Amtsgericht Mainz Urteil, 19. Apr. 2013 - 79 C 354/11

bei uns veröffentlicht am19.04.2013

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Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

1

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch.

2

Im Jahr 1988 mieteten die Beklagten die Wohnung im Haus Kästrich ..., .... OG links an. Zunächst war eine Miete in Höhe von 1.350,00 DM vereinbart, die mit Einverständnis der Beklagten ab 01.09.2001 auf 839,54 € erhöht wurde. Ab 01.01.2007 trat die Klägerin aufgrund Eigentumserwerbs an der Mietsache in den Mietvertrag als Vermieterin ein. Mit Schreiben vom 28.03.2011 forderte die ... als Verwalterin im Auftrag der Klägerin die Beklagten auf, einer Erhöhung der Nettomiete auf monatlich 961,77 € zuzustimmen. Das Mieterhöhungsverlangen wurde unter auszugsweiser Darlegung des Mietspiegels der Stadt Mainz 2009 auf drei Vergleichswohnungen gestützt. Mit Schreiben vom 15.04.2011 stimmten die Beklagten einer Anhebung der Grundmiete auf 903,05 € zu.

3

Die Wohnung der Beklagten verfügt über eine Wohnfläche von 100,92 qm bei guter Ausstattung (mit Bad und Sammelheizung) und ist in die Baualtersperiode 1981 bis 1993 einzuordnen. Der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 weist für eine Wohnung dieser Kategorie einen Oberwert von 8,95 € pro Quadratmeter aus.

4

Die Klägerin ist der Auffassung, der oberste Wert des Mainzer Mietspiegels 2011 sei für das Mieterhöhungsverlangen nicht maßgeblich. Eine Überschreitung des Oberwertes sei gerechtfertigt durch die einzigartige anspruchsvolle Architektur des Wohngebiets Kupferbergterrassen, in dem sich die Wohnung der Beklagten befinde, aufgrund der hohen Bauqualität, der hohen Vermietungsquote und hierbei erzielter Spitzenmieten, insbesondere bei Neuvermietung, der repräsentativen Mieterstruktur, der großzügigen Freiräume und Grünanlagen und der hervorragenden Infrastruktur.

5

Der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 sei nicht heranzuziehen, da in Bezug auf das Gebiet Kupferbergterrassen anerkannte wissenschaftliche Grundsätze der Mietspiegelerstellung nicht eingehalten worden seien. Der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 bilde das Wohngebiet Kupferbergterrassen (Trajanstraße, Am Römertor, Kästrich, Drusustraße, Germanikusstraße, Kupferbergterrassen) nicht zutreffend ab.

6

Die Kläger stellen daher folgenden Antrag:

7

Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete der von ihnen gemieteten Räume im Hause Kästrich ..., .... OG links, von bisher 903,05 € monatlich zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung auf monatlich 961,77 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung ab dem 01.06.2011 zuzustimmen.

8

Die Beklagten beantragen,

9

die Klage abzuweisen.

10

Sie sind der Auffassung, die ortsübliche Vergleichsmiete sei anhand der Werte des Mietspiegels 2011 zu bemessen.

11

Weder Lage noch Ausstattung der Wohnung seien besonders herausragend. Beispielsweise liege die Wohnung der Beklagten unmittelbar vor dem Liefereingang eines Hotels mit lärmverursachendem Lkw-Zulieferverkehr. Die Abluft der Küche des Hotels zwinge die Beklagten dazu, im Sommer die Balkontür geschlossen zu halten.

12

Das Gericht hat aufgrund des Beschlusses vom 02.12.2011 zur Behauptung der Klägerin, der Mietspiegel 2011 bilde die Einzigartigkeit der Wohnanlage Kupferbergterrasse nicht ab, Beweis erhoben durch Einholung einer amtlichen Auskunft der Mietpreisbehörde der Stadt Mainz, Amt für soziale Leistungen. Auf die amtliche Auskunft des Herrn J. M. im Verhandlungstermin vom 16.12.2011 (Bl. 54 ff.) wird Bezug genommen.

