Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 27. Okt. 2014 - 1 N 13.586, 1 N 13.604

I. Die beiden Verfahren 1 N 13.586 und 1 N 13.604 werden zur gemeinsamen Entscheidung verbunden.

II. Der Bebauungsplan Nr. 155 „Für einen nördlichen Teilbereich zwischen H…- und P...straße“ ist unwirksam.

III. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen‚ die diese selbst tragen.

IV. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheit vorläufig vollstreckbar.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstand der Normenkontrollverfahren ist der Bebauungsplan Nr. 155 „Für einen nördlichen Teilbereich zwischen H...- und P...straße“, den die Antragsgegnerin als Bebauungsplan der Innenentwicklung erlassen hat.

Für das in der Ortsmitte der Antragsgegnerin liegende Plangebiet mit dem insgesamt ca. 13.350 m² großen Geltungsbereich wird als Art der baulichen Nutzung für den nördlichen Planbereich (FlNrn. ... und ... der Gemarkung G...) ein allgemeines Wohngebiet und für den südlicheren Bereich ein reines Wohngebiet festgesetzt. Mit Ausnahme des Grundstücks FlNr. .../..., für das eine GRZ von 0,25 festgesetzt wird, sieht der Bebauungsplan als Maß der baulichen Nutzung für alle übrigen im Plangebiet befindlichen Grundstücke eine GRZ von 0,20 vor, wobei die Wandhöhe 6,50 m nicht überschreiten darf. Des Weiteren enthält der Bebauungsplan u.a. Festsetzungen zur Bauweise und zu Baugrenzen sowie örtliche Bauvorschriften, insbesondere zur Dachgestaltung.

Anlass der Planung waren ursprünglich Bauabsichten bezogen auf das Grundstück FlNr. ... gewesen. In diesem Zusammenhang beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin am 8. Dezember 2005 die Aufstellung eines Bebauungsplans Nr. 155, dessen Ziel die Schaffung eines Übergangs von der dichten Bebauung am ...platz zur weniger dichten, nach Süden hin befindlichen Bebauung sein sollte. Ein Aufschaukeln des Maßes der baulichen Nutzung sollte verhindert werden‚ gleichwohl aber eine angemessene Bebauung der Grundstücke möglich sein. Nach Behandlung des ersten Entwurfs im Gemeinderat am 18. Juli 2006 ruhte das weitere Verfahren. Einem Bauantrag des Antragstellers zu 2. zur Errichtung eines Fünffamilienhauses und eines Doppelhauses mit 13 Tiefgaragenstellplätzen auf FlNr. ... erteilte der Bauausschuss der Antragsgegnerin mit Beschluss vom 27. Oktober 2009 das Einvernehmen; der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 155 solle der Planung angepasst werden. Gleichwohl wurde in der Sitzung des Bauausschusses am 23. März 2010 eine Veränderungssperre beschlossen, die mit Beschluss vom 1. März 2011 um ein Jahr verlängert wurde.

Der Satzungsbeschluss wurde vom Bauausschuss der Antragsgegnerin am 6. März 2012 gefasst und der Bebauungsplan am 21. März 2012 bekannt gemacht.

In der Begründung zum Bebauungsplan ist u.a. ausgeführt:

„Die besondere Problemstellung liegt darin, dass es sich um ein bestehendes Gebiet handelt, das jedoch am Übergang von der dichteren und auch höheren Bebauung um ...platz und Bahn zur relativ locker bebauten Einzelhausbebauung des Villenviertels liegt….Gemeindliche Planungsziele sind, das Gebiet einer angemessenen, an den Bestand angepassten Verdichtung zuzuführen und gleichzeitig den Siedlungscharakter zu erhalten.“

Mit ihrem Normenkontrollantrag bringen die Antragsteller zu 1. vor:

Der angefochtene Bebauungsplan verstoße als anlass- und einzelfallbezogene Planung gegen das Gebot der Erforderlichkeit. Nach einem Vermerk des von der Antragsgegnerin mit der Bearbeitung der Bauleitplanung beauftragten Architekten vom 26. April 2006 werde die Einbeziehung der Grundstücke des alten Bebauungsplans Nr. 22 in den Geltungsbereich des neuen Bebauungsplans Nr. 155, für den ein Bauantrag für die P...straße FlNr. ... Anlass gewesen sei, nur deshalb empfohlen, „um nicht in Zukunft bei jedem neuen Bauantrag große Diskussionen führen zu müssen“. Die Antragsgegnerin versuche ihre planungsrechtliche Position „feigenblattmäßig“ im Hinblick auf von ihr aus welchen Gründen auch immer nicht gewünschte Bauvorstellungen auf dem Grundstück FlNr. ... bzw. FlNr. ... zu stützen, indem man eine planungsmäßige Situation künstlich konstruiere, die tatsächlich nicht existiere und für die planungsrechtlich kein Bedürfnis bestehe. Im Übrigen hätte den planerischen Schritten der Beigeladenen eine umfangreiche Analyse der tatsächlichen baulichen Strukturen und städtebaulichen Gegebenheiten im Planbereich mit einer Untersuchung der Auswirkungen und Wechselwirkungen auf die benachbarten Bereiche, insbesondere der Einbeziehung der Bebauung am Bahnhof und deren Auswirkungen und Wechselwirkungen auf das Plangebiet, vorausgehen müssen. Die Verhinderung der baurechtlich derzeit möglichen Nachverdichtung verletze das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden. Die Reduzierung bestehenden Baurechts in Bahnhofsnähe führe städtebaulich zu gegenteiligen Folgen für die Entwicklung der Beigeladenen im Gesamten, insbesondere im Hinblick auf den Flächenverbrauch, die Umweltbedingungen, die Wohngegebenheiten und die soziale Struktur. Auf dem Grundstück der Antragsteller könne ein Vierspänner gebaut werden, wie sich bereits aus dem bestandskräftigen Vorbescheid des Landratsamts vom 15. Mai 1996, verlängert bis 20. Januar 2002, ergebe. Die dafür sprechende Rechtslage nach § 34 BauGB habe sich seit 2002 bis heute nicht verändert. Auf den Grundstücken FlNr. ..., .../... und .../... werde die GRZ von 0,20 weit überschritten, weshalb diese nicht städtebaulich prägend sein könne. Die Wertminderung durch den Bebauungsplan, die sich für die Antragsteller auf ca. 30.000 Euro belaufe, sei mit Art. 14 GG nicht vereinbar und führe zumindest zu einer Entschädigungspflicht. Es gebe keinen städtebaulichen und planungsrechtlichen Grund dafür, dass die Antragsgegnerin einen Dreispänner auf Grundstück FlNr. .../... im Bebauungsplan belasse, des Weiteren das im Süden unmittelbar an das Grundstück der Antragsteller angrenzende, mit äußerst massiver Bebauung und Höhenentwicklung versehene Grundstück FlNr. ... nicht in den Umgriff des Bebauungsplans mit hineinnehme und „dazwischen“ das nach wie vor bestehende Baurecht der Antragsteller für einen Vier- oder Dreispänner auf die beträchtlich wertmäßig verminderte bauliche Möglichkeit eines zweigeschossigen Ein- oder Zweifamilienhauses reduziere.

Zur Begründung seines Normenkontrollantrags führt der Antragsteller zu 2. aus:

Das von der Antragsgegnerin gewünschte städtebauliche Konzept werde mit den gewählten planerischen Festsetzungen nicht umgesetzt, insbesondere bedürfe es hierfür nicht der Festsetzung einer GRZ von 0,20. Für das am südwestlichen Rand des Geltungsbereichs gelegene Grundstück FlNr. .../... sei eine GRZ von 0,25 vorgesehen. Die dadurch zugelassene Bebauung wirke sehr massiv, dies auch deshalb, weil das Gebäude auf FlNr. .../... mit dem Gebäude auf FlNr. ... zusammengebaut sei. Für das am südöstlichen Rand situierte Grundstück FlNr. .../... der Antragsteller zu 1. sei in Ziff. 3.2 der textlichen Festsetzungen eine Ausnahme zur Überschreitung der GRZ von 0,20 bis zu einer GRZ von 0,26 geregelt. Beide Grundstücke lägen in dem Bereich des Bebauungsplans, der vom ...platz am weitesten entfernt sei‚ weshalb die Antragsgegnerin das Konzept des städtebaulichen Übergangs verdichteter zu weniger dichter Bebauung nach Süden hin zunichte mache. Wenn im Süden des Plangebiets eine GRZ von 0,25 und 0,26 städtebaulich möglich sei, so müsse dies erst recht für den nördlichen Bereich gelten.

Die Antragsgegnerin habe das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche, die Grundstücksgrößen, die Anzahl der Wohneinheiten, aber auch die Dachneigungen sowie das Vorhandensein von Gauben nicht ausreichend ermittelt. Dies gelte auch für die Merkmale der näheren Umgebung des Bebauungsplangebiets. Östlich der P...straße befänden sich mehrgeschossige Bauten, die sich nicht nur unmittelbar am ...platz, sondern auch weiter in südlicher Richtung befänden. Die Abstufung von mehrgeschossiger Bebauung zu solcher mit Villencharakter sei hier nicht vollzogen. Diese mehrgeschossige Bebauung wirke wegen ihrer massiven Kubatur auch prägend auf die Grundstücke westlich der P...straße, so jedenfalls auf FlNr. ... und FlNr. .... Der Eindruck einer Bebauung mit Villencharakter könne auf den genannten Flurstücken im Hinblick auf die an der P...straße gegenüberliegende Bebauung nicht entstehen. Gleiches gelte hinsichtlich der Bebauung nordwestlich der H...straße. Dort befinde sich der FlNr. ... gegenüber massive Bebauung, die prägend auf den nordwestlichen Geltungsbereich zurückwirke und den Eindruck einer locker bebauten Villengegend ebenfalls nicht entstehen lassen könne. Die Antragsgegnerin habe Entschädigungsansprüche der betroffenen Grundstückseigentümer nicht ausreichend bewertet und in die Abwägung eingestellt. Es genüge nicht, wenn die Möglichkeit einer Entschädigung grundsätzlich gesehen werde; maßgeblich sei vielmehr die Höhe der in Frage kommenden Entschädigungsansprüche. Die Einschränkung der Bebaubarkeit und die wirtschaftliche Bedeutung seien für die im Plangebiet gelegenen Grundstücke nicht im Einzelnen ermittelt worden.

