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Verwaltungsgericht Stuttgart Urteil, 23. März 2004 - 13 K 5319/02

bei uns veröffentlicht am23.03.2004

Verwaltungsgericht Stuttgart Urteil, 23. März 2004 - 13 K 5319/02

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Stuttgart Urteil, 23. März 2004 - 13 K 5319/02

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Rechtsgebiete

Baugenehmigung allgemeinBebauungsplanNutzungsuntersagung und -änderungandereVerwaltungsrecht

Gericht

Verwaltungsgericht Stuttgart

Schellingstraße 15, 70174 Stuttgart
0711 66730

Tenor

Die Beklagte wird verpflichtet, über den Antrag des Klägers auf Absehen von der Beitragserhebung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden. Der Bescheid der Beklagten vom 05.12.2001 sowie deren Widerspruchsbescheide vom 25.10.2002 werden aufgehoben, soweit sie dem entgegenstehen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

 
1 
Der Kläger ist bzw. war Eigentümer mehrerer Grundstücke im Sanierungsgebiet Stuttgart-..., für die er nach Abschluss der Sanierung zur Entrichtung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages herangezogen wurde. Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger, dass die Beklagte von der Erhebung von Ausgleichsbeträgen absieht.
2 
Der Kläger ist ein als gemeinnützig anerkannter Verein im Bereich der Altenpflege und -versorgung tätig. Er unterhält unter anderem in den Gebäuden ... und ... in ... ein Seniorenwohnheim mit betreuten Wohneinheiten und einer öffentlichen Begegnungsstätte. Außerdem war er Eigentümer des ebenfalls in diesem Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks Flurstück ..., in dem er ebenfalls Altenwohnungen mit betreuten Wohneinheiten unterhalten hat. Dieses Gebäude hat der Kläger am 24.05.2000 an einen anderen gemeinnützigen Verein, die ...stiftung Stuttgart, veräußert.
3 
Die genannten Grundstücke liegen alle im Sanierungsgebiet Stuttgart-..., das durch Satzung vom 19.06.1986 förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt wurde; diese Satzung wurde am 05.02.1987 öffentlich bekannt gemacht. Nach Abschluss der Sanierung wurde diese Satzung durch Beschluss des Gemeinderats vom 23.10.1997, öffentlich bekannt gemacht am 08.01.1998, aufgehoben.
4 
Im Auftrag der Beklagten erstattete das Stadtmessungsamt unter dem 02.07.1999 für die oben genannten Grundstücke Gutachten zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Für das Grundstück Flurstück Nr. ... wurde aufgrund gebietsbezogener und nachbarschaftsbezogener Sanierungseinflüsse eine Bodenwerterhöhung um 4.050 DM ermittelt. Für das Grundstück Flurstück Nr. ... gelangte das Gutachten aufgrund gebietsbezogener Sanierungseinflüsse zu einer Bodenwerterhöhung von 5.300 DM und für das Grundstück Flurstück Nr. ... sowie einem Anteil an Flurstück ... ebenfalls aufgrund gebietsbezogener Sanierungseinflüsse zu einem Sanierungsvorteil von 5.880 DM.
5 
Bereits bei der am 29.05.2000 durchgeführten Erörterungsverhandlung beantragte der Kläger, von der Erhebung von Ausgleichsbeträgen abzusehen. Diese Bitte wiederholte er mit Schreiben vom 30.05.2000 unter Hinweis auf § 155 Abs. 4 BauGB. Daraufhin teilte die Beklagte mit Schreiben vom 05.12.2001 dem Kläger mit, dass dem Antrag auf Erlass der Ausgleichsbeträge nicht stattgegeben werden könne.
6 
