Landgericht München I Beschluss, 12. Okt. 2015 - 1 T 17164/15
Gründe
Landgericht München I
1 T 17164/15
319 C 1083/15 AG Traunstein
In Sachen
1) ...
- Antragsteller und Beschwerdeführer -
2) ...
- Antragsteller und Beschwerdeführer -
Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2: Rechtsanwälte ...
gegen
1) ...
- Antragsgegner und Beschwerdegegner -
2) ...
- Antragsgegnerin und Beschwerdegegnerin -
wegen einstweiliger Verfügung
hier: Beschwerde in Wohnungseigentumssachen
erlässt das Landgericht München I - 1. Zivilkammer - durch die Richterin am Landgericht ...
am 12.10.2015
folgenden
Beschluss
1. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller vom 24.09.2015 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Traunstein
2. Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
3. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf € 10.000,00 festgesetzt.
Gründe:
I.
Die sofortige Beschwerde der Antragsteller vom 24.09.2015, bei Gericht eingegangen am 24.09.2015, gegen den Beschluss des Amtsgerichts Traunstein
Dabei kann im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob den Antragstellern in der Sache ein Anspruch gegen die Antragsgegner auf Unterlassung der Unterbringung von mehr als 4 familiär nicht miteinander verbundenen bzw. insgesamt von nicht mehr als 6 Personen in ihrer Wohnung sowie der Nutzung der Wohnung der Antragsgegner zu anderen als Wohnzwecken zusteht, ein Verfügungsanspruch damit gegeben ist. Es fehlt nämlich jedenfalls an einem Verfügungsgrund.
Die Antragsteller verlangen vorliegend den Erlass einer einstweiligen Verfügung dahingehend, dass dem Antragsgegner zu 1) bei Androhung von Ordnungsgeld, ersatzweise Ordnungshaft oder von Ordnungshaft für jeden Fall der Zuwiderhandlung verboten wird, die Wohnung Nr. 3 der Antragsgegner mit mehr als 4 familiär nicht miteinander verbundenen oder insgesamt mit mehr als 6 Personen sowie zu anderen als zu Wohnzwecken nutzen zu lassen. Weiterhin begehren sie, die Antragsgegner im Wege der einstweiligen Verfügung zu verpflichten, gegenüber dem Landratsamt Traunstein zu erklären, dass die Wohnung mit der laufenden Nummer 3 nur zu Wohnzwecken genutzt und mit maximal 4 familiär nicht miteinander verbundenen oder insgesamt mit nicht mehr als 6 Personen belegt werden darf. Die einstweilige Verfügung in der von Antragstellerseite begehrten Form würde damit im Ergebnis auf eine Vorwegnahme der Hauptsache hinauslaufen, es würde sich daher um eine sog. Regelungsverfügung in Form einer Leistungsverfügung i. S. des § 940 ZPO handeln. Denn wie die Antragsteller selbst vortragen, wurde die streitgegenständliche Wohnung durch die Antragsgegner an das Landratsamt Traunstein zur Belegung mit Asylbewerbern vermietet, ohne dass eine Beschränkung der Personenzahl vereinbart wurde. Damit hat das Landratsamt Traunstein aber gegenüber den Antragsgegner einen Anspruch aus dem geschlossenen Mietvertrag auf die entsprechende Nutzung erworben. Eine nachträgliche Abänderung eines Mietvertrages kann der Vermieter aber in der Regel nicht verlangen, dementsprechend auch nicht, dass der Mieter seine Nutzung der Mietsache gegenüber der vertraglich vereinbarten Nutzung einschränkt. Dass dies vorliegend anders wäre, haben die Antragsteller nicht dargelegt und ist auch sonst nicht ersichtlich. Zwar bindet eine eingetragene Vereinbarung wie eine Zweckbestimmung auch denjenigen, der anstelle des Wohnungseigentümers den Gebrauch ausübt, beispielsweise einen Mieter oder Pächter, so dass in solchen Fällen jeder Wohnungseigentümer vom zweckwidrig gebrauchenden Nutzer Unterlassung verlangen kann (vgl. Bärmann, 12. Aufl., Rn. 191 zu § 1 WEG und Rn. 68 zu § 13 WEG). Das kann indes nicht für denjenigen Eigentümer gelten, der den an sich unzulässigen Gebrauch im Rahmen des abgeschlossenen Miet- oder Pachtvertrags ausdrücklich gestattet hat. Im Ergebnis könnten die Antragsgegner einem im Rahmen einer einstweiligen Verfügung ausgesprochenen Verbot der Nutzung ihrer Wohnung Nr. 3 zur Unterbringung von mehr als 4 familiär nicht miteinander verbundenen oder insgesamt mehr als 6 Personen sowie zu anderen als zu Wohnzwecken nur nachkommen, indem sie den mit dem Landratsamt Traunstein geschlossenen Mietvertrag kündigen oder sonst das Landratsamt Traunstein dazu bringen, einer Aufhebung bzw. Abänderung des Mietvertrages zuzustimmen, wozu dieses aber grundsätzlich nicht verpflichtet wäre. Dient die Unterlassungsverfügung, wie hier, letztlich der Durchsetzung eines auf Unterlassung gerichteten Individualanspruchs, müssen die besonderen Voraussetzungen für Leistungsverfügungen erfüllt sein (Zöller, 30. Aufl., Rn. 1 zu § 940 ZPO).