Nicht eingestellt und bewertet worden sei die regionalplanerische Bedeutung der Antragsgegnerin und die Bedeutung der Bodenschutzklausel. Schließlich sei der dem Antragsteller gegenüber geschaffene Vertrauenstatbestand bei der Abwägung nicht berücksichtigt worden. Dem Bauausschuss sei in seiner Sitzung vom 27. Oktober 2009 die Bauplanung des Antragstellers einschließlich aller Bauvorlagen vorgelegen‚ woraus sich sowohl die Kubatur des geplanten Gebäudes wie auch die zu überbauende Grundstücksfläche ergeben habe. Vor dem Hintergrund des bereits im Jahr 2005 bestehenden städtebaulichen Konzepts sei der Bauausschuss nach Einsicht der Planung zu dem Ergebnis gekommen, dass das Vorhaben mit seiner Kubatur der gemeindlichen städtebaulichen Ordnungsvorstellung entspreche. Aus diesem Grund sei die Anpassung des damals vorliegenden Bebauungsplanentwurfs an die Eingabeplanung für gewollt erklärt und dem Vorhaben einstimmig das Einvernehmen erteilt worden. Wenn das Konzept des Übergangs durchgängig hätte umgesetzt werden sollen, so hätte für FlNr. .../... keine besondere Regelung vorgesehen werden dürfen. Dies gelte auch für FlNr. .../.... Seien die zu den FlNrn. .../... und .../... angestellten Erwägungen dazu geeignet, das städtebauliche Konzept als öffentlichen Belang zu entkräften, so könne nach der eigenen Bewertung der Antragsgegnerin das Gewicht des planerischen Konzepts nur als untergeordnet qualifiziert werden. Es sei dann nicht geeignet, die verfassungsrechtlich gewährleisteten Interessen der Grundeigentümer an einem höheren Nutzungsmaß‚ als dies durch eine GRZ von 0,2 vorgegeben wird‚ zurücktreten zu lassen. Sollte es der Antragsgegnerin um die Festsetzung des nach § 34 BauGB Zulässigen zur Festschreibung des Siedlungscharakters gegangen sein, so hätten die öffentlichen Belange ebenfalls nicht ausreichendes Gewicht, um die eigentumsbeschränkenden Festsetzungen zu rechtfertigen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans fänden sich Gebäude mit Dachneigungen und Außenwänden, die nun dem Bebauungsplan widersprächen. Dies gelte für die Gebäude auf den FlNrn. ..., ... und .... Auch die Bauten auf FlNr. ... wären in dieser Form und in diesem Umfang nicht mehr zulässig.

Nach alledem setze der Bebauungsplan weder den Übergang von massiver zu weniger dichter Bebauung um noch schreibe er die Bestandsbebauung fest. Die dargestellten Mängel hätten das sich in den Festsetzungen konkretisierte Abwägungsergebnis beeinflusst.

Die Antragsteller beantragen,

den Bebauungsplan Nr. 155/G... „Für einen nördlichen Teilbereich zwischen H...- und P...straße“ für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Im Verfahren 1 N 13.586 lässt sie vortragen:

Es entspreche üblichem Vorgehen, dass im Rahmen der Abwägungsentscheidung eine Abwägungsvorlage von der Gemeindeverwaltung, den beauftragten Planern und gegebenenfalls auch weiteren Beratern vorbereitet werde, der sich das anschließende Organ durch Beschluss zustimmend oder mit Änderungen anschließe. Die Antragsgegnerin müsse sich gerade nur mit solchen Planungsalternativen konkret auseinandersetzen, die sich unmittelbar aufdrängten oder die ihr von außen als konkrete Planungsalternativen herangetragen würden. Nur ernsthafte Alternativlösungen habe die Gemeinde im Rahmen ihrer Abwägung zu berücksichtigen. Die Antragsgegnerin habe sich ausführlich mit dem Interesse der Antragsteller an der Aufrechterhaltung der Möglichkeit zur Errichtung eines Vierspänners auseinandergesetzt. Eine Gemeinde sei nicht gehalten, eine bisherige potentielle Bebaubarkeit eines Grundstücks aufrechtzuerhalten. Ansprüche auf Umnutzung eines vorhandenen Bauvorhabens dürften nach Maßgabe des Abwägungsgebots planerisch entzogen werden. Auch in Bezug auf die Festsetzung der GRZ und die dazu für die Grundstücke FlNr. .../... und .../... getroffenen Ausnahmen ergäben sich keine Abwägungsfehler. Die Antragsgegnerin habe hierzu sowohl in der Bebauungsplanbegründung (dort S. 3 unter Ziff. 4.2) und mehrfach im Rahmen ihrer Abwägungsentscheidung (1.3.2011: Beschlussvorlage S. 7, 20.12.2011 Beschlussvorlage S. 5; 7.2.2012: Beschlussvorlage S. 2) klargestellt, dass es für diese Ausnahmen jeweils eine sachliche Begründung gebe. In Bezug auf die städtebauliche Struktur der Umgebungsbebauung sei in besonderer Weise in die Abwägungsentscheidung einbezogen worden, dass die bestehende Bebauung am Bahnhofsquartier, die deutlich dichter sei, allenfalls noch den ...platz einbeziehe und aufgrund seiner Orientierung zu den Hauptverkehrsachsen der Gemeinde auch eine höhere Nutzungsdichte und eine andere Art der baulichen Nutzung aufweise. Die Antragsgegnerin habe sich mit der Existenz etwaiger Entschädigungsansprüche auseinandergesetzt und diese in die Abwägung einbezogen.

Soweit der Antragsteller zu 2. im Verfahren 1 N 13.604 in Teilbereichen eine Inkonsistenz zwischen den Planfestsetzungen und der dem Bebauungsplan insgesamt zugrunde liegenden Planungskonzeption feststelle, führe dies nicht zu einem Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB. Ganz allgemein sei darauf zu verweisen, dass sich bei einer Bestandsüberplanung das städtebauliche Konzept möglicherweise nicht auf allen Grundstücken bzw. nicht auf allen Grundstücken in allen grundsätzlich getroffenen Festsetzungen umsetzen lasse. Gleichwohl sei eine solche Planung städtebaulich gerechtfertigt, wenn sich die Planungsziele im Plangebiet im Wesentlichen umsetzen ließen. Die städtebauliche Rechtfertigung impliziere insoweit eine Berücksichtigung der in die Abwägung einzustellenden Eigentümerbelange, insbesondere im Hinblick auf den Bestandsschutz genehmigter Nutzungen, die zum Teil grundstücksbezogen Anpassungen an das städtebauliche Konzept erforderlich machten. Dies sei lediglich in Bezug auf zwei Grundstücke erforderlich. Die vom Antragsteller in Bezug genommene Bebauung am ...platz und entlang der Bahn habe nicht Maßstab für die städtebauliche Konzeption des hier zu beurteilenden Bebauungsplanumgriffs sein sollen. Im Hinblick auf die auf dem Grundstück des Antragstellers zu 2. zulässige bauliche Nutzung werde auf das Schreiben des Landratsamts Starnberg vom 11. Dezember 2009 verwiesen, in dem gerade betont werde, dass die vom Antragsteller begehrte Bebauung sich auch nach § 34 BauGB nicht einfüge. Der auf dem Grundstück FlNr. .../... genehmigte Baubestand solle in dieser Form auch weiterhin zulässig sein, weshalb eine höhere GRZ von 0,25 habe festgesetzt werden müssen. Darauf sei die Antragsgegnerin in ihrer Abwägungsentscheidung ausführlich eingegangen. Auch im Hinblick auf die ausnahmsweise Zulässigkeit der GRZ-Überschreitung für das Grundstück FlNr. .../... ergebe sich eine Rechtfertigung daraus, dass damit den Eigentümerinteressen, wie sie im Bebauungsplanverfahren vorgetragen wurden, Rechnung getragen werden solle, um Änderungen im vorhandenen Baubestand bei Erhalt einer eingeschossigen Bebauung zu ermöglichen. Zwar seien sowohl Grundstück FlNr. .../... als auch Grundstück FlNr. .../... vom ...platz am Weitesten entfernt, so dass insofern ein gewisser Bruch der städtebaulichen Konzeption offensichtlich erscheine. Die Überschreitung der GRZ sei jedoch gerade grundstücksbezogen gerechtfertigt und im Hinblick auf die Eigentümerbelange (genehmigtes und ausgenutztes Baurecht, das auf absehbare Zeit nicht beseitigt werden soll) vertretbar. Der Bauausschuss habe sich im Hinblick auf das ursprünglich erteilte Einvernehmen zu der eingereichten Eingabeplanung in seiner Abwägungsentscheidung unter Berücksichtigung der Stellungnahme des Kreisbaumeisters ausdrücklich korrigiert, gerade weil an der bisherigen Planungskonzeption festgehalten werden sollte.