Am 22.01.2002 hat die Beklagte unter Zugrundelegung der in den Wertermittlungsgutachten vom 02.07.1999 ausgewiesenen Sanierungsvorteile den Kläger zur Entrichtung von Sanierungsbeträgen herangezogen. Für das Grundstück Flurstück Nr. ... wird ein Sanierungsbetrag in Höhe von 4.050 DM (= 2.070,73 EUR) festgesetzt. Für das Grundstück ... beträgt der Ausgleichsbetrag 5.300 DM (= 2.709,85 EUR) und für das Grundstück Flurstück Nr. ... sowie dem Anteil an Flurstück ... insgesamt 5.880 DM (= 3.006,40 EUR).
7 
Mit Schreiben vom 21.02.2002 legte der Kläger „gegen die Zuschrift vom 05.12.2001” sowie gegen die Bescheide vom 22.01.2002 Widerspruch ein. Zur Begründung wies er im Wesentlichen darauf hin, dass er in den zum Sanierungsbetrag herangezogenen Gebäuden Einrichtungen der Altenpflege und -versorgung im öffentlichen Interesse unterhalte. Außerdem könne er einen Sanierungsvorteil aller Voraussicht nach zu keinem Zeitpunkt realisieren, und selbst wenn, dann ausschließlich zu gemeinnützigen Zwecken.
8 
Die Beklagte hat jeweils mit Widerspruchsbescheid vom 25.10.2002 die Widersprüche zurückgewiesen. In diesen Widerspruchsbescheiden wird jeweils ausgeführt, dass aufgrund der Gutachten des Stadtmessungsamts die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung zutreffend ermittelt worden sei. Auf dieser Grundlage sei der Kläger zur Leistung der angeforderten Ausgleichsbeträge verpflichtet. Ein Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrages nach § 155 Abs. 4 BauGB komme vorliegend nicht in Betracht. Denn hierfür reiche ein allgemeines öffentliches Interesse an der Tätigkeit des Beitragsschuldners nicht aus. Vielmehr müsse sich das öffentliche Interesse gerade auf die städtebauliche Maßnahme beziehen. Dies sei vorliegend jedoch nicht der Fall, weil durch die Erhebung der Ausgleichsbeträge die Erreichung der städtebaulichen Zielsetzung nicht verhindert oder erheblich gefährdet würde. Auch komme ein Erlass nach § 155 Abs. 4 BauGB unter dem Gesichtspunkt einer etwaigen unbilligen Härte vorliegend nicht in Betracht. - Diese Widerspruchsbescheide wurden jeweils am 31.10.2002 dem Kläger zugestellt.
9 
Am 02.12.2002, einem Montag, hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung bringt er im Wesentlichen vor, er nutze die Gebäude ... und ... als Seniorenwohnheim mit betreuten Wohneinheiten und einer Seniorenbegegnungsstätte. Damit erfülle er eine Aufgabe, die im öffentlichen Interesse liege. Auch im Hinblick auf die Ziele der Sanierung sei ein Erlass der Sanierungsbeträge geboten, weil mit einer Sanierung regelmäßig der Erhalt bzw. die Schaffung einer ausgewogenen sozialen Zusammensetzung der Bevölkerung beabsichtigt sei. Es sei außerdem widersprüchlich, wenn der Kläger zur Erfüllung seiner Aufgaben einerseits öffentliche Subventionen erhalte und andererseits Ausgleichsbeträge bezahlen müsse. Die Beklagte habe im Übrigen keine Ermessensentscheidung über das Absehen von der Erhebung dieser Ausgleichsbeträge getroffen. All diese Gesichtspunkte seien auch für das Gebäude ... maßgeblich, in dem der Kläger ebenfalls Altenwohnungen für betreutes Wohnen unterhalten habe.
10 
Der Kläger beantragt,
11 
die Beklagte zu verpflichten, über den Antrag auf Absehen von der Erhebung eines Ausgleichsbetrages unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden sowie den Bescheid der Beklagten vom 05.12.2001 und die Widerspruchsbescheide vom 25.10.2002 aufzuheben, soweit sie dem entgegenstehen.
12 
Die Beklagte beantragt,
13 
die Klage abzuweisen.
14 
Zur Begründung bezieht sie sich im Wesentlichen auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide.
15 
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten und die dem Gericht vorliegenden Behördenakten verwiesen.

Entscheidungsgründe

 
16 
Die erhobene Verpflichtungsklage in Form einer Bescheidungsklage ist zulässig. Insbesondere ist das erforderliche Vorverfahren (§§ 68 ff. VwGO) durchgeführt worden. Der Kläger hat spätestens mit Schreiben vom 30.05.2000 ausdrücklich beantragt, ihm die sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge für die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke in Stuttgart-..., in denen er jeweils Altenwohnungen mit betreutem Wohnen sowie eine öffentliche Begegnungsstätte betreibt bzw. betrieben hat, zu erlassen. Die Beklagte hat diesen Antrag bereits vor Festsetzung der Ausgleichsbeträge (vgl. § 155 Abs. 4 S. 2 BauGB) mit Schreiben vom 05.12.2001, das keine Rechtsbehelfsbelehrung enthält, abgelehnt. Der gegen diese Ablehnung ausdrücklich erhobene Widerspruch mit Schreiben vom 21.02.2002 wurde von der Beklagten in deren Widerspruchsbescheiden vom 25.10.2002 sachlich zurückgewiesen. Der Kläger hat dagegen auch innerhalb der Monatsfrist des § 74 VwGO Klage erhoben.
17 
Diese Klage ist auch begründet. Denn der Kläger hat einen Anspruch darauf, dass die Beklagte über den Antrag auf ein Absehen von der Erhebung der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut entscheidet (§ 113 Abs. 5 VwGO).
18 
Da der Kläger zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung Eigentümer von drei bebauten Grundstücken (..., ... und ...) im Sanierungsgebiet ... war, hat er gemäß § 154 BauGB einen Ausgleichsbetrag in Höhe der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung zu leisten. Von der Erhebung dieses Ausgleichsbetrages kann die Gemeinde nach § 155 Abs. 4 BauGB im Einzelfall ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Diese Vorschrift stellt eine so genannte Kopplungsvorschrift dar, d. h. eine Vorschrift, die durch einen unbestimmten Rechtsbegriff (öffentliches Interesse bzw. unbillige Härte) und ein Rechtsfolgeermessen gekennzeichnet ist. Deshalb eröffnet erst das Vorliegen eines öffentlichen Interesses bzw. einer unbilligen Härte den Weg zu einer Ermessensentscheidung durch die Gemeinde (vgl. Berliner Kommentar zum BauGB, RdNr. 34 zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 135 Abs. 5). Im vorliegenden Falle liegt nach Auffassung des Gerichts ein das Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrages rechtfertigendes öffentliches Interesse vor, so dass die Beklagte eine Ermessensentscheidung darüber zu treffen hat, ob sie ganz oder teilweise auf die Erhebung dieser Ausgleichsbeträge verzichtet.
19 
Für die Frage, wann im öffentlichen Interesse der (teilweise oder vollständige) Erlass eines Ausgleichsbetrages geboten ist, kann auf die zu § 135 Abs. 5 BauGB ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden. Denn auf die inhaltsgleiche Vorschrift des § 135 Abs. 5 BBauG ist in der Vorgängervorschrift des § 41 StBauFG verwiesen worden, bevor diese sanierungsrechtlichen Regelungen in das BauGB eingegliedert wurden. Gleichzeitig wurde zur Klarstellung die § 135 Abs. 5 BBauG bzw. BauGB entsprechende Regelung als § 155 Abs. 4 in das BauGB aufgenommen (vgl. dazu Brügelmann, BauGB, § 155 RdNr. 21). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist für das Vorliegen eines den Erlass einer Beitragsschuld rechtfertigenden öffentlichen Interesses erforderlich, dass es zum einen um die Erfüllung von öffentlichen Interessen gerade der Gemeinde geht, die den Erlass gewähren soll und zum anderen, dass der begehrte Erlass etwas zu bewirken verspricht, was wegen dieses Effektes geeignet ist, das als gesetzliches Gebot ausgestattete Interesse an der Erhebung des Beitrags zurücktreten zu lassen. So ausgestaltet kommt dem (teilweisen) Verzicht auf die Erhebung der Beiträge die Funktion eines Anreiz- und Lenkungsmittels zu, d. h. es stellt sich als eine Möglichkeit zur Einwirkung auf den Grundstückseigentümer, ein erwünschtes oder gar für erforderlich gehaltenes Vorhaben durchzuführen oder weiterzuführen, dar (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.05.1992 - 8 C 50/90 -).
20 