13

Aufgrund der Beschlüsse vom 16.12.2011 (Bl. 59) und 05.03.2012 (Bl. 74 ff.) wurde zu den Behauptungen der Klägerin, der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 bilde das Wohngebiet Kupferbergterrasse nicht zutreffend ab und bei seiner Erstellung seien anerkannte wissenschaftliche Grundsätze der Mietspiegelerstellung nicht eingehalten worden, Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen ... Der Sachverständige wurde darüber hinaus gebeten, dazu Stellung zu nehmen, ob aus dem Wohngebiet Kupferbergterrassen ausreichend Rückläufe vorliegen und die darin angegebenen Mietwerte hinreichend in die Mietspiegelwerte eingeflossen sind. Auf das schriftliche Gutachten vom 09.12.2012 (Bl. 114 ff.) wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

14

Die Klage ist unbegründet.

15

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Anhebung der Grundmiete von 903,05 € monatlich auf 961,77 € gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB zu, da die Beklagten bereits die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen.

16

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete war im vorliegenden Fall auf der Grundlage des Mainzer Mietspiegels 2011 festzustellen.

17

Gemäß § 558 d III BGB wird vermutet, daß die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, wenn die Voraussetzungen des § 558 d II BGB erfüllt sind und es sich zugleich nach § 558 d I BGB um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde anerkannt worden ist. Die Vorgaben des §§ 558 d II BGB sind erfüllt, nämlich Anpassung im Abstand von 2 Jahren an die Marktentwicklung bei Neuerstellung nach jeweils 4 Jahren. Der Mietspiegel 2011 wurde auch von der Stadt Mainz genehmigt. Schließlich hat die Beweisaufnahme ergeben, daß bei Erstellung des Mietspiegels anerkannte wissenschaftliche Grundsätze eingehalten wurden. Somit kommt die Vermutungswirkung des § 558 d III BGB zum Tragen: zu Gunsten der Beklagten wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel 2011 angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Einholung eines zusätzlichen Sachverständigengutachtens war nicht veranlasst.

18

a) Der Mainzer Mietspiegel 2011 weist für die Wohnung der Beklagten mit einer Wohnfläche von 100,92 m² bei guter Ausstattung mit Bad und Sammelheizung und der Einordnung in die Bauperiode 1981 bis 1993 als Oberwert 8,95 € pro Quadratmeter aus. Multipliziert mit der Wohnfläche, ergibt dies die bereits gezahlte Grundmiete von 903,05 €.

19

b) Der Mainzer Mietspiegel 2011 ist entgegen der Auffassung der Klägerin auch für das Wohngebiet Kupferbergterrassen maßgeblich, wie die gutachterliche Beurteilung ergab.

20

Ob es sich bei dem Mainzer Mietspiegel um einen ordnungsgemäß erstellten qualifizierten Mietspiegel handelt, muß für die betroffenen Prozessparteien überprüfbar sein. Eine Überprüfung hat inzident im Rahmen des zivilrechtlichen Mieterhöhungsrechtsstreits zu erfolgen. Aufgrund der substantiierten Angriffe der Klägerin gegen den Mainzer Mietspiegel 2011 wurde dieser dementsprechend in vorliegendem Zivilprozess daraufhin überprüft, ob bei seiner Erstellung anerkannte wissenschaftliche Grundsätze eingehalten wurden, § 558 d I BGB (BGH, Urteil vom 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, S. 775, 776; LG Frankfurt, Urteil vom 10.8.2010 - Az. 2-11 S 339/09). Wie der vom Gericht beauftragte Sachverständige ... in seinem Gutachten vom 09.12.2012 nachvollziehbar dargelegt hat, wurde der Mainzer Mietspiegel 2011 von der Firma ... nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, die ermittelten Einzelwerte in den jeweiligen Tabellenfeldern sind daher nicht zu beanstanden. Auf das Gutachten vom 9.12.2012 wird in vollem Umfang Bezug genommen.

