Bundesgerichtshof Beschluss, 10. Juli 2009 - V ZB 48/09

Gründe:

I.

1

Auf Antrag der Gläubigerin hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 30. Juli 2008 die Zwangsversteigerung der eingangs bezeichneten Eigentumswohnung wegen Ansprüche der Gläubigerin auf Hausgeldrückstände in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG angeordnet. Den Antrag der Gläubigerin , ihren Beitritt zu diesem Verfahren in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zuzulassen, hat es mit Beschluss vom 11. August 2008 zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Gläubigerin ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Gläubigerin weiterhin die Zulassung ihres Beitritts in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erreichen.

II.

2

Das Beschwerdegericht hält den Beitrittsantrag der Gläubigerin für unbegründet. Die Gläubigerin habe nicht nachgewiesen, dass ihre Forderung die Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Satz 2 WEG überschreite. Sie sei zwar außerstande, den Einheitswert des Versteigerungsobjekts nachzuweisen. Eine "Vermittlung des Vollstreckungsgerichts" komme aber nicht in Betracht. Es bestehe kein Anlass , den Wert für die Verfahrenskosten festzusetzen und dazu nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG das Finanzamt um Mitteilung des Einheitswerts zu ersuchen. Hinzu komme, dass die Ergebnisse einer Auskunft des Finanzamts nicht verwertbar wären.

III.

3

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

4

1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem eigenen Zwangsversteigerungsverfahren , das im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG betrieben wird, im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beitreten (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, V ZB 13/08, NJW 2008, 1956, 1958). Ein solcher Beitritt setzt nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Satz 2 WEG voraus, dass die zu vollstreckende Forderung eine Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts des Vollstreckungsobjekts überschreitet. Das Überschreiten dieser Mindesthöhe ist in § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG als Zwangsversteigerungsvoraussetzung ausgestaltet und deshalb von dem Gläubiger in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachzuweisen (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, V ZB 13/08, aaO S. 1957). Eine dieser Form genügende Urkunde über den Einheitswert hat die Gläubigerin bislang nicht vorgelegt.

5

2. Das Vollstreckungsgericht durfte den Beitritt dennoch nicht zurückweisen.

6

a) Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die Gläubigerin wie jede Wohnungseigentümergemeinschaft nach derzeitiger Rechtslage keine Möglichkeit hat, ohne Mitwirkung des Schuldners eine Bekanntgabe des Einheitswertsbescheids für die zu versteigernde Eigentumswohnung an sich zu erreichen. Eine solche Bekanntgabe setzt mangels Einwilligung des Schuldners ein zwingendes öffentliches Interesse voraus. Ein solches Interesse wird in der Finanzrechtsprechung bislang verneint (FG Düsseldorf ZWE 2009, 81, 83). Selbst der Umstand , dass damit das von dem Gesetzgeber angestrebte Ziel, der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Möglichkeit zu verschaffen, Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung erfolgreich geltend zu machen (Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze in BT-Drs. 16/887 S. 13, 43), leer zu laufen droht, soll daran nichts ändern (so ausdrücklich FG Düsseldorf aaO).

7

b) Das bedeutet aber nicht, dass der erforderliche Nachweis in absehbarer Zeit nicht erbracht werden könnte und der Beitritt mangels Nachweises der Mindesthöhe der Forderung ohne weiteres zurückzuweisen wäre. Der Nachweis ist vielmehr (dazu unten IV. 3) durch eine Mitteilung des Finanzamts auf ein Ersuchen des Vollstreckungsgerichts nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG oder durch die Festsetzung des Verkehrswerts nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG möglich. Im Verlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens wird es in jedem Fall entweder zu der Mitteilung des Einheitswerts durch das Finanzamt oder zur Festsetzung des Verkehrswerts durch das Vollstreckungsgericht kommen.

