Bundesgerichtshof Beschluss, 07. Mai 2009 - V ZB 142/08

bei uns veröffentlicht am07.05.2009

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 142/08
vom
7. Mai 2009
in dem Zwangsversteigerungsverfahren
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Über einen Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse
nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG darf erst entschieden werden, wenn entweder der
Einheitswertsbescheid nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG erfolgreich angefordert oder
der Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgesetzt ist.

b) Der nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG mitgeteilte Einheitswert ist für die Entscheidung
über die Anordnung der Zwangsversteigerung oder einen Beitritt in der Rangklasse
nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verwertbar.
BGH, Beschluss vom 7. Mai 2009 - V ZB 142/08 - LG Düsseldorf
AG Düsseldorf
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 7. Mai 2009 durch den Vorsitzenden
Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke und
Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin Dr. Stresemann

beschlossen:
Auf die Rechtsbeschwerde der Gläubigerin werden die Beschlüsse der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 23. September 2008 und des Amtsgerichts Düsseldorf vom 11. August 2008 aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Entscheidung an das Amtsgericht zurückverwiesen.

Gründe:


I.


1
Auf Antrag der Gläubigerin hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 30. Juli 2008 die Zwangsversteigerung der eingangs bezeichneten Eigentumswohnung wegen Ansprüche der Gläubigerin auf Hausgeldrückstände in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG angeordnet. Den Antrag der Gläubigerin , ihren Beitritt zu diesem Verfahren in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zuzulassen, hat es mit Beschluss vom 11. August 2008 zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Gläubigerin ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Gläubigerin weiterhin die Zulassung ihres Beitritts in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erreichen.

II.


2
Das Beschwerdegericht hält den Beitrittsantrag der Gläubigerin für unbegründet. Die Gläubigerin habe nicht nachgewiesen, dass ihre Forderung die Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Satz 2 WEG überschreite. Sie sei zwar außerstande, den Einheitswert des Versteigerungsobjekts nachzuweisen. Eine "Vermittlung des Vollstreckungsgerichts" komme aber nicht in Betracht. Es bestehe kein Anlass , den Wert für die Verfahrenskosten festzusetzen und dazu nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG das Finanzamt um Mitteilung des Einheitswerts zu ersuchen. Hinzu komme, dass die Ergebnisse einer Auskunft des Finanzamts nicht verwertbar wären.

III.


3
Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
4
1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem eigenen Zwangsversteigerungsverfahren , das im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG betrieben wird, im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beitreten (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, V ZB 13/08, NJW 2008, 1956, 1958). Ein solcher Beitritt setzt nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Satz 2 WEG voraus, dass die zu vollstreckende Forderung eine Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts des Vollstreckungsobjekts überschreitet. Das Überschreiten dieser Mindesthöhe ist in § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG als Zwangsversteigerungsvoraussetzung ausgestaltet und deshalb von dem Gläubiger in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachzuweisen (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, V ZB 13/08, aaO S. 1957). Eine dieser Form genügende Urkunde über den Einheitswert hat die Gläubigerin bislang nicht vorgelegt.
5
2. Das Vollstreckungsgericht durfte den Beitritt dennoch nicht zurückweisen.
6
a) Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die Gläubigerin wie jede Wohnungseigentümergemeinschaft nach derzeitiger Rechtslage keine Möglichkeit hat, ohne Mitwirkung des Schuldners eine Bekanntgabe des Einheitswertsbescheids für die zu versteigernde Eigentumswohnung an sich zu erreichen. Eine solche Bekanntgabe setzt mangels Einwilligung des Schuldners ein zwingendes öffentliches Interesse voraus. Ein solches Interesse wird in der Finanzrechtsprechung bislang verneint (FG Düsseldorf ZWE 2009, 81, 83). Selbst der Umstand , dass damit das von dem Gesetzgeber angestrebte Ziel, der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Möglichkeit zu verschaffen, Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung erfolgreich geltend zu machen (Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze in BT-Drs. 16/887 S. 13, 43), leer zu laufen droht, soll daran nichts ändern (so ausdrücklich FG Düsseldorf aaO).
7
b) Das bedeutet aber nicht, dass der erforderliche Nachweis in absehbarer Zeit nicht erbracht werden könnte und der Beitritt mangels Nachweises der Mindesthöhe der Forderung ohne weiteres zurückzuweisen wäre. Der Nachweis ist vielmehr (dazu unten IV. 3) durch eine Mitteilung des Finanzamts auf ein Ersuchen des Vollstreckungsgerichts nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG oder durch die Festsetzung des Verkehrswerts nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG möglich. Im Verlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens wird es in jedem Fall entweder zu der Mitteilung des Einheitswerts durch das Finanzamt oder zur Festsetzung des Verkehrswerts durch das Vollstreckungsgericht kommen.
8
c) Damit steht aber fest, dass der erforderliche Nachweis im Verlaufe des Verfahrens geführt wird. Art und Umfang der Führung dieses Nachweises stehen auch nicht im Belieben der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin. Die Durchsetzung der ihr von dem Gesetzgeber zugedachten Rechte im Versteigerungsverfahren hängt vielmehr entscheidend von der Verfahrensweise des Vollstreckungsgerichts ab. Daran muss das Vollstreckungsgericht die Handhabung der Verfahrensvorschriften ausrichten. Das gilt nicht nur für den Schutz des Eigentums bei der Entscheidung über den Zuschlag (BVerfGE 49, 220, 235; 51, 150, 156 f.; BGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 27/04, ZfIR 2005, 295, 296). Diese Grundsätze sind vielmehr auch bei der Entscheidung über den Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zu beachten. Dazu ist die Entscheidung über den Beitritt (zum eigenen oder fremden Verfahren) im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zurückzustellen, bis entweder das Finanzamt den Einheitswert mitgeteilt oder das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgesetzt hat.
9
d) Im vorliegenden Fall ist weder ein Ersuchen an das Finanzamt nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG gerichtet noch der Verkehrswert festgesetzt worden. Über den Beitritt durfte deshalb nicht entschieden werden. Die Entscheidung ist bis dahin zurückzustellen.

IV.


10
Die Sache ist nicht entscheidungsreif. Vielmehr kommt es auf den weiteren Verlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens an. Die Sache ist deshalb nicht an das Beschwerdegericht, sondern unmittelbar an das Vollstreckungsgericht zurückzuverweisen. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:
11
1. Das Vollstreckungsgericht kann entgegen der Annahme des Beschwerdegerichts das Finanzamt nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG um Mitteilung des Einheitswerts ersuchen.
12
a) Richtig ist zwar, dass gemäß § 7 Abs. 1 GKG mit Erlass der Anordnung der Zwangsversteigerung nur die nicht vom Wert abhängige Festgebühr für die Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens nach Nr. 2210 des Kostenverzeichnisses in Anlage 1 zum Gerichtskostengesetz (KV GKG) fällig wird (Satz 1 der Vorschrift). Die im Zwangsversteigerungsverfahren entstehenden wertabhängigen Gebühren nach Nr. 2211 bis 2216 KV GKG werden demgegenüber erst zu einem Zeitpunkt fällig, in dem der Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG durch das Vollstreckungsgericht festgesetzt ist, der bei der Berechnung der Gebühren nach § 54 Abs. 1 Satz 1 GKG vorgeht.
13
b) Das Beschwerdegericht hat aber übersehen, dass nach § 15 Abs. 1 GKG spätestens bei der Bestimmung des Versteigerungstermins ein Vorschuss in Höhe des Doppelten der - wertabhängigen - Gebühr für die Abhaltung eines Versteigerungstermins zu erheben ist. Schuldner des Vorschusses ist jeder betreibende Gläubiger (Meyer, GKG, 10. Aufl., § 26 Rdn. 3), auch der einem fremden Verfahren beitretende (Hartmann, KostG, 39. Aufl., § 26 GKG Rdn. 2).
Bei Bestimmung des Versteigerungstermins wird zwar eine Wertfestsetzung meist vorliegen (so Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 74a Rdn. 57), weil in der Terminsbestimmung nach § 38 Abs. 1 Satz 1 ZVG unter anderem auch der Verkehrswert angegeben werden soll. Das bedeutet aber keineswegs, dass das Vollstreckungsgericht den Vorschuss vor diesem Zeitpunkt nicht anfordern dürfte. Es besteht im Gegenteil Einigkeit darüber, dass das Vollstreckungsgericht den Vorschuss sogar schon im Anordnungsverfahren (so: Meyer, aaO, § 15 Rdn. 3), jedenfalls aber nach Anordnung der Zwangsversteigerung (so: Hartmann, aaO, § 15 GKG Rdn. 1) nach Maßgabe von § 21 Abs. 1 Nr. 1 Abs. 2 KostVfg, einfordern darf. Dies kann wegen der späten Fälligkeit der Gebührenansprüche schon kostenrechtlich zweckmäßig sein.
14
c) Das Ergebnis einer Auskunft des Finanzamts wäre, anders als das Beschwerdegericht meint, im Versteigerungsverfahren auch verwertbar. Zwar wird dem Zweck des § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG das Verbot entnommen, die Mitteilung für andere Zwecke als die der Kostenberechnung zu verwenden (so: FG Düsseldorf ZWE 2009, 81, 83). Das führt aber nicht dazu, dass die Mitteilung über den Einheitswert im Rahmen von § 10 Abs. 3 ZVG unverwertbar wäre. Die Vorschrift des § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG dient auch dazu, dem Vollstreckungsgericht die Anforderung eines Vorschusses zu ermöglichen. Außerdem schließt der Zweck des § 54 GKG die Erteilung einer ordnungsgemäßen und nachvollziehbaren Kostenrechnung mit ein. Ohne diese wäre die Vorschrift sinnlos. Aus der Kostenrechnung muss der Kostenschuldner aber bei wertabhängigen Gebühren und Vorschüssen auch entnehmen können, von welchem Wert das Vollstreckungsgericht ausgegangen ist. Das gilt erst recht, wenn er selbst keine Möglichkeit hat, diese Berechnungsgrundlage in Erfahrung zu bringen. Der Einheitswert darf der Wohnungseigentümergemeinschaft als Vorschussschuldnerin mitgeteilt werden. Unabhängig hiervon darf das Vollstreckungsgericht einen Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung oder auf einen Beitritt zu einem Zwangsversteigerungsverfahren im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht zurückweisen, wenn es weiß, dass die Wertgrenze überschritten ist.
15
3. Unzutreffend ist schließlich die weitere Annahme des Beschwerdegerichts , bei Absehen von einem Ersuchen nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG könne eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Voraussetzungen für eine Anordnung der Zwangsversteigerung im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG oder einen Beitritt zu einem (eigenen oder anderen) Zwangsversteigerungsverfahren in diesem Rang nicht in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachweisen. Der Nachweis kann vielmehr auch mit dem Beschluss des Vollstreckungsgerichts über den Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG geführt werden (Senat, Beschl. v. 2. April 2009, V ZB 157/08, zur Veröff. bestimmt).

V.