21

Der Sachverständige Prof. R. kommt bei seiner Begutachtung zu dem Ergebnis, dass die Erstellung des Mietspiegels Mainz 2011 aus statistisch-methodischer Sicht nicht zu beanstanden ist, obwohl es, insbesondere im Hinblick auf die Spannenweite, Verbesserungsbedarf gebe.

22

Auch die Nichtberücksichtigung der Wohnlage sei aus statistisch-methodischer Sicht nicht zu beanstanden.

23

Zur Datenerhebung und Datenauswertung führt der Sachverständige aus, dass die Stadt Mainz der Firma ... zunächst eine Datei mit Angaben zu 87.000 Haushalten zur Verfügung gestellt habe. Aus diesen Datensätzen sei sodann zufällig eine Teilmenge von 40.000 Haushalten für die weitere Analyse ausgewählt worden. An insgesamt 34.000 Mieterhaushalte sei sodann ein Screening-Fragebogen versandt worden, der Rücklauf habe jedoch nur knapp 5% betragen. Es seien 1.510 Haushalte für eine Auswertung übrig geblieben, hiervon seien 989 Haushalte befragt worden. Von den angeschriebenen Vermietern nahmen 3.350 Haushalte an der Befragung teil, so dass insgesamt 4.339 Datensätze ausgewertet wurden. Für das Gebiet Kupferbergterrassen wurden für alle Wohnungstypen, d. h. Tabellenfelder, insgesamt 31 Rückläufe ausgewertet (Bl. 140). Somit lag für das Wohngebiet Kupferbergterrassen unter statistischen Gesichtspunkten eine ausreichende Anzahl verwertbarer Rückläufe vor.

24

Die unterlassene Differenzierung im Mietspiegel Mainz 2011 nach Wohnlagen beurteilt der Sachverständige zwar als ungewöhnlich (Bl. 129), jedoch aus statistisch-methodischer Sicht nicht zu beanstanden, da die Firma ... den möglichen Einfluss der Wohnlage geprüft habe und zu dem Ergebnis gekommen sei, dass ein nennenswerter Einfluss der Wohnlage aus den Daten auf die Mietpreishöhe nicht erkennbar sei (Bl. 142).

25

Im Leistungsverzeichnis, mit dem der Mietspiegel von der Stadt Mainz ausgeschrieben wurde, heißt es:

26

"Vor der Erhebung der Daten (für den Mietspiegel) ist eine Wohnlagenkarte für das Stadtgebiet von Mainz zu erstellen."

27

Ferner heißt es in Abschnitt 4 ("Wohnlagenkarte") des Leistungsverzeichnisses:

28

"Bei der Auswertung der für den Mietspiegel erhobenen Daten ist zu prüfen, ob die Wohnlage einen signifikanten Einfluss auf die Miethöhe hat. Hierzu ist die Erstellung einer neuen Wohnlagenkarte, die unterschiedliche Wohnlagen ausweist, erforderlich ...".

29

Auftragsgemäß hat die Firma ... die geforderte neue Wohnlagenkarte erstellt. Bei Auswertung des Einflusses der Wohnlage auf die Miethöhe ergab sich ein - relativ geringer - Zuschlag von 0,19 € pro Quadratmeter bei guter Wohnlage gegenüber einer mittleren Wohnlage (Bl. 132). Der Sachverständige führt des Weiteren aus, da ein statistisch bedeutsamer Unterschied zwischen einfacher und mittlerer Wohnlage nicht gefunden worden sei, sei dieser Zuschlag von 0,19 € auch als Zuschlag gegenüber einer einfachen Wohnlage zu interpretieren.

30

Verglichen mit dem Ausmaß absoluter oder auch relativer Zuschläge in den Mietspiegeln anderer Städte sei dieser Zuschlag zwar bemerkenswert klein, jedoch sei es unter statistischen Aspekten nicht fehlerhaft, sodann den Einfluss der Wohnlage auf die Mietpreishöhe als nicht signifikant zu beurteilen mit der Folge, dass auch das Unterbleiben einer Differenzierung der Mietpreishöhen nach Wohnlage als nicht fehlerhaft anzusehen ist.