Da bei einer sog. Leistungsverfügung die Hauptsache im Ergebnis vorweggenommen wird, sind an das Vorliegen eines Verfügungsgrundes besondere Anforderungen zu stellen. Die schutzwürdigen Interessen beider Seiten sind hierbei im Rahmen des gerichtlichen Beurteilungsspielraumes gegeneinander abzuwägen (Zöller, 30. Aufl., Rn. 4 zu § 940 ZPO). Es muss ein dringendes Bedürfnis für die Eilmaßnahme bestehen, d. h. der Gläubiger muss auf die sofortige Erfüllung dringend angewiesen sein. Dies ist beispielsweise beim Vorliegen einer Not-/Zwangslage oder einer Existenzgefährdung der Fall (Zöller, 30. Aufl., Rn. 6 zu § 940 ZPO). Das Bestehen einer solchen besonderen Dringlichkeit wurde hier nicht ausreichend dargelegt und glaubhaft gemacht. Die Tatsache, dass zwei Mieter der Antragsteller mit einer fristlosen Kündigung ihres Wohnungsmietvertrags gedroht haben bzw. eine solche Kündigung ausgesprochen haben, wie von Antragstellerseite glaubhaft gemacht wurde, reicht insoweit nicht aus. Insoweit ist bereits fraglich, ob die vorgetragenen Beeinträchtigungen überhaupt die Mieter gemäß § 543 BGB zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigen würden. Unabhängig davon, wäre aber ein etwaiger Schaden aufgrund der ausgesprochenen Kündigungen ohnehin schon eingetreten. Andererseits ist bei der Abwägung zu berücksichtigen, dass auch den Antragsgegnern bei Erlass der einstweiligen Verfügung ein nicht unerheblicher Schaden droht, weil sie, sofern sie sich überhaupt von dem geschlossenen Mietvertrag vor Ablauf der Vertragslaufzeit wieder lösen könnten, sich gegenüber ihrem Mieter, dem Landratsamt Traunstein voraussichtlich schadensersatzpflichtig machen würden. Unter Abwägung dieser Umstände ist vorliegend jedenfalls keine solche Dringlichkeit gegeben, dass dies eine Vorwegnahme der Hauptsache im Wege einer einstweiligen Verfügung rechtfertigen könnte.
II.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 971 ZPO.
2. Der Streitwert wurde gemäß § 49 a GKG entsprechend den Angaben in der Antragsschrift und der nicht angegriffenen Streitwertfestsetzung für die 1. Instanz auf € 10.000,00 festgesetzt.
3. Über die Zulassung der Rechtsbeschwerde brauchte nicht entschieden zu werden, weil diese schon wegen §§ 574 I 2, 542 II ZPO nicht statthaft ist (vgl. Zöller, 30. Aufl., Rn. 14 zu § 922 ZPO).
4. Gemäß § 568 ZPO erging die Entscheidung durch den Einzelrichter.
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Tenor
I.
Der Antrag vom 18.09.2015 auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wird zurückgewiesen.
II.
Die Kosten des Verfahrens haben die Antragsteller als Gesamtschuldner zu tragen.
III.
Der Streitwert wird auf 10.000,00 € festgesetzt.
Gründe
1. Der Antrag ist zulässig, insbesondere kann jeder Wohnungseigentümer Ansprüche aus §§ 14, 15 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer selbst geltend machen, insbesondere den hier geltend gemachten Abwehranspruch nach §§ 1004, 1011 BGB, eines Eigentümerbeschlusses bedarf es hierzu nicht. Auch ist das angerufene Gericht örtlich zuständig.
2. Verfügungsanspruch:
Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch nach §§ 1004, 1011 BGB besteht jedoch vorliegend nicht:
a) Zutreffend ist, dass alle Wohnungen in der Teilungserklärung als solche bestimmt sind, so dass dort nur eine Wohnnutzung bzw. eine solche Nutzung zulässig ist, die bei typisierender Betrachtungsweise generell nicht mehr stört und beeinträchtigt, als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung als Wohnung.
Dies schließt es nicht schlechthin aus, eine Wohnung in dieser Anlage zum dauernden Bewohnen durch Asylbewerber zu überlassen. Abzustellen ist darauf, ob im Einzelfall Beeinträchtigungen vorliegen oder aufgrund bestimmter Tatsachen für die Zukunft zu befürchten sind, die mehr stören als bei einer normalen Vermietung (so schon BayObLG, Beschluss vom 28.11.1991, NVwZ 1992, 604 - beck-online).
Es werden im vorliegenden Fall von den Antragstellern weder Tatsachen glaubhaft gemacht, wonach entsprechende Beeinträchtigungen bereits vorliegen würden, noch dafür, wonach diese in Zukunft zu befürchten seien. So wird lediglich gemutmaßt, die starke Belegung (dazu unten), werde dazu führen, dass die Gemeinschaftsflächen gegenüber einer normalen Wohnnutzung z. B. durch Raucher stärker genutzt würden, womöglich auch Personen ihre Notdurft im Freien, auf Gemeinschaftsflächen, verrichten könnten, wenn die Toilette besetzt sei.
Derartige bloße Mutmaßungen begründen jedoch keine entsprechenden Tatsachen.
b) Nach §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG ist abzuwägen zwischen dem Recht des Wohnungseigentümers, mit seiner Wohnung nach Belieben zu verfahren und der Pflicht zur Rücksichtnahme auf die anderen Wohnungseigentümer. Zulässig ist nur ein Wohngebrauch, wie er unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Größe der Wohnungen noch im Rahmen des Üblichen liegt. Gewisse Anhaltspunkte für die Belegungsdichte einer Wohnung kann die Richtzahl von höchstens 2 Einzelpersonen pro Einzelzimmer geben. Das Gleiche gilt für die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen zur Frage, wann eine Überbelegung und damit eine übermäßige Benutzung einer Wohnung anzunehmen ist (vgl. zum Ganzen Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 09.02.1994, NJW 1994, 1662 - beck-online mit Rechtssprechungsnachweisen).
Zur Belegung mit Aussiedlern hat das Bayerische Oberste Landesgericht mit Beschluss vom 09.02.1994 (NJW 1994, 1662 - beck-online) ausgeführt, die Belegung einer Eigentumswohnung mit Aussiedlern halte sich im zulässigen Rahmen, wenn in etwa ein Richtwert von 2 Personen je Zimmer eingehalten werde und für jede mindestens 6 Jahre alte Person eine Wohnfläche von mindestens 10 m² vorhanden sei.
Im streitgegenständlichen Verfahren wird eine ca. 80 m² große Wohnung, bestehend aus zwei getrennten Schlafräumen im OG mit 12 m² bzw. 18 m², einem Bad, offenem Wohnbereich mit Küche nebst Gäste-WC im Erdgeschoss von aktuell 11 Asylbewerbern bewohnt, wie glaubhaft gemacht. Eine derartige Belegung übersteigt die in der zuvor zitierten Rechtssprechung aufgelegten Belegungsgrundsätze.
Nach Auffassung des Gerichts können diese jedoch derzeit nicht mehr herangezogen werden, da die aktuelle Wohnraumsituation dies nicht mehr zulässt. Demzufolge gilt auch derzeit die Verwaltungsrichtlinie der Regierung von Oberbayern, wonach bei Anmietung von Wohnraum für jeden Asylbewerber mindestens 7 m² zur Verfügung stehen müssen, nicht.
Ohnehin wird vorliegend dieser Wert noch eingehalten, da jedem Asylbewerber 7,27 m² zur Verfügung stehen.
c) Auch wird nicht glaubhaft gemacht, dass die derzeitige Belegung mit 11 Asylbewerbern nicht nur ein temporärer Zustand ist.
3. Verfügungsgrund:
Ein Verfügungsgrund ist nicht glaubhaft gemacht; die für eine Entscheidung vorausgesetzte Dringlichkeit ist nicht erkennbar.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 91 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 3 ZPO.
Einstweilige Verfügungen sind auch zum Zwecke der Regelung eines einstweiligen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, sofern diese Regelung, insbesondere bei dauernden Rechtsverhältnissen zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint.
(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
(2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
Das Beschwerdegericht entscheidet durch eines seiner Mitglieder als Einzelrichter, wenn die angefochtene Entscheidung von einem Einzelrichter oder einem Rechtspfleger erlassen wurde. Der Einzelrichter überträgt das Verfahren dem Beschwerdegericht zur Entscheidung in der im Gerichtsverfassungsgesetz vorgeschriebenen Besetzung, wenn
- 1.
die Sache besondere Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist oder - 2.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat.