Mietminderung: Tritt- und Luftschallschutz bei Estricharbeiten des Vermieters

Tatbestand:

1

Der Kläger ist seit dem Jahre 1985 Mieter einer Wohnung der Beklagten in M. . Die Bruttomiete betrug bis einschließlich September 2007 982,40 € und danach 1.090,20 €. Das Mehrfamilienhaus, in dem sich die Wohnung befindet, war durch Kriegseinwirkungen während des Zweiten Weltkriegs beschädigt und im Jahre 1952 wieder aufgebaut worden.

2

Im Jahre 2003 ließ die Beklagte in der über der Wohnung des Klägers gelegenen, bereits seit mehreren Jahrzehnten als Wohnung genutzten Dachgeschosswohnung Bauarbeiten durchführen, durch die statt dieser Wohnung nunmehr zwei Wohnungen entstanden. Nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts wurde hierbei in einer dieser beiden Wohnungen der Estrich im Bereich Bad, Waschküche und Küche auf einer Fläche von insgesamt 21 m² - dies sind 12 % der im Rahmen der Bauarbeiten im Dachgeschoss insgesamt bearbeiteten Bodenfläche - entfernt und erneuert; darunter wurden sogenannte L. -Schwalbenschwanzplatten in den Boden eingebracht, in deren Profilvertiefungen der Estrich gegossen wurde. Darüber hinaus wurde auf einer Fläche von 96 m² dieser Wohnung und auf einer Fläche von 59 m² der zweiten Dachgeschosswohnung der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt, um durch eine Begradigung die Verlegung eines neuen Bodenbelags zu ermöglichen.

3

Im Jahre 2006 fand in einer der Dachgeschosswohnungen ein Mieterwechsel statt. Mit Schreiben vom 28. August 2007 beanstandete der Kläger unter anderem eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen und behielt sich eine Mietminderung in Höhe von insgesamt 25 % vor. In der Folgezeit zahlte er die Miete mit einem entsprechenden Minderungsvorbehalt.

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Mit seiner Klage hat der Kläger die Rückzahlung von 25 % der von ihm für den Zeitraum von September 2007 bis April 2009 gezahlten Bruttomiete begehrt , insgesamt einen Betrag von 5.424,05 € nebst Zinsen. Die vorgenannte Minderungsquote setzt sich zusammen aus einer Minderung von 20 % wegen nicht ausreichenden Schallschutzes und einer Minderung von 5 % wegen weiterer Mängel, die nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens sind. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung zweier Sachverständigengutachten stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht - beschränkt auf die Mietminderung wegen unzureichenden Schallschutzes - zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren im Umfang der Zulassung weiter.

Entscheidungsgründe:

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Die Revision hat im Umfang der Zulassung Erfolg.

I.

6

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

7

Dem Kläger stehe der geltend gemachte Zahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu, da der von ihm zurückverlangte Teil seiner Mietzahlung ohne Rechtsgrund geleistet worden sei. Die Miete sei im streitgegenständlichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen unzureichenden Schallschutzes um 20 % gemindert gewesen. Für die Frage, ob ein Mangel im Sinne dieser Vorschrift vorliege, komme es in erster Linie auf die vertraglichen Abreden der Parteien an. Entgegen der Auffassung des Klägers habe sich die Beklagte ihm gegenüber nicht vertraglich dazu verpflichtet, bei den Umbaumaßnahmen den Lärm- und Schallschutzstandard des Jahres 2003 herzustellen. Mangels vertraglicher Abreden zur konkreten Beschaffenheit der Mietsache sei jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet.

8

Aufgrund des vom Amtsgericht eingeholten Gutachtens des Sachverständigen Dr. G. sei davon auszugehen, dass die zum Zeitpunkt der Errichtung beziehungsweise des Wiederaufbaus des Gebäudes im Jahre 1952 geltenden technischen Mindestanforderungen an den Trittschallschutz eingehalten worden seien, diejenigen für den Luftschallschutz jedoch um ein Dezibel (dB) verfehlt würden. Ob eine so geringfügige Überschreitung - was von einer in der Rechtsprechung verbreiteten Auffassung verneint werde - einen Mietmangel darstelle, könne dahinstehen, da hier der im Jahre 2003 gültige technische Mindeststandard des Luft- und Trittschallschutzes anzuwenden und dieser deutlich unterschritten sei. Die sich hieraus ergebenden Mindestanforderungen an den Tritt- und den Luftschallschutz seien mit den vom Sachverständigen gemessenen Werten nicht erreicht.

