Amtsgericht Kempten (Allgäu) Endurteil, 14. Juli 2016 - 3 C 1311/15
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Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 1.559,22 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit 2.8.2015 zu bezahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreites trägt die Klägerin 20%, die Beklagte 80%.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert des Verfahrens wird festgesetzt auf 1.875,37 €.
Tatbestand
Die Klägerin macht gegen die Beklagte als Mieterin rückständige Mietzinszahlungen sowie weitere Nebenforderungen geltend.
Die Beklagte ist seit dem 1.5.1967 Mieterin der Klägerin der von ihr innegehaltenen Wohnung im Hause F... in ...
Die Beklagte schuldete aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin zuletzt eine monatliche Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 595,86 €.
Die Beklagte entrichtete die Mieten der Monate 1.1.2013 bis 31.7.2015 sowie Nebenkostennachforderungen nicht, bzw. nicht in vollständiger Höhe.
Hierzu wird auf die Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 18.2.2016 (Bl. 26 bis 28 der Akte) verwiesen.
Mit Schreiben vom 19.11.2014 rechnete die Klägerin die für die Wohnung der Beklagten im Abrechnungszeitraum vom 1.1.2013 bis 31.12.2013 angefallenen Betriebskosten ab. Die Abrechnung, die den Anforderungen des § 259 BGB genügt, endete mit einer Nachzahlung zulasten der Beklagten in Höhe von 4,77 €, die die Beklagte nicht entrichtete.
Mit Schreiben vom 10.3.2014 und 19.03.2014 mahnte die Klägerin die ausstehende Zahlung an.
Trotz weiterer Mahnungen der Klägerin aufgrund des streitgegenständlichen Zahlungsrückstandes wurde die Forderung nicht ausgeglichen. Die Klägerin hat deshalb die Rechtsanwälte ... mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragt, die sich sodann mit anwaltlichem Schreiben an die Beklagte gewandt hat. Hierfür sind außergerichtliche Kosten in Höhe von insgesamt 334,75 € angefallen.
Zwischen den Parteien unstreitig bestand zum Zeitpunkt der geltend gemachten Januar-Miete 2013 zunächst ein Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin aus Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2007 bis 2009 in Höhe von 460,29 €.
Die Klägerin trägt vor, die Gutschrift aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009 sei teilweise aufgrund bestehender Forderungen verrechnet worden und damit erloschen, so dass lediglich ein Guthaben der Beklagten in Höhe von 55,69 € bestünde, was in der Forderungsaufstellung berücksichtigt wurde. Sie führt hierzu mit Schriftsatz vom 15.6.2016 aus, auf den verwiesen wird (Bl. 53, 54 der Akte).
Die Klägerin beantragt zuletzt:
1. Die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.875,37 € nebst weiteren vorgerichtlichen Mahnkosten in Höhe von 334,75%, also insgesamt 2.210,12 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheides zu zahlen,
2. der Klägerin zu unseren Händen eine vollstreckbare Urteilsausfertigung nebst Zustellungskosten zu erteilen.
Die Beklagte beantragt
kostenpflichtige Klageabweisung.
Sie bestreitet Nachzahlungen auf Betriebskostenabrechnungen, Rechtsanwaltsgebühren und vorgerichtliche Mahnkosten. Sie ist der Ansicht, dass es sich vorliegend um eine unzulässige Saldoklage handeln würde. Des Weiteren wird bestritten eine Forderung der Klägerin aus Betriebskostenabrechnung in Höhe von 250,58 €, eine Forderung der Klägerin in Höhe von 123,15 € vom 17.2.2014, eine Forderung aus Betriebskostenabrechnung in Höhe von 456,87 € sowie eine Forderung in Höhe von 4,77 €.
Hinsichtlich des übrigen Sach- und Streitstandes wird zur Ergänzung des Tatbestandes verwiesen auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung.
Gründe
A
I.
Die Klage ist zulässig.
Insbesondere ist das angerufene Gericht gemäß § 23 Nr. 2 a GVG sachlich und gemäß § 29 a örtlich ausschließlich zuständig.
Der Klageantrag ist auch hinreichend bestimmt, § 253 ZPO.
Insbesondere handelt es sich nicht um eine unzulässige Saldoklage.
Die Klägerin trägt unter Vorlage eines Mieterkontos und sodann entsprechender Erläuterung in den Schriftsätzen, insbesondere dem Schriftsatz vom 18.2.2016, schlüssig vor, dass in den Monaten Januar 2013 bis Juli 2015 jeweils eine Miete in Höhe von 595,86 € geschuldet war, was zwischen den Parteien zwischenzeitlich unstreitig wurde. Des Weiteren legt sie auch dar, wie die von der Beklagtenseite nicht weiter in Abrede gestellten Zahlungen der Beklagten auf die jeweiligen Rückstände verrechnet wurden, wobei davon ausgegangen werden kann, dass die Aufstellung konkludent den Vortrag enthält, die jeweiligen Zahlungen seien entsprechend der Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB verrechnet worden.
