Amtsgericht München Beschluss, 08. Juni 2017 - 481 H 9320/17 WEG

Tatbestand:

1

Die Klägerin ist seit 1992 Eigentümerin der Dachgeschosswohnung in einer aus 14 Einheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage. Sechs Wohnungen haben einen Balkon, über dessen Zugehörigkeit zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum die Teilungserklärung keine ausdrückliche Regelung enthält.

2

In der Versammlung der Wohnungseigentümer am 27. Mai 2008 wurde unter dem Tagesordnungspunkt 11 über die Vergabe des Auftrags für die bereits am 19. April 2007 beschlossene Sanierung der Balkone diskutiert. Die Klägerin vertrat die Ansicht, dass die Sanierungskosten nur von denjenigen Wohnungseigentümern getragen werden müssten, zu deren Wohnungen ein Balkon gehört. In dem Versammlungsprotokoll heißt es u.a.: "Vorab soll in Bezug auf die neuesten Änderungen im WEG-Gesetz geprüft werden, ob Eigentümer zu deren Wohnung kein Balkon gehört auch wie bisher an den Sanierungskosten der Balkone beteiligt werden müssen. Hier besteht Uneinigkeit. Einige Eigentümer möchten Auskunft beim Haus- und Grundbesitzerverein einholen und der Hausverwaltung Mitteilung machen."

3

Die Klägerin beantragte, die Kostenverteilung nach Wohneinheiten statt nach Miteigentumsanteilen vorzunehmen. Der Antrag erhielt nicht die nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderliche Mehrheit. Die Verwalterin stellte die Ablehnung des Antrags fest.

4

Die Klägerin hat den Beschluss mit dem Ziel der Erklärung für ungültig angefochten und daneben beantragt zu entscheiden, dass nur die sechs Eigentümer an den Kosten der Sanierung der Balkone zu beteiligen sind, zu deren Wohnung ein Balkon gehört, hilfsweise die Kosten der Balkonsanierung nach der Zahl der Einheiten statt nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, und weiter hilfsweise, die Beklagten zu verurteilen, einer Vereinbarung dahingehend zuzustimmen , dass die Kosten jeglicher Balkonsanierung nur von den sechs Eigentümern zu tragen sind, zu deren Eigentumswohnung ein Balkon an der Fassade zur H. straße gehört, hilfsweise, die Kosten der Balkonsanierung nach Einheiten statt nach Anteilen zu verteilen.

5

Das Amtsgericht hat den Hauptantrag als unbegründet und die Hilfsanträge als unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der ablehnende Beschluss der Eigentümerversammlung nicht aufzuheben, weil er einer ordnungsmäßigen Verwaltung nicht widerspricht; die Klägerin habe keinen Anspruch auf eine Verteilung der Sanierungskosten dahingehend, dass sie durch die Anzahl der Wohnungseinheiten zu teilen seien. Falls der Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG zu entnehmen sei, dass ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zustimmung zu einem einmaligen Abweichen von einem bestehenden Kostenverteilungsschlüssel habe, lägen die Voraussetzungen der Vorschrift nicht vor. Die Unbilligkeit des Festhaltens an der bestehenden Regelung sei nämlich ausgeschlossen , wenn diese für den Wohnungseigentümer bei dem Erwerb der Wohnung erkennbar gewesen sei. So liege es hier. Die Kostentragungspflicht ergebe sich aus § 7 Ziff. 1 der Teilungserklärung, wonach die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, zu welchem auch die Balkone gehörten, von der Gemeinschaft getragen würden. Diese Regelung sei der Klägerin bei dem Erwerb des Wohnungseigentums bekannt gewesen. Der Annahme der Unbilligkeit stehe darüber hinaus entgegen, dass die Balkonsanierung bereits beschlossen worden sei und die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft sich bei der Beschlussfassung auf die bestehende Kostentragungsregelung verlassen hätten.

7

Aus denselben Gründen hat das Berufungsgericht auch einen Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer generellen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verneint.

8

Weiter hat das Berufungsgericht gemeint, der Anspruch auf ein einmaliges Abweichen von einem bestehenden Kostenverteilungsschlüssel sei auf die ordnungsmäßige Verwaltung gerichtet, in deren Rahmen der Eigentümerversammlung ein Ermessensspielraum eingeräumt sei, so dass allenfalls dann, wenn eine Ermessensreduzierung auf die verlangte Verteilung bestehe, diese ausgesprochen werden könne. Die mit dem Hauptantrag zunächst verfolgte Anfechtung der Ablehnung einer Kostenverteilung nach der Anzahl der Einheiten könne deshalb keinen Erfolg haben, denn die Ablehnung einer von mehreren Möglichkeiten liege im Rahmen des Ermessens der Wohnungseigentümer.

9

Das Verlangen der Klägerin nach einer gerichtlichen Entscheidung dahingehend , dass die Sanierungskosten von denjenigen Wohnungseigentümern zu tragen seien, zu deren Einheiten Balkone gehörten, hält das Berufungsgericht trotz des Umstands, dass diese Kostenverteilung bisher nicht zur Entscheidung der Eigentümerversammlung gestellt wurde, für zulässig. Denn es sei nicht zu erwarten, dass die Versammlung, die eine Aufteilung nach der Zahl der Einheiten abgelehnt habe, mit der notwendigen qualifizierten Mehrheit für die jetzt verlangte Kostenverteilung stimmen werde. Deshalb sei es für die Klägerin unzumutbar, mit ihrem Antrag zuvor die Eigentümerversammlung zu befassen. Der Antrag sei jedoch aus den bereits genannten Gründen zurückzuweisen.

