Amtsgericht Köln Urteil, 14. Aug. 2015 - 227 C 251/14
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird gestattet, die Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
1
Tatbestand:
2Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Räumung von Zimmern in dem in ihrem Eigentum stehenden Haus „B4“ in Köln. Das Haus diente ursprünglich als Lehrlings- und Mitarbeiterwohnhaus für Beschäftigte im Betrieb des Vaters der Klägerin. Vermietet wurden dort insgesamt sechs Einzelzimmer mit gemeinsamer Dusche/WC auf dem Flur, zwei Zimmer mit eigener Dusche/WC und kleiner Kochgelegenheit und eine kleine Zweizimmerwohnung, die später durch Hinzunahme eines weiteren Zimmers zu einer Dreizimmerwohnung vergrößert wurde. Auf die Skizze, Bl. 4 d.A., wird insofern verwiesen.
3Die Beklagten bezogen Mitte/Ende der 1970er Jahre ohne Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages zwei Zimmer im Erdgeschoss des Hauses, davon eines mit Dusche/WC sowie einen Kellerraum und eine Garage.
4Im Jahr 1993 übernahm die Klägerin das zu diesem Zeitpunkt noch voll vermietete Haus. Neben dem streitgegenständlichen Haus gehört der Klägerin zudem das benachbarte Haus „C2“. Im Jahr 2006 zog die Klägerin nach Köln. Sie nutzt seither teilweise das streitgegenständliche Haus Nummer B4 und teilweise das Haus Nummer C2.
5Die Beklagten sind mittlerweile die einzigen Mieter der Klägerin. Neben den beiden von Beginn an bewohnten Zimmern nutzen sie nunmehr noch ein weiteres Zimmer mit Dusche/WC und einen weiteren Duschraum im Erdgeschoss.
6Mit Schreiben vom 8.10.2013 kündigte die Klägerin den Beklagten fristgerecht zum 15.09.2014. Die Kündigung stützte die Klägerin auf die §§ 576 sowie 573 a Abs. 1 und Abs. 2 BGB, wobei sie zu dem Kündigungsgrund des § 576 BGB weiter ausführte. Des Weiteren berief sie sich auf berechtigte Interessen iSv § 573 BGB und erläuterte insofern Eigenbedarf, angemessene wirtschaftliche Nutzung in Form einer im Einzelnen nicht dargelegten Sanierung, gesundheitliche Gründe, finanzielle Gründe und Hausfrieden. Auf das Kündigungsschreiben, Bl. 7 ff. wird im Einzelnen verwiesen.
7Die Beklagten räumten die Wohnung nicht.
8Die Klägerin behauptet, in dem streitgegenständlichen Haus Nr. B4 befinde sich ihr Lebensmittelpunkt und führt dafür Gründe an. Sie ist der Ansicht, sie habe nach § 573a BGB kündigen können, da sie in dem Haus mit den Beklagten praktisch in einer Wohnung zusammen wohne. Sie behauptet weiter, sie wolle das Haus B4 selbst nutzen, insbesondere da sich anders für sie keine abgeschlossene Wohnung herstellen lasse.
9Ferner behauptet die Klägerin, im Haus B4 unbedingt notwendige Sanierungsmaßnahmen durchführen zu müssen, die sie im Einzelnen darlegt. Dazu behauptet sie, sie könne die Sanierungsarbeiten nur finanzieren, wenn sie das bereits sanierte Haus C2 nach ihrem dortigen Auszug anderweitig vermieten könne.
10Zudem behauptet sie, wenn die Beklagten die Zimmer des Hauses B4 nicht räumten, können sie den Rest des Hauses aufgrund des Zuschnitts weder selbst beziehen noch vermieten, was den Verfall des Hauses und ihren Ruin bedeuten würde. Die aktuellen Mieteinnahmen reichten nicht aus.
11Des Weiteren führt sie zu einem – für sich genommen unstreitigen – Herzklappenfehler und den Auswirkungen der Wohnsituation hierauf aus.
12Schließlich behauptet sie, die Beklagten hätten den Hausfrieden durch Anschreien, Beschimpfungen und körperlicher Gewaltanwendung sowie deren Androhung gestört.
13Die Klägerin beantragt,
14die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Räume 1,2,3 und 4 in der Skizze Anlage 1 ihres von ihr ebenfalls bewohnten Hauses „B4“ sowie den zugeordneten Kellerabstellraum Nr. 2 und die rechte Garage von persönlichen Gegenständen geräumt an sie herauszugeben (Die Kellerräume sind mit Nummern auf den Türen versehen).
15Die Beklagten beantragen,
16die Klage abzuweisen.
