind. Sollte sich das bestätigen, wäre die Klage in Höhe weiterer 178.952,16 € begründet. Dieser Betrag würde sich bei weiteren Tilgungen entsprechend erhöhen.

26: 2. Zur Widerklage ist zunächst festzustellen, welche Darlehenkosten den Beklagten entstanden sind und welche zusätzlichen eigenen Mittel sie etwa aufgewandt haben. Sodann ist festzustellen, welche Mieteinnahmen die Beklagten und ihre Rechtsvorgängerin von Mai 1991 bis Ende Juni 1994 erzielt haben. Davon wären die von dem Mieter nicht zu tragenden Nebenkosten und der festzustellende Abschreibungsbetrag nach § 16 Abs. 10, 5 iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG abzuziehen. Nur wegen des sich hierbei ergebenden Überschusses könnte die Widerklage wegen der hilfsweise erklärten Aufrechnung abgewiesen werden.

27: 3. Die rechtskräftige Abweisung der gegen die frühere Beklagte zu 4 gerichteten Klage steht nur der inhaltlichen Änderung der zu deren Gunsten ergangenen Kostenentscheidung, nicht aber deren förmlichen Aufhebung entgegen , damit eine neue einheitliche Kostenentscheidung unter Berücksichtigung des bisherigen Kostenausspruchs zugunsten der früheren Beklagten zu 4 getroffen werden kann.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Halle, Entscheidung vom 27.11.2003 - 4 O 244/01 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 14.09.2004 - 11 U 115/03 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 823 Schadensersatzpflicht

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 678 Geschäftsführung gegen den Willen des Geschäftsherrn

Bundesgerichtshof Urteil, 17. Juni 2004 - III ZR 335/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

III ZR 335/03

Verkündet am:

17. Juni 2004

F r e i t a g

Justizamtsinspektor

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

VermG § 3 Abs. 3, 5, § 31 Abs. 2

a) Die Pflicht, den eingetragenen Eigentümer eines restitutionsbelasteten Grundstücks

nach § 31 Abs. 2 VermG über den Eingang eines Restitutionsantrags zu informieren

, will auch den Restitutionsantragsteller im Blick auf das Unterlassungsgebot

des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG vor einem Erlöschen des Rückübertragungsanspruchs

und einer Aushöhlung der künftigen Rechtsstellung schützen (Fortführung

des Senatsurteils BGHZ 143, 18).

b) Der Verfügungsberechtigte ist nach § 3 Abs. 5 VermG verpflichtet, sich zeitnah vor

einer vorgesehenen Verfügung nach dem Vorliegen einer vermögensrechtlichen

Anmeldung zu erkundigen.

BGB § 839 Abs. 1 Satz 2 E; DDR: StHG § 2

c) Wird ein Grundstück unter Verstoß gegen das Unterlassungsgebot mit einem

Grundpfandrecht belastet und beruht dies sowohl auf einem schuldhaften Verstoß

des Verfügungsberechtigten gegen seine Vergewisserungspflicht (§ 3 Abs. 5

VermG) als auch auf einer Amtspflichtverletzung der Behörde, die den Verfügungsberechtigten

nicht nach § 31 Abs. 2 VermG unterrichtet hat, kann es dem Restitutionsantragsteller

grundsätzlich nicht zugemutet werden, den Verfügungsberechtigten

vor der Bestandskraft des Rückgabebescheids des Amtes zur Regelung offener

Vermögensfragen auf Beseitigung der Belastung, Schadensersatz oder Sicherstellung

in Anspruch zu nehmen.

BGH, Urteil vom 17. Juni 2004 - III ZR 335/03 - OLG Brandenburg

LG Brandenburg

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 17. Juni 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter

Dr. Wurm, Streck, Dörr und Dr. Herrmann

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 28. Oktober 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Klägerin zu 1 meldete für sich und ihre Schwester, die ihre Rechte später an den Kläger zu 2 abgetreten hat, mit Schreiben vom 16. September 1990 und 19. Januar 1991 bei der Beklagten vermögensrechtliche Ansprüche wegen eines Grundstücks an, das ihrem Vater im Jahre 1954 im Zusammenhang mit einer strafrechtlichen Verurteilung entzogen worden war. Auf das erste Schreiben fertigte die Beklagte am 8. November 1990 eine Eingangsbestätigung für die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche; das zweite Schrei-
ben ging ihr am 7. März 1991 zu. Mit Schreiben vom 11. Februar 1991 hatte die damalige Verfügungsberechtigte, die P. C. mbH, u.a. wegen dieses Grundstücks bei der Beklagten nachgefragt, ob vermögensrechtliche Ansprüche angemeldet worden seien bzw. Rückübertragungsansprüche vorlägen, was die Beklagte mit Schreiben vom 5. März 1991 verneinte. Im Oktober 1991 und August 1992 bewilligte die Verfügungsberechtigte die Eintragung von Gesamtgrundschulden, die im Juli 1992 und Januar 1993 u.a. zu Lasten des hier in Rede stehenden Grundstücks im Grundbuch eingetragen wurden. Am 8. Februar 1993 hob das Bezirksgericht Potsdam im Rehabilitierungsverfahren das gegen den Vater der Klägerin ergangene Urteil auf. Durch Bescheid vom 2. Mai 1996 wurde das Grundstück den Klägern zurückübertragen. Ein hiergegen gerichteter Widerspruch der Verfügungsberechtigten wurde durch Bescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 9. Januar 1998 zurückgewiesen. Der Restitutionsbescheid ist seit dem 23. Februar 1998 bestandskräftig. Bereits im Mai 1997 wurde die Liquidation der Verfügungsberechtigten beschlossen, nachfolgend das Gesamtvollstreckungsverfahren eröffnet.
Die Kläger machen geltend, daß es zu der dinglichen Be lastung des später restituierten Grundstücks nicht gekommen wäre, wenn die Beklagte die Verfügungsberechtigte über die Anmeldung des Restitutionsanspruchs informiert hätte. Erstinstanzlich haben die Kläger beantragt, die beiden Grundschulden zur Löschung zu bringen, hilfsweise die für die grundbuchliche Löschung erforderlichen Kosten zu zahlen, die den Grundschulden zugrundeliegende Hauptforderung der Gläubigerin abzulösen und die Kläger von jeglicher Verpflichtung aus diesen Grundschulden freizustellen sowie hilfsweise an sie zur Ablösung der Grundpfandrechte sowie der zugrundeliegenden Hauptforde-
rung 1.089.250 DM nebst 18% Zinsen seit dem 27. Dezember 1999 zu zahlen. Das Landgericht hat dem hilfsweise gestellten Zahlungsantrag entsprochen und die weitergehenden Klageanträge abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils un d zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
1. Das Berufungsgericht ist in Übereinstimmung mit dem Landgericht davon ausgegangen, die der Verfügungsberechtigten erteilte Auskunft vom 5. März 1991, es liege kein vermögensrechtlicher Antrag vor, sei in bezug auf das später den Klägern zurückgegebene Grundstück fehlerhaft gewesen. Dabei haben die Vorinstanzen offengelassen, ob der Antrag der Klägerin vom 16. September 1990 auf die Restitution des Grundstücks oder lediglich auf eine Entschädigung gerichtet gewesen sei. Nach Auffassung des Berufungsgerichts habe wegen der unklaren Anspruchsrichtung für das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen jedenfalls die Verpflichtung bestanden, das Begehren näher aufzuklären. Bis zu dieser Aufklärung habe der Verfügungsberechtigten nicht geantwortet werden dürfen, es liege kein vermögensrechtlicher Antrag vor. Darüber hinaus habe nach Eingang des Schreibens vom 19. Januar 1991 bei der Beklagten am 7. März 1991 die Pflicht bestanden, die unmittelbar zuvor abgegebene - im Hinblick auf das nunmehr eindeutig geäußerte Rückgabebe-
gehren offenkundig unzureichende - Auskunft zu korrigieren. Auch unabhängig von der am 5. März 1991 erteilten Auskunft sei die Beklagte nach § 31 Abs. 2 VermG in der Fassung des Einigungsvertrages und derjenigen vom 18. April 1991 (BGBl. I S. 957) verpflichtet gewesen, die Verfügungsberechtigte über das Schreiben vom 19. Januar 1991 zu informieren. Gegen diese Beurteilung, in der das Berufungsgericht zutreffend die Verletzung einer gegenüber den Klägern bestehenden Amtspflicht erblickt, die Schadensersatzansprüche nach § 839 BGB i.V. mit Art. 34 GG und nach § 1 des in Brandenburg fortgeltenden Staatshaftungsgesetzes der DDR begründen kann, bestehen keine Bedenken.
2. Das Berufungsgericht hat weiter angenommen, der von den Klägern geltend gemachte Schaden werde auch vom Schutzzweck des § 31 Abs. 2 VermG erfaßt. Das steht im Einklang mit dem Senatsurteil vom 21. Oktober 1999 (BGHZ 143, 18). In dieser Entscheidung hat der Senat darauf hingewiesen, der mit dem Unterlassungsgebot nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG bezweckte Schutz des Anmelders hänge im praktischen Ergebnis weitgehend davon ab, daß der Verfügungsberechtigte von der Stellung eines Rückgabeantrags Kenntnis erhalte. Unter Bezugnahme auf die Erläuterung zu den Anlagen des Einigungsvertrages hat der Senat ausgeführt, § 31 Abs. 2 VermG solle sicherstellen, daß diejenigen, die derzeit nutzungs- bzw. verfügungsberechtigt seien, schnellstmögliche Kenntnis von der Antragstellung erlangten. Für die Rechtsträger sei dies deshalb erforderlich, weil der Umfang ihrer Verfügungsbefugnis gemäß § 3 Abs. 3 und 4 nach Ablauf der Anmeldefrist davon abhängig sei, ob ein Antrag gestellt worden sei oder nicht (vgl. BT-Drucks. 11/7831 S. 14). Die Benachrichtigung nach § 31 Abs. 2 VermG diene primär dem Anliegen, die Rechtsposition des Restitutionsberechtigten zu stärken (BGHZ 143, 18, 23 f).
Demgegenüber ist die Revisionserwiderung der Auffassung, für den Schutz vor dinglichen Verfügungen bestehe ein spezieller Schutzmechanismus , gegen den die Beklagte nicht verstoßen habe. Für die Auflassung und die Bestellung von Erbbaurechten sowie die entsprechenden schuldrechtlichen Verträge sei bei möglicherweise restitutionsbelasteten Grundstücken eine hoheitliche Genehmigung erforderlich, so daß das Verfügungsverbot insoweit quasi dinglich gesichert sei. Für alle übrigen dinglichen Belastungen sei der Verfügungsberechtigte dagegen nur schuldrechtlich verpflichtet, sich vorher beim Amt zur Regelung offener Vermögensfragen nach dem Eingang von Restitutionsanträgen zu erkundigen. Damit sei der Restitutionsberechtigte faktisch auf die Redlichkeit des Verfügungsberechtigten angewiesen. Eine Haftung der Beklagten komme nur in Betracht, wenn sie auf eine Nachfrage des Verfügungsberechtigten , mit der dieser sich zeitnah vor einer Verfügung nach dem Vorliegen einer vermögensrechtlichen Anmeldung erkundige, eine falsche Auskunft erteile.
Diese Erwägungen vermögen an der allgemeinen Schutzrich tung der Mitteilungspflicht nach § 31 Abs. 2 VermG jedoch nichts zu ändern. Richtig ist, daß das Vermögensgesetz in unterschiedlichen Zusammenhängen Vorkehrungen vorgesehen hat, um den Anspruch des Restitutionsberechtigten zu sichern. Insoweit ist neben der Mitteilungspflicht der Behörde nach § 31 Abs. 2 VermG die Pflicht des Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 5 VermG zu nennen , sich zeitnah vor einer Verfügung darüber zu vergewissern, daß keine Anmeldung im Sinn des § 3 Abs. 3 VermG vorliegt. Dem läßt sich indes entnehmen , daß es dem Gesetzgeber darauf ankam, die Position eines restitutionsberechtigten Antragstellers möglichst wirkungsvoll zu schützen. Hiermit stünde es nicht in Einklang, der Mitteilungspflicht nach § 31 Abs. 2 VermG einen geringe-
ren Schutzumfang oder ihrer Beachtung nur deshalb geringeres Gewicht beizumessen, weil auch den Verfügungsberechtigten eine Pflicht zur Vergewisserung trifft.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Senatsurteil vom 10. April 2003 (III ZR 38/02 - VIZ 2003, 353). In diesem Fall, der nicht unmittelbar die Mitteilungspflicht nach § 31 Abs. 2 VermG betraf, sondern - nach bereits vollzogener Restitution - die unrichtige Auskunft gegenüber einem Kaufanwärter, bezüglich des Kaufgrundstücks seien vermögensrechtliche Ansprüche zur Zeit nicht erkennbar, hat der Senat entschieden, daß der durch die allgemeine Amtspflicht zur Erteilung richtiger Auskünfte gewährte Schutz entsprechend eingeschränkt werde, wenn ein Gesetz ein besonderes förmliches Verfahren bereithalte, das dem Käufer eines Grundstücks in Gestalt einer Grundstücksverkehrsgenehmigung die notwendige Planungssicherheit gewähren solle (aaO S. 354). Diese Grundsätze wirken sich im vorliegenden Fall nicht aus. Denn zum einen unterliegt die bloße Belastung eines Grundstücks durch Bestellung einer Grundschuld nicht der besonderen Genehmigungspflicht nach der Grundstücksverkehrsordnung, zum anderen geht es hier auch nicht um Ansprüche des Verfügungsberechtigten als des unmittelbaren Empfängers der Auskunft, sondern um solche des Restitutionsberechtigten, der auf eine Erfüllung der Mitteilungspflicht und zutreffende Auskünfte angewiesen ist, damit einer Gefährdung seines Restitutionsanspruchs entgegengewirkt wird.
Daß das Berufungsgericht auf dieser Grundlage angenomm en hat, eine Beachtung dieser Amtspflichten durch die Beklagte hätte den eingetretenen Schaden verhindert, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Insbesondere wird diese Beurteilung nicht dadurch in Frage gestellt, daß auch der Verfügungsbe-
rechtigten vorgeworfen werden muß, sich nicht zeitnah vor der Bestellung der Grundpfandrechte nach dem Vorliegen einer vermögensrechtlichen Anmeldung erkundigt zu haben. Da die Anmeldefristen zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen waren, durfte sie sich nämlich auf den Fortbestand der ihr am 5. März 1991 erteilten Auskunft nicht verlassen. Dieser Pflichtverstoß räumt aber nicht aus, daß auch die der Beklagten vorzuwerfende Amtspflichtverletzung den eingetretenen Schaden der Kläger verursacht hat.
3. Das Berufungsgericht hat die Klage gleichwohl abgewiesen, weil die Kläger in der Vergangenheit versäumt hätten, eine anderweitige Ersatzmöglichkeit wahrzunehmen (§ 839 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 2 StHG). Bei Erhebung der Amtshaftungsklage habe eine anderweitige Ersatzmöglichkeit nicht bestanden, weil Ansprüche gegen die in die Gesamtvollstreckung gefallene Verfügungsberechtigte zu diesem Zeitpunkt nicht mehr hätten durchgesetzt werden können. Dies gelte auch für den Anspruch nach § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG auf Befreiung von dem Grundpfandrecht. Die Kläger hätten jedoch nicht zu widerlegen vermocht, daß sie ab Mitte 1994, als ihnen die Eintragung der Belastungen bereits bekannt gewesen sei, bis zum Eintritt der Zahlungsunfähigkeit der Verfügungsberechtigten Ersatzansprüche gegen diese hätten durchsetzen können. Sie hätten ihren Anspruch zunächst auf eine Beseitigung der Belastung richten und nachrangig den hierfür erforderlichen Geldbetrag verlangen können. Hilfsweise hätten sie ihren Antrag auf eine Hinterlegung des zur Ablösung der Grundschulden erforderlichen Geldbetrages bis zum erfolgreichen Abschluß des vermögensrechtlichen Verfahrens richten können.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Überprüfung ni cht in jeder Hinsicht stand.

a) Ist innerhalb der gesetzlichen Ausschlußfristen ein Ant rag nach § 30 VermG gestellt, ist der Verfügungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG verpflichtet, den Abschluß dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Mit diesem Unterlassungsgebot soll insbesondere einem Erlöschen des Rückübertragungsanspruchs durch Verfügungen über den Vermögenswert vorgebeugt und eine Aushöhlung der künftigen Rechtsstellung verhindert werden (vgl. BGHZ 126, 1, 5; Senatsurteil BGHZ 136, 57, 61). Zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Berechtigten entsteht durch die Antragstellung ein gesetzliches Schuldverhältnis, das Züge einer gesetzlichen Treuhand aufweist (vgl. BGHZ 128, 210, 211; Senatsurteil BGHZ 137, 183, 186). Wenn die Verfügungssperre auch nicht die Rechtsmacht des Verfügungsberechtigten begrenzt, über den Vermögenswert wie ein Eigentümer zu verfügen, so begründet sie doch eine schuldrechtliche Pflichtenbindung gegenüber dem Restitutionsantragsteller. Da die Verfügungssperre dem Schutz des Berechtigten vor seinen Rückübertragungsanspruch gefährdenden oder erschwerenden Maßnahmen des Verfügungsberechtigten dient, hat sie sich gerade in einem Zeitraum zu bewähren, der der Rückgabeentscheidung vorausgeht. Dabei liegt es in der Natur der Sache, daß eine abschließende Entscheidung über die Berechtigung des Restitutionsantragstellers noch nicht vorliegt , andererseits eine solche aber auch nicht abgewartet werden kann, soll der mögliche Restitutionsanspruch des Berechtigten nicht durch Maßnahmen des Verfügungsberechtigten vereitelt oder ausgehöhlt werden.
Dementsprechend ist es in der Rechtsprechung anerkannt, da ß der Berechtigte das Unterlassungsgebot auf dem Zivilrechtsweg gegen den Verfü-
gungsberechtigten durchsetzen kann (vgl. BGHZ 124, 147; 126, 1). Im Rahmen eines solchen Streitverfahrens - sei es im Wege einstweiliger Verfügung, sei es in der Hauptsache - hat das Zivilgericht nicht in allen Einzelheiten zu prüfen, ob der Rückgabeanspruch des Berechtigten begründet ist. Diese Frage ist nicht vorgreiflich im Sinn des § 148 ZPO; eine Aussetzung eines solchen Rechtsschutzverfahrens bis zur Entscheidung über den Rückgabeantrag vor dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen würde das Unterlassungsgebot geradezu unterlaufen. Nur dann, wenn ein Rückübertragungsantrag offensichtlich unbegründet ist (vgl. die aus § 1 Abs. 2 Satz 2 GVO entnommene Wertung) oder wenn ein Ausschlußgrund nach den §§ 4, 5 VermG offensichtlich eingreift, gebieten es der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit sowie eine am Eigentumsschutz orientierte Gesetzesauslegung, den Verfügungsberechtigten beim Gebrauch seines Eigentums oder seiner Verfügungsmacht von den Beschränkungen des § 3 Abs. 3 Satz 1 freizuhalten (vgl. BGHZ 126, 1, 9, 10 f).

b) Daß die Verfügungsberechtigte hier nach Stellung d es Rückgabeantrags objektiv nicht berechtigt war, das Grundstück mit zwei Gesamtgrundschulden zu belasten, ist nicht weiter streitig. Es liegt auf der Hand, daß der Vermögenswert durch diese beiden Grundschulden, die zunächst bis zu einem Betrag von 13 Mio. DM bestellt worden waren, den Wert des hier in Rede stehenden Grundstücks aushöhlten, wenn nicht weit überschritten. Wäre den Klägern eine entsprechende Belastungsabsicht der Verfügungsberechtigten rechtzeitig bekannt geworden, hätten sie ohne weiteres Unterlassung einer solchen Maßnahme verlangen können.

c) Verletzt der Verfügungsberechtigte das ihm auferlegt e Unterlassungsgebot , macht er sich, wenn ihm - wie hier - ein schuldhafter Verstoß ge-
gen die zeitnah zur vorgesehenen Belastung des Grundstücks vorzunehmende Erkundigung über das Vorliegen einer Anmeldung vorzuwerfen ist, wegen positiver Vertragsverletzung des gesetzlichen Schuldverhältnisses oder nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG, der zugunsten des Berechtigten ein Schutzgesetz darstellt, schadensersatzpflichtig (vgl. BGHZ 128, 210, 215; Senatsurteil vom 4. März 1999 - III ZR 29/98 - VIZ 1999, 346, 347). Hat der Rückgabeantrag Erfolg, besteht der Schaden des Berechtigten darin, daß er den Vermögenswert nicht, wie es bei Beachtung des Unterlassungsgebots der Fall gewesen wäre, frei von Belastungen zurückerhält. Danach kann der Berechtigte nach § 249 Satz 1 BGB a.F. (vgl. jetzt § 249 Abs. 1 BGB) im Wege der Naturalrestitution Befreiung von der Belastung verlangen; es kommt auch ein Anspruch auf Geldersatz nach Maßgabe des § 250 Satz 2 BGB in Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 29. April 1992 - VIII ZR 77/91 - NJW 1992, 2221, 2222). Ferner steht dem Berechtigten in einem solchen Fall der besondere verschuldensunabhängige Anspruch nach § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG zur Verfügung, der den Besteller des Grundpfandrechts verpflichtet, den Berechtigten in dem Umfang von dem Grundpfandrecht zu befreien, in dem es gemäß den Absätzen 5 bis 9 nicht zu übernehmen wäre. Hier käme wohl eine vollständige Befreiung von der Belastung in Betracht, weil der durch die Grundschulden gesicherte Kredit nicht dem Grundstück der Kläger zugute gekommen ist (vgl. § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG). Darüber hinaus wird durch § 16 Abs. 10 Satz 4 VermG die Mitwirkung der kreditgebenden Bank sichergestellt.

