Oberlandesgericht München Endurteil, 25. März 2015 - 3 U 2586/14
vorgehend
Tenor
I.
Auf die Berufung der Klägerin wird das Endurteil des Landgerichts Traunstein
II.
Die Beklagte wird verurteilt, den zu ihren Gunsten im Grundbuch des Amtsgerichts Traunstein, Blatt ...82, Flurstücks-Nr. ...27/3 und ...27/5, G.-Straße 4, 6, 6 a, Gebäude- und Freifläche, infolge Teilungserklärung eingetragenen 1/2 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Wohn- und Geschäftshaus mit Balkonen „G.-Straße 4, 6“ im Aufteilungsplan je mit Nr. 2 bezeichnet, Zug-um-Zug gegen Zahlung von 220.000,-- € an die Klägerin aufzulassen und die Eintragung der Klägerin im Grundbuch als Eigentümerin zu bewilligen.
III.
Die Beklagte hat die Kosten des erstinstanziellen Verfahrens und Berufungsverfahrens zu tragen.
IV.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 40.000 Euro abwenden, es sei denn, dass die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 40.000 Euro leistet.
V.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die Klägerin beantragte zuletzt:,
I. Das Endurteil des Landgerichts Traunstein
II. Die Beklagte wird verurteilt, den zu ihren Gunsten im Grundbuch des AG Traunstein, Blatt ...82, Flurstücks-Nr. ...27/3 und ...27/5, G.-Straße 4, 6, 6 a, Gebäude- und Freifläche infolge Teilungserklärung eingetragenen 1/2 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Wohn- und Geschäftshaus mit Balkonen „G.-Straße 4, 6“ im Aufteilungsplan je mit Nr. 2 bezeichnet, Zug-um-Zug gegen Zahlung von 220.000,-- € an die Klägerin aufzulassen und die Eintragung der Klägerin im Grundbuch als Eigentümerin zu bewilligen.
die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Traunstein
Die Zeugin G. M. führte mit den Gesellschaftern der Beklagten im April 2013 die erste Besichtigung durch, die zweite am 07.06.2013, wobei zwei Mitarbeiter des Landratsamts T. zugegen waren, nämlich die Zeugen Ba. S. und R. Mü., die sich nur mit ihrem Namen vorstellten, ohne Hinweis auf ihre amtliche Funktion.
a. Für die Verwirklichung der Variante der aktiven Täuschung ist von Bedeutung, was die Eheleute R. gegenüber der die Klägerin im Stadium der Vertragsanbahnung und im Vorfeld des Vertragsabschlusses quasi als Verhandlungsgehilfin vertretenden Zeugin G. M. wohl schon zum ersten Besichtigungstermin im April 2013 erklärten. Die Gesellschafter der Beklagten haben nämlich der Zeugin G. M. - und über diese der Klägerin - ein bestimmtes Vorstellungsbild über die künftige Nutzung des Hauses vermittelt, indem sie auf den ihnen zum Ausdruck gebrachten Wunsch der Verkäuferin, es sollte eine möglichst ruhige Struktur entstehen mit möglichst wenig Nachbarn und entweder kleineren Wohnungen oder einer Familie mit Kindern, die sich das Haus herrichten würden, dahin reagierten, dieses würde dabei wohl in kleinere Wohnungen aufgeteilt und diese vermietet.Gegenüber der Verkäuferin und der Zeugin M. wurde der durch den Erstkontakt geschaffene Eindruck über die gewollte Nutzung des Hauses weiter aufrechterhalten. Abgesehen davon, dass man beim zweiten Besichtigungstermin, in dem die beiden Mitarbeiter des Landratsamts, die Zeugen S. und M. zugegen waren, es beklagtenseits tunlichst vermied, deren Identität und insbesondere Herkunft preiszugeben, da aufgrund dann zu erwartender Nachfragen eine Vereitelung des Verkaufs zu besorgen war, wurde die Klägerin weiter dadurch getäuscht, dass im Notartermin in Anwesenheit der Klägerin und Zeugin M. zum einen gegenüber dem Notar geäußert wurde, als Käuferin solle die GbR auftreten, und zwar deshalb, weil man es untereinander dann mit den Kindern usw. besser teilen könne, und dadurch, dass auf die Frage der Verkäuferin beim Notartermin, was sie mit dem Haus machen wollten, die Antwort kam, es würden Wohnungen daraus gemacht, es zu Wohnzwecken verwendet - wobei im Vorfeld immer von 2 bis 3 Wohnungen die Rede gewesen war.
