Landgericht München I Endurteil, 23. Apr. 2015 - 8 O 6509/15

bei uns veröffentlicht am23.04.2015

Gericht

Landgericht München I

Gründe

Landgericht München I

Az.: 8 O 6509/15

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am 23.04.2015

In dem einstweiligen Verfügungsverfahren

...

wegen Herausgabe

erlässt das Landgericht München I - 8. Zivilkammer - durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht ..., die Richterin am Landgericht ... und den Richter am Landgericht ... aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 23.04.2015 folgendes

Endurteil

1. Der Verfügungsbeklagten wird aufgegeben folgende von den Verfügungsklägern mit Kaufvertrag mit Bauerrichtungsverpflichtung UR.-Nr. ... des Notars ... in München vom 4.11.2013 erworbenen Wohnräume (Eigentumswohnung) an die Verfügungskläger als Gesamtgläubiger herauszugeben, den Verfügungsklägern sämtliche Schlüssel zu übergeben und ihnen Besitz an diesen Sachen einzuräumen:

... München, Wohnung im ... Obergeschoss des Rückgebäudes und dazugehöriger Abstellraumnummer ...

Grundbuchbeschrieb:

Grundbuch der Gemarkung ..., Gebäude und Freifläche zu 619 m²:

- Blatt ... den 4,194/1000 Miteigentumsanteil an dem vorgenannten Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer... laut Aufteilungsplan

- Blatt ... 1/1000 Miteigentumsanteil an den vorgenannten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nummer ... bezeichneten Abstellraum

2. Die Verfügungsbeklagte hat die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens zu tragen.

Tatbestand

Die Parteien streiten um den Besitz an einer Eigentumswohnung. Die Verfügungsbeklagte ist Bauträgerin. Die Verfügungskläger erwarben von der Verfügungsbeklagten mit Bauträgervertrag vom 4.11.2013 (Anlage AS 1) das Eigentum an der im Tenor bezeichneten Eigentumswohnung. Der Kaufvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen.

„...

V.

Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt für das gesamte Vertragsobjekt EUR 749.900,- Euro siebenhundertneunundvierzigtausendneunhundert.

...

VI.

Kaufpreisfälligkeit

...

3. Die Höhe der vom Erwerber zu zahlenden Raten legt der Veräußerer nach seinem freien Ermessen entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf fest, wobei er sie nur aus den nachgenannten Vom-Hundert-Sätzen zusammensetzen und höchstens sieben Teilbeträge anfordern darf.

30,0% nach Beginn der Erdarbeiten (abzüglich Einbehalt, vgl. 4.)

28,0% nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten

5,6% für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen

2,1% für die Rohinstallation der Heizungsanlagen

2,1% für die Rohinstallation der Sanitäranlagen

2,1% für die Rohinstallation der Elektroanlagen

7,0% für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung

4,2% für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten

2,1% für den Estrich

2,8% für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich

8,4% nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe

2,1% für die Fassadenarbeiten

3,5% nach vollständiger Fertigstellung

...

VII.

Abnahme

1. Die Vertragsteile verpflichten sich zur gegenseitigen Abnahme des Vertragsbesitzes nach dessen vollständiger Herstellung. Außenanlagen und sonstige Arbeiten, die erst nach bezugsfertiger Herstellung zu erbringen sind, werden nach Fertigstellung abgenommen. Der Erwerber kann die Abnahme wegen unwesentlicher Mängel nicht verweigern.

...

2. Der Erwerber beauftragt und bevollmächtigt den Verwalter der Wohnanlage,

- durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige die Abnahmefähigkeit der dem Gemeinschaftseigentum zugehörenden Bauteile einschließlich Außenanlagen und sonstiger Anlagen festzustellen

- auf dieser Grundlage die dem Gemeinschaftseigentum zugehörenden Bauteile im Namen des Erwerbers abzunehmen.

...

Das Recht des Erwerbers, die Abnahme persönlich durchzuführen, bleibt unberührt.

3. Besitz und Nutzungen gehen vom dem Zeitpunkt an auf den Erwerber über, ab dem dieser das Vertragsobjekt aufgrund Übergabe nutzen darf. Der Veräußerer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn das Vertragsobjekt vollständig fertig gestellt und die Abnahme durchgeführt sowie das Abnahmeprotokoll unterzeichnet ist. Die Übergabe kann jedoch verweigert werden, wenn der Erwerber nicht alle zu diesem Zeitpunkt fälligen, einredefreien Zahlungen inkl. evtl. Zinsen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet.

