Amtsgericht Rosenheim Endurteil, 21. Juni 2017 - 8 C 34/16 WEG

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 16.750,00 € festgesetzt.

Die Klägerin begehrt die Feststellung der Ungültigkeit des Beschlusses TOP 16 der Eigentümerversammlung vom 02.12.2015.

Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Neun der Eigentumswohnungen verfügen über Balkone, die Gegenstand der streitigen Beschlussfassung sind. In der Teilungserklärung heißt es in § 4 zur Kostentragungspflicht zum Sondernutzungsrecht:

„Instandhaltung und Instandsetzung

Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, neben seinem Sondereigentum die Verglasung und den Innenanstrich der zu seiner Wohnung gehörenden Fenster sowie die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbst instandzusetzen und instandzuhalten. […]"

Im 7. Nachtrag vom 12.01.1998 zur Teilungserklärung ist, anlässlich der Änderungen der Miteigentumsanteile, zum Sondernutzungsrecht und diesbezüglichen Kosten weiter ausgeführt:

„4) Sondernutzungsrechte

a) Den jeweiligen Eigentümern der Einheiten im 1. und 2. Bauabschnitt, denen im Beschrieb eine Terrasse, Dachterrasse oder sonstige Grundstücksfläche (z. B. Laubengang, Garten) zugewiesen ist, erhalten diese an den in den Aufteilungsplänen bzw. im beigefügten Freiflächengestaltungsplan eingezeichneten Flächen zur ausschließlichen Nutzung unter Ausschluss der Nutzungsbefugnis der anderen Eigentümer. Der jeweilige Sondernutzungsberechtigte trägt die alleinigen Kosten der Unterhaltung.“

Im 14. Nachtrag vom 17.11.2000 zur Teilungserklärung ist unter Ziffer II. 8) weiter ausgeführt:

„Entsprechend dem 7. Nachtrag zur Teilungserklärung Urkunden-Nr. […] Ziffer II. 4)

b) erhalten die jeweiligen Eigentümer der Einheiten C1 bis C40 und die D1 bis D16 das gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an der gesamten großen, im 4. Obergeschoss des 2. Bauabschnitts sich befindlichen Dachterrasse, soweit dort noch nicht zugunsten einzelner Sondereigentumseinheiten Sondernutzungsrechte begründet wurden sowie nicht auf den heute bestehenden Zugängen zu diesen bereits zugewiesenen Sondernutzungsrechtsflächen. Die Kosten der Unterhaltung dieser Dachterrasse tragen die Eigentümer der Einheiten C1 bis C40 und D1 bis D16 im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile für den Bereich, der ihnen zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird.“

Im genannten 7. Nachtrag zur Teilungserklärung heißt es unter § 15 d) aa):

„Kostenverteilung, Stimmrecht.

Die Kosten und Lasten, insbesondere der Unterhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Häuser der jeweiligen Bauabschnitte tragen die jeweiligen Eigentümer, der dem jeweiligen Bauabschnitt zugehörigen Einheiten jeweils allein, […]"

Der Sachverständige Dipl. Ing. Sch. äußerte sich nach Untersuchung der Wohnung C10a insbesondere in einem schriftlichen Kurzgutachten. Feststellungen des Sachverständigen waren vor der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung am 2.12.2015 im Protokoll festgehalten worden. Die Eigentümer der Wirtschaftseinheit 31a beschlossen sodann in der Eigentümerversammlung am 2.12.2015, betreffend insbesondere die Wohnungen C10a und C22a:

„TOP 16 Wirtschaftseinheit Haus 31a:

Sanierung der 9 Loggien zum Innenhof: ggf. Auftragsvergabe und Finanzierung (Onlineportal)

Lt. Kurzgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Sch. ist bei den 9 vorhandenen Loggien keine fachgerechte Abdichtung des Bodens vorhanden. Ebenso verfügen die Loggien über keine funktionierende Ableitung des Oberflächenwassers (z. B. durch eine geeignete Rinne). Niederschlags- und Tauwasser bleibt auf dem Boden stehen und kann ungehindert Mauerwerk und die Fensterelemente durchnässen. Zusätzlich kann durch den vollständig verfaulten Fensterstock Wasser bis in den Innenraum dringen. Vermutlich ist auch die Dämmung unter dem Estrich durchfeuchtet. Herr Sch. empfiehlt folgende Sanierungsmaßnahmen:

– Erneuern der defekten Fensterelemente

– Herstellen einer fachgerechten Abdichtung mit folgenden Arbeitsschritten:

– vollständiges Entfernen des Loggiabodens

– Erneuern der defekte Fensterelemente

– Abdichtung mit Hochzug an Mauerwerk und Fensterstock

– - Einbau von Rinnen vor den aufgehenden Wandseiten und den Fensterelementen

– neuer Bodenbelag Durch die A. Hausverwaltung wurden 3 Angebote zu o. g. Sanierungsmaßnahmen (ausgenommenen Rinnen) eingeholt. Diese umfassen folgende Positionen: Baustelleneinrichtung, Einholung verkehrsrechtlicher Anordnung, Wetterschutzdach, Estrichabbruch inkl. Fliesen, Entfernen der Wärmedämmung, Entfernen der bituminösen Abdichtung, Untergrundvorbereitung, Dampfsperre, Wandhochzug, Abnahme Dämmung Wand, Ergänzung Wärmedämmung, Schnellestrich, Estrich im Verbund, Beschichtungsprofil, Abdichtung Boden-Wandanschluss, Abdichtung und Beschichtung Bodenfläche PMMA, Reparaturen am WDVS, sowie Stundenlohnarbeiten für unvorhersehbare Arbeiten. Die Angebote wurden in einem Preisspiegel zusammengefasst. Der Preisspiegel wurde allen Eigentümern auf dem Onlineportal vorab zur Verfügung gestellt. Dieser setzt sich wie folgt zusammen:

