Verwaltungsgericht München Urteil, 27. Feb. 2014 - 10 K 13.1298

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger begehrt die Verpflichtung der Beklagten zum Erlass von Grundsteuer für das Jahr 2010.

Der Kläger war Eigentümer folgender Grundstücke in ... ...:

FlNr. ... (...str. 9a, 9b und 11, Hotelgebäude, Hofraum)

FlNr. ... (...str. 9a, 9b und 11, Gebäude und Freifläche)

FlNr. ... (...weg, Grünland, Unland)

FlNr. ... (...weg, Gartenland)

Aufgrund des Beschlusses des Amtsgerichts ... vom 24. November 2006 wurde die Zwangsversteigerung der o. g. Objekte angeordnet. Mit Beschluss vom 23. Mai 2007 wurde bzgl. der Grundstücke FlNr. ... und ... ein Zwangsverwalter bestellt.

Mit Bescheid der Beklagten vom ... Januar 2007 wurde für das Objekt ...str. 9-11 ab dem Jahr 2007 eine jährliche Grundsteuer in Höhe von 11.338,28 Euro festgesetzt.

Mit Schreiben vom 2. März 2011 beantragte der Kläger eine Ermäßigung der Grundsteuer für das Kalenderjahr 2010 nach § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) für die Grundstücke FlNr. ... und ... Nach § 33 GrStG könne eine Ermäßigung der Grundsteuer gewährt werden, wenn der Rohertrag gemindert sei. Bei hundertprozentigem Ausfall betrage Ermäßigung 50%. 2010 habe wegen der Schließung des Hotels infolge von Pächterinsolvenz 2009 und anhängigem Zwangsversteigerungsverfahren kein Ertrag erwirtschaftet werden können. Den Ertragsausfall habe er nicht zu vertreten, da es primär die Beklagte gewesen sei, die 2006 durch den Abbruch der ...bank den wesentlichen Schaden verursacht habe, der ihn gezwungen habe, das Hotel an einen Pächter abzugeben. Auch die Insolvenz des Pächters habe er nicht zu vertreten.

Mit Bescheid vom ... März 2011 wurde der Antrag auf Grundsteuererlass für das Jahr 2010 von der Beklagten abgelehnt.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass Nachweise über eine Vermietungs- oder Verpachtungsabsicht vom Kläger nicht vorgelegt worden seien. Die Objekte würden im Internet zum Verkauf angeboten. Der Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderungen setze voraus, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten habe. Der Leerstand der Gebäude beruhe auf der Tatsache, dass nach Auszug des Pächters keine Vermietungsabsicht mehr bestanden habe, sondern die gesamten Objekte durch die Anzeigen des Klägers veräußert werden sollten. Die Minderung des Rohertrags sei daher vom Kläger zu vertreten.

Gegen diesen Bescheid erhob der Kläger durch seinen Bevollmächtigten mit Schriftsatz vom 19. April 2011 Widerspruch.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, es sei für die Beurteilung des Grundsteuererlasses nicht relevant, ob der Kläger auch beabsichtige, das Objekt zu veräußern. Ausschlaggebend sei ausschließlich die Beurteilung der möglichen Ertragserzielung. Gerne würde der Kläger auch den Hotelbetrieb wieder eröffnen, leider werde ihm dies aus rechtlichen Gründen verwehrt. Da durch das Amtsgericht ... die Zwangsverwaltung angeordnet worden sei, sei der Kläger rechtlich nicht befugt, Maßnahmen zu ergreifen. Die Behauptung, dass Nachweise über die Vermietungsabsicht nicht vorgelegt worden seien, erscheine vor dem Hintergrund der Zwangsverwaltung skurril. Unter Anderem sei die Beklagte als Gläubigerin an dem Zwangsversteigerungsverfahren beteiligt. Es erscheine gewagt, einerseits die Liquidation des Objekts zu begleiten, andererseits gesetzlich vorgesehene Steuerermäßigungen nicht zu gewähren.