Hiervon ausgehend ist zunächst festzustellen, dass - wie der Vertreter des Klägers in der mündlichen Verhandlung ausführlich geschildert hat - auf allen drei Grundstücken im Sanierungsgebiet, für die Ausgleichsbeträge festgesetzt wurden, Einrichtungen der Altenhilfe bzw. -pflege durch den Kläger unterhalten wurden. So hat der Kläger das inzwischen veräußerte Gebäude ... für Altenwohnungen mit betreutem Wohnen genutzt. Die Gebäude ... und ... enthalten - neben 5 Mitarbeiterwohnungen - insgesamt 31 Altenwohnungen für betreutes Wohnen, einen Begegnungsraum und eine öffentliche Begegnungsstätte. Mit dem Betrieb dieser Alteneinrichtungen nimmt der - als gemeinnütziger Verein anerkannte - Kläger eine Aufgabe wahr, die ansonsten im Rahmen der Daseinsvorsorge der Beklagten obliegen würde. Damit „entlastet' der Kläger durch den Betrieb dieser Einrichtungen die Beklagte, die ansonsten vergleichbare Einrichtungen schaffen oder deren Schaffung durch andere Träger fördern müsste. Die „Entlastung" der Beklagten erfolgt nicht zuletzt auch dadurch, dass der Kläger für diese Einrichtungen der Altenhilfe die Beiträge seiner etwa 450 Mitglieder einsetzt. Dass der Kläger insoweit auch eine öffentliche Aufgabe wahrnimmt, wird auch daran deutlich, dass er - wie sein Vertreter in der mündlichen Verhandlung anhand eines aktuellen Falles eines Obdachlosen geschildert hat - Personen in dem Gebäude ... und ... aufnimmt, die ihm von der Beklagten - mangels eigener Unterbringungsmöglichkeiten - „zugewiesen” werden. Nach Auffassung der Kammer bestehen demnach keine Zweifel daran, dass der Kläger durch den Betrieb der genannten Alteneinrichtungen die Beklagte von eigenen Aufgaben freistellt (vgl. hierzu auch BVerwG, Urt. vom 04.05.1979 - 4 C 25.76 -, BRS 37 Nr. 160).
21 
Des Weiteren verspricht der begehrte Erlass der Ausgleichsbeträge etwas zu bewirken, was geeignet ist, das vom Gesetz gebotene Interesse (vgl. § 154 Abs. 1 BauGB) an der Erhebung des Ausgleichsbetrages zurücktreten zu lassen. Mit der in § 154 BauGB geregelten Verpflichtung zur Erhebung eines Ausgleichsbetrages verfolgt der Gesetzgeber den Zweck, den Grundstückseigentümer an den Kosten der Sanierung in der Höhe zu beteiligen die der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung entspricht (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 08. Aufl., § 154 RdNr. 1). Bei einer strikten Anwendung dieser Vorschrift würde der Kläger mit Kosten belastet, die die von ihm betriebenen Einrichtungen der Altenhilfe im Sanierungsgebiet gefährden würde. Der Klägervertreter hat hierzu in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargelegt, dass der Kläger nicht in der Lage ist, die angeforderten Ausgleichsbeträge aus eigenen Mitteln zu begleichen. Er hat bereits das Gebäude ... veräußert, um mit dem Erlös seine Alteneinrichtungen finanzieren zu können. Deshalb verbleibt ihm lediglich die Möglichkeit, die angeforderten Ausgleichsbeträge auf die Mieter bzw. Nutzer der Alteneinrichtung abzuwälzen mit der Folge, dass die Bewohner diese Alteneinrichtung aus finanziellen Gründen u. U. nicht mehr in Anspruch nehmen können oder dass gegebenenfalls auch öffentliche Mittel im Wege der Sozialhilfe (von der Beklagten) eingesetzt werden müssen, um diese Alteneinrichtung weiter betreiben zu können. Bei dieser Sachlage ist ein Absehen von der Erhebung der Ausgleichsbeträge zweifellos geeignet, die Weiterführung der im öffentlichen Interesse der Beklagten liegenden und diese entlastenden Altenbetreuung durch den Kläger auf der bisherigen Grundlage zu fördern, mit der Folge, dass einem solchen Erlass auch die von der Rechtsprechung (vgl. BVerwG , Urt. vom 22.05.1992 - 8 C 44/90) geforderte Funktion eines „Anreiz- und Lenkungsmittels” zukommt.
22 
Das (vollständige oder teilweise) Absehen von der Erhebung der von dem Kläger angeforderten Sanierungsbeträge ist im vorliegenden Falle auch geboten. Hierfür genügt es nach der Rechtsprechung, dass es einleuchtende Gründe für einen (gegebenenfalls teilweisen) Verzicht auf die Anforderung der Ausgleichsbeträge gibt, die dies auch als angemessene Lösung erscheinen lassen (vgl. dazu BVerwG, Uff. v. 22.05.1992 - 8 C 50/90). Dies ist vorliegend ohne Weiteres der Fall, so dass es im pflichtgemäßen Ermessen der Beklagten steht, eine Entscheidung darüber zu treffen, ob sie ganz oder teilweise von der Erhebung der hier angeforderten Ausgleichsbeträge absieht. Da die Beklagte eine solche Ermessensentscheidung noch nicht getroffen hat, war der Klage in dem sich aus dem Tenor er-sichtlichen Umfang stattzugeben.

