Landgericht Köln Urteil, 26. Juni 2014 - 15 O 410/13
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 17.202,92 EUR zu zahlen.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Klägerin von der vorgerichtlichen Gebührenforderung ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von 555,60 EUR freizustellen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten gesamtschuldnerisch zu 75 % und die Klägerin zu 25 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die gegen sie gerichtete Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
1
Tatbestand
2Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Begleichung von Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2011.
3Die Klägerin war Eigentümerin des Geschäftshauses „G“ in Brühl. Mit Mietvertrag vom 15.10.2006 vermietete die Klägerin den Beklagten eine im 3. Obergeschoss gelegene Mietfläche zum Betrieb einer Zahnarztpraxis. Der Mietvertrag sieht in § 5 eine Regelung zu Betriebs- und Nebenkosten vor. In § 5 Ziffer 2 heißt es, dass Betriebs- und/oder Nebenkosten im Sinne des Vertrages sämtliche Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung in ihrer aktuellen Fassung sowie alle sich aus der als Anlage 3 beigefügten Aufstellung ergebenden Kosten seien. § 5 Ziffer 9 regelt, dass die Abrechnung als anerkannt gilt, wenn der Mieter dieser nicht innerhalb von sechs Wochen nach Zugang unter Angabe von Gründen schriftlich widersprochen hat. Der Vermieter werde den Mieter bei Beginn der Frist auf die Ausschlussfrist besonders hinweisen.
4Mit Schreiben vom 29.04.2010 übersendete die Klägerin - bzw. die von ihr beauftrage C Immobilien-Vermarktungs-GmbH - den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008, die eine Nachforderung von 6.026,29 EUR auswies (Anlage K2). Mit Schreiben vom 18.05.2010 teilten die Beklagten mit, dass sie „der Forderung widersprechen“ (Anlage K12).
5Mit Schreiben vom 18.04.2011 übersendete die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009, die eine Nachforderung von 7.282,65 EUR auswies (Anlage K3). Anders als die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 enthielt das Schreiben keinen Hinweis darauf, dass eine Abrechnung als anerkannt gelte, wenn ihr nicht sechs Wochen nach Zugang schriftlich widersprochen werde. Mit Schreiben vom 27.04.2011 widersprachen die Beklagten der Nebenkostenabrechnung und wendeten sich gegen „die pauschale Veranlagung von Verwaltergebühren in Höhe von 41.005,08 EUR“ (Anlage K10).
6Mit Schreiben vom 10.04.2012 und 01.06.2012 übersendete die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 (Anlage K4). Die Klägerin bezifferte eine Nachforderung auf letztlich 5.722,23 EUR. Auf die sechswöchige Widerspruchsfrist wurde hingewiesen. Mit Schreiben vom 03.05.2012 wendeten sich die Beklagten gegen die Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2008 bis 2010. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die Anlage K13 Bezug genommen.
7Mit Schreiben vom 02.04.2013 übersendete die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 (Anlage K5). Die Klägerin bezifferte eine Nachforderung auf 2.484,90 EUR. Auf die sechswöchige Widerspruchsfrist wurde hingewiesen. Mit Schreiben vom 22.07.2013 beanstandeten die Prozessbevollmächtigten der Beklagten die Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2008 bis 2011. Darin wendeten sich die Prozessbevollmächtigten gegen die Verwaltungskosten sowie gegen die Positionen Hausreinigung Glas / Büro Hausmeister, Wartung Brandschutztüren, Wartung Sicherheitsbeleuchtung und Wartung GLT (Anlage K 16).
8Die Klägerin forderte die Beklagten mit Schreiben vom 19.07.2013 erfolglos zur Zahlung der Forderungen aus den Nebenkostenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2011 unter Fristsetzung bis zum 30.07.2013 auf. Das Objekt wurde zwischenzeitlich veräußert.
9Die Klägerin ist der Ansicht, die Nebenkostenabrechnungen seien nicht zu beanstanden. Unter Anderem trägt sie hierzu vor, die umlagefähigen Verwalterkosten seien vor dem Hintergrund als wirtschaftlich anzusehen, dass sich nach Bezugsfertigkeit des Objekts herausgestellt habe, dass die Immobilie nach Erreichen eines gewissen Vermietungsstandes weiterveräußert werden sollte. Da der Beginn einer Verwaltertätigkeit mit erheblichem Mehraufwand verbunden und ein langfristiger Vertrag aufgrund der geplanten Veräußerung nicht habe abgeschlossen werden können, könne man hier nicht bundesweite Durchschnittswerte für eine Verwaltertätigkeit zu Grunde legen. Die Klägerin ist ferner der Ansicht, die Beklagten seien mit Beanstandungen der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2011 aufgrund der Anerkenntnisfiktion des § 5 Ziffer 9 des Mietvertrages ausgeschlossen. Für das Jahr 2009 seien die Beklagten mit Monierungen mit Ausnahme der Position „Verwaltergebühren“ nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ausgeschlossen. Für das Jahr 2010 seien die Beklagten wiederum aufgrund der Anerkenntnisfiktion des § 5 Ziffer 9 des Mietvertrages ausgeschlossen, dies mit Ausnahme der Position „Verwaltergebühren“.
10Die Klägerin beantragt,
111. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 21.516,07 EUR nebst 8 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30.07.2013 zu zahlen;
122. die Klägerin von der vorgerichtlichen Gebührenforderung ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von 555,60 EUR freizustellen.
13Die Beklagten beantragen,
14die Klage abzuweisen.
15Sie sind der Ansicht, die Nebenkostenabrechnungen würden unter formellen und materiellen Mängeln leiden und vertiefen ihren Vortrag aus dem Schreiben vom 22.07.2013. Im Hinblick auf die „Verwalterkosten“ sind die Beklagten der Ansicht, diese seien jedenfalls nicht wirtschaftlich. Hierzu legen sie eine Bürokostenanalyse des Jahres 2012 mit bundesweiten Durchschnittswerten vor.
16Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
17Entscheidungsgründe
18Die Klage ist im tenorierten Umfang begründet.
19I. Der Klägerin stehen nach § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages Ansprüche für die Nebenkosten der Jahre 2008 in Höhe von 6.026,29 EUR, für 2010 zunächst in Höhe von 2.705,02 EUR und für 2011 in Höhe von 2.484,90 EUR zu, mithin in einer Gesamthöhe von 11.216,21 EUR. Dies beruht darauf, dass die Beklagten mit Einwendungen bezüglich der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2011 vollständig und bezüglich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 mit Ausnahme der Einwendungen gegen die Verwalterkosten ausgeschlossen sind. Die Nebenkostenabrechnungen gelten insoweit gemäß § 5 Ziffer 9 des Mietvertrages als anerkannt. Bedenken bezüglich der darin enthaltenen sechswöchigen Widerspruchsfrist bestehen nicht (vgl. KG Berlin, Urt. v. 28.06.2010 – 8 U 167/09, Rn. 66 bei Juris mwN; LG Köln, Urt. v. 05.03.2014 – 7 O 263/13, vorgelegt als Anlage K21). Bezüglich der Nebenkostenabrechnung vom 29.04.2010 für das Jahr 2008 haben die Beklagten zwar mit Schreiben vom 18.05.2010 widersprochen, sie haben darin jedoch lediglich pauschal „der Forderung der Klägerin“ widersprochen. Ein wirksamer Widerspruch hätte dagegen jedenfalls vorausgesetzt, dass die Beklagten sich gegen konkrete Positionen der Klägerin gewendet hätten (vgl. LG Karlsruhe, Urt. v. 30.03.2012 – 9 S 506/11, Rn. 14 bei Juris). Erstmals