II.

10

Das hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

11

1. Die Revision ist in vollem Umfang zulässig. Entgegen der von dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Ansicht lässt sich dem Berufungsurteil nicht mit der notwendigen Klarheit entnehmen, dass das Berufungsgericht das Rechtsmittel trotz unbeschränkten Ausspruchs der Zulassung nur beschränkt zugelassen hat (vgl. dazu nur BGH, Beschl. v. 14. Mai 2008, XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351, 2352). Die Revision ist jedoch unbegründet.

12

2. Die Vorinstanzen sind von der Zulässigkeit des Hauptantrags ausgegangen. Das ist nur hinsichtlich des ersten Teils (Anfechtungsklage) richtig. Der zweite Teil (Leistungsklage) ist unzulässig.

13

a) Ausgangspunkt des Rechtsstreits ist die Ablehnung des von der Klägerin in der Wohnungseigentümerversammlung gestellten Antrags. Die Rechtmäßigkeit dieses so genannten Negativbeschlusses (Senat, BGHZ 148, 335, 348 f.) kann im Wege der gerichtlichen Anfechtung (§ 46 WEG) überprüft werden. Das dafür notwendige Rechtsschutzbedürfnis ergibt sich daraus, dass der Antragsteller durch die Ablehnung gegebenenfalls in seinem Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt wird (einschränkend zum früheren Wohnungseigentumsgesetz Senat, BGHZ 152, 46, 51; 156, 19, 22; Wenzel, ZMR 2005, 413, 416). Mit dem ersten Teil des Hauptantrags hat die Klägerin unter Wahrung der in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG genannten Fristen die Anfechtungsklage erhoben.

14

b) Das mit dem zweiten Teil des Hauptantrags verfolgte Klageziel betrifft dagegen nicht den abgelehnten Antrag. Vielmehr will die Klägerin eine Regelung erreichen, die bisher nicht zur Abstimmung stand. Die vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag, den der Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen will, ist jedoch Voraussetzung für die Zulässigkeit dieser Leistungsklage. Denn primär zuständig für die Beschlussfassung ist die Versammlung der Wohnungseigentümer (§§ 21 Abs. 1 und 3, 23 Abs. 1 WEG). Soweit es - wie hier - um die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsmäßigen Verwaltung geht, muss sich der Kläger vor der Anru- fung des Gerichts um die Beschlussfassung der Versammlung bemühen, weil seiner Klage sonst das Rechtsschutzbedürfnis fehlt (OLG Hamm ZMR 2008, 156, 159 m.w.N.; Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 21 Rdn. 56; Wenzel in Bärmann, aaO, § 43 Rdn. 188; Heinemann in Jennißen, WEG, § 21 Rdn. 46; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 21 Rdn. 12).

15

c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, dass die fehlende Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem von der Klägerin gestellten zweiten Teil des Hauptantrags, die Kosten für die Balkonsanierung auf diejenigen Wohnungseigentümer zu verteilen, zu deren Einheiten ein Balkon gehört, nicht die Unzulässigkeit dieses Teils der Klage zur Folge habe, weil das Zustandekommen der erforderlichen Mehrheit nicht zu erwarten sei. Zwar fehlt das Rechtsschutzbedürfnis trotz fehlender Vorbefassung nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre (OLG München NZM 2007, 132). Aber diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Das Berufungsgericht hat seine gegenteilige Auffassung damit begründet , dass die Eigentümerversammlung die Kostenaufteilung nach Einheiten abgelehnt hat, so dass eine Verteilung nur auf einzelne Wohnungseigentümer nicht zu erwarten sei. Dies verkennt, dass aus der Ablehnung eines in der Eigentümerversammlung gestellten Antrags nicht auf den Willen der Wohnungseigentümer geschlossen werden kann, das Gegenteil des Antrags zu wollen (Senat, BGHZ 148, 335, 349). Erst recht verbietet es sich deshalb, aus der Beschlussablehnung die Erwartung herzuleiten, die Wohnungseigentümer würden einem anderen Antrag als dem abgelehnten ebenfalls nicht zustimmen. Hier ist dieser Schluss insbesondere deshalb nicht gerechtfertigt, weil sich aus dem Protokoll der Diskussion zu dem Tagesordnungspunkt 11 ergibt, dass die erforderliche Mehrheit für den von der Klägerin gestellten Antrag wegen der bei den Beklagten bestehenden Rechtsunsicherheit aufgrund des neuen Wohnungseigentumsrechts nicht zustande gekommen ist. Damit besteht die Möglichkeit, dass sie, wenn sie die Rechtslage im Sinne der von der Klägerin vertretenen Ansicht geklärt haben, einen entsprechenden Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit fassen. Dass eine rechtliche Klärung außerhalb dieses Prozesses nicht möglich ist, ist nicht ersichtlich.

16

2. Gegen die Zulässigkeit des ersten Hilfsantrags bestehen keine Bedenken. Der damit geltend gemachte Anspruch auf Verteilung der Kosten für die bereits beschlossene Balkonsanierung nach der Anzahl der Einheiten war Gegenstand der Beschlussfassung in der Versammlung der Wohnungseigentümer am 27. Mai 2008. Dass dort der entsprechende Antrag der Klägerin nicht die erforderliche Mehrheit bekommen hat, ergibt das für die Anrufung des Gerichts erforderliche Rechtsschutzinteresse des unterlegenen Antragstellers (Elzer in Jennißen, aaO, vor §§ 23 bis 25 Rdn. 124).