d) Daß den Klägern die vorbeschriebenen Rechte - vom An spruch nach § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG abgesehen - bereits vor der Rückgabeentscheidung gegen den Verfügungsberechtigten mit der Aussicht auf eine erfolgreiche Durchsetzung zustanden, wird vom Berufungsgericht hingegen zu Unrecht an-
genommen. Jedenfalls waren die Kläger nicht gehalten, weitläufige, unsichere oder im Ergebnis zweifelhafte Wege des Vorgehens gegen die Verfügungsberechtigte einzuschlagen (vgl. Senatsurteil BGHZ 120, 124, 126).
aa) Betrachtet man den für die Kläger nach der Belast ung des Grundstücks eingetretenen Schaden nach dem vom Berufungsgericht offenbar ins Auge gefaßten Ziel, noch vor Rückgabe des Grundstücks die Belastung wieder zu beseitigen, liegt das Verlangen nach Naturalrestitution prinzipiell nahe. Es würde auch dem Interesse des Restitutionsantragstellers entsprechen, einen solchen Anspruch alsbald durchzusetzen. Das beruht vor allem auf der Erwägung , daß die Durchsetzung eines solchen Anspruchs letztlich von der Bonität des Bestellers des Grundpfandrechts abhängt, auch soweit der Anspruch erst nach der Rückgabe des Vermögenswerts nach § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG durchgesetzt werden soll. Es kommt hier hinzu, daß aus der damaligen Sicht der Kläger, die seit Mitte 1994 über die Belastung informiert waren, Ersatz nur beim Verfügungsberechtigten gesucht werden konnte, weil ihnen die Amtspflichtverletzungen der Beklagten zu diesem Zeitpunkt noch nicht bekannt waren.
Läßt man einmal außer Betracht, daß die Kläger vor d er Restitution nur eine Aussicht darauf hatten, das Grundstück wieder zurückzuerhalten, hätte der Anspruch auf Naturalrestitution überhaupt nur Erfolg haben können, wenn die kreditgebende Bank an einer solchen Lösung mitgewirkt hätte. In diesem Zusammenhang weist die Revision zu Recht darauf hin, daß die Kreditgeberin die Grundschulden wirksam erworben hat und nicht ohne weiteres verpflichtet war, an einer Enthaftung des Grundstücks mitzuwirken. Eine entsprechende gesetzlich ausgestaltete Mitwirkungspflicht traf sie erst im Anschluß an die Re-
stitution nach § 16 Abs. 10 Satz 4 VermG. Es kommt hinzu, was das Berufungsgericht bei seiner rechtlichen Beurteilung nicht hinreichend beachtet, daß sich die Verfügungsberechtigte, wie sich aus den Gründen des Restitutionsund des Widerspruchsbescheids ergibt, gegen eine Restitution auch aus dem Gesichtspunkt gewandt hat, die Enthaftung des Grundstücks nicht bewirken zu können.
bb) Hätten die Kläger wegen der daher anzunehmenden Weigerung der Verfügungsberechtigten, das Grundstück von der Belastung zu befreien, nach § 250 Satz 2 BGB Ersatz in Geld verlangt, erscheint die rechtliche Begründetheit eines solchen Anspruchs ebenfalls nicht unzweifelhaft. Wie das Berufungsgericht nicht verkennt, war vor der Bestandskraft der Restitutionsentscheidung , soweit es um die Kläger geht, nur deren vermögensrechtlicher Anspruch , dessen Abtretbarkeit und Verpfändbarkeit (§ 3 Abs. 1 Satz 2 VermG) vielfach spekulativer Charakter zukommt (vgl. BGHZ 132, 306, 310), durch die Belastung in seinem Wert gemindert. Zwar traf die Belastung auch das Grundstück ; dieses stand aber noch im Eigentum der Verfügungsberechtigten. Mag man auch die Belastung als solche in dem einen wie in dem anderen Fall gleich bewerten, liefe eine Geldzahlungspflicht des Verfügungsberechtigten an den Berechtigten in gewisser Weise - anders als das bloße Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG in seiner sichernden Funktion - auf eine Vorwegnahme der Restitutionsentscheidung hinaus; denn würde der Rückgabeantrag abgelehnt, erwiese sich, daß den Restitutionsantragsteller ungeachtet der Belastung in Wirklichkeit kein Schaden getroffen hat. Die Grenzlinie zwischen dem nur den Restitutionsanspruch sichernden Unterlassungsgebot und der erst durch die bestandskräftige Rückgabeentscheidung bewirkten Zuweisung des Vermögenswerts (vgl. hierzu BGHZ 128, 210, 215; Senatsurteile BGHZ 137,
183, 186; 140, 355, 359 f) würde bei einer solchen Beurteilung möglicherweise überschritten. Es dürfte daher naheliegen, daß ein mit einem solchen Anspruch befaßtes Zivilgericht das Verfahren nach § 148 ZPO aussetzen würde, um nicht eine weittragende Entscheidung zu treffen, die sich im Falle eines erfolglosen Rückgabeantrags als unzutreffend erwiese. Ist zudem die Mitwirkung der kreditierenden Bank nicht gesichert, verfügte der Restitutionsberechtigte bei Annahme und Durchsetzung eines Anspruchs nach § 250 Satz 2 BGB über erhebliche Geldmittel, ohne daß damit die Rückführung der Belastung sichergestellt wäre. Eine solche Lösung wäre daher auch aus der Sicht des Verfügungsberechtigten Bedenken ausgesetzt.
cc) Unter diesen Umständen würden für eine Pflicht der Verfügungsberechtigten , den Klägern durch Hinterlegung, Stellung einer Bürgschaft, wie die Revisionserwiderung meint, oder in anderer Weise Sicherheit zu leisten, um die Enthaftung des Grundstücks nach der Restitution unter Mitwirkung der kreditgebenden Bank (§ 16 Abs. 10 Satz 4 VermG) vorzunehmen, sachliche Gründe sprechen. Geht man nämlich von der den Restitutionsanspruch sichernden Funktion der Verfügungssperre aus, würde eine solche Lösung den Interessen beider Seiten gerecht: Der Verfügungsberechtigte, der die Verfügungssperre nicht beachtet hat, müßte die notwendige Sicherheit durch sein freies Vermögen stellen; hätte der Restitutionsantrag keinen Erfolg, fiele die Sicherheit wieder an ihn zurück. Im anderen Fall könnte sich der Restitutionsberechtigte aus der Sicherheit befriedigen. Es fehlt indes an einer entsprechenden rechtlichen Grundlage. Wollte man entsprechende Grundsätze aus der Vorschrift des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG für das Schuldverhältnis zwischen dem Restitutionsantragsteller und dem Verfügungsberechtigten entwickeln, handelte es sich um einen Akt richterlicher Rechtsfortbildung, von dem die Klä-
ger bei ihrer Entscheidung, den Ausgang des vermögensrechtlichen Verfahrens abzuwarten, nicht ausgehen konnten. Auch der in der mündlichen Revisionsverhandlung erörterte Versuch, im Wege einstweiliger Verfügung eine vorläufige Sicherstellung zu erreichen, war den Klägern nicht zumutbar.
Angesichts dieser Unsicherheiten kann den Klägern nicht vor geworfen werden, sie hätten vor der Restitutionsentscheidung eine anderweitige Ersatzmöglichkeit nicht in Anspruch genommen.
4. Nach allem kann die Abweisung der Klage nicht bestehen bleiben. Das Berufungsgericht wird im weiteren Verfahren zu prüfen haben, in welcher Höhe die nach der Neuordnung der Belastungen vom 29. März 2001 hier streitgegenständliche Grundschuld in Abt. III lfd. Nr. 1a über 1.089.250,00 DM valutiert. Dabei besteht Gelegenheit, sich mit dem Einwand der Revisionserwiderung auseinanderzusetzen, angesichts der nur dinglichen Belastung des Eigentums könne der Schaden nicht über den Wert des Grundstücks ohne die schadensstiftende Belastung hinausgehen.
Schlick Wurm Streck
Dörr Herrmann

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Bundesgerichtshof Urteil, 16. Dez. 2005 - V ZR 195/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 195/04 Verkündet am:

16. Dezember 2005

K a n i k,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

VermG §§ 3 Abs. 3, 16 Abs. 5, Abs. 10 Satz 3

a) Der Verfügungsberechtigte darf das Grundstück zur Finanzierung von

außergewöhnlichen Instandsetzungen mit Grundpfandrechten belasten. Dazu

braucht er sich nicht zu vergewissern, ob Anmeldungen vermögensrechtlicher Ansprüche

vorliegen.

b) Eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück ist

im Sinne von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG nicht durchgeführt, wenn die Mittel des

aufgenommenen Kredits dem Grundstück nicht oder nur zu einem vernachlässigenswerten

Teil zugute gekommen sind. Darauf, ob sich die Maßnahmen im Wert

des Grundstücks niedergeschlagen haben, kommt es nicht an.

c) Eine Tilgung nach § 16 Abs. 5 Satz 2 VermG liegt auch vor, wenn das ursprüngliche

Darlehen im Rahmen einer Umschuldung reduziert wird.

(Fortführung von Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887)

BGH, Urt. v. 16. Dezember 2005 - V ZR 195/04 - OLG Naumburg

LG Halle/Saale

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Dezember 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die

Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und

den Richter Dr. Czub

für Recht erkannt:

Tatbestand:

1: Der Rechtsvorgänger des Klägers erwarb 1932 das Grundstück F. straße 29/31 in Halle/Saale und bebaute es mit einem Bürogebäude im Bauhausstil. 1936 verlor er es verfolgungsbedingt an die F. und R. GbR, die 1973 ihrerseits enteignet wurde. 1991 erhielt die aus der GbR hervorgegangene , inzwischen aufgelöste F. und R. oHG, deren Gesellschaf- ter bis zu deren Auflösung die Beklagten waren, das Grundstück in einer Unternehmensrestitution wieder zurück, nahm zwei Darlehen über zusammen 900.000 DM auf, sicherte sie durch eine entsprechend hohe Grundschuld ab und ließ das Haus instand setzen. Die Darlehen wurden aus den Mieterträgen bedient. Das Grundstück wurde dem Kläger durch das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen übertragen und ihm von den Beklagten im Mai 1999 übergeben.

2: Der Kläger verlangt von den Beklagten vollständige Freistellung von der eingetragenen Grundschuld in dem auf Euro umgestellten Umfang von 460.162,69 €. Diese lehnen eine Freistellung ab und verlangen widerklagend von dem Kläger Zahlung von 154.160,26 € nebst Zinsen für Instandsetzungsmaßnahmen.

3: Das Landgericht hat die Beklagten zur Freistellung des Klägers von der Grundschuld in Höhe von 209.629,67 € verurteilt sowie die Klage gegen die frühere Beklagte zu 4 und die Widerklage der Beklagten gegen den Kläger abgewiesen. Auf die Berufungen des Klägers und der Beklagten hat das Oberlandesgericht unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel die Klage insgesamt und, auf Grund einer Hilfsaufrechnung des Klägers mit Ansprüchen auf Herausgabe von Mietzinsen, auch die Widerklage abgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision des Klägers.

Entscheidungsgründe:

I.

4: Das Berufungsgericht meint, der Kläger könne Freistellung von der Grundschuld nicht verlangen, weil er weder dargelegt noch bewiesen habe, dass der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahmen nicht durchgeführt worden seien. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Verletzung der Erkundigungspflicht nach § 3 Abs. 5 VermG. Die Beklagten hätten diese Pflicht nicht verletzt, weil sie nach der Rückübertragung auf sie von dem Fehlen weiterer Anmeldungen hätten ausgehen dürfen. Den Beklagten stehe der widerklagend geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen teils aus ungerechtfertigter Bereicherung teils aus § 3 Abs. 3 VermG zu. Gegen ihn habe der Kläger aber mit einem Anspruch auf Auskehrung der Mieteinnahmen wirksam aufgerechnet.

II.

5: Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

6: 1. Einen Anspruch des Klägers auf vollständige Freistellung von der auf dem ihm restituierten Grundstück lastenden Grundschuld hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht verneint.

7: a) Nach § 16 Abs. 10 Satz 3 iVm Abs. 5 Satz 4 VermG kann der Kläger vollständige Freistellung von der Grundschuld nur verlangen, wenn der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahmen nicht durchgeführt worden sind. Das hat der Kläger jedoch nicht hinreichend substantiiert vorgetragen.

8: aa) Die Beklagten haben im Einzelnen und unter Vorlage von entsprechenden Unterlagen und Belegen erläutert, dass sich das Anwesen bei seiner Rückübertragung an die F. und R. oHG, deren Gesellschafter die Beklagten waren, in einem nicht vermietbaren Zustand befunden habe und von dieser umfassend instand gesetzt worden sei. Dass und in welchen Punkten diese Darstellung unzutreffend ist, hat der Kläger nicht vorgetragen. Er stützt den Anspruch auf (vollständige) Freistellung vielmehr im Kern darauf, dass sich die von den Beklagten behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen nach dem gerichtlichen Sachverständigengutachten nicht im Wert des Anwesens niedergeschlagen hätten. Darauf kommt es nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 4 VermG aber nicht an. Die Vorschrift spricht zwar von einer der Kreditaufnahme "entsprechenden" Baumaßnahme. Dieser Formulierung kann - rein sprachlich - eine Anspielung auf den Wert der Maßnahmen entnommen werden. Der Revision ist auch einzuräumen, dass der Entwurf der Vorschrift eine Pflicht zur Übernahme von Pfandrechten nur vorsah, "wenn und soweit" eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück durchgeführt wurde (BT-Drucks. 12/2480 S. 8). Dieser Vorschlag ist aber nicht Gesetz geworden. Er stieß nämlich auf den Widerstand des Bundesrats. Dieser hielt den Aufwand einer Prüfung, inwieweit sich Maßnahmen des Verfügungsberechtigten wertsteigernd oder wertmindernd auswirken, für unvertretbar und wollte den Berechtigten allein auf die Abschläge nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG verweisen; ihm sollte nur der Einwand bleiben, "es sei nichts an seinem Anwesen ausgeführt worden" (BT-Drucks. 12/2695 S. 12). Dieser Überlegung ist der Bundesgesetzgeber uneingeschränkt und unter im Wesentlichen wörtlicher Übernahme des Textvorschlags des Bundesrats gefolgt (Beschlussempfehlung der Ausschüsse in BT-Drucks. 12/2944 S. 53). Der Einwand nach § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG besteht deshalb nur, wenn das Grundstück als Sicherungsobjekt für Kredite missbraucht worden ist, die dem Grundstück nicht oder nur zu einem vernach- lässigenswerten Teil zugute gekommen sind. Dass das nach allgemeiner Meinung auch dann gilt, wenn ein Teil des mit dem Grundpfandrecht gesicherten Darlehens nicht der Finanzierung von Baumaßnahmen oder, was diesen gleich gestellt ist (BVerwG, VIZ 2001, 208 f.; 2001, 261, 263), der Ablösung von Baufinanzierungspfandrechten , sondern anderen Zwecken diente (Fieberg /Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus/Impelmann, VermG, § 16 Rdn. 60; Kimme/Petter, Offene Vermögensfragen, § 16 VermG Rdn. 24; RVI/Kiethe, § 16 VermG Rdn. 88), hilft dem Kläger nicht. Hier geht es allein darum, ob mit dem Darlehen finanzierte Baumaßnahmen im Wert des Grundstücks einen Niederschlag gefunden haben. Dieser Gesichtspunkt kann nach dem Wortlaut und dem Zweck der Vorschrift, wie sie sich im Gesetzgebungsverfahren entwickelt haben, nicht im Rahmen von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG, sondern allein in Gestalt der Abschreibungssätze nach § 16 Abs. 5 Satz 1 iVm 18 Abs. 2 VermG Berücksichtigung finden.

9: bb) Etwas anderes könnte allenfalls dann angenommen werden, wenn der von dem Landgericht zur Ermittlung seines Werts festgestellte Zustand des Grundstücks die Vornahme der behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen ausgeschlossen erscheinen ließe. So liegt es hier indessen nicht. Der gerichtliche Sachverständige hat festgestellt, dass sich das Grundstück jetzt in einem vermietbaren Zustand befindet. Das setzt Instandsetzungsmaßnahmen voraus, lässt jedenfalls nicht ausgeschlossen erscheinen, dass die behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen worden sind. Unter diesen Umständen kann der Kläger Vollfreistellung nach § 16 Abs. 10 iVm Abs. 5 VermG nur verlangen, wenn er den Behauptungen der Beklagten im Einzelnen und unter Auseinandersetzung mit den vorgelegten Belegen entgegentritt. Das ist nicht geschehen.

10: b) Ein auf Naturalrestitution gerichteter Anspruch auf Schadensersatz aus § 678 BGB oder aus § 823 Abs. 2 BGB iVm § 3 Abs. 5 VermG wegen Verletzung der Vergewisserungspflicht steht dem Kläger ebenfalls nicht zu.

11: aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Berechtigte von dem Verfügungsberechtigten zwar Ersatz des ihm aus der Nichtbeachtung von § 3 VermG entstandenen Schadens verlangen, und zwar entweder wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem mit § 3 VermG begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis oder nach § 823 Abs. 2 BGB iVm § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG als Schutzgesetz zugunsten des Berechtigten (Senat, BGHZ 128, 210, 215; BGH, Urt. v. 4. März 1999, III ZR 29/98, VIZ 1999, 346, 347; Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Anknüpfungspunkt einer solchen Haftung ist aber entgegen der Annahme der Revision nicht ein Verstoß gegen die Vergewisserungspflicht des § 3 Abs. 5 VermG, sondern ein Verstoß gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG (BGH, Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Die Vergewisserungspflicht nach § 3 Abs. 5 VermG ist keine eigenständige gesetzliche Verpflichtung des gegenwärtig Verfügungsberechtigten. Sie bestimmt lediglich den Sorgfaltsmaßstab, den der Verfügungsberechtigte entweder nach § 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. (entspricht § 276 Abs. 2 BGB) oder nach § 823 Abs. 2 BGB anzulegen hat, wenn er über das Grundstück verfügen will, ohne gegen seine gesetzliche Verpflichtung zu verstoßen, solche Verfügungen bei Vorhandensein vermögensrechtlicher Anmeldungen zu unterlassen. Greift das Unterlassungsgebot nach § 3 Abs. 3 VermG aber trotz Vorliegens vermögensrechtlicher Anmeldungen ausnahmsweise nicht ein, braucht sich der Verfügungsberechtigte auch nicht nach dem Vorhandensein solcher Anmeldungen zu erkundigen.

12: bb) Ein Verstoß gegen das Unterlassungsgebot liegt nicht vor. Zu den Verfügungen über den Restitutionsgegenstand, die der Verfügungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG zu unterlassen hat, gehört grundsätzlich allerdings die Bestellung von Grundpfandrechten. Dieses Gebot gilt aber nicht uneingeschränkt. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfügungsberechtigte zur Vornahme von Rechtsgeschäften zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks befugt. Das schließt außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen mit ein (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfügungsberechtigte nicht nur zur Vornahme der dazu nötigen tatsächlichen Maßnahmen berechtigt (Senat, BGHZ 126, 1, 7). Ihm sind auch alle dazu erforderlichen Rechtsgeschäfte erlaubt (BGHZ 136, 57, 61). Zu diesen Rechtsgeschäften gehört, wie der Senat im Zusammenhang mit der Erstattungsfähigkeit der Kosten hierfür bereits entschieden hat, die Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung solcher Maßnahmen (Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 890). Nichts anderes gilt für die Bestellung von Grundpfandrechten zur Sicherung solcher Darlehen. Sie könnten nämlich ohne die Bestellung eines Grundpfandrechts nicht aufgenommen werden. Dieser Fall liegt hier vor. Das Anwesen war nach dem Vortrag der Beklagten völlig heruntergekommen und bedurfte einer grundlegenden Sanierung. Zu diesem Zweck ist der zudem als Aufbaudarlehen öffentlich geförderte Kredit aufgenommen und nach dem Vortrag der Beklagten auch verwendet worden. Diesen im Einzelnen konkretisierten Vortrag hat der Kläger nicht substantiiert bestritten. Dazu wäre es erforderlich gewesen, sich mit den behaupteten Maßnahmen auseinanderzusetzen. Im Wesentlichen nur darauf zu verweisen, die Maßnahmen schlügen sich nicht im Wert des Grundstücks nieder, genügt demgegenüber nicht.

13: cc) Es kommt deshalb nicht darauf an, auf welcher Grundlage der Rechtsvorgängerin der Beklagten das Grundstück übertragen worden ist und ob die Beklagten angesichts der dabei obwaltenden Umstände von der Möglichkeit einer Anmeldung des Klägers ausgehen mussten. Der für eine Haftung der Beklagten ausschlaggebende Verstoß gegen das Unterlassungsgebot scheidet in jedem Fall aus.

14: c) Schließlich steht dem Kläger auch kein Anspruch auf Schadensersatz nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG iVm § 678 BGB wegen Verletzung der Interessen des Klägers bei der Durchführung der Instandsetzung zu. Nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG mussten die Beklagten als Verfügungsberechtigte zwar auch eine an sich erlaubte außergewöhnliche Instandsetzung so ausführen, wie das Interesse des Klägers mit Rücksicht auf seinen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erforderte. Eine Verletzung dieser Pflicht folgt aber nicht schon daraus , dass sich die mit einem Darlehen finanzierten Maßnahmen zur Instandsetzung im Wert des Grundstücks nur teilweise oder gar nicht niederschlagen. Sie setzt vielmehr Vortrag dazu voraus, dass und aus welchen Gründen die Beklagten bei der Auswahl und Durchführung der Maßnahmen oder bei der Aufnahme des Kredits den mutmaßlichen Willen des Klägers missachtet haben. Daran fehlt es.

15: 2. Das Berufungsgericht hat aber nicht erkannt, dass dem Kläger ein Anspruch auf teilweise Freistellung von der Grundschuld auf dem restituierten Grundstück zusteht.

16: a) Dieser Anspruch folgt aus § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Sätze 1 und 2 VermG. Danach kann der Berechtigte, der bei der Restitution seines Grundstücks ein Grundpfandrecht ungekürzt zu übernehmen hat, von demjenigen, der es bestellt hat, Freistellung in dem Umfang verlangen, in dem es nach § 16 Abs. 5 bis 9 VermG nicht zu übernehmen wäre. Eine solche Pflicht besteht nach § 16 Abs. 10 Satz 2 VermG bei Grundpfandrechten, die, wie hier, nach dem 30. Juni 1990 bestellt wurden. Sie werden bei der Restitution des Grundstücks nicht aufgehoben oder gekürzt, sondern vollständig erhalten, um das Vertrauen der Kreditinstitute in den Bestand dieser Rechte zu schützen (BTDrucks. 12/2480 S. 49). Das hat nach § 16 Abs. 2 Sätze 1 und 2, Abs. 10 Satz 1 VermG zur Folge, dass der Berechtigte mit dem Wirksamwerden des Restitutionsbescheids auch in den Darlehensvertrag eintritt, der durch ein solches Grundpfandrecht gesichert wird. Damit würde der Berechtigte aber schlechter gestellt als bei einem Darlehensvertrag, der durch ein vor dem 30. Juni 1990 bestelltes Grundpfandrecht gesichert wird. Ein solches Grundpfandrecht wird mit der Restitution in dem in § 16 Abs. 5 bis 9 VermG bestimmten Umfang gekürzt; insoweit erlischt nach § 16 Abs. 2 Satz 2 VermG auch die Darlehensverpflichtung. Diese gegenüber dem Berechtigten nicht zu rechtfertigende Schlechterstellung soll § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG ausgleichen, indem die Norm dem Berechtigten gegen denjenigen, der das Pfandrecht bestellt hat, einen Freistellungsanspruch einräumt. Freizustellen ist der Berechtigte dabei nicht nur von dem Grundpfandrecht, sondern auch von dem durch dieses gesicherten Darlehen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891). Das ist entgegen der Annahme der Revisionserwiderung unbestritten (Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, aaO § 16 VermG Rdn. 121123 ; Rädler/Raupach/Bezzenberger/Kinne, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 16 VermG Rdn. 102; RVI/Kiethe, aaO, § 16 Rdn. 113, 115, 117) und auch interessengerecht. Der Berechtigte tritt in den Darlehensvertrag und die bestellten Grundpfandrechte ein, soweit keine Tilgungen erfolgt sind und soweit kein Wertverlust eingetreten ist, der sich nach den pauschalierten Abschreibungssätzen des § 16 Abs. 5 Satz 2 iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG berechnet.

17: b) Schuldner des Freistellungsanspruchs ist derjenige, der das Grundpfandrecht bestellt hat. Das ist gewöhnlich der gegenwärtig Verfügungsberechtigte , weil die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück vor dem rechtskräftigen Abschluss der wegen des Grundstücks anhängigen Restitutionsverfahren an der Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung scheitert. Ob das hier mit Rücksicht darauf anders ist, dass das Grundpfandrecht von der damals aus den Beklagten bestehenden oHG bestellt worden ist und diese das Grundstück im Rahmen ihrer Liquidation auf die Beklagten übertragen hat, bedarf keiner Entscheidung. Selbst wenn sich der Anspruch gegen die oHG richtete, hafteten dennoch auch die Beklagten als ihre Gesellschafter, § 128 HGB.

18: c) Nach § 16 Abs. 5 Sätze 1 und 2 VermG braucht der Berechtigte ein Grundpfandrecht nur in dem in § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG bestimmten Umfang und auch nur soweit zu übernehmen, als das Darlehen nicht getilgt ist. Deshalb ist der Berechtigte von dem Grundpfandrecht und dem Darlehen im Umfang der Abschreibung nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG und der Tilgungen freizustellen. Diese Voraussetzungen liegen hier in einem noch näher aufzuklärenden Umfang vor.

19: aa) Die Höhe der Freistellung wegen Abschreibungen hängt nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG von der Zahl der Wohn- oder Gewerbeeinheiten in dem Gebäude auf dem Grundstück ab. Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Nach dem von dem Landgericht zu dem Wert des Grundstücks eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachten hat das Gebäude vier selbständig vermietbare Gewerbeeinheiten. Sollte sich das bestätigen, ergäbe sich ein Teilfreistellungsbetrag von 2,5 % des Nennwerts der Grund- schuld für 7 Jahre. Das entspräche einer Teilfreistellung von 80.528,47 €. Anders wäre es nach § 18 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 VermG, wenn das Gebäude weniger als drei vermietbare Einheiten haben sollte. Dann wären es 2% des Nennwerts der Grundschuld für 7 Jahre, mithin 64.422,78 €.

20: bb) Nähere Feststellungen dazu, in welchem Umfang das gesicherte Darlehen getilgt ist, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Sie sind aber geboten. Die Grundschuld sichert nach dem unstreitigem Vortrag jetzt nicht mehr die beiden ursprünglichen, zu einem erheblichen Teil zurückgeführten Darlehen an die Rechtsvorgängerin der Beklagten über zusammen 900.000 DM, sondern ein im November 1997 bei der Liquidation der aus den Beklagten bestehenden oHG von diesen persönlich aufgenommenes Ablösungsdarlehen über 550.000 DM. Darin liegt eine Teilrückführung des Darlehens und damit eine Tilgung um 350.000 DM (= 178.952,16 €). Zu diesem Aspekt, der bislang übersehen wurde, besteht in der neuen Verhandlung Gelegenheit zur Stellungnahme. Sollten sich keine neue Erkenntnisse zum Umfang der Tilgung ergeben, wäre die Klage in Höhe weiterer 178.952,16 € begründet.

21: 3. Die Widerklage hat das Berufungsgericht zu Unrecht in vollem Umfang wegen der von dem Kläger hilfsweise erklärten Aufrechnung mit einem Anspruch auf Auskehrung vereinnahmter Mieten gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG abgewiesen.

22: a) Das Berufungsgericht geht im Ergebnis zutreffend davon aus, dass der F. und R. oHG und nach ihrer Liquidation den Beklagten ein Aufwendungsersatzanspruch gegen den Kläger zusteht. Dieser folgt aber nicht aus § 812 BGB, weil zwischen den Parteien ein durch § 3 VermG ausgeformtes gesetzliches Schuldverhältnis besteht. Die Beklagten können vielmehr analog § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG Ersatz aller ihnen aus dem Darlehen für die Instandsetzung des Anwesens entstandenen Kosten (Zinsen und Tilgung) sowie darüber hinaus Ersatz für die Instandsetzung etwa aufgewendeter zusätzlicher eigener Mittel verlangen. Der Verfügungsberechtigte muss zwar die gewöhnlichen Instandsetzungen aus den laufenden Einnahmen bestreiten (Senat, BGHZ 128, 210, 213 f.). Das gilt aber nicht für außergewöhnliche Instandsetzungen, um die es hier geht. Den für solche Maßnahmen entstehenden Aufwand (Darlehenszinsen und -kosten sowie eigene Mittel) muss der Berechtigte dem Verfügungsberechtigten ersetzen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJWRR 2005, 887, 889).