8

c) Damit steht aber fest, dass der erforderliche Nachweis im Verlaufe des Verfahrens geführt wird. Art und Umfang der Führung dieses Nachweises stehen auch nicht im Belieben der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin. Die Durchsetzung der ihr von dem Gesetzgeber zugedachten Rechte im Versteigerungsverfahren hängt vielmehr entscheidend von der Verfahrensweise des Vollstreckungsgerichts ab. Daran muss das Vollstreckungsgericht die Handhabung der Verfahrensvorschriften ausrichten. Das gilt nicht nur für den Schutz des Eigentums bei der Entscheidung über den Zuschlag (BVerfGE 49, 220, 235; 51, 150, 156 f.; BGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 27/04, ZfIR 2005, 295, 296). Diese Grundsätze sind vielmehr auch bei der Entscheidung über den Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zu beachten. Dazu ist die Entscheidung über den Beitritt (zum eigenen oder fremden Verfahren) im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zurückzustellen, bis entweder das Finanzamt den Einheitswert mitgeteilt oder das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgesetzt hat.

9

d) Im vorliegenden Fall ist weder ein Ersuchen an das Finanzamt nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG gerichtet noch der Verkehrswert festgesetzt worden. Über den Beitritt durfte deshalb nicht entschieden werden. Die Entscheidung ist bis dahin zurückzustellen.

IV.

10

Die Sache ist nicht entscheidungsreif. Vielmehr kommt es auf den weiteren Verlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens an. Die Sache ist deshalb nicht an das Beschwerdegericht, sondern unmittelbar an das Vollstreckungsgericht zurückzuverweisen. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:

11

1. Das Vollstreckungsgericht kann entgegen der Annahme des Beschwerdegerichts das Finanzamt nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG um Mitteilung des Einheitswerts ersuchen.

12

a) Richtig ist zwar, dass gemäß § 7 Abs. 1 GKG mit Erlass der Anordnung der Zwangsversteigerung nur die nicht vom Wert abhängige Festgebühr für die Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens nach Nr. 2210 des Kostenverzeichnisses in Anlage 1 zum Gerichtskostengesetz (KV GKG) fällig wird (Satz 1 der Vorschrift). Die im Zwangsversteigerungsverfahren entstehenden wertabhängigen Gebühren nach Nr. 2211 bis 2216 KV GKG werden demgegenüber erst zu einem Zeitpunkt fällig, in dem der Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG durch das Vollstreckungsgericht festgesetzt ist, der bei der Berechnung der Gebühren nach § 54 Abs. 1 Satz 1 GKG vorgeht.

13

b) Das Beschwerdegericht hat aber übersehen, dass nach § 15 Abs. 1 GKG spätestens bei der Bestimmung des Versteigerungstermins ein Vorschuss in Höhe des Doppelten der - wertabhängigen - Gebühr für die Abhaltung eines Versteigerungstermins zu erheben ist. Schuldner des Vorschusses ist jeder betreibende Gläubiger (Meyer, GKG, 10. Aufl., § 26 Rdn. 3), auch der einem fremden Verfahren beitretende (Hartmann, KostG, 39. Aufl., § 26 GKG Rdn. 2).

14

c) Das Ergebnis einer Auskunft des Finanzamts wäre, anders als das Beschwerdegericht meint, im Versteigerungsverfahren auch verwertbar. Zwar wird dem Zweck des § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG das Verbot entnommen, die Mitteilung für andere Zwecke als die der Kostenberechnung zu verwenden (so: FG Düsseldorf ZWE 2009, 81, 83). Das führt aber nicht dazu, dass die Mitteilung über den Einheitswert im Rahmen von § 10 Abs. 3 ZVG unverwertbar wäre. Die Vorschrift des § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG dient auch dazu, dem Vollstreckungsgericht die Anforderung eines Vorschusses zu ermöglichen. Außerdem schließt der Zweck des § 54 GKG die Erteilung einer ordnungsgemäßen und nachvollziehbaren Kostenrechnung mit ein. Ohne diese wäre die Vorschrift sinnlos. Aus der Kostenrechnung muss der Kostenschuldner aber bei wertabhängigen Gebühren und Vorschüssen auch entnehmen können, von welchem Wert das Vollstreckungsgericht ausgegangen ist. Das gilt erst recht, wenn er selbst keine Möglichkeit hat, diese Berechnungsgrundlage in Erfahrung zu bringen. Der Einheitswert darf der Wohnungseigentümergemeinschaft als Vorschussschuldnerin mitgeteilt werden. Unabhängig hiervon darf das Vollstreckungsgericht einen Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung oder auf einen Beitritt zu einem Zwangsversteigerungsverfahren im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht zurückweisen, wenn es weiß, dass die Wertgrenze überschritten ist.