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Urteil einreichenOberlandesgericht München Endurteil, 25. März 2015 - 3 U 2586/14 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).
(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.
(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 92 Wohnungen in Berlin. Der Kläger vermietet seine beiden Eigentumswohnungen in der Anlage tage- oder wochenweise an Berlinbesucher, Geschäftsreisende und vergleichbare Mieter. Bei ihrer Versammlung am 24. Januar 2008 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dem Kläger und den Eigentümern von sieben weiteren, ähnlich genutzten Wohnungen zu untersagen, die Wohnungen täglich oder wöchentlich wechselnden Feriengästen zu überlassen , und die Verwaltung zu bevollmächtigen, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei einem Verstoß Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Gegen diese Beschlüsse wenden sich die betroffenen Eigentümer mit mehreren Anfechtungsklagen. Gegenstand der vorliegenden Anfechtungsklage sind die Beschlüsse der Gemeinschaft zu den Tagesordnungspunkten 4 und 10 der Versammlung vom 24. Januar 2008, die die beiden Wohnungen des Klägers betreffen. Der Kläger meint, die Vermietung an täglich oder wöchentlich wech- selnde Feriengäste und ähnliche Mieter halte sich im Rahmen der ordnungsgemäßen Nutzung seiner Wohnungen.
- 2
- Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Landgericht zugelassene Revision, mit der der Kläger weiterhin die Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse erreichen möchte. Die Beklagten beantragen, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Es spreche vieles dafür, dass die angefochtenen Beschlüsse als bloße Vorbereitungsbeschlüsse anzusehen seien. Wesentliches Ziel der Mehrheit der Wohnungseigentümer sei es nämlich gewesen, die Geltendmachung etwaiger Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer gegen den Kläger der Gemeinschaft zu übertragen. Auch sei nach der Rechtsprechung des Kammergerichts im Zweifel davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer wegen ihrer fehlenden Kompetenz, Leistungspflichten der Wohnungseigentümer zu begründen, keine unmittelbaren materiellen Rechtsänderungen anstrebten, sondern die Geltendmachung von Ansprüchen nur vorbereiten wollten. Bei einem bloßen Vorbereitungsbeschluss sei der Unterlassungsanspruch nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss, sondern nur in dem Rechtsstreit zu prüfen, in dem der Unterlassungsanspruch durchgesetzt oder abgewehrt werden solle. Ob die Beschlüsse als Vorbereitungsbeschlüsse zu verstehen seien, brauche nicht entschieden zu werden. Wenn man den angefochtenen Beschlüssen das Bestreben entnehme, eine materielle Regelung zu treffen, seien die Beschlüsse ebenfalls nicht zu beanstanden, weil sie der materiellen Rechtslage entsprächen. Die Wohnungen seien nämlich zu Wohnzwecken bestimmt. Die Nutzung zu Wohnzwecken sei mit der Nutzung der Räume für einen längeren Zeitraum verknüpft, wohingegen ein ständiger Wechsel der Bewohner in kürzeren Zeitabständen die Annahme einer pensions- oder hotelartigen Nutzung rechtfertige, die über eine Wohnnutzung hinausgehe. Es könne zwar nicht festgestellt werden , dass die konkrete Art der Nutzung der beiden Einheiten die anderen Wohnungseigentümer stärker beeinträchtige als die in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehene Wohnnutzung. Es sei aber eine typisierende Betrachtungsweise geboten. Dabei ergebe sich, dass die Überlassung von Wohnungen an ständig wechselnde Besucher und Gäste die übrigen Miteigentümer erheblich stärker beeinträchtige als eine bloße Wohnnutzung.