17Die Beklagten halten die Kündigung der Klägerin für unwirksam. Sie bestreiten die Behauptungen der Klägerin im Einzelnen und vertreten im Übrigen die Auffassung, dass die Ausführungen der Klägerin im Kündigungsschreiben sowie im Rechtsstreit in vielen Punkten unzureichend und pauschal sind. Mit Nichtwissen bestreiten sie die im Rechtsstreit erfolgten Ausführungen der Klägerin zu den geplanten Sanierungsarbeiten.
18In der mündlichen Verhandlung vom 17.04.2015 hat das Gericht die Klägerin hingewiesen und ihr Schriftsatznachlass bis zum 8.05.2015 gewährt und diesen mit Verfügung vom 8.05.2015 auf Antrag bis zum 22.05.2015 verlängert. Mit Schriftsätzen vom 22.07.2015 und 7.08.2015, auf deren Inhalt verwiesen wird, hat die Klägerin über ihren nunmehr bestellten Prozessbevollmächtigten weiter vorgetragen.
19Entscheidungsgründe:
20Die zulässige Klage ist nicht begründet.
21Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde durch die Kündigung der Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt beendet.
22Zunächst scheidet eine Kündigung nach § 576 BGB aus, weil die Voraussetzung, dass die Wohnung sodann für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird, nicht erfüllt ist.
23Entgegen der Ansicht der Klägerin ist die Kündigung auch nicht unabhängig von weiteren Kündigungsgründen nach § 573 a BGB wirksam. Insofern ist bereits zweifelhaft, ob der Anwendungsbereich der Norm überhaupt eröffnet ist, da schon nach dem Vortrag der Klägerin die verschiedenen Zimmer einzeln vermietet waren und Vieles dafür spricht, dass es sich jedenfalls bei den Zimmern mit Dusche/WC und Kochgelegenheit sowie der Dreizimmerwohnung um bereits drei einzelne Wohnungen handelt. Dies kann aber letztlich dahinstehen. Auch kam es nicht darauf an, ob die Klägerin ihren Lebensmittelpunkt in Haus B4 hat und dies erforderlich ist. Denn eine Kündigung nach § 573 a BGB ist entgegen der in Absatz 3 der Vorschrift gesondert normierten Begründungspflicht im Kündigungsschreiben nicht ausreichend begründet. Für eine ausreichende Begründung reicht es nicht aus, dass die Klägerin ihre Kündigung zunächst ohne weitere diesbezügliche Erläuterung unter Nennung der Vorschrift auf den § 573 a BGB stützte. Dabei bedurfte es keiner Entscheidung des in Literatur und Rechtsprechung bestehenden Meinungsstreits (K. Lützenkirchen in: Erman BGB, Kommentar, § 573 a BGB, Rn 11. mwN, aA Blank in Blank/Börstinhhaus, Miete, § 573 a BGB, Rn 34 mwN), ob eine ausreichende Begründung schon dann vorliegt, wenn allein der Gesetzestext benannt wird. Nach Auffassung des Gerichts kann dies nämlich jedenfalls dann nicht gelten, wenn – wie entsprechend der obigen Ausführungen hier – jedenfalls kein eindeutiger Anwendungsfall der Sonderkündigungsnorm vorliegt. Der Mieter soll durch die gesondert normierte Begründungspflicht in die Lage versetzt werden, zu wissen, wogegen er sich verteidigen muss. Wenn er jedoch gar nicht erkennen kann, warum der Vermieter meint, dass eine von dem Sonderkündigungsrecht erfasste Wohnkonstellation vorliegt, ist ihm dies nicht möglich. Dass die die Klägerin unter dem Stichpunkt Eigenbedarf inhaltlich nähere Ausführungen zu den für das Sonderkündigungsrecht erforderlichen Umständen macht, ändert hieran nichts, da dadurch statt Verständnis vielmehr weitere Verwirrung geschaffen wurde. Den Mietern war es schlichtweg nicht möglich zu erkennen, auf welches der denkbaren Kündigungsrechte die Klägern ihre Kündigung stützen wollte.
24Darüber hinaus, war der Kündigung nicht- wie erforderlich - zu entnehmen, ob die Klägerin vorrangig von dem Sonderkündigungsrecht nach § 573 a BGB mit längerer Kündigungsfrist oder von einem allgemeinen Kündigungsrecht nach § 573 BGB Gebrauch machen wollte. Auch der in der Kündigung angegebene Wirksamkeitszeitpunkt zum 15.09.2014 lässt keine entsprechenden Rückschlüsse zu, da dieser weder der Frist einer ordentlichen noch einer Sonderkündigung entspricht.
25Die Klägerin kann ihre Kündigung auch nicht auf die von ihr angeführten berechtigten Interessen iSv § 573 BGB stützen. Auch insofern bleibt es schon unklar, welches Kündigungsrecht vorrangig herangezogen werden soll. Selbst wenn man im Hinblick auf die diesbezüglichen umfangreichen Begründungen aber die Kündigung vorrangig als ordentliche Kündigung auslegen wollte, ist diese nicht wirksam.