...“

Bei Vertragsschluss erläuterte der beurkundende Notar, dass die Besitzübergabe stets die Abnahme voraussetzt und diese nach den unter Ziffer VII. genannten Voraussetzungen erst nach vollständiger Fertigstellung erfolgen soll.

Zwischen den Parteien wurden Mehrleistungen zum Vertrag vereinbart, wobei die Verfügungskläger aufbauend auf dem Schreiben der Verfügungsbeklagten vom 25.11.2014 von Sonderwünschen in Höhe von 53.075,04 Euro, die Verfügungsbeklagte ausweislich der Zahlungsaufstellung in ihrer Schutzschrift von einem Betrag von 53.120,02 Euro, ausgeht. Die Verfügungskläger haben bislang 774.870,91 Euro an die Verfügungsbeklagte bezahlt.

Die Ratenzahlungsvereinbarung wurde durch die Verfügungsbeklagte so durchgeführt, dass die letzten vier im Vertrag genannten Vom-Hundert-Sätze zu einer Rate zusammengefasst wurden.

Mit Schreiben vom 4.8.2014 (AS 4) hat die Verfügungsbeklagte den Abnahmetermin auf den 4.11.2014 festgesetzt. Die Verfügungskläger haben das Sondereigentum mit Schreiben vom 9.4.2015 abgenommen, wobei Mängel vorbehalten wurden.

Die Verfügungskläger begehren die Übergabe der Wohnung. Sie tragen vor, dass die Übergabe auch nach Zahlung von 96,5% des Kaufpreises durch die Verfügungsbeklagte verweigert worden wäre. Nach den vertraglichen Bestimmungen könne die Verfügungsbeklagte die Restfertigstellungsrate nicht verlangen. Zudem bestünden Mängel an der Eigentumswohnung, die ein Zurückbehaltungsrecht begründen würden.

Die Verfügungskläger tragen vor, sie würden mit ihren zwei schulpflichtigen Kindern derzeit in einem Nebenraum eines Büros auf 20 qm wohnen. Die bisherige Wohnung hätten sie im Vertrauen auf die Fertigstellung der Wohnung gekündigt.

Die Verfügungskläger beantragten zunächst:

1. Die Antragsgegnerin hat folgende von den Verfügungsklägern mit Kaufvertrag mit Bauerrichtungsverpflichtung UR.-Nr. ... des Notars ... in München vom 4.11.2013 erworbenen Wohnräume (Eigentumswohnung) an die Verfügungskläger als Gesamtgläubiger herauszugeben, den Antragstellern sämtliche Schlüssel zu übergeben und Ihnen Besitz an diesen Sachen einzuräumen:

... München, Wohnung im ... Obergeschoss des Rückgebäudes und dazugehöriger Abstellraumnummer ...

Grundbuchbeschrieb:

Grundbuch der Gemarkung Giesing, FlSt. ... Gebäude und Freifläche zu 619 m²:

- Blatt ...: den 4,194/1000 Miteigentumsanteil an dem vorgenannten Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer ... laut Aufteilungsplan

- Blatt ... 1/1000 Miteigentumsanteil an den vorgenannten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nummer ... bezeichneten Abstellraum

Die Wohnung wird von der Antragsgegnerin abweichend zu den Angaben im Erwerbsvertrag in Natur als „Wohnung Nummer 7“ bezeichnet.

2. Die Durchsuchung der Geschäftsräume der Antragsgegnerin in ... zur Vollstreckung der Herausgabe wird gestattet.

In der mündlichen Verhandlung vom 23.4.2015 nahmen die Verfügungskläger den Antrag unter Ziffer 2. zurück und stellte im Übrigen den Antrag unter Ziffer 1.

Die Verfügungsbeklagte beantragt,

die einstweilige Verfügung zurückzuweisen.

Die Beklagte meint, es bestehe kein Anspruch auf Übergabe der Wohnung. Die Verfügungsbeklagte habe die Wohnung mangelfrei errichtet. Es seien daher jetzt alle Raten fällig. Solange die Verfügungskläger nicht den vollständigen Kaufpreis bezahlt hätten, müsse die Verfügungsbeklagte nach den vertraglichen Bestimmungen in Ziffer VII. 3. des Kaufvertrags die Wohnung nicht übergeben.

Eine Dringlichkeit bestehe nicht, da der Sachverhalt über einem Monat bekannt sei. Zudem stelle der Antrag eine Vorwegnahme der Hauptsache dar.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Klagepartei vom 16.4.2015 und 20.4.2015, die Schutzschrift der Verfügungsbeklagte vom 10.4.2015 und deren Schriftsätze vom 22.4.2015 und 23.4.2015 sowie das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 23.4.2015 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung erweist sich als zulässig begründet.

A.

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist gemäß § 940 ZPO zulässig. Eine Einstweilige Verfügung kann danach auf Leistung gerichtet sein, wenn sie zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig ist (vgl. Zöller/Vollkommer ZPO § 940 Rz. 6).

B.

Der Antrag erweist sich auch als begründet. Die Verfügungskläger haben einen Anspruch auf Einräumung des Besitzes an der streitgegenständlichen Wohnung (I.). Ein Verfügungsgrund besteht (II.).

I.

Die Verfügungskläger haben gegen die Verfügungsbeklagte einen Anspruch auf Einräumung des Besitzes aus Ziffer VII. 3. des Kaufvertrags. Voraussetzungen von Ziffer VII. 3. S. 2 des Kaufvertrags sind erfüllt, insbesondere wurde das Sondereigentum abgenommen (1). Die Regelung, wonach die Verfügungsbeklagte die Übergabe im Falle der Nichtzahlung fälliger Raten verweigern kann, ist unwirksam (2.). Die Voraussetzungen der Ziffer VI. des Kaufvertrags hinsichtlich der zu zahlenden Raten wurde erfüllt (3.).

1. Die Voraussetzungen der Besitzübergabe sind gegeben. Die Wohnung wurde nach den Angaben der Verfügungsbeklagten fertiggestellt und das Sondereigentum wurde abgenommen. Ob eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums stattgefunden hat, kann vorliegend dahinstehen. Der Vertrag ist so auszulegen, dass die in Ziffer VII. 3. des Vertrags genannte Abnahme nur die Abnahme des Sondereigentums ist.

Aus der Regelung unter Ziffer VI. 3. ergibt sich, dass die Fassadenarbeiten nach dem Besitzübergang erfolgen können. Bereits insoweit kann die in Ziffer VII. 3. genannte Abnahme nur die Abnahme des Sondereigentums sein, da zu diesem Zeitpunkt die Fassadenarbeiten, welche dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind, noch nicht abgeschlossen sein müssen.

Die Parteien haben zudem unter Ziffer VII. 2. als Regelfall die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Erstverwalter nach Gutachtenseinholung geregelt. Würde man annehmen, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums Voraussetzung für die Besitzübergabe ist, wären Verkäufer und Erwerber für die Durchführung der Übergabe auf den Erstverwalter und den von ihm eingeschalteten Gutachter angewiesen, was den Interessen beider Parteien widersprechen würde. Eine Einflussmöglichkeit auf deren Handlungen besteht nur in begrenztem Maße.

2. Die Regelung, wonach der Veräußerer die Übergabe verweigern kann, wenn nicht alle bis dahin fälligen Raten gezahlt wurden, erweist sich als unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 BGB. Bei den Regelungen des Vertrags handelt es sich bereits nach dem äußeren Erscheinungsbild um für eine Vielzahl von Verträgen formulierte Bedingungen und damit um allgemeine Geschäftsbedingungen.

Die vorgenannte Regelung erweist sich für den Erwerber als intransparent im Sinne des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Aus Ziffer VI. 3. ergibt sich für den Erwerber die berechtigte Erwartungen, nach Zahlung von 94,4% des Kaufpreises den Besitz des Vertragsgegenstands zu erhalten, Die Regelung unter Ziffer VII. 3. S. 3 wirkt für den unbefangenen Erwerber zunächst nur als Bestätigung dieser Erwartung, dass alle in Ziffer VI.3. vor der Besitzübergangsrate genannten Beträge vor Besitzübergang zu zahlen sind.

Indes räumt Ziffer VI. 3. dem Veräußerer die Möglichkeit ein, die Bestandteile der 7 Raten frei zusammenzustellen. Wenn also der Veräußerer - wie hier - die vier letzten Vom-Hundert-Sätze der Regelung VI. 3. zu einer Rate zusammenfasst, ermöglicht es ihm die vorgenannte Regelung die Übergabe der Wohnung bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung zurückzuhalten. Dies ist indes für den juristisch nicht geschulten Erwerber nicht erkennbar.

Soweit die Verfügungsbeklagte vorträgt, der Notar habe den Käufern ausführlich erläutert, dass „die Regelung zur Fälligkeit in Abschnitt VI. (Kaufpreisfälligkeit) zusammen mit Abschnitt VII. (Abnahme, Besitzübergang) zu lesen ist und somit die Besitzübergabe stets die Abnahme voraussetzt und diese nach den unter Abschnitt VII. geregelten Voraussetzungen erst nach vollständiger Fertigstellung erfolgen soll“, entspricht bereits diese Aussage nicht dem Vertragsinhalt. Nach Ziffer VI. 1. soll die Abnahme - welche wohl als Teilabnahme zu werten ist - gerade nach Herstellung und nicht nach Fertigstellung erfolgen. Die Aussage des Notars, wonach die Abnahme erst nach vollständiger Fertigstellung erfolgen soll, ist damit bereits nach dem Vertragsinhalt unzutreffend und zeigt nochmals die Intransparenz. Zudem sind vorliegend Abnahme und Fertigstellung unstreitig, so dass es auf diese ausfühlich vom Notar erläuterten Punkte nicht ankommt. Intransparent ist das Verweigerungsrecht des Veräußerers bei Nichtzahlung der fälligen Abschlagszahlungen im Zusammenspiel mit dem freien Ermessen der Zusammensetzung der Abschlagszahlungen.

Auch stellt die Regelung unter Ziffer VII. S. 3 des Kaufvertrags eine unangemessen Benachteiligung des Erwerbers dar. Die sich an die Regelung der MaBV orientierende Zahlung nach Baufortschritt stellt grundsätzlich einen billigen Ausgleich zwischen Erwerber und Bauträger dar. Diesem billigen Interessenausgleich liegt auch zugrunde, dass der Besitzübergang vor der endgültigen Fertigstellung und Fälligkeit der Fertigstellungsrate erfolgt.

Es entspricht den beiderseitigen Interessen, dass die Fertigstellungsrate von 3,5% des Kaufpreises erst mit vollständiger Fertigstellung und Beseitigung der Protokollmängel fällig wird. Der Erwerber hat ein schutzwürdiges Interesse daran, eine Sicherheit für die vollständige Vertragserfüllung zu erhalten. Der Bauträger hat seinerseits demgegenüber bereits zuvor einen Anspruch auf den überwiegenden Anteil des Kaufpreises.

In diesen Interessensausgleich wird unbillig eingegriffen, wenn der Bauträger die Übergabe als Druckmittel für die vollständige Bezahlung des Kaufpreises zurückhalten kann. Denn der Erwerber ist regelmäßig auf die Einräumung des Besitzes am Wohnraum angewiesen. Faktisch würde ihm die in der MaBV vorgesehene Sicherung der Beseitigung der Protokollmängel genommen. Dies benachteiligt den Erwerber unangemessen.

Letztlich erweist sich auch das Zusammenspiel der Regelung unter Ziffer VII. 3. S. 3 mit der Regelung unter Ziffer VII. 1, des Kaufvertrags als intransparent und unangemessen. Ziffer VII. 1. verpflichtet den Erwerber zur Abnahme des Vertragsbesitzes nach dessen Herstellung. Der Verkäufer ist nach der Regelung der Ziffer VII. 3 jedoch erst nach Fertigstellung und Zahlung aller fälligen. Raten zur Übergabe verpflichtet. Dies bedeutet bei verwenderfeindlicher Auslegung der Klausel, dass der Erwerber nach Herstellung aber vor Fertigstellung verpflichtet wäre, abzunehmen, ohne Besitz zu erhalten. Diese Regelung ist in ihrer Wirkung für den Rechtsunkundigen nicht klar und verständlich und daher intransparent. Außerdem lässt diese Klausel außer Betracht, dass der Begriff der Abnahme unter anderem an die Entgegennahme der Werkleistung, also deren Inbesitznahme anknüpft. Hierzu ist der Verwender aber gemäß Ziffer VII. 3 erst nach Vorliegen weiterer Voraussetzungen verpflichtet. Dies benachteiligt den Erwerber unangemessen.

3. Die Verfügungskläger haben auch unstreitig mehr als die in Ziffer VI. 3. des Vertrags für den Besitzübergang vorgesehenen 94,4% des Kaufpreises bezahlt.

II.

Ein Verfügungsgrund besteht. Im Falle einer Leistungsverfügung setzt eine einstweilige Verfügung voraus, dass der Verfügungskläger auf die Leistung dringend angewiesen ist, das Abwarten auf einen Titel im ordentlichen Verfahren nicht zuzumuten ist und der durch die Nichtleistung entstehende Nachteil außer Verhältnis zu dem Schaden ist, den der Verfügungsbeklagten durch die Leistung erleidet (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO § 940 Rz. 6, Huber in Musielak/Voit, ZPO, 12. Auflage 2015, § 940 ZPO Rz. 14)

Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Die Verfügungskläger haben glaubhaft gemacht, dass sie zusammen mit ihren zwei schulpflichtigen Kindern derzeit in einem Nebenraum auf 20 Quadratmetern campieren, da die bisherige Wohnung im Vertrauen auf die Fertigstellung der streitgegenständlichen Wohnung im November 2014 gekündigt worden sei. Auch wurde glaubhaft gemacht, dass die Übergabe der Wohnung trotz Zahlung verweigert wird. Dies ergibt sich auch aus der Schutzschrift und dem Schriftsatz vom 22.4.2015 sowie der mündlichen Verhandlung vom 23.4.2015.

Aufgrund der Wohnsituation sind die Verfügungskläger dringend, auf die Herausgabe der Wohnung angewiesen. Insbesondere vor dem Hintergrund des Kindeswohls kann den Verfügungsklägern nicht zugemutet werden, weiter in Räumlichkeiten zu campieren, welche deutlich unter dem einer vierköpfigen Familie Zumutbaren liegen. Ein Zuwarten auf einen vollstreckbaren Anspruch im Hauptsacheverfahren, welches mindestens noch mehrere Monate dauern kann, ist den Verfügungsklägern und deren Kinder nicht zuzumuten. Soweit die Verfügungsbeklagte in den Raum stellt, dass der den Verfügungsklägern zur Verfügung stehende Platz 35 m² oder 40 m² betragen soll, haben die Verfügungskläger in der mündlichen Verhandlung dem Gericht unter Übergabe eines Grundrisses erläutert, dass neben dem Schlafraum auch noch eine Mitbenutzung einer Teeküche und eines Büros gegeben ist. Das Gericht hat hieran aufgrund der Glaubhaftmachung der Verfügungskläger keine Zweifel.

Auch eine Interessenabwägung führt dazu, dass die Interessen der Verfügungskläger diejenigen der Verfügungsbeklagten weit überwiegen. Die Verfügungskläger haben den geforderten Kaufpreis bis auf 3,5% vollständig bezahlt und einen Anspruch auf Einräumung des Besitzes (s. o.). Das Interesse der Verfügungsbeklagten, den Besitz der Wohnung zu behalten, beschränkt sich darauf, ein Druckmittel für die Durchsetzung der vollständigen Kaufpreiszahlung zu besitzen. Dieses Interesse ist nicht schutzwürdig, da die Verfügungsbeklagte noch durch die nicht erfolgte Auflassung ausreichend gesichert ist.

Soweit die Verfügungsbeklagte darauf verweist, die Verfügungskläger hätten die Notsituation selbst herbeigeführt, ist dies nicht entscheidend. Die Notsituation besteht. Es ist nicht Aufgabe der Verfügungskläger, ein vertragswidriges Verhalten der Verfügungsbeklagte durch überobligatorische Handlungen zu beseitigen.

Der Leistungsverfügung war daher im vorliegenden Fall stattzugeben.

Soweit die Verfügungsbeklagte vorträgt, eine Dringlichkeit sei nicht gegeben, da die „Monatsfrist“ der ständigen Rechtsprechung des OLG München (etwa OLG München, Urteil vom 24.2.2000 - 6 U 4995/99) nicht eingehalten ist, kann dies nicht überzeugen. Zum einen sind die Voraussetzungen der Übergabe, insbesondere die Zahlung eines ausreichenden Teil des Kaufpreises erst seit kurzem gegeben, zum anderen handelt es sich um eine Rechtsprechung im Bereich des gewerblichen Rechtsschutzes. Diese ist auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar.

C.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 269 Abs. 3 ZPO. Der Wert des zurückgenommene Antrags auf Durchsuchungsanordnung ist im Vergleich zum Herausgabeantrag geringfügig.

Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es gemäß §§ 936, 929 Abs. 1 ZPO nicht.

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