II.
- 4
- Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
- 5
- 1. Das Berufungsurteil kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob die angefochtenen Beschlüsse als bloße Vorbereitungs- oder als Untersagungsbeschlüsse auszulegen sind. Denn danach bliebe nicht nur ungeklärt, welchen Inhalt die Beschlüsse haben. Offen bliebe vor allem auch, ob nur über die Wirksamkeit der Übertragung der Ausübung etwaiger Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer gegen den Kläger auf die Gemeinschaft als Verband entschieden worden ist oder auch schon über den Unterlassungsanspruch selbst. Würden die Beschlüsse durch Abweisung der Beschlussanfechtungsklage bestandskräftig und ergäbe ihre Auslegung, dass sie dem Kläger die Vermietung seiner Wohnungen an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste untersagen, stünde die Unterlassungspflicht im späteren Unterlassungsklageprozess fest (vgl. BayObLG WE 1995, 187; OLG Bremen WuM 1995, 58, 59; OLG Karlsruhe NJWRR 1996, 1103; wohl auch Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 23 Rdn. 197).
- 6
- 2. Dem Berufungsgericht kann ferner nicht in der Ansicht gefolgt werden, die angefochtenen Beschlüsse seien als so genannte bloße Vorbereitungsbeschlüsse nicht zu beanstanden.
- 7
- a) Richtig ist allerdings, dass der Gemeinschaft als Verband nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung auch von Rechten der Wohnungseigentümer übertragen werden kann, die keinen Gemeinschaftsbezug haben und deren Ausübung dem Verband deshalb nicht schon kraft Gesetzes zusteht. Dem Berufungsgericht ist auch darin zuzustimmen, dass die Zulässigkeit eines Beschlusses, der sich in einer Übertragung der Ausübung etwaiger Ansprüche auf die Gemeinschaft erschöpft und die Geltendmachung der Ansprüche bloß vorbereitet, nicht davon abhängt, ob der erst noch geltend zu machende Anspruch tatsächlich besteht. Denn ein solcher Beschluss enthielte keine Aussage zu dem Bestehen oder Nichtbestehen des Anspruchs, sondern überließe dies dem gerichtlichen Verfahren gegen den betroffenen Wohnungseigentümer.
- 8
- b) Die angefochtenen Beschlüsse sind indessen keine bloßen Vorbereitungsbeschlüsse in diesem Sinne. Sie sind im Gegenteil Beschlüsse, die dem Kläger die Vermietung seiner Wohnungen an Ferien- und ähnliche Gäste untersagen und die Gemeinschaft nur als Annex zur Verfolgung von Verstößen ermächtigen. Das ist das Ergebnis einer Auslegung, die der Senat selbst vornehmen kann (vgl. Senat, Beschl. v. 10. September 1998, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713, 3714).
- 9
- aa) Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme (Senat, Beschl. v. 10. September 1998, V ZB 11/98, aaO; Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rdn. 53). Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen. Danach haben die Wohnungseigentümer beschlossen, dem Kläger die Vermietung seiner Wohnungen an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu untersagen. Sie haben ihm mit dieser Formulierung die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen auch nicht lediglich ankündigen wollen. Dies wird aus dem zweiten Tei dieser Beschlüsse deutlich. Darin wird die Gemeinschaft ermächtigt, „bei Verstoß“ Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen. Zu einem Verstoß kann es aber nur kommen, wenn die in der ersten Satzhälfte ausgesprochene Untersagung als Vermietungsverbot verstanden wird, das der Kläger sofort beachten soll. Nichts anderes ergibt der Zweck der Beschlüsse. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer wollte, wie sich auch aus den Beschlüssen zu den übrigen für die Vermietung an Feriengäste genutzten Wohnungen und dem allgemeinen Beschluss für künftige Fälle zu TOP 19 der Mitgliederversammlung vom 24. Januar 2008 ergibt, die Vermietung an Feriengäste ab sofort unterbinden.
- 10
- bb) Allerdings werden Beschlüsse, die von dem einzelnen Wohnungseigentümer ein konkretes Tun oder Unterlassen verlangen, selbst bei insoweit eindeutigem Wortlaut teilweise nur als Androhung gerichtlicher Maßnahmen verstanden (KG NJW-RR 1996, 1102, 1103; 1997, 1033, 1034 f.; Merle in Bärmann aaO, § 22 Rdn. 308; a. M. BayObLG ZMR 1996, 623, 624; OLG Karlsruhe NJW-RR 1996, 1103). Begründet wird dieses Verständnis solcher Beschlüsse mit der auch von dem Berufungsgericht angestellten Überlegung, dass die Wohnungseigentümer keinen Beschluss fassen wollten, der außerhalb der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft liege und deshalb nichtig sei. Sie könnten dem einzelnen Wohnungseigentümer keine Leistungsund damit auch keine Unterlassungspflichten auferlegen, die ihm nach dem Gesetz, nach der Teilungserklärung oder nach – hier nicht festgestellten - Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht obliegen oder auferlegt werden könnten (Senat, BGHZ 145, 158, 162; OLG Zweibrücken NJW 2007, 2417; Merle aaO). Sie wollten sich deshalb auf die ihnen zustehenden gesetzlichen Ansprüche beschränken. Diese Überlegung liegt nahe, zwingt aber nicht dazu, ein mit einem Beschluss der Wohnungseigentümer ausgesprochenes beschränktes Vermietungsverbot entgegen dem eindeutigen Wortlaut als bloße Androhung gerichtlicher Maßnahmen zu verstehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nämlich nicht gehindert, einen Anspruch außergerichtlich auch durch Beschluss geltend zu machen (Senat, BGHZ 170, 369, 378 für den Anspruch nach § 18 WEG). Bei dem hier beschlossenen eingeschränkten Vermietungsverbot ist die Mehrheit der Wohnungseigentümer erkennbar davon ausgegangen, dass den Wohnungseigentümern ein entsprechender Unterlassungsanspruch zusteht. Diesen sollte die Gemeinschaft an sich ziehen, mit dem Verbot unmittelbar außergerichtlich geltend machen und erforderlichenfalls auch gerichtlich durchsetzen.
- 11
- 3. Ein solcher Anspruch steht den Wohnungseigentümern aber weder nach § 15 WEG noch nach § 1004 BGB zu. Die Beschlüsse sind deshalb mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig.
- 12
- a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Die Wohnungseigentumsanlage besteht nach der Teilungserklärung aus 92 Eigentumswohnungen. Wohnungseigentum dient nach § 1 Abs. 2 WEG im Gegensatz zu dem auch möglichen Teileigentum Wohnzwecken. Der Kläger nutzt seine Wohnungen deshalb nur dann ordnungsgemäß, wenn er sie in dem durch die Nutzung zu Wohnzwecken bestimmten Rahmen nutzt.
- 13
- b) Ob die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung an Feriengäste und andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer in diesem Sinne eine Wohnnutzung ist, wird unterschiedlich beurteilt. Nach einer von dem Berufungsgericht geteilten Ansicht ist das nicht der Fall (KG ZMR 2007, 803, 804 f.; 2008, 406, 407; OLG Saarbrücken NZM 2006, 588, 589; AG Lübeck, Urt. v. 28. November 2008, 35 C 22/08, juris). Eine solche Form der Nutzung sei keine Wohn-, sondern eine gewerbliche Nutzung. Außerdem werde die Wohnnutzung durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer geprägt. Davon unterscheide sich diese Nutzung in wesentlichen Punkten. Das Gebäude werde für einen nicht überschaubaren Personenkreis geöffnet. Die Anonymität nehme zu; das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer verringere sich. Außerdem nähmen Feriengäste typischerweise auf die Interessen der Hausgemeinschaft und das gemeinschaftliche Eigentum weniger Rücksicht. Das Gemeinschaftseigentum werde stärker abgenutzt. Nach anderer Auffassung umfasst die Wohnnutzung auch die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste (BayObLG MDR 1979, 232; BayObLGZ 1978, 305, 308; 1982, 9, 14; OLG Frankfurt/Main OLGZ 1983, 61, 62; OLG Celle NZM 2005, 184; Jennißen/Löffler, WEG, § 13 Rdn. 32; Böhm, DWE 2008, 74, 76). Nach einer dritten Auffassung gilt das jedenfalls bei Wohnungseigentumsanlagen in Feriengebieten (LG Karlsruhe NZM 2009, 943, 944 f.; vgl. auch Wenzel in Bärmann aaO, § 13 Rdn. 34 f. und Staudinger/Kreuzer, BGB [2005], § 13 WEG Rdn. 73, 85).
- 14
- c) Der Senat folgt im Ansatz der zweiten Meinung. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre.
- 15
- aa) Wohnungseigentum kann nach § 1 Abs. 2 WEG nur an einer Wohnung begründet werden. Daraus ergibt sich nicht nur, dass das Sondereigentum zum Wohnen geeignet sein muss. Vielmehr folgt daraus auch, dass das Wohnungseigentum zum Wohnen bestimmt ist und sich seine ordnungsgemäße Nutzung nach diesem Zweck richtet (Wenzel in Bärmann, aaO, § 13 Rdn. 33). Zu dieser ordnungsgemäßen Nutzung gehört sicher in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschränkt sich der Wohnzweck entgegen der Ansicht, die die Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten hat, indessen nicht. Ähnlich wie der Begriff der Wohnung in Art. 13 Abs. 1 GG (zu diesem: BVerfGE 32, 54, 69, 75; BGH, Beschl. v. 15. Januar 1997, StB 27/96, NJW 1997, 1018, 1019) ist auch der hier in der Teilungserklärung verwendete Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und am Ziel der Vorschrift auszurichten. Ziel der Vorschrift ist es zwar auch, die Wohnungsnutzung von der sonstigen Nutzung abzugrenzen, für die mit § 1 Abs. 3 WEG das Teileigentum vorgesehen ist. Entscheidend ist aber, dass dem Wohnungseigentümer Eigentum zugewiesen wird, das vollen Eigentumsschutz genießt (dazu: Senat, BGHZ 116, 392, 394). Dessen Beschränkungen sind an Art. 14 GG zu messen. Nach Art. 14 GG hat der Wohnungseigentümer das mit § 13 Abs. 1 WEG auch einfachrechtlich abgesicherte Recht, mit dem Wohnungseigentum im Ausgangspunkt nach Belieben zu verfahren (BVerfGK 4, 333, 336; BVerfG, NJW 1995, 1665, 1666 für Art. 5 GG; Beschl. v. 6. Oktober 2009, 2 BvR 693/09, juris). Das umfasst das in § 13 Abs. 1 WEG ausdrücklich bestimmte Recht, sein Wohnungseigentum zu vermieten (BVerfGE 95, 64, 83).
- 16
- bb) Der Wohnungseigentümer ist auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art. 14 GG i. V. m. § 13 Abs. 1 WEG folgt vielmehr das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen. Anerkannt worden ist das etwa für die Nutzung als Ingenieur -Planungsbüro ohne Publikumsverkehr (OLG Zweibrücken ZMR 1997, 482, 483) oder als Patentanwaltskanzlei (OLG Köln ZMR 2002, 380, 381). Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist (BayObLG NZM 2001, 137, 138; OLG Saarbrücken, NZM 2006, 588, 589; LG Karlsruhe ZMR 2009, 943, 944). An diesem Maßstab sind deshalb auch Wohnnutzungen zu messen, die von der Wohnnutzung abweichen, die in der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage vorherrscht. Entschieden worden ist das für das Überlassen einer Eigentumswohnung zum Dauerbewohnen durch eine asylberechtigte Familie (BayObLG NJW 1992, 917 f.; KG NJW 1992, 3045) und für die Überlassung einer Eigentumswohnung als Unterkunft für einen laufend wechselnden Kreis von Aus- und Übersiedlern (OLG Stuttgart NJW 1992, 3046; BayObLG NJW 1994, 1662). Für die Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Feriengäste und vergleichbare Personenkreise gilt nichts anderes.
