Bundesgerichtshof Urteil, 05. Okt. 2005 - XII ZR 43/02

bei uns veröffentlicht am05.10.2005
vorgehend
Oberlandesgericht Koblenz, 8 U 318/01, 18.01.2002
Landgericht Mainz, 1 O 465/95, 11.01.2001

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 43/02 Verkündet am:
5. Oktober 2005
Breskic,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Zur Berechnung des Bereicherungsanspruchs des Mieters, wenn der Vermieter
infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen
in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts
gelangt (Fortführung der Senatsurteile vom 8. November 1995 - XII ZR
202/94 - WM 1996, 1265 ff. und vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 136/98 -
NJW-RR 2001, 727 [red. Leitsatz]).

b) Eine Bereicherung des Vermieters liegt auch dann vor, wenn eine Weitervermietung
zu einem höheren Mietzins wegen von ihm zu vertretender Mängel
nicht möglich ist.

c) Bei einem Vermieterwechsel ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der
im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der
neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Dies gilt bei einer
Grundstücksveräußerung auch dann, wenn der ursprüngliche Vermieter mit
Rücksicht auf die wertsteigernden Investitionen des Mieters einen höheren
Veräußerungserlös erzielt hat.
BGH, Urteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 - OLG Koblenz
LG Mainz
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. Oktober 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und Dose

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Koblenz vom 18. Januar 2002 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage auf die Berufung der Beklagten wegen eines Teilbetrages von 238.585,77 € (466.633,20 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 unter Abänderung des Urteils der 1. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 11. Januar 2001 abgewiesen und die Anschlussberufung der Klägerin wegen des weiteren Zinsanspruchs gemäß Buchstaben a) - m) der Ziffer 1 ihrer Klageerweiterung vom 28. September 2001 zurückgewiesen wurde. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien streiten über gegenseitige Ansprüche aus einem gewerblichen Mietvertrag über den Gewölbekeller unter dem Hotel "S. " in M. , F. straße …, den der Rechtsvorgänger der Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom 24. Juni 1983 für die Zeit vom 1. Juli 1983 bis 1. Juli 2003 zum Betrieb einer Gaststätte (Weinkeller) zu einem monatlichen Mietzins von 10.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer - mit Indexanpassungsklausel - an die Klägerin vermietet hatte.
2
Die Klägerin verlangt wegen von ihr durchgeführter Umbaumaßnahmen Ausgleich einer angeblichen Wertsteigerung des Objekts in Höhe von 1.054.852,40 DM sowie Wertersatz für zurückgelassene Gegenstände in Höhe von 251.818,53 DM, während die Beklagte widerklagend von der Klägerin einbehaltenen Mietzins sowie Schadensersatz verlangt.
3
Mit Zustimmung des Rechtsvorgängers der Beklagten, der den Gewölbekeller vor Vertragsbeginn als Lager und Verkaufsraum für seinen Handel mit antiken Möbeln genutzt hatte, nahm die Klägerin umfangreiche Umbauten für ihren Restaurantbetrieb vor und versah die Räume im Bereich der über 600 m² großen Hauptnutzfläche mit Einrichtungen und Dekorationsobjekten. Insoweit sah der Mietvertrag vor, dass "wegen der Bauinvestitionen" bis Ende 1983 keine Miete, für 1984 nur 5.000 DM netto und für das erste Halbjahr 1985 nur 6.000 DM netto monatlich zu zahlen waren.
4
In Bezug auf "Veränderungen an und in der Mietsache" bestimmt § 13 des Mietvertrages: "Will der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen, hat er sie zunächst dem Vermieter anzubieten… Wenn der Vermieter die Einrichtungen übernehmen will, hat er dem Mieter einen angemessenen Ausgleich zu leisten."
5
1990 geriet die Klägerin in finanzielle Schwierigkeiten. Die Beklagte, die zwischenzeitlich Eigentümerin des Grundstücks und damit Vermieterin gewor- den war, erließ der Klägerin daraufhin gemäß schriftlicher Vereinbarung vom 28. Mai 1990 "zur Abwendung des Konkurses und im Rahmen eines außergerichtlichen Vergleiches" 65 % der bis dahin rückständigen Mietforderung von knapp 50.000 DM.
6
Mit Schreiben vom 17. September 1992 forderte die Klägerin die Beklagte unter Bezugnahme auf vorausgegangene Gespräche auf, unverzüglich die zugesagte Sanierung des Hofes in Auftrag zu geben, dessen Zustand offensichtlich die Ursache der inzwischen aufgetretenen gravierenden Durchfeuchtung des Gewölbekellers sei. Zugleich kündigte sie an, die Miete wegen dieser Feuchtigkeitserscheinungen ab Oktober 1992 zu mindern. In der Folgezeit zahlte sie monatlich nur noch einen Teil des vereinbarten Mietzinses und ab November 1994 nichts mehr.
7
Zugleich entwickelte sich der Streit der Parteien unter anderem wie folgt:
8
Mit Schreiben vom 22. Februar 1993 verlangte der Gesellschafter S. der Beklagten Nachzahlung der als Minderung einbehaltenen Beträge. Er teilte der Klägerin mit, dass der bereits Anfang 1992 erteilte Sanierungsauftrag wegen Überlastung des beauftragten Unternehmens erst zum Jahresende ausgeführt werden könne, und versicherte ihr, dass der Beklagten sehr daran gelegen sei, "die Ursache der in Ihren Räumen aufgetretenen Feuchtigkeit schnellstmöglich zu beseitigen."
9
Im Oktober 1993 bot die Klägerin der Beklagten an, gemeinsam ein Sachverständigengutachten über den Zustand des Gewölbekellers erstellen zu lassen. Nachdem die Beklagte darauf nicht reagierte, leitete die Klägerin im Februar 1994 ein selbständiges Beweissicherungsverfahren ein, in dessen Verlauf der Sachverständige L. erhebliche Feuchtigkeits- und Nässeeinbrüche sowie als deren Ursache eine fehlende vertikale und horizontale Abdichtung gegenüber dem hohen und stark salzbelasteten Grundwasserstand feststellte. Er bezifferte den Aufwand für eine Sanierung auf rund 285.000 DM; ein vollständiger Feuchteabschluss könne indes nur durch eine Neubaumaßnahme erreicht werden.
10
Nach Eingang des Gutachtens forderte die Klägerin die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 12. Oktober 1994 erfolglos zur Sanierung auf und kündigte das Mietverhältnis über den Gewölbekeller sodann mit Anwaltsschreiben vom 27. Februar 1995 fristlos zum 1. Juni 1995.
11
Nach einer Betriebsbesichtigung am 11. April 1995 forderte das Ordnungsamt der Stadt M. die Klägerin unter dem 8. Mai 1995 auf, zur Vermeidung eines Bußgeldverfahrens unverzüglich Maßnahmen gegen das Herabfallen gelöster Teile des Farbanstrichs der Küche und von Fugenmörtel aus der Gewölbedecke zu ergreifen.
12
Ab Juni 1995 verwehrte die Beklagte der Klägerin den Zutritt zu den Mieträumen und verweigerte die Herausgabe der Klägerin gehörender Einrichtungsgegenstände unter Hinweis auf ihr Vermieterpfand- und Zurückbehaltungsrecht wegen rückständiger Mietzinsforderungen.
13
Mit Anwaltsschreiben vom 19. Februar 1996 erklärte die Beklagte, die Kücheneinrichtung und Theke würden freigegeben und seien bis 4. März 1996 auszubauen und zu entfernen, andernfalls sie freihändig ohne Haftung für Schäden beim Ausbau verwertet würden. Eine Bitte der Klägerin um Verlängerung der Frist lehnte sie wegen termingebundener Arbeiten zur Neueröffnung des Lokals ab.
14
Nach Durchführung von Sanierungs- und Umbauarbeiten wurde das Kellerlokal im September/Oktober 1996 neu eröffnet. Die Parteien streiten darüber, welche Teile der von der Klägerin zurückgelassenen Einrichtung und Dekoration dabei bis zur endgültigen Schließung des Lokals im Mai 2000 weiterverwendet wurden, welche ausgelagert worden waren und welche jetzt nicht mehr vorhanden sind.
15
Nach Einholung mehrerer Gutachten hat das Landgericht der Klage auf Ausgleich der Wertsteigerung in Höhe des in erster Instanz beantragten Betrages von 904.852,40 DM stattgegeben. Ferner hat es dem Hilfsantrag, als Ersatz für das mit dem Hauptantrag herausverlangte Inventar 437.845 DM zu zahlen, in Höhe von 150.000 DM sowie der Widerklage auf rückständigen Mietzins in Höhe von 104.730,50 DM stattgegeben und Klage und Widerklage im übrigen abgewiesen.
16
Die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Antrag auf vollständige Abweisung der Klage weiterverfolgte und ihre Widerklageforderung um weitere 146.588,03 DM erhöhte, hatte weitgehend Erfolg. Hingegen führte die Anschlussberufung der Klägerin, mit der diese ihren Antrag auf Abweisung der Widerklage weiterverfolgte und ihre Klage um weitere 367.519,60 DM erhöhte, lediglich zur Erhöhung des ihr auf den Hilfsantrag zugesprochenen Betrages um 8.820 DM. Das Oberlandesgericht hat das Urteil des Landgerichts abgeändert , der Klägerin 81.203,38 € (158.820 DM) nebst Zinsen und der Beklagten auf ihre Widerklage 53.547,85 € (104.730,50 DM) nebst Zinsen zugesprochen und im übrigen die Klage und die Widerklage unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel der Parteien abgewiesen.
17
Dagegen richtet sich, soweit zu ihrem Nachteil entschieden wurde, die Revision der Klägerin, die der Senat nur wegen eines Teilbetrages des Klageantrages zu 1 (Ausgleich für Wertsteigerung) in Höhe von 238.585,77 € (466.633,20 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 sowie hinsichtlich weiterer Zinsansprüche angenommen hat. Der Klageantrag zu 2 (Herausgabe von bzw. Wertersatz für Einrichtungsgegenstände) ist daher auch im Umfang seiner Abweisung nicht mehr Gegenstand des Revisionsverfahrens. Gleiches gilt, soweit die Klägerin mit ihrer Revision auch ihre Verurteilung - auf die Widerklage der Beklagten - zu 104.730,50 DM angegriffen hat. Auch insoweit ist durch Nichtannahme der Revision Rechtskraft eingetreten.