23: b) Der Verfügungsberechtigte kann von dem Berechtigten aber nicht uneingeschränkt Ersatz der Kosten für solche außergewöhnlichen Instandsetzungen verlangen. Sein Anspruch beschränkt sich vielmehr auf Ersatz für den Aufwand, der sich nicht durch Mieteinnahmen und eigene Nutzungsvorteile amortisiert hat (BGHZ 150, 237, 241 f.; Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). Ob und in welchem Unfang es zu einer solchen Amortisation gekommen ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dazu besteht aber Veranlassung. Die Beklagten haben nämlich eingeräumt, dass sie und ihre Rechtsvorgängerin das Anwesen vermietet und die ursprünglichen Darlehen wie auch das Ablösungsdarlehen aus den Mieteinnahmen bedient haben. Deren Umfang wird das Berufungsgericht festzustellen haben. Von den sich dabei ergebenden Einnahmen in der Zeit von Mai 1991 bis Ende Juni 1994 wären abzuziehen die nicht durch den Mieter zu tragenden Nebenkosten und der noch zu ermittelnde Betrag einer Freistellung wegen Abschreibungen nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 1 VermG iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891), weil es insoweit zu einer Amortisation nicht kommen kann. Ersatzfähig ist nur der Betrag der Aufwendungen abzüglich der so zu berechenden Nettomieterträge.

III.

24: Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht wird in der neuen Verhandlung folgendes zu klären haben:

25: 1. Zur Klage ist zunächst zu prüfen, ob das Gebäude weniger als drei vermietbare Einheiten hat. Sollte sich das bestätigen, wäre die Klage im Umfang von 64.422,78 €, sonst im Umfang von 80.528,47 € begründet. Sodann ist festzustellen, ob die ursprünglichen Darlehen der oHG durch das Darlehen der Beklagten persönlich von November 1997 abgelöst worden sind. Sollte sich das bestätigen, wäre die Klage in Höhe weiterer 178.952,16 € begründet. Dieser Betrag würde sich bei weiteren Tilgungen entsprechend erhöhen.

26: 2. Zur Widerklage ist zunächst festzustellen, welche Darlehenkosten den Beklagten entstanden sind und welche zusätzlichen eigenen Mittel sie etwa aufgewandt haben. Sodann ist festzustellen, welche Mieteinnahmen die Beklagten und ihre Rechtsvorgängerin von Mai 1991 bis Ende Juni 1994 erzielt haben. Davon wären die von dem Mieter nicht zu tragenden Nebenkosten und der festzustellende Abschreibungsbetrag nach § 16 Abs. 10, 5 iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG abzuziehen. Nur wegen des sich hierbei ergebenden Überschusses könnte die Widerklage wegen der hilfsweise erklärten Aufrechnung abgewiesen werden.

27: 3. Die rechtskräftige Abweisung der gegen die frühere Beklagte zu 4 gerichteten Klage steht nur der inhaltlichen Änderung der zu deren Gunsten ergangenen Kostenentscheidung, nicht aber deren förmlichen Aufhebung entgegen , damit eine neue einheitliche Kostenentscheidung unter Berücksichtigung des bisherigen Kostenausspruchs zugunsten der früheren Beklagten zu 4 getroffen werden kann.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Halle, Entscheidung vom 27.11.2003 - 4 O 244/01 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 14.09.2004 - 11 U 115/03 -

Bundesgerichtshof Urteil, 28. Juni 2002 - V ZR 165/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 165/01 Verkündet am:

28. Juni 2002

K a n i k ,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

VermG § 3 Abs. 3; BGB § 677

a) Der Verfügungsberechtigte kann vom Berechtigten auch dann die Erstattung gewöhnlicher

Betriebskosten (hier: Winterdienst) nicht verlangen, wenn er aus dem

Vermögenswert keine Nutzungen ziehen konnte (hier: Ruine).

b) Bei der Entscheidung darüber, ein einsturzgefährdetes Gebäude ganz oder in

Teilen abzureißen, hat sich der Verfügungsberechtigte am Interesse und am Willen

des Berechtigten auszurichten. Ist der Totalabriß wirtschaftlich geboten und

baurechtlich zulässig, kann der Verfügungsberechtigte keinen Ersatz der durch

das sukzessive Niederreißen des Gebäudes entstehenden Mehrkosten verlangen.

c) Der Berechtigte kann vom Verfügungsberechtigten Ersatz der Kosten des Abrisses

eines Gebäuderestes verlangen, soweit sie bei dem geboten gewesenen Totalabriß

nicht entstanden wären.

BGH, Urt. v. 28. Juni 2002 - V ZR 165/01 - OLG Dresden

LG Leipzig

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 28. Juni 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 5. April 2001 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die klagende Wohnungs- und Baugesellschaft war Verfügungsberechtigte über das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück R. -R. - Straûe 34 in L. . Aufgrund eines am 17. November 1997 bestandskräftig gewordenen Rückübertragungsbescheids sind die Beklagten Eigentümer des Grundstücks. Dessen tatsächliche Übergabe erfolgte am 15. Dezember 1997. Das Gebäude stand seit Jahren leer. Seit Mitte 1996 drohten lose Teile der Fassade und des Daches in den öffentlichen Verkehrsraum herabzustürzen. Die Klägerin beauftragte am 28. Januar 1997 einen Sachverständigen zur Begutachtung des Gebäudezustands. Dieser wies vorweg, am 5. Februar 1997, schriftlich darauf hin, daû aktuelle Einsturzgefahr bestehe; als Sofortmaûnah-
me sei der Komplettabbruch einzuleiten. Das Gutachten vom 8. Februar 1997 kam zu dem Ergebnis, daû für die linke Gebäudehälfte akute Einsturzgefahr bestehe und die Standsicherheit des Gesamtgebäudes wegen der konstruktivstatischen Verbindung der Gebäudehälften nicht mehr gegeben sei. Als Ergebnis einer Ortsbesichtigung der Klägerin mit Vertretern des Bauordnungsamtes vom 5. Februar 1997 ist festgehalten, daû die Erteilung einer Verfügung zum Gesamtabbruch diskutiert worden sei und im Laufe der Woche eine "Beauflagung durch das BOA. (scil. Bauordnungsamt) Teilabbruch mit Giebelsicherung" erfolgen werde; zuvor hatte die Klägerin darauf hingewiesen, daû das Grundstück Gegenstand eines Restitutionsverfahrens sei. Am 6. Februar 1997 ordnete das Bauordnungsamt an, daû der Giebel zu sichern sei, wofür die Abtragung des Dachstuhles und Mauerwerks bis OK (scil. Oberkante) Fuûboden des letzten Obergeschosses in Frage komme. Die Anordnung wurde am 14. Februar 1997 durch die Untersagung der Gebäudenutzung und am 17. Februar 1997 durch die Auflage ergänzt, das Gebäude gegen das Betreten durch einen Absperrzaun zu sichern. Am 18. Februar 1997 erteilte die Klägerin den Auftrag zum Teilabbruch, der am 28. Februar 1997 abgenommen wurde. Unter Bezugnahme auf die Abnahmeverhandlung ordnete das Bauordnungsamt am 4. März 1997 an, daû das dritte Obergeschoû der linken Haushälfte zu sichern sei, was durch weiteren Abbruch bis zur Brüstung erfolgen könne; die Antennen und Schornsteine seien zu entfernen. Die weiteren Abbrucharbeiten gab die Klägerin am 17. März 1997 (offens. unzutr. Berufungsgericht: 3. März 1997) in Auftrag. Bei deren Ausführung teilte das Abbruchunternehmen mit, wegen Sturmschäden sei die vollständige Abtragung des Daches erforderlich geworden. Die Klägerin erteilte mündlich eine entsprechende Erweiterung des Auftrags. Die Abnahme der gesamten Arbeiten erfolgte am 9. April 1997. Der Mietvertrag über den Bauzaun lief bis 15. Dezember 1997. Durch die Maûnah-
men der Klägerin entstanden nach und nach Unkosten in Höhe von 92.901,87 DM (22.770 DM, 36.800 DM und 8.970 DM Vergütung des Abbruchunternehmens ; 1.571,48 DM sowie 8.367,89 DM Kosten für den Ankauf, sodann für die Anmietung eines Bauzauns; 12.924,74 DM Sondernutzungsgebühren für die Aufstellung des Bauzauns auf der öffentlichen Straûe; 1.265 DM Gutachterkosten; 232,76 DM Kosten für Demontage von Gasleitungen).
Die Klägerin hat Erstattung dieser Kosten sowie Erstattung von Betriebskosten in Höhe von 4.734,45 DM verlangt. Die Beklagten haben behauptet , der von vornherein erforderlich gewesene Totalabriû des Gebäudes sei für 40.000 DM möglich gewesen. Für den Abriû der Restruine müûten sie nochmals 35.496 DM aufwenden. Auûerdem sei eine Reihe von Positionen übersetzt. Das Landgericht hat nach Abzug eines Teils der Betriebskosten die Beklagten zur Zahlung von 93.928 DM verurteilt. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben.
Mit der Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung fort. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht geht davon aus, daû die Höhe der Aufwendungen der Klägerin nicht mehr streitig sei. Ob der mehrstufige Teilabriû gegenüber dem sofortigen Totalabriû wirtschaftlich unsinnig gewesen sei, bedürfe keiner Beurteilung. Der Teilabriû sei nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG erforderlich ge-
wesen. Denn die Befugnisse der Klägerin seien durch das von dem Restitutionsantrag der Beklagten ausgelöste Unterlassungsgebot auf ein absolutes Mindestmaû beschränkt gewesen. Der Stellung der Klägerin als Notgeschäftsführerin habe es entsprochen, Eingriffe in die Gebäudesubstanz immer nur in dem Umfang vorzunehmen, der ihr durch die Anordnungen der Bauaufsichtsbehörde vorgegeben gewesen sei. Die Maûnahmen im einzelnen hätten das Erforderliche nicht überschritten.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.

II.

1. Zu Unrecht unterscheidet das Berufungsgericht nicht zwischen den durch die fehlende Standsicherheit des Gebäudes bedingten Unkosten und den auf das Gebäude entfallenden Betriebskosten. Die zugesprochenen Betriebskosten sind, obwohl sie in Erfüllung einer Rechtspflicht entstanden sind (zu a), nicht erstattungsfähig (zu b).

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der in § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG vorgesehene Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nicht nur Instandsetzungsmaûnahmen nach Satz 3 der Vorschrift , zu denen der Abriû eines Gebäudes nicht gehört, zum Gegenstand; Kostenerstattung ist vielmehr für alle Maûnahmen zu leisten, die der Verfügungsberechtigte , abweichend von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG vornehmen darf (BGHZ 137, 183, 187 f; Urt. v. 17. Mai 2001, III ZR 283/00, WM 2001, 1346; v. 4. April 2002, III ZR 4/01, z. Veröff. best.).
Hierzu rechnen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG solche Rechtsgeschäfte , die zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers erforderlich sind (weiterhin die Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaûnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b und die Maûnahmen nach Satz 5 der Vorschrift). Maûnahmen , die dazu dienen, den Vorschriften des Bauordnungsrechts über die Beseitigung von Gefahren für Leben oder Gesundheit zu genügen, zählen hierher. Die Anordnungen des Bauordnungsamts beruhten auf den hierfür maûgeblichen Vorschriften der Sächsischen Bauordnung (Sächs.BauO), nämlich deren §§ 3 und 60 Abs. 2; keine Bedenken bestehen auch, die im Vorfeld der Gefahrenabwehr aufgewandten Gutachterkosten hinzuzurechnen. Der Erfüllung von Rechtspflichten dienten auch die als Betriebskosten geltend gemachten Beträge, nämlich die Winterdienstleistungen (im wesentlichen Schneeräumung) und die angefallene Grundsteuer. Dies gilt auch, soweit die dabei erfüllten Pflichten dem privaten Recht zuzurechnen sein sollten (BGHZ 136, 57, 66).

b) Nicht zu erstatten sind dem Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG indessen die gewöhnlichen Unterhaltungskosten, nämlich die Kosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen regelmäûig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten (BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188; Urt. v. 4. April 2002, III ZR 4/01, aaO). Sie sind nach der Vorstellung des Gesetzes aus den dem Verfügungsberechtigten - bis 30. Juni 1994 uneingeschränkt - verbleibenden Nutzungen zu bestreiten. Gegenüber dem Berechtigten können sie nur geltend gemacht werden, soweit dieser nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG Nutzungsentgelte herausverlangt; der Verfügungsberechtigte ist dabei auf die Aufrechnung gegenüber dem Herausgabeanspruch beschränkt, § 7 Abs. 7
Satz 4 VermG (Senat, Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR 328/99, WM 2000, 2055; v. 19. April 2002, V ZR 439/00 z. Veröff. best.). Nicht erstattungsfähig sind mithin die Betriebskosten, die das Berufungsgericht der Klägerin in Höhe von 1.026,13 DM zugesprochen hat. Daû die Klägerin in dem fraglichen Zeitraum aus dem Objekt keinen Nutzen gezogen hat, ändert daran nichts. Dem Verfügungsberechtigten verbleiben bis zur Rückübertragung die Vor- und Nachteile des Eigentums; dazu gehört die Kostenbelastung mit einem unrentierlichen Objekt. Nur wenn der Berechtigte ausnahmsweise auf die Nutzungen zugreifen darf und dies auch tut, kann ihn der Verfügungsberechtigte an den gewöhnlichen Unterhaltungskosten (aufrechnungsweise) beteiligen. Im Streitfalle ist es den Beklagten, da solche nicht entstanden sind, versagt, Nutzungen herauszuverlangen.
2. Auch der Ausspruch des Berufungsgerichts über die Abriûkosten, die als auûergewöhnliche Aufwendungen grundsätzlich erstattungsfähig sind (vorst. zu 1), hat keinen Bestand. Die Auffassung des Berufungsgerichts, auf den wirtschaftlichen Sinn der von der Klägerin getroffenen Maûnahmen komme es nicht an, verkennt die sich aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis des Verfügungsberechtigten zum Berechtigten ergebenden Pflichten und setzt diese unzulässigerweise den Pflichten gleich, die die Bauordnungsbehörde zur Abwehr von Gefahren für die Allgemeinheit treffen. Revisionsrechtlich ist davon auszugehen, daû der Kostenaufwand nicht erforderlich war.

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Rechtsbeziehung des Verfügungsberechtigten zu dem Berechtigten nach Stellung des Restitutionsantrags (§ 30 VermG) zwar nicht umfassend als Treuhandverhältnis , etwa im Sinne des Auftragsrechts oder auch des Rechts der Geschäftsfüh-
rung ohne Auftrag, ausgestattet; in einzelnen, vom Gesetz bezeichneten Fällen trägt sie aber die Züge einer gesetzlichen Treuhand (Senat BGHZ 128, 210, 211; Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM 2002, 613, 614). Die dem Verfügungsberechtigten eingeräumte Befugnis, zu bestimmten Zwecken von dem allgemeinen Unterlassungsgebot abzuweichen (vorstehend zu 1 a), ist zwar in den Materialien zur ursprünglichen Gesetzesfassung als "Notgeschäftsführung" bezeichnet (BT-Drucks. 11/7831 S. 5; vgl. auch Senat BGHZ 126, 1, 6; ferner BGHZ 136, 57, 61 f). Dies läût indessen keine negativen Schlüsse auf die von dem Verfügungsberechtigten aufzuwendende Sorgfalt zu. Das Recht des Verfügungsberechtigten, während des Restitutionsverfahrens den Vermögenswert betreffende Rechtshandlungen vorzunehmen, ist zwar auf bestimmte Fallgruppen begrenzt; sie lassen sich nach der Erweiterung des Kompetenzkatalogs durch das am 29. März 1991 in Kraft gesetzte Hemmnisbeseitigungsgesetz (§ 3 Abs. 3 Satz 2 n.F., Satz 3 und 5 VermG) allerdings kaum noch dem Begriff einer "Notgeschäftsführung" zuordnen. Das danach erlaubte Geschäft hat der Verfügungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG grundsätzlich so zu führen, wie das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaûlichen Willen es erfordert; dies entspricht den dem Geschäftsführer nach § 677 BGB obliegenden Pflichten. Für den Anspruch des Verfügungsberechtigten auf Ersatz der hierbei entstandenen Aufwendungen geht zwar § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG den für den Beauftragten oder den Geschäftsführer ohne Auftrag geltenden Vorschriften (§§ 670, 683 BGB) vor. Der beiden Vorschriften zugrundeliegende Gedanke, daû der Geschäftsherr nur Ersatz der Aufwendungen schuldet, den der Beauftragte oder der Geschäftsführer ohne Auftrag den Umständen nach für erforderlich halten durfte, gilt aber auch hier. Mitbestimmend für das Maû des danach Er-
forderlichen sind die dem Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG treffenden Pflichten bei der Ausführung des Geschäfts.

b) Aus der Sicht des Bauordnungsamts richtete sich die Erforderlichkeit einer Maûnahme allein danach, ob sie geeignet und zureichend war, den durch die mangelnde Standsicherheit des Gebäudes (zu den Anforderungen an die Standsicherheit vgl. § 15 Sächs.BauO) für Leben und Gesundheit drohenden Gefahren zu wehren. Reichten Maûnahmen, die unterhalb des Totalabrisses des Gebäudes lagen, hierzu aus, so konnte, gegebenenfalls muûte sich die Behörde bei Ausübung ihres Ermessens nach §§ 3, 60 Abs. 2 Sächs.BauO hiermit begnügen. Dies stellte die Klägerin im Verhältnis zu den Beklagten aber nicht von der zivilrechtlichen Pflicht frei, die Genehmigung zum Totalabbruch des Gebäudes einzuholen (§ 62 Sächs.BauO), wenn das Vorgehen in Teilabschnitten dem Interesse der Beklagten mit Rücksicht auf deren wirklichen oder mutmaûlichen Willen zuwiderlief. Aus dem Vortrag der Parteien ist kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, daû einem Abriû des gesamten Gebäudes im Jahre 1997 Hindernisse des öffentlichen Rechts entgegengestanden hätten; die Klägerin leugnet auch den Vortrag der Beklagten, die noch vorhandene Restruine müsse abgetragen werden, um das Grundstück überhaupt nutzen zu können, nicht mit dem Hinweis, daran sei sie rechtlich gehindert. Das sukzessive Vorgehen der Klägerin ist darauf zurückzuführen, daû sie, jeweils in Absprache mit dem Bauordnungsamt, sich auf die Maûnahmen beschränkte, die (gerade) hinreichten, die Gefahr für die Öffentlichkeit zu beseitigen. Aufgrund besserer Erkenntnisse waren diese Maûnahmen nach und nach durch Abriû immer weiterer Gebäudeteile und zusätzliche Sicherungsmaûnahmen (Bauzaun u.a.) zu ergänzen. War dies aus der Sicht des Bauordnungsrechts statt-
haft, entsprach es damit noch nicht den Interessen der Beklagten, denen die Klägerin verpflichtet war.

c) Revisionsrechtlich ist davon auszugehen, daû sich die Gebäude in einem Zustand befanden, der für jede in Frage kommende Art der Nutzung deren Totalabriû erforderlich machte. Die Beklagten haben dies durch ein Sachverständigengutachten unter Beweis gestellt. Im übrigen weist bereits das von den Klägern eingeholte Gutachten die Notwendigkeit des Abbruchs der gesamten Gebäudesubstanz aus. Weiter ist nach dem Vortrag der Klägerin davon auszugehen, daû der Abbruch des Gebäudes im Jahre 1997 mit einem Kostenaufwand von 40.000 DM möglich gewesen wäre. Die Klägerin hat durch ihre - halben - Maûnahmen dagegen Kosten in Höhe von 92.901,87 DM verursacht ; die Unkosten summieren sich nach dem Vortrag der Beklagten durch den erforderlichen Abriû der Restruine auf insgesamt 128.397,87 DM; die noch ausstehenden Abriûkosten (35.496 DM) sind durch einen Voranschlag des Unternehmens belegt, das die Teilabbrüche im Auftrag der Klägerin vorgenommen hatte. Die Klägerin hat mithin, wovon revisionsrechtlich auszugehen ist, einen Kostenaufwand von 128.397,87 DM für einen Erfolg verursacht, der unter Einsatz von 40.000 DM zu erreichen gewesen wäre. Mehr als diesen Betrag haben die Beklagten, wenn sich deren Vortrag als zutreffend erweist, nicht zu erstatten.
3. Unter dieser tatsächlichen Voraussetzung hat die Klägerin den Beklagten Schadensersatz wegen der Kosten des Abrisses der noch vorhandenen Baumasse zu leisten, mit dem sich diese aufrechnungsweise verteidigen. Wie der Senat entschieden hat (Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM 2002, 613, 614), erwächst dem Berechtigten aus der Verletzung der den Verfü-
gungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG treffenden Pflichten, wenn sie auf Verschulden beruht, ein Schadensersatzanspruch. Die Klägerin hat für die Sorgfalt, die eine Wohnungs- und Baugesellschaft bei der Wahrung fremder Interessen auf ihrem Fachgebiet trifft, einzustehen (§ 276 BGB). Äuûerungen der Behörde über den Umfang der im öffentlichen Interesse gebotenen Mindestmaûnahmen entlasten sie dabei nicht. Im Streitfalle sind die Beklagten so zu stellen, wie wenn die Klägerin im Jahre 1997 den Totalabbruch des Gebäudes vorgenommen hätte. Die Abriûkosten, die dem Schadensersatzanspruch zugrunde liegen, wären dann nicht entstanden.

III.

Zu den danach erforderlichen Tatsachenfeststellungen ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, § 565 Abs. 1 ZPO a.F. .
Wenzel Tropf Krüger
Klein Gaier

Baugesetzbuch - BBauG | § 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

1.: die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2.: die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3.: die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Bundesgerichtshof Urteil, 16. Dez. 2005 - V ZR 195/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 195/04 Verkündet am:

16. Dezember 2005

K a n i k,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

VermG §§ 3 Abs. 3, 16 Abs. 5, Abs. 10 Satz 3

a) Der Verfügungsberechtigte darf das Grundstück zur Finanzierung von

außergewöhnlichen Instandsetzungen mit Grundpfandrechten belasten. Dazu

braucht er sich nicht zu vergewissern, ob Anmeldungen vermögensrechtlicher Ansprüche

vorliegen.

b) Eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück ist

im Sinne von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG nicht durchgeführt, wenn die Mittel des

aufgenommenen Kredits dem Grundstück nicht oder nur zu einem vernachlässigenswerten

Teil zugute gekommen sind. Darauf, ob sich die Maßnahmen im Wert

des Grundstücks niedergeschlagen haben, kommt es nicht an.

c) Eine Tilgung nach § 16 Abs. 5 Satz 2 VermG liegt auch vor, wenn das ursprüngliche

Darlehen im Rahmen einer Umschuldung reduziert wird.

(Fortführung von Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887)

BGH, Urt. v. 16. Dezember 2005 - V ZR 195/04 - OLG Naumburg

LG Halle/Saale

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Dezember 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die

Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und

den Richter Dr. Czub

für Recht erkannt:

Tatbestand:

1: Der Rechtsvorgänger des Klägers erwarb 1932 das Grundstück F. straße 29/31 in Halle/Saale und bebaute es mit einem Bürogebäude im Bauhausstil. 1936 verlor er es verfolgungsbedingt an die F. und R. GbR, die 1973 ihrerseits enteignet wurde. 1991 erhielt die aus der GbR hervorgegangene , inzwischen aufgelöste F. und R. oHG, deren Gesellschaf- ter bis zu deren Auflösung die Beklagten waren, das Grundstück in einer Unternehmensrestitution wieder zurück, nahm zwei Darlehen über zusammen 900.000 DM auf, sicherte sie durch eine entsprechend hohe Grundschuld ab und ließ das Haus instand setzen. Die Darlehen wurden aus den Mieterträgen bedient. Das Grundstück wurde dem Kläger durch das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen übertragen und ihm von den Beklagten im Mai 1999 übergeben.

2: Der Kläger verlangt von den Beklagten vollständige Freistellung von der eingetragenen Grundschuld in dem auf Euro umgestellten Umfang von 460.162,69 €. Diese lehnen eine Freistellung ab und verlangen widerklagend von dem Kläger Zahlung von 154.160,26 € nebst Zinsen für Instandsetzungsmaßnahmen.

3: Das Landgericht hat die Beklagten zur Freistellung des Klägers von der Grundschuld in Höhe von 209.629,67 € verurteilt sowie die Klage gegen die frühere Beklagte zu 4 und die Widerklage der Beklagten gegen den Kläger abgewiesen. Auf die Berufungen des Klägers und der Beklagten hat das Oberlandesgericht unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel die Klage insgesamt und, auf Grund einer Hilfsaufrechnung des Klägers mit Ansprüchen auf Herausgabe von Mietzinsen, auch die Widerklage abgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision des Klägers.

Entscheidungsgründe:

I.

4: Das Berufungsgericht meint, der Kläger könne Freistellung von der Grundschuld nicht verlangen, weil er weder dargelegt noch bewiesen habe, dass der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahmen nicht durchgeführt worden seien. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Verletzung der Erkundigungspflicht nach § 3 Abs. 5 VermG. Die Beklagten hätten diese Pflicht nicht verletzt, weil sie nach der Rückübertragung auf sie von dem Fehlen weiterer Anmeldungen hätten ausgehen dürfen. Den Beklagten stehe der widerklagend geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen teils aus ungerechtfertigter Bereicherung teils aus § 3 Abs. 3 VermG zu. Gegen ihn habe der Kläger aber mit einem Anspruch auf Auskehrung der Mieteinnahmen wirksam aufgerechnet.

II.

5: Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

6: 1. Einen Anspruch des Klägers auf vollständige Freistellung von der auf dem ihm restituierten Grundstück lastenden Grundschuld hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht verneint.

