Amtsgericht Mainz Urteil, 19. Apr. 2013 - 79 C 354/11

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch.

Im Jahr 1988 mieteten die Beklagten die Wohnung im Haus Kästrich ..., .... OG links an. Zunächst war eine Miete in Höhe von 1.350,00 DM vereinbart, die mit Einverständnis der Beklagten ab 01.09.2001 auf 839,54 € erhöht wurde. Ab 01.01.2007 trat die Klägerin aufgrund Eigentumserwerbs an der Mietsache in den Mietvertrag als Vermieterin ein. Mit Schreiben vom 28.03.2011 forderte die ... als Verwalterin im Auftrag der Klägerin die Beklagten auf, einer Erhöhung der Nettomiete auf monatlich 961,77 € zuzustimmen. Das Mieterhöhungsverlangen wurde unter auszugsweiser Darlegung des Mietspiegels der Stadt Mainz 2009 auf drei Vergleichswohnungen gestützt. Mit Schreiben vom 15.04.2011 stimmten die Beklagten einer Anhebung der Grundmiete auf 903,05 € zu.

Die Wohnung der Beklagten verfügt über eine Wohnfläche von 100,92 qm bei guter Ausstattung (mit Bad und Sammelheizung) und ist in die Baualtersperiode 1981 bis 1993 einzuordnen. Der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 weist für eine Wohnung dieser Kategorie einen Oberwert von 8,95 € pro Quadratmeter aus.

Die Klägerin ist der Auffassung, der oberste Wert des Mainzer Mietspiegels 2011 sei für das Mieterhöhungsverlangen nicht maßgeblich. Eine Überschreitung des Oberwertes sei gerechtfertigt durch die einzigartige anspruchsvolle Architektur des Wohngebiets Kupferbergterrassen, in dem sich die Wohnung der Beklagten befinde, aufgrund der hohen Bauqualität, der hohen Vermietungsquote und hierbei erzielter Spitzenmieten, insbesondere bei Neuvermietung, der repräsentativen Mieterstruktur, der großzügigen Freiräume und Grünanlagen und der hervorragenden Infrastruktur.

Der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 sei nicht heranzuziehen, da in Bezug auf das Gebiet Kupferbergterrassen anerkannte wissenschaftliche Grundsätze der Mietspiegelerstellung nicht eingehalten worden seien. Der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 bilde das Wohngebiet Kupferbergterrassen (Trajanstraße, Am Römertor, Kästrich, Drusustraße, Germanikusstraße, Kupferbergterrassen) nicht zutreffend ab.

Die Kläger stellen daher folgenden Antrag:

Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete der von ihnen gemieteten Räume im Hause Kästrich ..., .... OG links, von bisher 903,05 € monatlich zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung auf monatlich 961,77 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung ab dem 01.06.2011 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, die ortsübliche Vergleichsmiete sei anhand der Werte des Mietspiegels 2011 zu bemessen.

Weder Lage noch Ausstattung der Wohnung seien besonders herausragend. Beispielsweise liege die Wohnung der Beklagten unmittelbar vor dem Liefereingang eines Hotels mit lärmverursachendem Lkw-Zulieferverkehr. Die Abluft der Küche des Hotels zwinge die Beklagten dazu, im Sommer die Balkontür geschlossen zu halten.

Das Gericht hat aufgrund des Beschlusses vom 02.12.2011 zur Behauptung der Klägerin, der Mietspiegel 2011 bilde die Einzigartigkeit der Wohnanlage Kupferbergterrasse nicht ab, Beweis erhoben durch Einholung einer amtlichen Auskunft der Mietpreisbehörde der Stadt Mainz, Amt für soziale Leistungen. Auf die amtliche Auskunft des Herrn J. M. im Verhandlungstermin vom 16.12.2011 (Bl. 54 ff.) wird Bezug genommen.

Aufgrund der Beschlüsse vom 16.12.2011 (Bl. 59) und 05.03.2012 (Bl. 74 ff.) wurde zu den Behauptungen der Klägerin, der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 bilde das Wohngebiet Kupferbergterrasse nicht zutreffend ab und bei seiner Erstellung seien anerkannte wissenschaftliche Grundsätze der Mietspiegelerstellung nicht eingehalten worden, Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen ... Der Sachverständige wurde darüber hinaus gebeten, dazu Stellung zu nehmen, ob aus dem Wohngebiet Kupferbergterrassen ausreichend Rückläufe vorliegen und die darin angegebenen Mietwerte hinreichend in die Mietspiegelwerte eingeflossen sind. Auf das schriftliche Gutachten vom 09.12.2012 (Bl. 114 ff.) wird Bezug genommen.

Die Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Anhebung der Grundmiete von 903,05 € monatlich auf 961,77 € gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB zu, da die Beklagten bereits die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen.

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete war im vorliegenden Fall auf der Grundlage des Mainzer Mietspiegels 2011 festzustellen.

