Amtsgericht Montabaur Urteil, 08. Nov. 2011 - 5 C 134/11

Die Klage wird unter Aufhebung des Vollstreckungsbescheids des … vom ..., Geschäftsnummer …, abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist … (Regelung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit).

Die Parteien streiten um Maklerprovision betreffend die Wohnung P…straße … in M…-K…

Der Kläger bot die vorgenannte Wohnung als Makler über die Internetplattform … an. Hierauf meldete sich der Beklagte per eMail und bat um einen Besichtigungstermin. Dieser fand am 1.9.2011; dabei wurde ein Besichtigungsprotokoll nebst Provisionsvereinbarung gefertigt. Des Weiteren erteilte der Beklagte eine sog. Selbstauskunft und bat um Bedenkzeit. Wenige Tage später informierte die Vermieterin den Kläger darüber, dass der Beklagte für sie als Mieter nicht in Betracht komme; außerdem habe sie bereits einen anderen Mieter. Dies teilte der Kläger dem Beklagten, der die Wohnung anmieten wollte, mit sowie erklärte, dass er auf die Vermietung keinen Einfluss mehr habe. Die Option, eine andere vom Kläger angebotene Wohnung zu besichtigen, lehnte der Beklagte ab. Kläger löschte das Inserat auch auf der Internetplattform …

Nach ein paar Tagen bzw. am nächsten Tag fand der Beklagte die Wohnung auf der Internetplattform …, allerdings durch einen anderen Makler, dem Herrn I…, inseriert. Auf Nachfrage teilte dieser dem Beklagten mit, dass die Wohnung noch frei, aber der Kläger für die Vermietung nicht zuständig sei. Nach einem Besichtigungstermin mit dem Makler I… kam es zum Abschluss eines Mietvertrags zwischen der Vermieterin und dem Beklagten. Anschließend entrichtete der Beklagten an den Makler I… die von diesem geforderte Maklergebühr.

Ende September 2009 sah der Kläger beim Vorbeifahren, dass die Wohnung immer noch leer stand. Auf seinen Anruf teilte ihm die Vermieterin mit, dass der andere Adressat abgesprungen sei und sie die Wohnung soeben an den Beklagten vermietet habe.

Der Makler I… hatte den Beklagten darauf hingewiesen, dass der Beklagte im Falle einer Anmietung der Wohnung mit einer Provisionsverpflichtung gegenüber dem Kläger rechnen müsse. Die Absage der Vermieterin gegenüber dem Kläger beruhte auf Veranlassung des Sohnes der Vermieterin, welcher den Makler I… gut kannte, und lediglich mit dem Zweck, den Kläger um seine Provision zu bringen.

Der Kläger trägt vor:

Da Mitursächlichkeit genüge, schulde der Beklagte ihm die vereinbarte Provision unabhängig von der nachfolgenden Tätigkeit des Maklers I… Dabei sei die notwendige Mitursächlichkeit nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel gegeben, wenn der Vertragsabschluss innerhalb eines Jahres nach dem Tätigwerden des Maklers erfolge. Aufgrund des hier vorliegenden erheblich kürzeren Zeitraums habe die vom Kläger ausgehende Kausalität auf jeden Fall fortgewirkt. Dass der Kläger dem Beklagten gesagt habe, dass die Wohnung zwischenzeitlich anderweitig vermietet worden sei, spiele in diesem Zusammenhang keine Rolle. Ausschlaggebend seien die Erstinformation und die erste Besichtigung auf Vermittlung des Klägers, weil nach der Lebenserfahrung davon auszugehen sei, dass dies dem Beklagten die Entscheidung zum späteren Vertragsschluss zumindest stark erleichtert habe. Der Beklagte habe seine Anmietabsicht nie aufgegeben.

Der Kläger hat die Maklerprovision zunächst im Wege des Mahnverfahrens geltend gemacht. In diesem hat das Amtsgericht … am 8.12.2010 zunächst Mahnbescheid und am 14.3.2011 sodann gegen den Beklagten Vollstreckungsbescheid erlassen, mit welchem der Beklagte kostenpflichtig zur Zahlung von 764,10 € nebst Zinsen in Höhe von 10% Punkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz sowie 10 € Mahnkosten und 84,50 € vorgerichtlicher Anwaltskosten verpflichtet worden ist. Der Mahnbescheid war dem Beklagten ausweislich der Postzustellungsurkunde am 7.2.2011 im zweiten Versuch unter der Anschrift P…straße … in … M…-K… durch Einlegung in den Briefkasten übersandt worden, nachdem Anfang Januar 2011 eine erste Zustellung unter dieser Anschrift als unzustellbar, da der Adressat unter dieser Anschrift nicht ermittelbar sei, zurückgekommen war. Sodann ist dem Beklagten der Vollstreckungsbescheid am 20.4.2011 unter seiner gegenwärtigen Anschrift zugestellt worden. Am 3.5.2011 hat der Beklagte gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch eingelegt.