II.
Die Klage ist weitgehend begründet.
1.
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass eine Miete in Höhe von 595,86 € einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen geschuldet war.
2.
Ebenfalls zwischen den Parteien unstreitig sind die klägerseits vorgetragenen Zahlungen der Beklagten auf die geschuldeten Mieten.
3.
Bis zuletzt unstreitig waren mithin sämtliche in der Auflistung der Klägerin im Schriftsatz vom 18.2.2016 enthaltenen Zahlungen und Forderungen mit Ausnahme der Forderungen hinsichtlich der vorgerichtlichen Mahn- und Rechtsanwaltskosten sowie die Frage eines Bestehens eines weiteren Auszahlungsanspruches der Beklagten zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Januar-Miete 2013 in Höhe von (460,29 € - 55,69 € =) 404,60 €.
4.
Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 27.6.2016 erstmalig das Bestehen von Forderungen aus der ursprünglichen Forderungsaufstellung und den Ausführungen im Schriftsatz vom 18.2.2016 bestreitet, kann dieser Vortrag zum einen als verspätet angesehen werden, da mit Verfügung vom 24.2.2016 der Beklagten eine Frist zur Stellungnahme von 2 Wochen auf das Vorbringen der Klägerseite im Schriftsatz vom 18.2.2016 gesetzt wurde, der entsprechende Vortrag des Bestreitens allerdings mit Schriftsatz vom 27.6.2016, mithin 3 Tage vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung am 30.6.2016 erfolgte.
Letztlich ist aber das Bestreiten der Beklagten insofern unbeachtlich, als hier Forderungen aus Betriebskostenabrechnung vom 19.11.2013, 21.12.2011 und 12.11.2014 bestritten werden.
a) Das Bestreiten des Bestehens einer Forderung der Klägerin in Höhe von 4,77 € zum 12.11.2014 ist unbeachtlich, da unsubstantiiert. Denn die Klägerin begründet ihre Forderung in Höhe von 4,77 € mit einer Nebenkostenabrechnung gemäß Schreiben vom 19.1.2014, Anlage K2 (Bl. 14 d. A.). Ein beachtliches Bestreiten des Bestehens der Forderung würde vorliegen bei konkreter Darlegung, welche in der dort in der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegten Positionen bestritten werden soll. Ein pauschales Bestreiten ist hier nicht hinreichend.
b) Die Beklagte lässt im Schriftsatz vom 27.6.2016 weiter ausführen, dass bestritten werde, dass am 19.11.2013 eine Forderung der Klägerin aus Betriebskostenabrechnung in Höhe von 250,58 € bestand. Ein derartiger klägerischer Vortrag, das Bestehen einer Forderung in Höhe von 250,58 € am 19.11.2013, ist dem Klägervortrag jedoch nicht zu entnehmen. Aus dem Forderungskonto, Anlage K1 (Bl. 12 d. A.) ergibt sich unter dem 19.11.2013 eine Gutschrift in Höhe von 177,11 €, im Vortrag, 2. Absatz Bl. 27 d. A., wird dies auch schriftsätzlich ausgeführt. Eine Forderung, die beklagtenseits bestritten wird, wird klägerseits nicht geltend gemacht.
c) Ein Bestreiten einer Forderung vom 21.12.2011 aus einer Betriebskostenabrechnung betrifft nicht den Klagegegenstand, in dem Forderungen für die Zeit ab Januar 2013 geltend gemacht werden.
5.
Der Beklagten ist insofern beizutreten, als dass entsprechend dem Forderungskonto, Anlage K1, unter dem 17.2.2014 eine Auszahlung in Höhe von 123,15 € unter der Position 'Forderung', anstelle unter der Position 'Gutschrift' verbucht wurde. Auch der schriftsätzliche Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 18.2.2016 legt auf Seite 2, unten eine Auszahlung über 123,15 € vom 17.2.2014 zugrunde, führt jedoch aus, dass sich dadurch ein Zahlungsrückstand erhöhe. Mithin ist von einer offensichtlichen Unrichtigkeit auszugehen, so dass der als Forderung gebuchte Betrag von 123,15 € als Gutschrift zu berücksichtigen ist, der Betrag von 2 x 123,15 € mithin ein Gesamtbetrag von 246,30 € der berechtigten Forderung in Abzug zu bringen ist.
6.
Die zwischen den Parteien unstreitig bestehende Gutschrift aus Nebenkostenabrechnung in Höhe von 460,29 € war der geltend gemachten Forderung in der nicht von der Klägerin berücksichtigten Höhe von 404,60 € in Abzug zu bringen.