Gemäß § 558 d III BGB wird vermutet, daß die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, wenn die Voraussetzungen des § 558 d II BGB erfüllt sind und es sich zugleich nach § 558 d I BGB um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde anerkannt worden ist. Die Vorgaben des §§ 558 d II BGB sind erfüllt, nämlich Anpassung im Abstand von 2 Jahren an die Marktentwicklung bei Neuerstellung nach jeweils 4 Jahren. Der Mietspiegel 2011 wurde auch von der Stadt Mainz genehmigt. Schließlich hat die Beweisaufnahme ergeben, daß bei Erstellung des Mietspiegels anerkannte wissenschaftliche Grundsätze eingehalten wurden. Somit kommt die Vermutungswirkung des § 558 d III BGB zum Tragen: zu Gunsten der Beklagten wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel 2011 angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Einholung eines zusätzlichen Sachverständigengutachtens war nicht veranlasst.

a) Der Mainzer Mietspiegel 2011 weist für die Wohnung der Beklagten mit einer Wohnfläche von 100,92 m² bei guter Ausstattung mit Bad und Sammelheizung und der Einordnung in die Bauperiode 1981 bis 1993 als Oberwert 8,95 € pro Quadratmeter aus. Multipliziert mit der Wohnfläche, ergibt dies die bereits gezahlte Grundmiete von 903,05 €.

b) Der Mainzer Mietspiegel 2011 ist entgegen der Auffassung der Klägerin auch für das Wohngebiet Kupferbergterrassen maßgeblich, wie die gutachterliche Beurteilung ergab.

Ob es sich bei dem Mainzer Mietspiegel um einen ordnungsgemäß erstellten qualifizierten Mietspiegel handelt, muß für die betroffenen Prozessparteien überprüfbar sein. Eine Überprüfung hat inzident im Rahmen des zivilrechtlichen Mieterhöhungsrechtsstreits zu erfolgen. Aufgrund der substantiierten Angriffe der Klägerin gegen den Mainzer Mietspiegel 2011 wurde dieser dementsprechend in vorliegendem Zivilprozess daraufhin überprüft, ob bei seiner Erstellung anerkannte wissenschaftliche Grundsätze eingehalten wurden, § 558 d I BGB (BGH, Urteil vom 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, S. 775, 776; LG Frankfurt, Urteil vom 10.8.2010 - Az. 2-11 S 339/09). Wie der vom Gericht beauftragte Sachverständige ... in seinem Gutachten vom 09.12.2012 nachvollziehbar dargelegt hat, wurde der Mainzer Mietspiegel 2011 von der Firma ... nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, die ermittelten Einzelwerte in den jeweiligen Tabellenfeldern sind daher nicht zu beanstanden. Auf das Gutachten vom 9.12.2012 wird in vollem Umfang Bezug genommen.

Der Sachverständige Prof. R. kommt bei seiner Begutachtung zu dem Ergebnis, dass die Erstellung des Mietspiegels Mainz 2011 aus statistisch-methodischer Sicht nicht zu beanstanden ist, obwohl es, insbesondere im Hinblick auf die Spannenweite, Verbesserungsbedarf gebe.

Auch die Nichtberücksichtigung der Wohnlage sei aus statistisch-methodischer Sicht nicht zu beanstanden.

Zur Datenerhebung und Datenauswertung führt der Sachverständige aus, dass die Stadt Mainz der Firma ... zunächst eine Datei mit Angaben zu 87.000 Haushalten zur Verfügung gestellt habe. Aus diesen Datensätzen sei sodann zufällig eine Teilmenge von 40.000 Haushalten für die weitere Analyse ausgewählt worden. An insgesamt 34.000 Mieterhaushalte sei sodann ein Screening-Fragebogen versandt worden, der Rücklauf habe jedoch nur knapp 5% betragen. Es seien 1.510 Haushalte für eine Auswertung übrig geblieben, hiervon seien 989 Haushalte befragt worden. Von den angeschriebenen Vermietern nahmen 3.350 Haushalte an der Befragung teil, so dass insgesamt 4.339 Datensätze ausgewertet wurden. Für das Gebiet Kupferbergterrassen wurden für alle Wohnungstypen, d. h. Tabellenfelder, insgesamt 31 Rückläufe ausgewertet (Bl. 140). Somit lag für das Wohngebiet Kupferbergterrassen unter statistischen Gesichtspunkten eine ausreichende Anzahl verwertbarer Rückläufe vor.

Die unterlassene Differenzierung im Mietspiegel Mainz 2011 nach Wohnlagen beurteilt der Sachverständige zwar als ungewöhnlich (Bl. 129), jedoch aus statistisch-methodischer Sicht nicht zu beanstanden, da die Firma ... den möglichen Einfluss der Wohnlage geprüft habe und zu dem Ergebnis gekommen sei, dass ein nennenswerter Einfluss der Wohnlage aus den Daten auf die Mietpreishöhe nicht erkennbar sei (Bl. 142).

