Mietvertrag: Mieter muss Anschlagsgefahr durch Extremisten angeben
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Dieser Umstand kann für den Vermieter wichtig sein, wenn er entscheidet, ob er den Mieter als Mieter haben möchte. Wurde der Vermieter vom Mieter nicht aufgeklärt, kann er den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.
So entschied es das Amtsgericht Göttingen im Fall eines Mieters, der Mitglied der AfD-Nachwuchsorganisation war. Bereits in seiner alten Mietwohnung hatten sich mehrfach politisch motivierte Sachbeschädigungen und Brandstiftungen ereignet. Solche Vorkommnisse wiederholten sich auch in der neuen Mietwohnung.
Das AG Göttingen hat in seinem Urteil vom 24.10.2017 (18 C 41/17) folgendes entschieden:
Ein potenzieller Mieter muss gegenüber einem potenziellen Vermieter nicht seine politischen Auffassungen offenbaren.
Für einen potenziellen Vermieter kann jedoch der Umstand, dass der potenzielle Mieter "Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt" ist, ein für den Vermieter bedeutsamer Umstand sein, über den bei Vertragsschluss aufgeklärt werden muss.
Tenor
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Wohnung..., bestehend aus... geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Räumung einer Mietwohnung.
Die Klägerin als Vermieterin schloss, vertreten durch die Firma..., am 20./21. Juni 2016 mit dem Beklagten zu 1.) einen Mietvertrag über eine Wohnung in Göttingen,.... Als monatliche Bruttowarmmiete waren... € vereinbart. In § 13 heißt es u. a.:
„Dem Vermieter ist bekannt, dass der Mieter die Wohnung dauerhaft seinem Sohn zur Nutzung überlässt.“
Bzgl. der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Blatt 10 f. d. A. Bezug genommen.
Das Mietverhältnis begann am 1. Juli 2016.
Kurz nach Beginn des Mietverhältnisses wurde der Klägerin bekannt, dass es sich beim Sohn des Beklagten zu 1.), dem Beklagten zu 2.), um einen Aktivisten der „Alternative für Deutschland“ handelt, der zudem im sogenannten „Freundeskreis Thüringen/Niedersachsen“ aktiv ist.
Im weiteren Verlauf des Jahres 2016 kam es zu Sachbeschädigungen und Brandstiftungen im Bereich des Hauses, etwa auf dort befindlichen Mülltonnen oder auch auf das dort stehende Fahrzeug des Beklagten zu 2.). Diese Taten/Angriffe werden dem „linken“ bzw. „antifaschistischen“ Lager zugerechnet.
Ähnlich gelagerte Aktionen hatte es bereits an einem Haus gegeben, wo der Beklagte zu 2.) vorher gewohnt hatte.
Zudem ist die Klägerin der Auffassung, der Hausfrieden selbst werde erheblich durch den Beklagten zu 2.) und dessen Besucher gestört. Es sei Anfang November 2016 zu erheblichen Ruhestörungen gekommen. Auch auf eine darauf gestützte Abmahnung vom 18. November 2016 hin habe sich daran nichts geändert.
Mit Schreiben vom 9. Januar 2017 erklärte die Klägerin die Anfechtung des Mietvertrages gegenüber dem Beklagten zu 1.) und sprach ihm gegenüber hilfsweise die außerordentliche, aber auch hilfsweise auch die ordentliche Kündigung aus. Sie ist der Auffassung, sie sei bei Abschluss des Mietvertrages arglistig getäuscht worden, denn sie sei nicht darüber aufgeklärt worden, wer der Sohn des Beklagten zu 1.) tatsächlich sei. Dabei, so die Klägerin, sei dem Beklagten zu 1.) bekannt gewesen, dass es im Zusammenhang mit dem Beklagten zu 2.) erheblichen Widerstand, insbesondere aus dem politischen Bereich, gebe. Seit dem Beginn des Mietverhältnisses sei es mehrfach zu Beschädigungen der Immobilie gekommen, etwa durch Farbverunreinigungen sowie durch die Anbringung von politischen Parolen. Zudem seien auch trotz der Abmahnung vom 18. November 2016 die Ruhestörungen und Lärmbelästigungen fortgesetzt worden. Bzgl. der weiteren Einzelheiten des Kündigungsschreibens wird auf Blatt 94 d. A. Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Wohnung... bestehend aus... geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, ein Fall einer zur Anfechtung berechtigenden Täuschung habe nicht vorgelegen. Die Klägerin habe gewusst, wie der Sohn des Beklagten zu 1.) heiße. Denn dieser habe sich bereits bei der Wohnungsbesichtigung vor Abschluss des Mietvertrages namentlich vorgestellt. Zudem hätte sie, falls sie ein Interesse an der Identität des Sohnes gehabt hätte, sich schlichtweg auch erkundigen können. Das sei jedoch nicht erfolgt.
