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Amtsgericht München Endurteil, 04. Aug. 2016 - 484 C 967/16 WEG

published on 04/08/2016 00:00

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Landgericht München I, 1 S 15254/16 WEG, 02/08/2017

Gericht

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Tenor

I. Der Klage wird abgewiesen

II. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages

IV. Der Streitwert wird auf 5.000 € festgesetzt

Tatbestand

Der Kläger und die Beklagten sind Mitglieder der WEG ....31 (... II) ... in München.

Die Hausverwaltung hat die ... inne.

In der ETV vom 5.12.2015 wurde unter TOP 1 c ein Beschluss gefasst, der von dem Kläger angefochten worden ist mit der hier vorliegenden Klage. Hinsichtlich der Einzelheiten der Beschlussfassung wird auf das Protokoll der ETV vom 5.12.2015 verwiesen.

Der Kläger trägt vor, dass bei der Beschlussfassung den Wohnungseigentümern der Kenntnis darüber, welche Kosten mit der beabsichtigten außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen verbunden sei, gefehlt habe. Für die Wohnungseigentümer sei nicht erkennbar welche maximale Kostenbelastung mit der erfolgten Beschlussfassung tatsächlich verbunden sein werde.

Der Beschluss lasse auch nicht erkennen, u. wie die mit der Beschlussfassung verbundenen Kosten der Rechtsanwaltskanzlei und im Falle eines Prozesses auch die entstehenden Prozesskosten finanziert werden sollen.

Das Auswahlermessen welche Rechtsanwaltskanzlei beauftragt werde, werde allein dem Hausverwalter übertragen. Eine derartige Delegation auf den Hausverwalter ist unzulässig.

Es hätten hier mindestens 3 Alternativangebote von Anwaltskanzleien eingeholt werden müssen. Der Beschluss verstoße auch gegen § 1 Abs. 1 Preisangabenverordnung.

Der Kläger beantragte zunächst

Der in der ETV vom 15.12.2015 zu Top 1 c gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt, soweit er folgende Regelung enthält

Die Verwalterin wird beauftragt und ermächtigt, außergerichtlich und gerichtlich Nutzungsunterlassungsansprüche gegen den Eigentümer, die Nießbrauchsberechtigten und den Pächter geltend zu machen, hier zu einer Rechtsanwaltskanzlei (Prozess) Vollmacht zu erteilen und mit dieser eine Vergütungsvereinbarung (Euro 260 netto/Stunde zuzüglich Umsatzsteuer; mindestens RVG in gerichtlichen Auseinandersetzungen) abzuschließen. Im Außenverhältnis ist die Befugnis der Verwalterin unbeschränkt, im Innenverhältnis hat sie für die Art und Weise der Vorgehensweise der Zustimmung der Mehrheit der amtierenden Mitglieder des Verwaltungsbeirates einzuholen. Der Verwalter muss den Beschluss nicht vollziehen, wenn ihm bis zum 31.1.2016 eine verbindliche Bestätigung des Eigentümers, der Nießbrauchsberechtigten und des Pächters vorliegt, dass die Einheit Nr. 25 ab dem 1.7.2017 nicht mehr als Gaststätte und/oder Bar genutzt wird. Bei einem Verstoß müssen sich der Eigentümer, die Nießbrauchsberechtigten und Pächter gesamtschuldnerische verpflichten, je angefangenem Monat ab dem 1.7.2017 5.000 € an die Wohnungseigentümergemeinschaft zuzahlen. Weitergehende Ansprüche bleiben hiervon unberührt.

Zuletzt hat der Kläger wie folgt beantragt:

TOP 1 c der ETV vom 5.12.2015 wird für ungültig erklärt

Die Beklagten beantragen Klageabweisung

Die Beklagten machen geltend, dass hier eine unzulässige Teilanfechtung vorliege, die auch nicht auslegungsfähig sei.

Sie machen geltend, das ist in München marktüblich sei Fachanwälte auf Basis einer Vergütungsvereinbarung, wonach auf Stundenbasis abgerechnet wird, zu beauftragen. Mangels Vorhersehbarkeit des Arbeitsaufwandes werden Stunden-Vereinbarungen üblicherweise nicht gedeckelt. Aber auch Zeit-Honorarvereinbarungen unterliegen nach § 3 a Abs. 2 S. 1 RVG der Angemessenheitskontrolle.

Der vom Gericht später festgesetzte Streitwert sei nicht prognostizierbar. Über die Kosten einer gerichtlichen Anspruchsverfolgung können keine verbindlichen Angaben gemacht werden. Eine Finanzierung erfolgt automatisch über die laufenden Mittel, wobei die Gemeinschaft über entsprechende laufende Mittel verfügt.

Diese sollte durch den Beschluss die Rechtsanwaltskanzlei ... beauftragt werden, die bereits mit der Beratung der Gemeinschaft beauftragt war. Als Folge-Auftrag war folglich die Einholung von Vergleichsangeboten entbehrlich. § 1 Abs. 1 S. 1 Preisangabenverordnung bezieht sich auf das Vertragsverhältnis, also die Vergütungsvereinbarung selbst, jedoch nicht auf einen Beschluss einer WEG.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Parteienvortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der öffentlichen Sitzung verwiesen.