Sofern die Klägerin vorträgt, die Gutschrift sei bis auf einen Betrag von 55,69 € entsprechend verrechnet worden mit älteren Mietforderungen und hierzu im Schriftsatz vom 15.6.2016 ausführt, werden die Ausführungen in diesem Schriftsatz seitens der Beklagten im Schriftsatz vom 27.6.2016 bestritten, insbesondere u. a. das Bestehen einer Forderung der Klägerin aus Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 in Höhe von 907,06 €. Da die Klägerin keinen Beweis für das Bestehen dieser Forderung erbringt, bleibt sie insofern beweisfällig, so dass nicht von einer wirksamen Verrechnung, bzw. Aufrechnung ausgegangen werden kann, aufgrund derer sich das unstreitige Guthaben aus Nebenkostenabrechnung in Höhe von 460,29 € auf 55,69 € reduzierte. Der Differenzbetrag in Höhe von 404,60 € ist der Klageforderung in Abzug zu bringen.
7.
Sofern die Beklagtenseite des Weiteren die Position Mahngebühren bestreitet, so führt die Klägerin in der Klageschrift (Bl. 10 d. A.) hierzu aus, dass zwei Mahnschreiben aufgrund bestehender Verzugslage an die Beklagte übersandt worden seien. Dies wurde nicht bestritten. Für die Versendung eines Mahnschreibens erachtet das Gericht einen Kostenansatz von jeweils 2,50 € als angemessen, § 287 ZPO.
8.
Auch die vorgerichtlich geltend gemachten Anwaltskosten in Höhe von 334,75 € kann die Klägerin unter dem Gesichtspunkt des Verzuges geltend machen, §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 282 BGB. Unstreitig befand sich die Beklagte in Verzug. Zu ersetzen sind als Verzugsschaden dabei grundsätzlich auch die Kosten, die durch die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes entstehen, da dessen Beauftragung dem adäquaten Kausalverlauf entspricht und in der Regel auch nicht gegen § 254 BGB verstößt. Dies gilt beispielsweise auch, wenn sich ein Rechtsanwalt selbst vertritt. Eine Ersatzpflicht besteht für alle zur Rechtsdurchsetzung sachdienlichen Maßnahmen, es sei denn, der Schuldner war erkennbar zahlungsunwillig oder -unfähig, so dass die Beauftragung gegen § 254 BGB verstoßen könnte (vgl. Palandt, § 286, Nr. 45, mit weiteren Nachweisen).
Vortrag, dass eine erkennbare Zahlungsunwilligkeit oder -unfähigkeit vorlag, liegt nicht vor, so dass von der grundsätzlichen Erstattungsfähigkeit auszugehen ist. Der Zinsanspruch ergibt sich zumindest aus § 291 ZPO.
9.
Unter Berücksichtigung des Vorstehenden sind mithin der geltend gemachten Klageforderung die Beträge von 246,30 € (unter 5.) und 404,60 € (unter 6.) in Abzug zu bringen, so dass der Klägerin ein Anspruch im tenoriertem Umfang zuzusprechen war.
B.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, wobei sich das Obsiegen und Unterliegen aus einem Streitwert von 1875,37 € ergibt.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.
(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.
(1) Die Erhebung der Klage erfolgt durch Zustellung eines Schriftsatzes (Klageschrift).
(2) Die Klageschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung der Parteien und des Gerichts; - 2.
die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs, sowie einen bestimmten Antrag.
(3) Die Klageschrift soll ferner enthalten:
- 1.
die Angabe, ob der Klageerhebung der Versuch einer Mediation oder eines anderen Verfahrens der außergerichtlichen Konfliktbeilegung vorausgegangen ist, sowie eine Äußerung dazu, ob einem solchen Verfahren Gründe entgegenstehen; - 2.
die Angabe des Wertes des Streitgegenstandes, wenn hiervon die Zuständigkeit des Gerichts abhängt und der Streitgegenstand nicht in einer bestimmten Geldsumme besteht; - 3.
eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.
(4) Außerdem sind die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze auch auf die Klageschrift anzuwenden.
(5) Die Klageschrift sowie sonstige Anträge und Erklärungen einer Partei, die zugestellt werden sollen, sind bei dem Gericht schriftlich unter Beifügung der für ihre Zustellung oder Mitteilung erforderlichen Zahl von Abschriften einzureichen. Einer Beifügung von Abschriften bedarf es nicht, soweit die Klageschrift elektronisch eingereicht wird.
(1) Ist der Schuldner dem Gläubiger aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet und reicht das von ihm Geleistete nicht zur Tilgung sämtlicher Schulden aus, so wird diejenige Schuld getilgt, welche er bei der Leistung bestimmt.
(2) Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.
(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.
(2) Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Die Vorschrift des § 278 findet entsprechende Anwendung.
Tatsachen, die bei dem Gericht offenkundig sind, bedürfen keines Beweises.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.