7: a) Nach § 16 Abs. 10 Satz 3 iVm Abs. 5 Satz 4 VermG kann der Kläger vollständige Freistellung von der Grundschuld nur verlangen, wenn der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahmen nicht durchgeführt worden sind. Das hat der Kläger jedoch nicht hinreichend substantiiert vorgetragen.

8: aa) Die Beklagten haben im Einzelnen und unter Vorlage von entsprechenden Unterlagen und Belegen erläutert, dass sich das Anwesen bei seiner Rückübertragung an die F. und R. oHG, deren Gesellschafter die Beklagten waren, in einem nicht vermietbaren Zustand befunden habe und von dieser umfassend instand gesetzt worden sei. Dass und in welchen Punkten diese Darstellung unzutreffend ist, hat der Kläger nicht vorgetragen. Er stützt den Anspruch auf (vollständige) Freistellung vielmehr im Kern darauf, dass sich die von den Beklagten behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen nach dem gerichtlichen Sachverständigengutachten nicht im Wert des Anwesens niedergeschlagen hätten. Darauf kommt es nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 4 VermG aber nicht an. Die Vorschrift spricht zwar von einer der Kreditaufnahme "entsprechenden" Baumaßnahme. Dieser Formulierung kann - rein sprachlich - eine Anspielung auf den Wert der Maßnahmen entnommen werden. Der Revision ist auch einzuräumen, dass der Entwurf der Vorschrift eine Pflicht zur Übernahme von Pfandrechten nur vorsah, "wenn und soweit" eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück durchgeführt wurde (BT-Drucks. 12/2480 S. 8). Dieser Vorschlag ist aber nicht Gesetz geworden. Er stieß nämlich auf den Widerstand des Bundesrats. Dieser hielt den Aufwand einer Prüfung, inwieweit sich Maßnahmen des Verfügungsberechtigten wertsteigernd oder wertmindernd auswirken, für unvertretbar und wollte den Berechtigten allein auf die Abschläge nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG verweisen; ihm sollte nur der Einwand bleiben, "es sei nichts an seinem Anwesen ausgeführt worden" (BT-Drucks. 12/2695 S. 12). Dieser Überlegung ist der Bundesgesetzgeber uneingeschränkt und unter im Wesentlichen wörtlicher Übernahme des Textvorschlags des Bundesrats gefolgt (Beschlussempfehlung der Ausschüsse in BT-Drucks. 12/2944 S. 53). Der Einwand nach § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG besteht deshalb nur, wenn das Grundstück als Sicherungsobjekt für Kredite missbraucht worden ist, die dem Grundstück nicht oder nur zu einem vernach- lässigenswerten Teil zugute gekommen sind. Dass das nach allgemeiner Meinung auch dann gilt, wenn ein Teil des mit dem Grundpfandrecht gesicherten Darlehens nicht der Finanzierung von Baumaßnahmen oder, was diesen gleich gestellt ist (BVerwG, VIZ 2001, 208 f.; 2001, 261, 263), der Ablösung von Baufinanzierungspfandrechten , sondern anderen Zwecken diente (Fieberg /Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus/Impelmann, VermG, § 16 Rdn. 60; Kimme/Petter, Offene Vermögensfragen, § 16 VermG Rdn. 24; RVI/Kiethe, § 16 VermG Rdn. 88), hilft dem Kläger nicht. Hier geht es allein darum, ob mit dem Darlehen finanzierte Baumaßnahmen im Wert des Grundstücks einen Niederschlag gefunden haben. Dieser Gesichtspunkt kann nach dem Wortlaut und dem Zweck der Vorschrift, wie sie sich im Gesetzgebungsverfahren entwickelt haben, nicht im Rahmen von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG, sondern allein in Gestalt der Abschreibungssätze nach § 16 Abs. 5 Satz 1 iVm 18 Abs. 2 VermG Berücksichtigung finden.

9: bb) Etwas anderes könnte allenfalls dann angenommen werden, wenn der von dem Landgericht zur Ermittlung seines Werts festgestellte Zustand des Grundstücks die Vornahme der behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen ausgeschlossen erscheinen ließe. So liegt es hier indessen nicht. Der gerichtliche Sachverständige hat festgestellt, dass sich das Grundstück jetzt in einem vermietbaren Zustand befindet. Das setzt Instandsetzungsmaßnahmen voraus, lässt jedenfalls nicht ausgeschlossen erscheinen, dass die behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen worden sind. Unter diesen Umständen kann der Kläger Vollfreistellung nach § 16 Abs. 10 iVm Abs. 5 VermG nur verlangen, wenn er den Behauptungen der Beklagten im Einzelnen und unter Auseinandersetzung mit den vorgelegten Belegen entgegentritt. Das ist nicht geschehen.

10: b) Ein auf Naturalrestitution gerichteter Anspruch auf Schadensersatz aus § 678 BGB oder aus § 823 Abs. 2 BGB iVm § 3 Abs. 5 VermG wegen Verletzung der Vergewisserungspflicht steht dem Kläger ebenfalls nicht zu.

11: aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Berechtigte von dem Verfügungsberechtigten zwar Ersatz des ihm aus der Nichtbeachtung von § 3 VermG entstandenen Schadens verlangen, und zwar entweder wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem mit § 3 VermG begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis oder nach § 823 Abs. 2 BGB iVm § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG als Schutzgesetz zugunsten des Berechtigten (Senat, BGHZ 128, 210, 215; BGH, Urt. v. 4. März 1999, III ZR 29/98, VIZ 1999, 346, 347; Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Anknüpfungspunkt einer solchen Haftung ist aber entgegen der Annahme der Revision nicht ein Verstoß gegen die Vergewisserungspflicht des § 3 Abs. 5 VermG, sondern ein Verstoß gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG (BGH, Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Die Vergewisserungspflicht nach § 3 Abs. 5 VermG ist keine eigenständige gesetzliche Verpflichtung des gegenwärtig Verfügungsberechtigten. Sie bestimmt lediglich den Sorgfaltsmaßstab, den der Verfügungsberechtigte entweder nach § 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. (entspricht § 276 Abs. 2 BGB) oder nach § 823 Abs. 2 BGB anzulegen hat, wenn er über das Grundstück verfügen will, ohne gegen seine gesetzliche Verpflichtung zu verstoßen, solche Verfügungen bei Vorhandensein vermögensrechtlicher Anmeldungen zu unterlassen. Greift das Unterlassungsgebot nach § 3 Abs. 3 VermG aber trotz Vorliegens vermögensrechtlicher Anmeldungen ausnahmsweise nicht ein, braucht sich der Verfügungsberechtigte auch nicht nach dem Vorhandensein solcher Anmeldungen zu erkundigen.

12: bb) Ein Verstoß gegen das Unterlassungsgebot liegt nicht vor. Zu den Verfügungen über den Restitutionsgegenstand, die der Verfügungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG zu unterlassen hat, gehört grundsätzlich allerdings die Bestellung von Grundpfandrechten. Dieses Gebot gilt aber nicht uneingeschränkt. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfügungsberechtigte zur Vornahme von Rechtsgeschäften zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks befugt. Das schließt außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen mit ein (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfügungsberechtigte nicht nur zur Vornahme der dazu nötigen tatsächlichen Maßnahmen berechtigt (Senat, BGHZ 126, 1, 7). Ihm sind auch alle dazu erforderlichen Rechtsgeschäfte erlaubt (BGHZ 136, 57, 61). Zu diesen Rechtsgeschäften gehört, wie der Senat im Zusammenhang mit der Erstattungsfähigkeit der Kosten hierfür bereits entschieden hat, die Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung solcher Maßnahmen (Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 890). Nichts anderes gilt für die Bestellung von Grundpfandrechten zur Sicherung solcher Darlehen. Sie könnten nämlich ohne die Bestellung eines Grundpfandrechts nicht aufgenommen werden. Dieser Fall liegt hier vor. Das Anwesen war nach dem Vortrag der Beklagten völlig heruntergekommen und bedurfte einer grundlegenden Sanierung. Zu diesem Zweck ist der zudem als Aufbaudarlehen öffentlich geförderte Kredit aufgenommen und nach dem Vortrag der Beklagten auch verwendet worden. Diesen im Einzelnen konkretisierten Vortrag hat der Kläger nicht substantiiert bestritten. Dazu wäre es erforderlich gewesen, sich mit den behaupteten Maßnahmen auseinanderzusetzen. Im Wesentlichen nur darauf zu verweisen, die Maßnahmen schlügen sich nicht im Wert des Grundstücks nieder, genügt demgegenüber nicht.

13: cc) Es kommt deshalb nicht darauf an, auf welcher Grundlage der Rechtsvorgängerin der Beklagten das Grundstück übertragen worden ist und ob die Beklagten angesichts der dabei obwaltenden Umstände von der Möglichkeit einer Anmeldung des Klägers ausgehen mussten. Der für eine Haftung der Beklagten ausschlaggebende Verstoß gegen das Unterlassungsgebot scheidet in jedem Fall aus.

14: c) Schließlich steht dem Kläger auch kein Anspruch auf Schadensersatz nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG iVm § 678 BGB wegen Verletzung der Interessen des Klägers bei der Durchführung der Instandsetzung zu. Nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG mussten die Beklagten als Verfügungsberechtigte zwar auch eine an sich erlaubte außergewöhnliche Instandsetzung so ausführen, wie das Interesse des Klägers mit Rücksicht auf seinen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erforderte. Eine Verletzung dieser Pflicht folgt aber nicht schon daraus , dass sich die mit einem Darlehen finanzierten Maßnahmen zur Instandsetzung im Wert des Grundstücks nur teilweise oder gar nicht niederschlagen. Sie setzt vielmehr Vortrag dazu voraus, dass und aus welchen Gründen die Beklagten bei der Auswahl und Durchführung der Maßnahmen oder bei der Aufnahme des Kredits den mutmaßlichen Willen des Klägers missachtet haben. Daran fehlt es.

15: 2. Das Berufungsgericht hat aber nicht erkannt, dass dem Kläger ein Anspruch auf teilweise Freistellung von der Grundschuld auf dem restituierten Grundstück zusteht.

16: a) Dieser Anspruch folgt aus § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Sätze 1 und 2 VermG. Danach kann der Berechtigte, der bei der Restitution seines Grundstücks ein Grundpfandrecht ungekürzt zu übernehmen hat, von demjenigen, der es bestellt hat, Freistellung in dem Umfang verlangen, in dem es nach § 16 Abs. 5 bis 9 VermG nicht zu übernehmen wäre. Eine solche Pflicht besteht nach § 16 Abs. 10 Satz 2 VermG bei Grundpfandrechten, die, wie hier, nach dem 30. Juni 1990 bestellt wurden. Sie werden bei der Restitution des Grundstücks nicht aufgehoben oder gekürzt, sondern vollständig erhalten, um das Vertrauen der Kreditinstitute in den Bestand dieser Rechte zu schützen (BTDrucks. 12/2480 S. 49). Das hat nach § 16 Abs. 2 Sätze 1 und 2, Abs. 10 Satz 1 VermG zur Folge, dass der Berechtigte mit dem Wirksamwerden des Restitutionsbescheids auch in den Darlehensvertrag eintritt, der durch ein solches Grundpfandrecht gesichert wird. Damit würde der Berechtigte aber schlechter gestellt als bei einem Darlehensvertrag, der durch ein vor dem 30. Juni 1990 bestelltes Grundpfandrecht gesichert wird. Ein solches Grundpfandrecht wird mit der Restitution in dem in § 16 Abs. 5 bis 9 VermG bestimmten Umfang gekürzt; insoweit erlischt nach § 16 Abs. 2 Satz 2 VermG auch die Darlehensverpflichtung. Diese gegenüber dem Berechtigten nicht zu rechtfertigende Schlechterstellung soll § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG ausgleichen, indem die Norm dem Berechtigten gegen denjenigen, der das Pfandrecht bestellt hat, einen Freistellungsanspruch einräumt. Freizustellen ist der Berechtigte dabei nicht nur von dem Grundpfandrecht, sondern auch von dem durch dieses gesicherten Darlehen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891). Das ist entgegen der Annahme der Revisionserwiderung unbestritten (Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, aaO § 16 VermG Rdn. 121123 ; Rädler/Raupach/Bezzenberger/Kinne, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 16 VermG Rdn. 102; RVI/Kiethe, aaO, § 16 Rdn. 113, 115, 117) und auch interessengerecht. Der Berechtigte tritt in den Darlehensvertrag und die bestellten Grundpfandrechte ein, soweit keine Tilgungen erfolgt sind und soweit kein Wertverlust eingetreten ist, der sich nach den pauschalierten Abschreibungssätzen des § 16 Abs. 5 Satz 2 iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG berechnet.

17: b) Schuldner des Freistellungsanspruchs ist derjenige, der das Grundpfandrecht bestellt hat. Das ist gewöhnlich der gegenwärtig Verfügungsberechtigte , weil die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück vor dem rechtskräftigen Abschluss der wegen des Grundstücks anhängigen Restitutionsverfahren an der Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung scheitert. Ob das hier mit Rücksicht darauf anders ist, dass das Grundpfandrecht von der damals aus den Beklagten bestehenden oHG bestellt worden ist und diese das Grundstück im Rahmen ihrer Liquidation auf die Beklagten übertragen hat, bedarf keiner Entscheidung. Selbst wenn sich der Anspruch gegen die oHG richtete, hafteten dennoch auch die Beklagten als ihre Gesellschafter, § 128 HGB.

18: c) Nach § 16 Abs. 5 Sätze 1 und 2 VermG braucht der Berechtigte ein Grundpfandrecht nur in dem in § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG bestimmten Umfang und auch nur soweit zu übernehmen, als das Darlehen nicht getilgt ist. Deshalb ist der Berechtigte von dem Grundpfandrecht und dem Darlehen im Umfang der Abschreibung nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG und der Tilgungen freizustellen. Diese Voraussetzungen liegen hier in einem noch näher aufzuklärenden Umfang vor.

19: aa) Die Höhe der Freistellung wegen Abschreibungen hängt nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG von der Zahl der Wohn- oder Gewerbeeinheiten in dem Gebäude auf dem Grundstück ab. Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Nach dem von dem Landgericht zu dem Wert des Grundstücks eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachten hat das Gebäude vier selbständig vermietbare Gewerbeeinheiten. Sollte sich das bestätigen, ergäbe sich ein Teilfreistellungsbetrag von 2,5 % des Nennwerts der Grund- schuld für 7 Jahre. Das entspräche einer Teilfreistellung von 80.528,47 €. Anders wäre es nach § 18 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 VermG, wenn das Gebäude weniger als drei vermietbare Einheiten haben sollte. Dann wären es 2% des Nennwerts der Grundschuld für 7 Jahre, mithin 64.422,78 €.

20: bb) Nähere Feststellungen dazu, in welchem Umfang das gesicherte Darlehen getilgt ist, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Sie sind aber geboten. Die Grundschuld sichert nach dem unstreitigem Vortrag jetzt nicht mehr die beiden ursprünglichen, zu einem erheblichen Teil zurückgeführten Darlehen an die Rechtsvorgängerin der Beklagten über zusammen 900.000 DM, sondern ein im November 1997 bei der Liquidation der aus den Beklagten bestehenden oHG von diesen persönlich aufgenommenes Ablösungsdarlehen über 550.000 DM. Darin liegt eine Teilrückführung des Darlehens und damit eine Tilgung um 350.000 DM (= 178.952,16 €). Zu diesem Aspekt, der bislang übersehen wurde, besteht in der neuen Verhandlung Gelegenheit zur Stellungnahme. Sollten sich keine neue Erkenntnisse zum Umfang der Tilgung ergeben, wäre die Klage in Höhe weiterer 178.952,16 € begründet.

21: 3. Die Widerklage hat das Berufungsgericht zu Unrecht in vollem Umfang wegen der von dem Kläger hilfsweise erklärten Aufrechnung mit einem Anspruch auf Auskehrung vereinnahmter Mieten gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG abgewiesen.

22: a) Das Berufungsgericht geht im Ergebnis zutreffend davon aus, dass der F. und R. oHG und nach ihrer Liquidation den Beklagten ein Aufwendungsersatzanspruch gegen den Kläger zusteht. Dieser folgt aber nicht aus § 812 BGB, weil zwischen den Parteien ein durch § 3 VermG ausgeformtes gesetzliches Schuldverhältnis besteht. Die Beklagten können vielmehr analog § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG Ersatz aller ihnen aus dem Darlehen für die Instandsetzung des Anwesens entstandenen Kosten (Zinsen und Tilgung) sowie darüber hinaus Ersatz für die Instandsetzung etwa aufgewendeter zusätzlicher eigener Mittel verlangen. Der Verfügungsberechtigte muss zwar die gewöhnlichen Instandsetzungen aus den laufenden Einnahmen bestreiten (Senat, BGHZ 128, 210, 213 f.). Das gilt aber nicht für außergewöhnliche Instandsetzungen, um die es hier geht. Den für solche Maßnahmen entstehenden Aufwand (Darlehenszinsen und -kosten sowie eigene Mittel) muss der Berechtigte dem Verfügungsberechtigten ersetzen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJWRR 2005, 887, 889).

23: b) Der Verfügungsberechtigte kann von dem Berechtigten aber nicht uneingeschränkt Ersatz der Kosten für solche außergewöhnlichen Instandsetzungen verlangen. Sein Anspruch beschränkt sich vielmehr auf Ersatz für den Aufwand, der sich nicht durch Mieteinnahmen und eigene Nutzungsvorteile amortisiert hat (BGHZ 150, 237, 241 f.; Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). Ob und in welchem Unfang es zu einer solchen Amortisation gekommen ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dazu besteht aber Veranlassung. Die Beklagten haben nämlich eingeräumt, dass sie und ihre Rechtsvorgängerin das Anwesen vermietet und die ursprünglichen Darlehen wie auch das Ablösungsdarlehen aus den Mieteinnahmen bedient haben. Deren Umfang wird das Berufungsgericht festzustellen haben. Von den sich dabei ergebenden Einnahmen in der Zeit von Mai 1991 bis Ende Juni 1994 wären abzuziehen die nicht durch den Mieter zu tragenden Nebenkosten und der noch zu ermittelnde Betrag einer Freistellung wegen Abschreibungen nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 1 VermG iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891), weil es insoweit zu einer Amortisation nicht kommen kann. Ersatzfähig ist nur der Betrag der Aufwendungen abzüglich der so zu berechenden Nettomieterträge.

III.

24: Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht wird in der neuen Verhandlung folgendes zu klären haben:

25: 1. Zur Klage ist zunächst zu prüfen, ob das Gebäude weniger als drei vermietbare Einheiten hat. Sollte sich das bestätigen, wäre die Klage im Umfang von 64.422,78 €, sonst im Umfang von 80.528,47 € begründet. Sodann ist festzustellen, ob die ursprünglichen Darlehen der oHG durch das Darlehen der Beklagten persönlich von November 1997 abgelöst worden sind. Sollte sich das bestätigen, wäre die Klage in Höhe weiterer 178.952,16 € begründet. Dieser Betrag würde sich bei weiteren Tilgungen entsprechend erhöhen.

26: 2. Zur Widerklage ist zunächst festzustellen, welche Darlehenkosten den Beklagten entstanden sind und welche zusätzlichen eigenen Mittel sie etwa aufgewandt haben. Sodann ist festzustellen, welche Mieteinnahmen die Beklagten und ihre Rechtsvorgängerin von Mai 1991 bis Ende Juni 1994 erzielt haben. Davon wären die von dem Mieter nicht zu tragenden Nebenkosten und der festzustellende Abschreibungsbetrag nach § 16 Abs. 10, 5 iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG abzuziehen. Nur wegen des sich hierbei ergebenden Überschusses könnte die Widerklage wegen der hilfsweise erklärten Aufrechnung abgewiesen werden.

27: 3. Die rechtskräftige Abweisung der gegen die frühere Beklagte zu 4 gerichteten Klage steht nur der inhaltlichen Änderung der zu deren Gunsten ergangenen Kostenentscheidung, nicht aber deren förmlichen Aufhebung entgegen , damit eine neue einheitliche Kostenentscheidung unter Berücksichtigung des bisherigen Kostenausspruchs zugunsten der früheren Beklagten zu 4 getroffen werden kann.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Halle, Entscheidung vom 27.11.2003 - 4 O 244/01 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 14.09.2004 - 11 U 115/03 -

Baugesetzbuch - BBauG | § 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

1.: die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2.: die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3.: die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Baugesetzbuch - BBauG | § 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

1.: die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2.: die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3.: die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Bundesgerichtshof Beschluss, 29. Juni 2006 - V ZR 4/06

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZR 4/06

vom

29. Juni 2006

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 29. Juni 2006 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Klein und Dr. SchmidtRäntsch

, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:

Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 1. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. November 2005 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 69.391,90 €.

Gründe:

I.

1: Die Beklagte war Eigentümerin eines später nach dem Vermögensgesetz an die Klägerin zurückübertragenen Miethauses in B. P. , das sie 1991/1992 aufgrund eines Fördervertrags mit der späteren I. im Rahmen einer Maßnahme des städtebaulichen Denkmalschutzes sanierte und instand setzte. Dafür erhielt sie ein staatlich gefördertes Darlehen und, weil sie sich ferner verpflichtete, die Mieten nicht über 5,80 DM/qm anzuheben, einen zusätzlichen Aufwendungszuschuss. Nachdem ihr das Anwesen aufgrund des Vermögensgesetzes zurückübertragen worden war, verlangte und bekam die Klägerin von der Beklagten am 2. April 2004 eine korrigierte Abrechnung über die Mieteinnahmen, die mit einem Überschuss abschloss, den die Klägerin erhielt. Die Parteien streiten darüber, ob die Aufwendungszuschüsse aus der öffentlichen Förderung seit dem 1. Juli 1994 als Mieteinnahmen zu behandeln sind und ob die Kosten für das Förderdarlehen abgesetzt werden dürfen. Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht unter Zurückweisung der Berufung der Klägerin die Klage abgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin, mit welcher sie ihre Klageforderung weiterverfolgt.

II.

2: Die zulässige Beschwerde ist nicht begründet, weil die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Zulassung der Revision weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

3: 1. Das Berufungsgericht konnte allerdings aufgrund der getroffenen Feststellungen nicht zu der Annahme gelangen, die Kosten des Förderdarlehens könnten nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG als rentierliche Kosten mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG erlaubt dem Verfügungsberechtigten Maßnahmen, wenn sie von einer Kommune oder anderen Stelle zwar nicht aufgrund eines förmlichen Baugebots ersetzt werden müssen , wohl aber freiwillig in Anlehnung an die Regelungen über das Baugebot ersetzt werden. Dabei braucht kein voller Ersatz geleistet zu werden, wenn der nicht erstattete Aufwand aus den durch die Verbesserung bedingten Erträgen finanziert werden kann (§ 177 Abs. 4 BauGB). Das hat die Klägerin bestritten. Gegenteilige Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht getroffen.

4: 2. Darauf und auf die im Zusammenhang mit der Anwendung des § 177 Abs. 4 BauGB von der Beschwerde aufgeworfenen Fragen kommt es indessen nicht an.

5: a) Der Verfügungsberechtigte kann die nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG herauszugebenden Entgelte aus einem Mietverhältnis nicht nur mit dem nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG ansatzfähigen (gewöhnlichen) Erhaltungsaufwand verrechnen. Er darf gegen den Anspruch des Berechtigten auch mit einem Anspruch auf Ersatz von Aufwand analog § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG aufrechnen.

6: b) Die Kosten außergewöhnlicher Erhaltungsmaßnahmen hat der Berechtigte dem Verfügungsberechtigten analog § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu erstatten , soweit sie nicht durch Mieteinnahmen gedeckt sind (Senat, Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889; Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 735 f.). Zu den ersatzfähigen Kosten gehören auch die Kosten eines Darlehens zur Finanzierung solcher Maßnahmen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, aaO, S. 890). Ersatzfähige Kosten können allerdings bei außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen nicht entstehen, die aufgrund eines förmlichen Baugebots nach § 177 BauGB oder ohne ein solches Baugebot unter den Bedingungen des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG durchgeführt werden. Denn bei solchen Maßnahmen müssen dem Eigentümer alle Kosten, die nicht aus den Erträgen erwirtschaftet werden können, aus öffentlichen Mitteln ersetzt werden. Ist das aber, wie von der Klägerin behauptet , nicht der Fall, bleibt also ein nicht erstatteter und auch nicht aus den Mieterträgen zu erwirtschaftender Aufwandsrest, ist dieser entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu ersetzen.

7: c) Das Berufungsgericht hat auch fehlerfrei festgestellt, dass die Beklagte aufgrund des Fördervertrags außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt hat. Deren Vorliegen konnte die Klägerin nicht, wie geschehen, pauschal bestreiten. Zwar darf sich der Berechtigte grundsätzlich auf ein einfaches Bestreiten beschränken und ist auch nicht verpflichtet, sich etwa bei den Mietern des Objekts nach dessen Zustand und den Maßnahmen zu erkundigen (Senatsurt. v. 14. Mai 2004, V ZR 164/03, VIZ 2004, 494). Das gilt aber, wie auch sonst, nur, wenn außer einem hohen Investitionsvolumen keine anderen Umstände vorliegen, die auf das Vorliegen einer außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahme schließen lassen. Solche Umstände hat das Berufungsgericht hier zutreffend darin gesehen, dass sich die Beklagte im Rahmen eines öffentlichen Förderprogramms in einem der Klägerin übergebenen Fördervertrag gegenüber einer öffentlichen Stelle zu umfangreichen Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet hat und die Durchführung und Abrechnung der Arbeit von einer öffentlichen Stelle überprüft worden sind.

