Amtsgericht Rosenheim Endurteil, 21. Juni 2017 - 8 C 34/16 WEG
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 16.750,00 € festgesetzt.
Tatbestand
„Instandhaltung und Instandsetzung
Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, neben seinem Sondereigentum die Verglasung und den Innenanstrich der zu seiner Wohnung gehörenden Fenster sowie die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbst instandzusetzen und instandzuhalten. […]"
„4) Sondernutzungsrechte
a) Den jeweiligen Eigentümern der Einheiten im 1. und 2. Bauabschnitt, denen im Beschrieb eine Terrasse, Dachterrasse oder sonstige Grundstücksfläche (z. B. Laubengang, Garten) zugewiesen ist, erhalten diese an den in den Aufteilungsplänen bzw. im beigefügten Freiflächengestaltungsplan eingezeichneten Flächen zur ausschließlichen Nutzung unter Ausschluss der Nutzungsbefugnis der anderen Eigentümer. Der jeweilige Sondernutzungsberechtigte trägt die alleinigen Kosten der Unterhaltung.“
„Entsprechend dem 7. Nachtrag zur Teilungserklärung Urkunden-Nr. […] Ziffer II. 4)
b) erhalten die jeweiligen Eigentümer der Einheiten C1 bis C40 und die D1 bis D16 das gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an der gesamten großen, im 4. Obergeschoss des 2. Bauabschnitts sich befindlichen Dachterrasse, soweit dort noch nicht zugunsten einzelner Sondereigentumseinheiten Sondernutzungsrechte begründet wurden sowie nicht auf den heute bestehenden Zugängen zu diesen bereits zugewiesenen Sondernutzungsrechtsflächen. Die Kosten der Unterhaltung dieser Dachterrasse tragen die Eigentümer der Einheiten C1 bis C40 und D1 bis D16 im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile für den Bereich, der ihnen zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird.“
„Kostenverteilung, Stimmrecht.
Die Kosten und Lasten, insbesondere der Unterhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Häuser der jeweiligen Bauabschnitte tragen die jeweiligen Eigentümer, der dem jeweiligen Bauabschnitt zugehörigen Einheiten jeweils allein, […]"
„TOP 16 Wirtschaftseinheit Haus 31a:
Sanierung der 9 Loggien zum Innenhof: ggf. Auftragsvergabe und Finanzierung (Onlineportal)
Lt. Kurzgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Sch. ist bei den 9 vorhandenen Loggien keine fachgerechte Abdichtung des Bodens vorhanden. Ebenso verfügen die Loggien über keine funktionierende Ableitung des Oberflächenwassers (z. B. durch eine geeignete Rinne). Niederschlags- und Tauwasser bleibt auf dem Boden stehen und kann ungehindert Mauerwerk und die Fensterelemente durchnässen. Zusätzlich kann durch den vollständig verfaulten Fensterstock Wasser bis in den Innenraum dringen. Vermutlich ist auch die Dämmung unter dem Estrich durchfeuchtet. Herr Sch. empfiehlt folgende Sanierungsmaßnahmen:
– Erneuern der defekten Fensterelemente
– Herstellen einer fachgerechten Abdichtung mit folgenden Arbeitsschritten:
– vollständiges Entfernen des Loggiabodens
– Erneuern der defekte Fensterelemente
– Abdichtung mit Hochzug an Mauerwerk und Fensterstock
– - Einbau von Rinnen vor den aufgehenden Wandseiten und den Fensterelementen
– neuer Bodenbelag Durch die A. Hausverwaltung wurden 3 Angebote zu o. g. Sanierungsmaßnahmen (ausgenommenen Rinnen) eingeholt. Diese umfassen folgende Positionen: Baustelleneinrichtung, Einholung verkehrsrechtlicher Anordnung, Wetterschutzdach, Estrichabbruch inkl. Fliesen, Entfernen der Wärmedämmung, Entfernen der bituminösen Abdichtung, Untergrundvorbereitung, Dampfsperre, Wandhochzug, Abnahme Dämmung Wand, Ergänzung Wärmedämmung, Schnellestrich, Estrich im Verbund, Beschichtungsprofil, Abdichtung Boden-Wandanschluss, Abdichtung und Beschichtung Bodenfläche PMMA, Reparaturen am WDVS, sowie Stundenlohnarbeiten für unvorhersehbare Arbeiten. Die Angebote wurden in einem Preisspiegel zusammengefasst. Der Preisspiegel wurde allen Eigentümern auf dem Onlineportal vorab zur Verfügung gestellt. Dieser setzt sich wie folgt zusammen:
– P. GmbH (…): € 29.547,90
– B. GmbH (…):€ 34.766,19
– K. (…):€ 32.555,41 Anzumerken ist, dass in diesen Gesamtpreisen jeweils die Kosten für den Bautreppenturm der Firma A. GmbH in Höhe von € 2.677,50 inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer bereits enthalten sind. Außerdem wurden zwei Angebote zur Schaffung einer Entwässerung mittels Tropfbleche eingeholt. Diese werden wie folgt angeboten:
– H. GmbH (…): € 910,35
– P. P. (…): € 821,10 Zur Ausbesserung der Fenster- und Türstöcke sind die Arbeiten eines Schreiners notwendig - diese werden auf Regie mit einem Stundenlohn in Höhe von netto € 44,80 zzgl. Materialkosten abgerechnet (Schreinerei S.).
Die Gesamtmaßnahme umfasst inkl. Bau- und Nebenkosten und Umbauzuschlag für unvorhergesehene Kosten in Höhe von ca. 10% demnach ca. € 33.500,- inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer und soll durch Bildung einer Sonderumlage in Höhe von € 33.500,-, fällig zum 13.05.2016, finanziert werden.
Nach Diskussion und Besprechung des Preisspiegels beschließt die Eigentümergemeinschaft, die Loggien-Sanierung mit Systembeschichtung für insgesamt 9 Einzel-Loggien von der Firma P. GmbH durchführen zu lassen. Außerdem wird beschlossen, dass der Bautreppenturm durch die Firma A. GmbH aufzustellen ist. Die Eigentümergemeinschaft Wirtschaftseinheit 31a beschließt, die Verwalterin zu beauftragen und zu ermächtigen, namens sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Firma P. GmbH mit der Loggien-Sanierung, die Firma A. GmbH mit der Aufstellung des Bautreppenturms, die Schreinerei G. mit der Ausbesserung der Fenster- und Türstöcke sowie die Firma H mit der Installation von Abtropfblechen zu beauftragen.
Ausdrücklich stellt die Eigentümergemeinschaft fest, die Loggien-Sanierung nicht durch ein Architekturbüro oder einen anderen Sonderfachmann begleiten lassen zu wollen. Die Hausverwaltung begleitet die Sanierungsmaßnahme aus kaufmännischer Sicht. Ausdrücklich stellt die Eigentümergemeinschaft bereits heute die Verwalterin -soweit rechtlich möglich - von der Haftung für technische Details frei. Die Hausverwaltung wird ermächtigt und beauftragt, einen Bauvertrag mit der Firma P. GmbH abzuschließen. Ausdrücklich wird die Verwaltung angewiesen, die Ausführung sofort zu beauftragen, dies selbst für den Fall, dieser Beschluss wird angefochten. Nach Besprechung der Liquidität der Eigentümergemeinschaft beschließt der Verband der Wohnungseigentümer - hier Wirtschaftseinheit 31a die Sonderumlage auf einen Gesamtbetrag in Höhe von € 33.500,- festzulegen. Dieser Betrag ist der bestehenden Rücklage der Eigentümergemeinschaft zuzuführen. Die Gesamtkosten sind sodann durch die Entnahme aus der Rücklage des Hauses 31a zu finanzieren (3.3.59,00/10.000stel MEA) [der jeweilige Anteil des einzelnen Eigentümers …].
Es wird festgestellt, dass folgender Beschluss der ordentliche Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft […], vom 02.12.2015 nichtig ist.
Hilfsweise:
Der folgende Beschluss der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft […], vom 02.12.2015 wird für ungültig erklärt.
TOP 16: Wirtschaftseinheit Haus 31:
Sanierung der neuen Loggien zum Innenhof; gegebenenfalls Auftragsvergabe und Finanzierung (Onlineportal)
– nach Diskussion und Besprechung des Preisspiegels beschließt die Eigentümergemeinschaft, die Loggien-Sanierung mit Systembeschichtung für insgesamt 9 Einzelloggien von der Firma P. GmbH durchführen zu lassen. Außerdem wird beschlossen, dass der Bautreppenturm durch die Firma A. GmbH aufzustellen ist.
– Die Eigentümergemeinschaft - Wirtschaftseinheit 31a - beschließt, die Verwalterin zu beauftragen und zu ermächtigen, namens und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Firma P. GmbH mit der Loggien-Sanierung, die Firma A. GmbH mit der Aufstellung des Bautreppenturms, die Schreinerei S. mit der Ausbesserung der Fenster-und Türstöcke sowie die Firma H. mit der Installation von Abtropfblechen zu beauftragen.
– Ausdrücklich stellt die Eigentümergemeinschaft fest, die Loggien-Sanierung nicht durch ein Architekturbüro oder einen anderen Sonderfachmann begleiten lassen zu wollen. Die Hausverwaltung begleitet die Sondermaßnahme aus kaufmännischer Sicht. Ausdrücklich stellt die Eigentümergemeinschaft bereits heute die Verwalterin - soweit rechtlich möglich
– - von der Haftung für technische Details frei. Die Hausverwaltung wird ermächtigt und beauftragt, einen Bauvertrag mit der Firma P. GmbH abzuschließen. Ausdrücklich wird die Verwaltung angewiesen, die Ausführung sofort zu beauftragen, dies selbst für den Fall, dieser Beschluss wird angefochten.
– Nach Besprechung der Liquidität der Eigentümergemeinschaft beschließt der Verband der Wohnungseigentümer - hier Wirtschaftseinheit 31 a - die Sonderumlage auf einen Gesamtbetrag von EUR 33. 500, 00 festzulegen. Dieser Betrag ist der bestehenden Rücklage der Eigentümergemeinschaft zuzuführen. Die Gesamtkosten sind sodann durch Entnahme aus der Rücklage des Hauses 31a zu finanzieren (3. 359, 00/10. 000 MEA).
Der jeweilige Anteil des einzelnen Eigentümers bemisst sich nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Umlageschlüssel - hier Miteigentumsanteile. Der jeweilige Einzelanteil jeder Wohnung ergibt sich wie folgt: Je 3.359stel MEA Einheit beträgt der Anteil ca. EUR 10,00. Die Sonderumlage ist fällig am 15. 03. 2016 und wird von der Hausverwaltung durch Lastschrifteinzug für die WEG vereinnahmt. Ein entsprechendes vorheriges Informationsschreiben über diesen anstehenden Lastschrifteinzug zu dieser Sonderumlage wird gesondert versandt. Beispiel Wohnung des Verwaltungsbeirats D […] Anteil an der Sonderumlage zur Finanzierung der Loggien-Finanzierung.
die Klage abzuweisen.
Gründe
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(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.