Der Zwangsverwalter teilte dem Landratsamt ... mit Schreiben vom 10. Januar 2013 mit, dass er nach Ende der letzten Verpachtung seinerseits darauf verzichtet habe, sich aktiv um eine Vermietung und Verpachtung zu bemühen. Der Kläger habe sich jedoch weiter um eine solche bemüht, es sei jedoch nicht zu einem Vertrag gekommen, da der Zustand der Gebäude erhebliche Investitionen gefordert hätte und er lediglich kurzfristige Vertragslaufzeiten habe anbieten können. Nach einer Gesprächsnotiz des Landratsamts ... vom 29. Januar 2013 habe der Kläger die Verkaufsanzeigen geschaltet und hätte auch Vermietungsanzeigen aufgeben können.

Mit Widerspruchsbescheid des Landratsamts ... vom ... Februar 2013, dem Kläger zugestellt am 27. Februar 2013, wurde der Widerspruch gegen die Ablehnung des Antrags auf Grundsteuererlass vom 10. März 2011 zurückgewiesen.

Zur Begründung wurde ausgeführt, die Ablehnung des Antrags auf Erlass der Grundsteuer sei rechtmäßig. Der Kläger habe es als Eigentümer in der Hand gehabt, sich selbst in ausreichender Art und Weise um Vermietung und Verpachtung der Objekte zu bemühen. Wie vom Zwangsverwalter mitgeteilt, habe dieser darauf verzichtet, sich aktiv um eine Vermietung und Verpachtung zu bemühen. Der Kläger habe sich zwar um die Vermietung und Verpachtung bemüht, jedoch nicht in ausreichendem Umfang. So habe er für den Verkauf der Objekte Anzeigen geschaltet, habe aber zeitgleich darauf verzichtet, die Objekte in gleicher Art und Weise auch zur Vermietung und Verpachtung anzubieten, was ihm zuzumuten gewesen wäre. Da es sich bei der zu entrichtenden Steuer um eine Leistung an die Gemeinschaft handele, sei grundsätzlich für den möglichen Erlass ein strenger Maßstab anzulegen. Die Ertragsminderung könne daher nur dann unverschuldet sein, wenn vom Eigentümer nichts unversucht gelassen worden sei, um doch einen Ertrag aus dem Grundstück zu erzielen. Da vom Eigentümer die Möglichkeit der Vermietung und Verpachtung nicht in ausreichender Weise verfolgt worden sei, sei die Ertragsminderung von ihm zu vertreten.

Mit Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 26. März 2013, bei Gericht per Fax am selben Tag eingegangen, hat der Kläger Klage zum Verwaltungsgericht München erhoben und zuletzt beantragt,

den Ablehnungsbescheid der Beklagten vom ... März 2011 in der Form des Widerspruchsbescheids vom ... Februar 2013 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, den für das Anwesen ...str. 9a, 9b und 11 (FlNr. ... und ...) beantragten Grundsteuererlass in Höhe von 5.669,14 € durch Verwaltungsakt festzusetzen.

Mit Schriftsatz vom 26. April 2013 hat die Beklagte durch ihre Bevollmächtigte beantragt,

die Klage abzuweisen.

In der mündlichen Verhandlung erläuterte der Klägerbevollmächtigte, dass es angesichts der Größe der Hotelanlage mit ca. 170 Betten nicht möglich gewesen sei, kurzfristig bzw. für kurze Dauer einen Betreiber zu finden. Es sei aufgrund der Insolvenz des vorherigen Betreibers klar gewesen, dass ein wirtschaftlich sinnvoller Betrieb nicht mehr möglich gewesen sei. Eine sonstige Nutzung der Anlage sei ausgeschlossen und auch baurechtlich nicht zulässig gewesen. Auch vom neuen Eigentümer sei bislang kein neuer Hotelbetreiber gefunden worden. Nach Auffassung der Beklagten sei jedoch gar nicht versucht worden, einen neuen Pächter zu finden. Zu § 33 Abs. 5 GrStG erklärt der Klägerbevollmächtigte, dass ein entsprechender Antrag im Jahr 2011 für das Jahr 2012 gestellt worden sei. Für das Jahr 2010 hätte ein entsprechender Antrag bereits 2009 gestellt werden müssen. Im Jahr 2009 sei jedoch noch nicht absehbar gewesen, dass der Betrieb insgesamt nicht mehr wirtschaftlich geführt werden könne. Die Insolvenz sei etwa August oder September 2009 eingetreten.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die vorgelegten Behördenakten verwiesen.

Die zulässige Verpflichtungsklage in Form der Versagungsgegenklage ist unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das Anwesen in der ...str. 9a, 9b und 11, ... FlNr. ... und ... im Veranlagungszeitraum 2010, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Die Grundsteuer ist eine ertragsunabhängige Real- oder Objektsteuer. Sie wird allein auf der Grundlage des Einheitswerts erhoben. Deshalb lässt sich aus der mangelhaften Ertragslage eines Grundstücks eine zum Billigkeitserlass berechtigende Härte nicht herleiten. Von diesem Grundsatz lässt das Gesetz zwei Ausnahmen in §§ 32 und 33 Grundsteuergesetz - GrStG - zu. Nach § 33 GrStG - die Anwendung des § 32 GrStG kommt vorliegend von vornherein nicht in Betracht - wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen.

Tatbestandsvoraussetzung für einen Grundsteuererlass ist somit neben der Minderung des Rohertrags, dass der Steuerschuldner diese Minderung nicht zu vertreten haben darf.

Die Rohertragsminderung beruht darauf, dass nach der Insolvenz des letzten Pächters der Anlage im Jahr 2009 keine weitere Vermietung bzw. Verpachtung erfolgt ist. Diese Rohertragsminderung hat der Kläger jedoch zu vertreten.

Wie der Zwangsverwalter der steuerpflichtigen Grundstücke mit Schreiben vom 10. Januar 2013 selbst bestätigt, hat dieser nach Ende der letzten Verpachtung wegen des laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens darauf verzichtet, sich aktiv um die Vermietung bzw. Verpachtung zu bemühen. Dieses Verhalten des Zwangsverwalters ist dem Kläger nach § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen. Nach dieser Bestimmung hat ein Schuldner das Verschulden seines gesetzlichen Vertreters in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Als gesetzliche Vertreter im Sinne dieser Bestimmung gelten auch diejenigen Personen, die aufgrund gesetzlicher Vorschriften mit Wirkung für andere handeln können, wie beispielsweise Insolvenz- und Zwangsverwalter (vgl. Heinrichs in Palandt, BGB, 65. Aufl. 2006, § 278 Rn. 5). Demzufolge muss sich der Kläger die unterlassenen Vermietungs-/Verpachtungsbemühungen des Zwangsverwalters zurechnen lassen (vgl. BayVGH, U. v. 14.10.1998 - 4 B 98.1688 - juris; VG Ansbach, U. v. 10.2.2010 - AN 11 K 09.01109 - juris).

Nachdem der Zwangsverwalter, dem aufgrund der Zwangsverwaltung der Abschluss evtl. Miet- oder Pachtverträge oblegen hat, zur Vermietung bzw. Verpachtung unter bestimmten Bedingungen grundsätzlich durchaus bereit gewesen wäre, wie der Jahresbericht für das Jahr 2010 vom 23. Mai 2011 (vgl. Bl. 78 f. der Widerspruchsakte) über entsprechende Gespräche belegt, hätte der Kläger trotz der bestehenden Zwangsverwaltung die Möglichkeit gehabt, sich selbst in ausreichender Weise um die Vermietung/Verpachtung des Objekts zu bemühen und mögliche Interessenten an den Zwangsverwalter zu verweisen. Der Kläger hat sich zwar in dieser Richtung bemüht, wie sich ebenfalls aus dem o. g. Schreiben des Zwangsverwalters vom 10. Januar 2013 ergibt, jedoch hat er dies nicht in ausreichendem Maße getan. So hat der Kläger das Objekt im Internet lediglich zum Verkauf, jedoch nicht zur Vermietung bzw. Verpachtung angeboten. Auf die Nutzung des Mediums Zeitung bei seinen Vermietungsbemühungen hat der Kläger ebenfalls verzichtet. Angesichts des Ausnahmecharakters der Vorschrift des § 33 GrStG, die mit Rücksicht auf die Eigenart der Grundsteuer als grundsätzlich ertragsunabhängige Objektsteuer eng auszulegen ist, kann ein Erlassantrag nur Erfolg haben, wenn ein Objekt neben dem Internet auch in regionalen und überregionalen Zeitungen zur Vermietung/Verpachtung angeboten wird, um zu gewährleisten, dass es einem möglichst breiten Interessentenkreis bekannt wird. Sofern der Eigentümer diese in der Regel zumutbare Anstrengung unterlassen hat, hat er die Rohertragsminderung im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten (vgl. VG Dresden, U. v. 25.11.2011 - 2 K 1860/09 - juris).