- 17
- cc) Eine solche Nutzung überschreitet das bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß an Beeinträchtigungen nicht schon deshalb, weil sie als eine gewerbliche Nutzung anzusehen wäre. Eine solche Nutzung einer Ferienwohnung ist zwar steuerrechtlich als gewerbliche Tätigkeit anzusehen , wenn die Wohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt und die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter (hotelmäßiges Angebot) sowie die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind (BFHE 159, 199, 201 f.; BFH/NV 2009, 1114, 1115). Für die wohnungsei- gentumsrechtliche Einordnung einer solchen Nutzung kommt es aber weder darauf an, welcher steuerrechtlichen Einkommensart die Einkünfte aus der Vermietung einer Eigentumswohnung zuzuordnen sind, noch darauf, ob die Vermietung einer Eigentumswohnung, wie etwa bei gewerblichen Wohnungsunternehmen , Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend ist nach §§ 1 Abs. 2 und 3, 13 Abs. 1 WEG allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Die Nutzung der Wohnung selbst ist bei der Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder Gäste mit vergleichbaren Unterkunftsbedürfnissen nicht gewerblich. Auch in diesem Fall dient die Wohnung den Gästen als Unterkunft und damit Wohnzwecken.
- 18
- dd) Im Unterschied zu Mietern, die eine Eigentumswohnung als Hauptoder Nebenwohnung anmieten, verbleiben Feriengäste und vergleichbare Mieter nur für kurze Zeit in der Wohnung, die dann von einem anderen Mieter genutzt wird. Der dadurch bedingte häufige Wechsel des Mieters führt als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben.
- 19
- (1) Die nur verhältnismäßig kurze Dauer des Aufenthalts solcher Gäste in der Wohnung führt allerdings regelmäßig dazu, dass eine nähere nachbarliche Beziehung mit den Dauerbewohnern der Anlage nicht entsteht. Dem Berufungsgericht ist auch einzuräumen, dass dies von den Wohnungseigentümern gerade auch kleiner Wohnanlagen mit nur wenigen Eigentumswohnungen als störend empfunden werden kann und wird. Darin unterscheidet sich diese Form der Wohnnutzung aber bei typisierender Betrachtung heute nicht mehr, jedenfalls nicht mehr signifikant von der längerfristigen Vermietung einer Wohnung.
- 20
- (2) Die Vermietung an Feriengäste unterscheidet sich von einer Vermietung zum Dauerwohnen auch nicht dadurch, dass sie das Sicherheitsgefühl der übrigen Bewohner verringert. Jeder Wohnungseigentümer hat das verfassungsrechtlich geschützte Recht, in seinem Wohnungseigentum Gäste zu empfangen (BVerfG, Beschl. v. 6. Oktober 2009 aaO), und ein solches Recht steht auch einem Mieter zu. Deshalb können sich in jeder Wohnanlage Personen aufhalten , die nicht zu den Dauerbewohnern gehören, die diese nicht kennen und die diese deshalb verunsichern können.
- 21
- (3) Nichts anderes gilt im Ergebnis für das Argument, durch die Vermietung an Feriengäste werde das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage stärker beansprucht oder gar in Mitleidenschaft gezogen werden als bei einer Nutzung durch die Eigentümer selbst oder durch Dauermieter. Auch dieses Argument kann im Einzelfall zutreffen. Es gibt Mieter, die mit einer Ferienwohnung weniger sorgsam umgehen als mit ihrer Dauerwohnung. Es gibt aber auch Dauerbewohner, die es an dem gebotenen sorgsamen Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum oder auch mit dem Sondereigentum selbst fehlen lassen. Die entscheidende Frage ist deshalb, ob ein solches Fehlverhalten bei Feriengästen typischerweise eher erwartet werden kann, als bei Dauerbewohnern. Dafür fehlt jeder Anhaltspunkt.
- 22
- (4) Allerdings kann die Nutzung von Eigentumswohnungen einer Anlage für die Vermietung an Feriengäste, was das Berufungsgericht mit Recht erwägt, den Charakter der Wohnanlage verändern. Das gilt vor allem in kleinen Anlagen oder dann, wenn diese Nutzung zunimmt und die Dauernutzung zur Ausnahme wird. Das ist ein Nachteil, der auch den Wert des Wohnungseigentums entscheidend vermindern kann. Aber auch darin liegt keine spezifische Auswirkung gerade einer Vermietung an laufend wechselnde Feriengäste. Vergleichbare Veränderungen und Nachteile können sich auch bei anderen Formen der Nut- zung ergeben. Das persönliche Klima in der Gemeinschaft kann sich verändern, wenn die Eigentümer wechseln und miteinander nicht mehr auskommen. Der Charakter der Anlage kann sich verändern, wenn die Wohnungen in der Anlage (im anerkannt zulässigen Rahmen) verstärkt als Büros genutzt werden oder wenn die bisherigen Mieter ausziehen und neue Mieter mit anderer Einstellung einziehen. Solche Veränderungen lassen sich nicht einer spezifischen Nutzungsform zuordnen. Sie lassen sich wirksam nur verhindern, wenn die Wohnungseigentümer von ihnen nicht erwünschte Formen der Nutzung in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung ausschließen oder darin unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen (vgl. z. B. BayObLGZ 1982, 9, 14). Von diesen Möglichkeiten haben die Wohnungseigentümer hier keinen Gebrauch gemacht.
- 23
- (5) Eine Vermietung an Feriengäste kann, wie jede andere Nutzung, in einer konkreten Ausgestaltung oder, z. B. durch Überbelegung, in einem Ausmaß erfolgen, die die übrigen Wohnungseigentümer in einem nach § 14 WEG nicht hinzunehmendem Maß beeinträchtigen. Beides hätte der Kläger nach § 15 Abs. 3 WEG zu unterlassen. Solche konkreten Beeinträchtigungen hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Sie werden von der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer auch nicht geltend gemacht.
- 24
- d) Die angefochtenen Beschlüsse sind damit nicht nur hinsichtlich der Untersagung der Nutzung, sondern insgesamt nichtig. Die Ermächtigung der Gemeinschaft zur gerichtlichen Inanspruchnahme des Klägers setzt nach dem Inhalt des Beschlusses die Wirksamkeit der Untersagung voraus, die damit durchgesetzt werden sollte.
III.
Krüger Klein LemkeSchmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Charlottenburg, Entscheidung vom 25.04.2008 - 73 C 29/08 -
LG Berlin, Entscheidung vom 23.01.2009 - 85 S 68/08 WEG -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin, nach deren Teilungserklärung ein Gewerbebetrieb oder ein Beruf in den Wohnungen nur mit Zustimmung des Verwalters ausgeübt werden darf. Der Beklagte bietet seine Eigentumswohnung, die 1,5 Zimmer hat, zur kurzfristigen Vermietung an bis zu vier Feriengäste an. Dagegen wendet sich der Kläger, der seine Wohnung in der Anlage selbst bewohnt. Er verlangt von dem Beklagten, soweit hier von Interesse, es zu unterlassen, seine Wohnung hotel- und ferienwohnungsähnlich gewerblich zwischenzuvermieten, insbesondere Mietverhältnisse unter drei Monaten Dauer einzugehen. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt er seinen Antrag, die Klage auch insoweit abzuweisen, weiter. Der Kläger beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 2
- Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet, die kurzfristige Vermietung seiner Wohnung an Feriengäste zu unterlassen. Diese Form der Nutzung sei keine Wohnnutzung mehr. Sie sei auch nicht mit der Zweckbestimmung "Wohnnutzung" vereinbar. Sie lasse bei der gebotenen abstrakten Betrachtungsweise Störungen wie die nicht ordnungsgemäße Entsorgung von Müll, das Abstellen von Gepäck auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen und deren stärkere Abnutzung befürchten. Auch mindere diese Nutzung den wirtschaftlichen Wert des Wohnungseigentums und die Wohnqualität. Diese Nachteile überstiegen das im Interesse eines gedeihlichen Zusammenlebens hinzunehmende Maß.
