Landgericht Köln Urteil, 24. Apr. 2015 - 12 O 59/14

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin

74.137 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 5.295,50 € seit dem 5.8.2013, 5.9.2013, 5.10.2013, 6.11.2013, 5.12.2013, 6.1.2014, 5.2.2014, 5.3.2014, 4.4.2014, 6.5.2014, 5.6.2014, 4.7.2014, 5.8.2014 und 4.9.2014 sowie

15.498,56 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 704,48 € seit dem 6.12.2012, 5.1.2013, 6.2.2013, 6.3.2013, 5.4.2013, 7.5.2013, 6.6.2013, 4.7.2013, 5.8.2013, 5.9.2013, 5.10.2013, 6.11.2013, 5.12.2013, 6.1.2014, 5.2.2014, 5.3.2014, 4.4.2014, 6.5.2014, 5.6.2014, 4.7.2014, 5.8.2014 und 4.9.2014

abzüglich am 13.8.2014 anzurechnender 4.000 € und am 28.8.2014 anzurechnender 500 € zu zahlen und

die Räumlichkeiten im Untergeschoss, Erdgeschoss, ersten Obergeschoss und zweiten Obergeschoss im Gebäudeteil Anbau, K-Straße 2-10,##### V, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich der Zahlungsverpflichtung aber nur gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Beklagte kann die gegen sie gerichtete Räumungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 5.000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Parteien waren aufgrund zweier Mietverträge vom 6.2.2011 mit Wirkung ab dem 1.3.2011 vertraglich verbunden. Die Klägerin vermietete an die Beklagte in verschiedenen Gebäudeteilen des Objekts K-Straße 2-10 in ##### V Gewerbeflächen zur Nutzung als Büro- und Ausstellungsfläche. Der Mietzins betrug zusammen 5.295,50 €. Nach dem Vertrag sollte das Mietverhältnis am 28.2.2021 enden. Wegen der Einzelheiten der Mietverträge wird auf die Ablichtungen auf Bl.7 ff. und 19 ff. der Akte verwiesen.

Ab dem Monat August 2013 erbrachte die Beklagte keine Mietzahlungen mehr. Mit einem Schreiben vom 16.9.2014 kündigte die Klägerin wegen der Zahlungsrückstände das Mietverhältnis fristlos. Wegen des Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf die Ablichtung auf Bl.109/110 der Akte verwiesen.

Die Parteien einigten sich nachfolgend über ihre Prozessbevollmächtigten darauf, dass die Beklagte bis zum 30.10.2014 die Räumung veranlassen werde. Tatsächlich räumte die Beklagte bis zum vorgesehenen Zeitpunkt die im Objekt vorhandene Dachgeschosswohnung und gab die dazugehörigen Schlüssel heraus. Dagegen räumte sie die Gewerberäumlichkeiten in den anderen Geschossen nicht und gab hierzu auch keine Schlüssel heraus.

Die Klägerin verlangt die Zahlung der Mietzinsrückstände für die Büro- und Ausstellungsflächen für den Zeitraum von August 2013 bis September 2014, zusammen 74.137,- €. Daneben macht die Klägerin Mietzins für die Wohnung im Dachgeschoss für den Zeitraum von September 2012 bis September 2014 in Höhe von monatlich 704,48 € gegen die Beklagte geltend. In diesem Zusammenhang rechnet sie zwei von dem Bewohner der Wohnung, Herrn U, an sie gezahlte Beträge von zusammen 4.500 € zugunsten der Beklagten an und gelangt dadurch zu einem Betrag von 14.528,09 €. Wegen der Berechnung unter Anrechnung der erfolgten Zahlungen wird auf die Aufstellung auf Bl. 85 ff. der Akten verwiesen.

Die Klägerin forderte die Beklagte mit einem Schreiben vom 17.1.2014 auf, die Mietrückstände zu zahlen.

Die Klägerin behauptet, im Jahr 2012 hätten die Parteien vereinbart, dass auch die Wohnung im Dachgeschoss zu einem Mietzins von 704,48 € brutto von der Beklagten angemietet werden sollte. Grundlage sei gewesen, dass die Beklagte ab dem Monat September 2012 die Wohnung ihrerseits an Herrn U untervermietet habe; für diesen Zweck habe sie von der Klägerin im August 2012 den Schlüssel erhalten. Daraufhin habe am 17.12.2012 ein Gespräch zwischen dem Gesellschafter Bodo Mitschein der Klägerin und dem Geschäftsführer der Beklagten stattgefunden, in dem man sich auf einen Mietzins von 6.000 € für das gesamte Objekt geeinigt habe, so dass auf die Wohnung ein Bruttomietzins von 704,48 € entfallen sollte. Unstreitig unterzeichnete der Geschäftsführer der Beklagten einen schriftlichen Mietvertrag, bezogen auf die Erweiterung des Mietgegenstandes, nachfolgend nicht. Diesen Mietvertragsentwurf hatte die Klägerin mit einem Schreiben vom 20.12.2012 an die Beklagte übersandt, wegen dessen Inhalt auf Bl.41 der Akten verwiesen wird. In dem Schreiben wurde als Mietbeginn für die Wohnung der 1.12.2012 genannt.