mit Schreiben vom 03.05.2012 – und somit nach Ablauf der sechswöchigen Frist – haben die Beklagten die Verwaltergebühren beanstandet. Der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 haben die Beklagten erstmals am 22.07.2013 und somit ebenfalls nach Fristablauf widersprochen. Bezüglich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 vom 10.04.2012 und 01.06.2012 haben die Beklagten mit Schreiben vom 03.05.2012 lediglich bezüglich der Verwaltungskosten widersprochen. Zwar heißt es in dem Schreiben, dass „insbesondere“ im Teil Verwaltungskosten keine genaue Aufschlüsselung der Nebenkosten erfolgt sei, im Folgenden Ausführungen beziehen sich sodann aber ausschließlich auf die Verwaltungskosten, sodass nicht erkennbar ist, ob und gegebenenfalls welche konkreten Positionen noch angegriffen werden sollen. Weitere Positionen der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 haben die Beklagten erst mit Schreiben vom 22.07.2013 und somit verspätet moniert. Für das Jahr 2010 gilt somit nach § 5 Ziffer 9 des Mietvertrages die Nebenkostenabrechnung mit Ausnahme der Verwalterkosten als anerkannt, sodass sich der Betrag von 2.705,02 EUR ergibt (5.722,23 EUR – 3.017,21 EUR).
20II. Der Klägerin steht bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2010 ein weiterer Anspruch aus § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages in Höhe von 883,92 EUR zu. In dieser Höhe kann die Klägerin Ersatz der rechtzeitig monierten Verwaltergebühren verlangen. Die Beklagte hat substantiiert unter Vorlage einer Büronebenkostenanalyse vorgetragen, dass die von der Klägerin abgerechneten Verwaltungskosten nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügten. Die Verwaltungskosten betrugen bis zu 1,01 EUR/m²/Monat, obwohl nach der vorgelegten Büronebenkostenanalyse Kosten von 0,28 – 0,31 EUR/m²/Monat üblich waren (Anlage B1). Die Klägerin hat die hohen Kosten zwar plausibel damit begründet, dass aufgrund der beabsichtigten Veräußerung nur ein kurzer Verwaltervertrag abgeschlossen werden konnte bei dem die Kosten für aufwendige Einarbeitungen nicht über mehrere Jahre amortisiert werden konnten, dies kann jedoch nicht zu Lasten der Beklagten Mieter gehen. Es handelt sich vielmehr um einen rein in der Sphäre der Klägerin liegenden Umstand, dessen erhöhte Kostenfolge nicht auf den Mieter übertragbar ist. Gemäß der vorgelegten Bürokostenanalyse konnten die erforderlichen Kosten für das Jahr 2010 auf 0,29 EUR/m²/Monat festgelegt werden (Anlage B1, S. 10, wobei angesichts der im Gebäude befindlichen Zahnarztpraxis von einer mittleren bis hohen Gebäudequalität auszugehen war). Für die von den Beklagten angemieteten 254 m² ergeben sich damit angemessene Kosten in Höhe von 73,66 EUR, was einen Jahresbetrag für 2010 in Höhe der benannten 883,92 EUR ergibt.
21III. Für das Jahr 2009 steht der Klägerin gemäß § 5 Ziffer 1 ein Nachzahlungsanspruch bezüglich der Nebenkosten in Höhe von 5.102,79 EUR zu. Die Beklagten waren hier nicht mit Einwendungen ausgeschlossen, da die Klägerin nicht auf die Folgen eines nicht rechtzeitigen Widerspruchs hingewiesen hatte. Auch findet die Jahresfrist des für Wohnraummietverhältnisse geltenden § 556 Abs. 3 S. 5 BGB keine Anwendung, da § 578 Abs. 2 BGB nicht auf diese Vorschrift verweist. Angesichts der Verweisung auf zahlreiche andere Vorschriften kann auch nicht von einer für eine Analogie notwendigen planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden.
221. Die Klägerin kann Ersatz der geltend gemachten Hausmeisterkosten verlangen. Die Kosten wurden vertraglich wirksam auf die Mieter umgelegt. Die Vereinbarung verstößt auch nicht im Hinblick auf den letzten Spiegelstrich der Anlage 3 zum Mietvertrag unter Punkt a) gegen § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB. Dass die in der Anlage 3 aufgezählten Betriebskosten nicht abschließend sind, ergibt sich bereits daraus, dass der Mieter daneben auch die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils gültigen Fassung zu tragen hat. Die Formulierung hat somit in erster Linie klarstellenden Charakter. Eine Umlage der Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung oder von Schönheitsreparaturen kann ihr nicht entnommen werden. Die Beklagten haben auch nicht substantiiert vorgetragen, dass die Hausmeisterkosten für das Jahr 2009 gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hätten. Soweit sie einen massiven Anstieg bemängeln, betrifft das erst die Jahre 2010 und 2011. Für das Jahr 2009 fehlt es an konkretem Vortrag bezüglich möglicher Einsparmöglichkeiten oder aber an der Darlegung kostengünstigerer Angebote. Die Darlegungslast für die Unangemessenheit der Kosten lag insoweit bei den Beklagten (Palandt/Weidenkaff, 73. Auflage 2014, § 535 Rn. 88).
232. Die monierten Kosten für die Positionen Wartung GLT/Lüftung/Klima, Wartung Sicherheitsbeleuchtung, Wartung Brandschutztüren für das Jahr 2009 sind durch die Anlage 3 unter Einbeziehung von § 2 Nr. 4a BetrKV und lit. b) Heizkosten, sowie durch den 8. und 3. Spiegelstrich unter lit. a) Allgemeine Betriebskosten Anlage 3 zum Mietvertrag wirksam umgelegt worden.
243. Die monierten Kosten bezüglich der Position Allgemeinstrom kann die Klägerin ebenfalls ersetzt verlangen. Die Zusammenfassung der Kosten in der Anlage 3 lit. a) 8. Spiegelstrich begegnet keinen Bedenken (vgl. Schmidt/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 3. Auflage 2012, vorgelegt als Anlage K18).
254. Die monierten Umlagen der Kosten für Hausreinigung und Aufzug, sowie Grundsteuer und Versicherung sind wirksam. Sie entsprechen jedenfalls dem nach § 5 Ziffer 3 des Mietvertrages vereinbarten billigem Ermessen der Klägerin.
265. Die Heiz- und Warmwasserkosten haben die Beklagten nicht substantiiert bestritten. Unbestritten haben sie jedenfalls zunächst den Energieverbrauch für die Bereitstellung der Kälte außer Acht gelassen. Aus dem vorgelegten Schreiben der ista vom 26.06.2013 (Anlage K23) ergeben sich auch lediglich Hinweise auf eine fehlerhafte Abrechnung für das Jahr 2011, zu welchem auch die entsprechende Anfrage der Klägerin erfolgte.
276. Die Verwalterkosten entsprachen nach den zum Jahr 2010 gemachten Ausführungen nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Für das Jahr 2009 kann der vorgelegten Bürokostenanalyse ein durchschnittlicher Wert von 0,30 EUR/m²/Monat entnommen werden, sodass sich ersetzbare Kosten in Höhe von 914,4 EUR ergaben. Von den für 2009 insoweit geltend gemachten 3.094,26 EUR waren daher 2.179,86 EUR abzuziehen, sodass dieser Abzug auch von der Nachforderung in Höhe von 7.282,65 EUR zu machen war, woraus sich der Nachforderungsbetrag in Höhe von 5102,79 EUR ergab.
28IV. Ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs.1 BGB.
29V. Die prozessualen Nebenentscheidung beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 ZPO.
30Streitwert: 21.516,07 EUR
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(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 09.09.2011 - 2 C 270/11 - wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagten tragen die Kosten der Berufung.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
5. Der Streitwert für die Berufung wird auf EUR 2.154,66 festgesetzt.
Gründe
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(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
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mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.