Auch die Abwägungsentscheidung sei rechtmäßig. Bei der Entwicklung der Planungskonzeption und Berücksichtigung der Eigentümerbelange sei auch die Eigenart der Bebauung östlich der P...straße und westlich der H...straße betrachtet worden. Dies ergebe sich aus mehreren Beschlussvorlagen zu Bauausschusssitzungen. Auch aus der besonderen Berücksichtigung der Eigentümerbelange in der Beschlussvorlage zur Bauausschusssitzung am 20. Dezember 2011 sei ausdrücklich die Betrachtung über das Plangebiet hinaus erweitert worden, um ein mögliches Baurecht nach § 34 BauGB beurteilen zu können. Die Antragsgegnerin habe zur Beurteilung einer möglichen Baurechtsbeschränkung nach § 34 BauGB den gesamten Bereich um das Plangebiet herum in die Betrachtung einbezogen. Sie habe dabei nicht nur das Maß der baulichen Nutzung ermittelt, sondern auch den Zeitpunkt etwaiger Genehmigungen, um einen Maßstab für die Siebenjahresfrist des § 42 Abs. 2 BauGB zu erhalten. Der Vortrag des Antragstellers, in die Abwägungsentscheidung habe auch die mögliche Höhe etwaiger Entschädigungsansprüche einbezogen werden müssen, gehe fehl. Nach der Rechtsprechung müsse zwar die Möglichkeit einer Baurechtsbeschränkung in die Abwägung eingestellt, das bestehende Baurecht müsse aber weder quadratmetergenau ermittelt werden noch sei eine Bezifferung von Entschädigungsansprüchen notwendig. Im Übrigen gehe die Antragsgegnerin davon aus, dass ihre Planung keine Entschädigungsansprüche auslöse. Sie habe vorliegend dem Grundsatz der Innenverdichtung Rechnung getragen, gleichzeitig aber auch bestimmt, dass eine übermäßige Verdichtung in diesem Bereich nicht ihren städtebaulichen Vorstellungen entspreche. Der regionalplanerischen Einordnung als Siedlungsschwerpunkt könne ebenso wenig wie der Bodenschutzklausel ein Planungsgrundsatz entnommen werden, möglichst hohes Baurecht festzusetzen. Der Antragsteller könne sich auch nicht auf einen Vertrauenstatbestand stützen. Die Antragsgegnerin habe in der Bauausschusssitzung vom 1. März 2011 ausdrücklich dargelegt, weshalb sie trotz Erteilung des Einvernehmens zu der ursprünglichen Eingabeplanung gleichwohl an der Planungskonzeption festhalte. Nach der Rechtsprechung sei es auch nicht zu beanstanden, wenn im Rahmen einer Bestandsüberplanung zwischen ausgenutztem und nicht ausgenutztem Baurecht differenziert werde.

Der Senat hat eine Ortsbesichtigung durchgeführt‚ zu den diesbezüglichen Feststellungen wird auf die Niederschrift verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Aufstellungsakten zum Bebauungsplan und auf die Gerichtsakte Bezug genommen.

Die im Hinblick auf die im Geltungsbereich des angegriffenen Bebauungsplans gelegenen Grundstücke der Antragsteller gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO zulässigen Normenkontrollanträge sind begründet. Der zu Recht im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB als Maßnahme der Innenentwicklung erlassene Bebauungsplan ist zwar städtebaulich erforderlich (1.). Es liegen aber rechtlich erhebliche‚ zu dessen Gesamtunwirksamkeit führende Abwägungsfehler vor (2.).

1. Der Bebauungsplan ist städtebaulich gerechtfertigt und damit erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

1.1 Der Planungsbefugnis der Antragsgegnerin (§ 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB) steht nicht von vornherein entgegen‚ dass sie ursprünglich einem Vorbescheidsantrag der Antragsteller zu 1. zur Errichtung eines Vierspänners (vgl. hierzu Vorbescheid des Landratsamts Starnberg vom 15.5.1996‚ verlängert bis 20.1.2002) sowie einem Vorbescheidsantrag des Antragstellers zu 2. mit einer deutlich höheren Bebauungsdichte als nunmehr noch im Bebauungsplan zulässig das Einvernehmen nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB erteilt hat. Denn daraus lässt sich nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kein Planungsverbot herleiten; vielmehr kann die Einvernehmenserteilung allenfalls im Einzelfall Auswirkungen auf die materielle Rechtmäßigkeit eines ihr inhaltlich widersprechenden Bebauungsplans haben und evtl. zu einem Abwägungsfehler führen (BVerwG‚ B.v. 26.10.1998 – 4 BN 43.98 – juris Rn. 2; U.v. 19.2.2004 – 4 CN 16.03 – BVerwGE 1120‚ 138; siehe auch BayVGH‚ U.v. 30.7.2013 – 15 B 12.147 – BayVBl 2014‚ 110).

1.2 Es ist unerheblich‚ ob die Bauleitplanung ihren Ausgang in einem Antrag betroffener Grundstückseigentümer und/oder in den Bauanträgen der Antragsteller genommen hat‚ da Gemeinden solche Vorgänge zum Anlass nehmen können‚ um ihre städtebaulichen und gestalterischen Vorstellungen in Bebauungsplänen festzuschreiben (BVerwG‚ U.v. 19.2.2004 – 4 CN 16.03 – BVerwGE 120‚ 138). Deshalb kommt es nicht darauf an‚ ob die genannten Vorbescheidsanträge letztlich den Anlass für die hier streitgegenständliche Planung gegeben haben.

1.3 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (U.v. 27.3.2013 – 4 C 13.11 – BVerwGE 146‚ 137) sind Bebauungspläne nur dann nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB‚ wenn sie einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen‚ für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ferner verletzt‚ wenn ein Bebauungsplan‚ der aus tatsächlichen oder Rechtsgründen auf Dauer oder unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt‚ die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung nicht zu erfüllen vermag. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung eine erste‚ wenn auch strikt bindende Schranke‚ die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Sie betrifft die generelle Erforderlichkeit der Planung‚ nicht hingegen die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung. Dafür ist das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB maßgeblich‚ das im Hinblick auf gerichtliche Kontrolldichte‚ Fehlerunbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen abweichenden Maßstäben unterliegt. Deswegen kann die Abgewogenheit einer Bauleitplanung und ihrer Festsetzungen nicht bereits zum Maßstab für die städtebauliche Erforderlichkeit gemacht werden (BVerwG‚ a.a.O.). Etwas anderes gilt auch nicht für Bebauungspläne der Innenentwicklung (BVerwG‚ B.v. 31.7.2014 – 4 BN 12.14 – BauR 2014‚ 1898).

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe kann im vorliegenden Fall nicht davon ausgegangen werden‚ dass die Planung der Antragsgegnerin nicht erforderlich und damit nicht gerechtfertigt wäre. Das von der Antragsgegnerin zur Begründung des Bebauungsplans in den Vordergrund gerückte städtebauliche Ziel‚ das Plangebiet einer angemessenen‚ an den Bestand angepassten Verdichtung zuzuführen und gleichzeitig den Siedlungscharakter zu erhalten‚ ist als solches ein zulässiges und damit auch im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderliches und gerechtfertigtes Planungsziel.

2. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin ist die angegriffene Planung nicht frei von Abwägungsfehlern. Sie hat die für die Abwägung bedeutsamen Belange in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt (vgl. § 2 Abs. 3‚ § 214 Abs. 1 Nr. 1 Nr. 1 BauGB; siehe hierzu 2.1). Darüber hinaus hat sie die berührten öffentlichen und privaten Belange in dem gemäß § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung nicht entsprechend den Anforderungen des § 1 Abs. 7 BauGB gerecht abgewogen (2.2).

2.1 Die das Eigentumsrecht der unmittelbar betroffenen Grundstückeigentümer – hier der Antragsteller zu 1. und 2. – ausgestaltenden und einschränkenden Festsetzungen im angegriffenen Bebauungsplan insbesondere zum Nutzungsmaß und zur Wandhöhe beruhen bereits deswegen auf einem Ermittlungsfehler‚ weil sich die Antragsgegnerin kein ausreichend genaues Bild von dem im Plangebiet nach dem Maßstab des § 34 BauGB vorhandenen Baurecht gemacht hat.

Eine Gemeinde‚ die vorhandene Baurechte mit den Mitteln der Bauleitplanung einschränkt‚ muss ein zutreffendes Bild von deren Umfang haben. Nur unter dieser Voraussetzung kann sie das private Interesse am Erhalt dieser Rechte mit dem öffentlichen Interesse an einer Neuordnung des Plangebiets sachgerecht abwägen (BVerfG‚ B. v. 19.12.2002 – 1 BvR 1402/01 – NVwZ 2003‚ 727). Das gilt insbesondere auch für den Umfang eines nach § 34 BauGB bestehenden Baurechts. Letzteres muss zwar in der Regel nicht quadratmetergenau ermittelt werden; die Gemeinde muss aber eine auf einer zutreffenden überschlägigen Ermittlung beruhende Vorstellung davon haben‚ in welchem Umfang die beabsichtigte Planung bestehendes Baurecht einschränkt (BayVGH‚ U.v. 25.10.2010 – 1 N 06.2609 – BayVBl 2011‚ 311).

Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung ist anzunehmen‚ dass der Bauausschuss der Antragsgegnerin bei der Beschlussfassung zum Bebauungsplan am 6. März 2012 diese Vorstellung nicht hatte. Zwar wurde dem Senat in der mündlichen Verhandlung ein Schreiben der Antragsgegnerin an deren bevollmächtigte Kanzlei vom 30. März 2011 vorgelegt‚ dem als Anlage ein farbiger Lageplan des Plangebiets und der angrenzenden Grundstücke beigefügt war‚ aus dem u.a. die Grundstücksgrößen‚ die Grundflächen- und Geschossflächenzahl‚ die Anzahl der Geschosse sowie die Firsthöhe und teilweise auch die Daten der baurechtlichen Genehmigungen zu entnehmen sind. Dieses – nicht in den Aufstellungsakten zum Bebauungsplan enthaltene – Schreiben samt Anlage wurde jedoch offensichtlich lediglich an die Kanzlei der Antragsgegnerin versandt (siehe Stempelaufdruck auf dem Schreiben „abgesandt 30. März 2011 Gemeinde G...“). Von den Beteiligten wurde in der mündlichen Verhandlung bestätigt‚ dass dieses Schreiben mit dem Lageplan nicht zu den Verfahrensakten des Bebauungsplans genommen wurde. Vielmehr findet sich dort lediglich eine Aufstellung zur Baudichte der Grundstücke nach den Festsetzungen des Bebauungsplans. Demnach ist anzunehmen‚ dass dem Bauausschuss der Antragsgegnerin im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan eine Gegenüberstellung des im Gebiet vorhandenen Nutzungsmaßes im Wege einer Bestandsaufnahme zu dem nach den Festsetzungen im Bebauungsplan zulässigen Nutzungsmaß nicht vorgelegen hat‚ so dass er sich bereits deshalb kein hinreichendes Bild über die im Einzelnen abzuwägenden Belange machen konnte.

Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin den nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgeblichen Bereich im Hinblick auf bestehendes Baurecht unzutreffend ermittelt. Nähere Umgebung im Sinne dieser Vorschrift ist der Bereich‚ innerhalb dessen sich einerseits das Vorhaben auf die benachbarte Bebauung und andererseits diese Bebauung auf das Baugrundstück prägend auswirkt. Die Grenzen sind nicht schematisch‚ sondern nach der jeweiligen städtebaulichen Situation zu bestimmen. Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der Merkmale des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gesondert zu ermitteln‚ weil die wechselseitige Prägung unterschiedlich weit reichen kann. Bei dem Nutzungsmaß und der überbaubaren Grundstücksfläche ist der maßgebliche Bereich in der Regel enger zu begrenzen als bei der Nutzungsart. Bei der für die Prüfung erforderlichen Bestandsaufnahme ist grundsätzlich alles tatsächlich Vorhandene in den Blick zu nehmen. Außer Betracht bleibt aber‚ was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint (BVerwG, U.v. 15.2.1990 – 4 C 23.86 – BVerwGE 84, 322). Zwar geht die Antragsgegnerin zutreffend davon aus‚ dass die massive Bebauung am ...platz und östlich der P...straße nicht prägend für das Plangebiet und deshalb das dort vorherrschende hohe Nutzungsmaß nicht zu berücksichtigen ist. Es wurde aber von der Antragsgegnerin nicht in Erwägung gezogen‚ ob und inwieweit die tatsächlich vorhandene und rechtlich zulässige Bebauung (vgl. BVerwG, U.v. 14.1.1993 –4 C 19.90 – NVwZ 1993, 1184) auf den Grundstücken FlNr. .../... und ... sich auf das nach § 34 BauGB bestehende Baurecht im Plangebiet auswirken kann. Diesbezüglich hat die Ortsbesichtigung durch den Senat ergeben‚ dass auf dem Grundstück FlNr. .../... massive Wohnbebauung vorhanden ist‚ die den benachbarten Teil des Plangebiets einschließlich des Grundstücks der Antragsteller zu 1 prägt und deshalb insoweit bei der Ermittlung des Baurechts nach § 34 BauGB hätte berücksichtigt werden müssen.

2.2 Die Planung entspricht aber auch in materieller Hinsicht nicht den Anforderungen des Abwägungsgebots nach § 1 Abs. 7 BauGB. Nach dieser Vorschrift sind die öffentlichen und die privaten Belange bei der Aufstellung der Bauleitpläne gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Von der Planung berührte schutzwürdige Eigentümerinteressen und die mit den Festsetzungen verfolgten Belange müssen im Rahmen der Abwägung unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit und des Gleichheitssatzes in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden (BVerfG‚ B.v. 19.12.2002 – 1 BvR 1402/01 – NVwZ 2003‚ 727). Vom Grundsatz her können mit dem Planungsziel der Begrenzung einer weiteren Verdichtung der Wohnbebauung und damit einhergehend der bestandsorientierten Bewahrung der Durchgrünung des Plangebiets legitime städtebauliche Anliegen von Gewicht verfolgt werden‚ die auch eine Einschränkung nicht ausgenutzter Baurechte rechtfertigen können; denn es gibt keinen Planungsgrundsatz‚ dass nicht ausgenutztes Baurecht bei der Überplanung eines Gebiets aufrecht erhalten werden muss (BVerwG‚ B.v. 16.1.1996 – 4 NB 1/96 – ZfBR 1996‚ 223; B.v. 26.8.2009 – 4 BN 35/09 – ZfBR 2010‚ 70; BayVGH‚ U.v. 25.10.2010 – 1 N 06.2609 – BauR 2011‚ 978). Allerdings setzt die Beschneidung von Baurecht voraus, dass das der Planung zugrunde liegende Konzept möglichst widerspruchsfrei umgesetzt und durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht konterkariert wird (vgl. BayVGH, U.v. 3.8.2010 – 1 N 06.2438 u.a. – BayVBl 2011, 766).

Die der Planung zugrunde gelegte Prämisse einer Auflockerung der Bebauung vom ...platz her zu dem in südlicher Richtung liegenden „Villengebiet“, die zwar der Begründung zum Bebauungsplan nicht direkt entnommen werden kann, die aber durchgängig den (maßgeblichen) Beschlüssen des Bauausschusses der Antragsgegnerin zugrundeliegt (s. bereits Beschlüsse vom 2.10.2007 und v.a. vom 7.2.2012, in dem unter Bezugnahme auf frühere Erläuterungen festgestellt wird, dass „ein Übergang zur anschließenden weniger dichten Bebauung geschaffen werden“ soll), mag zwar vom Grundsatz her ortsplanerisch vertretbar sein. Die Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,20 steht allerdings im Widerspruch zur tatsächlichen und rechtlich zulässigen Bebauung, die teilweise südlich des Plangebiets anzutreffen ist, und ist darüber hinaus auch im Bebauungsplan nicht hinreichend schlüssig umgesetzt. Die vergleichsweise dichte Wohnbebauung auf den im Süden hin an das Plangebiet angrenzenden Grundstücken FlNr. .../... und ... ist nicht vereinbar mit der Plankonzeption, die von einer nach Süden abnehmenden Baudichte ausgeht. Die Planung vermittelt insofern eher den Eindruck der gezielten Begrenzung des Plangebiets vor diesen beiden Grundstücken, um die fehlende Realisierbarkeit dieser Plankonzeption nicht offenlegen zu müssen. Die Inkonsistenz der Planung zeigt sich auch daran‚ dass für die jeweils vom ...platz am weitesten in südlicher Richtung entfernt liegenden Grundstücke FlNr. .../... und .../... Ausnahmen von der GRZ in Höhe von 0‚20 festgesetzt werden. Während dem Grundstück FlNr. .../... eine am Bestand orientierte GRZ von 0‚25 zugebilligt und damit der Bestand vollständig planungsrechtlich abgesichert wird‚ sichert der Bebauungsplan den Baubestand auf dem Grundstück FlNr. .../... immerhin noch für Nutzungsänderungen planerisch ab. Daran ändert nichts‚ dass diese Festsetzungen aufgrund von Wünschen der Grundstückseigentümer vorgenommen wurden‚ da die städtebauliche Zielsetzung der Antragsgegnerin der Auflockerung der Bebauung nach Süden hin hierdurch konterkariert wird.

Nicht nachvollziehbar begründet ist auch die Festsetzung der Wandhöhe von 6‚50 m im Plangebiet. Die Feststellungen im Ortstermin haben ergeben‚ dass diese Festsetzung sowohl im Plangebiet als auch in der näheren Umgebung (s. Protokoll zum Ortstermin) mehrfach überschritten wird‚ so dass die Begründung der Antragsgegnerin‚ die Wandhöhe von 6‚50 m entspreche der „ortsüblichen Gestaltung“‚ bereits im Plangebiet und in der unmittelbaren näheren Umgebung nicht zutreffend ist. Im Übrigen bleibt unklar, welchen Beitrag die Begrenzung der Wandhöhe auf 6,50 m zur angestrebten Durchgrünung zu leisten vermag.

Nach alledem erweist sich die Planung insgesamt als abwägungsfehlerhaft. Die genannten Abwägungsmängel sind auch erheblich‚ da sie offensichtlich auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind (§ 214 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB) und beachtlich‚ weil sie rechtzeitig im Sinne des § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 formgerecht geltend gemacht wurden.

Die Antragsgegnerin hat die Kosten der Normenkontrollverfahren zu tragen‚ weil sie unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO).

Die Kostenentscheidung ist gemäß § 167 VwGO i.V.m. § 708 ff. ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

Nr. 1 der Entscheidungsformel ist nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils von der Antragsgegnerin ebenso zu veröffentlichen wie die streitgegenständliche Satzung (§ 47 Abs. 5 Satz 2 Halbs. 2 VwGO).
 

Beschluss

Der Streitwert für die Verfahren wird bis zur Verbindung auf jeweils 25.000‚- Euro und nach der Verbindung auf insgesamt 50.000‚- Euro festgesetzt (§ 52 Abs. 1 und 7‚ § 39 Abs. 1 GKG).

I. Die beiden Verfahren 1 N 13.586 und 1 N 13.604 werden zur gemeinsamen Entscheidung verbunden.

II. Der Bebauungsplan Nr. 155 „Für einen nördlichen Teilbereich zwischen H…- und P...straße“ ist unwirksam.

III. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen‚ die diese selbst tragen.

IV. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheit vorläufig vollstreckbar.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstand der Normenkontrollverfahren ist der Bebauungsplan Nr. 155 „Für einen nördlichen Teilbereich zwischen H...- und P...straße“, den die Antragsgegnerin als Bebauungsplan der Innenentwicklung erlassen hat.

Für das in der Ortsmitte der Antragsgegnerin liegende Plangebiet mit dem insgesamt ca. 13.350 m² großen Geltungsbereich wird als Art der baulichen Nutzung für den nördlichen Planbereich (FlNrn. ... und ... der Gemarkung G...) ein allgemeines Wohngebiet und für den südlicheren Bereich ein reines Wohngebiet festgesetzt. Mit Ausnahme des Grundstücks FlNr. .../..., für das eine GRZ von 0,25 festgesetzt wird, sieht der Bebauungsplan als Maß der baulichen Nutzung für alle übrigen im Plangebiet befindlichen Grundstücke eine GRZ von 0,20 vor, wobei die Wandhöhe 6,50 m nicht überschreiten darf. Des Weiteren enthält der Bebauungsplan u.a. Festsetzungen zur Bauweise und zu Baugrenzen sowie örtliche Bauvorschriften, insbesondere zur Dachgestaltung.

Anlass der Planung waren ursprünglich Bauabsichten bezogen auf das Grundstück FlNr. ... gewesen. In diesem Zusammenhang beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin am 8. Dezember 2005 die Aufstellung eines Bebauungsplans Nr. 155, dessen Ziel die Schaffung eines Übergangs von der dichten Bebauung am ...platz zur weniger dichten, nach Süden hin befindlichen Bebauung sein sollte. Ein Aufschaukeln des Maßes der baulichen Nutzung sollte verhindert werden‚ gleichwohl aber eine angemessene Bebauung der Grundstücke möglich sein. Nach Behandlung des ersten Entwurfs im Gemeinderat am 18. Juli 2006 ruhte das weitere Verfahren. Einem Bauantrag des Antragstellers zu 2. zur Errichtung eines Fünffamilienhauses und eines Doppelhauses mit 13 Tiefgaragenstellplätzen auf FlNr. ... erteilte der Bauausschuss der Antragsgegnerin mit Beschluss vom 27. Oktober 2009 das Einvernehmen; der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 155 solle der Planung angepasst werden. Gleichwohl wurde in der Sitzung des Bauausschusses am 23. März 2010 eine Veränderungssperre beschlossen, die mit Beschluss vom 1. März 2011 um ein Jahr verlängert wurde.

Der Satzungsbeschluss wurde vom Bauausschuss der Antragsgegnerin am 6. März 2012 gefasst und der Bebauungsplan am 21. März 2012 bekannt gemacht.

In der Begründung zum Bebauungsplan ist u.a. ausgeführt:

„Die besondere Problemstellung liegt darin, dass es sich um ein bestehendes Gebiet handelt, das jedoch am Übergang von der dichteren und auch höheren Bebauung um ...platz und Bahn zur relativ locker bebauten Einzelhausbebauung des Villenviertels liegt….Gemeindliche Planungsziele sind, das Gebiet einer angemessenen, an den Bestand angepassten Verdichtung zuzuführen und gleichzeitig den Siedlungscharakter zu erhalten.“

Mit ihrem Normenkontrollantrag bringen die Antragsteller zu 1. vor:

Der angefochtene Bebauungsplan verstoße als anlass- und einzelfallbezogene Planung gegen das Gebot der Erforderlichkeit. Nach einem Vermerk des von der Antragsgegnerin mit der Bearbeitung der Bauleitplanung beauftragten Architekten vom 26. April 2006 werde die Einbeziehung der Grundstücke des alten Bebauungsplans Nr. 22 in den Geltungsbereich des neuen Bebauungsplans Nr. 155, für den ein Bauantrag für die P...straße FlNr. ... Anlass gewesen sei, nur deshalb empfohlen, „um nicht in Zukunft bei jedem neuen Bauantrag große Diskussionen führen zu müssen“. Die Antragsgegnerin versuche ihre planungsrechtliche Position „feigenblattmäßig“ im Hinblick auf von ihr aus welchen Gründen auch immer nicht gewünschte Bauvorstellungen auf dem Grundstück FlNr. ... bzw. FlNr. ... zu stützen, indem man eine planungsmäßige Situation künstlich konstruiere, die tatsächlich nicht existiere und für die planungsrechtlich kein Bedürfnis bestehe. Im Übrigen hätte den planerischen Schritten der Beigeladenen eine umfangreiche Analyse der tatsächlichen baulichen Strukturen und städtebaulichen Gegebenheiten im Planbereich mit einer Untersuchung der Auswirkungen und Wechselwirkungen auf die benachbarten Bereiche, insbesondere der Einbeziehung der Bebauung am Bahnhof und deren Auswirkungen und Wechselwirkungen auf das Plangebiet, vorausgehen müssen. Die Verhinderung der baurechtlich derzeit möglichen Nachverdichtung verletze das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden. Die Reduzierung bestehenden Baurechts in Bahnhofsnähe führe städtebaulich zu gegenteiligen Folgen für die Entwicklung der Beigeladenen im Gesamten, insbesondere im Hinblick auf den Flächenverbrauch, die Umweltbedingungen, die Wohngegebenheiten und die soziale Struktur. Auf dem Grundstück der Antragsteller könne ein Vierspänner gebaut werden, wie sich bereits aus dem bestandskräftigen Vorbescheid des Landratsamts vom 15. Mai 1996, verlängert bis 20. Januar 2002, ergebe. Die dafür sprechende Rechtslage nach § 34 BauGB habe sich seit 2002 bis heute nicht verändert. Auf den Grundstücken FlNr. ..., .../... und .../... werde die GRZ von 0,20 weit überschritten, weshalb diese nicht städtebaulich prägend sein könne. Die Wertminderung durch den Bebauungsplan, die sich für die Antragsteller auf ca. 30.000 Euro belaufe, sei mit Art. 14 GG nicht vereinbar und führe zumindest zu einer Entschädigungspflicht. Es gebe keinen städtebaulichen und planungsrechtlichen Grund dafür, dass die Antragsgegnerin einen Dreispänner auf Grundstück FlNr. .../... im Bebauungsplan belasse, des Weiteren das im Süden unmittelbar an das Grundstück der Antragsteller angrenzende, mit äußerst massiver Bebauung und Höhenentwicklung versehene Grundstück FlNr. ... nicht in den Umgriff des Bebauungsplans mit hineinnehme und „dazwischen“ das nach wie vor bestehende Baurecht der Antragsteller für einen Vier- oder Dreispänner auf die beträchtlich wertmäßig verminderte bauliche Möglichkeit eines zweigeschossigen Ein- oder Zweifamilienhauses reduziere.

Zur Begründung seines Normenkontrollantrags führt der Antragsteller zu 2. aus:

Das von der Antragsgegnerin gewünschte städtebauliche Konzept werde mit den gewählten planerischen Festsetzungen nicht umgesetzt, insbesondere bedürfe es hierfür nicht der Festsetzung einer GRZ von 0,20. Für das am südwestlichen Rand des Geltungsbereichs gelegene Grundstück FlNr. .../... sei eine GRZ von 0,25 vorgesehen. Die dadurch zugelassene Bebauung wirke sehr massiv, dies auch deshalb, weil das Gebäude auf FlNr. .../... mit dem Gebäude auf FlNr. ... zusammengebaut sei. Für das am südöstlichen Rand situierte Grundstück FlNr. .../... der Antragsteller zu 1. sei in Ziff. 3.2 der textlichen Festsetzungen eine Ausnahme zur Überschreitung der GRZ von 0,20 bis zu einer GRZ von 0,26 geregelt. Beide Grundstücke lägen in dem Bereich des Bebauungsplans, der vom ...platz am weitesten entfernt sei‚ weshalb die Antragsgegnerin das Konzept des städtebaulichen Übergangs verdichteter zu weniger dichter Bebauung nach Süden hin zunichte mache. Wenn im Süden des Plangebiets eine GRZ von 0,25 und 0,26 städtebaulich möglich sei, so müsse dies erst recht für den nördlichen Bereich gelten.

Die Antragsgegnerin habe das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche, die Grundstücksgrößen, die Anzahl der Wohneinheiten, aber auch die Dachneigungen sowie das Vorhandensein von Gauben nicht ausreichend ermittelt. Dies gelte auch für die Merkmale der näheren Umgebung des Bebauungsplangebiets. Östlich der P...straße befänden sich mehrgeschossige Bauten, die sich nicht nur unmittelbar am ...platz, sondern auch weiter in südlicher Richtung befänden. Die Abstufung von mehrgeschossiger Bebauung zu solcher mit Villencharakter sei hier nicht vollzogen. Diese mehrgeschossige Bebauung wirke wegen ihrer massiven Kubatur auch prägend auf die Grundstücke westlich der P...straße, so jedenfalls auf FlNr. ... und FlNr. .... Der Eindruck einer Bebauung mit Villencharakter könne auf den genannten Flurstücken im Hinblick auf die an der P...straße gegenüberliegende Bebauung nicht entstehen. Gleiches gelte hinsichtlich der Bebauung nordwestlich der H...straße. Dort befinde sich der FlNr. ... gegenüber massive Bebauung, die prägend auf den nordwestlichen Geltungsbereich zurückwirke und den Eindruck einer locker bebauten Villengegend ebenfalls nicht entstehen lassen könne. Die Antragsgegnerin habe Entschädigungsansprüche der betroffenen Grundstückseigentümer nicht ausreichend bewertet und in die Abwägung eingestellt. Es genüge nicht, wenn die Möglichkeit einer Entschädigung grundsätzlich gesehen werde; maßgeblich sei vielmehr die Höhe der in Frage kommenden Entschädigungsansprüche. Die Einschränkung der Bebaubarkeit und die wirtschaftliche Bedeutung seien für die im Plangebiet gelegenen Grundstücke nicht im Einzelnen ermittelt worden.

Nicht eingestellt und bewertet worden sei die regionalplanerische Bedeutung der Antragsgegnerin und die Bedeutung der Bodenschutzklausel. Schließlich sei der dem Antragsteller gegenüber geschaffene Vertrauenstatbestand bei der Abwägung nicht berücksichtigt worden. Dem Bauausschuss sei in seiner Sitzung vom 27. Oktober 2009 die Bauplanung des Antragstellers einschließlich aller Bauvorlagen vorgelegen‚ woraus sich sowohl die Kubatur des geplanten Gebäudes wie auch die zu überbauende Grundstücksfläche ergeben habe. Vor dem Hintergrund des bereits im Jahr 2005 bestehenden städtebaulichen Konzepts sei der Bauausschuss nach Einsicht der Planung zu dem Ergebnis gekommen, dass das Vorhaben mit seiner Kubatur der gemeindlichen städtebaulichen Ordnungsvorstellung entspreche. Aus diesem Grund sei die Anpassung des damals vorliegenden Bebauungsplanentwurfs an die Eingabeplanung für gewollt erklärt und dem Vorhaben einstimmig das Einvernehmen erteilt worden. Wenn das Konzept des Übergangs durchgängig hätte umgesetzt werden sollen, so hätte für FlNr. .../... keine besondere Regelung vorgesehen werden dürfen. Dies gelte auch für FlNr. .../.... Seien die zu den FlNrn. .../... und .../... angestellten Erwägungen dazu geeignet, das städtebauliche Konzept als öffentlichen Belang zu entkräften, so könne nach der eigenen Bewertung der Antragsgegnerin das Gewicht des planerischen Konzepts nur als untergeordnet qualifiziert werden. Es sei dann nicht geeignet, die verfassungsrechtlich gewährleisteten Interessen der Grundeigentümer an einem höheren Nutzungsmaß‚ als dies durch eine GRZ von 0,2 vorgegeben wird‚ zurücktreten zu lassen. Sollte es der Antragsgegnerin um die Festsetzung des nach § 34 BauGB Zulässigen zur Festschreibung des Siedlungscharakters gegangen sein, so hätten die öffentlichen Belange ebenfalls nicht ausreichendes Gewicht, um die eigentumsbeschränkenden Festsetzungen zu rechtfertigen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans fänden sich Gebäude mit Dachneigungen und Außenwänden, die nun dem Bebauungsplan widersprächen. Dies gelte für die Gebäude auf den FlNrn. ..., ... und .... Auch die Bauten auf FlNr. ... wären in dieser Form und in diesem Umfang nicht mehr zulässig.

Nach alledem setze der Bebauungsplan weder den Übergang von massiver zu weniger dichter Bebauung um noch schreibe er die Bestandsbebauung fest. Die dargestellten Mängel hätten das sich in den Festsetzungen konkretisierte Abwägungsergebnis beeinflusst.

Die Antragsteller beantragen,

den Bebauungsplan Nr. 155/G... „Für einen nördlichen Teilbereich zwischen H...- und P...straße“ für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Im Verfahren 1 N 13.586 lässt sie vortragen:

Es entspreche üblichem Vorgehen, dass im Rahmen der Abwägungsentscheidung eine Abwägungsvorlage von der Gemeindeverwaltung, den beauftragten Planern und gegebenenfalls auch weiteren Beratern vorbereitet werde, der sich das anschließende Organ durch Beschluss zustimmend oder mit Änderungen anschließe. Die Antragsgegnerin müsse sich gerade nur mit solchen Planungsalternativen konkret auseinandersetzen, die sich unmittelbar aufdrängten oder die ihr von außen als konkrete Planungsalternativen herangetragen würden. Nur ernsthafte Alternativlösungen habe die Gemeinde im Rahmen ihrer Abwägung zu berücksichtigen. Die Antragsgegnerin habe sich ausführlich mit dem Interesse der Antragsteller an der Aufrechterhaltung der Möglichkeit zur Errichtung eines Vierspänners auseinandergesetzt. Eine Gemeinde sei nicht gehalten, eine bisherige potentielle Bebaubarkeit eines Grundstücks aufrechtzuerhalten. Ansprüche auf Umnutzung eines vorhandenen Bauvorhabens dürften nach Maßgabe des Abwägungsgebots planerisch entzogen werden. Auch in Bezug auf die Festsetzung der GRZ und die dazu für die Grundstücke FlNr. .../... und .../... getroffenen Ausnahmen ergäben sich keine Abwägungsfehler. Die Antragsgegnerin habe hierzu sowohl in der Bebauungsplanbegründung (dort S. 3 unter Ziff. 4.2) und mehrfach im Rahmen ihrer Abwägungsentscheidung (1.3.2011: Beschlussvorlage S. 7, 20.12.2011 Beschlussvorlage S. 5; 7.2.2012: Beschlussvorlage S. 2) klargestellt, dass es für diese Ausnahmen jeweils eine sachliche Begründung gebe. In Bezug auf die städtebauliche Struktur der Umgebungsbebauung sei in besonderer Weise in die Abwägungsentscheidung einbezogen worden, dass die bestehende Bebauung am Bahnhofsquartier, die deutlich dichter sei, allenfalls noch den ...platz einbeziehe und aufgrund seiner Orientierung zu den Hauptverkehrsachsen der Gemeinde auch eine höhere Nutzungsdichte und eine andere Art der baulichen Nutzung aufweise. Die Antragsgegnerin habe sich mit der Existenz etwaiger Entschädigungsansprüche auseinandergesetzt und diese in die Abwägung einbezogen.

Soweit der Antragsteller zu 2. im Verfahren 1 N 13.604 in Teilbereichen eine Inkonsistenz zwischen den Planfestsetzungen und der dem Bebauungsplan insgesamt zugrunde liegenden Planungskonzeption feststelle, führe dies nicht zu einem Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB. Ganz allgemein sei darauf zu verweisen, dass sich bei einer Bestandsüberplanung das städtebauliche Konzept möglicherweise nicht auf allen Grundstücken bzw. nicht auf allen Grundstücken in allen grundsätzlich getroffenen Festsetzungen umsetzen lasse. Gleichwohl sei eine solche Planung städtebaulich gerechtfertigt, wenn sich die Planungsziele im Plangebiet im Wesentlichen umsetzen ließen. Die städtebauliche Rechtfertigung impliziere insoweit eine Berücksichtigung der in die Abwägung einzustellenden Eigentümerbelange, insbesondere im Hinblick auf den Bestandsschutz genehmigter Nutzungen, die zum Teil grundstücksbezogen Anpassungen an das städtebauliche Konzept erforderlich machten. Dies sei lediglich in Bezug auf zwei Grundstücke erforderlich. Die vom Antragsteller in Bezug genommene Bebauung am ...platz und entlang der Bahn habe nicht Maßstab für die städtebauliche Konzeption des hier zu beurteilenden Bebauungsplanumgriffs sein sollen. Im Hinblick auf die auf dem Grundstück des Antragstellers zu 2. zulässige bauliche Nutzung werde auf das Schreiben des Landratsamts Starnberg vom 11. Dezember 2009 verwiesen, in dem gerade betont werde, dass die vom Antragsteller begehrte Bebauung sich auch nach § 34 BauGB nicht einfüge. Der auf dem Grundstück FlNr. .../... genehmigte Baubestand solle in dieser Form auch weiterhin zulässig sein, weshalb eine höhere GRZ von 0,25 habe festgesetzt werden müssen. Darauf sei die Antragsgegnerin in ihrer Abwägungsentscheidung ausführlich eingegangen. Auch im Hinblick auf die ausnahmsweise Zulässigkeit der GRZ-Überschreitung für das Grundstück FlNr. .../... ergebe sich eine Rechtfertigung daraus, dass damit den Eigentümerinteressen, wie sie im Bebauungsplanverfahren vorgetragen wurden, Rechnung getragen werden solle, um Änderungen im vorhandenen Baubestand bei Erhalt einer eingeschossigen Bebauung zu ermöglichen. Zwar seien sowohl Grundstück FlNr. .../... als auch Grundstück FlNr. .../... vom ...platz am Weitesten entfernt, so dass insofern ein gewisser Bruch der städtebaulichen Konzeption offensichtlich erscheine. Die Überschreitung der GRZ sei jedoch gerade grundstücksbezogen gerechtfertigt und im Hinblick auf die Eigentümerbelange (genehmigtes und ausgenutztes Baurecht, das auf absehbare Zeit nicht beseitigt werden soll) vertretbar. Der Bauausschuss habe sich im Hinblick auf das ursprünglich erteilte Einvernehmen zu der eingereichten Eingabeplanung in seiner Abwägungsentscheidung unter Berücksichtigung der Stellungnahme des Kreisbaumeisters ausdrücklich korrigiert, gerade weil an der bisherigen Planungskonzeption festgehalten werden sollte.

Auch die Abwägungsentscheidung sei rechtmäßig. Bei der Entwicklung der Planungskonzeption und Berücksichtigung der Eigentümerbelange sei auch die Eigenart der Bebauung östlich der P...straße und westlich der H...straße betrachtet worden. Dies ergebe sich aus mehreren Beschlussvorlagen zu Bauausschusssitzungen. Auch aus der besonderen Berücksichtigung der Eigentümerbelange in der Beschlussvorlage zur Bauausschusssitzung am 20. Dezember 2011 sei ausdrücklich die Betrachtung über das Plangebiet hinaus erweitert worden, um ein mögliches Baurecht nach § 34 BauGB beurteilen zu können. Die Antragsgegnerin habe zur Beurteilung einer möglichen Baurechtsbeschränkung nach § 34 BauGB den gesamten Bereich um das Plangebiet herum in die Betrachtung einbezogen. Sie habe dabei nicht nur das Maß der baulichen Nutzung ermittelt, sondern auch den Zeitpunkt etwaiger Genehmigungen, um einen Maßstab für die Siebenjahresfrist des § 42 Abs. 2 BauGB zu erhalten. Der Vortrag des Antragstellers, in die Abwägungsentscheidung habe auch die mögliche Höhe etwaiger Entschädigungsansprüche einbezogen werden müssen, gehe fehl. Nach der Rechtsprechung müsse zwar die Möglichkeit einer Baurechtsbeschränkung in die Abwägung eingestellt, das bestehende Baurecht müsse aber weder quadratmetergenau ermittelt werden noch sei eine Bezifferung von Entschädigungsansprüchen notwendig. Im Übrigen gehe die Antragsgegnerin davon aus, dass ihre Planung keine Entschädigungsansprüche auslöse. Sie habe vorliegend dem Grundsatz der Innenverdichtung Rechnung getragen, gleichzeitig aber auch bestimmt, dass eine übermäßige Verdichtung in diesem Bereich nicht ihren städtebaulichen Vorstellungen entspreche. Der regionalplanerischen Einordnung als Siedlungsschwerpunkt könne ebenso wenig wie der Bodenschutzklausel ein Planungsgrundsatz entnommen werden, möglichst hohes Baurecht festzusetzen. Der Antragsteller könne sich auch nicht auf einen Vertrauenstatbestand stützen. Die Antragsgegnerin habe in der Bauausschusssitzung vom 1. März 2011 ausdrücklich dargelegt, weshalb sie trotz Erteilung des Einvernehmens zu der ursprünglichen Eingabeplanung gleichwohl an der Planungskonzeption festhalte. Nach der Rechtsprechung sei es auch nicht zu beanstanden, wenn im Rahmen einer Bestandsüberplanung zwischen ausgenutztem und nicht ausgenutztem Baurecht differenziert werde.

Der Senat hat eine Ortsbesichtigung durchgeführt‚ zu den diesbezüglichen Feststellungen wird auf die Niederschrift verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Aufstellungsakten zum Bebauungsplan und auf die Gerichtsakte Bezug genommen.

Die im Hinblick auf die im Geltungsbereich des angegriffenen Bebauungsplans gelegenen Grundstücke der Antragsteller gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO zulässigen Normenkontrollanträge sind begründet. Der zu Recht im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB als Maßnahme der Innenentwicklung erlassene Bebauungsplan ist zwar städtebaulich erforderlich (1.). Es liegen aber rechtlich erhebliche‚ zu dessen Gesamtunwirksamkeit führende Abwägungsfehler vor (2.).

1. Der Bebauungsplan ist städtebaulich gerechtfertigt und damit erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

1.1 Der Planungsbefugnis der Antragsgegnerin (§ 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB) steht nicht von vornherein entgegen‚ dass sie ursprünglich einem Vorbescheidsantrag der Antragsteller zu 1. zur Errichtung eines Vierspänners (vgl. hierzu Vorbescheid des Landratsamts Starnberg vom 15.5.1996‚ verlängert bis 20.1.2002) sowie einem Vorbescheidsantrag des Antragstellers zu 2. mit einer deutlich höheren Bebauungsdichte als nunmehr noch im Bebauungsplan zulässig das Einvernehmen nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB erteilt hat. Denn daraus lässt sich nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kein Planungsverbot herleiten; vielmehr kann die Einvernehmenserteilung allenfalls im Einzelfall Auswirkungen auf die materielle Rechtmäßigkeit eines ihr inhaltlich widersprechenden Bebauungsplans haben und evtl. zu einem Abwägungsfehler führen (BVerwG‚ B.v. 26.10.1998 – 4 BN 43.98 – juris Rn. 2; U.v. 19.2.2004 – 4 CN 16.03 – BVerwGE 1120‚ 138; siehe auch BayVGH‚ U.v. 30.7.2013 – 15 B 12.147 – BayVBl 2014‚ 110).

1.2 Es ist unerheblich‚ ob die Bauleitplanung ihren Ausgang in einem Antrag betroffener Grundstückseigentümer und/oder in den Bauanträgen der Antragsteller genommen hat‚ da Gemeinden solche Vorgänge zum Anlass nehmen können‚ um ihre städtebaulichen und gestalterischen Vorstellungen in Bebauungsplänen festzuschreiben (BVerwG‚ U.v. 19.2.2004 – 4 CN 16.03 – BVerwGE 120‚ 138). Deshalb kommt es nicht darauf an‚ ob die genannten Vorbescheidsanträge letztlich den Anlass für die hier streitgegenständliche Planung gegeben haben.

1.3 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (U.v. 27.3.2013 – 4 C 13.11 – BVerwGE 146‚ 137) sind Bebauungspläne nur dann nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB‚ wenn sie einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen‚ für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ferner verletzt‚ wenn ein Bebauungsplan‚ der aus tatsächlichen oder Rechtsgründen auf Dauer oder unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt‚ die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung nicht zu erfüllen vermag. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung eine erste‚ wenn auch strikt bindende Schranke‚ die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Sie betrifft die generelle Erforderlichkeit der Planung‚ nicht hingegen die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung. Dafür ist das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB maßgeblich‚ das im Hinblick auf gerichtliche Kontrolldichte‚ Fehlerunbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen abweichenden Maßstäben unterliegt. Deswegen kann die Abgewogenheit einer Bauleitplanung und ihrer Festsetzungen nicht bereits zum Maßstab für die städtebauliche Erforderlichkeit gemacht werden (BVerwG‚ a.a.O.). Etwas anderes gilt auch nicht für Bebauungspläne der Innenentwicklung (BVerwG‚ B.v. 31.7.2014 – 4 BN 12.14 – BauR 2014‚ 1898).

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe kann im vorliegenden Fall nicht davon ausgegangen werden‚ dass die Planung der Antragsgegnerin nicht erforderlich und damit nicht gerechtfertigt wäre. Das von der Antragsgegnerin zur Begründung des Bebauungsplans in den Vordergrund gerückte städtebauliche Ziel‚ das Plangebiet einer angemessenen‚ an den Bestand angepassten Verdichtung zuzuführen und gleichzeitig den Siedlungscharakter zu erhalten‚ ist als solches ein zulässiges und damit auch im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderliches und gerechtfertigtes Planungsziel.

2. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin ist die angegriffene Planung nicht frei von Abwägungsfehlern. Sie hat die für die Abwägung bedeutsamen Belange in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt (vgl. § 2 Abs. 3‚ § 214 Abs. 1 Nr. 1 Nr. 1 BauGB; siehe hierzu 2.1). Darüber hinaus hat sie die berührten öffentlichen und privaten Belange in dem gemäß § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung nicht entsprechend den Anforderungen des § 1 Abs. 7 BauGB gerecht abgewogen (2.2).

2.1 Die das Eigentumsrecht der unmittelbar betroffenen Grundstückeigentümer – hier der Antragsteller zu 1. und 2. – ausgestaltenden und einschränkenden Festsetzungen im angegriffenen Bebauungsplan insbesondere zum Nutzungsmaß und zur Wandhöhe beruhen bereits deswegen auf einem Ermittlungsfehler‚ weil sich die Antragsgegnerin kein ausreichend genaues Bild von dem im Plangebiet nach dem Maßstab des § 34 BauGB vorhandenen Baurecht gemacht hat.

Eine Gemeinde‚ die vorhandene Baurechte mit den Mitteln der Bauleitplanung einschränkt‚ muss ein zutreffendes Bild von deren Umfang haben. Nur unter dieser Voraussetzung kann sie das private Interesse am Erhalt dieser Rechte mit dem öffentlichen Interesse an einer Neuordnung des Plangebiets sachgerecht abwägen (BVerfG‚ B. v. 19.12.2002 – 1 BvR 1402/01 – NVwZ 2003‚ 727). Das gilt insbesondere auch für den Umfang eines nach § 34 BauGB bestehenden Baurechts. Letzteres muss zwar in der Regel nicht quadratmetergenau ermittelt werden; die Gemeinde muss aber eine auf einer zutreffenden überschlägigen Ermittlung beruhende Vorstellung davon haben‚ in welchem Umfang die beabsichtigte Planung bestehendes Baurecht einschränkt (BayVGH‚ U.v. 25.10.2010 – 1 N 06.2609 – BayVBl 2011‚ 311).

Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung ist anzunehmen‚ dass der Bauausschuss der Antragsgegnerin bei der Beschlussfassung zum Bebauungsplan am 6. März 2012 diese Vorstellung nicht hatte. Zwar wurde dem Senat in der mündlichen Verhandlung ein Schreiben der Antragsgegnerin an deren bevollmächtigte Kanzlei vom 30. März 2011 vorgelegt‚ dem als Anlage ein farbiger Lageplan des Plangebiets und der angrenzenden Grundstücke beigefügt war‚ aus dem u.a. die Grundstücksgrößen‚ die Grundflächen- und Geschossflächenzahl‚ die Anzahl der Geschosse sowie die Firsthöhe und teilweise auch die Daten der baurechtlichen Genehmigungen zu entnehmen sind. Dieses – nicht in den Aufstellungsakten zum Bebauungsplan enthaltene – Schreiben samt Anlage wurde jedoch offensichtlich lediglich an die Kanzlei der Antragsgegnerin versandt (siehe Stempelaufdruck auf dem Schreiben „abgesandt 30. März 2011 Gemeinde G...“). Von den Beteiligten wurde in der mündlichen Verhandlung bestätigt‚ dass dieses Schreiben mit dem Lageplan nicht zu den Verfahrensakten des Bebauungsplans genommen wurde. Vielmehr findet sich dort lediglich eine Aufstellung zur Baudichte der Grundstücke nach den Festsetzungen des Bebauungsplans. Demnach ist anzunehmen‚ dass dem Bauausschuss der Antragsgegnerin im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan eine Gegenüberstellung des im Gebiet vorhandenen Nutzungsmaßes im Wege einer Bestandsaufnahme zu dem nach den Festsetzungen im Bebauungsplan zulässigen Nutzungsmaß nicht vorgelegen hat‚ so dass er sich bereits deshalb kein hinreichendes Bild über die im Einzelnen abzuwägenden Belange machen konnte.

Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin den nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgeblichen Bereich im Hinblick auf bestehendes Baurecht unzutreffend ermittelt. Nähere Umgebung im Sinne dieser Vorschrift ist der Bereich‚ innerhalb dessen sich einerseits das Vorhaben auf die benachbarte Bebauung und andererseits diese Bebauung auf das Baugrundstück prägend auswirkt. Die Grenzen sind nicht schematisch‚ sondern nach der jeweiligen städtebaulichen Situation zu bestimmen. Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der Merkmale des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gesondert zu ermitteln‚ weil die wechselseitige Prägung unterschiedlich weit reichen kann. Bei dem Nutzungsmaß und der überbaubaren Grundstücksfläche ist der maßgebliche Bereich in der Regel enger zu begrenzen als bei der Nutzungsart. Bei der für die Prüfung erforderlichen Bestandsaufnahme ist grundsätzlich alles tatsächlich Vorhandene in den Blick zu nehmen. Außer Betracht bleibt aber‚ was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint (BVerwG, U.v. 15.2.1990 – 4 C 23.86 – BVerwGE 84, 322). Zwar geht die Antragsgegnerin zutreffend davon aus‚ dass die massive Bebauung am ...platz und östlich der P...straße nicht prägend für das Plangebiet und deshalb das dort vorherrschende hohe Nutzungsmaß nicht zu berücksichtigen ist. Es wurde aber von der Antragsgegnerin nicht in Erwägung gezogen‚ ob und inwieweit die tatsächlich vorhandene und rechtlich zulässige Bebauung (vgl. BVerwG, U.v. 14.1.1993 –4 C 19.90 – NVwZ 1993, 1184) auf den Grundstücken FlNr. .../... und ... sich auf das nach § 34 BauGB bestehende Baurecht im Plangebiet auswirken kann. Diesbezüglich hat die Ortsbesichtigung durch den Senat ergeben‚ dass auf dem Grundstück FlNr. .../... massive Wohnbebauung vorhanden ist‚ die den benachbarten Teil des Plangebiets einschließlich des Grundstücks der Antragsteller zu 1 prägt und deshalb insoweit bei der Ermittlung des Baurechts nach § 34 BauGB hätte berücksichtigt werden müssen.

2.2 Die Planung entspricht aber auch in materieller Hinsicht nicht den Anforderungen des Abwägungsgebots nach § 1 Abs. 7 BauGB. Nach dieser Vorschrift sind die öffentlichen und die privaten Belange bei der Aufstellung der Bauleitpläne gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Von der Planung berührte schutzwürdige Eigentümerinteressen und die mit den Festsetzungen verfolgten Belange müssen im Rahmen der Abwägung unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit und des Gleichheitssatzes in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden (BVerfG‚ B.v. 19.12.2002 – 1 BvR 1402/01 – NVwZ 2003‚ 727). Vom Grundsatz her können mit dem Planungsziel der Begrenzung einer weiteren Verdichtung der Wohnbebauung und damit einhergehend der bestandsorientierten Bewahrung der Durchgrünung des Plangebiets legitime städtebauliche Anliegen von Gewicht verfolgt werden‚ die auch eine Einschränkung nicht ausgenutzter Baurechte rechtfertigen können; denn es gibt keinen Planungsgrundsatz‚ dass nicht ausgenutztes Baurecht bei der Überplanung eines Gebiets aufrecht erhalten werden muss (BVerwG‚ B.v. 16.1.1996 – 4 NB 1/96 – ZfBR 1996‚ 223; B.v. 26.8.2009 – 4 BN 35/09 – ZfBR 2010‚ 70; BayVGH‚ U.v. 25.10.2010 – 1 N 06.2609 – BauR 2011‚ 978). Allerdings setzt die Beschneidung von Baurecht voraus, dass das der Planung zugrunde liegende Konzept möglichst widerspruchsfrei umgesetzt und durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht konterkariert wird (vgl. BayVGH, U.v. 3.8.2010 – 1 N 06.2438 u.a. – BayVBl 2011, 766).

Die der Planung zugrunde gelegte Prämisse einer Auflockerung der Bebauung vom ...platz her zu dem in südlicher Richtung liegenden „Villengebiet“, die zwar der Begründung zum Bebauungsplan nicht direkt entnommen werden kann, die aber durchgängig den (maßgeblichen) Beschlüssen des Bauausschusses der Antragsgegnerin zugrundeliegt (s. bereits Beschlüsse vom 2.10.2007 und v.a. vom 7.2.2012, in dem unter Bezugnahme auf frühere Erläuterungen festgestellt wird, dass „ein Übergang zur anschließenden weniger dichten Bebauung geschaffen werden“ soll), mag zwar vom Grundsatz her ortsplanerisch vertretbar sein. Die Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,20 steht allerdings im Widerspruch zur tatsächlichen und rechtlich zulässigen Bebauung, die teilweise südlich des Plangebiets anzutreffen ist, und ist darüber hinaus auch im Bebauungsplan nicht hinreichend schlüssig umgesetzt. Die vergleichsweise dichte Wohnbebauung auf den im Süden hin an das Plangebiet angrenzenden Grundstücken FlNr. .../... und ... ist nicht vereinbar mit der Plankonzeption, die von einer nach Süden abnehmenden Baudichte ausgeht. Die Planung vermittelt insofern eher den Eindruck der gezielten Begrenzung des Plangebiets vor diesen beiden Grundstücken, um die fehlende Realisierbarkeit dieser Plankonzeption nicht offenlegen zu müssen. Die Inkonsistenz der Planung zeigt sich auch daran‚ dass für die jeweils vom ...platz am weitesten in südlicher Richtung entfernt liegenden Grundstücke FlNr. .../... und .../... Ausnahmen von der GRZ in Höhe von 0‚20 festgesetzt werden. Während dem Grundstück FlNr. .../... eine am Bestand orientierte GRZ von 0‚25 zugebilligt und damit der Bestand vollständig planungsrechtlich abgesichert wird‚ sichert der Bebauungsplan den Baubestand auf dem Grundstück FlNr. .../... immerhin noch für Nutzungsänderungen planerisch ab. Daran ändert nichts‚ dass diese Festsetzungen aufgrund von Wünschen der Grundstückseigentümer vorgenommen wurden‚ da die städtebauliche Zielsetzung der Antragsgegnerin der Auflockerung der Bebauung nach Süden hin hierdurch konterkariert wird.

Nicht nachvollziehbar begründet ist auch die Festsetzung der Wandhöhe von 6‚50 m im Plangebiet. Die Feststellungen im Ortstermin haben ergeben‚ dass diese Festsetzung sowohl im Plangebiet als auch in der näheren Umgebung (s. Protokoll zum Ortstermin) mehrfach überschritten wird‚ so dass die Begründung der Antragsgegnerin‚ die Wandhöhe von 6‚50 m entspreche der „ortsüblichen Gestaltung“‚ bereits im Plangebiet und in der unmittelbaren näheren Umgebung nicht zutreffend ist. Im Übrigen bleibt unklar, welchen Beitrag die Begrenzung der Wandhöhe auf 6,50 m zur angestrebten Durchgrünung zu leisten vermag.

Nach alledem erweist sich die Planung insgesamt als abwägungsfehlerhaft. Die genannten Abwägungsmängel sind auch erheblich‚ da sie offensichtlich auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind (§ 214 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB) und beachtlich‚ weil sie rechtzeitig im Sinne des § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 formgerecht geltend gemacht wurden.

Die Antragsgegnerin hat die Kosten der Normenkontrollverfahren zu tragen‚ weil sie unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO).

Die Kostenentscheidung ist gemäß § 167 VwGO i.V.m. § 708 ff. ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

Nr. 1 der Entscheidungsformel ist nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils von der Antragsgegnerin ebenso zu veröffentlichen wie die streitgegenständliche Satzung (§ 47 Abs. 5 Satz 2 Halbs. 2 VwGO).
 

Beschluss

Der Streitwert für die Verfahren wird bis zur Verbindung auf jeweils 25.000‚- Euro und nach der Verbindung auf insgesamt 50.000‚- Euro festgesetzt (§ 52 Abs. 1 und 7‚ § 39 Abs. 1 GKG).