16
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Zwar können Vorschriften der §§ 91 ff. ZPO auch im Zwangsversteigerungsverfahren anzuwenden sein. Das setzt aber voraus, dass bei dem zu entscheidenden Streit das Vollstreckungsrechtsverhältnis zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger im Vordergrund steht (Senat, BGHZ 170, 378, 381). Eine solche Fallgestaltung ist zwar bei dem Streit um die Anordnung des Verfahrens und auch bei einem Streit um den Beitritt zum Zwangsversteigerungsverfahren regelmäßig anzunehmen (Senat, aaO). Die Entscheidung über den Beitritt hängt hier aber entscheidend von der außerhalb des Vollstreckungsverhältnisses liegenden Frage ab, ob die Vollstreckungssumme die Wertgrenze des § 10 Abs. 3 ZVG überschreitet.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Stresemann

Vorinstanzen:
AG Düsseldorf, Entscheidung vom 11.08.2008 - 80 K 44/08 -
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.09.2008 - 25 T 602/08 -

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(1) Im Zwangsversteigerungsverfahren ist spätestens bei der Bestimmung des Zwangsversteigerungstermins ein Vorschuss in Höhe des Doppelten einer Gebühr für die Abhaltung des Versteigerungstermins zu erheben.

(2) Im Zwangsverwaltungsverfahren hat der Antragsteller jährlich einen angemessenen Gebührenvorschuss zu zahlen.

(1) Bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken sind die Gebühren für das Verfahren im Allgemeinen und für die Abhaltung des Versteigerungstermins nach dem gemäß § 74a Absatz 5 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung festgesetzten Wert zu berechnen. Ist ein solcher Wert nicht festgesetzt, ist der Einheitswert maßgebend. Weicht der Gegenstand des Verfahrens vom Gegenstand der Einheitsbewertung wesentlich ab oder hat sich der Wert infolge bestimmter Umstände, die nach dem Feststellungszeitpunkt des Einheitswerts eingetreten sind, wesentlich verändert oder ist ein Einheitswert noch nicht festgestellt, ist der nach den Grundsätzen der Einheitsbewertung geschätzte Wert maßgebend. Wird der Einheitswert nicht nachgewiesen, ist das Finanzamt um Auskunft über die Höhe des Einheitswerts zu ersuchen; § 30 der Abgabenordnung steht der Auskunft nicht entgegen.

(2) Die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte zuzüglich des Betrags, in dessen Höhe der Ersteher nach § 114a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung als aus dem Grundstück befriedigt gilt. Im Fall der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft vermindert sich der Wert nach Satz 1 um den Anteil des Erstehers an dem Gegenstand des Verfahrens; bei Gesamthandeigentum ist jeder Mitberechtigte wie ein Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils anzusehen.

(3) Die Gebühr für das Verteilungsverfahren bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte. Der Erlös aus einer gesonderten Versteigerung oder sonstigen Verwertung (§ 65 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) wird hinzugerechnet.

(4) Sind mehrere Gegenstände betroffen, ist der Gesamtwert maßgebend.

(5) Bei Zuschlägen an verschiedene Ersteher wird die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags von jedem Ersteher nach dem Wert der auf ihn entfallenden Gegenstände erhoben. Eine Bietergemeinschaft gilt als ein Ersteher.

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;
1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;
2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;
4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;
7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;
8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.

(1) Bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken sind die Gebühren für das Verfahren im Allgemeinen und für die Abhaltung des Versteigerungstermins nach dem gemäß § 74a Absatz 5 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung festgesetzten Wert zu berechnen. Ist ein solcher Wert nicht festgesetzt, ist der Einheitswert maßgebend. Weicht der Gegenstand des Verfahrens vom Gegenstand der Einheitsbewertung wesentlich ab oder hat sich der Wert infolge bestimmter Umstände, die nach dem Feststellungszeitpunkt des Einheitswerts eingetreten sind, wesentlich verändert oder ist ein Einheitswert noch nicht festgestellt, ist der nach den Grundsätzen der Einheitsbewertung geschätzte Wert maßgebend. Wird der Einheitswert nicht nachgewiesen, ist das Finanzamt um Auskunft über die Höhe des Einheitswerts zu ersuchen; § 30 der Abgabenordnung steht der Auskunft nicht entgegen.

(2) Die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte zuzüglich des Betrags, in dessen Höhe der Ersteher nach § 114a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung als aus dem Grundstück befriedigt gilt. Im Fall der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft vermindert sich der Wert nach Satz 1 um den Anteil des Erstehers an dem Gegenstand des Verfahrens; bei Gesamthandeigentum ist jeder Mitberechtigte wie ein Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils anzusehen.

(3) Die Gebühr für das Verteilungsverfahren bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte. Der Erlös aus einer gesonderten Versteigerung oder sonstigen Verwertung (§ 65 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) wird hinzugerechnet.

(4) Sind mehrere Gegenstände betroffen, ist der Gesamtwert maßgebend.

(5) Bei Zuschlägen an verschiedene Ersteher wird die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags von jedem Ersteher nach dem Wert der auf ihn entfallenden Gegenstände erhoben. Eine Bietergemeinschaft gilt als ein Ersteher.

(1) Bleibt das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte unter sieben Zehnteilen des Grundstückswertes, so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in der genannten Höhe voraussichtlich gedeckt sein würde, die Versagung des Zuschlags beantragen. Der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, daß ihm durch die Versagung des Zuschlags ein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen würde.

(2) Der Antrag auf Versagung des Zuschlags kann nur bis zum Schluß der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden; das gleiche gilt von der Erklärung des Widerspruchs.

(3) Wird der Zuschlag gemäß Absatz 1 versagt, so ist von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen. Der Zeitraum zwischen den beiden Terminen soll, sofern nicht nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles etwas anderes geboten ist, mindestens drei Monate betragen, darf aber sechs Monate nicht übersteigen.

(4) In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 85a Abs. 1 versagt werden.

(5) Der Grundstückswert (Verkehrswert) wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt. Der Wert der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, ist unter Würdigung aller Verhältnisse frei zu schätzen. Der Beschluß über die Festsetzung des Grundstückswertes ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Der Zuschlag oder die Versagung des Zuschlags können mit der Begründung, daß der Grundstückswert unrichtig festgesetzt sei, nicht angefochten werden.

(1) Bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken sind die Gebühren für das Verfahren im Allgemeinen und für die Abhaltung des Versteigerungstermins nach dem gemäß § 74a Absatz 5 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung festgesetzten Wert zu berechnen. Ist ein solcher Wert nicht festgesetzt, ist der Einheitswert maßgebend. Weicht der Gegenstand des Verfahrens vom Gegenstand der Einheitsbewertung wesentlich ab oder hat sich der Wert infolge bestimmter Umstände, die nach dem Feststellungszeitpunkt des Einheitswerts eingetreten sind, wesentlich verändert oder ist ein Einheitswert noch nicht festgestellt, ist der nach den Grundsätzen der Einheitsbewertung geschätzte Wert maßgebend. Wird der Einheitswert nicht nachgewiesen, ist das Finanzamt um Auskunft über die Höhe des Einheitswerts zu ersuchen; § 30 der Abgabenordnung steht der Auskunft nicht entgegen.

(2) Die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte zuzüglich des Betrags, in dessen Höhe der Ersteher nach § 114a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung als aus dem Grundstück befriedigt gilt. Im Fall der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft vermindert sich der Wert nach Satz 1 um den Anteil des Erstehers an dem Gegenstand des Verfahrens; bei Gesamthandeigentum ist jeder Mitberechtigte wie ein Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils anzusehen.

(3) Die Gebühr für das Verteilungsverfahren bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte. Der Erlös aus einer gesonderten Versteigerung oder sonstigen Verwertung (§ 65 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) wird hinzugerechnet.

(4) Sind mehrere Gegenstände betroffen, ist der Gesamtwert maßgebend.

(5) Bei Zuschlägen an verschiedene Ersteher wird die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags von jedem Ersteher nach dem Wert der auf ihn entfallenden Gegenstände erhoben. Eine Bietergemeinschaft gilt als ein Ersteher.

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;
1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;
2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;
4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;
7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;
8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie
2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

(1) Bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken sind die Gebühren für das Verfahren im Allgemeinen und für die Abhaltung des Versteigerungstermins nach dem gemäß § 74a Absatz 5 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung festgesetzten Wert zu berechnen. Ist ein solcher Wert nicht festgesetzt, ist der Einheitswert maßgebend. Weicht der Gegenstand des Verfahrens vom Gegenstand der Einheitsbewertung wesentlich ab oder hat sich der Wert infolge bestimmter Umstände, die nach dem Feststellungszeitpunkt des Einheitswerts eingetreten sind, wesentlich verändert oder ist ein Einheitswert noch nicht festgestellt, ist der nach den Grundsätzen der Einheitsbewertung geschätzte Wert maßgebend. Wird der Einheitswert nicht nachgewiesen, ist das Finanzamt um Auskunft über die Höhe des Einheitswerts zu ersuchen; § 30 der Abgabenordnung steht der Auskunft nicht entgegen.

(2) Die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte zuzüglich des Betrags, in dessen Höhe der Ersteher nach § 114a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung als aus dem Grundstück befriedigt gilt. Im Fall der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft vermindert sich der Wert nach Satz 1 um den Anteil des Erstehers an dem Gegenstand des Verfahrens; bei Gesamthandeigentum ist jeder Mitberechtigte wie ein Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils anzusehen.

(3) Die Gebühr für das Verteilungsverfahren bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte. Der Erlös aus einer gesonderten Versteigerung oder sonstigen Verwertung (§ 65 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) wird hinzugerechnet.

(4) Sind mehrere Gegenstände betroffen, ist der Gesamtwert maßgebend.

(5) Bei Zuschlägen an verschiedene Ersteher wird die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags von jedem Ersteher nach dem Wert der auf ihn entfallenden Gegenstände erhoben. Eine Bietergemeinschaft gilt als ein Ersteher.

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;
1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;
2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;
4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;
7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;
8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 13/08
vom
17. April 2008
in der Zwangsversteigerungssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG muss (durch Vorlage
des Einheitswertbescheids) in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachgewiesen
werden.

b) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dem wegen Hausgeldrückständen in
der Rangklasse 5 (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) angeordneten Zwangsversteigerungsverfahren
später in der Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) beitreten, wenn die
Finanzbehörde dem Vollstreckungsgericht auf sein zu stellendes Ersuchen nach §
54 Abs. 1 Satz 4 GKG den Einheitswertbescheid vorgelegt und sie die übrigen
Voraussetzungen nach § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG glaubhaft gemacht hat.
BGH, Beschl. v. 17. April 2008 - V ZB 13/08 - LG Heidelberg
AGHeidelberg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 17. April 2008 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke,
Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 7. Dezember 2007 (6 T 87/07) wird auf Kosten der Gläubigerin zurückgewiesen. Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 3.085 € festgesetzt.

Gründe:


I.


1
Die Gläubigerin hat gegen den Schuldner einen Vollstreckungsbescheid wegen rückständiger Hausgeldforderungen erwirkt und bei dem Amtsgericht die Anordnung der Zwangsversteigerung der eingangs bezeichneten Eigentumswohnung des Schuldners im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beantragt. Sie hat sich im Verlauf des Verfahrens bei den zuständigen Finanzbehörden vergeblich um Bekanntgabe des Einheitswertbescheids für die Eigentumswohnung des Schuldners bemüht. Das Vollstreckungsgericht hat mit Beschluss vom 20. November 2007 die Zwangsversteigerung dieser Eigentumswohnung in der Rangklasse 5 (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) angeordnet und den weitergehenden Antrag auf Versteigerung der Wohnung auch in der Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) als unzulässig verworfen. Die sofortige Beschwerde der Gläubigerin gegen die teilweise Verwerfung ihres Antrags hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer von dem Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Gläubigerin weiterhin eine Anordnung der Zwangsversteigerung auch in der Rangklasse 2 erreichen.