Der Kläger beantragt,

den Vollstreckungsbescheid aufrecht zu erhalten.

Der Beklagte beantragt,

die Klage unter Aufhebung des Vollstreckungsbescheids abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor:

Aufgrund der Mitteilung des Klägers, die Wohnung nicht mehr vermitteln zu können, schulde er diesem keine Provision, da der Mietvertrag ausschließlich aufgrund der Tätigkeit des Maklers I… zustande gekommen sei.

Ergänzend wird auf alle Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom heutigen Tage Bezug genommen.

Der Einspruch des Beklagten gegen den Vollstreckungsbescheid ist zulässig und er hat auch in der Sache Erfolg.

1.

Der Einspruch vom 3.5.2011 gegen den am 20.4.2011 zugestellten Vollstreckungsbescheid ist nach §§ 700 Abs. 1, 338 ff. ZPO statthaft, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Die Einspruchsfrist lief erst am 4.5.2011 ab.

2.

Der zulässige Einspruch führt auch zur Aufhebung des Vollstreckungsbescheids, da die Klage unbegründet ist. Denn dem Kläger steht gegen den Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Provisionsanspruch im Zusammenhang mit der Anmietung der Wohnung P…straße … in M…-K… zu.

a)

Die Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch nach §§ 652 ff. BGB i.V.m. §§ 2 f. WoVermG liegen nicht vor.

Danach setzt der Provisionsanspruch in jedem Fall einen Mietvertragsabschluss infolge ursächlicher Maklertätigkeit voraus. Denn gemäß § 2 Abs. 1 WoVermG steht dem Makler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags über Wohnräume nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt.

Die hiernach erforderliche Kausalität war vorliegend hingegen unterbrochen.

aa)

Zutreffend weist der Kläger zwar darauf hin, dass grundsätzlich Mitursächlichkeit genügt (vgl. BGH NJW-RR 1996, 691). Dabei genügt indes nicht jede Mitursächlichkeit. Erforderlich ist vielmehr, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es reicht nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auch nur irgendwie adäquat kausal geworden ist (vgl. BGH aaO.).

Maßgebende Voraussetzung für die Entstehung der Provisionspflicht des Maklerkunden ist demnach, dass sein Vertragsschluss sich als Verwirklichung einer Gelegenheit darstellt, die bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als identisch mit der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsschluss anzusehen ist (vgl. BGH aaO.). Danach entsteht ein Provisionsanspruch nicht, wenn der Makler zwar eine tatsächlich bestehende Möglichkeit zur Anmietung einer Wohnung nachweist, diese Gelegenheit sich aber zunächst zerschlägt, weil der Vermieter nicht an den Maklerkunden vermieten will. Kommt es in solche einem Fall nachfolgend mit der Hilfe eines neuen Maklers doch zum Abschluss eines Mietvertrags, ist die Vertragsgelegenheit, die der erste Makler nachgewiesen hat, nicht dieselbe, die der Kunde sodann zum Mietvertragsabschluss ausgenutzt hat, und die Provisionsklage des ersten Maklers ist bereits wegen fehlenden Nachweises abzuweisen. Denn der Umstand, dass die Bemühungen des ersten Maklers in irgendeiner Weise für den nachträglichen Abschluss des Mietvertrags adäquat ursächlich waren, genügt zur Entstehung des Provisionsanspruchs nicht, wenn die Gelegenheit, die Gegenstand des ersten Nachweises (und des gegenüber dem ersten Makler abgegebenen Provisionsversprechens) war, nicht vom Kunden (dem zukünftigen Mieter) ausgenutzt worden ist bzw. nicht ausgenutzt werden konnte (vgl. BGH NJW-RR 1991, 950 und NJW-RR 1990, 1008).

bb)

So liegt die Sache - worauf das Gericht bereits mit Ladungsverfügung vom 2.9.2011 unter Mitteilung der einschlägigen Rechtsprechung hingewiesen hatte - hier:

Unstreitig wollte der Beklagte die vom Kläger damals nachgewiesene Wohnung zwar anmieten, jedoch hatte der Kläger dem Beklagten ebenso unbestritten mitgeteilt, dass dieser für die Vermieterin als Mieter nicht in Betracht komme, und erklärt, dass er, der Kläger, auf die Vermietung keinen Einfluss mehr habe. Des Weiteren löschte der Kläger das Inserat auf der Internetplattform …

Dahinstehen kann, ob die Vermieterin tatsächlich einen anderen Mietinteressenten gefunden hatte oder der Sohn der Vermieterin den Kläger nur um seinen Provisionsanspruch bringen wollte. Denn ein etwaiges Fehlverhalten der Vermieterin gegenüber dem Kläger muss sich der Beklagte nicht zurechnen lassen.