Entscheidungsgründe:

I. (Ausgleich für Wertsteigerung)
18
Das Berufungsgericht lässt dahinstehen, ob ein Anspruch der Klägerin auf Ausgleich einer durch ihre Umbaumaßnahmen bewirkten Wertsteigerung des Mietobjekts aus dem Gesichtspunkt des Ersatzes notweniger Verwendungen (§ 547 BGB a.F.), der Entschädigung für ein abgewendetes Wegnahmerecht des Mieters (§ 547 a BGB a.F.) oder der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) gestützt werden könne. Jedenfalls verneint es einen entsprechenden Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte mit zweifacher Begründung schon dem Grunde nach:
19
1. Zum einen könnten sich derartige Ansprüche nur gegen den Rechtsvorgänger der Beklagten, nicht aber gegen diese selbst richten. Denn sämtliche Investitionen seien zu einer Zeit vorgenommen worden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks gewesen sei. Ansprüche aus §§ 547, 547 a BGB a.F. entstünden aber bei Vornahme der Verwendungen und richteten sich gegen den jeweiligen Vermieter; für vor dem Eigentumswechsel entstandene Verpflichtungen hafte der nach § 571 BGB a.F. auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eintretende Grundstückserwerber ebenso wenig, wie an- dererseits vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Ansprüche gegen den Mieter auf ihn übergingen. Gleiches gelte für einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung, denn durch wertsteigernde Investitionen sei allein der bereichert , der bei Eintritt der Wertsteigerung Eigentümer des Grundstücks sei. Dies müsse hier um so mehr gelten, als die Beklagte das Objekt - unstreitig - "mit der Wertsteigerung" gekauft und bezahlt habe.
20
2. Zum anderen sei der Gewölbekeller nach dem eigenen Vortrag der Klägerin wegen der Feuchtigkeitserscheinungen für den Betrieb einer gehobenen Gaststätte ohnehin unbrauchbar, so dass Investitionen im Hinblick auf eine solche Verwendung schon deshalb nicht zu einer Wertsteigerung führen könnten.
21
3. Beides hält der rechtlichen Prüfung und den Angriffen der Revision nicht stand und erweist sich auch nicht aus anderen Gründen - etwa: Verjährung - als richtig:
22
a) Richtig ist zwar, dass sich Ansprüche des Mieters wegen Verwendungen auf die Mietsache, soweit sie auf § 547 Abs. 1 BGB a.F. gestützt werden und nicht nur als Bereicherungsansprüche gegeben sind, grundsätzlich im Zeitpunkt der Vornahme der Verwendungen entstehen (BGHZ 5, 197, 199) und sich nicht gegen den (neuen) Vermieter richten, der erst nach deren Vornahme in das Mietverhältnis eintritt. Dies kann jedoch letztlich dahinstehen, da die Klägerin - wie auch das Berufungsgericht annimmt und was von der Revision nicht angegriffen wird - jedenfalls die Voraussetzungen des § 547 Abs. 1 BGB a.F. (notwendige Verwendungen) nicht hinreichend dargelegt hat. Gleiches gilt für einen Anspruch aus § 547 Abs. 2 BGB a.F. (sonstige Verwendungen) in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag. Die Revision führt zwar bei ihrer Rüge verletzter Vorschriften des materiellen Rechts auch die §§ 667 ff. BGB an, führt demgegenüber aber im einzelnen aus, für eine Geschäftsführung ohne Auftrag ergäben sich keine Anhaltspunkte. Dem ist schon deshalb zuzustimmen, weil die Klägerin die Investitionen im Interesse ihres eigenen Betriebs vornahm und ein Fremdgeschäftsführungswille daher fern liegt.
23
b) Hingegen entsteht der Anspruch auf angemessene Entschädigung bei Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters (§ 547 a BGB) entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erst, wenn der Vermieter erklärt, dass er die Wegnahme abwenden will (BGH, Urteil vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR 246/86 - NJW 1988, 705 f.). Auch dies kann jedoch dahinstehen, weil die Ansprüche der Klägerin, soweit sie Einrichtungen überhaupt wegnehmen konnte und wollte, diese aber gemäß § 13 des Mietvertrages von der Beklagten übernommen wurden, Gegenstand ihres Antrages zu 2 waren und bereits mit den der Klägerin auf ihren Hilfsantrag nunmehr rechtskräftig zugesprochenen 158.200 DM abgegolten sind. Mit dem hier zunächst zu beurteilenden Zahlungsantrag zu 1 verlangte die Klägerin hingegen einen Ausgleich für ihre Investitionen in Gestalt des Umbaus des Gewölbekellers; insoweit schied eine Wegnahme schon wegen der erheblichen Kosten der dann vom Mieter geschuldeten Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ersichtlich aus.
24
c) In Betracht kommt vielmehr allein ein Anspruch der Klägerin aus § 812 BGB (Bereicherung auf sonstige Weise) i.V. mit § 818 Abs. 2 BGB, nämlich unter dem Gesichtspunkt, dass die Beklagte als Vermieterin vorzeitig, und zwar infolge der fristlosen Kündigung der Beklagten schon zum 1. Juni 1995 und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit zum 1. Juli 2003, in den Genuss der wertsteigernden Investitionen der Klägerin gekommen ist (vgl. Senatsurteile vom 8. November 1995 - XII ZR 202/94 - WM 1996, 1265 ff. und vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 136/98 - NJW-RR 2001, 727 [red. Leitsatz]).
25
Daraus folgt - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - zugleich , dass die Beklagte Bereicherungsschuldnerin ist, auch wenn die wertsteigernden Aufwendungen, die der Bereicherung zugrunde liegen, bereits zu einer Zeit vorgenommen wurden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks war. Denn der Umfang der Bereicherung richtet sich nicht nach der Höhe der Aufwendungen des Mieters und besteht auch nicht im Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjekts bei Rückgabe - und erst recht nicht zu einem früheren Zeitpunkt -, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswerts, soweit der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann (vgl. Senatsurteil vom 8. November 1995 aaO S. 1266; Gerber/ Eckert, Gewerbliches Mietrecht, 5. Aufl. Rdn. 243 m.N.; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rdn. 1168). Um eine derartige Möglichkeit ist der Voreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten Mietzins der Klägerin bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und gewährt hat, nicht bereichert worden. Dem steht auch nicht entgegen , dass die Beklagte ihm möglicherweise wegen der Investitionen der Klägerin einen höheren Kaufpreis gezahlt hat; dies wäre das Entgelt dafür, dass nach dem Ende der Vertragslaufzeit eine etwa noch vorhandene Ertragswertsteigerung ihr zugute kommt und nicht dem Verkäufer. Denn ohne den Eigentumswechsel hätte sie diesem ab 1. Juli 2003 nicht ohne rechtlichen Grund - und folglich entschädigungslos - zugestanden; die Klägerin hätte ihre Investitionen bis dahin wie vorgesehen amortisieren können.
26
d) Zu Recht greift die Revision auch die Ansicht des Berufungsgerichts an, durch den Umbau zu einer Gaststätte könne eine (Ertrags-)Wertsteigerung des Objekts nicht eingetreten sein, weil die Klägerin selbst vortrage, dass es wegen der Feuchtigkeitserscheinungen zum Betrieb einer Gaststätte unbrauchbar sei. Da die Beklagte als Vermieterin diesen Mangel zu vertreten hat, handelt sie zumindest treuwidrig, wenn sie sich darauf beruft, schon wegen dieses Mangels keine höhere Miete erzielen zu können. Eine solche könnte sie jedenfalls erzielen, wenn sie ihrer auch einem Nachmieter gegenüber bestehenden Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nachkäme.
27
Deshalb liegt insoweit - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch kein Wegfall der Bereicherung nach § 818 Abs. 3 BGB vor. Die Bereicherung der Beklagten, die darin besteht, in der Folge eine höhere Miete erzielen zu können, ist - sofern die Beklagte ihren damit verbundenen Vermieterpflichten nachkommt - nach wie vor vorhanden.
28
e) Dieser Anspruch ist - entgegen der Auffassung der Beklagten, die sich im zweiten Rechtszug hilfsweise auf Verjährung berufen hatte- nicht verjährt. Denn Bereicherungsansprüche, die dem Mieter im Hinblick auf seine wertsteigernden Investitionen als Ausgleich dafür zustehen, dass der Vermieter das Nutzungsrecht durch vorzeitige Vertragsbeendigung früher als ursprünglich vereinbart zurückerhält, unterliegen nicht der kurzen Verjährung des § 558 BGB a.F. (vgl. BGH, Urteil vom 14. Februar 1968 - VIII ZR 2/66 - NJW 1968, 888 f.; Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 1180).
29
4. Zur Höhe ist die Bereicherungsklage aber nur teilweise schlüssig, nämlich in Höhe der 238.585,77 € = 466.633,20 DM, hinsichtlich derer der Senat die Revision angenommen hat.
30
Die Klägerin hat sich in erster Linie auf die vom Sachverständigen E. ermittelte Steigerung des Verkehrswertes um 1,18 Mio. DM berufen. Dies reicht zur Darlegung eines entsprechenden Bereicherungsanspruches nicht aus, da die Bereicherung nur in der Steigerung des Ertragswertes besteht. Der Klägerin oblag es daher, stattdessen darzulegen, wie viel mehr Miete die Beklagte ab 1. Juni 1995 dank der Investitionen der Klägerin erzielt hat (vgl.
Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 539 Rdn. 8 m.N.) oder zumindest hätte erzielen können.
31
Dieser Darlegungslast ist die Klägerin indessen nachgekommen. Sie hat sich ersichtlich auf das Gutachten des Sachverständigen E. berufen und sich dessen Ausführungen zu eigen gemacht, indem sie ihrer Forderung die von ihm mit 1,18 Mio. DM ermittelte Wertsteigerung zugrunde gelegt und diesen Betrag eingeklagt hat. Dabei hat sie sich - hilfsweise - auch ausdrücklich darauf berufen, dass die Beklagte insoweit ungerechtfertigt bereichert sei, als sie 97 Monate früher als vorgesehen in den Genuss der wertsteigernden Investitionen gekommen sei und in dieser Zeit die vom Sachverständigen errechnete höhere Miete hätte erzielen können (S. 9 des Schriftsatzes vom 13. Dezember 2001).
32
Richtig ist zwar, dass der Sachverständige in seinem Gutachten zu dem Ergebnis gelangt ist, um diesen Betrag sei der Verkehrswert des Objekts gesteigert worden. Allerdings hat er den Verkehrswert mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt und ist so zu dem Zwischenergebnis gelangt, dass der Ertragswert um 1,18 Mio. DM gesteigert worden sei und sich dies in gleicher Höhe auf den Verkehrswert auswirke. Dabei ist er davon ausgegangen, dass der mit dem Mietobjekt zu erzielende Reinertrag zum Stichtag 1. Juni 1995 ohne den Umbau - bei einer Nutzung als Möbellager - jährlich 45.181 DM betrage, während nunmehr dank des Umbaus - bei einer Nutzung als Weinkeller - jährlich 73.140 DM mehr, nämlich 118.321 DM zu erzielen seien. Dies entspricht einer Steigerung um 6.095 DM monatlich.
33
Die auf die Zeit vom 1. Juni 1995 bis 1. Juli 2003 entfallende Bereicherung der Beklagten würde sich demnach mit (97 Monate x 6.095 DM =) 591.215 DM errechnen, wenn keine Abzinsung vorzunehmen wäre. Letzteres ist jedoch erforderlich, so wie auch der Sachverständige den Ertragswert durch Abzinsung errechnet hat, und zwar gemäß § 16 Abs. 3 der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6. Dezember 1998 (BGBl. I 2209) auf der Grundlage einer 40-jährigen Restnutzungsdauer und eines Zinssatzes von 5,5 % p.a. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich indes, dass die Höhe der Bereicherung der Beklagten nicht den gesamten Zeitraum der möglichen Restnutzung umfasst, sondern auf die 97 Monate vom 1. Juni 1995 bis 1. Juli 2003 beschränkt ist (vgl. Senatsurteil vom 8. November 1995 aaO S. 1267). Gemäß § 16 Abs. 3 WertV ergibt sich dann für den Jahresbetrag von 73.140 DM bei einer Nutzungsdauer von 8 Jahren ein Vervielfältiger von 6,33, bei 9 Jahren von 6,95. Für die Nutzungsdauer von 97 Monaten = 8 Jahren und einem Monat hat der Senat diese Werte interpoliert: Vervielfältiger = 6,33 + (6,95 - 6,33) : 12 = 6,33 + 0,05 = 6,38, so dass insgesamt eine Bereicherung um 73.140 DM x 6,38 = 466.633,20 DM schlüssig dargelegt ist.
34
5. Ob diese zu erstatten ist, kann der Senat nicht selbst entscheiden, da das Berufungsgericht zum Umfang der von der Klägerin behaupteten Umbauinvestitionen und der dadurch herbeigeführten Ertragswertsteigerung - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat. Dies wird es nachzuholen haben. Dabei wird das Berufungsgericht auch zu berücksichtigen haben, dass der Rechtsvorgänger der Beklagten der Klägerin bereits zu Beginn des Mietverhältnisses "wegen der Bauinvestitionen" insgesamt (6 x 10.000 + 12 x 5.000 + 6 x 4.000 DM =) 144.000 DM Mietzins nachgelassen hat; insoweit wird es zu prüfen haben, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe dieser Nachlass einen jetzt noch zu zahlenden Bereicherungsausgleich mindert.

II. (weitergehender Zinsanspruch)
35
Zu Recht macht die Revision geltend, die Klägerin habe mit ihrer Anschlussberufung nicht nur 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 verlangt, sondern zusätzlich gestaffelte Zinsen zwischen 1 % und 6,5 % aus unterschiedlichen Beträgen für unterschiedliche Zeiträume. Dies ergibt sich aus der Sitzungsniederschrift vom 23. November 2001. Dem kann die Revisionserwiderung nicht entgegenhalten, ausweislich des Tatbestandes des Berufungsurteils habe die Klägerin überhaupt keine Zinsen verlangt. Insoweit ist ihr Antrag im Tatbestand ersichtlich verkürzt wiedergegeben worden, zumal das Berufungsgericht andernfalls nicht 4 % Zinsen auch auf die auf Anschlussberufung weiter zugesprochenen 8.220 DM hätte zusprechen dürfen.
36
Da das Berufungsurteil hinsichtlich dieses Zinsanspruchs nicht mit Gründen versehen ist, war es auch insoweit aufzuheben und die Sache an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen.
Hahne Sprick Fuchs Ahlt Dose

Vorinstanzen:
LG Mainz, Entscheidung vom 11.01.2001 - 1 O 465/95 -
OLG Koblenz, Entscheidung vom 18.01.2002 - 8 U 318/01 -

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(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

(1) Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.

(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

(1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.

(2) Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.

(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

(1) Die Verpflichtung zur Herausgabe erstreckt sich auf die gezogenen Nutzungen sowie auf dasjenige, was der Empfänger auf Grund eines erlangten Rechts oder als Ersatz für die Zerstörung, Beschädigung oder Entziehung des erlangten Gegenstands erwirbt.

(2) Ist die Herausgabe wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich oder ist der Empfänger aus einem anderen Grunde zur Herausgabe außerstande, so hat er den Wert zu ersetzen.

(3) Die Verpflichtung zur Herausgabe oder zum Ersatz des Wertes ist ausgeschlossen, soweit der Empfänger nicht mehr bereichert ist.

(4) Von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an haftet der Empfänger nach den allgemeinen Vorschriften.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 136/98 Verkündet am:
25. Oktober 2000
Breskic,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die
Richter Dr. Hahne, Sprick, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitz

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil 3. Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen vom 31. März 1998 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Kläger verlangt von der Beklagten aus abgetretenem Recht der Sparkasse in B. (im folgenden: Sparkasse) den Betrag zurück, den diese als Bürge für den Kläger an die Beklagte geleistet hat. Der Kläger mietete von der Beklagten Räumlichkeiten zum Betrieb einer Gaststätte. Das Mietverhältnis sollte "mit Baufertigstellung, voraussichtlich zum 01.09.1993" beginnen. Eine ordentliche Kündigung sollte "frühestens zum 30. 09.2013 zulässig" sein. Im übrigen enthielt der Mietvertrag unter anderem folgende Regelungen:
§ 10 Nr. 1 "Der Vermieter liefert die Räume im rohbaufertigen Zustand. Die für den Betrieb des Lokals notwendigen Einrichtungen und Dekorationen sind Sache des Mieters. ... Der Mieter übernimmt die Räume im rohbaufertigen Zustand gem. Baubeschreibung ... ." § 18 Nr. 2 "Bei Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter das Recht zu,... die vom Mieter geschaffenen Einrichtungen zu übernehmen. ... Einen Anspruch auf Entschädigung auf verbleibende, vom Mieter geschaffene Einrichtungen kann der Mieter nur geltend machen, wenn und soweit er schriftlich festgelegt ist. Ein Anspruch aus § 812 BGB ist ausgeschlossen. ..."
Nach der dem Mietvertrag beigefügten Baubeschreibung hatte der Vermieter unter anderem einen Fettabscheider und eine Elektrounterverteilung zu installieren, Sanitäranlagen im Kellergeschoß und eine Treppenverbindung zwischen Erd- und Kellergeschoß herzustellen sowie die Stellplatzablösung vorzunehmen. Die Kosten für Abzugsanlagen über Kochstellen sowie für die Be- und Entlüftung im Gastronomiebereich sollten die Parteien jeweils hälftig tragen. Nach einer zugleich mit dem Mietvertrag abgeschlossenen Zusatzvereinbarung sollten "die durch die gastronomische Nutzung bedingten zusätzlichen Aufwendungen des Vermieters in Höhe von 440.000,-- DM ... mieterseitig durch eine ... Bankbürgschaft abgesichert" werden. Der Bürgschaftsbetrag
sollte sich "über die Festlaufzeit von 20 Jahren um jährlich 5 % von 440.000,-- DM" reduzieren. Dem Mietvertrag war ein Angebot des Klägers vorausgegangen, das unter anderem folgenden Passus enthielt: "Die Absicherung der Sonderkosten muß [sich] ... so reduzieren[,] das [daß] mit Ablauf der Pachtjahre ein[e] Nullstellung erreicht wird." Der Kläger übergab der Beklagten in der Folgezeit eine Bürgschaftserklärung der Sparkasse, in der es unter anderem heißt: "Gemäß Zusatzvereinbarung ... ist der Hauptschuldner [der Kläger] verpflichtet, die durch die gastronomische Nutzung bedingten Aufwendungen in Höhe von DM 440.000,00 innerhalb von 20 Jahren an den Bürgschaftsnehmer [die Beklagte] zurückzuzahlen. ... 1. Dies vorausgeschickt, übernehmen wir ... die selbstschuldnerische Bürgschaft ... bis zum Höchstbetrag von DM 440.000,00 (vierhundertvierzigtausend ). 2. Diese Bürgschaft dient zur Sicherung der Rückzahlungsverpflichtungen des Hauptschuldners [des Klägers] aus der Zusatzvereinbarung ... gegenüber dem Bürgschaftsnehmer [der Beklagten]. ... 4. Wir zahlen auf erstes schriftliches Anfordern ... . ... 6. Diese Bürgschaft reduziert sich jeweils mit Ablauf des 30.09. eines jeden Jahres, erstmals zum 30.09.1994, um DM 22.000,00 ... ." Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis wegen Verzugs des Klägers mit dem Mietzins fristlos. Die Mieträume wurden im September 1995 an die Beklagte zurückgegeben. Die Sparkasse zahlte an die Beklagte (440.000 DM - 5 % von 440.000 DM =) 418.000 DM. Das Landgericht hat einen eigenen Anspruch des Klägers gegen die Beklagte verneint und die Klage abgewiesen. Im Berufungsrechtszug hat der
Kläger sein Begehren zusätzlich auf einen ihm abgetretenen Anspruch der Sparkasse gestützt. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers auch insoweit zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit der Revision.

Entscheidungsgründe:

Das Rechtsmittel, mit dem der Kläger nur noch einen Anspruch aus abgetretenem Recht der Sparkasse geltend macht, führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht. 1. Nach den im Ansatz zutreffenden Überlegungen des Oberlandesgerichts konnte die Sparkasse von der Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB Rückzahlung des Betrags verlangen, den sie aufgrund ihrer Verpflichtung aus der von ihr übernommenen Bürgschaft an die Beklagte geleistet hatte, wenn und soweit der durch die Bürgschaft gesicherte Anspruch nicht bestand. Die Bürgschaft sicherte einen Anspruch der Beklagten gegen den Kläger auf Erstattung der von ihr für eine gastronomische Nutzung der Mieträume getätigten Aufwendungen. Nach der Bürgschaftserklärung war die Sparkasse zur Zahlung auf erstes Anfordern verpflichtet, mithin auch dann, wenn dem gesicherten Anspruch der Beklagten Einwendungen des Klägers entgegenstanden (BGHZ 74, 244, 246 ff.). In diesem Falle wurde die Beklagte allerdings um die Leistung aus der Bürgschaft ungerechtfertigt bereichert; sie war deshalb der Sparkasse gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1. 1. Alt. BGB zur Herausgabe der Bereicherung verpflichtet (vgl. etwa Staudinger/Horn BGB 13. Bearb. 1997, Rdn. 24 ff., 33 vor §§ 765 ff.). Diesen Rückzahlungsanspruch
hat die Sparkasse an den Kläger abgetreten; er ist Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits. 2. Das Oberlandesgericht geht davon aus, daß die durch die Bürgschaft gesicherte Forderung "an sich" bestand. Der Kläger habe durch die von den Parteien getroffenen Abreden verpflichtet werden sollen, der Beklagten diejenigen Aufwendungen zu erstatten, die - über die Herstellung eines rohbaufertigen Zustandes hinaus - für eine gastronomische Nutzung der Mieträume erforderlich waren. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Interessen der Parteien sogar naheliegend. Soweit die Revision demgegenüber jegliche Verpflichtung des Klägers, im Verhältnis zur Beklagten für deren gastronomiebezogene Investitionen aufzukommen , verneinen und den Sinn der Bürgschaft lediglich in der Absicherung dieser Investitionen sehen will, bleibt ihr der Erfolg versagt: Sie setzt in unzulässiger Weise eine eigene Interpretation der Parteiabreden an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung. Auch läßt sie die Frage offen, welcher Rechtsanspruch der Beklagten nach ihrem Verständnis durch die Bürgschaft der Sparkasse gesichert werden sollte. 3. Eine durch Bürgschaft gesicherte Verpflichtung des Klägers, der Beklagten die von ihr für eine gastronomische Nutzung der Mieträume erbrachten Investitionen in vollem Umfang zu erstatten, war nach Auslegung des Oberlandesgerichts allerdings nur für den Fall gewollt, daß das Mietverhältnis, wie von den Parteien vereinbart, 20 Jahre besteht. Für den Fall vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses ergebe sich eine Regelungslücke, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung wie folgt zu schließen sei: Die Parteien seien, wie sich dem Mietangebot des Klägers und der Bürgschaftserklärung der Sparkas-
se entnehmen lasse, von einer Amortisation der mit 440.000 DM kalkulierten Aufwendungen nach 20 Jahren, mithin von einer jährlichen Amortisationsrate von 5 % ausgegangen. Es entspreche deshalb dem hypothetischen Parteiwillen , daß bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses der Kläger der Beklagten die von ihr für eine gastronomische Nutzung der Mieträume getätigten Aufwendungen abzüglich eines Betrags von 5 % dieser Aufwendungen für jedes Jahr der tatsächlichen Mietdauer zu erstatten habe. Das ist im Grundsatz nicht zu beanstanden: Der Kläger sollte seine Pflicht, der Beklagten deren für eine gastronomische Nutzung aufgewandte Investitionskosten zu erstatten, nicht durch gesonderte Zahlungen erfüllen; vielmehr waren die geschuldeten Erstattungsleistungen, wie sich dem Mietvertragsangebot des Klägers, der Zusatzvereinbarung der Parteien und der Bürgschaftserklärung der Sparkasse entnehmen läßt, als Teil des Mietzinses kalkuliert und mit 5 % der Investitionssumme für jedes Jahr der Mietvertragsdauer bemessen worden. Der Erstattungsanspruch der Beklagten gegen den Kläger wäre deshalb bei der in den Parteiabreden zugrunde gelegten 20-jährigen Vertragsdauer erloschen. Mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses ist die Möglichkeit, den Anspruch der Beklagten auf Erstattung ihrer Investitionskosten ratenweise als Teil des Mietzinses abzugelten, entfallen. Es entspricht der von den Parteien gewollten Risikoverteilung, daß die Beklagte für diesen Fall nicht, wie das Oberlandesgericht formuliert, auf ihren Investitionen "sitzen blieb", sondern grundsätzlich deren Erstattung, soweit nicht bereits - in Höhe von 5 % jährlich - durch die bisherigen Mietzinszahlungen erbracht ("amortisiert" ), verlangen konnte. 4. Das Oberlandesgericht folgert daraus, daß der Kläger bei (gut) zweijähriger Dauer des Mietverhältnisses grundsätzlich die Rückzahlung nicht
amortisierter und von ihm bezahlter Aufwendungen in Höhe von (440.000 DM abzüglich 2 x 22.000 DM =) 396.000 DM beanspruchen könne. Dieser Anspruch sei, wie der - mangels einer ausdrücklichen Regelung maßgebende - hypothetische Parteiwille ergebe, aber nicht fällig. Die Parteien hätten, wie die Abrede bezüglich der Bürgschaftserteilung zeige, eine effektive Amortisierung der von der Beklagten getätigten Investitionen zu gastronomischen Zwecken sicherstellen wollen. Derzeit sei jedoch durchaus ungewiß, ob die Beklagte ihre Investitionen im Wege der Weitervermietung an gastronomische Betriebe werde amortisieren können. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Schon der gedankliche Ausgangspunkt begegnet rechtlichen Bedenken : Aus der grundsätzlichen Verpflichtung des Klägers, der Beklagten die von ihr für eine gastronomische Nutzung der Mieträume getätigten Aufwendungen abzüglich eines Betrags von 5 % dieser Aufwendungen für jedes Jahr der tatsächlichen Mietdauer zu erstatten, läßt sich noch kein Recht des Klägers herleiten , die Rückzahlung nicht amortisierter und von ihm bezahlter Aufwendungen zu verlangen. Richtig ist vielmehr, daß sich - wie bereits unter 1. ausgeführt - der dem Kläger abgetretene Anspruch der Sparkasse gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB insoweit als begründet erweist, als die Sparkasse als Bürgin "auf erstes Anfordern" an die Beklagte geleistet hat, obwohl der Kläger als Hauptschuldner zur Erfüllung der durch die Bürgschaft gesicherten Forderung nicht verpflichtet war. An einer derartigen Verpflichtung des Klägers fehlt es, wenn das Erstattungsverlangen der Beklagten rechtsmißbräuchlich war. Das ist hier der Fall, soweit der Kläger seinerseits von der Beklagten infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einen Ausgleich für von ihm auf die Mietsache getätigte Aufwendungen verlangen kann; denn die Beklagte kann nicht aufgrund des Mietvertrags vom Kläger die Bezahlung ihrer gastro-
nomischen Aufwendungen fordern, wenn und soweit der Kläger aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einen Ausgleich für eben diese - dann nämlich von ihm getragenen - Investitionen von der Beklagten beanspruchen kann (§ 242 BGB "dolo petit").
b) Ein solcher Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf - zumindest teilweisen - Wertausgleich für von ihm vorgenommene Investitionen kann sich aus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB rechtfertigen: Ist in einem auf längere Zeit fest abgeschlossenen Mietvertrag vorgesehen, daß der Mieter entschädigungslos Leistungen für das Mietobjekt zu erbringen hat, so kann nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei vorzeitiger Beendigung des Vertragsverhältnisses ein Bereicherungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter gegeben sein, der darauf beruht, daß der Vermieter vorzeitig in den Genuß des durch die Mieterleistungen geschaffenen erhöhten Ertragswertes gelangt. Die Höhe dieses Anspruchs bemißt sich nicht nach den vom Mieter aufgewandten Kosten; sie bestimmt sich vielmehr gemäß § 818 Abs. 2 BGB danach , inwieweit der Vermieter durch die Investitionen in die Lage versetzt wird, bei einer anderweitigen Vermietung die fraglichen Leistungen gewinnbringend zu nutzen (Senatsurteil vom 8. November 1995 - XII ZR 202/94 - ZMR 1996, 122, 123 f. = WM 1996, 1265, 1266; BGH Urteile vom 22. Mai 1967 - VIII ZR 25/65 - WM 1967, 750, 752, vom 14. Februar 1968 - VIII ZR 2/66 - NJW 1968, 888 und vom 10. Oktober 1984 - VIII ZR 152/83 - NJW 1985, 313, 315 = WM 1984, 1613, 1615; vgl. auch Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete 3. Aufl., V B Rdn. 411; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl., Rdn. 1246, 1260). Ein auf den Ausgleich eines gesteigerten Ertragswertes gerichteter Bereicherungsanspruch wird durch die Abreden der Parteien nicht ausgeschlos-
sen. § 18 Nr. 2 des Mietvertrags räumt dem Vermieter zwar das Recht ein, bei Beendigung des Mietverhältnisses die vom Mieter geschaffenen Einrichtungen entschädigungslos zu übernehmen. Wie das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise darlegt, gilt diese Regelung aber nur für die Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer von 20 Jahren; eine Verpflichtung des Klägers, auch bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses die von der Beklagten für eine gastronomische Nutzung getätigten Aufwendungen in vollem Umfang zu tragen, war, wie das Oberlandesgericht zu Recht bemerkt, mit dieser Regelung von den Parteien nicht gewollt. Soweit das Oberlandesgericht einer ergänzenden Vertragsauslegung entnimmt, daß der von ihm - wenn auch letztlich auf unklarer Grundlage - bejahte Erstattungsanspruch des Klägers nicht fällig sei, können seine Überlegungen nicht überzeugen. Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist kein Raum, wenn die vertragliche Regelungslücke durch das dispositive Recht geschlossen wird. Das ist hier der Fall, da § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB einen fälligen Anspruch auf Ausgleich einer von der Beklagten auf Kosten des Klägers erzielten Ertragswertsteigerung gewährt. Zudem ist die ergänzende Vertragsauslegung durch das Oberlandesgericht nicht interessegerecht. Zwar ist die tatrichterliche Vertragsauslegung für das Revisionsgericht grundsätzlich bindend. Dies gilt aber nicht, wenn allgemein anerkannte Auslegungsregeln verletzt sind. Zu den allgemein anerkannten Auslegungsregeln gehört der Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessegerechten Auslegung (vgl. etwa BGHZ 131, 136, 138 m.N.). Gegen diesen Grundsatz hat das Oberlandesgericht verstoßen: Es betont einseitig das Interesse der Beklagten an einer effektiven Absicherung gegen das Risiko nutzloser, weil nicht amortisierbarer Investitionen für gastronomische Zwecke; es vernachlässigt dabei zugleich die Be-
lange des Klägers, dem schwerlich zugemutet werden kann, der Beklagten eine dauerhafte Nutzung der von ihm finanzierten Investitionen zu ermöglichen, dafür jedoch erst nach Ablauf der ursprünglich vorgesehenen Vertragslaufzeit von 20 Jahren entschädigt zu werden. Einen sachgerechten Ausgleich beider Interessen ermöglicht der dem Kläger zustehende und auch fällige Anspruch auf Herausgabe der in einer Ertragswertsteigerung des Mietobjekts liegenden ungerechtfertigten Bereicherung der Beklagten: Dieser Anspruch zielt gerade nicht auf die Abschöpfung ungewisser, weil erst künftiger Nutzungsvorteile, sondern auf den Ausgleich eines bereits gegenwärtig vorhandenen Wertzuwachses ; seine Fälligkeit steht deshalb dem - anzuerkennenden - Schutz der Beklagten vor einem Fehlschlagen ihrer Investitionen für die vom Kläger gewünschte gastronomische Nutzung der Mieträume nicht entgegen. Hätte der Kläger im vorliegenden Fall die von der Beklagten für eine gastronomische Nutzung der Mieträume vorgenommen Investitionen selbst bezahlt , so hätte er somit von der Beklagten die durch diese Investitionen erzielte Ertragswertsteigerung des Mietobjekts als ungerechtfertigte Bereicherung erstattet verlangen können. Im Umfang dieses gegen die Beklagte gerichteten Bereicherungsanspruchs konnte er folglich gegenüber der Beklagten eine Bezahlung dieser von ihr vorgenommen Investitionen verweigern. Im Umfang dieses Verweigerungsrechts ist die Beklagte um die Leistung der Sparkasse aus der Bürgschaft ungerechtfertigt bereichert und das Zahlungsbegehren des Klägers - aus abgetretenem Recht der Sparkasse - begründet. 5. Das klagabweisende Berufungsurteil war danach aufzuheben. Da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - zur Frage einer Steigerung des Ertragswertes der Mieträume ebenso wie auch zu der von der
Beklagten geltend gemachten Aufrechnung keine Feststellungen getroffen hat, war die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Blumenröhr Hahne Sprick Weber-Monecke Wagenitz

(1) Die Verpflichtung zur Herausgabe erstreckt sich auf die gezogenen Nutzungen sowie auf dasjenige, was der Empfänger auf Grund eines erlangten Rechts oder als Ersatz für die Zerstörung, Beschädigung oder Entziehung des erlangten Gegenstands erwirbt.

(2) Ist die Herausgabe wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich oder ist der Empfänger aus einem anderen Grunde zur Herausgabe außerstande, so hat er den Wert zu ersetzen.

(3) Die Verpflichtung zur Herausgabe oder zum Ersatz des Wertes ist ausgeschlossen, soweit der Empfänger nicht mehr bereichert ist.

(4) Von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an haftet der Empfänger nach den allgemeinen Vorschriften.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.