Amtsgericht Rheine Urteil, 21. Juli 2015 - 10 C 85/14
Tenor
Die Beklagten zu 1) und 2) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 249,20 EUR zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 55 Prozent und die Beklagten zu 45 Prozent.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1
Tatbestand
2Das Urteil ergeht gemäß § 313a Abs. 1 ZPO ohne abgefassten Tatbestand.
3Entscheidungsgründe
4Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
5Die Klägerin hat gemäß § 559 I BGB für die Monate November 2013 bis Oktober 2014 einen Anspruch auf Zahlung von 249,20 EUR. Zwischen den Parteien des Rechtsstreits besteht ein Mietverhältnis. Die Klägerin erklärte den Beklagten zu 1) und 2) am 04.02.2013 gemäß § 559b BGB die Mieterhöhung in Textform und unter Angabe des Erhöhungsgrundes der Modernisierung. Sie berechnete die neue monatliche Miete, wobei die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten angehoben wurde. Den Beklagten zu 1) und 2) wurden die Maßnahmen nicht gemäß § 555c BGB vorher angekündigt, sodass die neue Miete gemäß § 559b II Nr. 1 BGB ab dem 01.11.2013 geschuldet wird.
6Die Klägerin hat 3.883,66 EUR brutto für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet. Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b Nr. 1 BGB erfordern, dass messbar und dauerhaft Energie eingespart wird. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen können gemäß § 559 II BGB nicht berücksichtigt werden. Die Klägerin als Vermieterin ist insoweit beweisbelastet. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nur bezüglich eines Teils der vorgenommenen Arbeiten zur Überzeugung des Gerichts fest, dass es sich um Modernisierungsmaßnahmen handelt.
7Die Dämmung des Fußbodens im Schlafzimmer der Wohnung kann zum Teil berücksichtigt werden. Insgesamt wurden für den Schlafzimmerboden berücksichtigungsfähig 1.305,76 EUR aufgewendet. Auf Grund der Aussage des Zeugen F steht fest, dass der Boden des Schlafzimmers keine Feuchtigkeitsschäden hatte. Dafür spricht, dass dieser beim Ausbau des alten Bodens zugegen war und somit den Boden unmittelbar in Augenschein nehmen konnte. Zudem konnten die darunter liegenden Balken wegen ihres guten Zustands im Boden verbleiben. Ein etwaiger Feuchtigkeitsschaden hätte sich auch auf diese ausgewirkt. Im Boden des Schlafzimmers wurden die Materialien Lattung 22/60 mm, zur Begradigung des Bodens, und die Dampfbremsfolie Intello plus verbaut (Positionen 05 und 07 der Rechnung vom 26.11.2012). Zur Überzeugung des Gerichts hat der Zeuge F bekundet, dass auch die Mineralwolldämmung 200mm (Position 08 der Rechnung vom 26.11.2012) für den Schlafzimmerboden verwendet wurde. Da zur Verlegung des Dämmmaterials der Boden aufgenommen werden musste, sind auch diese Kosten zu berücksichtigen (Position 01 der Rechnung vom 26.11.2012). Bezüglich der geltend gemachten Arbeitsstunden für die Einbringung der Dämmung und der Folie (Position 02 der Rechnung vom 26.11.2012), konnte die Klägerin den Beweis nicht in voller Höhe führen. Aus dem Gutachten des Sachverständigen X ergibt sich nur eine Stundenzahl von 1,75.
8Die Anbringung der Kalziumsilikatplatten im Schlafzimmer stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar. Die Klägerin konnte die vorgetragene Innenwärmedämmung der Kalziumsilikatplatten nicht beweisen. Im Gegenteil stellte der Sachverständige X fest, dass Kalziumsilikatplatten schon grundsätzlich nicht als Wärmedämmstoff gelten. Eine energiesparende Wirkung konnte aber auch ansonsten nicht festgestellt werden. Daher sind die Positionen 02, bezüglich der Verlegung der Platten, 04, bezüglich des Anstrichs der Platten, und 11 der Rechnung vom 26.11.2012 nicht zu berücksichtigen.
9Die Einbringung der Gipskartondecke inklusive Dämmung in der Küche stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, für die sich ein berücksichtigungsfähiger Gesamtaufwand von 1.496,88 EUR ergibt. Der Zeuge F bekundete überzeugend, dass die Küchendecke vollflächig mit einer Dämmung ausgestattet ist. Die Angaben zu den verwendeten Materialien waren widerspruchsfrei und die einzelnen Positionen konnten den Maßnahmen präzise zugeordnet werden. Die in der Rechnung vom 26.11.2012 bei Position 12 angegebene verwendete Materialmenge (12 qm) entspricht, bei Beachtung von Verschnitt, auch der von Beklagtenseite angegebenen Küchendeckenfläche von 11,3 qm. Zur Überzeugung des Gerichts hat der Sachverständige X eine energiesparende Wirkung der Gipskartondecke mit der 80mm Mineralwoll-Dämmung festgestellt. Bezüglich des Arbeitsaufwands ermittelte der Sachverständige, dass für die Verlegung der Gipskartondecke 6,4 Stunden benötigt werden und für deren Spachtelung 2,4 Stunden (Position 02 bzw. 04 der Rechnung vom 26.11.2012). Ansonsten sind die Positionen 03 und 12 zu veranschlagen.
10Die Dämmung des Dachbodens ist eine Modernisierung, welche umlegbare Kosten von 1.081,02 EUR verursachte. Auf Grund des Sachverständigengutachtens steht für das Gericht fest, dass die Einbringung des Thermolanfilz im Dachboden energiesparende Wirkung hat. Insbesondere war es richtig die Dachschrägen nicht mit zu dämmen, da die Systemgrenze über der obersten Geschossdecke verläuft. Aus diesem Grunde ist die Dämmung der Holztür des Dachraums überflüssig, da auch diese oberhalb der Systemgrenze liegt. Nach den Berechnungen des Sachverständigen X wurden für die Dämmung des Dachbodens 65,28 qm oder 17 Rollen Dämmmaterial inklusive Verschnitt verwendet. Hiervon ist die Dämmung der Holztür des Dachraums abzuziehen, sodass sich inklusive Verschnitt eine benötigte Menge von 61,44 qm oder 16 Rollen ergibt. Durch das Sachverständigengutachten konnten für die Verlegung des Thermolanfilz 7,55 Arbeitsstunden als plausibel bewiesen werden. Damit sind für diese Arbeit von der Rechnung vom 26.11.2012 von der Position 16 61,44 qm und von Position 13 7,55 Std. zu berücksichtigen.
11Eine Mietminderung aufgrund des durch die Modernisierung nun nicht mehr nutzbaren Dachbodens kommt nicht in Betracht. Der Dachboden gehört laut Mietvertrag nicht zu den benutzbaren Räumen der Wohnung, vielmehr war es sogar angedacht den Dachbodenzugang zu schließen.
12Die Nebenentscheidungen beruhen auf auf §§ 92 I, 269 III, 708 S. 1 Nr. 11, 713 ZPO.
13Der Streitwert wird auf bis zu 600,00 EUR festgesetzt.
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(1) Des Tatbestandes bedarf es nicht, wenn ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist. In diesem Fall bedarf es auch keiner Entscheidungsgründe, wenn die Parteien auf sie verzichten oder wenn ihr wesentlicher Inhalt in das Protokoll aufgenommen worden ist.
(2) Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so bedarf es des Tatbestands und der Entscheidungsgründe nicht, wenn beide Parteien auf Rechtsmittel gegen das Urteil verzichten. Ist das Urteil nur für eine Partei anfechtbar, so genügt es, wenn diese verzichtet.
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(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden im Fall der Verurteilung zu künftig fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen oder wenn zu erwarten ist, dass das Urteil im Ausland geltend gemacht werden wird.
(5) Soll ein ohne Tatbestand und Entscheidungsgründe hergestelltes Urteil im Ausland geltend gemacht werden, so gelten die Vorschriften über die Vervollständigung von Versäumnis- und Anerkenntnisurteilen entsprechend.
(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn
- 1.
der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder - 2.
die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
- 1.
die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, - 2.
den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, - 3.
den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.
(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.
(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
- 1.
durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), - 2.
durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, - 3.
durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, - 4.
durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, - 4a.
durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird, - 5.
durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, - 6.
die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder - 7.
durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.