8: d) Eine Verpflichtung des Verfügungsberechtigten, die Kosten für außergewöhnliche Aufwendungen aus eigenen Mitteln vorzufinanzieren, sieht § 3 Abs. 3 VermG nicht vor. Sie lässt sich auch aus dem Auftragsrecht nicht ableiten , weil die Finanzierung durch ein Darlehen wirtschaftlich der Finanzierung durch Vorschuss entspricht, den der Auftraggeber nach § 669 BGB schuldet.

III.

9: Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Klein Schmidt-Räntsch
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 16.06.2005 - 31 O 399/04 -
KG Berlin, Entscheidung vom 17.11.2005 - 1 U 53/05 -

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Baugesetzbuch - BBauG | § 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

1.: die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2.: die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3.: die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Bundesgerichtshof Urteil, 28. Juni 2002 - V ZR 165/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 165/01 Verkündet am:

28. Juni 2002

K a n i k ,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

VermG § 3 Abs. 3; BGB § 677

a) Der Verfügungsberechtigte kann vom Berechtigten auch dann die Erstattung gewöhnlicher

Betriebskosten (hier: Winterdienst) nicht verlangen, wenn er aus dem

Vermögenswert keine Nutzungen ziehen konnte (hier: Ruine).

b) Bei der Entscheidung darüber, ein einsturzgefährdetes Gebäude ganz oder in

Teilen abzureißen, hat sich der Verfügungsberechtigte am Interesse und am Willen

des Berechtigten auszurichten. Ist der Totalabriß wirtschaftlich geboten und

baurechtlich zulässig, kann der Verfügungsberechtigte keinen Ersatz der durch

das sukzessive Niederreißen des Gebäudes entstehenden Mehrkosten verlangen.

c) Der Berechtigte kann vom Verfügungsberechtigten Ersatz der Kosten des Abrisses

eines Gebäuderestes verlangen, soweit sie bei dem geboten gewesenen Totalabriß

nicht entstanden wären.

BGH, Urt. v. 28. Juni 2002 - V ZR 165/01 - OLG Dresden

LG Leipzig

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 28. Juni 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Tatbestand:

Entscheidungsgründe:

I.

II.

III.

Zu den danach erforderlichen Tatsachenfeststellungen ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, § 565 Abs. 1 ZPO a.F. .
Wenzel Tropf Krüger
Klein Gaier

Vermögensgesetz - VermG | § 18 Grundstücksbelastungen

(1) Bei der Rückübertragung von Eigentumsrechten an Grundstücken, die nicht nach § 6 erfolgt, hat der Berechtigte für die bei Überführung des Grundstücks in Volkseigentum untergegangenen dinglichen Rechte vorbehaltlich des Absatzes 7 einen in dem Bescheid über die Rückübertragung festzusetzenden Ablösebetrag zu hinterlegen. Der Ablösebetrag bestimmt sich nach der Summe der für die jeweiligen Rechte nach Maßgabe der Absätze 2 bis 5 zu bestimmenden und danach in Deutsche Mark umzurechnenden Einzelbeträge, die in dem Bescheid gesondert auszuweisen sind. Andere als die in den Absätzen 2 bis 4a genannten Rechte werden bei der Ermittlung des Ablösebetrages nicht berücksichtigt. Im Übrigen können auch solche Rechte unberücksichtigt bleiben, die nachweislich zwischen dem Berechtigten und dem Gläubiger einvernehmlich bereinigt sind.

(2) Aufbauhypotheken und vergleichbare Grundpfandrechte zur Sicherung von Baukrediten, die durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, sind mit folgenden Abschlägen von dem zunächst auf Mark der Deutschen Demokratischen Republik umzurechnenden Nennbetrag des Grundpfandrechts zu berücksichtigen. Der Abschlag beträgt jährlich für ein Grundpfandrecht

1.	bei Gebäuden mit ein oder zwei Einheiten
	bis zu 10.000 Mark der DDR	4,0 vom Hundert,
	bis zu 30.000 Mark der DDR	3,0 vom Hundert,
	über 30.000 Mark der DDR	2,0 vom Hundert;
2.	bei Gebäuden mit drei oder vier Einheiten
	bis zu 10.000 Mark der DDR	4,5 vom Hundert,
	bis zu 30.000 Mark der DDR	3,5 vom Hundert,
	über 30.000 Mark der DDR	2,5 vom Hundert;
3.	bei Gebäuden mit fünf bis acht Einheiten
	bis zu 20.000 Mark der DDR	5,0 vom Hundert,
	bis zu 50.000 Mark der DDR	4,0 vom Hundert,
	über 50.000 Mark der DDR	2,5 vom Hundert;
4.	bei Gebäuden mit neun und mehr Einheiten
	bis zu 40.000 Mark der DDR	5,0 vom Hundert,
	bis zu 80.000 Mark der DDR	4,0 vom Hundert,
	über 80.000 Mark der DDR	2,5 vom Hundert.

Als Einheit im Sinne des Satzes 2 gelten zum Zeitpunkt der Entscheidung in dem Gebäude vorhandene in sich abgeschlossene oder selbständig vermietbare Wohnungen oder Geschäftsräume. Von dem so ermittelten Betrag können diejenigen Tilgungsleistungen abgezogen werden, die unstreitig auf das Recht oder eine durch das Recht gesicherte Forderung erbracht worden sind. Soweit der Berechtigte nachweist, dass eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück nicht durchgeführt wurde, ist das Recht nicht zu berücksichtigen. Die Sätze 1 bis 5 gelten für sonstige Grundpfandrechte, die auf staatliche Veranlassung vor dem 8. Mai 1945 oder nach Eintritt des Eigentumsverlustes oder durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, entsprechend, es sei denn, das Grundpfandrecht diente der Sicherung einer Verpflichtung des Berechtigten, die keinen diskriminierenden oder sonst benachteiligenden Charakter hat.

(3) Bei anderen als den in Absatz 2 genannten Grundpfandrechten ist zur Berechnung des Ablösebetrages von dem Nennbetrag des früheren Rechts auszugehen. Absatz 2 Satz 4 gilt entsprechend.

(4) Rechte, die auf die Erbringung wiederkehrender Leistungen aus dem Grundstück gerichtet sind, sind bei der Berechnung des Ablösebetrages mit ihrem kapitalisierten Wert anzusetzen.

(4a) Bei der Berechnung des Ablösebetrages sind auch Forderungen aus Hauszinssteuerabgeltungsdarlehen zu berücksichtigen. Absatz 3 gilt sinngemäß. War die Forderung durch eine Abgeltungslast gesichert, tritt an die Stelle der Hypothek die Gutschrift nach § 3 Abs. 2 oder der Abgeltungsauftrag des Finanzamts nach § 4 der Verordnung zur Durchführung der Verordnung über die Aufhebung der Gebäudeentschuldungssteuer vom 31. Juli 1942 (RGBl. I S. 503).

(5) Bei der Berechnung der für den Ablösebetrag zu berücksichtigenden Einzelbeträge sind Ausgleichsleistungen auf das Recht oder eine dem Recht zugrundeliegende Forderung oder eine Entschädigung, die der frühere Gläubiger des Rechts vom Staat erhalten hat, nicht in Abzug zu bringen. Dies gilt entsprechend, soweit dem Schuldner die durch das Recht gesicherte Forderung von staatlichen Stellen der Deutschen Demokratischen Republik erlassen worden ist.

(6) Macht der Berechtigte den Anspruch nach § 7 Abs. 7 Satz 2 geltend, ist der nach Absatz 1 bis 5 festzusetzende Ablösebetrag ab dem 9. Juli 1995 mit vier vom Hundert für das Jahr zu verzinsen, sofern nicht der Anspruch dem Entschädigungsfonds zusteht. Die Summe der Zinsbeträge ist auf die Höhe des nach § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 Erlangten beschränkt.

(7) Soweit die zuständige Behörde ohne besondere Ermittlungen davon Kenntnis hat, wer begünstigt im Sinne des § 18b Abs. 1 Satz 1 ist oder inwieweit der Entschädigungsfonds nach Maßgabe des § 18b Abs. 1 Satz 2 Auskehr des Ablösebetrages verlangen kann, kann sie abweichend von Absatz 1 Satz 1 die Verpflichtung des Berechtigten zur Zahlung des Ablösebetrages an den nach § 18b Abs. 1 Satz 1 oder 2 Begünstigten aussprechen. Der Begünstigte informiert die zuständige Behörde umgehend über den Eingang der ihm vom Berechtigten geleisteten Zahlung.

Bundesgerichtshof Urteil, 16. Dez. 2005 - V ZR 195/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 195/04 Verkündet am:

16. Dezember 2005

K a n i k,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

VermG §§ 3 Abs. 3, 16 Abs. 5, Abs. 10 Satz 3

a) Der Verfügungsberechtigte darf das Grundstück zur Finanzierung von

außergewöhnlichen Instandsetzungen mit Grundpfandrechten belasten. Dazu

braucht er sich nicht zu vergewissern, ob Anmeldungen vermögensrechtlicher Ansprüche

vorliegen.

b) Eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück ist

im Sinne von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG nicht durchgeführt, wenn die Mittel des

aufgenommenen Kredits dem Grundstück nicht oder nur zu einem vernachlässigenswerten

Teil zugute gekommen sind. Darauf, ob sich die Maßnahmen im Wert

des Grundstücks niedergeschlagen haben, kommt es nicht an.

c) Eine Tilgung nach § 16 Abs. 5 Satz 2 VermG liegt auch vor, wenn das ursprüngliche

Darlehen im Rahmen einer Umschuldung reduziert wird.

(Fortführung von Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887)

BGH, Urt. v. 16. Dezember 2005 - V ZR 195/04 - OLG Naumburg

LG Halle/Saale

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Dezember 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die

Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und

den Richter Dr. Czub

für Recht erkannt:

Tatbestand:

1: Der Rechtsvorgänger des Klägers erwarb 1932 das Grundstück F. straße 29/31 in Halle/Saale und bebaute es mit einem Bürogebäude im Bauhausstil. 1936 verlor er es verfolgungsbedingt an die F. und R. GbR, die 1973 ihrerseits enteignet wurde. 1991 erhielt die aus der GbR hervorgegangene , inzwischen aufgelöste F. und R. oHG, deren Gesellschaf- ter bis zu deren Auflösung die Beklagten waren, das Grundstück in einer Unternehmensrestitution wieder zurück, nahm zwei Darlehen über zusammen 900.000 DM auf, sicherte sie durch eine entsprechend hohe Grundschuld ab und ließ das Haus instand setzen. Die Darlehen wurden aus den Mieterträgen bedient. Das Grundstück wurde dem Kläger durch das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen übertragen und ihm von den Beklagten im Mai 1999 übergeben.

2: Der Kläger verlangt von den Beklagten vollständige Freistellung von der eingetragenen Grundschuld in dem auf Euro umgestellten Umfang von 460.162,69 €. Diese lehnen eine Freistellung ab und verlangen widerklagend von dem Kläger Zahlung von 154.160,26 € nebst Zinsen für Instandsetzungsmaßnahmen.

3: Das Landgericht hat die Beklagten zur Freistellung des Klägers von der Grundschuld in Höhe von 209.629,67 € verurteilt sowie die Klage gegen die frühere Beklagte zu 4 und die Widerklage der Beklagten gegen den Kläger abgewiesen. Auf die Berufungen des Klägers und der Beklagten hat das Oberlandesgericht unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel die Klage insgesamt und, auf Grund einer Hilfsaufrechnung des Klägers mit Ansprüchen auf Herausgabe von Mietzinsen, auch die Widerklage abgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision des Klägers.

Entscheidungsgründe:

I.

4: Das Berufungsgericht meint, der Kläger könne Freistellung von der Grundschuld nicht verlangen, weil er weder dargelegt noch bewiesen habe, dass der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahmen nicht durchgeführt worden seien. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Verletzung der Erkundigungspflicht nach § 3 Abs. 5 VermG. Die Beklagten hätten diese Pflicht nicht verletzt, weil sie nach der Rückübertragung auf sie von dem Fehlen weiterer Anmeldungen hätten ausgehen dürfen. Den Beklagten stehe der widerklagend geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen teils aus ungerechtfertigter Bereicherung teils aus § 3 Abs. 3 VermG zu. Gegen ihn habe der Kläger aber mit einem Anspruch auf Auskehrung der Mieteinnahmen wirksam aufgerechnet.

II.

5: Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

6: 1. Einen Anspruch des Klägers auf vollständige Freistellung von der auf dem ihm restituierten Grundstück lastenden Grundschuld hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht verneint.

7: a) Nach § 16 Abs. 10 Satz 3 iVm Abs. 5 Satz 4 VermG kann der Kläger vollständige Freistellung von der Grundschuld nur verlangen, wenn der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahmen nicht durchgeführt worden sind. Das hat der Kläger jedoch nicht hinreichend substantiiert vorgetragen.

8: aa) Die Beklagten haben im Einzelnen und unter Vorlage von entsprechenden Unterlagen und Belegen erläutert, dass sich das Anwesen bei seiner Rückübertragung an die F. und R. oHG, deren Gesellschafter die Beklagten waren, in einem nicht vermietbaren Zustand befunden habe und von dieser umfassend instand gesetzt worden sei. Dass und in welchen Punkten diese Darstellung unzutreffend ist, hat der Kläger nicht vorgetragen. Er stützt den Anspruch auf (vollständige) Freistellung vielmehr im Kern darauf, dass sich die von den Beklagten behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen nach dem gerichtlichen Sachverständigengutachten nicht im Wert des Anwesens niedergeschlagen hätten. Darauf kommt es nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 4 VermG aber nicht an. Die Vorschrift spricht zwar von einer der Kreditaufnahme "entsprechenden" Baumaßnahme. Dieser Formulierung kann - rein sprachlich - eine Anspielung auf den Wert der Maßnahmen entnommen werden. Der Revision ist auch einzuräumen, dass der Entwurf der Vorschrift eine Pflicht zur Übernahme von Pfandrechten nur vorsah, "wenn und soweit" eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück durchgeführt wurde (BT-Drucks. 12/2480 S. 8). Dieser Vorschlag ist aber nicht Gesetz geworden. Er stieß nämlich auf den Widerstand des Bundesrats. Dieser hielt den Aufwand einer Prüfung, inwieweit sich Maßnahmen des Verfügungsberechtigten wertsteigernd oder wertmindernd auswirken, für unvertretbar und wollte den Berechtigten allein auf die Abschläge nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG verweisen; ihm sollte nur der Einwand bleiben, "es sei nichts an seinem Anwesen ausgeführt worden" (BT-Drucks. 12/2695 S. 12). Dieser Überlegung ist der Bundesgesetzgeber uneingeschränkt und unter im Wesentlichen wörtlicher Übernahme des Textvorschlags des Bundesrats gefolgt (Beschlussempfehlung der Ausschüsse in BT-Drucks. 12/2944 S. 53). Der Einwand nach § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG besteht deshalb nur, wenn das Grundstück als Sicherungsobjekt für Kredite missbraucht worden ist, die dem Grundstück nicht oder nur zu einem vernach- lässigenswerten Teil zugute gekommen sind. Dass das nach allgemeiner Meinung auch dann gilt, wenn ein Teil des mit dem Grundpfandrecht gesicherten Darlehens nicht der Finanzierung von Baumaßnahmen oder, was diesen gleich gestellt ist (BVerwG, VIZ 2001, 208 f.; 2001, 261, 263), der Ablösung von Baufinanzierungspfandrechten , sondern anderen Zwecken diente (Fieberg /Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus/Impelmann, VermG, § 16 Rdn. 60; Kimme/Petter, Offene Vermögensfragen, § 16 VermG Rdn. 24; RVI/Kiethe, § 16 VermG Rdn. 88), hilft dem Kläger nicht. Hier geht es allein darum, ob mit dem Darlehen finanzierte Baumaßnahmen im Wert des Grundstücks einen Niederschlag gefunden haben. Dieser Gesichtspunkt kann nach dem Wortlaut und dem Zweck der Vorschrift, wie sie sich im Gesetzgebungsverfahren entwickelt haben, nicht im Rahmen von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG, sondern allein in Gestalt der Abschreibungssätze nach § 16 Abs. 5 Satz 1 iVm 18 Abs. 2 VermG Berücksichtigung finden.

9: bb) Etwas anderes könnte allenfalls dann angenommen werden, wenn der von dem Landgericht zur Ermittlung seines Werts festgestellte Zustand des Grundstücks die Vornahme der behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen ausgeschlossen erscheinen ließe. So liegt es hier indessen nicht. Der gerichtliche Sachverständige hat festgestellt, dass sich das Grundstück jetzt in einem vermietbaren Zustand befindet. Das setzt Instandsetzungsmaßnahmen voraus, lässt jedenfalls nicht ausgeschlossen erscheinen, dass die behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen worden sind. Unter diesen Umständen kann der Kläger Vollfreistellung nach § 16 Abs. 10 iVm Abs. 5 VermG nur verlangen, wenn er den Behauptungen der Beklagten im Einzelnen und unter Auseinandersetzung mit den vorgelegten Belegen entgegentritt. Das ist nicht geschehen.

10: b) Ein auf Naturalrestitution gerichteter Anspruch auf Schadensersatz aus § 678 BGB oder aus § 823 Abs. 2 BGB iVm § 3 Abs. 5 VermG wegen Verletzung der Vergewisserungspflicht steht dem Kläger ebenfalls nicht zu.

11: aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Berechtigte von dem Verfügungsberechtigten zwar Ersatz des ihm aus der Nichtbeachtung von § 3 VermG entstandenen Schadens verlangen, und zwar entweder wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem mit § 3 VermG begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis oder nach § 823 Abs. 2 BGB iVm § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG als Schutzgesetz zugunsten des Berechtigten (Senat, BGHZ 128, 210, 215; BGH, Urt. v. 4. März 1999, III ZR 29/98, VIZ 1999, 346, 347; Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Anknüpfungspunkt einer solchen Haftung ist aber entgegen der Annahme der Revision nicht ein Verstoß gegen die Vergewisserungspflicht des § 3 Abs. 5 VermG, sondern ein Verstoß gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG (BGH, Urt. v. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Die Vergewisserungspflicht nach § 3 Abs. 5 VermG ist keine eigenständige gesetzliche Verpflichtung des gegenwärtig Verfügungsberechtigten. Sie bestimmt lediglich den Sorgfaltsmaßstab, den der Verfügungsberechtigte entweder nach § 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. (entspricht § 276 Abs. 2 BGB) oder nach § 823 Abs. 2 BGB anzulegen hat, wenn er über das Grundstück verfügen will, ohne gegen seine gesetzliche Verpflichtung zu verstoßen, solche Verfügungen bei Vorhandensein vermögensrechtlicher Anmeldungen zu unterlassen. Greift das Unterlassungsgebot nach § 3 Abs. 3 VermG aber trotz Vorliegens vermögensrechtlicher Anmeldungen ausnahmsweise nicht ein, braucht sich der Verfügungsberechtigte auch nicht nach dem Vorhandensein solcher Anmeldungen zu erkundigen.

12: bb) Ein Verstoß gegen das Unterlassungsgebot liegt nicht vor. Zu den Verfügungen über den Restitutionsgegenstand, die der Verfügungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG zu unterlassen hat, gehört grundsätzlich allerdings die Bestellung von Grundpfandrechten. Dieses Gebot gilt aber nicht uneingeschränkt. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfügungsberechtigte zur Vornahme von Rechtsgeschäften zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks befugt. Das schließt außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen mit ein (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfügungsberechtigte nicht nur zur Vornahme der dazu nötigen tatsächlichen Maßnahmen berechtigt (Senat, BGHZ 126, 1, 7). Ihm sind auch alle dazu erforderlichen Rechtsgeschäfte erlaubt (BGHZ 136, 57, 61). Zu diesen Rechtsgeschäften gehört, wie der Senat im Zusammenhang mit der Erstattungsfähigkeit der Kosten hierfür bereits entschieden hat, die Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung solcher Maßnahmen (Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 890). Nichts anderes gilt für die Bestellung von Grundpfandrechten zur Sicherung solcher Darlehen. Sie könnten nämlich ohne die Bestellung eines Grundpfandrechts nicht aufgenommen werden. Dieser Fall liegt hier vor. Das Anwesen war nach dem Vortrag der Beklagten völlig heruntergekommen und bedurfte einer grundlegenden Sanierung. Zu diesem Zweck ist der zudem als Aufbaudarlehen öffentlich geförderte Kredit aufgenommen und nach dem Vortrag der Beklagten auch verwendet worden. Diesen im Einzelnen konkretisierten Vortrag hat der Kläger nicht substantiiert bestritten. Dazu wäre es erforderlich gewesen, sich mit den behaupteten Maßnahmen auseinanderzusetzen. Im Wesentlichen nur darauf zu verweisen, die Maßnahmen schlügen sich nicht im Wert des Grundstücks nieder, genügt demgegenüber nicht.

13: cc) Es kommt deshalb nicht darauf an, auf welcher Grundlage der Rechtsvorgängerin der Beklagten das Grundstück übertragen worden ist und ob die Beklagten angesichts der dabei obwaltenden Umstände von der Möglichkeit einer Anmeldung des Klägers ausgehen mussten. Der für eine Haftung der Beklagten ausschlaggebende Verstoß gegen das Unterlassungsgebot scheidet in jedem Fall aus.

14: c) Schließlich steht dem Kläger auch kein Anspruch auf Schadensersatz nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG iVm § 678 BGB wegen Verletzung der Interessen des Klägers bei der Durchführung der Instandsetzung zu. Nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG mussten die Beklagten als Verfügungsberechtigte zwar auch eine an sich erlaubte außergewöhnliche Instandsetzung so ausführen, wie das Interesse des Klägers mit Rücksicht auf seinen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erforderte. Eine Verletzung dieser Pflicht folgt aber nicht schon daraus , dass sich die mit einem Darlehen finanzierten Maßnahmen zur Instandsetzung im Wert des Grundstücks nur teilweise oder gar nicht niederschlagen. Sie setzt vielmehr Vortrag dazu voraus, dass und aus welchen Gründen die Beklagten bei der Auswahl und Durchführung der Maßnahmen oder bei der Aufnahme des Kredits den mutmaßlichen Willen des Klägers missachtet haben. Daran fehlt es.

15: 2. Das Berufungsgericht hat aber nicht erkannt, dass dem Kläger ein Anspruch auf teilweise Freistellung von der Grundschuld auf dem restituierten Grundstück zusteht.

16: a) Dieser Anspruch folgt aus § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Sätze 1 und 2 VermG. Danach kann der Berechtigte, der bei der Restitution seines Grundstücks ein Grundpfandrecht ungekürzt zu übernehmen hat, von demjenigen, der es bestellt hat, Freistellung in dem Umfang verlangen, in dem es nach § 16 Abs. 5 bis 9 VermG nicht zu übernehmen wäre. Eine solche Pflicht besteht nach § 16 Abs. 10 Satz 2 VermG bei Grundpfandrechten, die, wie hier, nach dem 30. Juni 1990 bestellt wurden. Sie werden bei der Restitution des Grundstücks nicht aufgehoben oder gekürzt, sondern vollständig erhalten, um das Vertrauen der Kreditinstitute in den Bestand dieser Rechte zu schützen (BTDrucks. 12/2480 S. 49). Das hat nach § 16 Abs. 2 Sätze 1 und 2, Abs. 10 Satz 1 VermG zur Folge, dass der Berechtigte mit dem Wirksamwerden des Restitutionsbescheids auch in den Darlehensvertrag eintritt, der durch ein solches Grundpfandrecht gesichert wird. Damit würde der Berechtigte aber schlechter gestellt als bei einem Darlehensvertrag, der durch ein vor dem 30. Juni 1990 bestelltes Grundpfandrecht gesichert wird. Ein solches Grundpfandrecht wird mit der Restitution in dem in § 16 Abs. 5 bis 9 VermG bestimmten Umfang gekürzt; insoweit erlischt nach § 16 Abs. 2 Satz 2 VermG auch die Darlehensverpflichtung. Diese gegenüber dem Berechtigten nicht zu rechtfertigende Schlechterstellung soll § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG ausgleichen, indem die Norm dem Berechtigten gegen denjenigen, der das Pfandrecht bestellt hat, einen Freistellungsanspruch einräumt. Freizustellen ist der Berechtigte dabei nicht nur von dem Grundpfandrecht, sondern auch von dem durch dieses gesicherten Darlehen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891). Das ist entgegen der Annahme der Revisionserwiderung unbestritten (Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, aaO § 16 VermG Rdn. 121123 ; Rädler/Raupach/Bezzenberger/Kinne, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 16 VermG Rdn. 102; RVI/Kiethe, aaO, § 16 Rdn. 113, 115, 117) und auch interessengerecht. Der Berechtigte tritt in den Darlehensvertrag und die bestellten Grundpfandrechte ein, soweit keine Tilgungen erfolgt sind und soweit kein Wertverlust eingetreten ist, der sich nach den pauschalierten Abschreibungssätzen des § 16 Abs. 5 Satz 2 iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG berechnet.

17: b) Schuldner des Freistellungsanspruchs ist derjenige, der das Grundpfandrecht bestellt hat. Das ist gewöhnlich der gegenwärtig Verfügungsberechtigte , weil die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück vor dem rechtskräftigen Abschluss der wegen des Grundstücks anhängigen Restitutionsverfahren an der Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung scheitert. Ob das hier mit Rücksicht darauf anders ist, dass das Grundpfandrecht von der damals aus den Beklagten bestehenden oHG bestellt worden ist und diese das Grundstück im Rahmen ihrer Liquidation auf die Beklagten übertragen hat, bedarf keiner Entscheidung. Selbst wenn sich der Anspruch gegen die oHG richtete, hafteten dennoch auch die Beklagten als ihre Gesellschafter, § 128 HGB.