Beide Parteien Vertreter haben sich mit schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt, so dass das Gericht gemäß § 128 Abs. 2 ZPO das schriftliche Verfahren angeordnet hat.

Gründe

Die Klage ist zulässig.

Es ist das Wohnungseigentumsgericht zuständig gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG.

Es liegt hier auch keine unzulässige Teilanfechtung vor. Der Kläger hat klargestellt, dass er den gesamten Beschluss unter TOP 1 c anficht. Der Klageantrag ist jedoch dahingehend auszulegen, dass hier eine vollumfängliche Beschlussanfechtung gewollt war. Der Klageantrag ist so auszulegen, dass er dem wohlverstandenen Interesse des Klägers entspricht. Hätte der Kläger gewusst, dass eine Teilanfechtung unzulässig wäre, so hätte er von Anfang an den gesamten Beschluss angefochten, was dadurch deutlich wird, dass der Kläger zuletzt den Antrag gestellt hat den gesamten Beschluss für ungültig zu erklären. Greift der Kläger einen nicht abtrennbaren Teil an ist in der Regel von einer vollen Anfechtung auszugehen (BGH ZWE 2013, 47 Rn. 11). Es liegt demnach eine vollumfängliche Anfechtung des Beschlusses unter Top 1 c vor.

Die Klage ist unbegründet.

Der angefochtene Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Entscheidungserheblich ist, dass der Verwalter gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG wenn, so wie hier eine Ermächtigung vorliegt, Ansprüche gerichtlich geltend zu machen berechtigt ist und einen Aktivprozess für den Verband führen darf. Wenn ein derartiger Beschluss vorliegt, kann der Verwalter alle erforderlichen Maßnahme in die Wege leiten, also entweder selbst Klage erheben oder aber einen Rechtsanwalt hierfür beauftragen. Der Verwalter kann dann gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG selbst entscheiden welchen Rechtsanwalt er beauftragt. Es bedarf deshalb grundsätzlich keinerlei Kenntnis der Wohnungseigentümer darüber, welche Kosten mit der beabsichtigten außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen verbunden sind. Es genügte grundsätzlich ein Beschluss, dass der Hausverwalter mit der Durchsetzung der außergerichtlichen und gerichtlichen Ansprüche beauftragt wird. Dabei bedarf es auch in keiner Angabe wie die entstehenden Prozesskosten finanziert werden sollen. Vielmehr ergibt sich, dass die Prozesskosten über die Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Es bedarf auch keines von den Eigentümern auszuübenden Auswahlermessens denn eine Delegation auf den Hausverwalter ist gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG zulässig. Daher bedarf es auch nicht der Einholung von mindestens 3 Alternativangeboten von Anwaltskanzleien.

Werde der Beschlusses so gefasst, dass der Hausverwalter grundsätzlich berechtigte wäre die Ansprüche der WEG außergerichtlich und gerichtlich durchzusetzen, so wäre der Beschluss ordnungsgemäß und nicht anfechtbar und der Verwalter wäre berechtigt einen Rechtsanwalt nach seiner Wahl zu beauftragen. Nunmehr kann es keinen großen Unterschied machen, ob der Hausverwalter zu einem bestimmten Stundensatz berechtigt ist einen Rechtsanwalt zu beauftragen, zumal es durchaus in München übliche Praxis ist einen Fachanwalt zu einem bestimmten Stundensatz zu beauftragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass solche Zeit-Honorarvereinbarungen nach § 3 a Abs. 2 S. 1 RVG der Angemessenheitskontrolle unterliegen, so dass sie im Verhältnis zum Streitgegenstand und zum festgesetzten Streitwert nicht zu einer völlig unverhältnismäßigen Vergütung führen dürfen. Dies ist jeder Stundensatzvereinbarung immanent und braucht nicht gesondert beschlossen zu werden. Dadurch wird aber die Zeithonorarvereinbarung gedeckelt und das Risiko der Wohnungseigentümer ist nicht unverhältnismäßig hoch mit Kosten belastet zu werden, die überhöht sind. Wenn nun der Hausverwalter gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG berechtigt ist einen Rechtsanwalt zu beauftragen, so muss er auch berechtigt sein dies auf einem Zeithonorarbasis zu tun, wobei hier die Höhe des Zeithonorars durch Beschlusses geregelt worden ist.

Auch verstößt der Beschluss nicht gegen § 1 Abs. 1 S. 1 Preisangabenverordnung. Diese Regelung bezieht sich auf das Vertragsverhältnis, also die Vergütungsvereinbarung selbst, jedoch nicht auf einen Beschluss einer WEG.

Die Klage war daher abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Mangels anderer Anhaltspunkte kommt hier der mittlere Regelstreitwert von 5.000,00 Euro zur Anwendung.

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Wohnungseigentumsgesetz - WEG

Annotations

Preisangabenverordnung - PAngV | § 1 Grundvorschriften

(1) Wer Verbrauchern gemäß § 13 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gewerbs- oder geschäftsmäßig oder wer ihnen regelmäßig in sonstiger Weise Waren oder Leistungen anbietet oder als Anbieter von Waren oder Leistungen gegenüber Verbrauchern unter Angabe von Preisen wirbt, hat die Preise anzugeben, die einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind (Gesamtpreise). Soweit es der allgemeinen Verkehrsauffassung entspricht, sind auch die Verkaufs- oder Leistungseinheit und die Gütebezeichnung anzugeben, auf die sich die Preise beziehen. Auf die Bereitschaft, über den angegebenen Preis zu verhandeln, kann hingewiesen werden, soweit es der allgemeinen Verkehrsauffassung entspricht und Rechtsvorschriften nicht entgegenstehen.

(2) Wer Verbrauchern gewerbs- oder geschäftsmäßig oder wer ihnen regelmäßig in sonstiger Weise Waren oder Leistungen zum Abschluss eines Fernabsatzvertrages anbietet, hat zusätzlich zu Absatz 1 und § 2 Absatz 2 anzugeben,

1.: dass die für Waren oder Leistungen geforderten Preise die Umsatzsteuer und sonstige Preisbestandteile enthalten und
2.: ob zusätzlich Fracht-, Liefer- oder Versandkosten oder sonstige Kosten anfallen.

Fallen zusätzliche Fracht-, Liefer- oder Versandkosten oder sonstige Kosten an, so ist deren Höhe anzugeben, soweit diese Kosten vernünftigerweise im Voraus berechnet werden können.

(3) Bei Leistungen können, soweit es üblich ist, abweichend von Absatz 1 Satz 1 Stundensätze, Kilometersätze und andere Verrechnungssätze angegeben werden, die alle Leistungselemente einschließlich der anteiligen Umsatzsteuer enthalten. Die Materialkosten können in die Verrechnungssätze einbezogen werden.

(4) Wird außer dem Entgelt für eine Ware oder Leistung eine rückerstattbare Sicherheit gefordert, so ist deren Höhe neben dem Preis für die Ware oder Leistung anzugeben und kein Gesamtbetrag zu bilden.

(5) Die Angabe von Preisen mit einem Änderungsvorbehalt ist abweichend von Absatz 1 Satz 1 nur zulässig

1.: bei Waren oder Leistungen, für die Liefer- oder Leistungsfristen von mehr als vier Monaten bestehen, soweit zugleich die voraussichtlichen Liefer- und Leistungsfristen angegeben werden, oder
2.: bei Waren oder Leistungen, die im Rahmen von Dauerschuldverhältnissen erbracht werden.

(6) Der in der Werbung, auf der Webseite oder in Prospekten eines Reiseveranstalters angegebene Reisepreis kann abweichend von Absatz 1 Satz 1 nach Maßgabe des § 651d Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und des Artikels 250 § 1 Absatz 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche geändert werden.

(7) Die Angaben nach dieser Verordnung müssen der allgemeinen Verkehrsauffassung und den Grundsätzen von Preisklarheit und Preiswahrheit entsprechen. Wer zu Angaben nach dieser Verordnung verpflichtet ist, hat diese dem Angebot oder der Werbung eindeutig zuzuordnen sowie leicht erkennbar und deutlich lesbar oder sonst gut wahrnehmbar zu machen. Bei der Aufgliederung von Preisen sind die Gesamtpreise hervorzuheben.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 128 Grundsatz der Mündlichkeit; schriftliches Verfahren

(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich.

(2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung treffen. Es bestimmt alsbald den Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, und den Termin zur Verkündung der Entscheidung. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist unzulässig, wenn seit der Zustimmung der Parteien mehr als drei Monate verstrichen sind.

(3) Ist nur noch über die Kosten oder Nebenforderungen zu entscheiden, kann die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergehen.

(4) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 43 Zuständigkeit

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.

(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für

1.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander,
2.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern,
3.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie
4.: Beschlussklagen gemäß § 44.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1.: untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2.: zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Preisangabenverordnung - PAngV | § 1 Grundvorschriften

1.: dass die für Waren oder Leistungen geforderten Preise die Umsatzsteuer und sonstige Preisbestandteile enthalten und
2.: ob zusätzlich Fracht-, Liefer- oder Versandkosten oder sonstige Kosten anfallen.

Fallen zusätzliche Fracht-, Liefer- oder Versandkosten oder sonstige Kosten an, so ist deren Höhe anzugeben, soweit diese Kosten vernünftigerweise im Voraus berechnet werden können.

(5) Die Angabe von Preisen mit einem Änderungsvorbehalt ist abweichend von Absatz 1 Satz 1 nur zulässig

1.: bei Waren oder Leistungen, für die Liefer- oder Leistungsfristen von mehr als vier Monaten bestehen, soweit zugleich die voraussichtlichen Liefer- und Leistungsfristen angegeben werden, oder
2.: bei Waren oder Leistungen, die im Rahmen von Dauerschuldverhältnissen erbracht werden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.