Im Übrigen rechtfertige die politische Gesinnung des Beklagten zu 2.) und auch der Umstand, dass er sich politisch aktiv betätige, keine Kündigung des Mietvertrages vom 20./21. Juni 2016. Sowohl die Handlungs- als auch die Versammlungsfreiheit wie auch das Recht auf freie Meinungsäußerung seien verfassungsrechtlich geschützt. Etwaige Sachbeschädigungen durch Dritte seien nicht dem Beklagten zu 2.) zuzurechnen.
Bzgl. der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitig eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat die Willenserklärung, die zum Abschluss des Mietvertrages geführt hatte, nach §§ 123, 124, 142 BGB wirksam angefochten.
Die Klägerin wurde arglistig über einen für den Abschluss des Mietvertrages bedeutsamen Umstand getäuscht. In Kenntnis des wahren Sachverhaltes hätte sie den Mietvertrag nicht abgeschlossen.
Das Gericht teilt in diesem Zusammenhang die Auffassung des Landgerichts Magdeburg, dass der Mieter den Vermieter vor Abschluss des Vertrages auch ungefragt über solche Umstände aufzuklären hat, die für die Entscheidung des Vermieters zum Abschluss des Mietvertrages bedeutsam sein können. Denn eine Aufklärungspflicht besteht hinsichtlich solcher Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache, die von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Vermieters zur Eingehung des Vertrages sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann. Dies entspricht im Übrigen auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.
Diese elementaren Pflichten wurden vorliegend verletzt: Dabei kommt es, und insoweit teilt das Gericht die Auffassung der Beklagten, nicht darauf an, dass sich ein potenzieller Mieter gegenüber einem potenziellen Vermieter etwa bzgl. seiner Ansichten, Einstellungen oder politischen Auffassungen „offenbaren“ müsste. Ebenso wenig kommt es, vom Ausgangspunkt her, auf die politische Gesinnung des potenziellen Mieters an und darauf, ob der potenzielle Vermieter diese teilt oder eben auch nicht teilt.
Darum geht des im vorliegenden Fall gar nicht: Denn den Beklagten war schon aufgrund der Vorkommnisse im Zusammenhang mit der/einer früheren Wohnung des Beklagten zu 2.) in Göttingen bekannt und bewusst, dass er - umgangssprachlich formuliert - als „Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt“ angesehen wird, die mitunter ihm persönlich gegenüber ausgeübt/verübt wird, aber auch an Dingen, die ihm zugeordnet werden, wie etwa sein Fahrzeug oder auch die Immobilie, wo er wohnt. Dass dem Beklagten zu 2.) eben diese polarisierende Wirkung genau bekannt und bewusst ist, zeigt die von der Klägerseite mit Schriftsatz vom 16. März 2017 zitierte Internetpräsenz des Beklagten zu 2.) auf dessen Facebook-Account. Ohne dass damit auch nur ansatzweise eine inhaltliche politische Bewertung verbunden ist, ist damit jedenfalls offenkundig zum Ausdruck gekommen, dass dem Beklagten klar ist, dass er jetzt, aber auch künftig, als „Zielscheibe“ für Angriffe und Straftaten aus dem „Linken“ bzw. „antifaschistischen“ Spektrum anzusehen ist.
Das Gericht ist davon überzeugt, dass diese Kenntnis auch schon vor bzw. bei Abschluss des Mietvertrages vom 20./21. Juni 2016 bekannt war.
Gerade das bedeutet, dass eben dieser Umstand, der öffentlich-rechtlich als „Zweckveranlasser“ angesehen werden könnte, für den Eigentümer einer Immobilie, in welcher der Beklagte zu 2.) künftig wohnen würde, von einer so erheblichen Bedeutung ist/wäre, so dass es zwingend geboten war, ein künftigen Vermieter rechtzeitig vor Abschluss eines solchen Mietvertrages über diese relevanten Umstände in Kenntnis zu setzen. Dies ist nicht geschehen.
Auch wenn diese Entscheidung auch nicht darauf beruht, sei angemerkt, dass es jedenfalls in der Akte keinen hinreichenden Beweggrund dafür gibt, wieso der - volljährige - Beklagte zu 2.) einen Mietvertrag für eine von ihm künftig bewohnte Wohnung nicht selbst hat abschließen können. Selbst wenn, wie im nachgelassenen Schriftsatz genannt, die Beklagten bereit gewesen wären auf eine entsprechende Aufforderung der Vermieterseite auch den Namen des Beklagten zu 2.) in den Mietvertrag einzufügen, so ist dies jedoch von Seiten der Beklagten aus nicht erfolgt. Ob dies im Hinblick darauf unterblieben sein könnte, hier eben nicht die über die bloße Namensnennung hinaus wahre „Identität“ des Beklagten zu 2.) zu verschleiern, wäre rein spekulativ. Im Ergebnis kommt es, wie ausgeführt, darauf eh nicht an. Ohnehin wäre auch nicht die Klägerin als Vermieterin veranlasst gewesen, sich über solche relevanten Umstände zu erkundigen. Vielmehr war dies ein Teil der Aufklärungs- und Mitteilungspflicht der Beklagtenseite.
Durch das Schreiben vom 9. Januar 2017 hat die Klägerin wirksam die auf den Abschluss des Mietvertrages gerichtete Willenserklärung angefochten.
Eine Bestätigung des anfechtbaren Rechtsgeschäfts nach § 141 BGB ist nicht, insbesondere auch nicht durch das Abmahnschreiben vom 18. November 2016 erfolgt. Es fehlt bereits an einer entsprechenden Willenserklärung dahingehend, trotz der grundsätzlich bestehenden Anfechtbarkeit des Mietvertrages diesen „dennoch“ durchzuführen.
Infolge der wirksamen Anfechtung des Mietvertrages fehlt es an einem Besitzrecht zugunsten der Beklagten nach § 986 BGB, so dass sie verpflichtet sind, nach § 985 BGB die Mietsache an die Klägerin herauszugeben.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 100, 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Streitwert:....
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Annotations
(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.
(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.
(1) Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.
(2) Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, im Falle der Drohung mit dem Zeitpunkt, in welchem die Zwangslage aufhört. Auf den Lauf der Frist finden die für die Verjährung geltenden Vorschriften der §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.
(3) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind.
(1) Wird ein nichtiges Rechtsgeschäft von demjenigen, welcher es vorgenommen hat, bestätigt, so ist die Bestätigung als erneute Vornahme zu beurteilen.
(2) Wird ein nichtiger Vertrag von den Parteien bestätigt, so sind diese im Zweifel verpflichtet, einander zu gewähren, was sie haben würden, wenn der Vertrag von Anfang an gültig gewesen wäre.
(1) Der Besitzer kann die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ist der mittelbare Besitzer dem Eigentümer gegenüber zur Überlassung des Besitzes an den Besitzer nicht befugt, so kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache an den mittelbaren Besitzer oder, wenn dieser den Besitz nicht wieder übernehmen kann oder will, an sich selbst verlangen.
(2) Der Besitzer einer Sache, die nach § 931 durch Abtretung des Anspruchs auf Herausgabe veräußert worden ist, kann dem neuen Eigentümer die Einwendungen entgegensetzen, welche ihm gegen den abgetretenen Anspruch zustehen.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.