I.
Der Kläger und die Beklagten sind die Mitglieder der ... Der Kläger wendet sich mit der vorliegenden Anfechtungsklage gegen den in der Eigentümerversammlung vom 15.12.2015 gefassten Beschluss zu TOP 1 c), der mit „Vergemeinschaftung der Unterlassungsansprüche wegen zweckbestimmungswidriger Nutzung der Einheit 25 sowie Verstöße gegen die Hausordnung (Ruhestörungen in der Einheit und den Außenflächen entgegen der festgelegten Ruhezeiten); Klagebeschluss“ überschrieben ist und mit dem die Eigentümer den Antrag „Die Gemeinschaft zieht alle Nutzungsunterlassungsansprüche ihrer Mitglieder gegen den Eigentümer der Einheit Nr. 25 (Laden mit WC) und deren Nießbraucher und Pächter wegen der Nutzung als Gaststätte bzw. Bar „an sich“ und macht die Anspruchsverfolgung zur gemeinsamen Sache. Die Verwalterin wird beauftragt und ermächtigt, außergerichtlich und gerichtlich Nutzungsunterlassungsansprüche gegen den Eigentümer, die Nießbrauchberechtigten und den Pächter geltend zu machen, hierzu einer Rechtsanwaltskanzlei (Prozess-) Vollmacht zu erteilen und mit dieser eine Vergütungsvereinbarung (€ 260,00 netto/Stunde zzgl. Umsatzsteuer; mindestens RVG in gerichtlichen Auseinandersetzungen) abzuschließen. Im Außenverhältnis ist die Befugnis der Verwalterin unbeschränkt, im Innenverhältnis hat sie für die Art und Weise der Vorgehensweise die Zustimmung der Mehrheit der amtierenden Mitglieder des Verwaltungsbeirates einzuholen. Der Verwalter muss den Beschluss nicht vollziehen, wenn ihm bis zum 31.01.2016 eine verbindliche Bestätigung des Eigentümers, der Nießbrauchberechtigten und des Pächters vorliegt, dass die Einheit Nr. 25 ab dem 01.07.2017 nicht mehr als Gaststätte und/oder Bar genutzt wird. Bei einem Verstoß müssen sich der Eigentümer, die Nießbrauchberechtigten und der Pächter gesamtschuldnerisch verpflichten, je angefangenen Monat ab dem 01.07.2017 EUR 5.000,00 an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen. Weitergehende Ansprüche bleiben hiervon unberührt“ mehrheitlich angenommen haben. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das als Anlage K 2 vorgelegte Protokoll der Eigentümerversammlung vom 15.12.2015 sowie auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.
Das Amtsgericht München hat die Klage mit Urteil vom 04.08.2016 abgewiesen.
Gegen das Urteil hat der Kläger Berufung eingelegt und beantragt:
Das Urteil des Amtsgerichts München vom 04.08.2016 wird aufgehoben und dahingehend abgeändert, dass der Beschluss der ETV vom 15.12.2015 zu TOP 1 c für ungültig erklärt wird.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.
Zur Begründung ihrer Anträge wiederholen die Parteien im Wesentlichen ihren Vortrag aus der 1. Instanz.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen und alle sonstigen Aktenbestandteile Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung des Klägers ist begründet.
1. Die Klage ist zulässig. Daran würde es auch nichts ändern, wenn der Kläger die Klage zunächst auf einen nicht abtrennbaren und damit nicht selbständig anfechtbaren Teil des Beschlusses beschränkt hätte. Denn in der mündlichen Verhandlung beim Amtsgericht am 09.06.2016 hat er auf Hinweis des Gerichts ausdrücklich klargestellt, den gesamten Beschluss zu TOP 1 c) der Eigentümerversammlung vom 15.12.2015 anfechten zu wollen. Dass zu diesem Zeitpunkt die Fristen des § 46 I Satz 2 WEG bereits abgelaufen waren, ist für die Frage der Zulässigkeit der Klage unerheblich, weil es sich hierbei lediglich um materielle Ausschlussfristen handelt, die keine Zulässigkeitsvoraussetzungen der Beschlussmängelklage darstellen (Bärmann, 13. Aufl., Rn. 71 zu § 46 WEG). Ein Rechtssenutzbedürfnis des Klägers liegt insbesondere auch hinsichtlich der in Satz 2 des angegriffenen Beschlusses getroffenen Regelung unproblematisch vor, da diese u.a. die Beauftragung der Verwalterin mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Geltendmachung von Nutzungsunterlassungsansprüchen gegen den Kläger selbst als Eigentümer der Einheit Nr. 25 betrifft. Auch kann dem Kläger ein schutzwürdiges Interesse daran, dass die dem Verwalter erteilte Ermächtigung, mit einer Rechtsanwaltskanzlei eine Vergütungsvereinbarung von € 260,00 netto/Stunde abzuschließen, einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen wird, nicht abgesprochen werden. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die dem Rechtsanwalt wegen eines seitens der WEG gegen den Kläger geführten Rechtsstreites aufgrund einer solchen Vereinbarung zustehenden Vergütung, soweit sie über die gesetzliche Vergütung nach dem RVG hinausgeht, anteilig auch auf den Kläger umgelegt werden dürfte. Denn die Ermächtigung zum Abschluss einer Vergütungsvereinbarung bezieht sich nicht allein auf die außergerichtliche und gerichtliche Geltendmachung von Nutzungsunterlassungsansprüchen gegen den Kläger als Eigentümer der Einheit Nr. 25, sondern auch auf die Geltendmachung solcher Ansprüche gegen den Nießbrauchberechtigten und den Pächter der Einheit. Da die Geltendmachung solcher Ansprüche aber nicht gleichzeitig und in einem Prozess erfolgen muss, besteht zumindest die Möglichkeit, dass auch der Kläger mit den erhöhten Kosten einer solchen Vergütungsvereinbarung belastet wird.
2. Die materiellen Ausschlussfristen des § 46 I Satz 2 WEG zur Erhebung und Begründung der Anfechtungsklage wurden seitens der Klagepartei eingehalten. Insbesondere richtete sich der in der Klageschrift vom 15.01.2016 gestellte Antrag, wie die Auslegung nach dem erkennbaren Willen und wohlverstandenen Interesse des Klägers ergibt, gegen den in der Eigentümerversammlung vom 15.12.2015 zu TOP 1 c) gefassten Beschluss insgesamt und war nicht auf die in den Sätzen 2 bis 5 des Beschlusses getroffenen Regelungen beschränkt.
Anderes ergibt sich nicht daraus, dass seitens der Klagepartei ausdrücklich zunächst nur die Ungültigerklärung der in den Sätzen 2 bis 5 des Beschlusses zu TOP 1 c) der Eigentümerversammlung vom 15.12.2015 getroffenen Regelungen beantragt wurde. Denn es handelt sich hierbei um einen nicht abtrennbaren Teile eines einheitlichen Beschlusses, der nicht isoliert angegriffen und für ungültig erklärt werden kann. Eine Aufrechterhaltung der in Satz 1 des Beschlusses getroffenen Regelung, mit der die Gemeinschaft alle Nutzungsunterlassungsansprüche ihrer Mitglieder gegen den Kläger als Eigentümer der Einheit Nr. 25 (Laden mit WC), deren Nießbraucher und deren Pächter wegen der Nutzung als Gaststätte bzw. Bar „an sich“ gezogen und die Anspruchsverfolgung zur gemeinsamen Sache gemacht hat, käme nach dem Rechtsgedanken des § 139 BGB nämlich nur in Betracht, wenn anzunehmen wäre, dass die Eigentümer diese Regelung auch ohne den restlichen Teil getroffen hätten, da andernfalls ein Beschluss bestehen bliebe, den die Eigentümer so im Zweifel gar nicht treffen wollten. Vorliegend kann aber nicht angenommen werden, dass die Eigentümer Satz 1 des Beschlusses auch isoliert gefasst hätten, da nicht erkennbar ist, welches Interesse sie daran haben sollten, die Geltendmachung der ihnen gegebenenfalls zustehenden Nutzungsunterlassungsansprüche gegen den Kläger als Eigentümer der Einheit Nr. 25, den Nießbrauchberechtigten dieser Einheit sowie den Pächter der Einheit zur gemeinschaftlichen Aufgabe zu machen und auf die WEG zu übertragen, ohne zugleich die weiteren Maßnahmen zur Durchsetzung dieser Ansprüche zu beschließen.
Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist indes im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen. Würde man nämlich die Partei am buchstäblichen Sinn ihrer Wortwahl festhalten und dementsprechend den Klageantrag dahingehnd auslegen, dass nur eine Teilanfechtung gewollt ist, verstünde man das Begehren in einem Sinne, in dem es von vornherein keinen Erfolg haben kann. Das verstößt gegen den Auslegungsgrundsatz, wonach eine Partei mit ihrer Prozesshandlung im Zweifel das erreichen will, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrer recht verstandenen Interessenlage entspricht (BGH, Urteil vom 19.10.2012, Az: V ZR 233/11, juris Rn. 11). Der Klageantrag war dementsprechend von Beginn an dahingehend auszulegen, dass der Kläger den Beschluss zwar insgesamt anfechten, seine materiell-rechtlichen Einwendungen aber auf die in den Sätzen 2 bis 5 des Beschlusses getroffenen Regelungen beschränken wollte (vgl. BGH, Urteil vom 19.10.2012, Az: V ZR 233/11, juris Rn. 11). Ihren dahingehenden Willen hat die Klagepartei auch durch die bereits erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 04.05.2016 erfolgte Klarstellung, dass eine Teilanfechtung nur deshalb erfolgte; weil sie davon ausging, dass es sich bei Satz 1 des Beschlusses um einen selbständigen Teil handelt und dieser Beschlussteil auch nicht an einem Rechtsmangel leidet, die Klage also diesbezüglich keine Aussicht auf Erfolg hätte, hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht. Auf den Hinweis des erstinstanzlichen Gerichts, es handele sich nicht um einen abtrennbaren Beschlussteil, hat sie dementsprechend umgehend klargestellt, in diesem Fall den gesamten Beschluss anfechten zu wollen.
Nachdem somit bereits der innerhalb der Klageerhebungsfrist des § 46 I Satz 2 WEG gestellte Antrag nach dem erkennbaren Willen und wohlverstandenen Interesse des Klägers als. Antrag auf Ungültigkerklärung des gesamten zu TOP 1 c) der Eigentümerversammlung vom 15.12.2015 gefassten Beschlusses auszulegen war, kann dahingestellt bleiben, ob auch im Falle einer zunächst innerhalb der Fristen des § 46 I Satz 2 WEG auf einen nicht abtrennbaren Teil eines gemäß § 23 IV Satz 2 WEG wirksamen Beschlusses beschränkten Anfechtungsklage, die erst nach Ablauf der Fristen des § 46 I Satz 2 WEG dahingehend umgestellt bzw. erweitert wird, dass der Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären ist, der Beschluss nach dem Rechtsgedanken des § 139 BGB. insgesamt für ungültig zu erklären ist, wenn die fristgerecht gegen den nicht abtrennbaren Teil des Beschlusses vorgebrachten Rügen durchgreifen.
3. Der in der Eigentümerversammlung vom 15.12.2015 zu TOP 1 c) gefasste Beschluss ist fehlerhaft, da es im konkreten Fall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, den Verwalter zum Abschluss einer Vergütungsvereinbarung mit einem Rechtsanwalt über € 260,00 netto/Stunde zzgl. Umsatzsteuer, mindestens RVG in gerichtlichen Auseinandersetzungen zu ermächtigen. Dies hat die Klagepartei zumindest im Kern auch rechtzeitig innerhalb der zweimonatigen Frist des § 46 I Satz 2 WEG zur Begründung der Anfechtungsklage gerügt.
Zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft und zur Beauftragung eines Rechtsanwaltes ist der Verwalter nicht kraft Gesetzes berechtigt. Vielmehr bedarf er hierfür einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer (vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn. 272 zu § 27 WEG). Diese kann gemäß § 27 III Satz 1 Nr. 7 WEG durch Vereinbarung oder Beschluss erfolgen. Dabei umfasst ein Beschluss, der den Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. im Namen der Eigentümergemeinschaft ermächtigt regelmäßig auch die Ermächtigung, einen Rechtsanwalt mit der Prozessführung zu beauftragen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn. 274 zu § 27 WEG; BGH, Beschluss vom 06.05.1993, Az: V ZB 9/92, juris Rn. 13). Dies bedeutet aber zugleich, dass die Wohnungseigentümer die Auswahl, welcher Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Verfolgung beauftragt werden soll, grundsätzlich nicht selbst treffen müssen, sondern dies auf den Verwalter delegieren können. Der Verwalter darf in diesem Fall mit dem Rechtsanwalt gemäß § 27 III Nr. 6 WEG wegen eines Rechtsstreites gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 WEG auch eine Vereinbarung i.S. des § 27 II Nr. 4 WEG über die Höhe des Streitwertes treffen, ohne dass es hierzu einer eigenen Ermächtigung durch Vereinbarung oder Beschluss bedürfte.
Soweit der Verwalter aber eine über § 27 III Nr. 6 WEG i.V. mit § 27 II Nr. 4 WEG hinausgehende Vergütungsvereinbarung treffen will, insbesondere wenn ein Stundenhonorar vereinbart werden soll, bedarf es hierfür wiederum einer ausdrücklichen Ermächtigung durch Vereinbarung oder Beschluss (§ 27 III Nr. 7 WEG, vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn. 250 zu § 27 WEG). Soweit ein Beschluss zu Vergütungsvereinbarungen ermächtigt, die über § 27 III Nr. 6 WEG i.V. mit § 27 II Nr. 4 WEG hinaus gehen, entspricht er jedoch nur bei Vorliegen besonderer Gründe ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn. 250 zu § 27 WEG). Zwar dürfen für das Vorliegen solcher besonderen Gründe nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. Vielmehr können sich solche aus der besonderen fachlichen Qualifikation eines Rechtsanwaltes, des besonderen Vertrauensverhältnisses der Eigentümer zu ihm, vor allem aufgrund zuvor erfolgter Beauftragungen und auch aus einer bereits erfolgten Beauftragung in selbiger Sache ergeben. Der vorliegende Beschluss lässt aber solche besonderen Gründe gerade nicht erkennen. Insbesondere lässt sieh dem für die Beschlussauslegung allein maßgeblichen Wortlaut des Beschlusses und dem sonstigen Inhalt des Versammlungsprotokolls (vgl. Bärmann, 13. Auf., Rn. 62 zu § 23 WEG) nicht entnehmen, dass sich die Ermächtigung der Verwaltung nur auf eine Beauftragung der Rechtsanwälte... beziehen sollte. Vielmehr heißt es im Beschluss lediglich, dass der Verwalter beauftragt und ermächtigt wird, einer Rechtsanwaltskanzlei (Prozess-) Vollmacht zu erteilen und mit dieser eine Vergütungsvereinbarung abzuschließen. Wenn die Eigentümer jedoch gerade die Rechtsanwälte ... hätten beauftragen wollen, so hätte es nahegelegen, diese im Beschluss ausdrücklich zu benennen, zumal Rechtsanwalt ... von der Kanzlei in der Versammlung vom 15.12.2015 ausweislich des Protokolls anwesend war und die Eigentümer dort auch beraten hat. Wenn dennoch in dem Beschluss lediglich von „einer Rechtsanwaltskanzlei“ die Rede ist, so spricht dies eher dafür, dass die Eigentümer der Verwaltung die Möglichkeit offenhalten wollten, auch eine andere Kanzlei zu beauftragen. Die Delegation der Auswahl eines Rechtsanwaltes in Verbindung mit der Ermächtigung zur Vereinbarung eines Stundenhonorars von € 260 netto, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen jedoch mindestens der Vergütung nach den Vorschriften des RVG, kann aber nicht mehr als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen werden. Denn ein besonderer Grund dafür, dass die Verwaltung letztlich mit einem beliebigen Rechtsanwalt ein u.U. erheblich über der gesetzlichen Mindestvergütung liegendes Stundenhonorar vereinbaren darf, ist nicht erkennbar.
Soweit die Klagepartei darüber hinaus eingewandt hat, der angegriffene Beschluss entspreche auch deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er neben dem Stundenhonorar nicht auch die mit der Beauftragung des Rechtsanwalts verbundene Maximalkostenbelastung der Eigentümer benenne und keine Finanzierungsregelung bezüglich der zu erwartenden Kosten der Rechtsverfolgung enthalte, kam es darauf letztlich nicht mehr an. Nach Auffassung der Kammer dürfte allerdings die Angabe der Maximalkostenbelastung nicht erforderlich sein. Sie wäre auch gar nicht möglich, da der Umfang der Tätigkeit des Rechtsanwaltes und damit die Höhe des zu erwartenden Honorars von vielen verschiedenen Umständen abhängt, beispielsweise dem Verhalten des Anspruchsgegners und der rechtlichen Einschätzung durch die Gerichte, und sich daher im Vorhinein nicht abschätzen lässt. Auch bei der Beauftragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wird im Übrigen die Benennung der Maximalkosten regelmäßig nicht verlangt. Gleichfalls bedarf es grundsätzlich auch keiner Finanzierungsregelung in einem Beschluss, sofern nicht von vornherein absehbar ist, dass die Kosten aus den laufenden Mitteln nicht bestritten werden können. Dass letzteres hier der Fall wäre, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Allein die von Klägerseite genannte Höhe der zu erwartenden Kosten von € 10.000,00 reicht hierfür nicht aus. Es müsste vielmehr auch dargelegt werden, wie hoch die laufenden Mittel, also die zu erwartenden Einnahmen der WEG nach dem Wirtschaftsplan sind und dass diese zur Bestreitung der Kosten neben den sonstigen zu erwartenden Kosten nicht ausreichen.
Zwar betrifft der Fehler der Beschlussfassung unmittelbar nur die Ermächtigung der Verwaltung zum Abschluss einer Vergütungsvereinbarung mit einer Rechtsanwaltskanzlei über ein Stundenhonorar von € 260,00, mindestens aber in Höhe der Sätze nach dem RVG in gerichtlichen Auseinandersetzungen. Auch insoweit kann aber nicht angenommen werden, dass die Eigentümer den Beschluss im Übrigen auch ohne die betreffende Regelung gefasst hätten. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der Verwaltung gerade auch die Möglichkeit gegeben werden sollte, eine Kanzlei auszuwählen, die nur bei Abschluss einer Vergütungsvereinbarung auf Basis eines Stundenhonorars dazu bereit war, das Mandat zu übernehmen, nachdem dies bei den spezialisierten Kanzleien im Raum München durchaus verbreitet ist. Nach dem Rechtsgedanken des § 139 BGB war daher der Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären.
III.
1. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits in 1. und 2. Instanz beruht jeweils auf § 91 I ZPO.
2. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.
3. Die Revision war gemäß § 543 I Nr. 1, II ZPO nicht zuzulassen, da die vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist. Es ging nur um die Anwendung anerkannter Rechtsgrundsätze auf einen reinen Einzelfall.
4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde bereits durch im Termin vom 12.07.2017 verkündeten Beschluss auf € 5.000,00 festgesetzt.
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