Die Aufgabe entsprechender Inserate war dem Kläger im vorliegenden Fall nicht etwa deshalb unzumutbar, weil eine Vermietung und Verpachtung mangels Aussicht auf einen wirtschaftlichen Betrieb von vorneherein faktisch ausgeschlossen gewesen wäre. Zwar behauptete der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung, dass es aufgrund der Insolvenz des vorherigen Betreibers klar gewesen sei, dass ein wirtschaftlich sinnvoller Betrieb nicht mehr möglich sei. Hiergegen spricht jedoch, dass der Klägervertreter noch im Jahr 2011 erklärt hat, dass der Kläger den Hotelbetrieb selbst gerne wiedereröffnen würde, jedoch an diesbezüglichen Maßnahmen durch die Zwangsverwaltung gehindert sei (vgl. Widerspruchsschreiben vom 19. April 2011). Zudem wurde in der mündlichen Verhandlung im Hinblick auf § 33 Abs. 5 GrStG vorgetragen, dass im Jahr 2009 - also ebenfalls nach der Insolvenz - gerade noch nicht absehbar gewesen sei, dass der Betrieb insgesamt nicht mehr wirtschaftlich geführt werden könne. Wenn dies im Jahr 2009 noch nicht absehbar war und aufgrund dessen auch kein Antrag auf Berichtigung des Einheitswerts gestellt wurde, ist andererseits zu verlangen, dass der Kläger in 2010 über seine gezeigten Bemühungen hinaus nichts unversucht lässt, eine Vermietung bzw. Verpachtung des Objekts zu erreichen. Gerade je schwieriger ein Objekt zu vermieten oder zu verpachten ist, desto intensiver und nachhaltiger haben die Vermietungs- bzw. Verpachtungsbemühungen zu sein, um Aussicht auf eine Vermietung/Verpachtung zu haben. Dass diese Bemühungen auch nicht völlig aussichtslos gewesen wären, belegen nicht zuletzt die Gespräche mit potenziellen Interessenten. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass ein Antrag auf Berichtigung des Einheitswerts auch nicht im Jahr 2010 gestellt wurde, sondern erst im Jahr 2011 für das Jahr 2012.

Dem Kläger war es daher im Jahr 2010 zuzumuten, in regelmäßigen Abständen Anzeigen zu schalten. Nachdem der Kläger dies unterlassen hat, hat er die Rohertragsminderung im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten, so dass ein Grundsteuererlass ausscheidet.

Selbst wenn man unterstellen würde, dass - wie der Klägervertreter behauptet - ein wirtschaftlicher Betrieb bereits seit der Insolvenz des Vorpächters ausgeschlossen gewesen wäre, stünde einem Grundsteuererlass § 33 Abs. 5 GrStG entgegen, weil die Ertragsminderung dann durch einen rechtzeitigen Antrag auf Fortschreibung des Einheitswertes des Grundstücks hätte berücksichtigt werden können. Ist dies aber der Fall, stellt eine Ertragsminderung nach § 33 Abs. 5 GrStG keinen Erlassgrund dar.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.