Gründe

 
16 
Die erhobene Verpflichtungsklage in Form einer Bescheidungsklage ist zulässig. Insbesondere ist das erforderliche Vorverfahren (§§ 68 ff. VwGO) durchgeführt worden. Der Kläger hat spätestens mit Schreiben vom 30.05.2000 ausdrücklich beantragt, ihm die sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge für die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke in Stuttgart-..., in denen er jeweils Altenwohnungen mit betreutem Wohnen sowie eine öffentliche Begegnungsstätte betreibt bzw. betrieben hat, zu erlassen. Die Beklagte hat diesen Antrag bereits vor Festsetzung der Ausgleichsbeträge (vgl. § 155 Abs. 4 S. 2 BauGB) mit Schreiben vom 05.12.2001, das keine Rechtsbehelfsbelehrung enthält, abgelehnt. Der gegen diese Ablehnung ausdrücklich erhobene Widerspruch mit Schreiben vom 21.02.2002 wurde von der Beklagten in deren Widerspruchsbescheiden vom 25.10.2002 sachlich zurückgewiesen. Der Kläger hat dagegen auch innerhalb der Monatsfrist des § 74 VwGO Klage erhoben.
17 
Diese Klage ist auch begründet. Denn der Kläger hat einen Anspruch darauf, dass die Beklagte über den Antrag auf ein Absehen von der Erhebung der sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut entscheidet (§ 113 Abs. 5 VwGO).
18 
Da der Kläger zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung Eigentümer von drei bebauten Grundstücken (..., ... und ...) im Sanierungsgebiet ... war, hat er gemäß § 154 BauGB einen Ausgleichsbetrag in Höhe der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung zu leisten. Von der Erhebung dieses Ausgleichsbetrages kann die Gemeinde nach § 155 Abs. 4 BauGB im Einzelfall ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Diese Vorschrift stellt eine so genannte Kopplungsvorschrift dar, d. h. eine Vorschrift, die durch einen unbestimmten Rechtsbegriff (öffentliches Interesse bzw. unbillige Härte) und ein Rechtsfolgeermessen gekennzeichnet ist. Deshalb eröffnet erst das Vorliegen eines öffentlichen Interesses bzw. einer unbilligen Härte den Weg zu einer Ermessensentscheidung durch die Gemeinde (vgl. Berliner Kommentar zum BauGB, RdNr. 34 zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 135 Abs. 5). Im vorliegenden Falle liegt nach Auffassung des Gerichts ein das Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrages rechtfertigendes öffentliches Interesse vor, so dass die Beklagte eine Ermessensentscheidung darüber zu treffen hat, ob sie ganz oder teilweise auf die Erhebung dieser Ausgleichsbeträge verzichtet.
19 
Für die Frage, wann im öffentlichen Interesse der (teilweise oder vollständige) Erlass eines Ausgleichsbetrages geboten ist, kann auf die zu § 135 Abs. 5 BauGB ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden. Denn auf die inhaltsgleiche Vorschrift des § 135 Abs. 5 BBauG ist in der Vorgängervorschrift des § 41 StBauFG verwiesen worden, bevor diese sanierungsrechtlichen Regelungen in das BauGB eingegliedert wurden. Gleichzeitig wurde zur Klarstellung die § 135 Abs. 5 BBauG bzw. BauGB entsprechende Regelung als § 155 Abs. 4 in das BauGB aufgenommen (vgl. dazu Brügelmann, BauGB, § 155 RdNr. 21). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist für das Vorliegen eines den Erlass einer Beitragsschuld rechtfertigenden öffentlichen Interesses erforderlich, dass es zum einen um die Erfüllung von öffentlichen Interessen gerade der Gemeinde geht, die den Erlass gewähren soll und zum anderen, dass der begehrte Erlass etwas zu bewirken verspricht, was wegen dieses Effektes geeignet ist, das als gesetzliches Gebot ausgestattete Interesse an der Erhebung des Beitrags zurücktreten zu lassen. So ausgestaltet kommt dem (teilweisen) Verzicht auf die Erhebung der Beiträge die Funktion eines Anreiz- und Lenkungsmittels zu, d. h. es stellt sich als eine Möglichkeit zur Einwirkung auf den Grundstückseigentümer, ein erwünschtes oder gar für erforderlich gehaltenes Vorhaben durchzuführen oder weiterzuführen, dar (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.05.1992 - 8 C 50/90 -).
20 