18: c) Nach § 16 Abs. 5 Sätze 1 und 2 VermG braucht der Berechtigte ein Grundpfandrecht nur in dem in § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG bestimmten Umfang und auch nur soweit zu übernehmen, als das Darlehen nicht getilgt ist. Deshalb ist der Berechtigte von dem Grundpfandrecht und dem Darlehen im Umfang der Abschreibung nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG und der Tilgungen freizustellen. Diese Voraussetzungen liegen hier in einem noch näher aufzuklärenden Umfang vor.

19: aa) Die Höhe der Freistellung wegen Abschreibungen hängt nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG von der Zahl der Wohn- oder Gewerbeeinheiten in dem Gebäude auf dem Grundstück ab. Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Nach dem von dem Landgericht zu dem Wert des Grundstücks eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachten hat das Gebäude vier selbständig vermietbare Gewerbeeinheiten. Sollte sich das bestätigen, ergäbe sich ein Teilfreistellungsbetrag von 2,5 % des Nennwerts der Grund- schuld für 7 Jahre. Das entspräche einer Teilfreistellung von 80.528,47 €. Anders wäre es nach § 18 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 VermG, wenn das Gebäude weniger als drei vermietbare Einheiten haben sollte. Dann wären es 2% des Nennwerts der Grundschuld für 7 Jahre, mithin 64.422,78 €.

20: bb) Nähere Feststellungen dazu, in welchem Umfang das gesicherte Darlehen getilgt ist, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Sie sind aber geboten. Die Grundschuld sichert nach dem unstreitigem Vortrag jetzt nicht mehr die beiden ursprünglichen, zu einem erheblichen Teil zurückgeführten Darlehen an die Rechtsvorgängerin der Beklagten über zusammen 900.000 DM, sondern ein im November 1997 bei der Liquidation der aus den Beklagten bestehenden oHG von diesen persönlich aufgenommenes Ablösungsdarlehen über 550.000 DM. Darin liegt eine Teilrückführung des Darlehens und damit eine Tilgung um 350.000 DM (= 178.952,16 €). Zu diesem Aspekt, der bislang übersehen wurde, besteht in der neuen Verhandlung Gelegenheit zur Stellungnahme. Sollten sich keine neue Erkenntnisse zum Umfang der Tilgung ergeben, wäre die Klage in Höhe weiterer 178.952,16 € begründet.

21: 3. Die Widerklage hat das Berufungsgericht zu Unrecht in vollem Umfang wegen der von dem Kläger hilfsweise erklärten Aufrechnung mit einem Anspruch auf Auskehrung vereinnahmter Mieten gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG abgewiesen.

22: a) Das Berufungsgericht geht im Ergebnis zutreffend davon aus, dass der F. und R. oHG und nach ihrer Liquidation den Beklagten ein Aufwendungsersatzanspruch gegen den Kläger zusteht. Dieser folgt aber nicht aus § 812 BGB, weil zwischen den Parteien ein durch § 3 VermG ausgeformtes gesetzliches Schuldverhältnis besteht. Die Beklagten können vielmehr analog § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG Ersatz aller ihnen aus dem Darlehen für die Instandsetzung des Anwesens entstandenen Kosten (Zinsen und Tilgung) sowie darüber hinaus Ersatz für die Instandsetzung etwa aufgewendeter zusätzlicher eigener Mittel verlangen. Der Verfügungsberechtigte muss zwar die gewöhnlichen Instandsetzungen aus den laufenden Einnahmen bestreiten (Senat, BGHZ 128, 210, 213 f.). Das gilt aber nicht für außergewöhnliche Instandsetzungen, um die es hier geht. Den für solche Maßnahmen entstehenden Aufwand (Darlehenszinsen und -kosten sowie eigene Mittel) muss der Berechtigte dem Verfügungsberechtigten ersetzen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJWRR 2005, 887, 889).

23: b) Der Verfügungsberechtigte kann von dem Berechtigten aber nicht uneingeschränkt Ersatz der Kosten für solche außergewöhnlichen Instandsetzungen verlangen. Sein Anspruch beschränkt sich vielmehr auf Ersatz für den Aufwand, der sich nicht durch Mieteinnahmen und eigene Nutzungsvorteile amortisiert hat (BGHZ 150, 237, 241 f.; Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). Ob und in welchem Unfang es zu einer solchen Amortisation gekommen ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dazu besteht aber Veranlassung. Die Beklagten haben nämlich eingeräumt, dass sie und ihre Rechtsvorgängerin das Anwesen vermietet und die ursprünglichen Darlehen wie auch das Ablösungsdarlehen aus den Mieteinnahmen bedient haben. Deren Umfang wird das Berufungsgericht festzustellen haben. Von den sich dabei ergebenden Einnahmen in der Zeit von Mai 1991 bis Ende Juni 1994 wären abzuziehen die nicht durch den Mieter zu tragenden Nebenkosten und der noch zu ermittelnde Betrag einer Freistellung wegen Abschreibungen nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 1 VermG iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891), weil es insoweit zu einer Amortisation nicht kommen kann. Ersatzfähig ist nur der Betrag der Aufwendungen abzüglich der so zu berechenden Nettomieterträge.

III.

24: Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht wird in der neuen Verhandlung folgendes zu klären haben:

25: 1. Zur Klage ist zunächst zu prüfen, ob das Gebäude weniger als drei vermietbare Einheiten hat. Sollte sich das bestätigen, wäre die Klage im Umfang von 64.422,78 €, sonst im Umfang von 80.528,47 € begründet. Sodann ist festzustellen, ob die ursprünglichen Darlehen der oHG durch das Darlehen der Beklagten persönlich von November 1997 abgelöst worden sind. Sollte sich das bestätigen, wäre die Klage in Höhe weiterer 178.952,16 € begründet. Dieser Betrag würde sich bei weiteren Tilgungen entsprechend erhöhen.

26: 2. Zur Widerklage ist zunächst festzustellen, welche Darlehenkosten den Beklagten entstanden sind und welche zusätzlichen eigenen Mittel sie etwa aufgewandt haben. Sodann ist festzustellen, welche Mieteinnahmen die Beklagten und ihre Rechtsvorgängerin von Mai 1991 bis Ende Juni 1994 erzielt haben. Davon wären die von dem Mieter nicht zu tragenden Nebenkosten und der festzustellende Abschreibungsbetrag nach § 16 Abs. 10, 5 iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG abzuziehen. Nur wegen des sich hierbei ergebenden Überschusses könnte die Widerklage wegen der hilfsweise erklärten Aufrechnung abgewiesen werden.

27: 3. Die rechtskräftige Abweisung der gegen die frühere Beklagte zu 4 gerichteten Klage steht nur der inhaltlichen Änderung der zu deren Gunsten ergangenen Kostenentscheidung, nicht aber deren förmlichen Aufhebung entgegen , damit eine neue einheitliche Kostenentscheidung unter Berücksichtigung des bisherigen Kostenausspruchs zugunsten der früheren Beklagten zu 4 getroffen werden kann.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Halle, Entscheidung vom 27.11.2003 - 4 O 244/01 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 14.09.2004 - 11 U 115/03 -

Vermögensgesetz - VermG | § 18 Grundstücksbelastungen

1.	bei Gebäuden mit ein oder zwei Einheiten
	bis zu 10.000 Mark der DDR	4,0 vom Hundert,
	bis zu 30.000 Mark der DDR	3,0 vom Hundert,
	über 30.000 Mark der DDR	2,0 vom Hundert;
2.	bei Gebäuden mit drei oder vier Einheiten
	bis zu 10.000 Mark der DDR	4,5 vom Hundert,
	bis zu 30.000 Mark der DDR	3,5 vom Hundert,
	über 30.000 Mark der DDR	2,5 vom Hundert;
3.	bei Gebäuden mit fünf bis acht Einheiten
	bis zu 20.000 Mark der DDR	5,0 vom Hundert,
	bis zu 50.000 Mark der DDR	4,0 vom Hundert,
	über 50.000 Mark der DDR	2,5 vom Hundert;
4.	bei Gebäuden mit neun und mehr Einheiten
	bis zu 40.000 Mark der DDR	5,0 vom Hundert,
	bis zu 80.000 Mark der DDR	4,0 vom Hundert,
	über 80.000 Mark der DDR	2,5 vom Hundert.

(3) Bei anderen als den in Absatz 2 genannten Grundpfandrechten ist zur Berechnung des Ablösebetrages von dem Nennbetrag des früheren Rechts auszugehen. Absatz 2 Satz 4 gilt entsprechend.

(4) Rechte, die auf die Erbringung wiederkehrender Leistungen aus dem Grundstück gerichtet sind, sind bei der Berechnung des Ablösebetrages mit ihrem kapitalisierten Wert anzusetzen.

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 678 Geschäftsführung gegen den Willen des Geschäftsherrn

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Vermögensgesetz - VermG | § 18 Grundstücksbelastungen

1.	bei Gebäuden mit ein oder zwei Einheiten
	bis zu 10.000 Mark der DDR	4,0 vom Hundert,
	bis zu 30.000 Mark der DDR	3,0 vom Hundert,
	über 30.000 Mark der DDR	2,0 vom Hundert;
2.	bei Gebäuden mit drei oder vier Einheiten
	bis zu 10.000 Mark der DDR	4,5 vom Hundert,
	bis zu 30.000 Mark der DDR	3,5 vom Hundert,
	über 30.000 Mark der DDR	2,5 vom Hundert;
3.	bei Gebäuden mit fünf bis acht Einheiten
	bis zu 20.000 Mark der DDR	5,0 vom Hundert,
	bis zu 50.000 Mark der DDR	4,0 vom Hundert,
	über 50.000 Mark der DDR	2,5 vom Hundert;
4.	bei Gebäuden mit neun und mehr Einheiten
	bis zu 40.000 Mark der DDR	5,0 vom Hundert,
	bis zu 80.000 Mark der DDR	4,0 vom Hundert,
	über 80.000 Mark der DDR	2,5 vom Hundert.

(3) Bei anderen als den in Absatz 2 genannten Grundpfandrechten ist zur Berechnung des Ablösebetrages von dem Nennbetrag des früheren Rechts auszugehen. Absatz 2 Satz 4 gilt entsprechend.

(4) Rechte, die auf die Erbringung wiederkehrender Leistungen aus dem Grundstück gerichtet sind, sind bei der Berechnung des Ablösebetrages mit ihrem kapitalisierten Wert anzusetzen.

Vermögensgesetz - VermG | § 16 Übernahme von Rechten und Pflichten

(2) Mit der Rückübertragung von Eigentumsrechten oder der Aufhebung der staatlichen Verwaltung oder mit der vorläufigen Einweisung nach § 6a tritt der Berechtigte in alle in bezug auf den jeweiligen Vermögenswert bestehenden Rechtsverhältnisse ein. Dies gilt für vom staatlichen Verwalter geschlossene Kreditverträge nur insoweit, als die darauf beruhenden Verbindlichkeiten im Falle ihrer dinglichen Sicherung gemäß Absatz 9 Satz 2 gegenüber dem Berechtigten, dem staatlichen Verwalter sowie deren Rechtsnachfolgern fortbestünden. Absatz 9 Satz 3 gilt entsprechend.

(3) Dingliche Nutzungsrechte sind mit dem Bescheid gemäß § 33 Abs. 4 aufzuheben, wenn der Nutzungsberechtigte bei Begründung des Nutzungsrechts nicht redlich im Sinne des § 4 Abs. 3 gewesen ist. Mit der Aufhebung des Nutzungsrechts erlischt das Gebäudeeigentum nach § 288 Abs. 4 oder § 292 Abs. 3 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik. Das Gebäude wird Bestandteil des Grundstücks. Grundpfandrechte an einem auf Grund des Nutzungsrechts errichteten Gebäude werden Pfandrechte an den in den §§ 7 und 7a bezeichneten Ansprüchen sowie an dinglichen Rechten, die zu deren Sicherung begründet werden. Verliert der Nutzungsberechtigte durch die Aufhebung des Nutzungsrechts das Recht zum Besitz seiner Wohnung, so treten die Wirkungen des Satzes 1 sechs Monate nach Unanfechtbarkeit der Entscheidung ein.

(4) Fortbestehende Rechtsverhältnisse können nur auf der Grundlage der jeweils geltenden Rechtsvorschriften geändert oder beendet werden.

(5) Eingetragene Aufbauhypotheken und vergleichbare Grundpfandrechte zur Sicherung von Baukrediten, die durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, sind in dem sich aus § 18 Abs. 2 ergebenden Umfang zu übernehmen. Von dem so ermittelten Betrag sind diejenigen Tilgungsleistungen abzuziehen, die nachweislich auf das Recht oder eine durch das Recht gesicherte Forderung erbracht worden sind. Im Rahmen einer Einigung zwischen dem Gläubiger des Rechts, dem Eigentümer und dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen als Vertreter der Interessen des Entschädigungsfonds kann etwas Abweichendes vereinbart werden. Weist der Berechtigte nach, dass eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück nicht durchgeführt wurde, ist das Recht nicht zu übernehmen.

(6) Das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen bestimmt mit der Entscheidung über die Aufhebung der staatlichen Verwaltung den zu übernehmenden Teil des Grundpfandrechts, wenn nicht der aus dem Grundpfandrecht Begünstigte oder der Berechtigte beantragt, vorab über die Aufhebung der staatlichen Verwaltung zu entscheiden. In diesem Fall ersucht das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen die das Grundbuch führende Stelle um Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs zugunsten des Berechtigten. Wird die staatliche Verwaltung ohne eine Entscheidung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen beendet, so hat auf Antrag des aus dem Grundpfandrecht Begünstigten oder des Berechtigten das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bereich das belastete Grundstück belegen ist, den zu übernehmenden Teil der Grundpfandrechte durch Bescheid zu bestimmen. Wird der Antrag nach Satz 3 innerhalb der in § 30a Abs. 3 Satz 1 bestimmten Frist nicht gestellt, bleibt der Eigentümer im Umfang der Eintragung aus dem Grundpfandrecht verpflichtet, soweit die gesicherte Forderung nicht durch Tilgung erloschen ist. Auf die Beschränkungen der Übernahmepflicht nach Absatz 5 Satz 1 und 4 kann er sich in diesem Fall nur berufen, wenn er diese Absicht dem Gläubiger oder der Sparkasse, in deren Geschäftsgebiet das Grundstück belegen ist, bis zum 31. März 1995 schriftlich mitgeteilt hat. Ist die Sparkasse nicht Gläubigerin, ist sie lediglich zur Bestätigung des Eingangs dieser Mitteilung verpflichtet. Der Bescheid ergeht gemeinsam für sämtliche auf dem Grundstück lastenden Rechte gemäß Absatz 5.

(7) Die Absätze 5 und 6 gelten für eingetragene sonstige Grundpfandrechte, die auf staatliche Veranlassung vor dem 8. Mai 1945 oder nach Eintritt des Eigentumsverlustes oder durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, entsprechend, es sei denn, das Grundpfandrecht dient der Sicherung einer Verpflichtung des Berechtigten, die keinen diskriminierenden oder sonst benachteiligenden Charakter hat.

(8) Der Bescheid über den zu übernehmenden Teil der Rechte gemäß den Absätzen 5 bis 7 ist für den Berechtigten und den Gläubiger des Grundpfandrechts selbständig anfechtbar.

(9) Soweit eine Aufbauhypothek oder ein vergleichbares Grundpfandrecht gemäß Absatz 5 oder ein sonstiges Grundpfandrecht gemäß Absatz 7 nicht zu übernehmen ist, gilt das Grundpfandrecht als erloschen. Der Berechtigte tritt in dem Umfang, in dem das Grundpfandrecht von ihm zu übernehmen ist, an die Stelle des Schuldners der dem Grundpfandrecht zugrundeliegenden Forderung. § 417 des Bürgerlichen Gesetzbuches findet entsprechende Anwendung. Soweit der Berechtigte die Schuld nicht nach Satz 2 zu übernehmen hat, erlischt die Forderung, wenn sie durch den staatlichen Verwalter oder sonst auf staatliche Veranlassung zu Lasten einer natürlichen Person begründet worden ist. In diesem Falle erlischt auch der bereits entstandene Zinsanspruch. Handelt es sich um eine Forderung aus einem Darlehen, für das keine staatlichen Mittel eingesetzt worden sind, so ist der Gläubiger vorbehaltlich einer abweichenden Regelung angemessen zu entschädigen.

(10) Die Absätze 5 bis 9 finden keine Anwendung, wenn das Grundstück nach § 6 zurückübertragen wird. Die Absätze 5 bis 9 gelten ferner nicht, wenn das Grundpfandrecht nach dem 30. Juni 1990 bestellt worden ist. In diesem Fall hat der Berechtigte gegen denjenigen, der das Grundpfandrecht bestellt hat, einen Anspruch auf Befreiung von dem Grundpfandrecht in dem Umfang, in dem es gemäß den Absätzen 5 bis 9 nicht zu übernehmen wäre. Der aus dem Grundpfandrecht Begünstigte ist insoweit verpflichtet, die Löschung des Grundpfandrechts gegen Ablösung der gesicherten Forderung und gegen Ersatz eines aus der vorzeitigen Ablösung entstehenden Schadens zu bewilligen.

Bundesgerichtshof Urteil, 11. März 2005 - V ZR 153/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 153/04 Verkündet am:

11. März 2005

K a n i k,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 2039

VermG § 3 Abs. 3 Satz 4, § 16 Abs. 2, 5 und 10, § 18 Abs. 2

a) Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4

VermG auch Aufwendungen für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen zu ersetzen.

b) Auf die Aufwendungen sind die dem Verfügungsberechtigten verbleibenden Mieten

und die gezogenen Vorteile einer Eigennutzung des Grundstücks anzurechen,

soweit sie nicht durch Betriebs- und Verwaltungskosten sowie Abschreibungen

nach § 18 Abs. 2 VermG aufgezehrt werden (Fortführung von BGH, Urt. v. 4. April

2002, III ZR 4/01, NJW 2002, 2242, 2245).

c) Zu den Aufwendungen gehören auch Darlehenskosten, allerdings nur in dem Umfang

, in dem der Berechtigte das Darlehen nach §§ 16 Abs. 2, 5 und 10, 18 Abs. 2

VermG zu übernehmen hat.

d) Ist eine Erbengemeinschaft Verfügungsberechtigte, kann ein Miterbe Erstattung

an sich verlangen, wenn die anderen Miterben damit einverstanden sind oder dies

die einzige in Betracht kommende Möglichkeit einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

ist.

e) Der Verfügungsberechtigte hat den Berechtigten nach Maßgabe von § 16 Abs. 10

VermG nicht nur von den Verpflichtungen aus der Grundschuld, sondern auch

von den Verpflichtungen aus dem gesicherten Darlehen freizustellen.

BGH, Urt. v. 11. März 2005 - V ZR 153/04 - OLG Dresden

LG Chemnitz

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. März 2005 durch die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Lemke,

Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin Dr. Stresemann

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 10. Dezember 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagten waren Eigentümer in ungeteilter Erbengemeinschaft eines Grundstücks in Chemnitz, auf dem sich ein Gebäude mit einer Arztpraxis im Erdgeschoß und einer Wohnung im Obergeschoß befindet. Die Arztpraxis war vermietet; die Wohnung im Obergeschoß wurde von der Beklagten zu 1 und ihrer Familie unentgeltlich genutzt.
Am 12. März 1991 nahmen die Beklagte zu 1 und ihr Ehemann ein Darlehen über 100.000 DM auf, um Baumaßnahmen zu finanzieren. Am 1. Juni 1991 belasteten beide Beklagten das Grundstück zur Absicherung des Darle-
hens mit einer Grundschuld über 100.000 DM. Bis Ende Mai 1991 ließ die Beklagte zu 1 Arbeiten an Fassade, Fenstern, Heizung, Warmwasser- und Elektroanlage durchführen. Hierfür wandte sie 5.876,91 DM eigene Mittel und die Valuta aus dem Darlehen auf. Auf das Darlehen zahlte sie in den Folgejahren 51.257,82 DM Zinsen und erbrachte Tilgungsleistungen in Höhe von 12.500 DM.
Mit Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 20. Oktober 1994 wurde das Anwesen den Klägern zurückübertragen. Dieser Bescheid wurde am 23. Juni 1998 bestandskräftig, das Anwesen am 13. Oktober 1998 übergeben. In der Zeit vom 1. Juli 1994 bis zum 30. Juni 1998 nahm die Beklagte zu 1 für die Arztpraxis 42.695 DM an Mieten ein. Die Kläger verlangen Auskehrung dieser Mieten, auf die sie sich Verwaltungskosten und Reparaturen im Gesamtumfang von 3.426,19 DM anrechnen lassen. Außerdem verlangen sie Freistellung von der eingetragenen Grundschuld. Dem halten die Beklagten die aufgewandten eigenen Mittel, die Tilgungsleistungen sowie die gezahlten Zinsen entgegen.
Unter Abweisung der Klage im übrigen hat das Landgericht die Beklagte zu 1 zur Zahlung von 34.601,89 DM sowie beide Beklagten zur vollständigen Freistellung von der Grundschuld verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Beklagten unter Klageabweisung im übrigen verurteilt , die Kläger in Höhe von 13.549,23 € von der eingetragenen Grundschuld freizustellen Zug um Zug gegen Erstattung von Aufwendungen für die Baumaßnahmen in Höhe von 13.335,47 € an die Beklagte zu 1. Die wegen eines Teilbetrags von 1.785 DM eingelegte Anschlußberufung der Kläger hat es zu-
rückgewiesen. Hiergegen richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision der Kläger, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts können die Kläger Auskehrung der seit dem 1. Juli 1994 von den Beklagten vereinnahmten Mieten von insgesamt 42.695 DM verlangen. Dieser Betrag sei um einen von den Klägern selbst in Abzug gebrachten Betrag von insgesamt 3.426,19 DM auf 39.268,81 DM zu kürzen.
Gegen diesen Anspruch habe die Beklagte zu 1 wirksam mit einem die Klageforderung übersteigenden Gegenanspruch auf Ersatz von Aufwendungen nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG aufgerechnet. Sie habe für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen insgesamt 69.634,73 DM aufgewandt. Neben der unstreitigen Zahlung der Beklagten zu 1 in Höhe von 5.876,91 DM seien auch die als solche unstreitigen Darlehenstilgungen von 12.500 DM und Zinszahlungen von 51.257,81 DM anzusetzen. Die Beklagte habe als Verfügungsberechtigte eine geschäftsführerähnliche Stellung gehabt und könne wie ein Geschäftsführer Ersatz von Kreditbeschaffungskosten verlangen. Von diesem Betrag seien nur die Einnahmen aus einer instandsetzungsbedingten Mieterhöhung in Höhe von 4.284 DM, nicht jedoch der Wert der eigenen Nutzung der Wohnung durch die Beklagte zu 1 abzusetzen.
Eine vollständige Freistellung der Kläger von der Grundschuld komme nicht in Betracht, da die Beklagten die Maßnahmen tatsächlich durchgeführt hätten. Freizustellen seien die Kläger in Höhe der Tilgungen von 12.500 DM sowie einer pauschalierten Abschreibung nach § 18 Abs. 2 VermG von 14.000
DM (2% des Nennbetrags der Grundschuld jährlich über sieben Jahre). Zu einer Befreiung in diesem Umfang seien die Beklagten aber nur Zug um Zug gegen Erfüllung des nach Aufrechnung verbleibenden restlichen Ersatzanspruches der Beklagten zu 1 verpflichtet.

II.