– P. GmbH (…): € 29.547,90

– B. GmbH (…):€ 34.766,19

– K. (…):€ 32.555,41 Anzumerken ist, dass in diesen Gesamtpreisen jeweils die Kosten für den Bautreppenturm der Firma A. GmbH in Höhe von € 2.677,50 inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer bereits enthalten sind. Außerdem wurden zwei Angebote zur Schaffung einer Entwässerung mittels Tropfbleche eingeholt. Diese werden wie folgt angeboten:

– H. GmbH (…): € 910,35

– P. P. (…): € 821,10 Zur Ausbesserung der Fenster- und Türstöcke sind die Arbeiten eines Schreiners notwendig - diese werden auf Regie mit einem Stundenlohn in Höhe von netto € 44,80 zzgl. Materialkosten abgerechnet (Schreinerei S.).

Die Gesamtmaßnahme umfasst inkl. Bau- und Nebenkosten und Umbauzuschlag für unvorhergesehene Kosten in Höhe von ca. 10% demnach ca. € 33.500,- inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer und soll durch Bildung einer Sonderumlage in Höhe von € 33.500,-, fällig zum 13.05.2016, finanziert werden.

Nach Diskussion und Besprechung des Preisspiegels beschließt die Eigentümergemeinschaft, die Loggien-Sanierung mit Systembeschichtung für insgesamt 9 Einzel-Loggien von der Firma P. GmbH durchführen zu lassen. Außerdem wird beschlossen, dass der Bautreppenturm durch die Firma A. GmbH aufzustellen ist. Die Eigentümergemeinschaft Wirtschaftseinheit 31a beschließt, die Verwalterin zu beauftragen und zu ermächtigen, namens sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Firma P. GmbH mit der Loggien-Sanierung, die Firma A. GmbH mit der Aufstellung des Bautreppenturms, die Schreinerei G. mit der Ausbesserung der Fenster- und Türstöcke sowie die Firma H mit der Installation von Abtropfblechen zu beauftragen.

Ausdrücklich stellt die Eigentümergemeinschaft fest, die Loggien-Sanierung nicht durch ein Architekturbüro oder einen anderen Sonderfachmann begleiten lassen zu wollen. Die Hausverwaltung begleitet die Sanierungsmaßnahme aus kaufmännischer Sicht. Ausdrücklich stellt die Eigentümergemeinschaft bereits heute die Verwalterin -soweit rechtlich möglich - von der Haftung für technische Details frei. Die Hausverwaltung wird ermächtigt und beauftragt, einen Bauvertrag mit der Firma P. GmbH abzuschließen. Ausdrücklich wird die Verwaltung angewiesen, die Ausführung sofort zu beauftragen, dies selbst für den Fall, dieser Beschluss wird angefochten. Nach Besprechung der Liquidität der Eigentümergemeinschaft beschließt der Verband der Wohnungseigentümer - hier Wirtschaftseinheit 31a die Sonderumlage auf einen Gesamtbetrag in Höhe von € 33.500,- festzulegen. Dieser Betrag ist der bestehenden Rücklage der Eigentümergemeinschaft zuzuführen. Die Gesamtkosten sind sodann durch die Entnahme aus der Rücklage des Hauses 31a zu finanzieren (3.3.59,00/10.000stel MEA) [der jeweilige Anteil des einzelnen Eigentümers …].

Die Klägerin ist insbesondere der Ansicht, der Beschluss verstoße gegen § 4 der Teilungserklärung vom 30.09.1996 sowie ferner der Verpflichtung aus § 14 Nr. 1 WEG. Der 7. und 14. Nachtrag zur Teilungserklärung ergäbe jeweils keine Änderungen. Die Loggien unterlägen nicht nur der Sondernutzung, sondern stünden im Sondereigentum. Sondereigentum könne nicht Gegenstand der Verwaltung gemäß §§ 20 ff. WEG sein. Die unbedingte und sofortige Ausführung eines Beschlusses trotz Anfechtung, wie sich dies aus TOP 16, 3. Absatz, letzter Satz ergebe, verstoße gegen die Unabdingbarkeit gemäß § 23 Abs. 4 WEG, da damit der Rechtsschutz gemäß §§ 43 ff. WEG ins Leere laufen würde. Der Beschluss verstoße gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die Auftragsvergabe sei nicht in Ordnung gewesen, eine Beauftragung auf Regiebasis sei unklar. Im Übrigen seien die weiteren Angebote veraltet. Fenster und Türstöcke sind Bestandteile der Loggien, die Instandsetzung obliege aber den jeweiligen Eigentümern, die verfaulten Stöcke seien entstanden, weil die jeweiligen Eigentümer die undichten Loggien-Abdichtungen nicht instand gesetzt hätten und so ihren Verpflichtungen aus § 3 der Teilungserklärung nicht nachgekommen seien. Im Übrigen sei die Sonderumlage in der Form unzulässig erhoben, da sie der gesamten WEG […] zugeführt werde, während die Finanzierung der Maßnahme lediglich aus der Rücklage der Untergemeinschaft 31a folge. Die Instandsetzungspflicht der Sondereigentümer aber beziehe sich jedenfalls auch auf im Gemeinschaftseigentum stehende Teile insbesondere gemäß der Entscheidung BGH NJW 2013, 681. Diese Entscheidung treffe auch bei anfänglichen Mängeln des Gemeinschaftseigentums zu, anfängliche Mängel hätten im Übrigen nicht vorgelegen. Die Beweislast für etwaige anfängliche Mängel lägen bei der Beklagten, diese habe im Übrigen jedenfalls noch während des hiesigen Rechtsstreits Feststellungen zu den von ihr behaupteten anfänglichen Mängeln erschwert bzw. vereitelt.