Hiervon ausgehend ist zunächst festzustellen, dass - wie der Vertreter des Klägers in der mündlichen Verhandlung ausführlich geschildert hat - auf allen drei Grundstücken im Sanierungsgebiet, für die Ausgleichsbeträge festgesetzt wurden, Einrichtungen der Altenhilfe bzw. -pflege durch den Kläger unterhalten wurden. So hat der Kläger das inzwischen veräußerte Gebäude ... für Altenwohnungen mit betreutem Wohnen genutzt. Die Gebäude ... und ... enthalten - neben 5 Mitarbeiterwohnungen - insgesamt 31 Altenwohnungen für betreutes Wohnen, einen Begegnungsraum und eine öffentliche Begegnungsstätte. Mit dem Betrieb dieser Alteneinrichtungen nimmt der - als gemeinnütziger Verein anerkannte - Kläger eine Aufgabe wahr, die ansonsten im Rahmen der Daseinsvorsorge der Beklagten obliegen würde. Damit „entlastet' der Kläger durch den Betrieb dieser Einrichtungen die Beklagte, die ansonsten vergleichbare Einrichtungen schaffen oder deren Schaffung durch andere Träger fördern müsste. Die „Entlastung" der Beklagten erfolgt nicht zuletzt auch dadurch, dass der Kläger für diese Einrichtungen der Altenhilfe die Beiträge seiner etwa 450 Mitglieder einsetzt. Dass der Kläger insoweit auch eine öffentliche Aufgabe wahrnimmt, wird auch daran deutlich, dass er - wie sein Vertreter in der mündlichen Verhandlung anhand eines aktuellen Falles eines Obdachlosen geschildert hat - Personen in dem Gebäude ... und ... aufnimmt, die ihm von der Beklagten - mangels eigener Unterbringungsmöglichkeiten - „zugewiesen” werden. Nach Auffassung der Kammer bestehen demnach keine Zweifel daran, dass der Kläger durch den Betrieb der genannten Alteneinrichtungen die Beklagte von eigenen Aufgaben freistellt (vgl. hierzu auch BVerwG, Urt. vom 04.05.1979 - 4 C 25.76 -, BRS 37 Nr. 160).
21 
Des Weiteren verspricht der begehrte Erlass der Ausgleichsbeträge etwas zu bewirken, was geeignet ist, das vom Gesetz gebotene Interesse (vgl. § 154 Abs. 1 BauGB) an der Erhebung des Ausgleichsbetrages zurücktreten zu lassen. Mit der in § 154 BauGB geregelten Verpflichtung zur Erhebung eines Ausgleichsbetrages verfolgt der Gesetzgeber den Zweck, den Grundstückseigentümer an den Kosten der Sanierung in der Höhe zu beteiligen die der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung entspricht (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 08. Aufl., § 154 RdNr. 1). Bei einer strikten Anwendung dieser Vorschrift würde der Kläger mit Kosten belastet, die die von ihm betriebenen Einrichtungen der Altenhilfe im Sanierungsgebiet gefährden würde. Der Klägervertreter hat hierzu in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargelegt, dass der Kläger nicht in der Lage ist, die angeforderten Ausgleichsbeträge aus eigenen Mitteln zu begleichen. Er hat bereits das Gebäude ... veräußert, um mit dem Erlös seine Alteneinrichtungen finanzieren zu können. Deshalb verbleibt ihm lediglich die Möglichkeit, die angeforderten Ausgleichsbeträge auf die Mieter bzw. Nutzer der Alteneinrichtung abzuwälzen mit der Folge, dass die Bewohner diese Alteneinrichtung aus finanziellen Gründen u. U. nicht mehr in Anspruch nehmen können oder dass gegebenenfalls auch öffentliche Mittel im Wege der Sozialhilfe (von der Beklagten) eingesetzt werden müssen, um diese Alteneinrichtung weiter betreiben zu können. Bei dieser Sachlage ist ein Absehen von der Erhebung der Ausgleichsbeträge zweifellos geeignet, die Weiterführung der im öffentlichen Interesse der Beklagten liegenden und diese entlastenden Altenbetreuung durch den Kläger auf der bisherigen Grundlage zu fördern, mit der Folge, dass einem solchen Erlass auch die von der Rechtsprechung (vgl. BVerwG , Urt. vom 22.05.1992 - 8 C 44/90) geforderte Funktion eines „Anreiz- und Lenkungsmittels” zukommt.
22 
Das (vollständige oder teilweise) Absehen von der Erhebung der von dem Kläger angeforderten Sanierungsbeträge ist im vorliegenden Falle auch geboten. Hierfür genügt es nach der Rechtsprechung, dass es einleuchtende Gründe für einen (gegebenenfalls teilweisen) Verzicht auf die Anforderung der Ausgleichsbeträge gibt, die dies auch als angemessene Lösung erscheinen lassen (vgl. dazu BVerwG, Uff. v. 22.05.1992 - 8 C 50/90). Dies ist vorliegend ohne Weiteres der Fall, so dass es im pflichtgemäßen Ermessen der Beklagten steht, eine Entscheidung darüber zu treffen, ob sie ganz oder teilweise von der Erhebung der hier angeforderten Ausgleichsbeträge absieht. Da die Beklagte eine solche Ermessensentscheidung noch nicht getroffen hat, war der Klage in dem sich aus dem Tenor er-sichtlichen Umfang stattzugeben.