9

Im Falle der Durchführung erheblicher baulicher Maßnahmen an einem alten Gebäude schulde der Vermieter bezüglich der neuen Gebäudeteile die Einhaltung der zur Zeit der Umbaumaßnahmen maßgeblichen technischen Normen. Daher sei anerkannt, dass im Falle des erstmaligen Ausbaus eines Dachgeschosses an der Mietwohnung, die zuvor das oberste Stockwerk gewesen sei, ein Mangel entstehe, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anforderungen der zum Zeitpunkt der Baumaßnahmen geltenden DIN-Norm bezüglich des Trittschallschutzes genüge. Gleiches solle aber nicht gelten, wenn nur ein Fußbodenbelag in der Oberwohnung getauscht werde. Denn der damit verbundene Eingriff in die Gebäudesubstanz sei - anders als ein erstmaliger Ausbau des Dachgeschosses zur Wohnnutzung - mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter könne deshalb nicht verlangen, dass höhere Lärmschutzwerte eingehalten würden, als sie bisher für das Gebäude gegolten hätten. Dies gelte jedenfalls dann, wenn nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen werde. Denn mit derartigen Arbeiten gehe keine Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes als solchen einher.

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Bei den Baumaßnahmen der Beklagten im Jahre 2003 handele es sich jedenfalls nicht um eine Aufstockung, denn das Dachgeschoss des Hauses sei schon seit mehreren Jahrzehnten als Wohngeschoss genutzt worden. Allerdings sei auch nicht lediglich der Fußbodenbelag ersetzt worden. Insofern liege der Streitfall zwischen diesen beiden Fallgestaltungen.

11

Nicht jeder Eingriff in den Estrich müsse dazu führen, dass der Vermieter die gesamte Wohnung an die aktuellen technischen Bestimmungen anzupassen habe. So werde eine bloße Begradigung oder ein Ausgleich des Estrichs, um hierauf einen neuen Fußbodenbelag aufzubringen, nach dem Gewicht des Eingriffs noch nicht als derartig gravierend betrachtet werden können, dass hiermit eine Änderung der maßgeblichen Schallschutzmindestanforderungen einhergehe. Dies würde eine Überforderung des Vermieters darstellen, der Gefahr liefe, bereits im Rahmen von Belagserneuerungen zur Totalerneuerung des Bodens verpflichtet zu werden, wenn der Austausch kleinere Ausbesserungen am Estrich erfordere.

12

Eine andere Lage bestehe jedoch dort, wo der Estrich und - wie vorliegend - auch der weiter darunter befindliche Bodenaufbau verändert würden. Solche Arbeiten erfolgten nicht zur bloßen Instandhaltung der Wohnungsausstattung , wie sie von Zeit zu Zeit immer wieder erforderlich sei, sondern stellten grundlegende Umbauarbeiten dar, die es rechtfertigten, den zum Zeitpunkt dieser Baumaßnahmen geltenden Mindesttritt- und -luftschallschutz zugrunde zu legen. Vorliegend sei eine solche Veränderung auf 21 m² vorgenommen worden. Dies entspreche annähernd 12 % der erneuerten Gesamtfläche. Damit seien die Veränderungen nicht nur qualitativ, sondern auch quantitativ erheblich. Da sich der Schall durch die gesamte Konstruktion ausbreiten könne, sei auch keine klare Abgrenzung der Bereiche der Wohnungen möglich, in denen der Mindestschallschutz zum Zeitpunkt der Errichtung beziehungsweise des Wiederaufbaus des Hauses oder derjenige zum Zeitpunkt der Baumaßnahmen geschuldet sei. Der Standard müsse in einem solchen Fall einheitlich gelten. Soweit die Beklagte einwende, dass mit der vorhandenen Deckenkonstruktion der für den Zeitpunkt der Baumaßnahmen geltende Schallschutz nicht erreicht werden könne, sei damit nicht vorgetragen, dass die Herstellung eines Zustands , der den Mindeststandard gewährleiste, unmöglich sei. Soweit die Be- klagte behaupte, die zumutbare Opfergrenze sei überschritten, wenn eine Einhaltung dieses Standards verlangt werde, habe sie die zu erwartenden Kosten nicht substantiiert vorgetragen. Die vom Amtsgericht angenommene Minderungsquote von 20 % sei mit Blick auf die deutliche Überschreitung des Mindestschallschutzes angemessen.