17

3. Auch der zweite Hilfsantrag, mit dem die Klägerin eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Kostenverteilung bei Balkonsanierungen generell erreichen will, ist zulässig. Mit diesem Verlangen muss sich die Wohnungseigentümerversammlung nicht vor Klageerhebung befassen. Die Wohnungseigentümer haben dafür keine Beschlusskompetenz (Grziwotz/Jennißen in Jennißen, aaO, § 10 Rdn. 38).

18

4. Der erste Teil des Hauptantrags und der erste Hilfsantrag sind jedoch unbegründet.

19

a) Die Klägerin will eine Abänderung der in § 16 Abs. 2 WEG festgelegten Kostenverteilung, nach der die Wohnungseigentümer u.a. die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) tragen müssen, aus- schließlich für die bereits beschlossene Balkonsanierung erreichen. Sie strebt damit eine Einzelfallregelung an. Anspruchsgrundlage hierfür ist nicht, wie das Berufungsgericht in einer Hilfserwägung gemeint hat, die Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Nach dieser Vorschrift kann jeder Eigentümer eine von dem Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint. Der Anspruch ist auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zum Abschluss einer Änderungsvereinbarung gerichtet (Wenzel in Bärmann , aaO, § 10 Rdn. 152), die generell das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (§ 10 Abs. 2 Satz 1 und 2 WEG) regelt. Eine bloße Einzelfallregelung wird davon nicht erfasst (MünchKomm-BGB/Engelhardt, aaO, § 16 WEG Rdn. 30). Das schließt es allerdings nicht aus, dass ein Wohnungseigentümer auch dann, wenn er für einen konkreten Fall eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels erreichen will, einen Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG geltend macht. Hat er damit Erfolg, gilt der geänderte Schlüssel nicht nur für künftige Fälle, sondern auch bereits für den Fall, der Anlass zu dem Änderungsverlangen gegeben hat. Denn die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus; beide Möglichkeiten haben verschiedene Regelungsgegenstände und stehen alternativ nebeneinander (Wenzel in Bärmann, aaO, § 10 Rdn. 160; Grziwotz/Jennißen in Jennißen, aaO, § 10 Rdn. 31; Becker in Köhler /Bassenge, Anwalts-Handbuch Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Teil 3 Rdn. 191; Riecke/Schmid/Elzer, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht , 2. Aufl., § 16 Rdn.18; Entwurf eines Gesetzes zur Änderung eines Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 9. März 2006 [Gesetzes- begründung], BT-Drucks. 16/887 S. 19 f.; a.A. Hügel/Elzer, Das neue WEGRecht , § 3 Rdn. 131 f.).

20

b) Entgegen der von der Revision vertretenen Ansicht ist der auf die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nur für die bereits beschlossene Balkonsanierung gerichtete erste Hilfsantrag nicht dahin auszulegen, dass die Klägerin damit auch eine generelle Regelung zur Kostenverteilung anstrebt. Diesem Verständnis steht bereits der Wortlaut des Antrags entgegen; er entspricht einer Gestaltungsklage nach §§ 21 Abs. 4 und 8, 43 Nr. 1 WEG, mit der die gerichtliche Ersetzung eines von den Wohnungseigentümern nicht gefassten Beschlusses herbeigeführt werden soll. Auch der Wortlaut des zweiten Hilfsantrags spricht gegen eine solche Auslegung; er enthält die auf die Verurteilung der übrigen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zu der Änderung der Kostenverteilung gerichtete Leistungsklage nach §§ 10 Abs. 2 Satz 3, 43 Nr. 1 WEG. Schließlich verbietet die Staffelung der beiden Hilfsanträge die von der Revision gewünschte Auslegung; die Klägerin verfolgt vorrangig die Gestaltungsklage.

21

c) Weder das Berufungsgericht noch die Revision haben erkannt, dass Anspruchsgrundlage für die Durchsetzung der Einzelfallregelung die Vorschriften der §§ 16 Abs. 4, 21 Abs. 4 und Abs. 8 WEG sind. Denn wenn ein Beschluss zur abweichenden Verteilung der Kosten für Instandhaltungen und Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums (§ 16 Abs. 4 WEG) nicht zustande kommt, kann derjenige Wohnungseigentümer, dessen entsprechender Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit gefunden hat, sowohl - wie hier - zusammen mit der Anfechtung des Negativbeschlusses als auch ohne diese Anfechtung seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG im Wege der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG gerichtlich (§ 43 Nr. 1 WEG) geltend machen (Wenzel in Bärmann, aaO, § 10 Rdn. 164; Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 135; Riecke /Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 42).

22

aa) Bei der beschlossenen Balkonsanierung handelt es sich um eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dabei spielt es keine Rolle, ob die Balkone zum Gemeinschaftseigentum - was das Berufungsgericht angenommen hat und was die Auslegung der Teilungserklärung nahe legt - oder, was die Revision meint, zum Sondereigentum derjenigen Wohnungseigentümer gehören, deren Einheiten einen Balkon haben. Denn selbst wenn Letzteres der Fall wäre, beträfen die Sanierungsmaßnahmen, soweit sämtliche Wohnungseigentümer für die Kosten aufkommen sollen, ausschließlich solche Teile der Balkone, die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Die Revision verkennt, dass sich das Sondereigentum an einem Balkon nur auf den Luftraum, den Innenanstrich und den Bodenbelag erstreckt, während die übrigen konstruktiven und solche Teile, die ohne Veränderung der äußeren Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden können, wie Brüstungen und Geländer, Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht, Decken, Abdichtungsanschlüsse zwischen Gebäude und Balkon, Außenwände, Stützen und Türen, Gemeinschaftseigentum sind (Armbrüster in Bärmann, aaO, § 5 Rdn. 56 ff.; Dickersbach in Jennißen, aaO, § 5 Rdn. 16 ff.; Riecke/Schmid/Schneider/Förth, aaO, § 5 Rdn. 37 - jeweils m.N. aus der Rspr.). Die aus dem Protokoll zu dem Tagesordnungspunkt 11 der Eigentümerversammlung vom 27. Mai 2008 erkennbaren Sanierungsmaßnahmen zeigen, dass die auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegenden Kosten nur solche Balkonteile treffen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen; die Kosten für einen sondereigentumsfähigen Fliesenbelag gehen zu Lasten desjenigen Eigentümers, der ihn wünscht. Dass darüber hinaus die Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen, die etwaiges Sondereigentum betreffen, beabsichtigt ist, ist weder festgestellt noch sonst ersichtlich; auch die Revision zeigt das nicht auf, sondern weist nur auf einen beabsichtigten Oberflächenanstrich hin. Dieser betrifft jedoch die Balkonunterseiten und den Estrich, also Gemeinschaftseigentum. Im Übrigen ist auch die Klägerin ebenso wie die Beklagten in den Tatsacheninstanzen davon ausgegangen, dass die Sanierungsmaßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen.

23

bb) Die mit dem ersten Hilfsantrag verfolgte Abweichung der Verteilung der Sanierungskosten ist in der Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlossen worden. Der dahingehende Antrag der Klägerin hat nicht die nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderliche Mehrheit gefunden.

24

cc) Selbst wenn die angestrebte, von der gesetzlichen Regelung abweichende Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hat die Klägerin keinen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch darauf.

25

(1) Den Maßstab für die Beurteilung dessen, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, enthält zunächst die Regelung in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG (Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 123; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 46; MünchKomm-BGB/Engelhardt, aaO, § 16 WEG Rdn. 31; Riecke/ Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 12). Danach können die Wohnungseigentümer im Einzelfall durch Beschluss die Verteilung der Kosten für Instandhaltungen oder Instandsetzungen des gemeinschaftlichen Eigentums abweichend von § 16 Abs. 2 WEG regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Hieraus allein ergibt sich allerdings noch nicht, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss; dieses Erfordernis folgt jedoch aus § 21 Abs. 3 WEG (Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 112), wonach die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit be- schließen können, soweit nicht bereits eine Regelung durch Vereinbarung erfolgt ist.

26

(2) Somit entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der abgeänderte Kostenverteilungsschlüssel dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab gerecht wird. Ob das der Fall ist, bestimmt sich nicht nur nach dem tatsächlichen Gebrauch der von der Instandsetzung oder Instandhaltung betroffenen Teile, Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümer, sondern auch nach der Gebrauchsmöglichkeit. Damit soll zum einen Verteilungsgerechtigkeit erreicht und zum anderen der Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung konkretisiert werden (Gesetzesbegründung , BT-Drucks. 16/887 S. 24). Als Verteilungsmaßstäbe kommen z.B. die tatsächliche Gebrauchshäufigkeit und die Gebrauchsmöglichkeit sowie die Anzahl der davon profitierenden Personen in Betracht. Danach können die Wohnungseigentümer z.B. eine der räumlichen Zuordnung von Balkonen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, zu bestimmten Wohnungen entsprechende Verteilung der Kosten für die Instandsetzung dieser Balkone beschließen (Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 125; MünchKomm-BGB/Engelhardt, aaO, § 16 WEG Rdn. 31).

27

(3) Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, eine solche Kostenverteilung durchzusetzen, besteht jedoch nicht schon dann, wenn sie dem Gebrauchsmaßstab nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG Rechnung trägt. Vielmehr müssen die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels genannten Voraussetzungen ebenfalls vorliegen; denn für die erzwungene Änderung können keine unterschiedlichen Voraussetzungen gelten, je nach dem, ob sie für einen konkreten Einzelfall oder generell Bestand haben soll (Wenzel in Bärmann, aaO, § 10 Rdn. 161; Grziwotz/Jennißen in Jennißen, aaO, § 10 Rdn. 32; Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 16/887 S. 20). Deshalb ist ein Änderungsanspruch eines Wohnungseigentümers in beiden Fällen nur dann gegeben, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer , unbillig erscheint.

28

(4) Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Das Berufungsgericht hat zu Recht die Unbilligkeit der Verteilung der Kosten für die Balkonsanierung auf alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile verneint.

29

Das Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung enthielt keine Anspruchsgrundlage für das Verlangen eines Wohnungseigentümers auf Abänderung des gesetzlichen oder eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels. Nach der Rechtsprechung bestand jedoch ein gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteter Anspruch auf Zustimmung zum Abschluss einer Änderungsvereinbarung, wenn die geltende Regelung bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führte; ob das der Fall war, war aufgrund einer tatrichterlichen Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls und nicht allein nach dem Maß der Kostenmehrbelastung des benachteiligten Wohnungseigentümers festzustellen (siehe nur Senat, BGHZ 160, 354, 358 ff. m.w.N.).

30

Seit dem 1. Juli 2007 gibt es mit der Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einen gesetzlichen Anspruch auf Abschluss einer Änderungsvereinbarung. Die Neuregelung lässt die bisherige Rechtslage im Kern zwar unverändert , enthält aber hinsichtlich der Anspruchsvoraussetzungen eine Erleichterung gegenüber den von der bisherigen Rechtsprechung gestellten Anforderungen (Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 16/887 S. 18 f.). Nunmehr wird statt auf "außergewöhnliche Umstände" auf die eher vorliegenden "schwerwiegenden Gründe" abgestellt; zudem muss die bestehende Kostenverteilung nicht mehr grob unbillig sein und damit gegen Treu und Glauben verstoßen, sondern das Festhalten an der geltenden Regelung muss lediglich unbillig erscheinen. Der Schutz des Vertrauens der übrigen Wohnungseigentümer in die bestehende Situation wird dadurch erreicht, dass ihre Rechte und Interessen in die Abwägung einbezogen werden müssen.

31

Nach diesen Grundsätzen ist die von dem Berufungsgericht vorgenommene Abwägung rechtlich nicht zu bestanden. Zutreffend hat es die Erkennbarkeit der - vermeintlich oder wirklich - nicht sachgerechten Kostenverteilung für die Klägerin bereits bei dem Erwerb der Eigentumswohnung und das Vertrauen der Beklagten auf den Bestand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels bei der Beschlussfassung über die Durchführung der Balkonsanierung als maßgebliche Gründe angesehen, die der Annahme der Unbilligkeit des Festhaltens an der gesetzlichen Regelung entgegenstehen. Hinzu kommt, dass es ebenfalls nicht unbillig ist, wenn ein Wohnungseigentümer für die Kosten der Instandhaltung von Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils aufkommen muss, obwohl er sie nicht benutzt und auch nicht benutzen kann (Wenzel in Bärmann, aaO, § 10 Rdn. 158 m.N. aus der Rspr. zur früheren Rechtslage). Demgegenüber begründet die Revision eine - von ihr angenommene - Unbilligkeit der Kostenverteilung damit, dass die Klägerin übermäßig belastet würde. Damit hat sie keinen Erfolg. Denn das Maß der Kostenmehrbelastung ist nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit des Festhaltens an dem bisherigen Kostenverteilungsschlüssel (Wenzel in Bärmann, aaO). In die Abwägung einzubeziehen sind vielmehr insbesondere die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, so dass die Anforderungen an den Anpassungsanspruch weiterhin erheblich bleiben (Gesetzesbegründung BT-Drucks. 16/887 S. 19). Dies verkennt die Revision, indem sie einseitig auf die Interessen der Klägerin an der Abänderung des Verteilungsschlüssels abstellt.

32

5. Aus Vorstehendem ergibt sich auch die Unbegründetheit des zweiten Hilfsantrags.

III.

33

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Tatbestand:

1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese entstand 1995 durch die Aufteilung des Hauses in zunächst zwei Einheiten. Der Teilungserklärung zufolge stand dem damaligen Eigentümer der Erdgeschosswohnung ein Ausbau- und Aufteilungsrecht für seine Kellerräume zu, von dem er Gebrauch machte. Die nachträglich ausgebauten Kellerräume bilden seit einer weiteren Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume durch den Rechtsvorgänger der Klägerin und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.

2

Auf die Klage hat das Amtsgericht die Beklagten - soweit von Interesse - verurteilt zuzustimmen, dass die Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung von den Wohnungseigentümern nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile anteilig getragen werden und (zwecks Aufbringung der Kosten) eine Sonderumlage von 54.400,25 € gebildet wird. Ferner hat es die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 8.153,60 € nebst Zinsen an die Klägerin verurteilt und ihre Ersatzpflicht für weitere Schäden festgestellt, die aus der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung entstanden sind und noch entstehen werden. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, will die Klägerin die Aufhebung des Berufungsurteils und die Zurückweisung der Berufung erreichen.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Das Berufungsgericht meint, die Beklagten müssten der anteiligen Kostentragung und der Erhebung der Sonderumlage nicht zustimmen. Zwar seien sie dem Grunde nach verpflichtet, die erforderliche Sanierung des Gemeinschaftseigentums durchzuführen. Etwaige Ansprüche gegen den früheren Eigentümer der Erdgeschosswohnung, der die Schäden am Gemeinschaftseigentum verursacht habe, seien aber weder seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft noch seitens der Klägerin durchsetzbar und könnten die Kosten nicht kompensieren. Die Kostenbelastung überschreite daher die Opfergrenze der Beklagten mit der Folge, dass die Klägerin die Sanierung nicht verlangen könne und die geltend gemachten Ansprüche nicht bestünden.

4

Dies ergebe sich aus einer Abwägung zwischen den Belastungen und den Vorteilen der Maßnahme. Die Klägerin könne die Wohnung ohne die Sanierung zwar auf Dauer nicht nutzen; auch könnten sich die Feuchtigkeitsschäden im Keller weiter ausbreiten und zu einem Wertverlust des gesamten Objekts führen. Bei einer Kostentragung nach Miteigentumsanteilen entfielen von den Kosten der Sanierung aber rund 13.000 € auf die Klägerin, rund 17.500 € auf die Beklagten zu 1 und 2 und rund 24.000 € auf die Beklagte zu 3. Dieser schweren wirtschaftlichen Belastung der betagten und finanzschwachen Beklagten stehe lediglich ein - mangels Verkaufsabsichten wirtschaftlich derzeit nicht realisierbarer - Vorteil in Gestalt der Werterhaltung des Gesamtobjekts gegenüber; ihre eigenen Wohneinheiten seien auch ohne Sanierung nutzbar. Sie müssten für Planungs- und Baumängel einstehen, die sie nicht zu verantworten hätten, obwohl sie die entstehenden Kosten aus ihren laufenden Einkünften nicht tragen könnten; eine der beklagten Parteien sei schon zur Zahlung des Hausgelds nicht in der Lage und im Falle der Sanierung drohe ihr die Zwangsversteigerung.

5

Demgegenüber habe die Klägerin mangelbehaftetes und zu Wohnzwecken ungeeignetes Wohnungseigentum zu einem (angesichts der Mängel) überhöhten Preis erworben und es versäumt, die Mängel vor dem Kauf durch sachverständige Begutachtung aufzudecken. Infolge der Sanierung erhielte sie höherwertiges (da mangelfreies) Wohnungseigentum als zuvor und könnte die Kosten des auf sie entfallenden Instandsetzungsanteils durch Vermietung oder Verkauf realisieren.

II.

6

Die Revision hat Erfolg.

7

1. Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für die Klage besteht. Zwar lässt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht entnehmen, dass sich die Eigentümerversammlung vor Erhebung der Klage mit dem streitgegenständlichen Anliegen der Klägerin befasst hat. Es kann aber mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird. Denn die Beklagten haben sich im Vorfeld der Klageerhebung und auch in diesem Verfahren stets auf den Standpunkt gestellt, die Sanierung sei allein Sache der Klägerin. Die Befassung der Versammlung wäre deshalb eine unnötige Förmelei (vgl. Senat, Urteile vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 14 f.; vom 27. April 2012 - V ZR 177/11, NZM 2012, 508 Rn. 7).

8

2. Revisionsrechtlicher Kontrolle hält es zunächst nicht stand, dass das Berufungsgericht den Anspruch auf Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung und zu der Erhebung der Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen mit der Begründung verneint, die Klägerin könne die Durchführung der Sanierung ohnehin nicht verlangen.

9

a) Im Ausgangspunkt rechtsfehlerfrei sieht das Berufungsgericht einen Anspruch der Klägerin auf Durchführung der Sanierung grundsätzlich als gegeben an. Ein solcher Anspruch ist zwar in dem hiesigen Verfahren nicht Streitgegenstand; dass er dem Grunde nach besteht, ist aber Voraussetzung für die geltend gemachten Ansprüche.

10

aa) Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen - mit anderen Worten ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. Senat, Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 105/11, ZWE 2012, 221 Rn. 9) - entspricht. Zu der ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum (vgl. Senat, Urteile vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 8; vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 4); sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen (vgl. BayObLG, NZM 2002, 531, 532; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 112). Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Ist jedoch die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, so entspricht nur ihre Vornahme billigem Ermessen; in diesem Fall hat ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung gemäß § 21 Abs. 4 WEG.

11

bb) So liegt es hier. Die sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum stellen auch die Beklagten nicht in Abrede. Dafür, dass die Sanierung durchgeführt werden muss, spricht schon die Feststellung des Berufungsgerichts, wonach ein Übergreifen der Feuchtigkeitsschäden auf den übrigen Kellerbereich droht. Eine zwingende Pflicht zum Handeln ergibt sich jedenfalls daraus, dass das Sondereigentum der Klägerin bereits seit geraumer Zeit unbewohnbar ist und sich hieran nichts ändert, solange das gemeinschaftliche Eigentum nicht saniert wird. Soweit das Berufungsgericht ausführt, die Wohnung der Klägerin sei „zu Wohnzwecken nicht geeignet“, findet dies in den tatsächlichen Feststellungen keine Grundlage. Nach der maßgeblichen Teilungserklärung von 1996 dient die Sondereigentumseinheit nicht als bloßer Kellerraum, sondern zu Wohnzwecken.

12

b) Rechtlicher Nachprüfung hält es nicht stand, dass das Berufungsgericht den Anspruch der Klägerin auf Durchführung der Sanierung mit der Erwägung verneint, die Opfergrenze der betagten Beklagten werde wegen deren beschränkter finanzieller Leistungsfähigkeit überschritten. Entspricht nur die sofortige Vornahme der zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum (ebenso BayObLG, WuM 1996, 239 f.; NZM 2002, 531, 532; LG Hamburg, ZWE 2014, 129, 131; Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 243).

13

aa) Dies ergibt sich schon im Umkehrschluss aus § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG. Diese Norm betrifft die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die über eine (modernisierende) Instandsetzung hinausgehen und einen Instandsetzungsbedarf nicht voraussetzen (näher Senat, Urteile vom 14. Dezember 2012 - V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 Rn. 12; vom 18. Februar 2011 - V ZR 82/10, NJW 2011, 1221 Rn. 9 f.). Nur insoweit enthält das Gesetz die Einschränkung, dass derartige Maßnahmen „keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen“ dürfen. Dazu hat der Gesetzgeber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass selbst die Kosten derartiger Modernisierungsmaßnahmen nur im Ausnahmefall als erhebliche Beeinträchtigung anzusehen seien. Anders könne es nur dann liegen, wenn ein Wohnungseigentümer wegen der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen gezwungen würde, sein Wohnungseigentum zu veräußern (BT-Drucks. 16/887 S. 31). Eine entsprechende Regelung enthält § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht.