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Verwaltungsgerichtsordnung

VwGO

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

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Baugesetzbuch

BauGB

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 74

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(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts se

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(1) Der Beitrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Beitragsbescheids fällig. (2) Die Gemeinde kann zur Vermeidung unbilliger Härten im Einzelfall, insbesondere soweit dies zur Durchführung eines genehmigten Bauvorhabens erforderlich ist, zula

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(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen 1. die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; fü

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Verwaltungsgericht Stuttgart Urteil, 23. März 2004 - 13 K 5319/02 zitiert oder wird zitiert von 1 Urteil(en).

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Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 28. Jan. 2005 - 8 S 1826/04

bei uns veröffentlicht am 28.01.2005
Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg
Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 23. März 2004 - 13 K 5319/02 - wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Revision wird zugelassen. Tatbestand
Baugenehmigung allgemeinBebauungsplanNutzungsuntersagung und -änderungandereVerwaltungsrecht

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Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 74

(1) Die Anfechtungsklage muß innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheids erhoben werden. Ist nach § 68 ein Widerspruchsbescheid nicht erforderlich, so muß die Klage innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts erhoben werden.

(2) Für die Verpflichtungsklage gilt Absatz 1 entsprechend, wenn der Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts abgelehnt worden ist.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 135 Fälligkeit und Zahlung des Beitrags

(1) Der Beitrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Beitragsbescheids fällig.