Im Leistungsverzeichnis, mit dem der Mietspiegel von der Stadt Mainz ausgeschrieben wurde, heißt es:

"Vor der Erhebung der Daten (für den Mietspiegel) ist eine Wohnlagenkarte für das Stadtgebiet von Mainz zu erstellen."

Ferner heißt es in Abschnitt 4 ("Wohnlagenkarte") des Leistungsverzeichnisses:

"Bei der Auswertung der für den Mietspiegel erhobenen Daten ist zu prüfen, ob die Wohnlage einen signifikanten Einfluss auf die Miethöhe hat. Hierzu ist die Erstellung einer neuen Wohnlagenkarte, die unterschiedliche Wohnlagen ausweist, erforderlich ...".

Auftragsgemäß hat die Firma ... die geforderte neue Wohnlagenkarte erstellt. Bei Auswertung des Einflusses der Wohnlage auf die Miethöhe ergab sich ein - relativ geringer - Zuschlag von 0,19 € pro Quadratmeter bei guter Wohnlage gegenüber einer mittleren Wohnlage (Bl. 132). Der Sachverständige führt des Weiteren aus, da ein statistisch bedeutsamer Unterschied zwischen einfacher und mittlerer Wohnlage nicht gefunden worden sei, sei dieser Zuschlag von 0,19 € auch als Zuschlag gegenüber einer einfachen Wohnlage zu interpretieren.

Verglichen mit dem Ausmaß absoluter oder auch relativer Zuschläge in den Mietspiegeln anderer Städte sei dieser Zuschlag zwar bemerkenswert klein, jedoch sei es unter statistischen Aspekten nicht fehlerhaft, sodann den Einfluss der Wohnlage auf die Mietpreishöhe als nicht signifikant zu beurteilen mit der Folge, dass auch das Unterbleiben einer Differenzierung der Mietpreishöhen nach Wohnlage als nicht fehlerhaft anzusehen ist.

Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen ist daher davon auszugehen, dass der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und auch insbesondere die fehlende Differenzierung nach Wohnlage nicht zu beanstanden ist, da ein signifikanter Einfluss der Wohnlage auf die Mietpreishöhe nicht festgestellt werden konnte. Somit kommt die Vermutungswirkung des § 558 d III BGB zum Tragen, nämlich daß die im qualifizierten Mietspiegel 2011 angegebenen Entgelte zutreffend die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

c) Dem ergänzenden Beweisantrag der Klägerin gemäß Schriftsatz vom 05.02.2013 (Bl. 153) war nicht stattzugeben.

Die Klägerin hatte beantragt, ein Sachverständigengutachten zu folgender Behauptung einzuholen: "Die streitgegenständliche Wohnlage ist nicht mit den im Mietspiegel erfassten Wohnlagen vergleichbar. Für die streitgegenständliche Wohnung ist unter Berücksichtigung der Wohnlage ein Mietzins von 9,53 € pro Quadratmeter ortsüblich."

Zunächst ist die Behauptung der Klägerin, das Gebiet Kupferbergterrassen sei nicht hinreichend im Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 berücksichtigt worden, widerlegt, da der Sachverständige ausgeführt hat, dass insgesamt 31 Rückläufe aus dem Wohngebiet Kupferbergterrassen in die Mietspiegelerstellung eingeflossen sind. Durch das Gutachten wurde auch widerlegt, dass die Wohnlage im Stadtgebiet Mainz auf den Mietpreis eine signifikante Auswirkung hat. Eine "herausragende" Wohnlage, in welcher sämtliche Mieten sich deutlich im Niveau von den Mieten im übrigen Stadtgebiet Mainz abheben, konnte nicht festgestellt werden. Die Ablehnung des Beweisantrags rechtfertigt sich darüber hinaus auch deshalb, weil der qualifizierte Mietspiegel gegenüber einem individuellen Sachverständigengutachten den Vorteil des Rückgriffs auf ein in aller Regel breiteres Datenmaterial sowie der größeren Transparenz bei der Aufstellung und Anwendung hat. Gegenüber dem Mietspiegel wäre ein Sachverständigengutachten die "unzuverlässigere" Erkenntnisquelle, weshalb das Gericht davon absah, dem Beweisantrag stattzugeben (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 10.8.2010, Az. 2-11 S 339/09, Rz 25).

d) Da somit die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB zum Tragen kommt, ist es gerechtfertigt, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten aus dem entsprechenden Tabellenfeld des Mainzer Mietspiegels 2011 zu entnehmen. Der Oberwert für eine vergleichbare Wohnung liegt, wie bereits ausgeführt, bei 8,95 €/qm. Die Klage, mit der die Klägerin einen über den Mietspiegelwert hinausgehenden Quadratmeterpreis verlangt, war als unbegründet abzuweisen. Auf die von den Beklagten vorgetragenen wohnwertmindernden Faktoren musste daher nicht mehr eingegangen werden.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.