Oberlandesgericht München Beschluss, 11. Apr. 2014 - 34 Wx 86/14
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Principles
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamts - München vom 10. Dezember 2012 aufgehoben.
Gründe
I.
Mit notariellem Vertrag vom 29.12.2011 bestellte die Beteiligte zu 1 der Beteiligten zu 2 an auf mehreren Grundbuchblättern eingetragenen Grundstücken ein Gesamterbbau-recht. Von diesen ist das vereinigte Grundstück FlSt ... und ... auf Bl. 10551 der Gemarkung M. eingetragen; Abt. II enthält neben einem Benutzungsrecht für Stromversorgung ein Kraftfahrzeugeinstellrecht für die jeweiligen Erbbauberechtigten und für die Beteiligte zu 1, außerdem für die Erbbauberechtigten ein Tiefgaragendurchfahrts- und -zufahrtsrecht.
In der Dienstbarkeitsbestellungsurkunde vom 22.8.1979 sind Inhalt und Ausübungsbereich folgendermaßen beschrieben:
Die „N.“ als Eigentümerin der Grundstücke Fl.Nrn. ... Gem. M. errichtet auf diesen Grundstücken eine Tiefgarage mit insgesamt 48 Stellplätzen; sie stellt für sich und ihre Rechtsnachfolger im Eigentum der jeweiligen Berechtigten des Erbbaurechtes an der Teilfläche von ca. 3.551 qm aus Fl.Nr. ...
28 Stellplätze für Pkw achtundzwanzig zur ausschließlichen Benutzung zur Verfügung; diese Stellplätze befinden sich auf der im beigehefteten Lageplan rot schraffierten Teilfläche. Weiter räumt sie hier an der Zufahrt zur Tiefgarage, soweit sie sich auf Fl.Nrn. ... und ... befindet und im beigefügten Lageplan gelb angelegt ist, das Mitbenützungsrecht ein.
Die restliche Zufahrt zur Tiefgarage, die ebenfalls im Plan gelb angelegt ist, befindet sich auf dem vereinigten Grundstück Fl.Nr. ... Gem. M. im Eigentum der Firma „G.“; diese räumt der jeweiligen Erbbauberechtigten des Erbbaurechtes an der Teilfläche von ca. 3.551 qm aus Fl.Nr. ... Gem. M. ebenfalls für sich und ihre Rechtsnachfolger das unentgeltliche Mitbenützungsrecht an der Zufahrt ein.
Am 21.3.1980 wurde die Bestellung berichtigt:
... dass infolge einer Bebauungs-Änderung die Lage der Tiefgarage und der Zufahrt geändert wurde; in dem diesem Nachtrag als Bestandteil beigehefteten Lageplan ist der Teil der Tiefgarage, in dem die 28 Stellplätze zur ausschließlichen Benutzung zur Verfügung gestellt werden, rot schraffiert gekennzeichnet, die Zufahrt ist gelb angelegt, die Durchfahrt in der Tiefgarage ist gelb angelegt und grün schraffiert.
Es ergeben sich daraus folgende Berichtigungen:
1. Der zweite Absatz der Ziffer 1 der Dienstbarkeitsbestellung vom 22.8.1979 wird neugefasst wie folgt:
Die „N.“ als Eigentümerin der Grundstücke Fl.Nrn. ... und ... Gem. M. und die „G.“ als Eigentümerin der vereinigten Grundstücke Fl.Nrn. ... Gem. M. stellen für sich und ihre Rechtsnachfolger im Eigentum der jeweiligen Berechtigten des Erbbaurechts an der Teilfläche von ca. 3.551 qm aus Fl.Nr. ... Gem. M. insgesamt 28 Stellplätze für Pkw
zur ausschließlichen Benutzung zur Verfügung. Diese Stellplätze befinden sich auf der im Lageplan rot schraffierten Teilfläche.
2. Die Ziffern 2, 3, 4 der Dienstbarkeitsbestellung vom 22.8.1979 erhalten folgende Neufassungen:
2) Die „N.“ als Eigentümerin von Fl.Nrn. ... Gem. M. räumt hiermit der jeweiligen Erbbauberechtigten des Erbbaurechts an der genannten Teilfläche aus Fl.Nr. ... Gem. M. ebenfalls für sich und ihre Rechtsnachfolger das unentgeltliche Mitbenützungsrecht an der Zufahrt zur Tiefgarage (im Plan gelb angelegt) sowie an der Durchfahrt in der Tiefgarage (gelb angelegt und grün schraffiert) ein.
Die jeweilige Bewilligung nimmt hierauf Bezug.