II.

13

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Umfang der Zulassung der Revision in dem entscheidenden Punkt nicht stand.

14

1. Die Revision rügt mit Recht, dass dem Kläger entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in Bezug auf den Schallschutz kein Anspruch auf Rückzahlung von 20 % (= 4.339,24 €) der im Zeitraum von September 2007 bis April 2009 gezahlten Bruttomiete zusteht (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB). Denn die Mietzahlung ist insoweit mit Rechtsgrund erfolgt, da die Wohnung des Klägers hinsichtlich des Schallschutzes zu den Dachgeschosswohnungen keinen Mangel aufweist und deshalb die Miete diesbezüglich nicht gemindert war. Der vertraglich geschuldete Tritt- und Luftschallschutz der Wohnung des Klägers ist unter Heranziehung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes - hier in Gestalt des Wiederaufbaus im Jahre 1952 - geltenden technischen Normen zu beurteilen. Hiervon ausgehend ist der Schallschutz unter Zugrundelegung der Feststellungen des Berufungsgerichts (noch) ausreichend und damit vertragsgemäß.

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a) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht (Senatsurteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8 mwN). Maßgeblich sind daher, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Fehlen jedoch, wie hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts der Fall, Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f.; jeweils mwN; BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn. 20, 241 mwN; BeckOK-BGB/Ehlert, Stand 1. August 2012, § 536 Rn. 27; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 536 Rn. 6; Gramlich, Mietrecht, 11. Aufl., § 536 BGB unter 1). Da das Gebäude, in dem sich die Wohnung des Klägers befindet, im Jahre 1952 nach vorheriger Kriegsbeschädigung wiederaufgebaut wurde, kommt es hier auf den zu diesem Zeitpunkt geltenden Maßstab an.

16

b) Hiervon geht im Ansatz zutreffend auch das Berufungsgericht aus. Anders als die Revisionserwiderung meint, ist es in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung zu der Beurteilung gelangt, dass den im Zusammenhang mit den streitgegenständlichen Baumaßnahmen abgegebenen Erklärungen der Beklagten keine vertragliche Verpflichtung zur Herstellung des Schallschutzstandards des Jahres 2003 zu entnehmen ist. Die tatrichterliche Auslegung von Individualerklärungen - wie hier - kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (vgl. nur Senatsurteil vom 6. Februar 2013 - VIII ZR 374/11, NJW 2013, 1365 Rn. 11 mwN). Solche Rechtsfehler zeigt die Revisionserwiderung mit ihrer Gegenrüge nicht auf.

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Das Berufungsgericht meint jedoch, wegen der im Jahre 2003 durchgeführten Baumaßnahmen in dem über der Wohnung des Klägers gelegenen Wohngeschoss habe sich der Luft- und Trittschallschutz insoweit nunmehr nach den zu diesem Zeitpunkt geltenden technischen Normen zu richten, die nach den rechtsfehlerfreien und nicht angegriffenen Feststellungen des sachverständig beratenen Berufungsgerichts nicht erfüllt sind. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist hierin indes kein Mangel der Mietsache zu sehen. Denn anders als das Berufungsgericht meint, kommt es im Streitfall auf den zum Zeitpunkt des Wiederaufbaus des Gebäudes im Jahre 1952 und nicht auf den im Jahre 2003 geltenden Maßstab an. Dem Berufungsgericht kann nicht darin beigepflichtet werden, dass die nach seinen Feststellungen durchgeführten Baumaßnahmen zu einer baulichen Veränderung solchen Ausmaßes geführt hätten, dass deshalb die Einhaltung der zum Zeitpunkt der Durchführung dieser Arbeiten geltenden Ausgabe der DIN 4109 als maßgeblich anzusehen wäre.

18

aa) Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen, wenn der Vermieter selbst bauliche Veränderungen in einem älteren Gebäude vornimmt, die (im Zusammenhang mit einer damit einhergehenden Nutzungsänderung) zu Lärmimmissionen führen können (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, aaO Rn. 11; ebenso Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, aaO Rn. 28). Der Senat hat dies in einem Fall entschieden, in dem das über der Wohnung des Mieters gelegene Dachgeschoss zunächst nur als Abstellraum gedient hatte und während der Mietzeit von dem Vermieter erstmals als Wohnung ausgebaut und genutzt wurde, womit eine erhebliche Änderung der Nutzungsgewohnheiten einherging (Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, aaO).