Diese Erwägungen halten nicht in allen Punkten einer revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die gegen die Klageforderung zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung erreicht nicht die von dem Berufungsgericht angenommene Höhe. Zu ihrer Feststellung ist der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
1. Die Kläger können von der Beklagten zu 1 Auskehrung eingenommener Mieten in Höhe von 39.268,81 DM verlangen.

a) Ob der auf § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG gestützte Anspruch unmittelbar gegen die Beklagte zu 1 gerichtet werden kann, ist zweifelhaft. Verpflichtet ist nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG der Verfügungsberechtigte. Das ist nach § 2 Abs. 3 Satz 1 VermG bei dem hier vorliegenden Fall einer Erbengemeinschaft nicht der einzelne Miterbe, sondern die Erbengemeinschaft. Das bedarf jedoch keiner Vertiefung. Die Beklagte zu 1 haftet für die Erfüllung der Verbindlichkeiten der Erbengemeinschaft aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nach § 2058 BGB als Gesamtschuldnerin.

b) Unschädlich ist auch, daß der Beklagte zu 2 an dem Mietvertrag der Beklagten zu 1 mit der Mieterin H. nicht als Vermieter beteiligt war. Es
ist zwar zweifelhaft, ob die Miete aus einem Mietvertrag dem Verfügungsberechtigten im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zusteht, wenn dieser aus mehreren Personen besteht, aber nur eine davon aus dem Mietvertrag berechtigt ist. Darauf kommt es hier aber nicht an. Die Miete aus einem Mietvertrag steht einem Verfügungsberechtigten nicht nur dann zu, wenn er selbst den Mietvertrag geschlossen hat, sondern auch dann, wenn er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Herausgabe der Mieten hat (Senat, Urt. v. 11. Juli 2003, V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 528). So liegt es bei der Vermietung durch einen Geschäftsbesorger oder einen Geschäftsführer ohne Auftrag. Für den hier vorliegenden Fall einer Vermietung von Teilen eines zum Nachlaß gehörenden Grundstücks durch ein Mitglied der Erbengemeinschaft gilt nichts anderes. Die Mieterträge sind Früchte aus der Verwaltung des Nachlasses, die nach § 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB erst bei seiner Auseinandersetzung geteilt werden und deshalb bis dahin auch den nicht an der Vermietung beteiligten Miterben im Sinne von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zustehen.

c) Zu Recht hat das Berufungsgericht bei der Berechnung des Zahlungsanspruchs nur die von der Beklagten zu 1 in der Zeit vom 1. Juli 1994 bis zum 30. Juni 1998 eingenommenen Mieten von 42.695 DM berücksichtigt. Die Beklagte zu 1 hat in dem fraglichen Zeitraum zwar die Wohnung im Obergeschoß des Anwesens unentgeltlich genutzt und damit einen Gebrauchsvorteil erzielt. Ein solcher Gebrauchsvorteil ist aber nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht zu ersetzen (Senat, BGHZ 132, 306, 311; 141, 232, 236; Senatsurt. v. 11. Juli 2003, V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 528). Von diesen Einnahmen waren nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG unstreitige Kosten im Gesamtumfang von 3.426,19 DM abzusetzen, nämlich 1.785 DM Verwaltungskosten, 500 DM Reparaturkosten und 1.141,19 DM für sonstige Erhaltungsmaßnahmen. Das führt
zu der von dem Berufungsgericht zutreffend angesetzten Forderung der Kläger von 39.268, 81 DM.
2. Gegen den Anspruch der Kläger aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG können die Beklagten mit einem Anspruch auf Erstattung außergewöhnlicher Erhaltungskosten entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG aufrechnen. Dieser Anspruch erreicht aber nicht die von dem Berufungsgericht angenommene Höhe von 65.350,73 DM. In welchem Umfang die Forderung durch Aufrechnung erloschen ist, hängt von dem Ergebnis der von dem Berufungsgericht noch zu treffenden Feststellungen ab.

a) Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, daß der Verfügungsberechtigte – hier die Beklagten – von dem Berechtigten – hier den Klägern – entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG Erstattung des Aufwands für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG verlangen kann.
aa) Eine solche Erstattungspflicht sieht das Vermögensgesetz allerdings nicht ausdrücklich vor. Es geht vielmehr im Gegenteil davon aus, daß der Verfügungsberechtigte das restitutionspflichtige Grundstück nur vorübergehend zu verwalten hat und sich auf Maßnahmen beschränkt, die er aus dem Grundstück finanzieren kann. Ursprünglich waren dem Verfügungsberechtigten sogar nur Maßnahmen erlaubt, die Rechtspflichten des Eigentümers entsprachen oder „zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts unbedingt erforderlich sind“ (vgl. § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG in der Fassung des Einigungsvertrags, dazu BT-Drucks. 11/7831 S. 4). Als Folge war weder eine Pflicht des Verfügungsberechtigten , diese Erträge an den Berechtigten auszukehren (Senat,
BGHZ 128, 210, 213 f), noch eine Pflicht des Berechtigten, dem Verfügungsberechtigten solchen Aufwand zu erstatten (vgl. BGHZ 144, 100, 115) , vorgesehen. Diese Regelung erlaubte es in vielen Fällen nicht, gebotene Instandsetzungen vorzunehmen. Deshalb hat der Gesetzgeber mit dem Gesetz zur Beseitigung von Hemmnissen bei der Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen vom 22. März 1991 (BGBl. I S. 766) die Befugnisse des Verfügungsberechtigten erweitert (BT-Drucks 12/103 S. 24). Er sollte nach Buchstabe b des neugefaßten § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG alle Maßnahmen durchführen können, die zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts erforderlich sind, und, nach dem neu eingefügten § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG, außerdem Instandsetzungsmaßnahmen, wenn die hierfür aufzuwendenden Kosten den Verfügungsberechtigten als Vermieter nach Rechtsvorschriften zur Erhöhung der jährlichen Miete berechtigten. Einen Erstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten sieht das Vermögensgesetz in § 3 Abs. 3 Satz 4 nur für die zuletzt genannten Instandsetzungsmaßnahmen vor (BTDrucks 12/449 S. 8 und 12/7588 S. 48). Den dazu erforderlichen Aufwand hat der Berechtigte zu erstatten, soweit er sich nicht aus der Mieterhöhung finanzieren läßt. Für andere Maßnahmen hielt der Gesetzgeber eine vergleichbare Regelung demgegenüber nicht für geboten. Maßnahmen zur Erfüllung städtebaulicher Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebote gemäß § 177 BauGB oder zu vergleichbaren Zwecken sind nur zulässig, wenn die Kosten durch die Erträge des Grundstücks gedeckt sind und, soweit sie nicht ausreichen, durch die Gemeinde erstattet werden (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a VermG i. V. m. § 177 Abs. 4 BauGB, § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG). Maßnahmen zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts sollten aus den Erträgen bestritten werden.
bb) Die Einschätzung des Gesetzgebers erwies sich nicht bei allen Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaßnahmen als zutreffend. Die in vielen Fällen sachlich gebotenen außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen ließen sich in nicht unbeträchtlichem Umfang weder als Instandsetzungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG durchführen noch aus den Erträgen oder kommunalen Mitteln finanzieren. Sie konnten andererseits regelmäßig auch nicht zurückgestellt werden. Vielmehr verpflichtete der seinerzeit ebenfalls eingeführte § 3 Abs. 3 Satz 6 Halbsatz 1 VermG den Verfügungsberechtigten in Anlehnung an das Geschäftsbesorgungsrecht dazu, solche Maßnahmen vorzunehmen, soweit sie dem mutmaßlichen Interesse des Berechtigten entsprachen. Das machte es erforderlich, die im Geschäftsbesorgungsrecht wurzelnde und in § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG angelegte Erstattungspflicht auch auf solche Erhaltungsmaßnahmen auszudehnen. Deshalb hat der Berechtigte dem Verfügungsberechtigten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in entsprechender Anwendung von § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auch den Aufwand für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG zu ersetzen (Urt. v. 4. April 2002, III ZR 4/01, NJW 2002, 2242, 2245; ebenso für Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG: BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188). Im Geschäftsbesorgungsrecht wird die Erstattungspflicht des Geschäftsherrn jedoch inhaltlich durch die Pflicht des Geschäftsführers begrenzt, dem Geschäftsherrn die gezogenen Nutzungen herauszugeben. Eine solche Herausgabepflicht des Verfügungsberechtigten gegenüber dem Berechtigten besteht für die Zeit bis zum 30. Juni 1994 gar nicht und danach gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nur in eingeschränktem Umfang. Das soll aber nach den in § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zum Ausdruck kommenden Vorstellungen des Gesetzgebers nicht zu einer über das allgemeine Geschäftsbesorgungsrecht hinausgehenden Erstattungspflicht des Berechtigten führen, die auch sachlich
nicht zu rechtfertigen wäre. Vielmehr soll der Berechtigte nur solchen Aufwand für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen zu ersetzen haben, der durch die Nutzung des Grundstücks nicht zu finanzieren ist. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 4. April 2002, III ZR 4/01, NJW 2002, 2242, 2245), die Zustimmung gefunden hat (Redeker/Hirtschulz/Tank in Fieberg/Reichenbach /Messerschmidt/Neuhaus, Vermögensgesetz, Stand Januar 2004, § 3 VermG Rdn. 309; Rapp in Kimme, Offene Vermögensfragen, Stand November 1996, § 3 VermG Rdn. 95; Wasmuth in RVI, Stand Januar 2004, § 3 VermG Rdn. 384), ist deshalb anerkannt, daß auf einen Anspruch auf Erstattung von außergewöhnlichen Erhaltungskosten nicht nur etwaige instandsetzungsbedingte Mieterhöhungen, sondern alle Mieteinnahmen anzurechnen sind, soweit sie nicht von den laufenden Kosten der Bewirtschaftung aufgezehrt werden.
cc) Nach diesen Grundsätzen ist hier ein Erstattungsanspruch entsprechend § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG gegeben. Das Berufungsgericht hat, von der Revision nicht angegriffen, festgestellt, daß die Beklagte zu 1 außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen vorgenommen hat. Deren Aufwand haben die Kläger als Berechtigte in allerdings noch klärungsbedürftigem Umfang (dazu unten
d) zu erstatten.

b) Ob dieser Erstattungsanspruch, wie das Berufungsgericht meint, allein der Beklagten zu 1 zusteht und ob diese allein zur Aufrechnung berechtigt war, ist zweifelhaft. Verfügungsberechtigt über das Grundstück war nicht allein die Beklagte zu 1, sondern beide Beklagte in gesamthänderischer Verbundenheit als Erbengemeinschaft. Es spricht deshalb einiges dafür, daß auch der Erstattungsanspruch nicht allein der Beklagten zu 1 zusteht, sondern der Erbengemeinschaft. Das änderte an der Wirkung der Aufrechung gegenüber der
Zahlungsverpflichtung der Beklagten zu 1 nichts. Zwar könnte die Beklagte zu 1 nach § 2040 Abs. 1 BGB nicht selbst mit dem Anspruch aufrechnen, sondern nur die Erbengemeinschaft (vgl. Senat, BGHZ 38, 122, 124). Das ist aber auch geschehen, weil beide Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit mit dem Erstattungsanspruch gegen den sich ebenfalls gegen die Erbengemeinschaft richtenden Herausgabeanspruch der Kläger aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG aufgerechnet haben.

c) Unschädlich ist ferner, daß die Aufwendungen auf das Grundstück von der Beklagten zu 1 veranlaßt und die dafür entstandenen Kosten von dieser und, was das Berufungsgericht nicht ausgeschlossen hat, ihrem Ehemann getragen worden sind. Der Verfügungsberechtigte kann zwar Ersatz nur für Maßnahmen verlangen, die er selbst veranlaßt hat, und für Kosten, die er selbst getragen hat. Er kann die dafür erforderlichen Schritte aber delegieren und sich auch der Unterstützung Dritter bedienen. So liegt es hier. Die Beklagten haben sich, was nach §§ 2038 Abs. 2 Satz 1, 745 Abs. 1 Satz 1 BGB zulässig ist, darauf verständigt, daß die Beklagte zu 1 die Maßnahmen allein organisiert. Dabei durfte sich die Beklagte zu 1 der Unterstützung ihres Ehemanns bedienen. Daß dieser dabei auch Zahlungen erbracht hat, berührt nur das Innenverhältnis zwischen der Beklagten zu 1 und ihrem Ehemann, stellt aber die Ersatzfähigkeit der aufgewandten Kosten nicht in Frage.

d) Den erstattungsfähigen Aufwand hat das Berufungsgericht zu hoch angesetzt. Statt 69.268,76 DM sind nur 56.051,40 DM zu berücksichtigen.
aa) Zu den ersatzfähigen Kosten gehören die tatsächlichen Zahlungen der Beklagten zu 1 in Höhe von 5.876,91 DM. Anzusetzen sind entgegen der
Ansicht der Revision auch die Tilgungsleistungen in Höhe von unstreitig 12.500 DM. Diese Zahlungen haben die Beklagten zwar unmittelbar an die Bank und nicht an die Handwerker geleistet. Sie dienten aber der Rückführung des Darlehens, mit dessen Valuta die Handwerker bezahlt wurden, und stellen damit Kosten der Baumaßnahme dar. Sie sind auch deshalb anzurechnen, weil sie zu einer teilweise Befreiung der Kläger von den zu übernehmenden Verpflichtungen aus dem aufgenommenen Darlehen und der Grundschuld führen.
bb) Im Ansatz, wenn auch nicht in den Einzelheiten, zutreffend hält das Berufungsgericht auch die Kreditbeschaffungskosten für erstattungsfähig.
(1) Die Frage ist allerdings ist umstritten. Teilweise wird die Erstattungsfähigkeit von Kreditbeschaffungskosten verneint (Redeker/Hirtschulz/Tank aaO § 3 Rdn. 306 a. E.; Säcker/Busche in: Säcker, Vermögensrecht, § 3 VermG Rdn. 198), teilweise wird sie bejaht (Wasmuth aaO § 3 VermG Rdn. 385; Rapp aaO § 3 VermG Rdn. 96). Der Bundesgerichtshof hat über die Frage bislang nicht entschieden. Auch der Senat hat sie in seinem Urteil vom 11. Juli 2003 (V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 529) offen gelassen, weil schon die Grundlagen des Erstattungsanspruchs nicht substantiiert vorgetragen worden waren. Er bejaht sie nun.
(2) Das Verhältnis zwischen dem Berechtigten und dem Verfügungsberechtigten ist dem Geschäftsbesorgungsverhältnis angenähert. Dies kommt in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG sinnfällig zum Ausdruck, der die Pflichten des Verfügungsberechtigten in Anlehnung an § 683 BGB beschreibt und auch auf § 678 BGB ausdrücklich Bezug nimmt. § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG stellt sich gerade auch nach der erweiternden Auslegung der Vorschrift in der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs als eine spezielle Ausformung des allgemeinen Anspruchs auf Aufwendungsersatz nach § 670 BGB dar. Im Rahmen von § 670 BGB sind aber nicht nur aus eigenen Mitteln bestrittene Aufwendungen ersatzfähig , sondern auch Aufwendungen aus der Eingehung von Verbindlichkeiten (BGH, Urt. v. 5. April 1989, IVb ZR 35/88, NJW 1989, 1920, 1922; RGZ 151, 93, 99 f; Erman/Ehmann, BGB, 11. Aufl., § 670 Rdn. 34; MünchKommBGB /Seiler, 4. Aufl., § 670 Rdn. 13; Soergel/Beuthien, BGB, 12. Aufl., § 670 Rdn. 3; Staudinger/Wittmann, BGB [1995], § 670 Rdn. 6, 23, 26). Das ergibt sich aus § 257 BGB, wonach die Verpflichtung zum Aufwendungsersatz auch die Verpflichtung zur Freistellung hierfür eingegangener Verbindlichkeiten umfaßt.
(3) Eine solche Verpflichtung besteht aber im Verhältnis des Berechtigten zum Verfügungsberechtigten nur in eingeschränktem Umfang. Der Berechtigte tritt zwar nach § 16 Abs. 2 Satz 1, Abs. 10 Satz 2 VermG mit der Restitution des Grundstücks unbeschränkt in das von dem Verfügungsberechtigten zur Durchführung der Erhaltungsmaßnahme aufgenommene Darlehen ein (BGH, Beschl. v. 1. April 2004, III ZR 300/03, VIZ 2004, 323, 324; Kiethe in RVI, Stand Juli 2004, § 16 VermG Rdn. 42). Er kann aber seinerseits von dem Verfügungsberechtigten nach § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG in dem durch §§ 16 Abs. 5, 18 Abs. 2 VermG bestimmten Umfang Freistellung von der Darlehensverpflichtung verlangen. Dort ist zwar ausdrücklich nur eine Freistellung von dem Grundpfandrecht angesprochen. Ohne eine Verpflichtung zur Feistellung auch von den Darlehenspflichten, die dem Grundpfandrecht zugrunde liegen, ließe sich das Freistellungsziel des § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG jedoch nicht erreichen. Die Freistellungspflicht gilt daher entsprechend auch für das Darlehen (BT-Drucks 12/2480 S. 49; Impelmann in Fieberg/Reichenbach/Mes-
serschmidt/Neuhaus, aaO, Stand April 1995, § 16 VermG Rdn. 123; Kiethe aaO § 16 VermG Rdn. 117). Der Berechtigte muß den Verfügungsberechtigten damit im wirtschaftlichen Ergebnis abweichend von dem Modell des § 257 BGB nicht vollständig von seiner Darlehensverpflichtung freistellen. Dann aber können die Darlehenszinsen auch nur in einem entsprechend geringeren Umfang angesetzt werden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind das hier 73,5 %. Die von dem Berufungsgericht angesetzten Kreditkosten sind also um 26,5 % auf 37.674,49 DM zu kürzen.
(4) Diese gekürzten Aufwendungen sind nicht nur, wie die Revision meint, zur Hälfte, sondern vollständig anzusetzen. Zwar sind die durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen auch der Beklagten zu 1 zugute gekommen. Das ändert aber nichts daran, daß sie den Wert des Grundstücks insgesamt erhöht haben und mit dem Grundstück im erstattungsfähigen Umfang auch den Klägern zugute kommen. Der grundsätzlich erstattungsfähige Aufwand der Beklagten beträgt damit insgesamt 5.876,91 DM (Zahlung), + 12.500 DM (Tilgung) + 37.674,49 (gekürzte Zinsen) = 56.051,40 DM.
cc) Er ist nach dem oben unter a Ausgeführten indes nur insoweit zu erstatten , als er sich nicht durch den Ertrag des Grundstücks amortisiert hat. Die Amortisation geht aber über die erzielte instandsetzungsbedingte Mieterhöhung von 4.284 DM hinaus.
(1) Das Berufungsgericht ist der Meinung, von den berücksichtigungsfähigen außergewöhnlichen Erhaltungskosten nur die erzielte instandsetzungsbedingte Mieterhöhung von Mai 1991 bis zum 30. Juni 1994 absetzen zu müssen. Das beruht auf einem Mißverständnis. Zu der Anrechnung nur der in-
standsetzungsbedingten Mieterhöhung kommt es nur bei Instandsetzungsmaßnahmen , die nach § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG vorgenommen werden dürfen, weil deren Kosten nach den Bestimmungen des Mietrechts auf die Mieten umgelegt werden können. Um solche Instandsetzungsmaßnahmen handelt es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier nicht. Bei den vorliegenden außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG sind grundsätzlich auch andere Mieterträge aus dem Grundstück anzurechnen. Auszugehen ist deshalb, vorbehaltlich einer Aufzehrung (dazu unten (3)), von dem Gesamtmietertrag im Zeitraum von Mai 1991 bis zum 30. Juni 1994. Dieser beträgt nach den Feststellungen des Berufungsgerichts 27.788 DM.
(2) Anzusetzen ist, vorbehaltlich einer Aufzehrung (dazu unten (3)), auch der Wert der Nutzung der Wohnung durch die Beklagte zu 1.
(aa) Mit der eigenen Nutzung des restitutionsbelasteten Grundstücks erspart der Verfügungsberechtigte Aufwendungen, die er sonst für die Nutzung eines anderen Objekts machen müßte. Diese ersparten Aufwendungen kann er wie eine erzielte Miete zur Finanzierung von außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen einsetzen. Nach dem Geschäftsbesorgungsrecht, das auch die Grundlage für die Erstreckung von § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auf außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG bildet, sind deshalb nicht nur erzielte Mieten (Senatsurt. v. 4. Februar 2000, V ZR 260/98, VIZ 2000, 236, 237), sondern auch erlangte Gebrauchsvorteile herauszugeben (Senatsurt. v. 13. März 1981, V ZR 115/80, NJW 1981, 1517, 1518; MünchKomm-BGB/Seiler, aaO, § 667 Rdn. 12; RGRK/Steffen, BGB, 12. Aufl., § 667 Rdn. 3; Soergel/Beuthien, aaO, § 667 Rdn. 7). Eine Erstattung von Aufwendungen entfällt, soweit ihnen eigene Nutzungsvorteile gegenüberstehen
wendungen entfällt, soweit ihnen eigene Nutzungsvorteile gegenüberstehen (s. schon OLG Posen, OLGE 22, 236, 237). Dieser Anrechnungsgedanke prägt auch den Erstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG, der den Berechtigten nur zur Erstattung der nicht aus dem Ertrag des Grundstücks zu finanzierenden Aufwendungen verpflichtet. Deshalb sind die eigenen Nutzungsvorteile auf den Erstattungsanspruch anzurechnen (vgl. auch BGHZ 148, 241, 249 f).
(bb) Daran ändert es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nichts, daß der Berechtigte von dem Verfügungsberechtigten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG die Herausgabe solcher eigener Nutzungsvorteile nicht verlangen kann. Damit bleibt § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zwar hinter dem ansonsten im Geschäftsbesorgungsverhältnis anwendbaren § 667 BGB, den die Vorschrift verdrängt (Senat BGHZ 128, 210, 212), zurück. Daraus läßt sich aber nicht entnehmen, daß der Gesetzgeber andererseits den Berechtigten in größerem Umfang zur Erstattung von Aufwendungen verpflichten wollte, als dies bei Anwendung des allgemeinen Geschäftsbesorgungsrechts der Fall wäre. Der Gesetzgeber ist im Gegenteil noch bei Schaffung der Vorschriften des § 7 Abs. 7 Sätze 2 bis 4 VermG davon ausgegangen, daß der Berechtigte außer in dem hier nicht gegebenen Fall des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG keinen Aufwendungsersatz zu leisten habe (BT-Drucks. 12/7588 S. 48 f.). Deshalb sah er sich auch veranlaßt, die mit der Einführung eines Auskehrungsanspruchs bewirkte Verbesserung der Rechtsstellung des Berechtigten durch die Einführung des sog. kleinen Aufwendungsersatzanspruchs nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG auszugleichen. Um zu vermeiden, daß der Berechtigte mit einem Negativsaldo belastet wird, sollte dieser Anspruch ferner nur bestehen, wenn der Berechtigte Herausgabe von Mieten verlangt (BT-Drucks 12/7588 S. 48). Solche Elemente zum Schutz des Berechtigten fehlen bei dem hier geltend gemachten sog. gro-
ßen Aufwendungsersatzanspruch. Dieser besteht unabhängig davon, ob der Berechtigte Mieten herausverlangt und ob er Mieten überhaupt herausverlangen könnte (Senatsurt. v. 14. Juli 2000, V ZR 328/99, VIZ 2000, 673, 674). Angesichts dessen bedarf es eines Ausgleichs durch Anrechnung aller Nutzungsvorteile. Diese Anrechnung ist um so mehr geboten, als der große Aufwendungsersatzanspruch im Kern damit begründet wird, daß das Verhältnis des Berechtigten zum Verfügungsberechtigten dem Geschäftsbesorgungsverhältnis gleicht und dort eine solche Anrechnung vorgesehen ist.
(cc) Hier hat allerdings nur die Beklagte zu 1 einen eigenen Nutzungsvorteil gezogen. Das ist indessen unerheblich, da die Nutzungsvorteile bis zu ihrer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft unabhängig davon zustehen, wer sie gezogen hat. Welchen Wert die eigene Nutzung der Beklagte zu 1 in der Zeit von dem Ende der Baumaßnahmen Ende Mai 1991 bis zur Herausgabe des Grundstücks an die Kläger am 13. Oktober 1998 hatte, hat das Berufungsgericht , von seinem Standpunkt aus konsequent, nicht festgestellt. Dies kann der Senat nicht nachholen, da Grundlagen für eine Schätzung nach § 287 ZPO fehlen. Sie werden in der neuen Verhandlung zu ermitteln sein.
(3) Von dem Ertrag aus der Vermietung der Arztpraxis sind Betriebskosten nicht abzusetzen, weil sie nach den Feststellungen des Berufungsgerichts von der Mieterin zusätzlich zur Miete zu entrichten waren und deshalb den Amortisationserfolg der Mieteinnahmen nicht geschmälert haben. Ob diese Zahlungen alle Betriebskosten abdeckten oder ob die Beklagte zu 1 für die Nutzung der Wohnung noch Betriebskosten aufzuwenden hatte, hat das Berufungsgericht , wiederum konsequent, bislang ebenfalls nicht festgestellt. Auch das wird nachzuholen sein. Der Amortisationserfolg aus der Vermietung der
Arztpraxis und der Nutzung der Wohnung wird allerdings durch die pauschalierte Abschreibung nach § 18 Abs. 2 VermG reduziert, in deren Umfang die Beklagten die Kläger nach § 16 Abs. 5 und Abs. 10 Satz 3 VermG von dem Darlehen und der Grundschuld zu befreien haben. Von dem Gesamtmietaufkommen zwischen Mai 1991 und dem 30. Juni 1994 in Höhe von 27.788 DM und dem noch zu ermittelnden, um die etwaigen Betriebskosten bereinigten Wert der Wohnungsnutzung sind deshalb 14.000 DM abzusetzen.
3. Die Kläger können von den Beklagten nach § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG im Umfang von 26.500 DM Freistellung von der auf dem Grundstück lastenden Grundschuld verlangen. Eine vollständige Freistellung nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 4 VermG scheidet aus, weil, wie ausgeführt, mit dem durch die Grundschuld gesicherten Darlehen Baumaßnahmen finanziert worden sind. Es kommt nur eine Teilfreistellung in Betracht, deren Umfang das Berufungsgericht nach § 16 Abs. 5 Sätze 1 und 2, § 18 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 VermG zutreffend mit 26.500 DM berechnet hat. Die Freistellung erfaßt allerdings auch das Darlehen, was in der Antragstellung bislang nicht berücksichtigt und in der neuen Verhandlung zu überprüfen ist.
4. Die Verurteilung zur Freistellung muß - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist - Zug um Zug gegen Erstattung von Aufwendungen erfolgen, wenn sich in der neuen Verhandlung ergeben sollte, daß den Beklagten nach Aufrechnung noch eine Erstattungsforderung zusteht. Die Beklagte zu 1 könnte zwar Erstattung grundsätzlich nur an beide Beklagten gemeinsam verlangen, weil der Erstattungsanspruch der Erbengemeinschaft zusteht. Sind aber, wie hier, die anderen Miterben mit einer Zahlung an einen Miterben einverstanden oder ist, wie hier, die Auszahlung an einen Miterben die einzig in
Betracht kommende Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, kann ausnahmsweise auch Zahlung an einen von mehreren Gesamtgläubigern verlangt
werden (Senatsurt. v. 13. März 1963, V ZR 208/61, MDR 1963, 578; Bamberger /Roth/Lohmann, BGB, § 2039 Rdn. 7; Palandt/Edenhofer, BGB, 64. Aufl., § 2039 Rdn. 11). Deshalb könnte die Verurteilung der Beklagten zur Freistellung davon abhängig gemacht werden, daß die Kläger eine etwa noch vorzunehmende Erstattung von Aufwendungen an die Beklagte zu 1 vornehmen.
Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann

Vermögensgesetz - VermG | § 7 Wertausgleich

1.: Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung, soweit ihm diese nicht von den Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder Dritten erstattet worden sind;
2.: Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3;
3.: Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge je Wohnung, gewerblich genutzte Einheit oder gewerblich genutzte Fläche; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Höhe von 20 Deutsche Mark je Hektar und Jahr

aufrechnen. § 16 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Investitionsvorranggesetzes bleibt unberührt.