II.
- 3
- Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
- 4
- 1. Der Beklagte hat die kurzfristige Vermietung seiner Wohnung an Feriengäste in dem zuerkannten Umfang nach den hier allein in Betracht kommenden Vorschriften von § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB nur zu unterlassen , wenn diese Nutzung entweder keine Wohnnutzung ist und sich auch nicht in dem durch den Wohnzweck vorgegebenen Rahmen hält oder wenn sie zwar Wohnnutzung ist, den anderen Wohnungseigentümern aber durch diese Nutzung als solche über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Wie der Senat - allerdings erst nach Verkündung des Berufungsurteils - entschieden und im Einzelnen dargelegt hat, sind diese Voraussetzungen bei der kurzfristigen Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste nicht gegeben (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093; vgl. auch Urteil vom 1. Oktober 2010 - V ZR 220/09, WuM 2010, 716). Er hat sich auch mit den von dem Berufungsgericht für seine gegenteilige Ansicht angeführten Gesichtspunkten auseinandergesetzt (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, aaO S. 3095 Rn. 17 ff.). Auf diese Ausführungen wird Bezug genommen.
- 5
- 2. Die Verurteilung des Beklagten erweist sich auch nicht aus einem anderen Gesichtspunkt als richtig.
- 6
- a) Die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste kann zwar - etwa durch die von dem Berufungsgericht angesprochene nicht ordnungsgemäße Entsorgung von Müll, das Abstellen von Gepäck auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen oder durch dessen übermäßige Abnutzung - für die anderen Wohnungseigentümer Nachteile haben, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen. Das führte aber nur dazu, dass der betroffene Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB von jedem anderen Wohnungseigentümer darauf in Anspruch genommen werden könnte, die konkrete Ausgestaltung der Vermietung zu ändern und die Beeinträchtigungen abzustellen (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010, aaO S. 3095 f. Rn. 23). Einen solchen Anspruch macht der Kläger hier jedoch nicht geltend. Der von ihm geltend gemachte Anspruch, die kurzfristige Vermietung der Wohnung an Feriengäste ganz, also auch in störungsfreier Ausgestaltung, einzustellen, ergibt sich aus solchen Störungen nicht.
- 7
- b) Ob etwas anderes gälte, wenn die konkrete Ausgestaltung einer Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste zu wiederholten gröblichen Verstößen gegen die Pflichten aus § 14 WEG im Sinne von § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG führt, braucht hier nicht entschieden zu werden. Das wird nicht behauptet.
- 8
- c) Ein Unterlassungsanspruch des Klägers lässt sich schließlich auch nicht daraus herleiten, dass die Zustimmung des Verwalters zu der Vermietung nicht eingeholt worden ist. Dieser bedürfte es nach der Teilungserklärung nur, wenn die kurzfristige Vermietung einer Wohnung an Feriengäste eine gewerbliche oder berufliche Nutzung der Wohnung wäre. Das ist indessen nicht der Fall (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010, aaO S. 3095 Rn. 17).
III.
- 9
- Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Roth Brückner
Vorinstanzen:
AG Schöneberg, Entscheidung vom 15.04.2009 - 77 C 454/08 WEG -
LG Berlin, Entscheidung vom 06.11.2009 - 85 S 52/09 WEG -
(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.
Ist der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt, so gilt die Erklärung als abgegeben, sobald das Urteil die Rechtskraft erlangt hat. Ist die Willenserklärung von einer Gegenleistung abhängig gemacht, so tritt diese Wirkung ein, sobald nach den Vorschriften der §§ 726, 730 eine vollstreckbare Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils erteilt ist.
Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen, so wird in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Absatz 2 Satz 1 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind. Die §§ 892 bis 899 gelten bezüglich der Eintragung der Gesellschafter entsprechend.
(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.
(2) Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)