Zu der sodann dennoch erfolgten Anmietung der Wohnung durch den Beklagten kam es dadurch, dass der Beklagte die Wohnung ein paar Tage bzw. am nächsten Tag nach der Absage auf einer anderen Internetplattform (…) durch einen anderen Makler, den Herrn I…, angeboten fand.

Damit wurde aber eine völlig neue Kausalkette in Gang gesetzt, welche dann schließlich zum Mietvertragsabschluss führte. Denn der Mietvertrag kam hier durch den von dem Makler I… neu in Gang gesetzten Ursachenverlauf, im Rahmen dessen es auch nochmals zu einer Wohnungsbesichtigung kam, zustande. Demgegenüber war die vom Kläger in Gang gesetzte Ursachenkette mit der vorstehend erwähnten definitiven Absage an den Beklagten unterbrochen und die vom Kläger initiierten Mietvertragsverhandlungen waren endgültig gescheitert (vgl. BGH NJW-RR 1991, 950 und OLG Frankfurt/M. OLGR 1997, 27).

Anders könnte die Sachlage möglicherweise dann zu beurteilen sein, wenn der Beklagte nach der vom Kläger übermittelten Absage von sich aus mit der Vermieterin weiter verhandelt hätte oder die Vermieterin in der Folgezeit selbst auf den Beklagten zugekommen wäre, um die zunächst beendeten Vertragsverhandlungen wieder aufzunehmen (vgl. BGH NJW-RR 1991, 950 und OLG Frankfurt/M. OLGR 1997, 27). Derartiges hat der Kläger aber bereits nicht substantiiert dargetan, geschweige denn unter Beweis gestellt. Die pauschale Behauptung, der Beklagte habe seine Anmietabsicht nie aufgegeben, genügt hierfür angesichts des substantiierten - und im Übrigen auch unbestrittenen - Vortrags des Beklagten, er habe ein paar Tage bzw. am nächsten Tag nach der Absage die Wohnung erneut, allerdings von einem anderen Makler und auf einer anderen Internetplattform angeboten gefunden und sich daraufhin bei dem neuen Makler erkundigt, ob die Wohnung noch frei sei, nicht.

Damit ist der vorliegende Fall identisch zu den vom Bundesgerichtshof in NJW-RR 1991, 950 und vom OLG Frankfurt/M. in OLGR 1997, 27 entschiedenen, wobei unerheblich ist, ob die Vermieterin vorliegend tatsächlich einen anderen Interessenten hatte oder nicht. Denn entscheidend für die das Entstehen eines Provisionsanspruchs des Klägers verhindernde Unterbrechung der vom Kläger in Gang gesetzten Kausalkette ist die hier vom Kläger dem Beklagte übermittelte definitive Absage der Vermieterin an den Beklagten, gleichgültig aus welchem Grund diese erfolgte.

cc)

Schließlich vermag auch der Hinweis des neuen Maklers I…, dass der Beklagte mit Abschluss des Mietvertrags möglicherweise auch gegenüber dem Kläger provisionspflichtig werde, nichts zu ändern. Denn dieser rechtlich unzutreffende Hinwies vermag weder einen Provisionsanspruch des Klägers zu begründen noch ist im dennoch erfolgten Mietvertragsabschluss durch den Beklagten ein Anerkenntnis einer Provisionsschuld gegenüber dem Kläger zu sehen.

b)

Sonstige Anspruchsgrundlagen für den vom Kläger geltend gemachten Zahlungsanspruch sind nicht zu erkennen.

3.

Nach alledem war die Klage mit den sich aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO ergebenden prozessualen Nebenentscheidungen unter Aufhebung des Vollstreckungsbescheids abzuweisen.

Dabei waren dem Beklagten auch nicht die Kosten seiner Säumnis nach §§ 700 Abs. 1, 344 ZPO aufzuerlegen, da der Vollstreckungsbescheid - wie sich nachträglich herausgestellt hat - mangels wirksamer Zustellung des Mahnbescheids an den Beklagten nicht in gesetzlicher Weise ergangen war. Denn der Beklagte war, wie sich aus der vom Amtsgericht … eingeholten und in der Verfügung vom 17.6.2011 mitgeteilten amtlichen Auskunft ergibt, bereits am 1.12.2010 aus der Wohnung, unter der der Mahnbescheid am 7.2.2011 in einem zweiten Versuch zugestellt worden sein soll, nachdem Anfang Januar 2011 eine erste Zustellung unter dieser Anschrift bereits aufgrund Wegzugs des Beklagten gescheitert war, ausgezogen. Somit konnte der Mahnbescheid dort nicht mehr an den Beklagten wirksam zugestellt werden; ohne vorausgegangener ordnungsgemäßer Zustellung des Mahnbescheids durfte schließlich kein Vollstreckungsbescheid ergehen.