Die Klägerin stellt folgenden Antrag:

Es wird festgestellt, dass folgender Beschluss der ordentliche Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft […], vom 02.12.2015 nichtig ist.

Hilfsweise:

Der folgende Beschluss der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft […], vom 02.12.2015 wird für ungültig erklärt.

TOP 16: Wirtschaftseinheit Haus 31:

Sanierung der neuen Loggien zum Innenhof; gegebenenfalls Auftragsvergabe und Finanzierung (Onlineportal)

– nach Diskussion und Besprechung des Preisspiegels beschließt die Eigentümergemeinschaft, die Loggien-Sanierung mit Systembeschichtung für insgesamt 9 Einzelloggien von der Firma P. GmbH durchführen zu lassen. Außerdem wird beschlossen, dass der Bautreppenturm durch die Firma A. GmbH aufzustellen ist.

– Die Eigentümergemeinschaft - Wirtschaftseinheit 31a - beschließt, die Verwalterin zu beauftragen und zu ermächtigen, namens und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Firma P. GmbH mit der Loggien-Sanierung, die Firma A. GmbH mit der Aufstellung des Bautreppenturms, die Schreinerei S. mit der Ausbesserung der Fenster-und Türstöcke sowie die Firma H. mit der Installation von Abtropfblechen zu beauftragen.

– Ausdrücklich stellt die Eigentümergemeinschaft fest, die Loggien-Sanierung nicht durch ein Architekturbüro oder einen anderen Sonderfachmann begleiten lassen zu wollen. Die Hausverwaltung begleitet die Sondermaßnahme aus kaufmännischer Sicht. Ausdrücklich stellt die Eigentümergemeinschaft bereits heute die Verwalterin - soweit rechtlich möglich

– - von der Haftung für technische Details frei. Die Hausverwaltung wird ermächtigt und beauftragt, einen Bauvertrag mit der Firma P. GmbH abzuschließen. Ausdrücklich wird die Verwaltung angewiesen, die Ausführung sofort zu beauftragen, dies selbst für den Fall, dieser Beschluss wird angefochten.

– Nach Besprechung der Liquidität der Eigentümergemeinschaft beschließt der Verband der Wohnungseigentümer - hier Wirtschaftseinheit 31 a - die Sonderumlage auf einen Gesamtbetrag von EUR 33. 500, 00 festzulegen. Dieser Betrag ist der bestehenden Rücklage der Eigentümergemeinschaft zuzuführen. Die Gesamtkosten sind sodann durch Entnahme aus der Rücklage des Hauses 31a zu finanzieren (3. 359, 00/10. 000 MEA).

Der jeweilige Anteil des einzelnen Eigentümers bemisst sich nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Umlageschlüssel - hier Miteigentumsanteile. Der jeweilige Einzelanteil jeder Wohnung ergibt sich wie folgt: Je 3.359stel MEA Einheit beträgt der Anteil ca. EUR 10,00. Die Sonderumlage ist fällig am 15. 03. 2016 und wird von der Hausverwaltung durch Lastschrifteinzug für die WEG vereinnahmt. Ein entsprechendes vorheriges Informationsschreiben über diesen anstehenden Lastschrifteinzug zu dieser Sonderumlage wird gesondert versandt. Beispiel Wohnung des Verwaltungsbeirats D […] Anteil an der Sonderumlage zur Finanzierung der Loggien-Finanzierung.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor, bei den neun Loggien hätten anfängliche Mängel seit der Erstellung durch den Bauträger vorgelegen.

Die Beklagten sind der Ansicht, der 7. Nachtrag der Teilungserklärung habe die Kostentragung spezieller geregelt, in Abweichung zum ursprünglichen § 4 der Teilungserklärung. Dieser sei geändert worden, es sei lediglich noch die Unterhaltung geschuldet. Es sei aus der unterschiedlichen Verwendung der Begriffe aus dem 7. Nachtrag ersichtlich, dass Unterhaltung bewusst als solche und ausschließlich genannt worden sei. So unterscheide der 7. Nachtrag, dort auf S. 7, zwischen Unterhaltung, Instandsetzung und Erneuerung. Bei der Auslegung sei nach dem analogen Grundgedanken der AGB-Prüfung die Erklärung im Nachtrag nicht zu Lasten der WEG auszulegen, sodass eine Komplettsanierung nicht unter die Kostentragungspflicht falle. Im Übrigen sei ein anfänglicher Mangel schon seit erstmaliger Herstellung seitens des Bauträgers gegeben gewesen. Dies habe eben vor der Beschlussfassung der Sachverständige Dipl.-Ing. Sch. in einem Kurzgutachten festgestellt. Diese Feststellungen des Sachverständigen seien erörtert worden vor der Beschlussfassung, im Protokoll festgehalten.