19

bb) In Abgrenzung hierzu hat der Senat im Urteil vom 17. Juni 2009 (VIII ZR 131/08, aaO) entschieden, dass der Mieter bei einem bloßen Austausch des Fußbodenbelags in der Oberwohnung - ohne Veränderung des darunter liegenden Estrichs und der Geschossdecke - nicht erwarten kann, dass die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Trittschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit des Austauschs geltenden DIN-Normen genügt (ebenso BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, aaO Rn. 11). Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her - anders als der erstmalige Ausbau eines Dachgeschosses für eine Wohnnutzung - mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar (Senatsurteil vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, aaO Rn. 11 f.); sie hat vielmehr keine nachhaltige Auswirkung auf die Gebäudesubstanz (BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, aaO).

20

cc) Das Berufungsgericht hat seiner Beurteilung zwar diese Maßstäbe zugrunde gelegt. Bei deren Anwendung auf den Streitfall hat es jedoch die Schwelle, ab der der Mieter erwarten kann, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DINNormen genügen, zu niedrig angesetzt und ist deshalb zu Unrecht zu einer Anwendung der im Jahre 2003 geltenden DIN-Normen gelangt. Nach der oben angeführten Rechtsprechung des Senats finden, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen in einem älteren Gebäude vornimmt, nur dann die zur Zeit der Durchführung dieser Maßnahmen geltenden, den Tritt- und Luftschallschutz betreffenden DIN-Normen und nicht die bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe Anwendung, wenn die Maßnahmen - wie hier nicht der Fall - von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind. Für Maßnahmen , die diese Schwelle nicht erreichen, bleibt es hingegen bei dem Grundsatz der Anwendung der bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe. Anderenfalls bestünde die Gefahr, dass etwa auch erforderliche Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen seitens des Vermieters unterbleiben könnten, um die mit einer Anpassung der Mietsache an die zur Zeit der baulichen Veränderung geltenden DIN-Normen verbundenen Kosten zu vermeiden.

21

(1) Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine Begradigung oder ein Ausgleich des Estrichs, um hierauf einen neuen Fußbodenbelag aufbringen zu können, nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz nicht als derartig gravierend angesehen werden kann, dass hiermit eine Änderung der maßgeblichen Schallschutzmindestanforderungen einhergeht. Nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts sind solche Arbeiten in dem über der Wohnung des Klägers gelegenen Wohngeschoss auf insgesamt 155 m² der bearbeiteten Bodenfläche von 176 m² vorgenommen worden. Auf einer Fläche von 21 m² erfolgten eine Entfernung und eine - mit der Einbringung sogenannter L. -Schwalbenschwanzplatten verbundene - Erneuerung des Estrichs.

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Dem Berufungsgericht kann nicht darin gefolgt werden, dass diese Arbeiten einen im Sinne der Rechtsprechung des Senats mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbaren Eingriff in die Gebäudesubstanz darstellen, der es erfordert, den Tritt- und Luftschallschutz der Geschossdecke insgesamt durch Lärmschutzmaßnahmen den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen anzupassen. Deshalb vermag auch der vom Berufungsgericht angeführte Gesichtspunkt eines möglichst einheitlichen Standards für die gesamte Bodenfläche das vom Berufungsgericht gefundene Ergebnis nicht zu rechtfertigen. Die Auffassung des Berufungsgerichts liefe im vorliegenden Fall im Ergebnis auf eine Modernisierungspflicht des Vermieters hinsichtlich der Geschossdecke hinaus. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Vermieter jedoch - sofern die Parteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben - grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet (Senatsurteil vom 14. September 2011 - VIII ZR 10/11, NJW-RR 2012, 262 Rn. 10 mwN).

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(2) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung mit ihrer Gegenrüge unter Bezugnahme auf Vortrag des Klägers in den Tatsacheninstanzen geltend, mit den von der Beklagten vorgenommenen baulichen Maßnahmen seien Eingriffe in die Gebäudesubstanz verbunden gewesen, die weitreichender als im Berufungsurteil aufgezeigt gewesen und mit einer Veränderung und Modernisierung der Dachgeschosswohnung einhergegangen seien. Im Zusammenhang mit der Aufteilung der Dachgeschosswohnung in zwei Wohnungen seien zwei Wände entfernt und zwei neue Wände eingezogen worden, was einen Eingriff (auch) in die Deckenkonstruktion darstelle. Es seien ein neuer Küchenbereich und ein weiteres Bad geschaffen sowie Wasser- und Gasleitungen neu verlegt worden.