14

bb) Die Anerkennung einer individuellen Opfergrenze wäre zudem mit Sinn und Zweck des § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG unvereinbar, weil dies der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwiderliefe. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Das Argument des Berufungsgerichts, sie habe ohne Prüfung mangelhaftes Wohnungseigentum erworben, trägt auch deshalb nicht, weil die Beklagten ebenfalls mangelhaftes Gemeinschaftseigentum erworben haben; für die Handlungen des Rechtsvorgängers der Klägerin hat keine der Parteien einzustehen. Die Anerkennung einer Opfergrenze wird in diesem Zusammenhang - soweit ersichtlich - auch nicht vertreten, insbesondere nicht in der von dem Berufungsgericht zitierten Rechtsprechung, die sich auf Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer untereinander bezieht (BayObLG, WuM 1990, 609 f.; OLG Düsseldorf, ZWE 2002, 231 f.; NJW-RR 2001, 1594). Ebenso wenig ist die von den Parteivertretern angeführte Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats (Urteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 342/03, NZM 2005, 820, 821; vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rn. 22 ff.) zu der Opfergrenze des Vermieters für Mangelbeseitigungsverlangen des Mieters auf das Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander übertragbar. Soweit der VIII. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 342/03, NZM 2005, 820, 821 aE) darauf hingewiesen hat, dass ein Sanierungsanspruch des vermietenden Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG möglicherweise nicht bestehen könne, beruht dies auf dem grundsätzlich anzuerkennenden Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer; die Ausführungen stehen aber nicht im Zusammenhang mit der Zubilligung einer Opfergrenze der Wohnungseigentümer.

15

c) Das Urteil erweist sich insoweit auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO).

16

aa) Eine Verpflichtung der Klägerin zur alleinigen Kostentragung - die die Beklagten vor allem erreichen wollen und die den auf Zustimmung gerichteten Ansprüchen entgegenstünde - kann sich schon deshalb nicht auf der Grundlage von § 16 Abs. 4 WEG ergeben, weil für die Kostenverteilung allein § 16 Abs. 2 WEG maßgeblich ist. Denn die Mängel betreffen den Keller und die Fundamente im Bereich des Gemeinschaftseigentums und damit konstruktive Teile des Hauses. Diese dienen dem Gebrauch aller Wohnungseigentümer, selbst wenn die Sanierung in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekommt; auch die Kosten einer Dachsanierung könnten nicht durch Beschluss gemäß § 16 Abs. 4 WEG allein dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung zur Last gelegt werden (Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 164/09, NJW 2010, 2513 Rn. 15 mwN).

17

bb) Danach besteht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung, dass die Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung - die nur aufgrund der Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist - nach Maßgabe der Miteigentumsanteile anteilig getragen werden. Auch kann die Klägerin bereits im jetzigen Zeitpunkt die Zustimmung zu der Bildung einer Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Denn die Erteilung von Aufträgen zu der Sanierung entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Aufbringung der Mittel gesichert ist (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 - V ZR 176/10, NJW 2011, 2958 Rn. 8 aE); gerade dann, wenn finanzielle Schwierigkeiten bestehen, ist es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung, die Mittel im Vorwege sicherzustellen.

18

3. Rechtsfehlerhaft ist nach alledem auch die Abweisung der Schadensersatzansprüche (Zahlung von 8.153,60 € nebst Zinsen und Feststellung der Ersatzpflicht für künftige Schäden), die das Berufungsgericht ebenfalls auf die vermeintliche Opfergrenze der Beklagten gestützt hat. Auch insoweit erweist sich das Urteil nicht aus anderen Gründen als richtig. Insbesondere sind die Beklagten passivlegitimiert. Schäden infolge der Sanierung selbst gemäß § 14 Nr. 4 WEG sind nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens; die Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz von bereits eingetretenen und künftigen Schäden wegen der verzögerten Sanierung kann sich nur aus § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG ergeben. Ob insoweit die Wohnungseigentümer selbst haften oder ob die Haftung den rechtsfähigen Verband trifft, ist allerdings umstritten. Der Senat hat dies hinsichtlich solcher Schäden, die - wie hier - durch eine unterbliebene Beschlussfassung entstehen, bislang offengelassen (Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 7).

19

a) Teilweise wird vertreten, die Pflicht zum Ersatz des durch eine schuldhaft verzögerte Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums entstandenen Schadens eines einzelnen Wohnungseigentümers treffe (nur) den rechtsfähigen Verband, weil es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG handele. Gestützt wird dies teils auf die Überlegung, dass Schadensersatzansprüche gemeinschaftlich zu erfüllen seien, teils auf die Pflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung geltend zu machen (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 87; Abramenko, ZMR 2013, 174, 175; Becker, ZfIR 2010, 645, 646). Andere rechnen das Verhalten der Wohnungseigentümer gemäß § 31 BGB dem Verband zu (Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 48). Auch wird vertreten, die schuldhaft handelnden Wohnungseigentümer und der Verband hafteten nebeneinander (so etwa OLG München, ZWE 2011, 37, 38; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 61; Schmid, ZWE 2011, 202, 205; ders., ZWE 2012, 24 f.).