II.

2
Nach Auffassung des Beschwerdegerichts ist der Antrag der Gläubigerin auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 unzulässig. Eine solche Anordnung setze nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG voraus, dass der zu vollstreckende Betrag 3 % des Einheitswerts der Eigentumswohnung übersteige. Diese Voraussetzung habe der Gläubiger nach § 16 Abs. 2 ZVG durch Vorlage des Einheitswertbescheides nachzuweisen. Diesen Nachweis habe die Gläubigerin nicht erbracht. Ihr kämen auch keine Nachweiserleichterungen zugute. § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG, der hinsichtlich der Anforderungen des Anspruchs eine anderweitige Glaubhaftmachung genügen lasse, gelte für die Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG nicht und könne auf sie nicht entsprechend angewendet werden. Entgegen der Ansicht der Gläubigerin könne die Einhaltung der Wertgrenze auch nicht als durch den Schuldner zugestanden angesehen werden. Zweifelhaft sei schon, ob die Vorschriften der Zivilprozessordnung über das Geständnis im Zwangsversteigerungsverfahren überhaupt angewendet werden könnten. Sie scheiterten hier jedenfalls an der spezielleren Vorschrift des § 16 Abs. 2 ZVG, die einen urkundlichen Nachweis der Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung verlange.

III.

3
Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand.
4
1. Das Beschwerdegericht geht davon aus, dass der Gläubiger das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG darzulegen und nachzuweisen hat. Dem ist entgegen der Annahme der Rechtsbeschwerde zuzustimmen.
5
a) Die Rechtsbeschwerde meint, die Beweislast für das Überschreiten der Wertgrenze liege nicht beim Gläubiger, sondern beim Schuldner. Nicht der Gläubiger habe das Überschreiten der Wertgrenze als Voraussetzung der Zwangsvollstreckung darzulegen und nachzuweisen, sondern der Schuldner als Einwand gegen die Anordnung der Zwangsversteigerung. Das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG wäre danach keine Voraussetzung für die Anordnung der Zwangsversteigerung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in der Rangklasse 2, sondern ein Einwand des Schuldners, der sich aber weder gegen das Verfahren noch gegen den geltend gemachten Anspruch richtet. Ob einer solchen Überlegung gefolgt werden kann, ist schon im verfahrensrechtlichen Ansatz zweifelhaft. Sie scheitert aber jedenfalls an den Vorstellungen des Gesetzgebers und dem Zweck der Vorschrift.
6
b) Die Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG soll eine Umgehung von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG verhindern (Begründung des Regierungsentwurfs eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze in BT-Drucks. 16/887 S. 45). Nach der zuletzt genannten Vorschrift kann die Entziehung von Wohnungseigentum auf Hausgeldrückstände nur gestützt werden, wenn diese mindestens 3 % des Einheitswerts ausmachen. Die Verurteilung des säumigen Wohnungseigentümers berechtigt nach § 19 Abs. 1 Satz 1 WEG zur Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Die Entziehungsgrenze würde unterlaufen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Hausgeldrückstände titulieren und aufgrund eines solchen Titels ohne eine vergleichbare Einschränkung die Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beantragen könnte. Darin läge ein Wertungswiderspruch, der sachlich nicht hingenommen werden kann und den der Gesetzgeber auch nicht hinnehmen wollte. Im System des Zwangsversteigerungsverfahrens konnte der Gesetzgeber diesen Wertungswiderspruch nur vermeiden, wenn er das Überschreiten der § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG entsprechenden Wertgrenzen zur Voraussetzung des eigenständigen Antrags der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 machte. Diese Zulässigkeitsvoraussetzung führt § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG ein. Die in der Vorschrift verwendete Formulierung „müssen ….. übersteigen“ lehnt sich zwar an die materiell-rechtliche Vorschrift des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG an. Sie lässt aber keinen Zweifel daran, dass ein Antrag, der die Wertgrenze nicht erreicht , unzulässig sein soll. Es ist deshalb auch unbestritten, dass das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG eine Voraussetzung für die Zulässigkeit der Anordnung der Zwangsversteigerung wegen Hausgeldrückständen in der Rangklasse 2 ist und dass der Gläubiger das Überschreiten der Wertgrenze nachzuweisen hat (Rellermeyer in: Dassler /Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 10 Rdn. 82; Stöber, ZVG-Handbuch, 8. Aufl., Rdnr. 399k; Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, 165, 167; Böhringer/Hintzen, Rpfleger 2007, 353, 358 f.; Bräuer/Oppitz, ZWE 2007, 326, 329 f.; Derleder, ZWE 2008, 13, 15; Schneider ZfIR 2008, 161, 163; im Ergebnis auch BMJ, Schreiben vom 20. November 2007 an den Verband der Nordrhein-Westfälischen Immobilienverwalter, Az.: 3448/913504 /2007, veröffentlicht auf dessen Internetseite www.immobilienverwalter -nrw.de).
7
2. Dem Beschwerdegericht ist auch in seiner Auffassung zuzustimmen , dass das Überschreiten der Wertgrenze durch Vorlage des Einheits- wertbescheides für das zu beschlagnahmende Wohnungseigentum nachzuweisen ist.
8
a) Darüber und wie hierbei zu verfahren ist, gehen die Meinungen allerdings auseinander. Teilweise wird mit dem Beschwerdegericht die Ansicht vertreten, das Überschreiten der Wertgrenze könne nur durch Vorlage des Einheitswertbescheides für das beschlagnahmte Wohnungseigentum nachgewiesen werden; die Wohnungseigentümergemeinschaft könne aber dem gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG in der Rangklasse 5 eingeleiteten Verfahren später in der Rangklasse 2 nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beitreten (Schneider, ZfIR 2008, 161, 163). Nach der wohl überwiegenden Gegenmeinung ist das Überschreiten der Wertgrenze nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG nicht gemäß § 16 Abs. 2 ZVG durch Urkunden nachzuweisen, sondern in entsprechender Anwendung von § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG (anderweitig) glaubhaft zu machen (Rellermeyer in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 10 Rdn. 83; Stöber, ZVG-Handbuch, aaO, Rdn. 399i; Böhringer/Hintzen, Rpfleger 2007, 353, 359; Bräuer/Oppitz, ZWE 2007, 326, 329; Derleder, ZWE 2008, 13, 15). Innerhalb dieser Ansicht gehen indes die Meinungen darüber auseinander, wie die Glaubhaftmachung zu erfolgen hat. Teilweise wird die Vorlage des Einheitswertbescheides auch zur Glaubhaftmachung als erforderlich angesehen (Stöber, aaO, Rdn. 399i; wohl auch Rellermeyer in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 10 Rdn. 83, 87). Nach anderer Auffassung genügt dagegen die Vorlage des Einheitswertbescheids für eine andere vergleichbare Wohnung in derselben Anlage (Derleder , ZWE 2008, 13, 15; BMJ, Schreiben vom 20. November 2007, aaO). Umstritten ist schließlich, ob die Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG noch angeordnet werden kann, wenn dem Gläubiger mangels Einheitswertbescheids der Nachweis des Überschreitens der Wertgrenze zunächst nicht gelungen ist, der Einheitswertbescheid aber spä- ter zu den Versteigerungsakten gelangt, etwa aufgrund eines Ersuchens nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG. Teilweise wird dies als unzulässig (so wohl Stöber, ZVG-Handbuch, aaO, Rdn. 399k), teilweise indes auch als zulässig angesehen. Bei der zweiten Ansicht bleibt offen, ob die nachträgliche Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 aufgrund eines Beitritts, durch eine hinausgeschobene Entscheidung über den ursprünglichen Antrag oder durch eine Änderung der erfolgten Anordnung der Zwangsversteigerung geschehen soll (Rellermeyer in: Dassler/Schiffhauer /Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO).
9
b) Zutreffend ist die zuerst genannte Ansicht.
10
aa) Das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG ist Vollstreckungsvoraussetzung. Diese Voraussetzung ist wie die übrigen Vollstreckungsvoraussetzungen nach § 16 Abs. 2 ZVG urkundlich nachzuweisen. Etwas anderes gälte nur, wenn der Gesetzgeber den Nachweis dieser Vollstreckungsvoraussetzung in anderer Form zuließe. Das ist in § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG für die übrigen Voraussetzungen einer Anordnung der Zwangsvollstreckung wegen rückständigen Hausgelds in der Rangklasse 2, nämlich für die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, für Art und Bezugszeitraum des Anspruchs sowie für seine Fälligkeit, geschehen. Insoweit genügt eine anderweitige Glaubhaftmachung. Für das Überschreiten des Mindestwerts nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG fehlt es an einer solchen Sonderregelung. Auf diese Vollstreckungsvoraussetzung kann § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG entsprechend nur angewandt werden, wenn das Gesetz insoweit eine planwidrige Lücke enthielte und diese Lücke im System des Gesetzes nur durch die entsprechende Anwendung dieser Vorschrift zu schließen wäre (Senat, Urt. v. 19. März 2004, V ZR 214/03, VIZ 2004, 374, 375; Urt. v. 6. Oktober 2006, V ZR 282/05, NJW 2007, 303 f.; Urt. v. 9. März 2007, V ZR 116/06, NJW-RR 2007, 1388, 1389 f.). Daran fehlt es.
11
bb) Zweifelhaft ist schon, ob eine etwaige Gesetzeslücke im System des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung durch eine entsprechende Anwendung des § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG systemgerecht geschlossen werden könnte.
12
(1) Die Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG hat einen hohen Gerechtigkeitsgehalt. Sie soll nämlich nicht nur einen Wertungswiderspruch zwischen den materiell-rechtlichen Entziehungsvoraussetzungen und den vollstreckungsrechtlichen Möglichkeiten verhindern. Sie soll vielmehr auch dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Rechnung tragen und einer Versteigerung des Wohnungseigentums wegen Bagatellforderungen entgegenwirken (Entwurfsbegründung in BT-Drucks. 16/887 S. 45). Es kommt daher gerade bei niedrigen Forderungen, um deren Durchsetzung es auch im vorliegenden Fall geht, auf eine möglichst sichere Feststellung des Einheitswertes an. Diese ist aber nur durch die Vorlage des tatsächlich erlassenen Einheitswertsbescheides und nicht durch eine anderweitige Glaubhaftmachung zu erreichen.
13
(2) Als Mittel der Glaubhaftmachung kommt neben einem meist zu aufwendigen Wertgutachten praktisch nur die Vorlage des Einheitswertbescheids für eine andere Wohnung der Anlage in Betracht. Ob die Wohnungseigentümergemeinschaft dazu in der Lage ist, hängt von der Bereitschaft der Wohnungseigentümer ab, ihr ihre Einheitswertbescheide zu überlassen. Sie wird nicht immer vorausgesetzt werden können. Hinzu kommt, dass der Einheitswertbescheid für eine andere Wohnung nur bedingt zur Glaubhaftmachung geeignet ist. Zwar werden gleichartige Wohnungen in einer Eigen- tumswohnanlage in aller Regel einen identischen Verkehrswert haben. Das muss aber nicht zu einem gleichen Einheitswert führen, da dessen Bestimmung nach § 79 BewG wesentlich von der ggf. unterschiedlichen Nutzung des Wohnungseigentums abhängt. Außerdem muss den Einheitswertbescheiden nicht der gleiche Bewertungsstichtag zugrunde liegen, was zu unterschiedlichen Ergebnissen führen kann. Ob der Einheitswertbescheid für eine andere Wohnung in der Anlage eine taugliche Grundlage für die Feststellung des Überschreitens der Wertgrenze bildet, lässt sich mit den Mitteln des Zwangsversteigerungsverfahrens nicht aufklären. Würde man die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die anderweitige Glaubhaftmachung verweisen , hinge es von den zufälligen Umständen des Einzelfalls ab, ob sie einen eigenen Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 stellen kann. Ob sich eine Gesetzeslücke so systemgerecht schließen ließe, ist zweifelhaft, bedarf aber keiner Entscheidung.
14
cc) Es fehlt jedenfalls an einer Gesetzeslücke.
15
(1) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums ihres säumigen Mitglieds in der Rangklasse 2 allerdings nach dem zuvor Ausgeführten regelmäßig nur erreichen, wenn sie das Überschreiten der Wertgrenze durch Vorlage des Einheitswertbescheides nachweist. Dieser ist ihr nicht zu erteilen, weil sie weder am Gemeinschafts - noch am Sondereigentum beteiligt ist und, wie der vorliegende Fall zeigt, wegen des - nach gegenwärtiger Rechtslage - entgegenstehenden Steuergeheimnisses (§ 30 AO) eine Bekanntgabe des Einheitswertbescheids an sie als Dritte oder zumindest die Bekanntgabe des Einheitswerts nicht erreichen kann. Zu einer Lücke würde das aber nur führen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft infolgedessen außerstande wäre, die Hausgeldrückstände durch einen eigenen Antrag auf Anordnung der Zwangsvoll- streckung in der Rangklasse 2 zu verfolgen. Denn das war eines der zentralen Anliegen des Gesetzes (vgl. Regierungsentwurf in BT-Drucks. 16/887 S. 44 f.), das deshalb planwidrig unvollständig wäre, gäbe es diese Möglichkeit nicht. So liegt es indessen nicht, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft eine solche Möglichkeit hat.
16
(2) Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einheitswertbescheid nicht vorlegen kann, wird das Vollstreckungsgericht in seiner Anordnung der Zwangsversteigerung allerdings weder die Rangklasse, in welcher die Versteigerung erfolgen soll, noch die Entscheidung darüber offen lassen können, ob die Anordnung außer in der Rangklasse 5 (auch) in der Rangklasse 2 erfolgt (so Böttcher, ZVG, 4. Aufl., §§ 15, 16 Rdn. 117; Steiner /Hagemann, ZVG, 9. Aufl., §§ 15, 16 Rdn. 213; Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 16 Anm. 3.4; ders., ZVG-Handbuch, aaO, Rdn. 399k; a.M. Rellermeyer in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 10 Rdn. 87; Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, 165, 168). Die Rangklasse gehört zur Art des Anspruchs, die nach § 16 Abs. 1 ZVG im Anordnungsbeschluss zu bezeichnen ist. Das Fehlen des Einheitswertbescheides führt aber nicht zur vollständigen Zurückweisung des Versteigerungsantrags, sondern nur dazu, dass die Versteigerung der Hausgeldrückstände nicht in der Rangklasse 2, sondern in der Rangklasse 5 angeordnet wird. Nach erfolgter Anordnung der Zwangsversteigerung hat das Vollstreckungsgericht nach § 54 Abs. 1 Satz 4 Halbs. 1 GKG die zuständigen Finanzbehörden um Übermittlung des Einheitswertbescheides zu ersuchen. Denn der in diesem Stadium des Verfahrens regelmäßig maßgebliche Einheitswert ist in solchen Fällen nicht nachgewiesen. Einem solchen Ersuchen des Vollstreckungsgerichtes können die Finanzbehörden, anders als nach geltendem Recht gegenüber einer Auskunftsbitte der Wohnungseigentümergemeinschaft, das Steuergeheimnis nicht entgegenhalten, § 54 Abs. 1 Satz 4 Halbs. 2 GKG. Nach einer Anord- nung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 5 wird deshalb regelmäßig im Laufe des Verfahrens und noch vor Festlegung des geringsten Gebots der Einheitswertbescheid dem Vollstreckungsgericht vorgelegt und damit in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachgewiesen werden.
17
(3) Das Vollstreckungsgericht kann dann zwar seine ursprüngliche Anordnung nicht mehr ändern. Es hat die Wohnungseigentümergemeinschaft indes in der Rangklasse 2 nach § 27 ZVG zuzulassen, wenn sie dem Verfahren nach erfolgtem Nachweis in dieser Rangklasse beitritt. Der Beitritt ist nämlich nicht nur anderen, sondern auch dem betreibenden Gläubiger möglich (Hintzen in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 27 Rdn. 1; Steiner/Teufel, aaO, § 27 Rdn. 23; Stöber, ZVG, aaO, § 27 Rdn. 3.3). Der betreibende Gläubiger kann den Beitritt nicht nur wegen anderer materiellrechtlicher Ansprüche, sondern auch dann erklären, wenn er eine Versteigerung in einer anderen Rangklasse anstrebt (Steiner/Teufel, aaO, § 27 Rdn. 23; Stöber, ZVG, aaO, § 27 Rdn. 3.3; Schneider, ZfIR 2008, 161, 163). Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft aber im Ergebnis die Möglichkeit, ihre Hausgeldrückstände durch einen eigenen Antrag in der Rangklasse 2 zu betreiben, fehlt es an einer Lücke.

IV.

18
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, welche Vorschrift hier anzuwenden ist, weil bei dem Streit um die Anordnung der Zwangsversteigerung das Vollstreckungsverhältnis zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger im Vordergrund steht (Senat, BGHZ 170, 378, 381). Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Heidelberg, Entscheidung vom 20.11.2007 - 50 K 323/07 B -
LG Heidelberg, Entscheidung vom 07.12.2007 - 6 T 87/07 b -

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;
1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;
2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;
4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;
7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;
8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie
2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;
1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;
2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;
4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;
7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;
8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.

(1) Der Antrag soll das Grundstück, den Eigentümer, den Anspruch und den vollstreckbaren Titel bezeichnen.

(2) Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden sind dem Antrag beizufügen.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 13/08
vom
17. April 2008
in der Zwangsversteigerungssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG muss (durch Vorlage
des Einheitswertbescheids) in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachgewiesen
werden.

b) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dem wegen Hausgeldrückständen in
der Rangklasse 5 (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) angeordneten Zwangsversteigerungsverfahren
später in der Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) beitreten, wenn die
Finanzbehörde dem Vollstreckungsgericht auf sein zu stellendes Ersuchen nach §
54 Abs. 1 Satz 4 GKG den Einheitswertbescheid vorgelegt und sie die übrigen
Voraussetzungen nach § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG glaubhaft gemacht hat.
BGH, Beschl. v. 17. April 2008 - V ZB 13/08 - LG Heidelberg
AGHeidelberg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 17. April 2008 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke,
Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 7. Dezember 2007 (6 T 87/07) wird auf Kosten der Gläubigerin zurückgewiesen. Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 3.085 € festgesetzt.

Gründe:


I.


1
Die Gläubigerin hat gegen den Schuldner einen Vollstreckungsbescheid wegen rückständiger Hausgeldforderungen erwirkt und bei dem Amtsgericht die Anordnung der Zwangsversteigerung der eingangs bezeichneten Eigentumswohnung des Schuldners im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beantragt. Sie hat sich im Verlauf des Verfahrens bei den zuständigen Finanzbehörden vergeblich um Bekanntgabe des Einheitswertbescheids für die Eigentumswohnung des Schuldners bemüht. Das Vollstreckungsgericht hat mit Beschluss vom 20. November 2007 die Zwangsversteigerung dieser Eigentumswohnung in der Rangklasse 5 (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) angeordnet und den weitergehenden Antrag auf Versteigerung der Wohnung auch in der Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) als unzulässig verworfen. Die sofortige Beschwerde der Gläubigerin gegen die teilweise Verwerfung ihres Antrags hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer von dem Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Gläubigerin weiterhin eine Anordnung der Zwangsversteigerung auch in der Rangklasse 2 erreichen.

II.

2
Nach Auffassung des Beschwerdegerichts ist der Antrag der Gläubigerin auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 unzulässig. Eine solche Anordnung setze nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG voraus, dass der zu vollstreckende Betrag 3 % des Einheitswerts der Eigentumswohnung übersteige. Diese Voraussetzung habe der Gläubiger nach § 16 Abs. 2 ZVG durch Vorlage des Einheitswertbescheides nachzuweisen. Diesen Nachweis habe die Gläubigerin nicht erbracht. Ihr kämen auch keine Nachweiserleichterungen zugute. § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG, der hinsichtlich der Anforderungen des Anspruchs eine anderweitige Glaubhaftmachung genügen lasse, gelte für die Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG nicht und könne auf sie nicht entsprechend angewendet werden. Entgegen der Ansicht der Gläubigerin könne die Einhaltung der Wertgrenze auch nicht als durch den Schuldner zugestanden angesehen werden. Zweifelhaft sei schon, ob die Vorschriften der Zivilprozessordnung über das Geständnis im Zwangsversteigerungsverfahren überhaupt angewendet werden könnten. Sie scheiterten hier jedenfalls an der spezielleren Vorschrift des § 16 Abs. 2 ZVG, die einen urkundlichen Nachweis der Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung verlange.

III.

3
Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand.
4
1. Das Beschwerdegericht geht davon aus, dass der Gläubiger das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG darzulegen und nachzuweisen hat. Dem ist entgegen der Annahme der Rechtsbeschwerde zuzustimmen.
5
a) Die Rechtsbeschwerde meint, die Beweislast für das Überschreiten der Wertgrenze liege nicht beim Gläubiger, sondern beim Schuldner. Nicht der Gläubiger habe das Überschreiten der Wertgrenze als Voraussetzung der Zwangsvollstreckung darzulegen und nachzuweisen, sondern der Schuldner als Einwand gegen die Anordnung der Zwangsversteigerung. Das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG wäre danach keine Voraussetzung für die Anordnung der Zwangsversteigerung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in der Rangklasse 2, sondern ein Einwand des Schuldners, der sich aber weder gegen das Verfahren noch gegen den geltend gemachten Anspruch richtet. Ob einer solchen Überlegung gefolgt werden kann, ist schon im verfahrensrechtlichen Ansatz zweifelhaft. Sie scheitert aber jedenfalls an den Vorstellungen des Gesetzgebers und dem Zweck der Vorschrift.
6
b) Die Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG soll eine Umgehung von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG verhindern (Begründung des Regierungsentwurfs eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze in BT-Drucks. 16/887 S. 45). Nach der zuletzt genannten Vorschrift kann die Entziehung von Wohnungseigentum auf Hausgeldrückstände nur gestützt werden, wenn diese mindestens 3 % des Einheitswerts ausmachen. Die Verurteilung des säumigen Wohnungseigentümers berechtigt nach § 19 Abs. 1 Satz 1 WEG zur Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Die Entziehungsgrenze würde unterlaufen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Hausgeldrückstände titulieren und aufgrund eines solchen Titels ohne eine vergleichbare Einschränkung die Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beantragen könnte. Darin läge ein Wertungswiderspruch, der sachlich nicht hingenommen werden kann und den der Gesetzgeber auch nicht hinnehmen wollte. Im System des Zwangsversteigerungsverfahrens konnte der Gesetzgeber diesen Wertungswiderspruch nur vermeiden, wenn er das Überschreiten der § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG entsprechenden Wertgrenzen zur Voraussetzung des eigenständigen Antrags der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 machte. Diese Zulässigkeitsvoraussetzung führt § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG ein. Die in der Vorschrift verwendete Formulierung „müssen ….. übersteigen“ lehnt sich zwar an die materiell-rechtliche Vorschrift des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG an. Sie lässt aber keinen Zweifel daran, dass ein Antrag, der die Wertgrenze nicht erreicht , unzulässig sein soll. Es ist deshalb auch unbestritten, dass das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG eine Voraussetzung für die Zulässigkeit der Anordnung der Zwangsversteigerung wegen Hausgeldrückständen in der Rangklasse 2 ist und dass der Gläubiger das Überschreiten der Wertgrenze nachzuweisen hat (Rellermeyer in: Dassler /Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 10 Rdn. 82; Stöber, ZVG-Handbuch, 8. Aufl., Rdnr. 399k; Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, 165, 167; Böhringer/Hintzen, Rpfleger 2007, 353, 358 f.; Bräuer/Oppitz, ZWE 2007, 326, 329 f.; Derleder, ZWE 2008, 13, 15; Schneider ZfIR 2008, 161, 163; im Ergebnis auch BMJ, Schreiben vom 20. November 2007 an den Verband der Nordrhein-Westfälischen Immobilienverwalter, Az.: 3448/913504 /2007, veröffentlicht auf dessen Internetseite www.immobilienverwalter -nrw.de).
7
2. Dem Beschwerdegericht ist auch in seiner Auffassung zuzustimmen , dass das Überschreiten der Wertgrenze durch Vorlage des Einheits- wertbescheides für das zu beschlagnahmende Wohnungseigentum nachzuweisen ist.
8
a) Darüber und wie hierbei zu verfahren ist, gehen die Meinungen allerdings auseinander. Teilweise wird mit dem Beschwerdegericht die Ansicht vertreten, das Überschreiten der Wertgrenze könne nur durch Vorlage des Einheitswertbescheides für das beschlagnahmte Wohnungseigentum nachgewiesen werden; die Wohnungseigentümergemeinschaft könne aber dem gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG in der Rangklasse 5 eingeleiteten Verfahren später in der Rangklasse 2 nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beitreten (Schneider, ZfIR 2008, 161, 163). Nach der wohl überwiegenden Gegenmeinung ist das Überschreiten der Wertgrenze nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG nicht gemäß § 16 Abs. 2 ZVG durch Urkunden nachzuweisen, sondern in entsprechender Anwendung von § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG (anderweitig) glaubhaft zu machen (Rellermeyer in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 10 Rdn. 83; Stöber, ZVG-Handbuch, aaO, Rdn. 399i; Böhringer/Hintzen, Rpfleger 2007, 353, 359; Bräuer/Oppitz, ZWE 2007, 326, 329; Derleder, ZWE 2008, 13, 15). Innerhalb dieser Ansicht gehen indes die Meinungen darüber auseinander, wie die Glaubhaftmachung zu erfolgen hat. Teilweise wird die Vorlage des Einheitswertbescheides auch zur Glaubhaftmachung als erforderlich angesehen (Stöber, aaO, Rdn. 399i; wohl auch Rellermeyer in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 10 Rdn. 83, 87). Nach anderer Auffassung genügt dagegen die Vorlage des Einheitswertbescheids für eine andere vergleichbare Wohnung in derselben Anlage (Derleder , ZWE 2008, 13, 15; BMJ, Schreiben vom 20. November 2007, aaO). Umstritten ist schließlich, ob die Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG noch angeordnet werden kann, wenn dem Gläubiger mangels Einheitswertbescheids der Nachweis des Überschreitens der Wertgrenze zunächst nicht gelungen ist, der Einheitswertbescheid aber spä- ter zu den Versteigerungsakten gelangt, etwa aufgrund eines Ersuchens nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG. Teilweise wird dies als unzulässig (so wohl Stöber, ZVG-Handbuch, aaO, Rdn. 399k), teilweise indes auch als zulässig angesehen. Bei der zweiten Ansicht bleibt offen, ob die nachträgliche Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 aufgrund eines Beitritts, durch eine hinausgeschobene Entscheidung über den ursprünglichen Antrag oder durch eine Änderung der erfolgten Anordnung der Zwangsversteigerung geschehen soll (Rellermeyer in: Dassler/Schiffhauer /Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO).
9
b) Zutreffend ist die zuerst genannte Ansicht.
10
aa) Das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG ist Vollstreckungsvoraussetzung. Diese Voraussetzung ist wie die übrigen Vollstreckungsvoraussetzungen nach § 16 Abs. 2 ZVG urkundlich nachzuweisen. Etwas anderes gälte nur, wenn der Gesetzgeber den Nachweis dieser Vollstreckungsvoraussetzung in anderer Form zuließe. Das ist in § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG für die übrigen Voraussetzungen einer Anordnung der Zwangsvollstreckung wegen rückständigen Hausgelds in der Rangklasse 2, nämlich für die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, für Art und Bezugszeitraum des Anspruchs sowie für seine Fälligkeit, geschehen. Insoweit genügt eine anderweitige Glaubhaftmachung. Für das Überschreiten des Mindestwerts nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG fehlt es an einer solchen Sonderregelung. Auf diese Vollstreckungsvoraussetzung kann § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG entsprechend nur angewandt werden, wenn das Gesetz insoweit eine planwidrige Lücke enthielte und diese Lücke im System des Gesetzes nur durch die entsprechende Anwendung dieser Vorschrift zu schließen wäre (Senat, Urt. v. 19. März 2004, V ZR 214/03, VIZ 2004, 374, 375; Urt. v. 6. Oktober 2006, V ZR 282/05, NJW 2007, 303 f.; Urt. v. 9. März 2007, V ZR 116/06, NJW-RR 2007, 1388, 1389 f.). Daran fehlt es.
11
bb) Zweifelhaft ist schon, ob eine etwaige Gesetzeslücke im System des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung durch eine entsprechende Anwendung des § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG systemgerecht geschlossen werden könnte.
12
(1) Die Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG hat einen hohen Gerechtigkeitsgehalt. Sie soll nämlich nicht nur einen Wertungswiderspruch zwischen den materiell-rechtlichen Entziehungsvoraussetzungen und den vollstreckungsrechtlichen Möglichkeiten verhindern. Sie soll vielmehr auch dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Rechnung tragen und einer Versteigerung des Wohnungseigentums wegen Bagatellforderungen entgegenwirken (Entwurfsbegründung in BT-Drucks. 16/887 S. 45). Es kommt daher gerade bei niedrigen Forderungen, um deren Durchsetzung es auch im vorliegenden Fall geht, auf eine möglichst sichere Feststellung des Einheitswertes an. Diese ist aber nur durch die Vorlage des tatsächlich erlassenen Einheitswertsbescheides und nicht durch eine anderweitige Glaubhaftmachung zu erreichen.
13
(2) Als Mittel der Glaubhaftmachung kommt neben einem meist zu aufwendigen Wertgutachten praktisch nur die Vorlage des Einheitswertbescheids für eine andere Wohnung der Anlage in Betracht. Ob die Wohnungseigentümergemeinschaft dazu in der Lage ist, hängt von der Bereitschaft der Wohnungseigentümer ab, ihr ihre Einheitswertbescheide zu überlassen. Sie wird nicht immer vorausgesetzt werden können. Hinzu kommt, dass der Einheitswertbescheid für eine andere Wohnung nur bedingt zur Glaubhaftmachung geeignet ist. Zwar werden gleichartige Wohnungen in einer Eigen- tumswohnanlage in aller Regel einen identischen Verkehrswert haben. Das muss aber nicht zu einem gleichen Einheitswert führen, da dessen Bestimmung nach § 79 BewG wesentlich von der ggf. unterschiedlichen Nutzung des Wohnungseigentums abhängt. Außerdem muss den Einheitswertbescheiden nicht der gleiche Bewertungsstichtag zugrunde liegen, was zu unterschiedlichen Ergebnissen führen kann. Ob der Einheitswertbescheid für eine andere Wohnung in der Anlage eine taugliche Grundlage für die Feststellung des Überschreitens der Wertgrenze bildet, lässt sich mit den Mitteln des Zwangsversteigerungsverfahrens nicht aufklären. Würde man die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die anderweitige Glaubhaftmachung verweisen , hinge es von den zufälligen Umständen des Einzelfalls ab, ob sie einen eigenen Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 stellen kann. Ob sich eine Gesetzeslücke so systemgerecht schließen ließe, ist zweifelhaft, bedarf aber keiner Entscheidung.
14
cc) Es fehlt jedenfalls an einer Gesetzeslücke.
15
(1) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums ihres säumigen Mitglieds in der Rangklasse 2 allerdings nach dem zuvor Ausgeführten regelmäßig nur erreichen, wenn sie das Überschreiten der Wertgrenze durch Vorlage des Einheitswertbescheides nachweist. Dieser ist ihr nicht zu erteilen, weil sie weder am Gemeinschafts - noch am Sondereigentum beteiligt ist und, wie der vorliegende Fall zeigt, wegen des - nach gegenwärtiger Rechtslage - entgegenstehenden Steuergeheimnisses (§ 30 AO) eine Bekanntgabe des Einheitswertbescheids an sie als Dritte oder zumindest die Bekanntgabe des Einheitswerts nicht erreichen kann. Zu einer Lücke würde das aber nur führen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft infolgedessen außerstande wäre, die Hausgeldrückstände durch einen eigenen Antrag auf Anordnung der Zwangsvoll- streckung in der Rangklasse 2 zu verfolgen. Denn das war eines der zentralen Anliegen des Gesetzes (vgl. Regierungsentwurf in BT-Drucks. 16/887 S. 44 f.), das deshalb planwidrig unvollständig wäre, gäbe es diese Möglichkeit nicht. So liegt es indessen nicht, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft eine solche Möglichkeit hat.
16
(2) Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einheitswertbescheid nicht vorlegen kann, wird das Vollstreckungsgericht in seiner Anordnung der Zwangsversteigerung allerdings weder die Rangklasse, in welcher die Versteigerung erfolgen soll, noch die Entscheidung darüber offen lassen können, ob die Anordnung außer in der Rangklasse 5 (auch) in der Rangklasse 2 erfolgt (so Böttcher, ZVG, 4. Aufl., §§ 15, 16 Rdn. 117; Steiner /Hagemann, ZVG, 9. Aufl., §§ 15, 16 Rdn. 213; Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 16 Anm. 3.4; ders., ZVG-Handbuch, aaO, Rdn. 399k; a.M. Rellermeyer in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 10 Rdn. 87; Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, 165, 168). Die Rangklasse gehört zur Art des Anspruchs, die nach § 16 Abs. 1 ZVG im Anordnungsbeschluss zu bezeichnen ist. Das Fehlen des Einheitswertbescheides führt aber nicht zur vollständigen Zurückweisung des Versteigerungsantrags, sondern nur dazu, dass die Versteigerung der Hausgeldrückstände nicht in der Rangklasse 2, sondern in der Rangklasse 5 angeordnet wird. Nach erfolgter Anordnung der Zwangsversteigerung hat das Vollstreckungsgericht nach § 54 Abs. 1 Satz 4 Halbs. 1 GKG die zuständigen Finanzbehörden um Übermittlung des Einheitswertbescheides zu ersuchen. Denn der in diesem Stadium des Verfahrens regelmäßig maßgebliche Einheitswert ist in solchen Fällen nicht nachgewiesen. Einem solchen Ersuchen des Vollstreckungsgerichtes können die Finanzbehörden, anders als nach geltendem Recht gegenüber einer Auskunftsbitte der Wohnungseigentümergemeinschaft, das Steuergeheimnis nicht entgegenhalten, § 54 Abs. 1 Satz 4 Halbs. 2 GKG. Nach einer Anord- nung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 5 wird deshalb regelmäßig im Laufe des Verfahrens und noch vor Festlegung des geringsten Gebots der Einheitswertbescheid dem Vollstreckungsgericht vorgelegt und damit in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachgewiesen werden.
17
(3) Das Vollstreckungsgericht kann dann zwar seine ursprüngliche Anordnung nicht mehr ändern. Es hat die Wohnungseigentümergemeinschaft indes in der Rangklasse 2 nach § 27 ZVG zuzulassen, wenn sie dem Verfahren nach erfolgtem Nachweis in dieser Rangklasse beitritt. Der Beitritt ist nämlich nicht nur anderen, sondern auch dem betreibenden Gläubiger möglich (Hintzen in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 27 Rdn. 1; Steiner/Teufel, aaO, § 27 Rdn. 23; Stöber, ZVG, aaO, § 27 Rdn. 3.3). Der betreibende Gläubiger kann den Beitritt nicht nur wegen anderer materiellrechtlicher Ansprüche, sondern auch dann erklären, wenn er eine Versteigerung in einer anderen Rangklasse anstrebt (Steiner/Teufel, aaO, § 27 Rdn. 23; Stöber, ZVG, aaO, § 27 Rdn. 3.3; Schneider, ZfIR 2008, 161, 163). Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft aber im Ergebnis die Möglichkeit, ihre Hausgeldrückstände durch einen eigenen Antrag in der Rangklasse 2 zu betreiben, fehlt es an einer Lücke.

IV.

18
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, welche Vorschrift hier anzuwenden ist, weil bei dem Streit um die Anordnung der Zwangsversteigerung das Vollstreckungsverhältnis zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger im Vordergrund steht (Senat, BGHZ 170, 378, 381). Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Heidelberg, Entscheidung vom 20.11.2007 - 50 K 323/07 B -
LG Heidelberg, Entscheidung vom 07.12.2007 - 6 T 87/07 b -

(1) Bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken sind die Gebühren für das Verfahren im Allgemeinen und für die Abhaltung des Versteigerungstermins nach dem gemäß § 74a Absatz 5 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung festgesetzten Wert zu berechnen. Ist ein solcher Wert nicht festgesetzt, ist der Einheitswert maßgebend. Weicht der Gegenstand des Verfahrens vom Gegenstand der Einheitsbewertung wesentlich ab oder hat sich der Wert infolge bestimmter Umstände, die nach dem Feststellungszeitpunkt des Einheitswerts eingetreten sind, wesentlich verändert oder ist ein Einheitswert noch nicht festgestellt, ist der nach den Grundsätzen der Einheitsbewertung geschätzte Wert maßgebend. Wird der Einheitswert nicht nachgewiesen, ist das Finanzamt um Auskunft über die Höhe des Einheitswerts zu ersuchen; § 30 der Abgabenordnung steht der Auskunft nicht entgegen.

(2) Die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte zuzüglich des Betrags, in dessen Höhe der Ersteher nach § 114a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung als aus dem Grundstück befriedigt gilt. Im Fall der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft vermindert sich der Wert nach Satz 1 um den Anteil des Erstehers an dem Gegenstand des Verfahrens; bei Gesamthandeigentum ist jeder Mitberechtigte wie ein Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils anzusehen.

(3) Die Gebühr für das Verteilungsverfahren bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte. Der Erlös aus einer gesonderten Versteigerung oder sonstigen Verwertung (§ 65 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) wird hinzugerechnet.

(4) Sind mehrere Gegenstände betroffen, ist der Gesamtwert maßgebend.

(5) Bei Zuschlägen an verschiedene Ersteher wird die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags von jedem Ersteher nach dem Wert der auf ihn entfallenden Gegenstände erhoben. Eine Bietergemeinschaft gilt als ein Ersteher.

(1) Bleibt das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte unter sieben Zehnteilen des Grundstückswertes, so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in der genannten Höhe voraussichtlich gedeckt sein würde, die Versagung des Zuschlags beantragen. Der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, daß ihm durch die Versagung des Zuschlags ein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen würde.

(2) Der Antrag auf Versagung des Zuschlags kann nur bis zum Schluß der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden; das gleiche gilt von der Erklärung des Widerspruchs.

(3) Wird der Zuschlag gemäß Absatz 1 versagt, so ist von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen. Der Zeitraum zwischen den beiden Terminen soll, sofern nicht nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles etwas anderes geboten ist, mindestens drei Monate betragen, darf aber sechs Monate nicht übersteigen.

(4) In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 85a Abs. 1 versagt werden.

(5) Der Grundstückswert (Verkehrswert) wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt. Der Wert der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, ist unter Würdigung aller Verhältnisse frei zu schätzen. Der Beschluß über die Festsetzung des Grundstückswertes ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Der Zuschlag oder die Versagung des Zuschlags können mit der Begründung, daß der Grundstückswert unrichtig festgesetzt sei, nicht angefochten werden.

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;
1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;
2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;
4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;
7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;
8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.

(1) Bleibt das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte unter sieben Zehnteilen des Grundstückswertes, so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in der genannten Höhe voraussichtlich gedeckt sein würde, die Versagung des Zuschlags beantragen. Der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, daß ihm durch die Versagung des Zuschlags ein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen würde.

(2) Der Antrag auf Versagung des Zuschlags kann nur bis zum Schluß der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden; das gleiche gilt von der Erklärung des Widerspruchs.

(3) Wird der Zuschlag gemäß Absatz 1 versagt, so ist von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen. Der Zeitraum zwischen den beiden Terminen soll, sofern nicht nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles etwas anderes geboten ist, mindestens drei Monate betragen, darf aber sechs Monate nicht übersteigen.

(4) In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 85a Abs. 1 versagt werden.

(5) Der Grundstückswert (Verkehrswert) wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt. Der Wert der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, ist unter Würdigung aller Verhältnisse frei zu schätzen. Der Beschluß über die Festsetzung des Grundstückswertes ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Der Zuschlag oder die Versagung des Zuschlags können mit der Begründung, daß der Grundstückswert unrichtig festgesetzt sei, nicht angefochten werden.

(1) Bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken sind die Gebühren für das Verfahren im Allgemeinen und für die Abhaltung des Versteigerungstermins nach dem gemäß § 74a Absatz 5 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung festgesetzten Wert zu berechnen. Ist ein solcher Wert nicht festgesetzt, ist der Einheitswert maßgebend. Weicht der Gegenstand des Verfahrens vom Gegenstand der Einheitsbewertung wesentlich ab oder hat sich der Wert infolge bestimmter Umstände, die nach dem Feststellungszeitpunkt des Einheitswerts eingetreten sind, wesentlich verändert oder ist ein Einheitswert noch nicht festgestellt, ist der nach den Grundsätzen der Einheitsbewertung geschätzte Wert maßgebend. Wird der Einheitswert nicht nachgewiesen, ist das Finanzamt um Auskunft über die Höhe des Einheitswerts zu ersuchen; § 30 der Abgabenordnung steht der Auskunft nicht entgegen.

(2) Die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte zuzüglich des Betrags, in dessen Höhe der Ersteher nach § 114a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung als aus dem Grundstück befriedigt gilt. Im Fall der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft vermindert sich der Wert nach Satz 1 um den Anteil des Erstehers an dem Gegenstand des Verfahrens; bei Gesamthandeigentum ist jeder Mitberechtigte wie ein Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils anzusehen.

(3) Die Gebühr für das Verteilungsverfahren bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte. Der Erlös aus einer gesonderten Versteigerung oder sonstigen Verwertung (§ 65 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) wird hinzugerechnet.

(4) Sind mehrere Gegenstände betroffen, ist der Gesamtwert maßgebend.

(5) Bei Zuschlägen an verschiedene Ersteher wird die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags von jedem Ersteher nach dem Wert der auf ihn entfallenden Gegenstände erhoben. Eine Bietergemeinschaft gilt als ein Ersteher.

(1) Die Gebühren für die Entscheidung über den Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung und über den Beitritt werden mit der Entscheidung fällig. Die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags wird mit dessen Verkündung und, wenn der Zuschlag von dem Beschwerdegericht erteilt wird, mit der Zustellung des Beschlusses an den Ersteher fällig. Im Übrigen werden die Gebühren im ersten Rechtszug im Verteilungstermin und, wenn das Verfahren vorher aufgehoben wird, mit der Aufhebung fällig.

(2) Absatz 1 Satz 1 gilt im Verfahren der Zwangsverwaltung entsprechend. Die Jahresgebühr wird jeweils mit Ablauf eines Kalenderjahres, die letzte Jahresgebühr mit der Aufhebung des Verfahrens fällig.

(1) Bleibt das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte unter sieben Zehnteilen des Grundstückswertes, so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in der genannten Höhe voraussichtlich gedeckt sein würde, die Versagung des Zuschlags beantragen. Der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, daß ihm durch die Versagung des Zuschlags ein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen würde.

(2) Der Antrag auf Versagung des Zuschlags kann nur bis zum Schluß der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden; das gleiche gilt von der Erklärung des Widerspruchs.

(3) Wird der Zuschlag gemäß Absatz 1 versagt, so ist von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen. Der Zeitraum zwischen den beiden Terminen soll, sofern nicht nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles etwas anderes geboten ist, mindestens drei Monate betragen, darf aber sechs Monate nicht übersteigen.

(4) In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 85a Abs. 1 versagt werden.

(5) Der Grundstückswert (Verkehrswert) wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt. Der Wert der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, ist unter Würdigung aller Verhältnisse frei zu schätzen. Der Beschluß über die Festsetzung des Grundstückswertes ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Der Zuschlag oder die Versagung des Zuschlags können mit der Begründung, daß der Grundstückswert unrichtig festgesetzt sei, nicht angefochten werden.

(1) Bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken sind die Gebühren für das Verfahren im Allgemeinen und für die Abhaltung des Versteigerungstermins nach dem gemäß § 74a Absatz 5 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung festgesetzten Wert zu berechnen. Ist ein solcher Wert nicht festgesetzt, ist der Einheitswert maßgebend. Weicht der Gegenstand des Verfahrens vom Gegenstand der Einheitsbewertung wesentlich ab oder hat sich der Wert infolge bestimmter Umstände, die nach dem Feststellungszeitpunkt des Einheitswerts eingetreten sind, wesentlich verändert oder ist ein Einheitswert noch nicht festgestellt, ist der nach den Grundsätzen der Einheitsbewertung geschätzte Wert maßgebend. Wird der Einheitswert nicht nachgewiesen, ist das Finanzamt um Auskunft über die Höhe des Einheitswerts zu ersuchen; § 30 der Abgabenordnung steht der Auskunft nicht entgegen.

(2) Die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte zuzüglich des Betrags, in dessen Höhe der Ersteher nach § 114a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung als aus dem Grundstück befriedigt gilt. Im Fall der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft vermindert sich der Wert nach Satz 1 um den Anteil des Erstehers an dem Gegenstand des Verfahrens; bei Gesamthandeigentum ist jeder Mitberechtigte wie ein Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils anzusehen.

(3) Die Gebühr für das Verteilungsverfahren bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte. Der Erlös aus einer gesonderten Versteigerung oder sonstigen Verwertung (§ 65 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) wird hinzugerechnet.

(4) Sind mehrere Gegenstände betroffen, ist der Gesamtwert maßgebend.

(5) Bei Zuschlägen an verschiedene Ersteher wird die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags von jedem Ersteher nach dem Wert der auf ihn entfallenden Gegenstände erhoben. Eine Bietergemeinschaft gilt als ein Ersteher.

(1) Im Zwangsversteigerungsverfahren ist spätestens bei der Bestimmung des Zwangsversteigerungstermins ein Vorschuss in Höhe des Doppelten einer Gebühr für die Abhaltung des Versteigerungstermins zu erheben.

(2) Im Zwangsverwaltungsverfahren hat der Antragsteller jährlich einen angemessenen Gebührenvorschuss zu zahlen.

(1) Die Terminsbestimmung soll die Angabe des Grundbuchblatts, der Größe und des Verkehrswerts des Grundstücks enthalten. Ist in einem früheren Versteigerungstermin der Zuschlag aus den Gründen des § 74a Abs. 1 oder des § 85a Abs. 1 versagt worden, so soll auch diese Tatsache in der Terminsbestimmung angegeben werden.

(2) Das Gericht kann Wertgutachten und Abschätzungen in einem für das Gericht bestimmten elektronischen Informations- und Kommunikationssystem öffentlich bekannt machen.

(1) Im Zwangsversteigerungsverfahren ist spätestens bei der Bestimmung des Zwangsversteigerungstermins ein Vorschuss in Höhe des Doppelten einer Gebühr für die Abhaltung des Versteigerungstermins zu erheben.

(2) Im Zwangsverwaltungsverfahren hat der Antragsteller jährlich einen angemessenen Gebührenvorschuss zu zahlen.

(1) Bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken sind die Gebühren für das Verfahren im Allgemeinen und für die Abhaltung des Versteigerungstermins nach dem gemäß § 74a Absatz 5 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung festgesetzten Wert zu berechnen. Ist ein solcher Wert nicht festgesetzt, ist der Einheitswert maßgebend. Weicht der Gegenstand des Verfahrens vom Gegenstand der Einheitsbewertung wesentlich ab oder hat sich der Wert infolge bestimmter Umstände, die nach dem Feststellungszeitpunkt des Einheitswerts eingetreten sind, wesentlich verändert oder ist ein Einheitswert noch nicht festgestellt, ist der nach den Grundsätzen der Einheitsbewertung geschätzte Wert maßgebend. Wird der Einheitswert nicht nachgewiesen, ist das Finanzamt um Auskunft über die Höhe des Einheitswerts zu ersuchen; § 30 der Abgabenordnung steht der Auskunft nicht entgegen.

(2) Die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte zuzüglich des Betrags, in dessen Höhe der Ersteher nach § 114a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung als aus dem Grundstück befriedigt gilt. Im Fall der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft vermindert sich der Wert nach Satz 1 um den Anteil des Erstehers an dem Gegenstand des Verfahrens; bei Gesamthandeigentum ist jeder Mitberechtigte wie ein Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils anzusehen.

(3) Die Gebühr für das Verteilungsverfahren bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte. Der Erlös aus einer gesonderten Versteigerung oder sonstigen Verwertung (§ 65 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) wird hinzugerechnet.

(4) Sind mehrere Gegenstände betroffen, ist der Gesamtwert maßgebend.

(5) Bei Zuschlägen an verschiedene Ersteher wird die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags von jedem Ersteher nach dem Wert der auf ihn entfallenden Gegenstände erhoben. Eine Bietergemeinschaft gilt als ein Ersteher.

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;
1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;
2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;
4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;
7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;
8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.

(1) Bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken sind die Gebühren für das Verfahren im Allgemeinen und für die Abhaltung des Versteigerungstermins nach dem gemäß § 74a Absatz 5 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung festgesetzten Wert zu berechnen. Ist ein solcher Wert nicht festgesetzt, ist der Einheitswert maßgebend. Weicht der Gegenstand des Verfahrens vom Gegenstand der Einheitsbewertung wesentlich ab oder hat sich der Wert infolge bestimmter Umstände, die nach dem Feststellungszeitpunkt des Einheitswerts eingetreten sind, wesentlich verändert oder ist ein Einheitswert noch nicht festgestellt, ist der nach den Grundsätzen der Einheitsbewertung geschätzte Wert maßgebend. Wird der Einheitswert nicht nachgewiesen, ist das Finanzamt um Auskunft über die Höhe des Einheitswerts zu ersuchen; § 30 der Abgabenordnung steht der Auskunft nicht entgegen.

(2) Die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte zuzüglich des Betrags, in dessen Höhe der Ersteher nach § 114a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung als aus dem Grundstück befriedigt gilt. Im Fall der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft vermindert sich der Wert nach Satz 1 um den Anteil des Erstehers an dem Gegenstand des Verfahrens; bei Gesamthandeigentum ist jeder Mitberechtigte wie ein Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils anzusehen.

(3) Die Gebühr für das Verteilungsverfahren bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte. Der Erlös aus einer gesonderten Versteigerung oder sonstigen Verwertung (§ 65 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) wird hinzugerechnet.

(4) Sind mehrere Gegenstände betroffen, ist der Gesamtwert maßgebend.

(5) Bei Zuschlägen an verschiedene Ersteher wird die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags von jedem Ersteher nach dem Wert der auf ihn entfallenden Gegenstände erhoben. Eine Bietergemeinschaft gilt als ein Ersteher.

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;
1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;
2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;
4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;
7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;
8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.

(1) Bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken sind die Gebühren für das Verfahren im Allgemeinen und für die Abhaltung des Versteigerungstermins nach dem gemäß § 74a Absatz 5 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung festgesetzten Wert zu berechnen. Ist ein solcher Wert nicht festgesetzt, ist der Einheitswert maßgebend. Weicht der Gegenstand des Verfahrens vom Gegenstand der Einheitsbewertung wesentlich ab oder hat sich der Wert infolge bestimmter Umstände, die nach dem Feststellungszeitpunkt des Einheitswerts eingetreten sind, wesentlich verändert oder ist ein Einheitswert noch nicht festgestellt, ist der nach den Grundsätzen der Einheitsbewertung geschätzte Wert maßgebend. Wird der Einheitswert nicht nachgewiesen, ist das Finanzamt um Auskunft über die Höhe des Einheitswerts zu ersuchen; § 30 der Abgabenordnung steht der Auskunft nicht entgegen.

(2) Die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte zuzüglich des Betrags, in dessen Höhe der Ersteher nach § 114a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung als aus dem Grundstück befriedigt gilt. Im Fall der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft vermindert sich der Wert nach Satz 1 um den Anteil des Erstehers an dem Gegenstand des Verfahrens; bei Gesamthandeigentum ist jeder Mitberechtigte wie ein Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils anzusehen.

(3) Die Gebühr für das Verteilungsverfahren bestimmt sich nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich des Werts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte. Der Erlös aus einer gesonderten Versteigerung oder sonstigen Verwertung (§ 65 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) wird hinzugerechnet.

(4) Sind mehrere Gegenstände betroffen, ist der Gesamtwert maßgebend.

(5) Bei Zuschlägen an verschiedene Ersteher wird die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags von jedem Ersteher nach dem Wert der auf ihn entfallenden Gegenstände erhoben. Eine Bietergemeinschaft gilt als ein Ersteher.

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;
1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;
2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;
4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;
7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;
8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.

(1) Der Antrag soll das Grundstück, den Eigentümer, den Anspruch und den vollstreckbaren Titel bezeichnen.

(2) Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden sind dem Antrag beizufügen.

(1) Bleibt das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte unter sieben Zehnteilen des Grundstückswertes, so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in der genannten Höhe voraussichtlich gedeckt sein würde, die Versagung des Zuschlags beantragen. Der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, daß ihm durch die Versagung des Zuschlags ein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen würde.

(2) Der Antrag auf Versagung des Zuschlags kann nur bis zum Schluß der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden; das gleiche gilt von der Erklärung des Widerspruchs.

(3) Wird der Zuschlag gemäß Absatz 1 versagt, so ist von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen. Der Zeitraum zwischen den beiden Terminen soll, sofern nicht nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles etwas anderes geboten ist, mindestens drei Monate betragen, darf aber sechs Monate nicht übersteigen.

(4) In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 85a Abs. 1 versagt werden.

(5) Der Grundstückswert (Verkehrswert) wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt. Der Wert der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, ist unter Würdigung aller Verhältnisse frei zu schätzen. Der Beschluß über die Festsetzung des Grundstückswertes ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Der Zuschlag oder die Versagung des Zuschlags können mit der Begründung, daß der Grundstückswert unrichtig festgesetzt sei, nicht angefochten werden.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 157/08
vom
2. April 2009
in dem Zwangsversteigerungsverfahren
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Dass die von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG für einen Beitritt der Wohnungseigentümergemeinschaft
zu einem Zwangsversteigerungsverfahren im Rang von § 10
Abs. 1 Nr. 2 ZVG verlangte Wertgrenze von 3 % des Einheitswerts
überschritten ist, kann dadurch bewiesen werden, dass die Forderung wegen
der der Beitritt beantragt wird, 3% des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts
des Versteigerungsobjekts übersteigt.
BGH, Beschluss vom 2. April 2009 - V ZB 157/08 - LG Düsseldorf
AG Düsseldorf
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. April 2009 durch den Vorsitzenden
Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter Dr. Klein, die Richterin
Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth

beschlossen:
Auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 werden der Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 25. September 2008 aufgehoben und der Beschluss des Amtsgerichts Düsseldorf vom 18. August 2008 abgeändert. Der Beitritt der Beteiligten zu 1 zu der angeordneten Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums wird im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen folgender persönlicher Ansprüche
a) 1.718,78 € Hauptforderung und
b) 720,00 € Hauptforderung gem. Vollstreckungsbescheid des AG Hagen vom 27. Juni 2006 mit Zustellungsbescheinigung zugelassen.
Der Beschluss gilt zugunsten der Gläubigerin als Beschlagnahme des Objekts. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 2.438,78 €.

Gründe:

I.

1
Dem Schuldner gehört die im Eingang des Beschlusses bezeichnete Eigentumswohnung. Auf Antrag der Beteiligten zu 1, der Wohnungseigentümergemeinschaft , ordnete das Amtsgericht am 18. Juni 2007 die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums wegen einer persönlichen Forderung von 8.367,51 € zuzüglich Zinsen an. Die Beteiligte zu 2 trat dem Verfahren wegen dinglicher und persönlicher Ansprüche von 69.535,70 € zuzüglich Zinsen und Kosten bei. Mit Beschluss vom 25. Februar 2008 setzte das Amtsgericht den Verkehrswert des Wohnungseigentums auf 54.000 € fest. Der Beschluss wurde rechtskräftig.
2
Mit Schriftsatz vom 7. Juli 2008 hat die Beteiligte zu 1 beantragt, ihren Beitritt zu dem Verfahren in der Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen titulierter Hausgeldforderungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 in Höhe von 1.718,78 € bzw. 720,00 € zuzulassen.
3
Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen, weil es an der zur Zwangsversteigerung aus der Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG notwendigen Vorlage des Einheitswertsbescheids fehle. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 hiergegen ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihren Antrag weiter.

II.

4
Das Beschwerdegericht meint, das Überschreiten der Wertgrenze von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG könne nur durch Vorlage des Einheitswertsbescheids nachgewiesen werden. Ein Anlass für das Amtsgericht, die Finanzbehörde um Mitteilung des Einheitswerts zu ersuchen, bestehe nicht, weil nach der Festsetzung des Verkehrswerts des Wohnungseigentums dieser Wert Ausgangspunkt für die Berechnung der gerichtlichen Gebühren des Versteigerungsverfahrens sei, soweit es sich bei diesen nicht um Festgebühren handele.

III.

5
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Antrag der Beteiligten zu 1, dem Verfahren wegen der für die Jahre 2005 und 2006 titulierten Hausgeldansprüche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beizutreten, ist zulässig und begründet.
6
1. Der von der Beteiligten zu 1 beantragte Beitritt zu dem Verfahren in dem erstrebten Rang setzt allerdings, wovon das Beschwerdegericht noch zutreffend ausgeht, nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG voraus, dass die Forderung der Beteiligten zu 1 die dort bestimmte Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts der zu versteigernden Eigentumswohnung übersteigt (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, V ZB 13/08, NJW 2008, 1956, 1957). Richtig ist auch, dass das Überschreiten dieser Mindesthöhe in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachzuweisen ist (Senat, aaO). Diesen Nachweis hat die Beteiligte zu 1 jedoch erbracht.
7
Das Überschreiten der erforderlichen Mindesthöhe ergibt sich nämlich aus dem Beschluss vom 25. Februar 2008, mit dem das Vollstreckungsgericht gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG den Verkehrswert der zu versteigernden Eigentumswohnung festgesetzt hat. Dieser beträgt 54.000 €. Die Hausgeldrückstände von insgesamt 2.438,78 €, derentwegen die Beteiligte beitreten möchte, entsprechen einem Anteil von vier Prozent und überschreiten damit die Mindesthöhe.
8
2. Der Beschluss über die Festsetzung des Verkehrwerts ist zum Nachweis des Überschreitens der Mindesthöhe geeignet.
9
a) Die Mindesthöhe bestimmt sich nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG indessen nicht nach dem Verkehrswert der zu versteigernden Wohnung, sondern nach deren Einheitswert. Damit ist der nach § 2 Abs. 1 Sätze 1, 2, § 9 BewG festzusetzende Wert wirtschaftlicher Einheiten gemeint. Das ergibt sich aus der Bezugnahme auf den in den steuerrechtlichen Bewertungsvorschriften verwandten Begriff des Einheitswerts (vgl. § 19 Abs. 1 BewG), vor allem aber daraus, dass das Wohnungseigentumsgesetz in seiner Ursprungsfassung in dem damaligen § 61 WEG die bewertungsrechtliche Behandlung von Wohnungseigentum ausdrücklich, wenn auch nicht vollständig (dazu Weitnauer/Wirths, WEG, 2. Aufl., § 61 Rdn. 1a) regelte. Dass diese Vorschrift heute in § 93 BewG aufgegangen ist, ändert an dem inhaltlichen Bezug von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG zum steuerlichen Bewertungsrecht nichts.
10
b) Die für Immobilien nach § 19 BewG festgesetzten Einheitswerte stimmen nicht notwendig mit den im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens festgesetzten Verkehrswerten überein. Das hat seinen Grund zum einen in unterschiedlichen Bewertungsverfahren und zum anderen in unterschiedlichen Bewertungszeitpunkten. Grundstücke und Eigentumswohnungen sind nach § 76 Abs. 1 BewG grundsätzlich nach dem in den §§ 78 bis 82 BewG näher geregelten Ertragswertverfahren zu bewerten. Anders liegt es nach § 76 Abs. 2 BewG bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bestimmten anderen bebauten Grundstücken, die allein nach dem Sachwertverfahren gemäß den §§ 93 bis 90 BewG zu bewerten sind. Zu diesen können nach § 93 BewG auch Eigentumswohnungen gehören. Die Feststellung des Einheitswerts erfolgt auf den Zeit- punkt ihrer Vornahme; eine Anpassung der Bewertung findet grundsätzlich nicht statt, Art. 2 Abs. 1 Satz 3 BewÄndG 1965 i.d.F. des Gesetzes vom 22. Juli 1970 (BGBl. I, S. 1118).
11
Demgegenüber richtet sich die Feststellung des Verkehrswerts im Zwangsversteigerungsverfahren nach der Wertermittlungsverordnung. Diese schreibt in ihrem § 7 Abs. 1 kein bestimmtes Bewertungsverfahren vor. Die Bewertung kann nach Ermessen des Sachverständigen im Vergleichswertverfahren nach den §§ 13, 14 WertV, im Ertragswertverfahren nach §§ 15 bis 20 WertV, im Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 25 WertV oder in einer Kombination dieser Verfahren bestimmt werden. Nach § 3 Abs. 1 WertV sind für die Bewertung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag

).

12
c) Hieraus möglicherweise folgende Differenzen stellen die Eignung der Verkehrswertfeststellung nach § 74a Abs. 3 Satz 1 ZVG als Nachweis für das Überschreiten der Mindesthöhe der Forderung nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG jedoch nicht in Frage.
13
aa) Hierfür sprechen zunächst das Regelungsziel der Wertermittlungsverordnung einerseits und des Bewertungsgesetzes andererseits. Ziel der Bewertung eines Grundstücks nach der Wertermittlungsverordnung ist die Feststellung des Verkehrswerts. Das ist nach § 194 BauGB der Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Nichts anderes soll die Bewertung eines Grundstücks nach dem Bewertungsgesetz erreichen. Festzustellen ist nämlich nach § 9 Abs. 1 BewG der gemeine Wert. Das ist nach § 9 Abs. 2 BewG der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei nach Sätzen 2 und 3 dieser Vorschriften alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen sind, es sei denn es handelt sich um ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Dass bei gleicher Zielsetzung unterschiedliche Ergebnisse erzielt werden, schadet im Rahmen von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG nicht. Denn diese Unterschiede gehen regelmäßig nicht zu Lasten des Schuldners.
14
bb) Der steuerliche Einheitswert eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung kann zwar in seltenen Fällen über dem Verkehrswert liegen (BVerfG, NJW 2007, 573, 579 = BVerfGE 117, 1). Diese Ausnahmefälle können aber vernachlässigt werden. Das Bundesverfassungsgericht hat die Erbschaftsbesteuerung gerade deshalb beanstandet, weil die der Besteuerung von Grundvermögen zugrunde liegenden Einheitswerte in aller Regel bei der Hälfte des Verkehrswerts, teilweise sogar noch deutlich niedriger liegen (BVerfG aaO). Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass der von dem Vollstreckungsgericht nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgestellte Verkehrswert über dem Einheitswert liegt und die erforderliche Mindesthöhe jedenfalls nicht unterschritten ist, wenn die Forderung drei Prozent des festgestellten Verkehrswerts entspricht.
15
d) Ein Abstellen auf den festgestellten Verkehrswert steht deshalb auch nicht im Widerspruch zu dem Zweck des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG.
16
aa) § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG dient dazu, Wertungswidersprüche zwischen der Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG und dessen Verlust durch eine von der Eigentümergemeinschaft wegen Rückständen eines Wohnungseigentümers auf die Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds betriebene Zwangsversteigerung zu verhindern. Die Höhe der rückständigen Wohngeldfor- derung, deretwegen der Schuldner aus der Gemeinschaft gedrängt werden soll, darf nicht außer Verhältnis zum Wert des Wohnungseigentums stehen, das dem Schuldner entzogen werden soll. Der Schutz des Schuldners gegen eine Entziehung des Wohnungseigentums wegen Wohngeldrückständen durch § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG soll nicht durch die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums wegen Zahlungsrückständen unterlaufen werden, auf die ein Anspruch auf Entziehung nicht gestützt werden kann (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, aaO, S. 1957).
17
bb) Die im ursprünglichen Entwurf als Entziehungsgrund nicht vorgesehenen (BT-Drucks, I/252 S. 7, § 22 E) Zahlungsrückstände sollen eine Entziehung in Anlehnung an das Mietrecht (zu diesem Zusammenhang: Senat, BGHZ 170, 369, 376) nur rechtfertigen, wenn sie einen Umfang angenommen haben, der einen so schweren Eingriff in das Wohnungseigentum wie dessen Entziehung rechtfertigt. Weshalb sich der Gesetzgeber bei der Bestimmung der Höhe dieser Eingriffsschwelle an dem Einheitswert orientiert hat, lassen die Materialien nicht erkennen (BR-Drucks. 71/51 S. 20 f.). Diese Anknüpfung lag aber nahe , weil die bei Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes noch geltenden Vorschriften der Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiet der Zwangsvollstreckung vom 26. Mai 1933 zum Schutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung von dem Einheitswert ausgingen. Diese Vorschriften stellen indessen seit ihrer Überführung in das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung im Jahre 1953 nicht mehr auf den Einheitswert, sondern auf den Verkehrswert ab. Das hat der Gesetzgeber in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht nachvollzogen. Ein Bedürfnis dazu bestand auch nicht. Während die Vorschriften zum Schutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung nämlich den Einheitswert von 1931 bzw. 1935 zugrunde gelegt hatten, stellt § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG auf den Einheitswert im Zeitpunkt der Entziehung ab. Die Vorschrift spricht damit im Ansatz denselben Wert an wie die heutigen Vorschriften zum Schutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung mit dem Verkehrswert. An dieser Zielsetzung hat das spätere Auseinanderlaufen der Verkehrswerte einerseits und der Einheitswerte andererseits nichts Entscheidendes geändert. Das Abstellen auf den Einheitswert führt zu einer Beweiserleichterung zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem entspricht es, auf den Verkehrswert abzustellen, wenn dieser rechtskräftig festgesetzt und der Einheitswert der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zugänglich ist.
18
cc) Schutzwürdige Interessen des Schuldners werden hierdurch nicht verletzt. Sofern der Verkehrswert im Einzelfall tatsächlich einmal unterhalb des festgesetzten Einheitswerts liegt, kann das nur auf Gründen beruhen, die die zuständige Finanzbehörde zu einer Fortschreibung des Einheitswerts nach § 22 BewG zwingen.

IV.

19
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil die Beteiligten des Beitrittsverfahrens sich nicht im Sinne von § 91 ZPO gegenüberstehen (vgl. Se- nat, Beschl. v. 5. Juni 2008, V ZB 150/07, NJW 2008, 2442, 2444, für das Wertfestsetzungsverfahren ). Krüger Klein Stresemann RiBGH Dr. Czub ist wegen Roth Urlaubs verhindert zu unterschreiben. Krüger
Vorinstanzen:
AG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.08.2008 - 84 K 58/07 -
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.09.2008 - 25 T 624/08 -

(1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:

1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;
1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;
2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;
4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;
7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;
8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.

(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

(3) Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.