31

Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen ist daher davon auszugehen, dass der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und auch insbesondere die fehlende Differenzierung nach Wohnlage nicht zu beanstanden ist, da ein signifikanter Einfluss der Wohnlage auf die Mietpreishöhe nicht festgestellt werden konnte. Somit kommt die Vermutungswirkung des § 558 d III BGB zum Tragen, nämlich daß die im qualifizierten Mietspiegel 2011 angegebenen Entgelte zutreffend die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

32

c) Dem ergänzenden Beweisantrag der Klägerin gemäß Schriftsatz vom 05.02.2013 (Bl. 153) war nicht stattzugeben.

33

Die Klägerin hatte beantragt, ein Sachverständigengutachten zu folgender Behauptung einzuholen: "Die streitgegenständliche Wohnlage ist nicht mit den im Mietspiegel erfassten Wohnlagen vergleichbar. Für die streitgegenständliche Wohnung ist unter Berücksichtigung der Wohnlage ein Mietzins von 9,53 € pro Quadratmeter ortsüblich."

34

Zunächst ist die Behauptung der Klägerin, das Gebiet Kupferbergterrassen sei nicht hinreichend im Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 berücksichtigt worden, widerlegt, da der Sachverständige ausgeführt hat, dass insgesamt 31 Rückläufe aus dem Wohngebiet Kupferbergterrassen in die Mietspiegelerstellung eingeflossen sind. Durch das Gutachten wurde auch widerlegt, dass die Wohnlage im Stadtgebiet Mainz auf den Mietpreis eine signifikante Auswirkung hat. Eine "herausragende" Wohnlage, in welcher sämtliche Mieten sich deutlich im Niveau von den Mieten im übrigen Stadtgebiet Mainz abheben, konnte nicht festgestellt werden. Die Ablehnung des Beweisantrags rechtfertigt sich darüber hinaus auch deshalb, weil der qualifizierte Mietspiegel gegenüber einem individuellen Sachverständigengutachten den Vorteil des Rückgriffs auf ein in aller Regel breiteres Datenmaterial sowie der größeren Transparenz bei der Aufstellung und Anwendung hat. Gegenüber dem Mietspiegel wäre ein Sachverständigengutachten die "unzuverlässigere" Erkenntnisquelle, weshalb das Gericht davon absah, dem Beweisantrag stattzugeben (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 10.8.2010, Az. 2-11 S 339/09, Rz 25).

35

d) Da somit die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB zum Tragen kommt, ist es gerechtfertigt, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten aus dem entsprechenden Tabellenfeld des Mainzer Mietspiegels 2011 zu entnehmen. Der Oberwert für eine vergleichbare Wohnung liegt, wie bereits ausgeführt, bei 8,95 €/qm. Die Klage, mit der die Klägerin einen über den Mietspiegelwert hinausgehenden Quadratmeterpreis verlangt, war als unbegründet abzuweisen. Auf die von den Beklagten vorgetragenen wohnwertmindernden Faktoren musste daher nicht mehr eingegangen werden.

36

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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ZPO | Zivilprozessordnung


Buch 1 Allgemeine Vorschriften Abschnitt 1 Gerichte Titel 1 Sachliche Zuständigkeit der Gerichte und Wertvorschriften § 1 Sachliche Zuständigkeit Die sachliche Zuständigkeit der Gerichte wird...

ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; 2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; 3....

BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete


(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann...

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Bundesgerichtshof Urteil, 21. Nov. 2012 - VIII ZR 46/12

bei uns veröffentlicht am 21.11.2012

----------------- BUNDESGERICHTSHOF ----------------- IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 46/12 Verkündet am: 21. November 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: j

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Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 9. Dezember 2011 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom selben Tag aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.