Bundesgerichtshof Urteil, 28. Juni 2002 - V ZR 438/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 438/00 Verkündet am:

28. Juni 2002

K a n i k ,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 28. Juni 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Pof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 26. Juli 2000 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 25. April 1991 erwarben die Beklagten von der Klägerin (damals noch "Treuhandanstalt") die Geschäftsanteile an der "P. B. GmbH". Von dem vereinbarten Kaufpreis von 420.000 DM entfiel ein gesondert ausgewiesener Teilbetrag von 142.200 DM als "vorläufiger Wertansatz" auf den der Gesellschaft gehörenden Grundbesitz. Dieser Teil des Gesamtkaufpreises unterlag einer in § 3 näher geregelten Nachbewertung.
Im August 1993 ließ die Klägerin ein Gutachten über den Verkehrswert des Grund und Bodens, bezogen auf den 30. Juni 1993, erstellen, das zu einem Wert von 425.000 DM gelangte. Sie verlangte von den Beklagten vergeblich die Zahlung der - wegen zwischenzeitlichen Verkaufs von Teilflächen - reduzierten Differenz zu dem "vorläufigen Wertansatz" von 213.100 DM zuzüglich der Gutachterkosten.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin die gesamtschuldnerische Verurteilung der Beklagten zur Zahlung eines erstrangigen Teilbetrags der Nachbewertungsdifferenz von 100.000 DM nebst Zinsen beantragt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht sieht die Nachbewertungsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des AGB-Gesetzes an. Es hält sie nach § 9 AGBG für unwirksam, weil sie die Beklagten in unangemessener Weise benachteiligten. Auch aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung seien die Beklagten nicht zur Zahlung eines höheren Kaufpreises verpflichtet, weil die nach dem Wegfall der unwirksamen Klauseln entstandene Regelungslücke nicht geschlossen werden könne.
Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.

Zu Unrecht hält das Berufungsgericht den von der Klägerin verfolgten Zahlungsanspruch für unbegründet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei den Nachbewertungsklauseln um Individualvereinbarungen, wie die Klägerin meint, oder Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 AGBG handelt. Denn in beiden Fällen sind die Klauseln wirksam.

a) Die Preisbestimmung unterliegt der freien Disposition der Vertragsparteien. Sie sind daher nicht gehindert, bei dem Verkauf von Grundstücken deren spätere Nachbewertung mit der Folge einer eventuellen Änderung des ursprünglich festgelegten Kaufpreises zu vereinbaren. Das kann sowohl individualvertraglich als auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen geschehen.

b) Gegen die Wirksamkeit individuell ausgehandelter Nachbewertungsklauseln bestehen von vornherein keine Bedenken. Handelt es sich dagegen um Allgemeine Geschäftsbedingungen, sind sie nach den Entscheidungen des Senats vom 26. Januar 2001 (BGHZ 146, 331), 11. Mai 2001 (V ZR 491/99, WM 2001, 1305) und 22. Februar 2002 (V ZR 251/00, ZIP 2002, 808) ebenfalls wirksam. Daß der Grundbesitz zum Gesellschaftsvermögen der GmbH gehörte, gibt keinen Anlaß zu einer abweichenden Beurteilung.
aa) Die Klauseln sind nicht so ungewöhnlich, daß sie nach § 3 AGBG nicht Vertragsbestandteil geworden sind. Für den maßgeblichen Erwerberkreis (Investoren) war im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erkennbar, daß es im
Beitrittsgebiet noch keinen funktionsfähigen Grundstücksmarkt gab und deswegen die Vereinbarung eines angemessenen Kaufpreises vielfach nicht möglich war; auch lag es auf der Hand, daß die Grundstückspreise zunächst einmal stiegen. Auf diese Umstände wurde hier eingangs der Nachbewertungsklauseln ausdrücklich hingewiesen. Dementsprechend wurde der auf die Grundstücke entfallende Kaufpreis als "vorläufiger Wertansatz" bezeichnet. Damit ist ein Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt (vgl. Senat, BGHZ 109, 197, 201) zu Lasten der Beklagten ausgeschlossen.
Auch eine erhebliche Abweichung vom dispositiven Recht, die ebenfalls eine Ungewöhnlichkeit im Sinne des § 3 AGBG begründen kann (Senatsurt. v. 26. Mai 2000, V ZR 49/99, WM 2000, 2099, 2100 m.w.N.), liegt nicht vor. Die in Nr. 4 der Anlage IX zum Vertrag über die Verschaffung einer Wirtschafts-, Währungs- und Sozialunion zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Deutschen Demokratischen Republik vom 18. Mai 1990 (Erster Staatsvertrag , BGBl. II S. 518, 566) enthaltenen Grundsätze, nach denen bereits vor dem 3. Oktober 1990 wegen eines fehlenden funktionsfähigen Grundstücksmarkts und entsprechender Marktpreise im Beitrittsgebiet eine Nachbewertung auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart werden konnte (Senatsurt. v. 26. Januar 2001, aaO), sind auch auf die hier streitigen Klauseln anwendbar. Die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsschlusses unterschieden sich nämlich nicht wesentlich von denen vor dem 3. Oktober 1990.
bb) Die Klauseln unterliegen auch keiner Inhaltskontrolle nach den §§ 9-11 AGBG, denn es handelt sich um Preishauptabreden. Sie bestimmen den endgültigen Preis der Grundstücke, indem sie solche Regelungen treffen,
die auch aus der Sicht der Beklagten die zukünftige, bei Vertragsschluß noch nicht ausreichend bezifferbare Geldforderung nach allgemeinen Kriterien deutlich bestimmbar umschreiben. Das macht sie nach § 8 AGBG kontrollfrei. Dem steht nicht entgegen, daß die Klauseln einen Erhöhungsvorbehalt - ohne Obergrenze - zugunsten der Verkäuferin vorsehen und die preisbildenden Faktoren - bei nicht erzielbarem Einvernehmen der Vertragsparteien - durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt werden sollen; auch wird nicht in den Grundsatz der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung eingegriffen (siehe im einzelnen Senatsurteil vom 22. Februar 2002, aaO).

III.

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die für die Höhe des Anspruchs erforderlichen Feststellungen getroffen werden können. Dabei wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob die Klägerin den in dem Kaufvertrag vereinbarten Verfahrensweg zur Nachbewertung eingehalten hat oder ob jetzt eine Leistungsbestimmung durch Urteil zu treffen ist (vgl. Senatsurt. v. 26. Januar 2001, aaO, 339 f). Auch wird es sich mit den jeweiligen Einwänden der Beklagten gegen ihre - gesamtschuldnerische - Haftung befassen müssen. Insoweit ist hier allerdings bereits darauf hinzuweisen, daß die von dem Beklagten zu 4 erhobene Einrede der Verjährung nicht begründet ist. Die Klägerin
gehört nicht zu dem in § 196 Nr. 1 BGB a.F. genannten Personenkreis. Deswegen gilt für den geltend gemachten Anspruch die regelmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren (§ 195 BGB a.F.).
Wenzel Tropf Krüger
Klein Gaier

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Bundesgerichtshof Beschluss, 20. Nov. 2003 - III ZR 131/03

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

III ZR 131/03

vom

20. November 2003

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

VermG § 3 Abs. 3 Satz 4

Der Verfügungsberechtigte, dem gegen den Berechtigten ein Kostenerstattungsanspruch

nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG für Maßnahmen zusteht, die er

nach dem 1. Juli 1994 vorgenommen hat, muß sich diesem Anspruch in Fällen,

in denen der Berechtigte keine Herausgabe von Nutzungen nach § 7 Abs. 7

Satz 2 VermG verlangt, nicht entgegenhalten lassen, er dürfe ihm zustehende

Nutzungsentgelte nicht für pauschalierte Verwaltungskosten im Sinn des § 7

Abs. 7 Satz 4 Nr. 3 VermG verwenden.

BGH, Beschluß vom 20. November 2003 - III ZR 131/03 - KG Berlin

LG Berlin

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. November 2003 durch

den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr

und Galke

beschlossen:

Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 26. Zivilsenats des Kammergerichts vom 10. Februar 2003 - 26 U 79/02 - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen , daß die Beklagte zur Zahlung eines Hauptsachebetrags von 61.790,72 Die Beklagte hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
Streitwert: 61.790,72

Gründe:

I.

Die Klägerin, frühere Verfügungsberechtigte eines mit einem Mietshaus bebauten Grundstücks in Berlin-Friedrichshain, verlangt von der Beklagten, die aufgrund des Restitutionsbescheids des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 21. August 1997 nach Hinterlegung des Ablösebetrags seit
26. November 1997 Eigentümerin des ihr am 5. Mai 1998 übergebenen Grund- stücks geworden ist, Kostenerstattung für Instandsetzungsmaßnahmen im Zeitraum vom 1. Juli 1994 bis 30. April 1998 in Höhe von insgesamt "! # $% & ')() ( *#+ -,. $ / $ 0 21 138.970,48 DM (= 71.054,48 3 4 5 )6 das Berufungsgericht hat ihr in Höhe von 62.302,01 ochen und die weitergehende Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Beklagte begehrt mit ihrer Beschwerde die Zulassung der Revision.

II.

Die Beschwerde ist nicht begründet. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).
1. Die Beschwerde hält die Frage für rechtsgrundsätzlich, ob die Klägerin als Verfügungsberechtigte in einem Fall, in dem der Berechtigte keine Herausgabe der Nutzungen nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG verlangt hatte, befugt war, in ihre Abrechnung für die Zeit ab 1. Juli 1994 Verwaltungskosten im Sinn des § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 3 VermG in Höhe von 65.587,70 DM einzustellen, so daß den hier geltend gemachten Instandsetzungsaufwendungen in dieser Höhe keine Nettomieteinnahmen mehr gegenüberstanden. Diese Frage läßt sich jedoch auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der das Berufungsgericht gefolgt ist, ohne weiteres bejahen.

a) Nach der dem Vermögensgesetz zugrundeliegenden Konzeption wird ein entzogener Vermögenswert durch die Restitution mit Wirkung ex nunc zurückübertragen. Ungeachtet des Umstands, daß schon vor der Rückgabe eines solchen Vermögenswerts zwischen dem Berechtigten und dem Verfügungsberechtigten Rechtsbeziehungen bestehen, die jedenfalls ab Stellung des Restitutionsantrags (§ 30 VermG) Züge einer gesetzlichen Treuhand aufweisen, führt erst der bestandskräftige Rückgabebescheid eine Änderung der Güterzuordnung des rückgabebelasteten Vermögenswerts herbei. Dieser vermögensrechtlichen Zuordnung entspricht es, daß die bis zur Rückgabeentscheidung gezogenen Nutzungen grundsätzlich dem Verfügungsberechtigten verbleiben, dieser aber auch die bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen gewöhnlichen Erhaltungskosten zu tragen hat (vgl. BGHZ 128, 210, 211 ff; Senatsurteile BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 186; vom 19. März 1998 - III ZR 145/97 - VIZ 1998, 323).

b) Diese grundsätzliche Konzeption ist - soweit es um die hier zu beurteilende Konstellation geht - in zweierlei Hinsicht von Ausnahmen durchbrochen.
aa) Wird der entzogene Vermögenswert erst auf der Grundlage eines nach dem 30. Juni 1994 bestandskräftig gewordenen Restitutionsbescheids zurückgegeben, kann der Berechtigte vom Verfügungsberechtigten die Herausgabe der diesem ab dem 1. Juli 1994 zustehenden Entgelte aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis verlangen (§ 7 Abs. 7 Satz 2 VermG). Macht der Berechtigte diesen Anspruch geltend, so kann der bisherige Verfügungsberechtigte die ihm seit dem 1. Juli 1994 entstandenen Kosten aufrechnen, die in § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 1 bis 3 VermG aufgeführt sind. Hierzu rechnen - neben Kosten aufgrund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des
Vermögenswerts im Sinn des § 3 Abs. 3 VermG - auch (pauschalierte) Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge, soweit über die Rückgabe des Vermögenswerts - wie hier - am 9. Juli 1995 noch nicht bestandskräftig entschieden war (§ 41 Abs. 1 VermG). Der Einbeziehung der Verwaltungskosten in die aufrechenbaren Positionen liegt die Erwägung zugrunde , daß es weder von den kommunalen Wohnungsunternehmen noch von den öffentlichen Haushalten der neuen Länder finanziell zu verkraften und auch sachlich nicht gerechtfertigt wäre, wenn die Wohnungsunternehmen die Wohnungen bis zur Rückgabe an den berechtigten Alteigentümer in dessen Interesse kostenlos verwalten müßten (vgl. Senatsurteil BGHZ 140, 355, 359). Mit der Aufrechnungslösung in § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG wird der Berechtigte davor geschützt, daß er dem Verfügungsberechtigten ein Defizit auszugleichen hat, das sich bei einer Gegenüberstellung von Nutzungsentgelten auf der einen Seite und Betriebs-, Erhaltungs- und Verwaltungskosten auf der anderen Seite seit dem 1. Juli 1994 ergibt (vgl. Senatsurteil BGHZ 137, 183, 187). Im Ergebnis erhält der Verfügungsberechtigte für seine Tätigkeit über die pauschalierten Verwaltungskosten eine Vergütung daher nur in dem Umfang, in dem diese durch die ihm zustehenden Nutzungsentgelte unter Berücksichtigung der Betriebskosten und der gewöhnlichen Erhaltungskosten gedeckt werden kann. Gleichwohl wird mit der Aufrechnungslösung dem Grunde nach anerkannt, daß ein Verfügungsberechtigter bei einer über den 30. Juni 1994 hinausreichenden Verzögerung der Restitution nicht (mehr) unentgeltlich tätig sein muß, wie es für den davorliegenden Zeitraum ausnahmslos gilt.
bb) Der Grundsatz, daß der Verfügungsberechtigte den Vermögenswert bis zur Restitution aus eigenem Recht und auf eigene Kosten bewirtschaftet,
wird ferner in den Fällen durchbrochen, in denen er für seine Aufwendungen nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG Kostenerstattung verlangen kann. Diese Bestimmung gilt nach der diese Vorschrift erweiternden Auslegung des Senats nicht nur für noch nicht amortisierte Kosten von Instandsetzungsmaßnahmen im Sinn des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG, die den Verfügungsberechtigten als Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigen, sondern in allen Fällen, in denen Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2, 4 und 5 VermG vorgenommen werden, soweit diese über die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgehen (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 63 f; 137, 183, 187 f; vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1347; BGHZ 150, 237, 241). Die wirtschaftliche Berechtigung dieses Anspruchs beruht auf dem Gedanken, daß es insoweit um den Ersatz von außerordentlichen Aufwendungen geht, die - wäre die Restitution bereits durchgeführt worden - grundsätzlich auch beim Berechtigten angefallen wären, ohne daß sie - wie gewöhnliche Erhaltungskosten - aus den dem Verfügungsberechtigten verbleibenden Nutzungsentgelten zu finanzieren sind. Kostenerstattung für eine solche Maßnahme kann daher nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auch dann beansprucht werden, wenn die Maßnahme vom Verfügungsberechtigten nach dem 30. Juni 1994 vorgenommen worden ist. Die Regelung des § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG, nach der Kosten aufgrund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswerts im Sinn des § 3 Abs. 3 VermG (nur) aufrechenbar sind, bringt den Kostenerstattungsanspruch in direkter oder entsprechender Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht zu Fall (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 2000 – V ZR 328/99 – VIZ 2000, 673 f), sondern ist nur vor dem Hintergrund verständlich, daß dem Verfügungsberechtigten in dem Rahmen, den die Aufrechnungslösung mit sich bringt, auch Ersatz für gewöhnliche Erhaltungskosten zu leisten ist, wenn der Berechtigte ihm durch das Herausgabeverlangen hinsichtlich der Nutzungen die wirtschaftliche
Grundlage für seine Aufwendungen nimmt. Danach besteht zwischen Ansprüchen auf Kostenerstattung nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG und der Gegenüberstellung von Nutzungen und Kosten nach § 7 Abs. 7 Satz 2, 4 VermG, die nur zu Zahlungsansprüchen des Berechtigten, nicht aber zu Ersatzansprüchen des Verfügungsberechtigten führen kann, kein unmittelbarer Zusammenhang, für den der von der Beschwerde angeführte Umstand eine Rolle spielen könnte, der Berechtigte habe die Herausgabe von Nutzungen nicht verlangt. Nicht erst das Verlangen des Berechtigten löst (im nachhinein) die grundsätzliche Vergütungspflicht aus, sondern diese besteht aus den oben (zu aa) angegebenen sachlichen Gründen. Da der Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG unabhängig von einer möglichen Anspruchslage nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG besteht , wird dieser Anspruch auch nicht von dem Umstand berührt, daß die Nutzungen seit dem 1. Juli 1994 die dem Verfügungsberechtigten entstandenen Verwaltungskosten ganz oder teilweise zu decken vermögen. Im Rahmen der Aufrechnungslösung muß der Verfügungsberechtigte es zwar hinnehmen, bei nicht ausreichenden Nutzungsentgelten für seine Tätigkeit keine Vergütung im Wege pauschalierter Verwaltungskosten zu erhalten. Er muß jedoch nicht auf eine Vergütung verzichten, wenn die ihm zustehenden Nutzungen die Verwaltungskosten ganz oder teilweise decken, nur weil ungedeckte Aufwendungen verbleiben, für die Kostenerstattung nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG verlangt werden kann.
Der Senat hat in bezug auf den Erstattungsanspruch des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zwar ausgeführt, der Verfügungsberechtigte müsse sich dasjenige anrechnen lassen, was an Kosten amortisiert worden sei (vgl. BGHZ 150, 237, 242). Das hat das Berufungsgericht indes nicht verkannt. Zwar hat die Klägerin nicht konkret in bezug auf die jeweiligen Instandsetzungsmaßnahmen
angegeben, inwieweit eine Amortisierung eingetreten ist, sondern hat eine – im Rahmen des verfolgten Anspruchs nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht gebotene - Gesamtabrechnung für die Immobilie für die Zeit ab 1. Juli 1994 vorgenommen. Das Berufungsgericht hat dieser Abrechnung jedoch entnommen, daß die eingegangenen Nutzungsentgelte - trotz einiger zu Lasten der Klägerin vorgenommener Korrekturen - nicht ausgereicht haben, die Betriebs-, die gewöhnlichen Erhaltungs- und die Verwaltungskosten abzudecken. Danach verbleiben für eine Amortisierung der für die Instandsetzungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten im Ergebnis keine Mittel.
2. Die Revision muß auch nicht zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen werden.

a) Das Berufungsurteil steht zwar mit dem - später ergangenen - Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26. Februar 2003 (VIII ZR 262/02 - NJW 2003, 1743) nicht in Einklang, wonach der Berufungsantrag auch nach neuem Recht in das Berufungsurteil aufzunehmen ist. Das bedeutet aber nicht in jedem Fall, daß der Antrag des Berufungsklägers wörtlich wiederzugeben ist. Vielmehr kann es genügen, wenn aus dem Zusammenhang sinngemäß deutlich wird, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt hat. So kann bei der Berufung des Klägers mit unverändertem Weiterverfolgen des erstinstanzlichen Sachantrags gegen ein klageabweisendes Urteil die Erwähnung dieser Tatsache genügen. Daß es sich auch vorliegend so verhalten hat, ergibt sich aus der zulässigen Bezugnahme auf das landgerichtliche Urteil, aus seiner inhaltlichen Wiedergabe im Rahmen der Entscheidungsgründe und der nicht notwendigen Angabe der jeweiligen Beschwer der Parteien im Tenor des Urteils. Da sich der Sach- und Streitstand auch im übrigen aus den Entscheidungsgründen in ei-
nem für die Beurteilung der aufgeworfenen Rechtsfrage ausreichenden Maße ergibt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 7. Mai 2003 - VIII ZR 219/02 - BGH Report 2003, 896), bedarf es der Revisionszulassung nicht.

b) Der Senat hält eine Zulassung der Revision auch nicht wegen der erhobenen Gehörsrüge für geboten. Die Beklagte macht insoweit geltend, das Berufungsgericht habe ihr Bestreiten der in Rede stehenden Instandsetzungsarbeiten in bezug auf deren Durchführung, ihre Erforderlichkeit und ihre angemessene Honorierung nicht für zu pauschal halten dürfen. Das trifft nicht zu. Indem die Beklagte, in deren Verfügung und Verwaltung das Anwesen seit Jahren steht, davon abgesehen hat, sich gezielt mit den von der Klägerin vorgelegten Belegen über diese Maßnahmen auseinanderzusetzen, obwohl ihr dies möglich gewesen wäre, hat sie selbst davon abgesehen, den Prozeß aus ihrer Sicht in angemessener Weise zu fördern.
3. Der Senat ist im Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde befugt, den Verurteilungsbetrag von 62.302,01 7 8 121.852,14 DM) gemäß § 319 Abs. 1 ZPO wegen eines dem Berufungsgericht unterlaufenen offensichtlichen Re- : chenfehlers auf 61.790,72 9 erichtigen.
Rinne Wurm Kapsa Dörr Galke

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Baugesetzbuch - BBauG | § 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

1.: die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2.: die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3.: die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 683 Ersatz von Aufwendungen

Entspricht die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn, so kann der Geschäftsführer wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. In den Fällen des § 679 steht dieser Anspruch dem Geschäftsführer zu, auch wenn die Übernahme der Geschäftsführung mit dem Willen des Geschäftsherrn in Widerspruch steht.

Bundesgerichtshof Beschluss, 10. Juli 2007 - VIII ZR 66/04

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

VIII ZR 66/04

vom

10. Juli 2007

in dem Rechtsstreit

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. Juli 2007 durch den Vorsitzenden

Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen

Hermanns und Dr. Milger

beschlossen:

Das Senatsurteil vom 26. Januar 2005 wird gemäß § 319 Abs. 1 ZPO dahingehend berichtigt, dass es unter II 1 b bb in der 7. Zeile statt "Senatsurteil vom 17. April 2004" heißen muss "Senatsurteil vom 17. März 2004".
Ball Wiechers Wolst Hermanns Milger

Vorinstanzen:
LG Lüneburg, Entscheidung vom 04.06.2003 - 3 O 84/03 -
OLG Celle, Entscheidung vom 26.02.2004 - 20 U 46/03 -

Vermögensgesetz - VermG | § 7 Wertausgleich

1.: Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung, soweit ihm diese nicht von den Mietern, Pächtern, sonstigen Nutzungsberechtigten oder Dritten erstattet worden sind;
2.: Kosten auf Grund von Rechtsgeschäften zur Erhaltung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3;
3.: Verwaltungskosten in Höhe der in § 26 Abs. 2 und 3 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Höchstbeträge je Wohnung, gewerblich genutzte Einheit oder gewerblich genutzte Fläche; bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Höhe von 20 Deutsche Mark je Hektar und Jahr

aufrechnen. § 16 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Investitionsvorranggesetzes bleibt unberührt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 823 Schadensersatzpflicht

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 678 Geschäftsführung gegen den Willen des Geschäftsherrn

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 249 Art und Umfang des Schadensersatzes

(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Baugesetzbuch - BBauG | § 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

1.: die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2.: die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3.: die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts

Baugesetzbuch - BBauG | § 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

1.: die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2.: die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3.: die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.

Vermögensgesetz - VermG | § 18 Grundstücksbelastungen

1.	bei Gebäuden mit ein oder zwei Einheiten
	bis zu 10.000 Mark der DDR	4,0 vom Hundert,
	bis zu 30.000 Mark der DDR	3,0 vom Hundert,
	über 30.000 Mark der DDR	2,0 vom Hundert;
2.	bei Gebäuden mit drei oder vier Einheiten
	bis zu 10.000 Mark der DDR	4,5 vom Hundert,
	bis zu 30.000 Mark der DDR	3,5 vom Hundert,
	über 30.000 Mark der DDR	2,5 vom Hundert;
3.	bei Gebäuden mit fünf bis acht Einheiten
	bis zu 20.000 Mark der DDR	5,0 vom Hundert,
	bis zu 50.000 Mark der DDR	4,0 vom Hundert,
	über 50.000 Mark der DDR	2,5 vom Hundert;
4.	bei Gebäuden mit neun und mehr Einheiten
	bis zu 40.000 Mark der DDR	5,0 vom Hundert,
	bis zu 80.000 Mark der DDR	4,0 vom Hundert,
	über 80.000 Mark der DDR	2,5 vom Hundert.

(3) Bei anderen als den in Absatz 2 genannten Grundpfandrechten ist zur Berechnung des Ablösebetrages von dem Nennbetrag des früheren Rechts auszugehen. Absatz 2 Satz 4 gilt entsprechend.

(4) Rechte, die auf die Erbringung wiederkehrender Leistungen aus dem Grundstück gerichtet sind, sind bei der Berechnung des Ablösebetrages mit ihrem kapitalisierten Wert anzusetzen.

Vermögensgesetz - VermG | § 3 Grundsatz

a): zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder
b): zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts