Bundesgerichtshof Urteil, 13. Nov. 2013 - VIII ZR 413/12
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens.
- 2
- Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer in R. belegenen Wohnung. Die monatliche Grundmiete beträgt seit Mietbeginn im Juni 2000 unverändert 271,50 €. Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 19. Dezember 2011 wurde die Beklagte aufgefordert, mit Wirkung ab 1. März 2012 eine monatliche Kaltmiete von nunmehr 324,50 € zu zahlen. Zur Begründung wurde auf den beigefügten Mietspiegel der Stadt Nürnberg unter Berücksichtigung eines Abzugs von 30 % Bezug genommen.
- 3
- Das Amtsgericht hat durch Zwischenurteil die Zulässigkeit der Klage bejaht. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 6
- Das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam; die Bezugnahme auf den Nürnberger Mietspiegel unter Abzug von 30 % hinsichtlich einer Wohnung in R. werde den nicht zu hoch anzusetzenden Anforderungen an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens gerecht. Die Aufzählung in § 558a Abs. 2 BGB sei nicht abschließend. Zugelassen seien alle Begründungsmöglichkeiten , wenn sie nur geeignet seien, dem Mieter die für seine Entschließung erforderlichen Informationen zu geben.
- 7
- Es könne dahinstehen, ob die Anwendung des Nürnberger Mietspiegels unter Abzug von 30 % auf § 558a Abs. 1 BGB als sonstiges Begründungsmittel gestützt werde oder ob § 558a Abs. 4 BGB heranzuziehen sei und die Ver- gleichbarkeit der Gemeinden über den Abschlag erreicht werde. Die Heranziehung des Nürnberger Mietspiegels sei für das von der Nürnberger Stadtgrenze etwa fünf Kilometer entfernte R. unter Vornahme eines Abzugs von 30 % nicht offensichtlich unbegründet, da vom Stadtgebiet unterschiedliche Gemeindeteile umfasst seien.
II.
- 8
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
- 9
- Die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ist unzulässig , weil ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 19. Dezember 2011 ist mangels einer den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2, 4 BGB genügenden Begründung unwirksam. Denn der darin herangezogene Mietspiegel von Nürnberg ist auch unter Berücksichtigung des vorgenommenen Abschlags von 30 % nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für die in der Gemeinde R. belegene Wohnung der Beklagten geeignet.
- 10
- Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 unter II 1 b). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b - noch zu § 2 Abs. 2 MHG). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten , aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt , um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN). Das ist hier nicht der Fall.
- 11
- Zwar stellt das Berufungsgericht noch zutreffend darauf ab, dass § 558a Abs. 2 BGB mit den vier dort aufgeführten Begründungsmitteln keine abschließende Regelung enthält und unter den in § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB genannten Voraussetzungen auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden kann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 7). Die Gemeinde R. mit etwa 4.450 Einwohnern ist jedoch mit der Großstadt Nürnberg mit rund 500.000 Einwohnern nicht vergleichbar. Dass in ruhigeren Randgebieten Nürnbergs die Wohnqualität mit derjenigen der nahe gelegenen Gemeinde R. vergleichbar sein mag, ist für die Vergleichbarkeit beider Gemeinden unerheblich. Denn über die dort ortsübliche Miete gibt der für das gesamte Stadtgebiet Nürnbergs erstellte Mietspiegel keine Auskünfte (vgl. LG Heidelberg WuM 2012, 205).
- 12
- Die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde R. mit der Stadt Nürnberg kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden. Gemäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsver- langens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.
III.
- 13
- Hiernach kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zur Abweisung der Klage als unzulässig. Denn die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig , wenn ihr - wie hier - kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist (Senatsurteile vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 unter II 4; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger
AG Hersbruck, Entscheidung vom 08.08.2012 - 1 C 367/12 -
LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 11.12.2012 - 7 S 6880/12 -
ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 13. Nov. 2013 - VIII ZR 413/12
Urteilsbesprechung schreiben0 Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 13. Nov. 2013 - VIII ZR 413/12
Referenzen - Gesetze
Referenzen - Urteile
Urteil einreichenBundesgerichtshof Urteil, 13. Nov. 2013 - VIII ZR 413/12 zitiert oder wird zitiert von 11 Urteil(en).
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
- 1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), - 2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), - 3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, - 4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich.
(2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung treffen. Es bestimmt alsbald den Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, und den Termin zur Verkündung der Entscheidung. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist unzulässig, wenn seit der Zustimmung der Parteien mehr als drei Monate verstrichen sind.
(3) Ist nur noch über die Kosten oder Nebenforderungen zu entscheiden, kann die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergehen.
(4) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
- 1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), - 2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), - 3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, - 4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin - eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts - ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in Berlin mit einer Wohnfläche von 127,45 m². Die nach dem Mietvertrag monatlich zu zahlende Miete, in der die Betriebskosten mit Ausnahme der Kosten für Wärme und Warmwasser enthalten sind (Bruttokaltmiete), betrug seit Mai 2001 631,40 € (4,95 €/m²). Mit Schreiben vom 26. Februar 2004 verlangte die Klägerin, vertreten durch ihre als Hausverwalterin tätige geschäftsführende Gesellschafterin, vom Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 126,28 € auf monatlich 757,68 € (5,94 €/m²) ab dem 1. Mai 2004. Diesem Erhöhungsverlangen lag ein Betriebskostenanteil in Höhe von 1,06 €/m² zugrunde. Der Beklagte beanstandete die von der geschäftsführenden Gesellschafterin der Klägerin vorgelegte Hausverwaltervollmacht vom 27. Februar 1991 und erteilte die Zustimmung nicht.
- 2
- Die Klägerin hat, wiederum vertreten durch ihre geschäftsführende Gesellschafterin , Klage auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung erhoben und den Beklagten in der Klageschrift erneut aufgefordert, der Mieterhöhung auf 5,94 €/m² zuzustimmen. Sie hat diesem Erhöhungsverlangen nunmehr einen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 €/m² zugrunde gelegt und die begehrte Nettokaltmiete dementsprechend auf 4,77 €/m² beziffert. Zur Begründung hat die Klägerin auf den Berliner Mietspiegel 2003 (westliche Bezirke), der Nettokaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten ausweist, Bezug genommen. Der Beklagte hat auch dieses Erhöhungsverlangen zurückgewiesen.
- 3
- Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten verurteilt, der begehrten Mieterhöhung - entsprechend dem Erhöhungsverlangen in der Klageschrift - mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2004 zuzustimmen; die weitergehende - auf das ursprüngliche Erhöhungsverlangen vom 26. Februar 2004 gestützte - Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision des Beklagten hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.).
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:
- 6
- Das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. Februar 2004 sei aufgrund formeller Mängel unwirksam. Das weitere Erhöhungsverlangen in der Klageschrift sei dagegen nicht zu beanstanden, so dass der Beklagte verpflichtet sei, der Erhöhung der Bruttokaltmiete auf monatlich 757,68 € ab dem 1. Dezember 2004 zuzustimmen.
- 7
- Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe die geschäftsführende Gesellschafterin der Klägerin dem Erhöhungsverlangen keine Vollmachtsurkunde aller gegenwärtigen Gesellschafter der Klägerin beifügen müssen. Die entsprechende Vollmacht der Gesellschafterin beruhe auf der ihr erteilten Hausverwaltervollmacht vom 27. Februar 1991 und auf dem Gesellschaftsvertrag.
- 8
- Die vom Beklagten gemietete Wohnung sei in das Rasterfeld "L 2" des Berliner Mietspiegels 2003 einzuordnen; zusätzlich zu dem dort ausgewiesenen Mittelwert für Nettomieten von 4,31 €/m² sei aufgrund wohnwerterhöhender Merkmale ein Zuschlag von 0,48 €/m² gerechtfertigt. Sachliche Einwände dagegen seien vom Beklagten nicht vorgebracht worden. Ferner seien die von der Klägerin in Höhe von 1,17 €/m² zugrunde gelegten Betriebskosten zu berücksichtigen. Die Angabe dieses pauschalen Betriebskostenanteils sei als Ansatz der durchschnittlichen Betriebskosten auszulegen, die im Rahmen der Erhebungen zum Berliner Mietspiegel ermittelt und veröffentlicht worden seien. Zur Herstellung der Vergleichbarkeit zwischen den im Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten und der vereinbarten Bruttokaltmiete sei der ortsüblichen Nettomiete nicht der tatsächliche Betriebskostenanteil, sondern die im Rahmen der Erhebungen zum Mietspiegel ermittelte durchschnittliche Differenz zwischen den Brutto- und Nettomieten für vergleichbare Wohnungen hinzuzurechnen.
II.
- 9
- Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch aus §§ 558, 558 b Abs. 1 und 3 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf monatlich 757,68 € mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2004 nicht zugebilligt werden.
- 10
- 1. Das Berufungsgericht hat allerdings mit Recht angenommen, dass das in der Klageschrift enthaltene erneute Erhöhungsverlangen der Klägerin (§§ 558 b Abs. 3 Satz 1, 1. Alt. BGB) nicht aus formellen Gründen zu beanstanden ist.
- 11
- a) Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die als Hausverwalterin tätige geschäftsführende Gesellschafterin der Klägerin wirksam bevollmächtigt war, das Erhöhungsverlangen für die Klägerin geltend zu machen. Dies wird von der Revision nicht angegriffen und lässt auch keinen Rechtsfehler erkennen.
- 12
- b) Das Erhöhungsverlangen der Klägerin enthält auch eine den formellen Anforderungen des § 558 a Abs. 1 BGB genügende Begründung.
- 13
- Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 unter II 1 a m.w.Nachw.). Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, sind mit dem im Erhöhungsverlangen der Klägerin angegebenen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 €/m² die durchschnittlichen Betriebskosten gemeint, die im Rahmen der Erhebungen zum Berliner Mietspiegel ermittelt und veröffentlicht worden sind; das ergibt sich aus der als Anlage zur Klageschrift beigefügten Tabelle über durchschnittliche "kalte" Betriebskosten. Die Revision meint, die Angabe eines pauschalen (durchschnittlichen) Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen der Klägerin habe dessen Unwirksamkeit bereits aus formellen Gründen zur Folge. Dies trifft nicht zu. Der Beklagte wurde durch diese Angabe in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO m.w.Nachw.).
- 14
- 2. Zu Recht rügt die Revision dagegen, dass das Berufungsgericht der Prüfung der materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens (§ 558 Abs. 1 BGB) die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels für Betriebskosten zugrunde gelegt hat. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, ist der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1). An entsprechenden Angaben fehlt es in dem Erhöhungsverlangen der Klägerin.
- 15
- Die Klägerin hat in ihrer Klageschrift unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel vorgetragen, sie lege ihrem Verlangen nach Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 757,68 € (5,94 €/m²) einen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 €/m² zugrunde; die verlangte Kaltmiete ohne Betriebskosten betrage daher 4,77 €/m². Hierdurch hat sie die Höhe des in der verlangten Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils nicht schlüssig dargelegt. Ihrem Erhöhungsverlangen ist nicht zu entnehmen, welchen Anteil an der Bruttokaltmiete die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten tatsächlich haben; dieser Anteil entspricht nicht ohne weiteres den statistischen Durchschnittswerten des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1 b bb (2)), auf den die Klägerin Bezug genommen hat.
III.
- 16
- Auf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil daher aufzuheben , soweit das Berufungsgericht der Zustimmungsklage stattgegeben hat (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Sache ist noch nicht zur Endentscheidung reif, weil die Klägerin in Anbetracht der bisherigen Rechtsprechung des Berufungsgerichts bis zum Erlass des Senatsurteils vom 26. Oktober 2005 (aaO) keine Veranlassung hatte, zur Höhe des in der Bruttokaltmiete tatsächlich enthaltenen Betriebskostenanteils vorzutragen. Hierzu ist ihr im Berufungsrechtszug Gelegenheit zu geben. Ball Dr.Schlichting Dr.Wolst Dr.Frellesen Hermanns
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 16.12.2004 - 7 C 86/04 -
LG Berlin, Entscheidung vom 12.07.2005 - 63 S 36/05 -
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
- 1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), - 2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), - 3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, - 4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
- 1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), - 2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), - 3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, - 4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.