Im Jahr 2003 war unter dem Az. […] ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht T. insbesondere zu den Balkonabdichtungen geführt worden, bei denen der Sachverständige diese Mängel bereits festgestellt hatte, wobei dieser gerichtliche Sachverständige seine Einschätzungen auf die Untersuchung einer der Loggien/Balkone gestützt hatte, gemäß S. 119 des Gutachtens, siehe Anlage B1, war die Information der gleichen Bausausführung aller Balkone von der Verwaltung gekommen.

Der Beklagtenvertreter ist der Ansicht, bei Beweissicherungsverfahren würden üblicherweise nicht sämtliche Bauteile geöffnet, sondern von baugleichen lediglich eines.

Wegen der weiteren vorgebrachten Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen, insbesondere auf die Teilungserklärung und die beiden Nachträge und den übrigen Akteninhalt. Das Gericht hat zunächst am 12.10.2016 und nach zwei Hinweisen des Gerichts vom 14.11.2016 und 4.4.2017 erneut am 17.5.2017 mündlich verhandelt.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

1. Der Beschluss TOP 16 war mit Beschlusskompetenz gefasst, ausreichend bestimmt und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Durch Beschluss konnte im vorliegenden Sanierungsfall insbesondere die gemeinschaftliche Tragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten beschlossen werden. Eine Kompetenz zur Beschlussfassung über die Sanierung von Gemeinschaftseigentum mit abweichendem Inhalt zu § 4 der Teilungserklärung lag vor, die Beschlußfassung entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung.

1.1 Abdichtungen und Anschlüsse sind ebenso wie Fensterelemente als solche wesentliche konstruktive Gebäudeteile und damit zum Gemeinschaftseigentum gehörend. Vereinbarungen können die Grenze zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (BGH Urt. v. 26.10.2012, Az. V ZR 57/12 Rn. 10). Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen Brüstungen, Decken, Türen, Bodenplatte und Isolierschicht, zudem Abdichtungsanschlüsse zum Gebäude (OLG München, Beschluss vom 30.01.2007, Az. 34 Wx 116/06).

1.2 Die Auslegung von § 4 der Teilungserklärung ergibt, daß die jeweiligen Sondereigentümer auch für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums eintrittspflichtig sein sollen, soweit sie sondernutzungsberechtigt sind, aber für anfängliche Baumängel und die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Bauzustands am Gemeinschaftseigentum nicht verantwortlich sind.

Eine Kostentragungspflicht der Sondereigentümer für anfängliche Mängel des Gemeinschaftseigentums an in ihrer Sondernutzung liegenden Gebäudeteilen ist in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich geregelt. Im Rahmen der Auslegung der Übertragung der Kostenpflicht ergibt sich, daß auch die Übertragung der Kostenpflicht dort an ihre Grenzen stößt, wo den Eigentümern die Aufklärung des Vorliegens anfänglicher Mängel mit verhältnismäßigen Mitteln nicht mehr möglich ist. Die Teilungserklärung ist dahingehend auszulegen, daß die Eigentümer bei Vorliegen fundierter Informationen, insbesondere beim Vorliegen eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens, die Kompetenz haben, in Abweichung von der Regel der Teilungserklärung eine Kostentragung nach dem allgemeinen Verteilungsmaßstab nach § 16 Abs. 2 WEG zu beschließen.

1.2.1 Eine Vereinbarung einer Kostentragungspflicht ist zwar grundsätzlich frei möglich. Sie mag auch insoweit der Dispositionsfreiheit unterliegen, als durch eine solche Vereinbarung die Instandsetzungslast für einen erstmalig mangelfreien Bauzustand auf die Sondereigentümer übertragen wird.

Bei der Auslegung der Teilungserklärung und der diese ändernden Vereinbarungen ist maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt. Umstände außerhalb der Urkunde dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (ständ. Rspr., BGH Urt. v. 16.11.2012, Az. V ZR 9/12 Rn. 7).

Die streitgegenständliche Teilungserklärung ist nach diesem Maßstab nicht dahingehend auszulegen, daß den Sondereigentümern losgelöst vom Maßstab des § 16 Abs. 2 WEG die Risiken anfänglicher Baumängel auferlegt werden. Auch der 4. und der 7. Nachtrag enthalten jeweils keine Regelungen, die eine solche Auslegung tragen. Ausgehend vom Wortlaut besteht zwar der Sinn des § 4 der Teilungserklärung darin, daß die übrigen von der Nutzung ausgeschlossenen Wohnungseigentümer deshalb von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung befreit sein sollen, weil diese Lasten bei einer Bauweise insbesondere ohne die Sondernutzungsflächen nicht angefallen wären (dahingehend BGH Urt. v. 16.11.2012, Az. V ZR 9/12 Rn. 9). Es können jedoch nach dem Sinn der Regelung solche Maßnahmen nicht umfaßt sein durch pauschale Auferlegung der Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten, die auf die Beseitigung bauseits vorhandener Nässeschäden und Instandsetzung eines erstmaligen ordnungsgemäßen Zustands gerichtet sind (ebenso OLG München, Beschluss vom 30.1.2007, Az. 34 Wx 116/06, dort Zi. 2, 3). Jedenfalls beim Fehlen einer ausdrücklichen Andeutung oder Erwähnung von möglichen Baumängeln bestehen keine Anhaltspunkte, daß Sondereigentümern aufgrund ihres Sondernutzungsrechts diesbezügliche Risiken auferlegt werden. Aus dem Wortlaut der Teilungserklärung, welche von Instandsetzung spricht, ist vielmehr abzuleiten, daß zumindest einmal ein ordnungsgemäßer Zustand bestanden haben muß. Für eine weitgehende Risikoübertragung auf die Sondereigentümer, wie sie sich bei einer Erstreckung auf anfängliche Baumängel ergibt, müßten sich im Rahmen der Auslegung Anhaltspunkte ergeben, daß die Parteien der Teilungserklärung solch weitgehende Folgen auch gewünscht haben. Die wirtschaftlichen Folgen einer solchen Vereinbarung sind unter Umständen gravierend, während die Einflußmöglichkeiten auf den Bestand anfänglicher Baumängel äußerst eingeschränkt ist. Nach § 16 Abs. 2 WEG werden wegen der Bedeutung des Gemeinschaftseigentums, welche mit der eigentumsrechtlichen Zuordnung einhergeht, die Lasten des Gemeinschaftseigentums nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel sozialisiert, unabhängig davon, an welchem Gebäudeteil die Kosten entstanden sind und ob der eine oder andere Wohnungseigentümer mehr oder weniger von dem konkreten Gebäudeteil profitiert. Mängel am Gemeinschaftseigentum können existentielle Folgen haben, die Risikoübertragung ist insoweit gerechtfertigt, als dem jeweils sondernutzungsberechtigten Sondereigentümer durch eine ordnungsgemäße Wartung die Risikobegrenzung möglich ist und er insoweit die im wesentlichen durch seine Sorgfalt begrenzbaren Aufwendungen zu tragen hat. Anders ist dies jedoch bei anfänglichen Bau mängeln gelagert, die zum einen regelmäßig nicht erkennbar sind für den Laien und zum anderen an sich in den Verantwortungsbereich desjenigen fallen, dem auch die Mängelrechte bei Errichtung zugestanden haben. Nach diesen Maßstäben kann der Teilungserklärung, die eine ausdrückliche Regelung diesbezüglich nicht trifft, nicht der Zweck entnommen werden, daß eine Risikoübertragung hat stattfinden sollen, die von dem Sozialisationsprinzip des § 16 Abs. 2 WEG derart weit abweicht. Auch der älteren abweichenden Ansicht des Kammergerichts Berlin ist kein Umstand zu entnehmender eine abweichende Wertung veranlaßt. Diesbezüglich ist im Übrigen zu berücksichtigen, daß das dortige Verfahren gerade Baumängel zum Gegenstand hatte, bei denen nach den ausdrücklichen Feststellungen des KG Berlin ohnehin die Sondereigentümer die Kosten der Behebung zu tragen gehabt hatten (KG Berlin v. 14.6.1993, Az. 24 B 5238/92 Rn. 13).

1.2.2 In Auslegung nach dem vorgenannten Maßstab liegt eine Beschlußkompetenz jedenfalls dann vor, wenn eine sichere Feststellung anfänglicher Mängel mit verhältnismäßigen Mitteln nicht zu erwarten ist und die vorliegende Information bei Beschlußfassung keine vernünftigen Zweifel daran aufkommen läßt, daß anfängliche Mängel vorlagen. Die vereinbarte Ausnahmeregelung in § 4 der Teilungserklärung ergibt nicht, daß die Eigentümer zu ihrer Umsetzung jedweden Aufwand treffen müssen, um risikoarm die Verwaltung betreiben zu können. Der Zweck der Kostenübertragung auf die Sondereigentümer ist nicht, möglichst jedwedes Sanierungskostenrisiko von der Gemeinschaft abzuwenden, sondern in einem billigen Ausgleich den Sondernutzungsberechtigten mit Kosten zu belasten, die aus der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Fläche herrühren. Dieser Zweck wird schon dann erreicht, wenn die beschließenden Eigentümer für eine verläßliche Informationsbasis gesorgt haben und darauf basierend beschließen, auf die Grundregel des § 16 Abs. 2 WEG zurückzugreifen.

So ist die Regelung in § 4 der Teilungserklärung dahingehend auszulegen im Sinne einer verwaltbaren, zu wirtschaftlichem Handeln fähigen Eigentümergemeinschaft, daß die Wohnungseigentümer bei entsprechend gesicherten Anhaltspunkten für solche anfänglichen Baumängel und außerordentlichen Kostenrisiken weiterer sachverständiger Feststellungen sich unter Umständen auf bereits vorliegende sachverständige Feststellungen verlassen können, selbst wenn diese aus wirtschaftlichen Aspekten heraus nicht jeden Sanierungspunkt durch Bauteilöffnung und jeweilige Besichtigung begutachtet hatten. Insbesondere nach Durchführung eines gerichtlichen Beweissicherungsver fahrens dürfen sich die beschließenden Eigentümer darauf verlassen, daß der gerichtlich bestellte Sachverständige offensichtlich keinen Anhaltspunkt gesehen hat, weitere Untersuchungen vorzunehmen. Die Eigentümer dürfen sich insoweit dem Sachverständigen in der Vorgehensweise anschließen und sich auf die Angaben auch des Verwalters verlassen, der im Beweissicherungsverfahren ausweislich des Gutachtens dem Sachverständigen auf Anfrage die Information übermittelt hatte, daß die Balkone baugleich ausgeführt seien. In Konsequenz der weitgehenden Überbürdung der Kostenlast bei Gemeinschaftseigentum auf die Sondernutzungsberechtigten und unter Übernahme der Wertung, die anfängliche Mängel hiervon ausschließen, muß auch der zu führende Feststellungsaufwand hinsichtlich der Kostentragungspflicht begrenzbar sein. Sinn und Zweck einer jeden Regelung in der Teilungserklärung ist letztlich, den Eigentümern ein wirtschaftliches Vorgehen zu ermöglichen und die Teilungserklärung-umzusetzen, ohne erhebliche Auseinandersetzungen innerhalb der Gemeinschaft zu riskieren. Eine Begutachtung eines jeden zu sanierenden Bauteils zwecks jeweiliger Feststellung der Kostentragungspflicht im Vorfeld der Sanierungsmaßnahme ist nicht geboten. Dies würde insbesondere zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen führen. Den beschließenden Eigentümern muß es in Vollzug der weitreichenden Risikoübertragung möglich sein, ohne wirtschaftlich außer Verhältnis stehenden weiteren sachverständigen Begutachtungen und damit Verzögerungen Beschlüsse herbeizuführen. Vielmehr muß es genügen, wenn zum Zeitpunkt der Beschlußfassung ein Begutachtungsstand gegeben ist, der vernünftigen Zweifeln aus den Reihen der Miteigentümer Einhalt gebietet und nachvollziehbar eine die Entscheidung tragende Sachlage vorliegend erscheint.

1.2.3 Aufgrund der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vorliegenden Informationen durften die Eigentümer die Kostentragung wie erfolgt beschließen. Nach den Feststellungen im Protokoll, wonach das Sachverständigengutachten Sch. zugrunde gelegen habe, durften die Eigentümer ohne weitere Beauftragung eines Sachverständigen in ordnungsgemäßer Verwaltung davon ausgehen, dass anfängliche Baumängel vorgelegen haben, und, in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des OLG München (Beschluss v. 30.01.2007. Az.: 34 Wx 116/06), entgegen § 4 der Teilungserklärung, die Kosten der Gemeinschaft auferlegen. Dies gilt im konkreten Fall jedenfalls vor dem Hintergrund des Umfangs der Sanierung. Bei dem Betrag der prognostizierten Kosten waren die Eigentümer nicht gehalten, erhebliche, zumindest vierstellige Summen zunächst in weitere sachverständige Begutachtungen zu investieren, und so die Gesamtkosten und die Sanierungsdauer weiter zu erhöhen. Insbesondere wären die Sachverständigenkosten von der Gemeinschaft zu tragen gewesen. Nach zwei Sachverständigengutachten wäre auch ein vernünftiger Alleineigentümer, welcher als Vergleichsmaßstab heranzuziehen ist, bei der vorliegenden Situation nachvollziehbar davon zu überzeugen, dass die Begutachtung ausreicht, um zu einer Sachentscheidung zu kommen. Die Wohnungseigentümer durften im Rahmen der Beschlussfassung die Informationen durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. Sch. zugrundelegen. So hatte der vorgenannte Sachverständige Sch., tätig für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Privatsachverständiger, im Vorfeld der Eigentümerversammlung nach Begutachtung bei der Wohnung C10a die Durchfeuchtung des Putzes der Außenwand festgestellt, die Abdichtungen moniert und die Anschlüsse. Im Ergebnis hat der Sachverständige festgestellt, es sei weder eine fachgerechte Abdichtung des Loggiabodens vorhanden noch eine funktionierende Ableitung des Oberflächenwassers. Das Fehlen von Entwässerungsrinnen war bei gleichzeitigem fehlenden Balkongefälle nach sachverständigem Hinweis auch Laien ersichtlich. Die Feststellungen des Sachverständigen S. bestätigten die im Beweissicherungsverfahren […] des LG T. festgestellten Ergebnisse. Das Sachverständigengutachten im Beweissicherungsverfahren hatte nach Untersuchung einer einzelnen Balkonkonstruktion insbesondere festgestellt, die Abdichtungen im Verbund mit dem Fliesenbelag seien nicht fachgerecht ausgeführt mangels Gefälle. Ein Abdichtungshochzug sei nicht zu sehen, die Anschlussfuge sei zwar mit Dichtungsmasse überzogen, stelle jedoch keine fachgerechte Abdichtung dar. Das Sachverständigengutachten hatte exemplarisch in der Wohnung C22a Feuchtigkeitsschäden aufgrund des darüber liegenden Balkons und der ohne Zerstörungen in einer der Wohnungen festgestellten Konstuktion aufgezeigt (S. 118, 191 des Gutachtens). Wenn auch die Ausführungen zu den Balkonabdichtungen nur einen verhältnismäßig kleinen Teil des Gutachtens ausmachten, so waren dennoch die Feststellungen aus dem gerichtlich in Auftrag gegebenen Sachverständigengutachten von hervorgehobenem Wert und bestätigten die Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. Sch. Zwar war sowohl ausweislich des Sachverständigengutachtens aus dem Beweissicherungsverfahren als auch des Sachverständigen Dipl.-Ing.Sch. jeweils nur eine Wohnung untersucht worden; aufgrund der damals von den Parteien des Beweissicherungsverfahrens nicht monierten Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen, dass nach Angabe der damaligen Hausverwaltung die Ausführungen baugleich erfolgt seien, war für die Eigentümer auch nicht ersichtlich, inwieweit im Rahmen einer ein heitlichen Bauerstellung jeweils unterschiedliche Bauausführungen hätten vorgelegen haben sollen. Daher durften sich die Eigentümer auf diese Information verlassen und von den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen auf die weiteren anfänglichen Mängel schließen. Der Umstand, dass sich die Eigentümer darauf verlassen durften, dass die Bauausführungen baugleich erfolgt waren, ergibt sich auch aus dem Umstand, dass auch im hiesigen Verfahren trotz Erörterung keine konkreten Umstände benannt worden waren, aus denen sich ergäbe, dass auf ungleiche Bauausführungen geschlossen hätte werden müssen.

Eine Beschlusskompetenz zur Auferlegung der ursprünglich gem. § 4 der Teilungserklärung von den Sondereigentümern übernommenen Kostentragungspflichten könnte lediglich dann versagt sein, wenn im Vorhinein bei erneuter Begutachtung sich Ergebnisse aufdrängen, die über diejenigen der beiden Sachverständigen hinausgehen. Solche Umstände sind jedoch nicht ersichtlich und wurden auch nach dem gerichtlichen Hinweis vom 04.04.2017 nicht in das Verfahren eingeführt. Auch die Abnahmeprotokolle vom Bauträger hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnungen, vorgelegt ohne das Protokoll der Wohnung C22a, haben keine entscheidungserhebliche Bedeutung, nachdem bereits der Sachverständige im Verfahren […] des LG T. festgestellt hatte, daß die Verwendung der Abdichtungen im Verbund ohne zerstörende Untersuchungen nicht vorgenommen werden könnten. Eine Aussagekraft der Protokolle besteht lediglich bei zum Zeitpunkt der Abnahme offensichtlichen Mängeln. Solche sind bei der Balkonsanierung nicht streitgegenständlich. Die fehlenden Feststellungen in den Abnahmeprotokollen sind damit nicht aussagekräftig und erlauben insbesondere nicht den Rückschluß, die Mängel seien erst nachträglich entstanden. Ein solcher Rückschluß ließe sich mit den Feststellungen des privaten Sachverständigen Sch. (Wohnung C10a) ebensowenig vereinbaren wie den Feststellungen des Gutachtens aus dem Beweissicherungsverfahren zur Wohnung C22a.

1.2.4 Es kann damit letzlich offen bleiben, ob und gegebenenfalls inwieweit durch die im Tatbestand dargelegten Regelungen des 7. sowie des 14. Nachtrags die ursprüngliche Regelung in § 4 der Teilungserklärung berührt wird und ohne ausdrückliche Nennung eine Abänderung bewirkt wird.

1.2.5 Auf die Frage, wer im nunmehrigen gerichtlichen Verfahren darlegungs- und beweispflichtig für den Umstand sei, dass bei sämtlichen Loggien jeweils anfängliche Baumängel vorlagen, und welche Beweiserleichterungen in Betracht kommen, kommt es damit nicht an.

Es ist weiter nicht entscheidungserheblich, inwiefern tatsächlich geringere Sanierungskosten entstanden sein sollen.

Nicht entscheidungserheblich ist weiter, inwiefern durch Verschulden der Sondereigentümer Schäden an Fensterstöcken entstanden waren, soweit Eigentümer ihren Instandhaltungspflichten nicht nachgekommen waren; aufgrund der bestehenden Sachverständigenbegutachtung durften die Sondereigentümer davon ausgehen, dass eine gesonderte Betrachtung nicht erforderlich war. Im Übrigen sind solche Einzelschäden nicht substantiiert vorgetragen, was aber als günstiger Umstand für die Begründung der Anfechtungsklage in die Darlegungs- und Beweislast der Klägerin fällt.

1.3 Der Beschluss entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit im Rahmen der Sanierung von Gemeinschaftseigentum darüber liegende, im Sondereigentum befindliche Ebenen mitsaniert werden und insoweit Kosten entstehen. Auch für diese Kosten gilt dann der allgemeine Verteilungsmaßstab nach § 16 Abs. 2 WEG (OLG München Beschluss v. 30.01.2007, Az.: 34 Wx 116/06, dort unter 2. b (7)). Diese Wertung findet auch in § 14 Nr. 4 WEG Niederschlag, wonach der einzelne Wohnungseigentümer Schäden, die im Rahmen der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums entstehen, ersetzt bekommt, ein solcher Schaden ist auch die Ersetzung der alten Substanz des Sondereigentums. Eine Regelung nach § 16 Abs. 4 WEG, wonach von diesem gesetzlichen Maßstab abgewichen wird und eine andere, differenzierende Kostenverteilung getroffen wird, war nicht beschlossen worden. Aufgedrängte Sanierungsmaßnahmen sind letztlich nicht getrennt zu erfassen und nicht getrennt von den Sondereigentümern zu tragen. Unberührt hiervon bleibt die Frage, inwieweit die Mitsanierung nicht trennbarer Komponenten materiell-rechtliche Ansprüche auslöst. Diese Frage hat jedoch auf die Wirksamkeit des Beschlusses keine Auswirkung.

1.4 Hinsichtlich der vergebenen Regiearbeiten zur Ausbesserung der Fenster- und Türstöcke auf Stundenlohnbasis von netto 44,80 € zzgl. Materialkosten durch die Schreinerei S. entsprach auch die Vergabe hier ohne weitere Vergleichsangebote ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Beauftragung auf Regiebasis ist insbesondere, was sonst zur Nichtigkeit führte, nicht zu unbestimmt. Es ist aus dem Beschluss klar ersichtlich, welcher Stundenpreis gilt, in welchem Rahmen der Werkunternehmer tätig werden soll, dass auf Stundenbasis abgerechnet wird und wer beauftragt werden soll. Es ist nicht erforderlich, dass Angebote stets auf einem bestimmten Kostenvoranschlag beruhen und zeitmäßig bestimmt sind; dies gilt insbesondere, wenn der konkrete Sanierungsaufwand erst im Rahmen der Bauarbeiten ersichtlich wird. Die Nichterwähnung einer Obergrenze und die Nichtaufführung von Materialkosten beim Auftrag S. ist bezüglich der Bestimmtheit des Beschlusses nicht schädlich, da für Sonderrechtsnachfolger der Umfang der Beauftragung ersichtlich ist, eine Beauftragung nichts ins Detail von vorneherein bestimmt sein muss.

Zwar kann trotz des von der Beklagtenpartei nicht beanstandeten Stundenpreises die Einholung von Vergleichsangeboten zur Erzielung günstigerer Arbeiten erforderlich sein. Angesichts der Objektkenntnis aus einer früheren Sanierung war die Entscheidung der Sondereigentümer jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend. Soweit das Gericht zwischenzeitlich Bedenken angemeldet hatte, ob nach dem Zeitablauf von eineinhalb Jahren möglicherweise der Umstand der Objektkenntnis relativiert würde und die Erholung von Vergleichsangeboten erforderlich sei, hält das Gericht an dieser Möglichkeit nicht fest. Auch ein ordnungsgemäß wirtschaftender Alleineigentümer hätte ohne Erholung eines weiteren Gutachtens entsprechend beschlossen vor dem Hintergrund, dass letztlich aufgrund der Regieausführung die Preise stets vom Stundenaufwand abhängig sind, diese letztlich im Rahmen der Angemessenheit des Zeitaufwandes gerichtlich überprüfbar sind. Der Stundenpreis als solcher ist ersichtlich nicht zu beanstanden. Der Beschluss der Eigentümer entsprach damit auch insoweit ordnungsgemäßer Verwaltung.

1.5 Soweit die drei erholten Angebote für die Balkonsanierung jeweils den Gerüstturm einer einzelnen Firma beinhaltet hatten, ist keine gesonderte Ausschreibung erforderlich; die drei Fachfirmen haben offensichtlich jeweils aus Gründen der Günstigkeit auf diese Fachfirma zurückgegriffen, Anhaltspunkte für Absprachen sind nicht ersichtlich. Damit waren keine gesonderten Vergleichsangebote diesbezüglich einzuholen.

1.6 Es ist weiter nicht ersichtlich, inwieweit aufgrund der länger zurückliegenden Angebote der Beschluss nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche; soweit sich die jeweiligen bauausführenden Handwerker nicht mehr an die Angebote gebunden fühlen, wird der Beschluss inhaltlich hinfällig; soweit aber eine solche Bindung der potenziellen Vertragspartei noch gewünscht ist, kann der Beschluss ausgeführt werden; insbesondere eine Unbestimmtheit ergibt sich daraus ebenfalls nicht.

1.7 Soweit die Klagepartei rügt, der sofortige Vollzug verstoße gegen §§ 23 Abs. 4 WEG und §§ 43 ff. WEG, entspricht der Beschluss auch insoweit ordnungsgemäßer Verwaltung. So sieht § 23 Abs. 4 WEG bis zur Feststellung der Ungültigkeit durch das Gericht gerade die Gültigkeit des Beschlusses vor, letztlich auch die Vollzugsmöglichkeit, wobei die Möglichkeit einstweiligen Rechtsschutzes besteht, mit entsprechenden materiell-rechtlichen Folgen.

1.8 Soweit die Klagepartei rügt, dass nach dem Wortlaut des angefochtenen Beschlusses die Sonderumlage der Rücklage der Eigentümergemeinschaft zurückgeführt wird, aber dann nur der Rücklage von Haus 31a die Kosten entnommen werden, ergibt sich aus dem Zweck des Beschlusses eindeutig, dass diesbezüglich ein Formulierungsfehler vorliegt und von vorneherein lediglich die Zuführung in den Haushaltstopf beabsichtigt war, aus dem am Schluss entnommen wird. Aus dem Beschluss selbst sowie der Begründung der Untergemeinschaften und der Regelung im 7. Nachtrag unter § 15 d) aa) ist ersichtlich, dass die Instandsetzungskosten lediglich die jeweilige Untergemeinschaft betreffen.

2. Die Kostenentscheidung ergeht gem. § 91 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit gem. § 709 ZPO.