In Abschnitt 12 des Vertrags vom 29.12.2011 einigten sich die Parteien auch über den dinglichen Rechtsübergang; sie bewilligten und beantragten die pfandfreie Abschreibung der Grundstücke Fl.St. ... und ... von den in Abteilung 2 eingetragenen Kraftfahrzeugeinstellrechten. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss des Senats vom 16.12.2013 (34 Wx 357/13) Bezug genommen (I. 2. Absatz).
Unter dem 15.6.2012 hat die Notarin u. a. den Teilvollzug der Eintragung des gesamten Erbbaurechts - ausdrücklich ohne die Grundstücke, auf denen weiterhin die Dienstbarkeit lasten sollte - beantragt.
Mit Zwischenverfügung vom 10.12.2012 hat das Grundbuchamt Frist zur Behebung des folgenden Eintragungshindernisses gesetzt: Das Erbbaurecht könne nur zur ausschließlich ersten Rangstelle bestellt werden, auf Bl. ... seien jedoch Rechte in Abteilung 2 eingetragen, die hinter das Erbbaurecht zurücktreten müssten; die Eintragung sei erst
mit Vorlage von Rangrücktrittsrechten der Berechtigten möglich.
Mit Schreiben vom 15.1.2013 hat die Beteiligte zu 2 die lastenfreie Abschreibung der nicht betroffenen neuen Flurstücke ... und ... beantragt.
Die Beschwerde der Beteiligten zu 2 gegen die Zwischenverfügung wird damit begründet, dass im Vorfeld der Beurkundung die Zerlegung von FlSt ... zu den Flurstücken ... und ... veranlasst worden sei. Die Tiefgarage mit allen Nebenanlagen sei dabei vollständig auf das FlSt ... „separiert“ worden. Entsprechend sei auch die Bestätigung des Vermessungsamts vom 15.1.2013 übermittelt worden, nach der sich Tiefgarage und Zufahrt ausschließlich auf FlSt ... befänden. Die Beteiligte zu 2 hat deshalb um Prüfung des Sachverhalts unter Berücksichtigung des Unschädlichkeitszeugnisgesetzes, von § 1026 BGB und von § 22 GBO ersucht. Ebenso solle die pfandfreie Abschreibung der nicht betroffenen Grundstücke in Betracht gezogen werden. Die Beteiligte hat sodann mit Schreiben vom 27.8.2013 um Würdigung ihrer Ausführungen als Rechtsmittel (Beschwerde) gebeten.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und ausgeführt, eine pfandfreie Abschreibung nach § 1026 BGB sei nicht möglich. Zwar könne der Unrichtigkeitsnachweis für Grundstücksflächen, die außerhalb des Ausübungsbereichs von Dienstbarkeiten liegen, grundsätzlich auch durch eine amtliche Bescheinigung des Vermessungsamts geführt werden, allerdings ersetze dies nicht die grundbuchamtliche Prüfung, welchen Inhalt die konkrete Dienstbarkeit im Einzelfall habe, insbesondere, ob ihr Ausübungsbereich rechtlich oder tatsächlich beschränkt sei. Aus den Lageplänen, auf die in den jeweiligen Bewilligungen Bezug genommen werde, sei jedoch der Ausübungsbereich nicht eindeutig feststellbar; demzufolge könne auch nicht mit der erforderlichen Bestimmtheit festgestellt werden, dass die Rechte nicht an den beiden Flurstücken ... lasteten.
Die Beteiligte zu 2 verweist insoweit auf den Wortlaut der Dienstbarkeitsbestellungsurkunden.
II.
Das Rechtsmittel ist als Beschwerde gegen die ergangene Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) zulässig (§ 71 Abs. 1, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 FamFG) und hat in der Sache Erfolg. Die Zwischenverfügung ist aufzuheben.
1. Eine Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) ist in der Regel bei behebbaren Hindernissen veranlasst. Es kommt also zunächst darauf an, dass ein Hindernis der Eintragung entgegensteht. Hinsichtlich des tatsächlichen Prüfungsstoffes sollen zwar bereits erhebliche Zweifel genügen (vgl. Wilke in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 18 Rn. 13). Rechtliche Zweifel (vgl. Wilke a. a. O.) oder Zweifelsfragen, die das Grundbuchamt anhand des ihm vorliegenden Tatsachenstoffes klären kann, genügen aber nicht. Denn sonst würden dem Antragsteller sehenden Auges Vorkehrungen aufgegeben, die sich unter Umständen als überflüssig herausstellen.
2. Die Notwendigkeit, Rangrücktrittserklärungen vorzulegen, steht aber nicht fest, ohne dass der Senat im derzeitigen Verfahrensstadium in der Lage wäre, eine endgültige Klärung herbeizuführen. Der Antrag auf lastenfreie Abschreibung hat die rechtliche Situation verändert. Bei positiver Verbescheidung stünden die Dienstbarkeiten der Eintragung des Erbbaurechts nicht mehr im Weg. Die Bestimmung des § 17 GBO steht nicht entgegen, da die früher beantragte Eintragung in diesem Fall erst nach Vornahme der später beantragten zulässig ist (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 17 Rn. 16; Senat vom 16.12.2013, 34 Wx 357/13, bei juris). Solange aber über den Antrag auf lastenfreie Abschreibung nicht negativ entschieden ist, steht nicht fest, dass ein Hindernis besteht. Ob dies anders zu beurteilen ist, wenn der Antrag auf lastenfreie Abschreibung erkennbar ohne Erfolgsaussicht wäre, kann offen bleiben. Denn der Senat beurteilt dies - abweichend von der Auffassung des Grundbuchamts - anders.
3. Das Grundbuchamt wird demnach, da dem Antrag Erfolgsaussichten nicht von vorneherein abzusprechen sind, hierüber - nach Anhörung aller Berechtigten (vgl. Hügel/Holzer GBO 2. Aufl. § 22 Rn. 21; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 369b, Rn. 1189 bei Fn. 24) - förmlich zu entscheiden haben.
4. Für das weitere Verfahren weist der Senat - insoweit unverbindlich - noch auf Folgendes hin:
Der Ausübungsbereich der Dienstbarkeit kann auf verschiedene Weise auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränkt werden. Die Beschränkung kann sich aus der Natur der Sache ergeben, sie kann rechtsgeschäftlich festgelegt werden, sie kann auch durch Ausübungsvereinbarung außerhalb des Grundbuchs oder durch tatsächliches Handeln des Bestimmungsberechtigten endgültig festgelegt werden (BGH NJW 2002, 2031; Staudinger/Mayer BGB Neubearb. 2009 § 1026 Rn. 6). Liegen die abzuschreibenden Grundstücke außerhalb des Bereichs der Ausübung, werden sie frei (§ 102 BGB), das Grundbuch ist zu berichtigen (§ 22 GBO; BayObLGZ 1990, 6/7; Schöner/Stöber Rn. 1189).
Bereits die Bewilligung - die wiederum jeweils auf die in derselben Urkunde erfolgte Bestellung Bezug nimmt - enthält insbesondere in ihren Nachträgen eine Beschränkung auf einen Teil der Garage (28 Plätze) und die Zufahrt. Der insoweit eindeutige Wortlaut verbietet eine abweichende Auslegung (vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 363; Demharter § 19 Rn. 28). Es kommt nicht darauf an, ob die in Bezug genommene Skizze den Teil, auf dem die Dienstbarkeit auszuüben ist, so genau abgrenzt, dass bereits auf dieser Grundlage der Bereich eindeutig festgelegt und entschieden werden kann, ob die lastenfrei abzuschreibenden Grundstücke außerhalb des Ausübungsbereichs liegen. Denn der Ausübungsbereich erstreckt sich jedenfalls nur auf die Zufahrt und einen Teilbereich der Garage. Das neu gebildete Grundstück ... umfasst aber den gesamten Garagenbau einschließlich Zufahrt, wie sich zum einen aus der Kartenbeilage zum Fortführungsnachweis 4052 ergibt, zum anderen aus der Bestätigung des Vermessungsamts vom 15.1.2013. Notwendigerweise umfasst es dann auch die genannten 28 Stellplätze. Vorbehaltlich neuer sich im weiteren Verfahren ergebender Gesichtspunkte könnte also der Unrichtigkeitsnachweis, auch wenn an ihn strenge Anforderungen gestellt werden müssen, zu erbringen sein.
5. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 14.04.2014.
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Wird das belastete Grundstück geteilt, so werden, wenn die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf einen bestimmten Teil des belasteten Grundstücks beschränkt ist, die Teile, welche außerhalb des Bereichs der Ausübung liegen, von der Dienstbarkeit frei.
(1) Zur Berichtigung des Grundbuchs bedarf es der Bewilligung nach § 19 nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Dies gilt insbesondere für die Eintragung oder Löschung einer Verfügungsbeschränkung.
(2) Die Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung eines Eigentümers oder eines Erbbauberechtigten darf, sofern nicht der Fall des § 14 vorliegt oder die Unrichtigkeit nachgewiesen wird, nur mit Zustimmung des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten erfolgen.
Wird das belastete Grundstück geteilt, so werden, wenn die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf einen bestimmten Teil des belasteten Grundstücks beschränkt ist, die Teile, welche außerhalb des Bereichs der Ausübung liegen, von der Dienstbarkeit frei.
(1) Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Im letzteren Fall ist der Antrag nach dem Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist.
(2) Wird vor der Erledigung des Antrags eine andere Eintragung beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so ist zugunsten des früher gestellten Antrags von Amts wegen eine Vormerkung oder ein Widerspruch einzutragen; die Eintragung gilt im Sinne des § 17 als Erledigung dieses Antrags. Die Vormerkung oder der Widerspruch wird von Amts wegen gelöscht, wenn der früher gestellte Antrag zurückgewiesen wird.
(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.
(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.
(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.
(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
(1) Soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, können die Beteiligten das Verfahren selbst betreiben.
(2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte, soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, vertretungsbefugt nur
- 1.
Beschäftigte des Beteiligten oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens (§ 15 des Aktiengesetzes); Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen; - 2.
volljährige Familienangehörige (§ 15 der Abgabenordnung, § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes), Personen mit Befähigung zum Richteramt und die Beteiligten, wenn die Vertretung nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit steht; - 3.
Notare.
(3) Das Gericht weist Bevollmächtigte, die nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 vertretungsbefugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Verfahrenshandlungen, die ein nicht vertretungsbefugter Bevollmächtigter bis zu seiner Zurückweisung vorgenommen hat, und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind wirksam. Das Gericht kann den in Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 bezeichneten Bevollmächtigten durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.
(4) Vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Verfahren über die Ausschließung und Ablehnung von Gerichtspersonen und im Verfahren über die Verfahrenskostenhilfe, durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Für die Beiordnung eines Notanwaltes gelten die §§ 78b und 78c der Zivilprozessordnung entsprechend.
(5) Richter dürfen nicht als Bevollmächtigte vor dem Gericht auftreten, dem sie angehören.
(1) Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Im letzteren Fall ist der Antrag nach dem Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist.
(2) Wird vor der Erledigung des Antrags eine andere Eintragung beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so ist zugunsten des früher gestellten Antrags von Amts wegen eine Vormerkung oder ein Widerspruch einzutragen; die Eintragung gilt im Sinne des § 17 als Erledigung dieses Antrags. Die Vormerkung oder der Widerspruch wird von Amts wegen gelöscht, wenn der früher gestellte Antrag zurückgewiesen wird.
Werden mehrere Eintragungen beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so darf die später beantragte Eintragung nicht vor der Erledigung des früher gestellten Antrags erfolgen.
Wer zur Herausgabe von Früchten verpflichtet ist, kann Ersatz der auf die Gewinnung der Früchte verwendeten Kosten insoweit verlangen, als sie einer ordnungsmäßigen Wirtschaft entsprechen und den Wert der Früchte nicht übersteigen.
(1) Zur Berichtigung des Grundbuchs bedarf es der Bewilligung nach § 19 nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Dies gilt insbesondere für die Eintragung oder Löschung einer Verfügungsbeschränkung.
(2) Die Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung eines Eigentümers oder eines Erbbauberechtigten darf, sofern nicht der Fall des § 14 vorliegt oder die Unrichtigkeit nachgewiesen wird, nur mit Zustimmung des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten erfolgen.
(1) Das Gericht entscheidet durch Beschluss, soweit durch die Entscheidung der Verfahrensgegenstand ganz oder teilweise erledigt wird (Endentscheidung). Für Registersachen kann durch Gesetz Abweichendes bestimmt werden.
(2) Der Beschluss enthält
- 1.
die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten; - 2.
die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Gerichtspersonen, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben; - 3.
die Beschlussformel.
(3) Der Beschluss ist zu begründen. Er ist zu unterschreiben. Das Datum der Übergabe des Beschlusses an die Geschäftsstelle oder der Bekanntgabe durch Verlesen der Beschlussformel (Erlass) ist auf dem Beschluss zu vermerken.
(4) Einer Begründung bedarf es nicht, soweit
- 1.
die Entscheidung auf Grund eines Anerkenntnisses oder Verzichts oder als Versäumnisentscheidung ergeht und entsprechend bezeichnet ist, - 2.
gleichgerichteten Anträgen der Beteiligten stattgegeben wird oder der Beschluss nicht dem erklärten Willen eines Beteiligten widerspricht oder - 3.
der Beschluss in Gegenwart aller Beteiligten mündlich bekannt gegeben wurde und alle Beteiligten auf Rechtsmittel verzichtet haben.
(5) Absatz 4 ist nicht anzuwenden:
- 1.
in Ehesachen, mit Ausnahme der eine Scheidung aussprechenden Entscheidung; - 2.
in Abstammungssachen; - 3.
in Betreuungssachen; - 4.
wenn zu erwarten ist, dass der Beschluss im Ausland geltend gemacht werden wird.
(6) Soll ein ohne Begründung hergestellter Beschluss im Ausland geltend gemacht werden, gelten die Vorschriften über die Vervollständigung von Versäumnis- und Anerkenntnisentscheidungen entsprechend.