26Die Eigenbedarfskündigung scheitert schon daran, dass die Klägerin den hierfür erforderlichen, von ihr vorgetragenen jedoch von der Beklagtenseite bestrittenen Eigennutzungswunsch trotz des Hinweises des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 17.04.2015 nicht unter Beweis gestellt hat. Der nunmehrigen Vortrag ihres Prozessbevollmächtigten war gemäß § 296 a ZPO nicht mehr zu berücksichtigen, da er nach Schluss der mündlichen Verhandlung und ausserhalb der der Klägerin gewährten Schriftsatznachlassfrist erfolgte. Das Gericht war auch nicht gehalten, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, da die Klägerin ausreichend hingewiesen worden war.
27Die Erforderlichkeit der Kündigung zu einer angemessenen wirtschaftlichen Nutzung des Hauses wegen geplanten Sanierungen hat die Klägerin im Kündigungsschreiben nicht ausreichend begründet. Zwar werden aufgrund der Vielschichtigkeit und Komplexität der Tatbestandsvoraussetzungen einer entsprechenden Kündigung an den Begründungsumfang im Kündigungsschreiben häufig geringere Anforderungen gestellt (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, § 573 BGB, Rn 214 mwN), allerdings muss auch insofern der Mieter erkennen können, wogegen er sich verteidigen muss. Er muss in die Lage versetzt werden, ob wegen des Umfangs der Maßnahme eine Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist. Allein die pauschale Behauptung, es müsse ein Grundsanierung durchgeführt werden, was nicht erfolgen könne wenn „hier und da ein Zimmer bewohnt ist“, reicht dafür nicht aus. Wie die Beklagten zu Recht einwenden, ist nicht erkennbar, warum den Beklagten nicht jedenfalls im Anschluss die Räume, ggf. nach einer Neuordnung, wieder zur Verfügung gestellt werden könnten. Ohne jegliche Ausführungen zu den geplanten Maßnahmen ist zudem nicht einmal erkennbar, warum ein Auszug der Beklagten überhaupt, also auch während der Arbeiten erforderlich sein sollte.
28Gesundheitliche Gründe sind in dem Kündigungsschreiben ebenfalls nur pauschal dargelegt, ohne dass hieraus ein berechtigtes Interesse erkennbar wäre. Die weiteren Ausführungen im Verlauf des Rechtsstreits können diese fehlende Begründung nicht ersetzen. Unabhängig davon ist eine Ursächlichkeit der Beklagten für die gesundheitlichen Probleme der Klägerin nicht hinreichend ersichtlich.
29Auch soweit die Klägerin finanzielle Gründe angibt, reichen ihre Ausführungen für die Begründung eines Kündigungsrechtes nicht aus. Dass die Klägerin durch die Beklagten an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, ist auch insofern nicht hinreichend dargetan. Weder erscheint die Planung der Klägerin im Hinblick auf das ihr ebenfalls zur Verfügung stehende Haus C2 angemessen noch ist letztlich verständlich, warum keine Verwertung unter Aufrechterhaltung des Bestandes des Mietverhältnisses denkbar ist noch sind die Nachteile, die die Klägerin erleidet, substantiiert dargetan. Allein die Absicht eine höhere Miete zu erzielen, reicht nach der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr.3 gerade nicht aus. Auf nichts Anderes laufen indes die Ausführungen der Klägerin, nämlich, dass die aktuellen Mieteinnahmen nicht ausreichen, unter dem Stichpunkt „finanzielle Gründe“ hinaus. Zwar mag es die Idealvorstellung der Klägerin sein, die Häuser ohne Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten zu bewirtschaften, eine Idealvorstellung des Vermieters rechtfertigt jedoch eine Kündigung nicht.
30Schließlich kann die Klägerin sich nicht mit Erfolg auf eine Störung des Hausfriedens der Beklagten berufen. Die von ihr behaupteten Störungen sind in keiner Weise substantiiert dargetan.
31Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S.1, 708 Nr.11, 711 ZPO
32Streitwert:2.256,00 Euro
33Rechtsbehelfsbelehrung:
34Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
351. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
362. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
37Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
38Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.
39Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
40Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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Referenzen - Gesetze
(1) Ist Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet, so kann der Vermieter nach Beendigung des Dienstverhältnisses abweichend von § 573c Abs. 1 Satz 2 mit folgenden Fristen kündigen:
- 1.
bei Wohnraum, der dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen war, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird; - 2.
spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf dieses Monats, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht, und der Wohnraum aus dem gleichen Grund für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ist Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet, so kann der Vermieter nach Beendigung des Dienstverhältnisses abweichend von § 573c Abs. 1 Satz 2 mit folgenden Fristen kündigen:
- 1.
bei Wohnraum, der dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen war, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird; - 2.
spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf dieses Monats, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht, und der Wohnraum aus dem gleichen Grund für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.