(2) Die Gemeinde kann zur Vermeidung unbilliger Härten im Einzelfall, insbesondere soweit dies zur Durchführung eines genehmigten Bauvorhabens erforderlich ist, zulassen, dass der Erschließungsbeitrag in Raten oder in Form einer Rente gezahlt wird. Ist die Finanzierung eines Bauvorhabens gesichert, so soll die Zahlungsweise der Auszahlung der Finanzierungsmittel angepasst, jedoch nicht über zwei Jahre hinaus erstreckt werden.

(3) Lässt die Gemeinde nach Absatz 2 eine Verrentung zu, so ist der Erschließungsbeitrag durch Bescheid in eine Schuld umzuwandeln, die in höchstens zehn Jahresleistungen zu entrichten ist. In dem Bescheid sind Höhe und Zeitpunkt der Fälligkeit der Jahresleistungen zu bestimmen. Der jeweilige Restbetrag ist mit höchstens 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz nach § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs jährlich zu verzinsen. Die Jahresleistungen stehen wiederkehrenden Leistungen im Sinne des § 10 Absatz 1 Nummer 3 des Zwangsversteigerungsgesetzes gleich.

(4) Werden Grundstücke landwirtschaftlich oder als Wald genutzt, ist der Beitrag so lange zinslos zu stunden, wie das Grundstück zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit des landwirtschaftlichen Betriebs genutzt werden muss. Satz 1 gilt auch für die Fälle der Nutzungsüberlassung und Betriebsübergabe an Familienangehörige im Sinne des § 15 der Abgabenordnung. Der Beitrag ist auch zinslos zu stunden, solange Grundstücke als Kleingärten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes genutzt werden.

(5) Im Einzelfall kann die Gemeinde auch von der Erhebung des Erschließungsbeitrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch für den Fall vorgesehen werden, dass die Beitragspflicht noch nicht entstanden ist.

(6) Weitergehende landesrechtliche Billigkeitsregelungen bleiben unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 74

(1) Die Anfechtungsklage muß innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheids erhoben werden. Ist nach § 68 ein Widerspruchsbescheid nicht erforderlich, so muß die Klage innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts erhoben werden.

(2) Für die Verpflichtungsklage gilt Absatz 1 entsprechend, wenn der Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts abgelehnt worden ist.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 135 Fälligkeit und Zahlung des Beitrags

(1) Der Beitrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Beitragsbescheids fällig.

(2) Die Gemeinde kann zur Vermeidung unbilliger Härten im Einzelfall, insbesondere soweit dies zur Durchführung eines genehmigten Bauvorhabens erforderlich ist, zulassen, dass der Erschließungsbeitrag in Raten oder in Form einer Rente gezahlt wird. Ist die Finanzierung eines Bauvorhabens gesichert, so soll die Zahlungsweise der Auszahlung der Finanzierungsmittel angepasst, jedoch nicht über zwei Jahre hinaus erstreckt werden.

(3) Lässt die Gemeinde nach Absatz 2 eine Verrentung zu, so ist der Erschließungsbeitrag durch Bescheid in eine Schuld umzuwandeln, die in höchstens zehn Jahresleistungen zu entrichten ist. In dem Bescheid sind Höhe und Zeitpunkt der Fälligkeit der Jahresleistungen zu bestimmen. Der jeweilige Restbetrag ist mit höchstens 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz nach § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs jährlich zu verzinsen. Die Jahresleistungen stehen wiederkehrenden Leistungen im Sinne des § 10 Absatz 1 Nummer 3 des Zwangsversteigerungsgesetzes gleich.

(4) Werden Grundstücke landwirtschaftlich oder als Wald genutzt, ist der Beitrag so lange zinslos zu stunden, wie das Grundstück zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit des landwirtschaftlichen Betriebs genutzt werden muss. Satz 1 gilt auch für die Fälle der Nutzungsüberlassung und Betriebsübergabe an Familienangehörige im Sinne des § 15 der Abgabenordnung. Der Beitrag ist auch zinslos zu stunden, solange Grundstücke als Kleingärten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes genutzt werden.

(5) Im Einzelfall kann die Gemeinde auch von der Erhebung des Erschließungsbeitrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch für den Fall vorgesehen werden, dass die Beitragspflicht noch nicht entstanden ist.

(6) Weitergehende landesrechtliche Billigkeitsregelungen bleiben unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.