Die Klägerin behauptet weiter, sie habe niemals eine Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagte erhalten. Es habe auch keine Verabredung gegeben, das Mietverhältnis zu beenden.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 74.137 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 5.295,50 € seit dem 5.8.2013, 5.9.2013, 5.10.2013, 6.11.2013, 5.12.2013, 6.1.2014, 5.2.2014, 5.3.2014, 4.4.2014, 6.5.2014, 5.6.2014, 4.7.2014, 5.8.2014 und 4.9.2014 sowie

14.528,09 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 14.405,62 € seit dem 11.10.2014 zu zahlen und

die Beklagte zu verurteilen, die Räumlichkeiten im Untergeschoss, Erdgeschoss, ersten Obergeschoss und zweiten Obergeschoss im Gebäudeteil Anbau, K-Straße 2-10,##### V, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, sie sei von Anfang an berechtigt gewesen, neben den Gewerberäumlichkeiten auch die Dachgeschosswohnung für sich zu nutzen. Dies zeige sich darin, dass ihr der Schlüssel zur Verfügung gestellt worden sei. Eine zusätzliche Zahlung für die Benutzung der Wohnung im Dachgeschoss habe nicht erbracht werden sollen. Zwar sei die Klägerin später mit dem Ansinnen an sie herangetreten, die Mietverträge zu erweitern. Dies habe sie - die Beklagte - aber abgelehnt.

Sie behauptet des Weiteren, das Mietverhältnis der Parteien mit einem Schreiben vom 18.7.2013 zum 31.12.2013 gekündigt zu haben. Hintergrund sei ein - seinem Inhalt und Zugang bei der Beklagten nach unstreitiges - Faxschreiben der Klägerin vom 17.7.2013 gewesen, mit dem diese „vorsorglich Mietpfandrecht für die offen stehenden Mietrückstände und Nebenkosten“ angemeldet hat. Wegen des Inhalts des Schreibens wird auf die Ablichtung auf Bl.55 der Akte verwiesen. Aufgrund des Schreibens hätten der Gesellschafter Bodo Mitschein der Klägerin und der Geschäftsführer der Beklagten in einem Gespräch vom 17.7.2013 vereinbart, das Mietverhältnis aufgrund einer Kündigung der Beklagten zu beenden. Wegen des Inhalts des angeblichen Kündigungsschreibens vom 18.7.2013 wird auf die Ablichtung auf Bl.54 der Akte verwiesen.

Sie ist der Ansicht, die Klägerin hindere sie an einem vollständigen Auszug, da die Klägerin von ihrem Vermieterpfandrecht an den in die Mieträumlichkeiten eingebrachten Sachen Gebrauch mache. Deshalb sei sie nicht zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet.

Das Gericht hat Beweis erhoben entsprechend dem Beschluss vom 4.7.2014 (Bl. 70 der Akten) durch Vernehmung des Zeugen H. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 13.3.2015 (Bl. 119 ff. Akt der Akte) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

Der Klägerin steht aus den mit der Beklagten schriftlich abgeschlossenen Mietverträgen der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die Gewerbeflächen nach § 535 Abs. 2 BGB zu; ab dem 25.09.2014, dem Ablauf der gesetzten Räumungsfrist, dabei als Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB. Hinsichtlich der Gewerberäumlichkeiten ist es zwischen den Parteien unstreitig, dass ein auf zehn Jahre fest abgeschlossener Mietvertrag bestand.

Ein Kündigungsgrund stand der Beklagten nicht zur Seite, so dass es nicht darauf ankommt, ob das angebliche Kündigungsschreiben vom 18.7.2013 tatsächlich an die Klägerin übersandt worden und dieser dann zugegangen ist. Soweit die Beklagte behauptet hat, ihr Geschäftsführer habe sich in einem Gespräch mit dem Gesellschafter Bodo Mitschein der Klägerin auf eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2013 verständigt, hat die Klägerin diesen Vortrag bestritten. Die Nichterweislichkeit der behaupteten Abrede wirkt sich zu Lasten der Beklagten aus, welche darlegen und zu beweisen hat, dass die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses entfallen ist.

Auch hinsichtlich der Dachgeschosswohnung besteht eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme haben sich der Gesellschafter Bodo Mitschein der Klägerin und der Geschäftsführer der Beklagten entsprechend dem Vortrag der Klägerin im Jahr 2012 im Zusammenhang mit dem Einzug des Herrn U in die Wohnung auf eine Erweiterung des Mietverhältnisses auch auf diese geeinigt. Der Zeuge H hat hierzu in der mündlichen Verhandlung vom 13.3.2015 sehr anschaulich und ausführlich geschildert, wie es zu der vertraglichen Vereinbarung der Erweiterung gekommen ist. Seine Aussage war in besonderem Maße überzeugend, da er weder Erinnerungslücken verschleiert noch überschießend zu Gunsten oder zu Lasten einer der Parteien bekundet hat. Vielmehr hat er lebensnah und unter Schilderung der Eigenarten des Geschäftsführers der Beklagten den Ablauf der Vertragserweiterung erklärt. In diesem Zusammenhang hat das Gericht keine Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen. Obwohl er mit dem Geschäftsführer der Beklagten befreundet ist, hat er die tatsächlichen Vorgänge und damit einen Sachverhalt zugestanden, der sich erkennbar zu Lasten der Beklagten auswirkt. Entgegen der Ansicht der Beklagten hat der Zeuge auch keineswegs nur bekundet, dass ein Mietvertrag auch über die Wohnung habe abgeschlossen werden sollen. Der Zeuge hat eine vollzogene Einigung geschildert und in diesem Zusammenhang ausdrücklich angegeben, dass wegen der Wohnung ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde, in den sie mit hineingenommen wurde. Nach den Schilderungen des Zeugen wurde zwischen den Beteiligten des Gesprächs auch der neue Mietzins bereits vereinbart. Dass die getroffene Vereinbarung nachfolgend auch schriftlich festgehalten werden sollte, führt nicht zu Zweifeln an der Vereinbarung oder gar der Annahme, die Einigung habe unter einer Bedingung stehen sollen. Denn ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden.

Entsprechend dem Schreiben der Klägerin vom 20.12.2015, in dem diese das Ergebnis der Vertragsverhandlungen so wiedergegeben hat, dass Mietbeginn für die Wohnung der 1.12.2012 sein sollte, steht der Klägerin aber ein Mietzinsanspruch erst ab dem Monat Dezember 2012 zu. Soweit die Klägerseite auf einen entsprechenden Hinweis des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 30.5.2014 darauf verwiesen hat, dass Herr U bereits drei Monate zuvor die Wohnung genutzt hat, sollte hierfür offensichtlich nach dem Willen der Klägerin kein finanzieller Ausgleich der Beklagten erfolgen. Anders ist das Schreiben vom 20.12.2012 nicht zu verstehen. Denn es wird nicht nur der Mietbeginn für die Wohnung am 1.12.2012 festgelegt; es wird dort auch ausdrücklich angeführt, dass „die zwei offen stehenden Mieten (Oktober und November) als Mietkürzung anerkannt und [...] ausgebucht“ werden, ohne dass eine Unterscheidung zwischen den Geschäftsräumlichkeiten und der Wohnung getroffen wird. An diesen Verzicht muss die Klägerin sich halten. Aufgrund der teilweisen Unbegründetheit der Klage insoweit war die Berechnung der Klägerseite zu der Anrechnung der zwei Zahlungen des Herrn U von zusammen 4500 € aufzulösen und es war wie erfolgt zu tenorieren.

Der Räumungsanspruch der Klägerin folgt aus § 546 Abs.1 BGB. Aufgrund der außerordentlichen Kündigung der Klägerin vom 16.09.2014 ist das Mietvertragsverhältnis der Parteien gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3a) BGB vor dem Ablauf der vorgesehenen Mietdauer beendet worden. Die Beklagte ist daher zur Räumung verpflichtet. Entgegen der Ansicht der Beklagten steht jedenfalls auch kein Vermieterpfandrecht einer Räumung entgegen. Selbst wenn in dem Schreiben der Klägerin vom 17.7.2013 die wirksame Geltendmachung eines Vermieterpfandrechts nach § 562 BGB zu sehen wäre, stünde dieses einer Räumung nicht entgegen, was sich schon darin zeigt, dass ein solches auch einer Räumungsvollstreckung nicht entgegensteht. Die Beklagte hätte zumindest alles räumen können und müssen, was nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegt. In diesem Zusammenhang hätte sie jedenfalls auch die Schlüssel der Objekte herausgeben können und müssen. Da sie dies nicht getan hat, besteht ihre Räumungsverpflichtung fort.

Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus §§ 286, 288 Abs. 2 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 152.211,09 EUR festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Köln, Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Köln zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.