20

b) Überwiegend werden dagegen (nur) die Wohnungseigentümer selbst für ersatzpflichtig gehalten, soweit ihnen eine schuldhafte Pflichtverletzung zur Last fällt (LG Hamburg, ZWE 2012, 26 f.; LG Saarbrücken, ZWE 2013, 89, 90; AG Oberhausen, ZWE 2013, 464 f.; ausführlich Timme/Dötsch, WEG, 2.Aufl., § 14 Rn. 54 ff., insbes. Rn. 58; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rn. 76 f.; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 34; Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Elzer, NZM 2012, 718, 720 f.; Riecke/v. Rechenberg, MDR 2013, 315, 318; Suilmann, ZWE 2013, 82, 83; zurückhaltend Jacoby, ZWE 2014, 8, 11).

21

c) Für die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehenden Schäden können nach Auffassung des Senats nur die Wohnungseigentümer selbst ersatzpflichtig sein, und zwar diejenigen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

22

aa) Zunächst handelt es sich nicht um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, für die eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft besteht. Diese Norm regelt die Wahrnehmung von Pflichten im Außenverhältnis (näher Senat, Urteil vom 14. Februar 2014 - V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 6 mwN; Jacoby, ZWE 2014, 8, 12), nicht aber die interne Willensbildung des Verbands. Diese obliegt gemäß § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern. Dementsprechend ist die auf § 21 Abs. 4 WEG gestützte Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, wenn deren Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung verlangt wird; eine Klage gegen den Verband scheidet aus (vgl. nur Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 139; aA Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 61, jeweils mwN), und zwar auch dann, wenn nur die Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und ein Gestaltungsspielraum infolgedessen nicht besteht (aA Spielbauer in Spielbauer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 29 aE). Eine etwaige Mitwirkungspflicht der Wohnungseigentümer ist individuell und nicht gemeinschaftlich zu erfüllen; den Pflichten des Verbands ist sie vorgelagert. Weil der Verband eine solche Primärpflicht (Mitwirkung an der Willensbildung) nicht wahrnehmen könnte, sind auch Sekundäransprüche nicht gemeinschaftsbezogen. Im Übrigen setzt eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG voraus, dass die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NZM 2013, 512 Rn. 11 mwN); daran fehlt es schon deshalb, weil ein Verschulden im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwingend bei jedem in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer vorliegt.

23

bb) Ebenso wenig kommt eine Haftungszuweisung an den Verband in analoger Anwendung von § 31 BGB in Betracht, soweit das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betroffen ist. Nach den obigen Ausführungen sind die Wohnungseigentümer bei der Mitwirkung an der Willensbildung weder Vertreter des Verbands noch handeln sie in Ausführung einer Verrichtung für den Verband.

24

cc) Eine Haftung kann deshalb nur die Wohnungseigentümer selbst treffen. Voraussetzung ist zunächst, dass diese eine Pflicht verletzen. Im Grundsatz sind sie allerdings zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und zur Mitwirkung an der Willensbildung nicht verpflichtet. Auch können sie - ebenso wie ein Alleineigentümer - selbst zwingend gebotene und unaufschiebbare Maßnahmen in den Grenzen von § 903 BGB unterlassen, solange und soweit sie hierüber einig sind. Anders liegt es aber jedenfalls dann, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und diese - wie hier - von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet; hier ergibt sich eine Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer schon aus der gegenseitigen Treuepflicht (vgl. Jacoby, ZWE 2014, 8, 11). Unter den Voraussetzungen von § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB sind diejenigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet, die sich mit ihrem Abstimmungsverhalten nicht auf die Seite des Anspruchsstellers gestellt haben (vgl. Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 6), also schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

25

dd) Eine Haftung des Verbands hat der Senat allerdings in seinem Urteil vom 13. Juli 2012 (V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.) für solche Schäden bejaht, die durch die unterbliebene Umsetzung eines bereits gefassten Sanierungsbeschlusses entstehen. Ob angesichts der dagegen erhobenen Kritik (vgl. nur Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 59 ff.; Rüscher, ZfIR 2013, 65 ff.; Elzer, NZM 2012, 718, 722 f.; Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Jacoby, ZWE 2014, 8, 11 f.) an der hierfür gegebenen Begründung festgehalten werden kann oder ob dem Verband vielmehr das Handeln des Verwalters als dem für die Umsetzung von Beschlüssen zuständigen Organ (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) in analoger Anwendung von § 31 BGB zuzurechnen wäre (bzw. bei einer verwalterlosen Gemeinschaft das Handeln der Wohnungseigentümer, die den Verband gemäß § 27 Abs. 3 Satz 2 oder 3 WEG vertreten), bedarf keiner Entscheidung.

III.

26

Danach kann das Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).

27

1. Hinsichtlich der Verurteilung zur Zustimmung zu der Kostentragung nach Miteigentumsanteilen und der Bildung einer Sonderumlage ist der Rechtsstreit entscheidungsreif; insoweit ist die Berufung zurückzuweisen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Kostenvolumen der Maßnahme ist zwischen den Parteien als solches nicht im Streit, auch wenn das konkrete beschlussfähige Sanierungskonzept noch aussteht.

28

2. Was dagegen die Verurteilung zum Ersatz des bereits entstandenen Schadens und die Feststellung der Ersatzpflicht für künftige Schäden angeht, hat das Berufungsgericht Grund und Höhe der geltend gemachten Ansprüche - von seinem rechtlichen Standpunkt aus folgerichtig - bislang im Einzelnen nicht geprüft und entsprechende Feststellungen nicht getroffen; dies wird nachzuholen sein.