Mietminderung: Umweltgeräusche sind hinzunehmen
Die Entscheidung im Einzelnen lautet:
Amtsgericht Hannover, Urteil vom 1.10.1014, (Az.: 412 C 8478/13).
Tatbestand:
Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter einer Wohnung. Die monatliche Miete inklusive Betriebskostenvorauszahlungen beträgt 517,78 Euro.
Im Frühjahr 2012 und mit diversen Folgeschreiben zeigte der Beklagte gegenüber der, Klägerin an, das in der Wohnung ein sich in Intervallen wiederholendes brummendes Geräusch zu vernehmen sei, das in der Wand zwischen Schlafzimmer und Bad am Lautesten zu hören sei. Mitarbeiter der Klägerin gingen schließlich den Anzeigen des Beklagten nach, stellten jedoch keine Geräusche fest.
Schließlich ließ der Beklagte den Bankeinzug der Mieten April und Mai 2013 rückbelasten, wodurch der Klägerin zweimal 5,00 Euro Bankgebühren entstanden. Der Beklagte zahlte sodann die Mieten für April und Mai 2013, jeweils in einer um 56,52 Euro reduzierten Höhe.
Gegenstand der Klage sind die Restmieten für die Monate April und Mai 2013 in Höhe von zweimal 56,52 Euro zzgl. der Zinsen der Bankrücklastkosten.
Der Beklagte verlangt widerklagend, die Klägerin zur Herstellung einer Heiz- und Warmwasserversorgung ohne wahrnehmbare Brumm-Geräusche zu verurteilen und festzustellen, dass die Miete bis zur ordnungsgemäßen Herstellung um monatlich 56,52 Euro gemindert ist.
Die Klägerin behauptet, die vom Beklagten vorgetragenen Geräusche lägen nicht vor.
Eventuelle Geräusche würden durch vom Beklagten in der Wohnung betriebene technische Geräte verursacht.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 113,04 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz auf jeweils 56,52 Euro seit dem 05.04. und 05.05.2013 sowie auf 10,00 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er beantragt widerklagend,
1. die Klägerin zu verurteilen, die Heiz- und Warmwasserversorgung der Mietsache so herzustellen, dass diese kein in der Mietsache wahrnehmbares Brumm-Geräusch mehr verursacht,
2. festzustellen, dass dem Beklagten bis zur Erfüllung der aus Antrag zu 1) sich ergebenden Verpflichtung ein Mietminderungsrecht in Höhe von 56,52 Euro zusteht.
Er behauptet, insbesondere zu Zeiten des Heizungsbetriebes sei in der Wohnung ein sich in Intervallen wiederholendes brummendes Geräusch zu vernehmen, während der Nachtabsenkung der Heizung in stündlicher Abfolge für etwa 3 Minuten, während der Heizzeiten alle 2 bis 3 Minuten.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze und Anlagen verwiesen.
Es ist Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 25.09.2013, insoweit wird auf die Urkunde Bl. 28, 29 d. A. Bezug genommen.
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des von der IHK Hannover öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Raumakustik, vom 30.07.2014 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet, die Widerklage unbegründet.
Der Beklagte schuldet die restlichen Mieten für die Monate April und Mai 2013 in Höhe von jeweils 56,52 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB, die hierauf beanspruchten Zinsen gemäß §§ 218, 286 BGB. Die geltend gemachten Zinsen auf die Kosten für die beiden Bankrücklasten schuldet der Beklagte gemäß §§ 280, 241 Abs. 2, 286, 288 BGB.
Die vom Beklagten geschuldete Miete war nicht gemäß § 536, 536 c BGB gemindert.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist nicht festzustellen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB mindert.
Zwar hat der Sachverständige den Vortrag des Beklagten im Grundsatz bestätigt, wonach ein wiederholt auftretendes Geräusch in der Wohnung des Beklagten wahrnehmbar ist.
Nach den Ausführungen des Sachverständigen, denen der Beklagte nicht entgegengetreten ist, handelt es sich jedoch um ein sehr leises Geräusch, das nur dann hörbar ist, wenn der Hintergrundpegel sehr niedrig ist.
Auch hat der Sachverständige ausgeführt, dass der Pegel des Geräusches mit Sicherheit unter den nach Tabelle 4 der DIN 4109 geforderten Pegel für haustechnische Anlagen liegt.
Nach diesen Ausführungen des Sachverständigen sind die festgestellten Geräusche kein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Dabei ist es ohne weiteres nachvollziehbar, dass sich der Beklagte durch dieses Geräusch gestört fühlt, zumal allgemeinkundig ist, dass auch geringe Geräusche abhängig von der gegebenen Situation und der individuellen Konstitution des Hörenden als störend empfunden werden können.
Andererseits sind auch in Wohnungen Geräusche allgegenwärtig und nicht jedes noch so geringe Geräusch in einer Mietwohnung rechtfertigt die Wertung als Mietmangel. Dies gilt nicht nur für typische Umweltgeräusche wie Vogelgezwitscher oder Geräusche durch Fahrzeug-, Schienen- und Flugverkehr. Dies gilt insbesondere auch für durch haustechnische Anlagen verursachte Geräusche, um die es vorliegend geht. Insbesondere sind Strömgeräusche des Heizwassers in Heizkörpern, Schaltgeräusche von in Wohnungen installierten Heizungsanlagen, Betriebsgeräusche von Gasbrennern und Betätigungsgeräusche bei Wasserentnahmen aus dem Hausleitungsnetz permanente Begleiter im Alltag des Lebens in einem Mehrfamilienhaus, dies ebenso wie Laufgeräusche und andere Lebensäußerungen von Mietern im selben Objekt. Diese Geräusche sind, jedenfalls wenn sie wie vorliegend weiter unterhalb der sich aus der DIN 4109 ergebenden Höchstwerte liegen ohne weiteres hinzunehmen.
Hier gilt der objektive Maßstab eines durchschnittlichen Mieters, so dass das subjektive Störungsempfinden des Beklagten außer Betracht bleiben muss.
Demgemäß sind auch die mit der Widerklage geltend gemachten Forderungen des Beklagten unbegründet.
Ein aus § 535 Abs. 1 BGB abzuleitender Anspruch auf Herstellung einer geräuschfrei arbeitenden Heizungsanlage besteht nicht, da wie dargetan kein Mangel vorliegt. Demgemäß ist auch der Feststellungsantrag hinsichtlich der Mietminderung für die Folgezeit unbegründet, auch hier fehlt es am Vorliegen eines zur Minderung berechtigenden Mangels.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Gesetze
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(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Der Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung ist unwirksam, wenn der Anspruch auf die Leistung oder der Nacherfüllungsanspruch verjährt ist und der Schuldner sich hierauf beruft. Dies gilt auch, wenn der Schuldner nach § 275 Absatz 1 bis 3, § 439 Absatz 4 oder § 635 Absatz 3 nicht zu leisten braucht und der Anspruch auf die Leistung oder der Nacherfüllungsanspruch verjährt wäre. § 216 Abs. 2 Satz 2 bleibt unberührt.
(2) § 214 Abs. 2 findet entsprechende Anwendung.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.