24

Dieses Vorbringen ändert an der oben dargestellten Beurteilung nichts. Denn selbst wenn die im Dachgeschoss durchgeführten baulichen Maßnahmen auch die vorbezeichneten Veränderungen, zu denen das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat, umfasst haben, liegt hierin noch kein mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbarer Eingriff in die Gebäudesubstanz.

25

2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig (§ 561 ZPO). Unter Heranziehung der zum Zeitpunkt des Wiederaufbaus des Hauses im Jahre 1952 geltenden technischen Normen ist der Tritt- und Luftschallschutz der Wohnung des Klägers zu den Dachgeschosswohnungen als (noch) ausreichend und damit als vertragsgemäß zu bewerten.

26

Allerdings hat das Berufungsgericht festgestellt, nach dem Sachverständigengutachten sei davon auszugehen, dass zwar die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes beziehungsweise des Wiederaufbaus im Jahre 1952 geltenden technischen Mindestanforderungen an den Trittschallschutz eingehalten , jedoch diejenigen für den Luftschallschutz um ein Dezibel verfehlt würden. Hieraus folgt jedoch noch nicht, dass die Wohnung des Klägers - wie für eine Mietminderung erforderlich - insoweit einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder zumindest (erheblich) mindert. Denn die festgestellte Unterschreitung der DIN 4109, Ausgabe 1944, be- trifft nur einen Teilbereich des Schallschutzes, nämlich den Luftschallschutz, und unterschreitet zudem die für diesen geltenden technischen Anforderungen lediglich um ein Dezibel. Eine so geringfügige Unterschreitung des Schallschutzgrenzwertes stellt, wie die Revision mit Recht geltend macht, noch keine rechtlich beachtliche, erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar. Nach der - soweit ersichtlich - in der Rechtsprechung einhellig vertretenen Auffassung kommt einer Überschreitung eines Schallschutzgrenzwertes um ein Dezibel im Regelfall schon deshalb keine entscheidende Bedeutung zu, weil nach allgemeinen Erkenntnissen der Akustik eine Änderung des Schallpegels in dieser Größenordnung für das menschliche Ohr kaum wahrnehmbar ist (BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, aaO Rn. 12; LG Berlin, WuM 2007, 384; BVerwG, NVwZ 1997, 394, 395 mwN; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 20. Februar 2013 - 2 B 1353/12.NE, juris Rn. 30; HessVGH, ESVGH 62, 43, 51 f.; OVG Hamburg, Beschluss vom 16. Februar 2011 - 2 Bf 178/09.Z, juris Rn. 9; OVG Lüneburg, Urteil vom 1. Juni 2010 - 12 LB 32/07, juris Rn. 43; vgl. auch Nr. 3.2.1 Abs. 3 Satz 1 der Sechsten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz [Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm] vom 26. August 1998, GMBl. 1998, 503).

III.

27

Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben , soweit über den Betrag von 1.084,81 € (Mietminderung in Höhe von 5 % wegen optischer Beeinträchtigungen an den Fensterscheiben) hinaus, der nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist; es ist auf die Revision der Beklagten daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann lediglich hinsichtlich des über einen Betrag von 2.169,62 € hinausgehenden Rückzahlungsanspruchs in der Sache selbst entscheiden, da es hierzu keiner weiteren Feststellungen bedarf und die Sache insoweit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). In diesem Umfang ist die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abzuweisen, da der Kläger hinsichtlich des Schallschutzes nicht zu einer Minderung der Miete berechtigt war, seine Mietzahlung daher diesbezüglich nicht ohne Rechtsgrund erfolgte und ihm insoweit der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht; eine vollständige Abweisung des auf den Schallschutz bezogenen Teils des Rückzahlungsanspruchs kommt indes nicht in Betracht, da der Kläger seinen Rückzahlungsanspruch auch auf einen weiteren, von ihm mit 5 % bemessenen Minderungsgrund betreffend behauptete Mängel der Badezimmerverfliesung gestützt hat, zu dem das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - bisher keine Feststellungen getroffen hat. Insoweit ist die Sache daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger

Tatbestand:

1

Die Beklagte ist Mieterin einer Eigentumswohnung der Klägerin in einem um das Jahr 1970 errichteten Gebäude. Die Streithelfer der Klägerin sind Eigentümer der darüber gelegenen Wohnung. Nachdem sie in ihrer Wohnung den früher vorhandenen PVC-Belag durch Bodenfliesen ersetzt hatten, rügte die Beklagte das Vorhandensein von Schallbrücken. In einem von der Klägerin gegen die Streithelfer eingeleiteten selbständigen Beweisverfahren stellte ein Sachverständiger fest, dass mit 61 dB zwar die Trittschall-Anforderungen der im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - in der Fassung von 1962 (maximal 63 dB), nicht aber diejenigen der DIN 4109 in der Fassung von 1989 (maximal 53 dB) eingehalten und dass durch die Fliesen Schallbrücken entstanden waren. Die Beklagte minderte deshalb ab Juli 2002 die Miete um monatlich 30 % der Nettomiete (125,11 €) und behielt weitere 20 % (83,40 €) zurück.

2

Mit ihrer Klage hat die Klägerin Zahlung der rückständigen Beträge bis April 2005 (35 Monate x 208,51 €) in Höhe von 7.297,85 € und Ersatz der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens von 2.769,21 €, jeweils nebst Zinsen, verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage lediglich in Höhe von 1.459,50 € (10 % der Nettomiete) nebst Zinsen stattgegeben. Mit ihrer - auch von den Streithelfern geführten - Berufung hat die Klägerin ihren erstinstanzlich geltend gemachten Anspruch auf rückständige Miete in vollem Umfang weiterverfolgt und die Klage um rückständige Miete für die Zeit von Mai 2005 bis Dezember 2007 in Höhe von 5.337,60 € (32 Monate x 166,80 € = 40 % der Nettomiete) nebst Zinsen erweitert. Das Landgericht hat unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts der Mietklage in vollem Umfang stattgegeben und die Beklagte zur Zahlung von weiteren 11.175,95 € nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

3

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

4

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit dies für das Revisionsverfahren noch von Interesse ist, ausgeführt:

5

Die Klägerin habe gemäß § 535 Abs. 2 BGB über die bereits erstinstanzlich zugesprochenen Beträge hinaus Anspruch auf Zahlung aller weiteren von der Beklagten im Zeitraum von Juli 2002 bis Dezember 2007 nicht gezahlten Restmieten in Höhe von 11.175,95 €. Die Beklagte könne sich weder nach § 536 Abs. 1 BGB auf eine Minderung des Mietzinses noch auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, weil die gemietete Wohnung nicht mängelbehaftet gewesen sei.

6

Trittschallfreiheit sei bei Anmietung der Wohnung nicht vereinbart worden. Es komme deshalb nur darauf an, ob die Mietsache den technischen Normen genüge, die zur Zeit ihrer Errichtung gegolten hätten. Das sei hinsichtlich der DIN 4109 in der Fassung von 1962 der Fall. Der darin festgelegte Trittschallschutzwert von 63 dB werde nach den Feststellungen des vom Berufungsgericht beauftragten Sachverständigen J. eingehalten.

7

Zwar könne ein Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erwarten, dass der Vermieter, der bauliche Änderungen vornehme, dabei den Lärmschutzanforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genüge. Eine reine Veränderung des Bodenbelags werde jedoch in der Rechtsprechung jedenfalls zum Wohnungseigentumsrecht nicht als bauliche Änderung angesehen. Gleiches müsse im Wohnraummietrecht gelten. Die Arbeiten der Streithelfer seien in diesem Rahmen geblieben. Nach dem Gutachten des Sachverständigen J. sei es nicht in einem solchen Ausmaß zu Eingriffen in die Zwischendecke gekommen, dass es gerechtfertigt sei, die Einhaltung neuerer Schallnutznormen zu fordern.

II.

8

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Recht einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete für die Zeit von Juli 2002 bis Dezember 2007 zuerkannt, weil die vermietete Wohnung nicht mit einem Mangel behaftet ist, so dass weder die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert ist noch der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zusteht.