15

3. Unzutreffend ist schließlich die weitere Annahme des Beschwerdegerichts , bei Absehen von einem Ersuchen nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG könne eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Voraussetzungen für eine Anordnung der Zwangsversteigerung im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG oder einen Beitritt zu einem (eigenen oder anderen) Zwangsversteigerungsverfahren in diesem Rang nicht in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachweisen. Der Nachweis kann vielmehr auch mit dem Beschluss des Vollstreckungsgerichts über den Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG geführt werden (Senat, Beschl. v. 2. April 2009, V ZB 157/08, zur Veröff. bestimmt).

V.

16

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Zwar können Vorschriften der §§ 91 ff. ZPO auch im Zwangsversteigerungsverfahren anzuwenden sein. Das setzt aber voraus, dass bei dem zu entscheidenden Streit das Vollstreckungsrechtsverhältnis zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger im Vordergrund steht (Senat, BGHZ 170, 378, 381). Eine solche Fallgestaltung ist zwar bei dem Streit um die Anordnung des Verfahrens und auch bei einem Streit um den Beitritt zum Zwangsversteigerungsverfahren regelmäßig anzunehmen (Senat, aaO). Die Entscheidung über den Beitritt hängt hier aber entscheidend von der außerhalb des Vollstreckungsverhältnisses liegenden Frage ab, ob die Vollstreckungssumme die Wertgrenze des § 10 Abs. 3 ZVG überschreitet.

Gründe:

I.

1

Auf Antrag der Gläubigerin hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 30. Juli 2008 die Zwangsversteigerung der eingangs bezeichneten Eigentumswohnung wegen Ansprüche der Gläubigerin auf Hausgeldrückstände in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG angeordnet. Den Antrag der Gläubigerin , ihren Beitritt zu diesem Verfahren in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zuzulassen, hat es mit Beschluss vom 11. August 2008 zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Gläubigerin ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Gläubigerin weiterhin die Zulassung ihres Beitritts in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erreichen.

II.

2

Das Beschwerdegericht hält den Beitrittsantrag der Gläubigerin für unbegründet. Die Gläubigerin habe nicht nachgewiesen, dass ihre Forderung die Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Satz 2 WEG überschreite. Sie sei zwar außerstande, den Einheitswert des Versteigerungsobjekts nachzuweisen. Eine "Vermittlung des Vollstreckungsgerichts" komme aber nicht in Betracht. Es bestehe kein Anlass , den Wert für die Verfahrenskosten festzusetzen und dazu nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG das Finanzamt um Mitteilung des Einheitswerts zu ersuchen. Hinzu komme, dass die Ergebnisse einer Auskunft des Finanzamts nicht verwertbar wären.

III.

3

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

4

1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem eigenen Zwangsversteigerungsverfahren , das im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG betrieben wird, im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beitreten (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, V ZB 13/08, NJW 2008, 1956, 1958). Ein solcher Beitritt setzt nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Satz 2 WEG voraus, dass die zu vollstreckende Forderung eine Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts des Vollstreckungsobjekts überschreitet. Das Überschreiten dieser Mindesthöhe ist in § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG als Zwangsversteigerungsvoraussetzung ausgestaltet und deshalb von dem Gläubiger in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachzuweisen (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, V ZB 13/08, aaO S. 1957). Eine dieser Form genügende Urkunde über den Einheitswert hat die Gläubigerin bislang nicht vorgelegt.

5

2. Das Vollstreckungsgericht durfte den Beitritt dennoch nicht zurückweisen.

6

a) Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die Gläubigerin wie jede Wohnungseigentümergemeinschaft nach derzeitiger Rechtslage keine Möglichkeit hat, ohne Mitwirkung des Schuldners eine Bekanntgabe des Einheitswertsbescheids für die zu versteigernde Eigentumswohnung an sich zu erreichen. Eine solche Bekanntgabe setzt mangels Einwilligung des Schuldners ein zwingendes öffentliches Interesse voraus. Ein solches Interesse wird in der Finanzrechtsprechung bislang verneint (FG Düsseldorf ZWE 2009, 81, 83). Selbst der Umstand , dass damit das von dem Gesetzgeber angestrebte Ziel, der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Möglichkeit zu verschaffen, Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung erfolgreich geltend zu machen (Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze in BT-Drs. 16/887 S. 13, 43), leer zu laufen droht, soll daran nichts ändern (so ausdrücklich FG Düsseldorf aaO).

7

b) Das bedeutet aber nicht, dass der erforderliche Nachweis in absehbarer Zeit nicht erbracht werden könnte und der Beitritt mangels Nachweises der Mindesthöhe der Forderung ohne weiteres zurückzuweisen wäre. Der Nachweis ist vielmehr (dazu unten IV. 3) durch eine Mitteilung des Finanzamts auf ein Ersuchen des Vollstreckungsgerichts nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG oder durch die Festsetzung des Verkehrswerts nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG möglich. Im Verlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens wird es in jedem Fall entweder zu der Mitteilung des Einheitswerts durch das Finanzamt oder zur Festsetzung des Verkehrswerts durch das Vollstreckungsgericht kommen.

8

c) Damit steht aber fest, dass der erforderliche Nachweis im Verlaufe des Verfahrens geführt wird. Art und Umfang der Führung dieses Nachweises stehen auch nicht im Belieben der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin. Die Durchsetzung der ihr von dem Gesetzgeber zugedachten Rechte im Versteigerungsverfahren hängt vielmehr entscheidend von der Verfahrensweise des Vollstreckungsgerichts ab. Daran muss das Vollstreckungsgericht die Handhabung der Verfahrensvorschriften ausrichten. Das gilt nicht nur für den Schutz des Eigentums bei der Entscheidung über den Zuschlag (BVerfGE 49, 220, 235; 51, 150, 156 f.; BGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 27/04, ZfIR 2005, 295, 296). Diese Grundsätze sind vielmehr auch bei der Entscheidung über den Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zu beachten. Dazu ist die Entscheidung über den Beitritt (zum eigenen oder fremden Verfahren) im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zurückzustellen, bis entweder das Finanzamt den Einheitswert mitgeteilt oder das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgesetzt hat.

9

d) Im vorliegenden Fall ist weder ein Ersuchen an das Finanzamt nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG gerichtet noch der Verkehrswert festgesetzt worden. Über den Beitritt durfte deshalb nicht entschieden werden. Die Entscheidung ist bis dahin zurückzustellen.

IV.

10

Die Sache ist nicht entscheidungsreif. Vielmehr kommt es auf den weiteren Verlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens an. Die Sache ist deshalb nicht an das Beschwerdegericht, sondern unmittelbar an das Vollstreckungsgericht zurückzuverweisen. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:

11

1. Das Vollstreckungsgericht kann entgegen der Annahme des Beschwerdegerichts das Finanzamt nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG um Mitteilung des Einheitswerts ersuchen.

12

a) Richtig ist zwar, dass gemäß § 7 Abs. 1 GKG mit Erlass der Anordnung der Zwangsversteigerung nur die nicht vom Wert abhängige Festgebühr für die Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens nach Nr. 2210 des Kostenverzeichnisses in Anlage 1 zum Gerichtskostengesetz (KV GKG) fällig wird (Satz 1 der Vorschrift). Die im Zwangsversteigerungsverfahren entstehenden wertabhängigen Gebühren nach Nr. 2211 bis 2216 KV GKG werden demgegenüber erst zu einem Zeitpunkt fällig, in dem der Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG durch das Vollstreckungsgericht festgesetzt ist, der bei der Berechnung der Gebühren nach § 54 Abs. 1 Satz 1 GKG vorgeht.

13

b) Das Beschwerdegericht hat aber übersehen, dass nach § 15 Abs. 1 GKG spätestens bei der Bestimmung des Versteigerungstermins ein Vorschuss in Höhe des Doppelten der - wertabhängigen - Gebühr für die Abhaltung eines Versteigerungstermins zu erheben ist. Schuldner des Vorschusses ist jeder betreibende Gläubiger (Meyer, GKG, 10. Aufl., § 26 Rdn. 3), auch der einem fremden Verfahren beitretende (Hartmann, KostG, 39. Aufl., § 26 GKG Rdn. 2).

14

c) Das Ergebnis einer Auskunft des Finanzamts wäre, anders als das Beschwerdegericht meint, im Versteigerungsverfahren auch verwertbar. Zwar wird dem Zweck des § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG das Verbot entnommen, die Mitteilung für andere Zwecke als die der Kostenberechnung zu verwenden (so: FG Düsseldorf ZWE 2009, 81, 83). Das führt aber nicht dazu, dass die Mitteilung über den Einheitswert im Rahmen von § 10 Abs. 3 ZVG unverwertbar wäre. Die Vorschrift des § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG dient auch dazu, dem Vollstreckungsgericht die Anforderung eines Vorschusses zu ermöglichen. Außerdem schließt der Zweck des § 54 GKG die Erteilung einer ordnungsgemäßen und nachvollziehbaren Kostenrechnung mit ein. Ohne diese wäre die Vorschrift sinnlos. Aus der Kostenrechnung muss der Kostenschuldner aber bei wertabhängigen Gebühren und Vorschüssen auch entnehmen können, von welchem Wert das Vollstreckungsgericht ausgegangen ist. Das gilt erst recht, wenn er selbst keine Möglichkeit hat, diese Berechnungsgrundlage in Erfahrung zu bringen. Der Einheitswert darf der Wohnungseigentümergemeinschaft als Vorschussschuldnerin mitgeteilt werden. Unabhängig hiervon darf das Vollstreckungsgericht einen Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung oder auf einen Beitritt zu einem Zwangsversteigerungsverfahren im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht zurückweisen, wenn es weiß, dass die Wertgrenze überschritten ist.

15

3. Unzutreffend ist schließlich die weitere Annahme des Beschwerdegerichts , bei Absehen von einem Ersuchen nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG könne eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Voraussetzungen für eine Anordnung der Zwangsversteigerung im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG oder einen Beitritt zu einem (eigenen oder anderen) Zwangsversteigerungsverfahren in diesem Rang nicht in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachweisen. Der Nachweis kann vielmehr auch mit dem Beschluss des Vollstreckungsgerichts über den Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG geführt werden (Senat, Beschl. v. 2. April 2009, V ZB 157/08, zur Veröff. bestimmt).

V.

16

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Zwar können Vorschriften der §§ 91 ff. ZPO auch im Zwangsversteigerungsverfahren anzuwenden sein. Das setzt aber voraus, dass bei dem zu entscheidenden Streit das Vollstreckungsrechtsverhältnis zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger im Vordergrund steht (Senat, BGHZ 170, 378, 381). Eine solche Fallgestaltung ist zwar bei dem Streit um die Anordnung des Verfahrens und auch bei einem Streit um den Beitritt zum Zwangsversteigerungsverfahren regelmäßig anzunehmen (Senat, aaO). Die Entscheidung über den Beitritt hängt hier aber entscheidend von der außerhalb des Vollstreckungsverhältnisses liegenden Frage ab, ob die Vollstreckungssumme die Wertgrenze des § 10 Abs. 3 ZVG überschreitet.

Gründe:

I.

1

Dem Schuldner gehört die im Eingang des Beschlusses bezeichnete Eigentumswohnung. Auf Antrag der Beteiligten zu 1, der Wohnungseigentümergemeinschaft , ordnete das Amtsgericht am 18. Juni 2007 die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums wegen einer persönlichen Forderung von 8.367,51 € zuzüglich Zinsen an. Die Beteiligte zu 2 trat dem Verfahren wegen dinglicher und persönlicher Ansprüche von 69.535,70 € zuzüglich Zinsen und Kosten bei. Mit Beschluss vom 25. Februar 2008 setzte das Amtsgericht den Verkehrswert des Wohnungseigentums auf 54.000 € fest. Der Beschluss wurde rechtskräftig.

2

Mit Schriftsatz vom 7. Juli 2008 hat die Beteiligte zu 1 beantragt, ihren Beitritt zu dem Verfahren in der Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen titulierter Hausgeldforderungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 in Höhe von 1.718,78 € bzw. 720,00 € zuzulassen.

3

Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen, weil es an der zur Zwangsversteigerung aus der Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG notwendigen Vorlage des Einheitswertsbescheids fehle. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 hiergegen ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihren Antrag weiter.

II.

4

Das Beschwerdegericht meint, das Überschreiten der Wertgrenze von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG könne nur durch Vorlage des Einheitswertsbescheids nachgewiesen werden. Ein Anlass für das Amtsgericht, die Finanzbehörde um Mitteilung des Einheitswerts zu ersuchen, bestehe nicht, weil nach der Festsetzung des Verkehrswerts des Wohnungseigentums dieser Wert Ausgangspunkt für die Berechnung der gerichtlichen Gebühren des Versteigerungsverfahrens sei, soweit es sich bei diesen nicht um Festgebühren handele.

III.

5

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Antrag der Beteiligten zu 1, dem Verfahren wegen der für die Jahre 2005 und 2006 titulierten Hausgeldansprüche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beizutreten, ist zulässig und begründet.

6

1. Der von der Beteiligten zu 1 beantragte Beitritt zu dem Verfahren in dem erstrebten Rang setzt allerdings, wovon das Beschwerdegericht noch zutreffend ausgeht, nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG voraus, dass die Forderung der Beteiligten zu 1 die dort bestimmte Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts der zu versteigernden Eigentumswohnung übersteigt (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, V ZB 13/08, NJW 2008, 1956, 1957). Richtig ist auch, dass das Überschreiten dieser Mindesthöhe in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachzuweisen ist (Senat, aaO). Diesen Nachweis hat die Beteiligte zu 1 jedoch erbracht.

7

Das Überschreiten der erforderlichen Mindesthöhe ergibt sich nämlich aus dem Beschluss vom 25. Februar 2008, mit dem das Vollstreckungsgericht gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG den Verkehrswert der zu versteigernden Eigentumswohnung festgesetzt hat. Dieser beträgt 54.000 €. Die Hausgeldrückstände von insgesamt 2.438,78 €, derentwegen die Beteiligte beitreten möchte, entsprechen einem Anteil von vier Prozent und überschreiten damit die Mindesthöhe.

8

2. Der Beschluss über die Festsetzung des Verkehrwerts ist zum Nachweis des Überschreitens der Mindesthöhe geeignet.

9

a) Die Mindesthöhe bestimmt sich nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG indessen nicht nach dem Verkehrswert der zu versteigernden Wohnung, sondern nach deren Einheitswert. Damit ist der nach § 2 Abs. 1 Sätze 1, 2, § 9 BewG festzusetzende Wert wirtschaftlicher Einheiten gemeint. Das ergibt sich aus der Bezugnahme auf den in den steuerrechtlichen Bewertungsvorschriften verwandten Begriff des Einheitswerts (vgl. § 19 Abs. 1 BewG), vor allem aber daraus, dass das Wohnungseigentumsgesetz in seiner Ursprungsfassung in dem damaligen § 61 WEG die bewertungsrechtliche Behandlung von Wohnungseigentum ausdrücklich, wenn auch nicht vollständig (dazu Weitnauer/Wirths, WEG, 2. Aufl., § 61 Rdn. 1a) regelte. Dass diese Vorschrift heute in § 93 BewG aufgegangen ist, ändert an dem inhaltlichen Bezug von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG zum steuerlichen Bewertungsrecht nichts.

10

b) Die für Immobilien nach § 19 BewG festgesetzten Einheitswerte stimmen nicht notwendig mit den im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens festgesetzten Verkehrswerten überein. Das hat seinen Grund zum einen in unterschiedlichen Bewertungsverfahren und zum anderen in unterschiedlichen Bewertungszeitpunkten. Grundstücke und Eigentumswohnungen sind nach § 76 Abs. 1 BewG grundsätzlich nach dem in den §§ 78 bis 82 BewG näher geregelten Ertragswertverfahren zu bewerten. Anders liegt es nach § 76 Abs. 2 BewG bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bestimmten anderen bebauten Grundstücken, die allein nach dem Sachwertverfahren gemäß den §§ 93 bis 90 BewG zu bewerten sind. Zu diesen können nach § 93 BewG auch Eigentumswohnungen gehören. Die Feststellung des Einheitswerts erfolgt auf den Zeit- punkt ihrer Vornahme; eine Anpassung der Bewertung findet grundsätzlich nicht statt, Art. 2 Abs. 1 Satz 3 BewÄndG 1965 i.d.F. des Gesetzes vom 22. Juli 1970 (BGBl. I, S. 1118).

11

Demgegenüber richtet sich die Feststellung des Verkehrswerts im Zwangsversteigerungsverfahren nach der Wertermittlungsverordnung. Diese schreibt in ihrem § 7 Abs. 1 kein bestimmtes Bewertungsverfahren vor. Die Bewertung kann nach Ermessen des Sachverständigen im Vergleichswertverfahren nach den §§ 13, 14 WertV, im Ertragswertverfahren nach §§ 15 bis 20 WertV, im Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 25 WertV oder in einer Kombination dieser Verfahren bestimmt werden. Nach § 3 Abs. 1 WertV sind für die Bewertung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag

).

12

c) Hieraus möglicherweise folgende Differenzen stellen die Eignung der Verkehrswertfeststellung nach § 74a Abs. 3 Satz 1 ZVG als Nachweis für das Überschreiten der Mindesthöhe der Forderung nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG jedoch nicht in Frage.

13

aa) Hierfür sprechen zunächst das Regelungsziel der Wertermittlungsverordnung einerseits und des Bewertungsgesetzes andererseits. Ziel der Bewertung eines Grundstücks nach der Wertermittlungsverordnung ist die Feststellung des Verkehrswerts. Das ist nach § 194 BauGB der Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Nichts anderes soll die Bewertung eines Grundstücks nach dem Bewertungsgesetz erreichen. Festzustellen ist nämlich nach § 9 Abs. 1 BewG der gemeine Wert. Das ist nach § 9 Abs. 2 BewG der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei nach Sätzen 2 und 3 dieser Vorschriften alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen sind, es sei denn es handelt sich um ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Dass bei gleicher Zielsetzung unterschiedliche Ergebnisse erzielt werden, schadet im Rahmen von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG nicht. Denn diese Unterschiede gehen regelmäßig nicht zu Lasten des Schuldners.

14

bb) Der steuerliche Einheitswert eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung kann zwar in seltenen Fällen über dem Verkehrswert liegen (BVerfG, NJW 2007, 573, 579 = BVerfGE 117, 1). Diese Ausnahmefälle können aber vernachlässigt werden. Das Bundesverfassungsgericht hat die Erbschaftsbesteuerung gerade deshalb beanstandet, weil die der Besteuerung von Grundvermögen zugrunde liegenden Einheitswerte in aller Regel bei der Hälfte des Verkehrswerts, teilweise sogar noch deutlich niedriger liegen (BVerfG aaO). Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass der von dem Vollstreckungsgericht nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgestellte Verkehrswert über dem Einheitswert liegt und die erforderliche Mindesthöhe jedenfalls nicht unterschritten ist, wenn die Forderung drei Prozent des festgestellten Verkehrswerts entspricht.

15

d) Ein Abstellen auf den festgestellten Verkehrswert steht deshalb auch nicht im Widerspruch zu dem Zweck des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG.

16

aa) § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG dient dazu, Wertungswidersprüche zwischen der Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG und dessen Verlust durch eine von der Eigentümergemeinschaft wegen Rückständen eines Wohnungseigentümers auf die Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds betriebene Zwangsversteigerung zu verhindern. Die Höhe der rückständigen Wohngeldfor- derung, deretwegen der Schuldner aus der Gemeinschaft gedrängt werden soll, darf nicht außer Verhältnis zum Wert des Wohnungseigentums stehen, das dem Schuldner entzogen werden soll. Der Schutz des Schuldners gegen eine Entziehung des Wohnungseigentums wegen Wohngeldrückständen durch § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG soll nicht durch die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums wegen Zahlungsrückständen unterlaufen werden, auf die ein Anspruch auf Entziehung nicht gestützt werden kann (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, aaO, S. 1957).

17

bb) Die im ursprünglichen Entwurf als Entziehungsgrund nicht vorgesehenen (BT-Drucks, I/252 S. 7, § 22 E) Zahlungsrückstände sollen eine Entziehung in Anlehnung an das Mietrecht (zu diesem Zusammenhang: Senat, BGHZ 170, 369, 376) nur rechtfertigen, wenn sie einen Umfang angenommen haben, der einen so schweren Eingriff in das Wohnungseigentum wie dessen Entziehung rechtfertigt. Weshalb sich der Gesetzgeber bei der Bestimmung der Höhe dieser Eingriffsschwelle an dem Einheitswert orientiert hat, lassen die Materialien nicht erkennen (BR-Drucks. 71/51 S. 20 f.). Diese Anknüpfung lag aber nahe , weil die bei Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes noch geltenden Vorschriften der Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiet der Zwangsvollstreckung vom 26. Mai 1933 zum Schutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung von dem Einheitswert ausgingen. Diese Vorschriften stellen indessen seit ihrer Überführung in das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung im Jahre 1953 nicht mehr auf den Einheitswert, sondern auf den Verkehrswert ab. Das hat der Gesetzgeber in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht nachvollzogen. Ein Bedürfnis dazu bestand auch nicht. Während die Vorschriften zum Schutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung nämlich den Einheitswert von 1931 bzw. 1935 zugrunde gelegt hatten, stellt § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG auf den Einheitswert im Zeitpunkt der Entziehung ab. Die Vorschrift spricht damit im Ansatz denselben Wert an wie die heutigen Vorschriften zum Schutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung mit dem Verkehrswert. An dieser Zielsetzung hat das spätere Auseinanderlaufen der Verkehrswerte einerseits und der Einheitswerte andererseits nichts Entscheidendes geändert. Das Abstellen auf den Einheitswert führt zu einer Beweiserleichterung zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem entspricht es, auf den Verkehrswert abzustellen, wenn dieser rechtskräftig festgesetzt und der Einheitswert der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zugänglich ist.

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cc) Schutzwürdige Interessen des Schuldners werden hierdurch nicht verletzt. Sofern der Verkehrswert im Einzelfall tatsächlich einmal unterhalb des festgesetzten Einheitswerts liegt, kann das nur auf Gründen beruhen, die die zuständige Finanzbehörde zu einer Fortschreibung des Einheitswerts nach § 22 BewG zwingen.

IV.

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Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil die Beteiligten des Beitrittsverfahrens sich nicht im Sinne von § 91 ZPO gegenüberstehen (vgl. Se- nat, Beschl. v. 5. Juni 2008, V ZB 150/07, NJW 2008, 2442, 2444, für das Wertfestsetzungsverfahren ). Krüger Klein Stresemann RiBGH Dr. Czub ist wegen Roth Urlaubs verhindert zu unterschreiben. Krüger