9

1. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Maßgeblich sind daher, wie das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat, in erster Linie die Vereinbarungen der Parteien (Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218, unter II 1). Vertragliche Abreden über Art und Umfang des Trittschallschutzes der vermieteten Wohnung oder über deren Lärmfreiheit im Allgemeinen sind nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hier jedoch nicht getroffen worden.

10

2. Fehlen ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache , so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527, unter II A 1 b bb, und vom 6. Oktober 2004, aaO). Danach genügt die Wohnung der Beklagten den gebotenen schallschutztechnischen Standards. Zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galt für die Schalldämmung die DIN-Norm 4109 in der Fassung von 1962. Deren Werte werden nach den unbeanstandet gebliebenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch nach dem Austausch des Bodenbelags in der Wohnung der Streithelfer eingehalten.

11

3. Nach der Rechtsprechung des Senats kann allerdings der Mieter erwarten , dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen, wenn der Vermieter selbst bauliche Veränderungen vornimmt, die zu Lärmimmissionen führen können (Senatsurteil vom 6. Oktober 2004, aaO). Der Senat hat dies in einem Fall entschieden, in dem das über der Wohnung des Mieters gelegene Dachgeschoss zunächst nur als Abstellraum gedient hatte und während der Mietzeit von dem Vermieter erstmals als Wohnung ausgebaut und genutzt worden ist. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Recht angenommen, dass der jetzt zu beurteilende Sachverhalt damit nicht vergleichbar ist. Die Maßnahmen, die die Beklagte beanstandet, sind schon nicht von der Klägerin als Vermieterin selbst, sondern von den Streithelfern vorgenommen worden, die Eigentümer der über der Wohnung der Beklagten gelegenen Wohnung sind. Vor allem aber sind diese Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her dem erstmaligen Ausbau eines Dachgeschosses für eine Wohnnutzung nicht gleichzustellen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Streithelfer in ihrer Wohnung nur den Bodenbelag ausgetauscht; der darunter liegende Estrich und die Geschossdecke sind unverändert geblieben. Es handelt sich also ausschließlich um solche Arbeiten, die aufgrund der Abnutzung des Fußbodens zum Zwecke der Instandhaltung der Wohnungsausstattung von Zeit zu Zeit erforderlich sind, ohne dass damit eine Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes als solchem einhergeht.

12

Bei einem bloßen Austausch des Fußbodenbelags in der Oberwohnung, sei es durch den Vermieter selbst, sei es durch einen anderen Sondereigentümer , kann der Mieter nicht erwarten, dass die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Trittschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit des Austauschs geltenden DIN-Normen genügt. Die damit verbundenen Eingriffe in die Gebäudesubstanz sind - anders als der erstmalige Ausbau des Dachgeschosses zur Wohnnutzung - mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann deshalb nicht verlangen, dass bei ihrer Durchführung höhere Lärmschutzwerte eingehalten werden, als sie bis dahin für das Gebäude galten.

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4. Der Mieter kann, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, auch nicht erwarten, dass Veränderungen des Fußbodenbelags in der Wohnung über ihm, sei es durch den Vermieter selbst, sei es durch einen anderen Sondereigentümer , unterbleiben, wenn dadurch die schallschutztechnische Situation zwar verschlechtert wird, der Trittschallschutz aber - wie hier - auch nach der Veränderung den technischen Normen genügt, die bei Errichtung des Gebäudes galten und deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet ist (siehe oben unter 2). Dafür kommt es entgegen der Auffassung der Revision nicht darauf an, ob der Vermieter selbst nach § 14 Nr. 1 WEG von dem handelnden Wohnungseigentümer Unterlassung der Maßnahme oder jedenfalls deren fachgerechte Ausführung zum Zwecke der Verringerung der Lärmimmissionen verlangen könnte. Weist das Gebäude im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses tatsächlich einen schallschutztechnischen Standard auf, der höher ist, als der Mieter nach den maßgeblichen technischen Normen vom Vermieter verlangen kann, kann der Mieter im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass dieser Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Mangels konkreter - hier weder von der Revision angeführter noch sonst ersichtlicher - Anhaltspunkte für die Übernahme einer dahingehenden Verpflichtung durch den Vermieter kann der Mieter vielmehr sowohl zu Beginn des Mietverhältnisses als auch im weiteren Verlauf nur erwarten, dass die für den Schallschutz einschlägigen DIN-Normen ein- gehalten werden. Das ist in der Wohnung der Beklagten, wie ausgeführt, der Fall. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles