Bundesgerichtshof Urteil, 03. Juli 2009 - V ZR 220/08

Tatbestand:

Das klagende Land (im folgenden: der Kläger) ist Eigentümer einer ehemals volkseigenen bebauten Kleingartenparzelle, die von den Beklagten in Besitz gehalten wird. Die dort 1940 errichtete Wohnlaube wurde 1965 in ein festes Gebäude umgebaut. Am 3. Oktober 1987 schlossen die Streithelfer der Beklagten mit der damaligen Nutzerin einen Kaufvertrag über das Gebäude ab und bezogen dieses in der Folgezeit im Rahmen eines Wohnungstausches. Mit Vereinbarung vom 7. November 1987 überließ der Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) den Streithelfern die Nutzung der Parzelle, beginnend ab 3. Oktober 1987. Der dabei für den VKSK handelnde Vorstand der Kleingartenanlage unterzeichnete den vorformulierten Nutzungsvertrag
nicht eigenhändig, sondern versah das Vertragsformular mit einem Stempel. Mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1994 verkauften die Streithelfer das Gebäude nebst zwischenzeitlich errichteter Garage an die Beklagten weiter.
Der Kläger verlangt die Räumung und Herausgabe des Grundstücks. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht diese Entscheidung abgeändert und die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die zugelassene Revision des Klägers. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht spricht den Beklagten ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i. V. m. §§ 3 Abs. 3, 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG, § 398 BGB zu. Die ursprünglich errichtete Laube sei mit Billigung staatlicher Stellen in ein zu Wohnzwecken geeignetes Gebäude umgebaut und als Eigenheim genutzt worden. Nach dem Erwerb des Hauses hätten die Streithelfer der Beklagten dort nicht nur zeitweise gewohnt, sondern bis zum Jahr 1994 ihren Lebensmittelpunkt gehabt. Das hieraus folgende gesetzliche Besitzrecht hätten sie mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1994 nebst zukünftiger Sachenrechtsbereinigungsansprüche auf die Beklagten übertragen. Der Kläger könne hiergegen nicht die Einrede einer fehlenden Nutzung des Gebäudes durch die Beklagten erheben, denn die Voraussetzungen des § 29 Abs. 3 SachenRBerG lägen nicht vor, weil das Grundstück im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit den Beklagten bebaut gewesen sei.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht in allen Punkten stand.

II.

Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Beklagten dem Räumungsverlangen des Klägers möglicherweise gemäß § 986 Abs. 1 BGB ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i. V. m. § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3, § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 14 Abs. 1, § 15 SachenRBerG entgegensetzen können. Etwas anderes hätte nur dann zu gelten , wenn bereinigungsrechtliche Ansprüche der Beklagten nach § 29 Abs. 1 SachenRBerG ausgeschlossen wären. Hierzu bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen. Dies führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
1. Die Streithelfer haben infolge des Ankaufs des Gebäudes einen Nutzungstatbestand verwirklicht, der mit Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes von den §§ 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG erfaßt wird und in den die Beklagten als Rechtsnachfolger eingetreten sind.

a) Allerdings liegen für das vom Berufungsgericht bejahte Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG keine hinreichenden Feststellungen vor. Diese Vorschrift bezieht ein Grundstück, auf dem sich ein als Wohnhaus geeignetes und genutztes Gebäude befindet, nur dann in die Sachenrechtsbereinigung ein, wenn es aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 ff ZGB) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurde und der Überlassende der Wohnnutzung nicht widersprochen hat.
Das Berufungsgericht hat jedoch nicht geklärt, auf welcher Nutzungsgrundlage der Umbau der ursprünglichen Laube in ein Wohnhaus erfolgt ist. Es hat weder festgestellt, wer diesen Ausbau vorgenommen hat, noch ob die baulichen Maûnahmen aufgrund eines Nutzungsverhältnisses im Sinne von §§ 312 ff ZGB durchgeführt worden sind (zur Bewertung vor dem 1. Januar 1976 begründeter Nutzungen als Vertragsverhältnisse nach §§ 312 ff ZGB: vgl. § 2 Abs. 2 EGZGB sowie Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 m. w. N.). Fest steht lediglich, daû das Grundstück in einer Kleingartenanlage liegt. Die Nutzung eines Kleingartens innerhalb einer Kleingartenanlage stellt zwar einen Unterfall der allgemeinen Nutzung von Bodenflächen zur Erholung gemäû §§ 312 ff ZGB dar (BGHZ 139, 235, 238 f). Mit der Vornutzerin der Streithelfer dürfte auch ein entsprechender Nutzungsvertrag bestanden haben. Denn der Verkauf der Aufbauten im Jahr 1987 erfolgte nach den Vorgaben in Ziffer 7 der Schätzungsrichtlinie für die Ermittlung der Entschädigung bei Nutzerwechsel eines Kleingartens (Ausgabe 1985, abgedruckt in Kleingartenwesen , Kleintierzucht, Kleintierhaltung, 1987, S. 79, 82 f). Ungeklärt bleibt aber, ob die Vornutzerin das (Wohn)gebäude erstellt hat oder ob die Errichtung von einer anderen Person, etwa dem VKSK (Verpächter, Überlassender), vorgenommen wurde. Der Senat kann nach dem Sachverhalt nur davon ausgehen , daû das Gebäude nicht von dem Grundstückseigentümer erstellt worden ist und auch die Streithelfer selbst während ihrer Besitzzeit keine Baumaûnahmen durchgeführt haben, die einer Neuerrichtung gleichzustellen sind (vgl. § 12 Abs. 1 SachenRBerG).

b) Die in § 5 Abs. 3 Satz 2 Nr. a - h SachenRBerG bezeichneten Fallgruppen regeln jedoch die bereinigungsrechtlichen Sachverhalte beim Bau oder Erwerb von Eigenheimen nicht abschlieûend. Vielmehr hat der Gesetzge-
ber in § 5 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG einen Auffangtatbestand geschaffen, der auch bislang unentdeckte Fälle einer Bereinigung zugänglich macht, soweit diese bei wertender Betrachtung einem der genannten Regelbeispiele gleichzustellen sind oder aus sonstigen Gründen nach der gesetzlichen Zielsetzung dem Schutzbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes unterfallen (vgl. SachenRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/5992, S. 102; Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 97; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969). Eine solche Fallgestaltung ist vorliegend gegeben.

c) Das Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG greift nur deswegen nicht ein, weil nicht festgestellt wurde, ob das auf der Parzelle befindliche Wohnhaus aufgrund eines Nutzungsvertrages nach §§ 312 ff ZGB errichtet wurde. Alle übrigen Voraussetzungen sind dagegen erfüllt. Die Streithelfer übernahmen mit Billigung staatlicher Stellen und des VKSK ein spätestens bis zum Jahr 1987 errichtetes Wohngebäude unter Abgeltung des vom VKSK ermittelten Zeitwerts als Eigenheim und nutzten dieses sowohl am 2. Oktober 1990 als auch in der Folgezeit bis 1994 durchgängig als Wohnung und Lebensmittelpunkt.
aa) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts lag jedenfalls im Jahr 1987 ein den Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG entsprechender Umbau der ehemaligen Laube in ein als Wohnhaus geeignetes Gebäude vor. Das Berufungsgericht hat sich insoweit auf den im Schätzungsprotokoll des VKSK vom 3. September 1987 dokumentierten Ausbauzustand gestützt. Soweit die Revision hiergegen einwendet, das Gebäude sei 1987 stark sanierungsbedürftig und daher für ein dauerhaftes Woh-
nen ungeeignet gewesen, reicht dieser Vortrag angesichts der im Jahr 1987 erfolgten staatlichen Genehmigung der Wohnnutzung (dazu unten bb) nicht aus, um die grundsätzliche Eignung des Gebäudes zu Wohnzwecken in Frage zu stellen. Der im Jahr 1987 erreichte Ausbauzustand der ursprünglichen Laube genügt auch den Anforderungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG.
bb) Die bauliche Inanspruchnahme der Parzelle zu Wohnzwecken ist zudem mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt. Zwar greift vorliegend die Vermutung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG nicht ein, denn es ist nicht festgestellt , daû für den Umbau der Laube in ein Wohnhaus eine Bauzustimmung oder Baugenehmigung (die unter bestimmten Voraussetzungen durch den Vorstand der Sparte 5 des VKSK hätte erfolgen können, vgl. § 17 VO über Bevölkerungsbauwerke , GBl 1984 I, S. 433) erteilt worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt auch die Vermutung des § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG nicht zum Tragen. Es hat nämlich nicht hinreichend festgestellt, wann der Umbau in ein Wohnhaus abgeschlossen worden ist, wann also die - bis zum 2. Oktober 1990 zu wahrende - Frist von 5 Jahren zu laufen begonnen hat (vgl. Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/99, aaO). Daû die Laube nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 1965 in ein festes Gebäude umgebaut wurde, bedeutet noch nicht, daû zu diesem Zeitpunkt auch die Umgestaltung in ein Wohnhaus beendet war. Trotzdem ist von einer staatlichen Billigung der Bebauung der Kleingartenparzelle mit einem Wohngebäude auszugehen. Denn diese ist jedenfalls im Zusammenhang mit dem 1987 beantragten und vollzogenen Wohnungstausch erfolgt, dem verschiedene staatliche Stellen zugestimmt haben (vgl. auch Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 126 a). Daû der Wohnungswechsel möglicherweise nicht von allen zuständigen Stellen genehmigt worden ist (vgl. § 126 Abs. 2
ZGB, § 36 Abs. 1 WLVO (GBl DDR 1985 I, S. 301), ändert am Vorliegen einer staatlichen Billigung nichts, denn der Gesetzgeber läût auch eine ausdrückliche (faktische) Gestattung einer für die Entscheidung über die Bodennutzung unzuständigen, aber über die Verwirklichung planwirtschaftlicher Vorgaben bestimmenden Stelle genügen (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG sowie Beschluûempfehlung des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 12/7245, S. 65; Erman /Ebbing, BGB, 10. Aufl., § 10 SachenRBerG Rdn. 3; Zimmermann, in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 10 SachenRBerG Rdn. 7, 21; Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 10 Rdn. 99 ff). Diese Erfordernisse sind vorliegend erfüllt, denn die den Wohnungstausch bewilligenden Organe hatten gemäû §§ 14 Abs. 1, 29 Abs. 1, 36 Abs. 1 WLVO Aufgaben der Wohnraumlenkung wahrzunehmen.
cc) Die Streithelfer nutzten das angekaufte Gebäude in der Folgezeit aber nicht nur mit Billigung staatlicher Stellen, sondern auch aufgrund eines am 7. November 1987 mit dem VKSK abgeschlossenen Kleingartennutzungsvertrags gemäû §§ 312 ff ZGB. Zwar ist das vorgelegte Vertragsformular entgegen §§ 312 Abs. 1 Satz 2, 296 Abs. 2 Satz 2 ZGB nicht eigenhändig vom Vorstand der Kleingartenanlage unterzeichnet (vgl. Autorenkollektiv, Kommentar zum ZGB, § 66 Anm. 1), sondern nur mit einem Stempel versehen worden. Dieser Formmangel ist jedoch gemäû § 19 Abs. 1 SchuldRAnpG - zumindest ex nunc - geheilt (vgl. Senat, Urt. v. 24. Mai 1996, V ZR 272/94, VIZ 1996, 522 f; Erman/Ebbing, BGB, aaO, Vor § 1 SachenRBerG Rdn. 28; Thiele/Krajewski, SchuldRÄndG, 2. Aufl., Stand 1997, § 1 SchuldRAnpG Rdn. 12; Thiele/ Winterstein, aaO, Stand August 1999, § 19 SchuldRAnpG Rdn. 2 ff). Die Heilungswirkung erstreckt sich auch auf schuldrechtliche Verträge, die in den An-
wendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes einbezogen sind. Denn dieses trifft selbst keine Regelungen über die Wirksamkeit solcher Verträge. Es setzt vielmehr voraus, daû diese Verträge nach den für ihr Zustandekommen geltenden Vorschriften rechtsverbindlich sind. Die Wirksamkeit des von den Streithelfern abgeschlossenen Nutzungsvertrags scheitert auch nicht an einer fehlenden staatlichen Genehmigung nach § 296 Abs. 2 Satz 2 ZGB, § 2 Abs. 1 m GVVO 1977 (GBl 1978 I , S. 73). Es ist davon auszugehen, daû eine solche Genehmigung nicht eingeholt wurde (vgl. zu dieser Praxis SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 52). Denn es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daû eine Genehmigung zwar beantragt, jedoch wegen Unvereinbarkeit des Nutzerwechsels mit den staatlichen Zielen (vgl. §§ 1 Abs. 1, 3 Abs. 1 GVVO) verweigert worden ist. Der somit zunächst schwebend unwirksame Nutzungsvertrag ist durch den späteren Wegfall des Genehmigungserfordernisses (vgl. § 2 Nr. 2 des Ersten Zivilrechtsänderungsgesetzes vom 28. Juni 1990 - GBl I, S. 524) endgültig wirksam geworden (vgl. auch SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 52; Senat, Urt. v. 3. März 1993, V ZR 266/93, WM 1995, 1193; Thiele/Krajewski, SchuldRÄndG, aaO, § 1 SchuldRAnpG Rdn. 15).
dd) Die Streithelfer der Beklagten nutzten damit zum 2. Oktober 1990 (vgl. § 5 Abs. 3 SachenRBerG) ein Wohngebäude, das zwar möglicherweise nicht aufgrund eines Vertragsverhältnisses nach §§ 312 ff ZGB errichtet, jedoch von ihnen auf der Grundlage eines solchen Nutzungsvertrages und mit staatlicher Billigung entgeltlich übernommen wurde. Diese Fallgestaltung rechtfertigt nach der Zielsetzung des Gesetzgebers ebenso wie das in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG genannte Regelbeispiel eine Einbeziehung in die sachenrechtliche Bereinigung. Das Sachenrechtsbereinigungsge-
setz räumt den Investitionen, die der Schaffung oder dem Erwerb von Wohnraum dienten (bauliche Investitionen zu Wohnzwecken), grundsätzlich den Vorrang vor den Interessen der Grundstückseigentümer ein (so ausdrücklich SachenRÄndG -RegE, BT-Drucks. 12/5992, S. 98). Die Schutzbedürftigkeit solcher Aufwendungen soll also nicht davon abhängen, ob sie zur Erstellung eines Gebäudes oder (nur) für dessen Ankauf getätigt wurden (vgl. insb. §§ 5, 7 Abs. 1, 9 Abs. 1 SachenRBerG, die für die dort bezeichneten Fälle Errichtung und Erwerb von (Wohn)gebäuden gleichstellen; vgl. ferner § 43 SchuldRAnpG sowie SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 65). Entscheidend ist vielmehr, daû diese Investitionen der Beschaffung von Wohnraum als einem für die Lebensführung unverzichtbaren Gut dienten (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 98; 57). Die zentrale Bedeutung des Wohnraums hat den Gesetzgeber auch veranlaût, zwar nicht die auf der Grundlage eines Nutzungsverhältnisses gemäû §§ 312 ff ZGB errichteten Garten- und Wochenendhäuser, wohl aber deren mit staatlicher Billigung erfolgten Ausbau in Wohnhäuser (sog. unechte Datschen) der Sachenrechtsbereinigung zu unterstellen (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG; BT-Drucks. 12/5992, S. 54 f, S. 57 f, 103, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240). Angesichts der aufgezeigten Zielsetzung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ist es gerechtfertigt und geboten, dem Regelbeispiel in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG die Fälle gleichzustellen, in denen zwar ungeklärt ist, ob der Ausbau einer errichteten Laube oder eines Wochenendhauses in ein Eigenheim aufgrund eines Nutzungsverhältnisses nach §§ 312 ff ZGB erfolgt ist, in denen aber der Ankäufer eines solchen Eigenheims dieses mit staatlicher Billigung bezieht und - mit Ablauf des 2. Oktober 1990 - auf der Grundlage eines Vertrages im Sinne von §§ 312 ff ZGB nutzt.


d) Die Beklagten sind aufgrund des Kaufvertrages vom 2. Juni 1994 in die ihren Streithelfern gemäû § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zustehende Rechtsstellung eingetreten (§ 14 Abs. 1, § 9 Abs. 1 SachenRBerG). Dies gilt unabhängig davon, ob sie wirksam das Eigentum an dem Wohngebäude erlangt haben oder nicht.
aa) Sofern die Streithelfer Sondereigentum an dem Wohnhaus erworben hätten, wären die Beklagten als Einzelrechtsnachfolger in deren Nutzerstellung eingetreten (vgl. Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 14 Rdn. 4; Erman/Ebbing, BGB, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 15, § 14 SachenRBerG Rdn. 13; MünchKom-BGB/Wendtland, BGB, 3. Aufl., § 14 SachenRBerG Rdn. 2; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 14 Rdn. 3, § 9 Rdn. 14). Eine rechtsgültige Eigentumsübertragung setzt allerdings zunächst voraus, daû die Vornutzerin der Streithelfer gemäû § 296 Abs. 1 ZGB bzw. §§ 296 Abs. 2, 25, 26 Abs. 1, 27 ZGB (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 58; BGHZ 139, 235, 242 f; vgl. aber auch Wesel, DtZ 1995, 70, 73) bzw. nach §§ 95 Abs. 1, 929 ff BGB, § 2 Abs. 2 Satz 2 EGZGB (vgl. Senat, Urt. v. 22. Dezember 1995, V ZR 334/94, NJW 1996, 916, 917) oder nach sonstigen Vorschriften gesondertes Eigentum an dem Gebäude erlangt hat. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen läût sich diese Rechtsfrage jedoch nicht beantworten.
bb) Wenn an dem Gebäude kein Sondereigentum bestanden und die Beklagten folglich kein Eigentum hieran erlangt haben sollten, sind sie gleichwohl durch den Abschluû des Kaufvertrages vom 2. Juni 1994 Rechtsnachfolger ihrer Streithelfer geworden.
Dies ergibt sich aus § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG. Denn die Streithelfer können ihre Nutzerstellung aus dem Kaufvertrag mit ihrer Vornutzerin ableiten, die wiederum nach Lage der Dinge das Gebäude entweder selbst errichtet oder von ihrem Rechtsvorgänger übernommen hat. Damit ist im Streitfall von einer vom Errichter bis zu den Streithelfern reichenden, geschlossenen Kette von Verkaufsfällen auszugehen. Der wirksamen Rechtsnachfolge der Streithelfer steht nicht entgegen, daû Kaufverträge über ein nicht im Sondereigentum des Verkäufers stehendes Bauwerk gemäû § 68 Abs. 1 Nr. 3 ZGB nichtig waren. Denn für diese Fälle trifft § 9 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG eine besondere Regelung. Danach gilt als Rechtsnachfolger eines Nutzer auch der Käufer eines Gebäudes, an dem kein selbständiges Gebäudeeigentum entstanden war, sofern der Kaufvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen worden ist. Die Bestimmung ist nicht auf die Fälle beschränkt , in denen das in § 295 Abs. 2 ZGB vorgesehene selbständige Gebäudeeigentum nicht entstanden ist, sondern erfaût grundsätzlich auch alle vor dem genannten Stichtag abgeschlossenen Kaufverträge über Gebäude, an denen ein vom Grundeigentum getrenntes Eigentum (Sondereigentum) nicht begründet worden ist (so wohl Eickmann/Rothe, Sachenrechtsbereinigung; § 9 SachenRBerG Rdn. 43; Purps/Krauû, Sachenrechtsbereinigung nach Anspruchsgrundlagen , S. 27 Rdn. 72). Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung der in der ehemaligen DDR verbreiteten unzutreffenden Vorstellung Rechnung tragen, die auf fremdem Grund errichteten Gebäude stünden im Eigentum des Nutzers oder könnten von diesem jedenfalls wirksam veräuûert werden (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 108). Solchen Rechtsgeschäften sollte die rechtliche Anerkennung nicht versagt werden, weil sie auch in der Rechtswirklichkeit der ehemaligen DDR über Jahrzehnte hinweg als verbindlich erachtet wurden. Diese Erwägun-
gen gelten aber nicht nur für die in § 295 Abs. 2 ZGB genannten Fälle, sondern überall dort, wo - wie hier - nicht im Sondereigentum stehende Gebäude und bauliche Anlagen von einem anderen als dem Grundstückseigentümer verkauft wurden.
Aufgrund des am 2. Juni 1994 abgeschlossenen Kaufvertrages haben die Streithelfer die von ihnen erworbene und in ihrer Person zu einem Bereinigungstatbestand (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG) erstarkte Rechtsstellung auf die Beklagten übertragen. Diese haben zwar möglicherweise kein Eigentum an dem Kaufgegenstand erlangt. Sie haben aber jedenfalls - gegen Abgeltung des Gebäudewertes - den Besitz an einem mit staatlicher Billigung auf einem fremden Grundstück errichteten Wohngebäude erhalten. Eine solche Besitzübertragung genügt, um den Beklagten die Nutzungsposition ihrer Streithelfer zu verschaffen. Denn eine Rechtsnachfolge nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG setzt naturgemäû nicht den Erwerb von Gebäudeeigentum voraus. Dem in Nr. 5 genannten Errichter eines Gebäudes wird vom Gesetz gerade in seiner Eigenschaft als Nichteigentümer eine Nutzerstellung eingeräumt. Dies folgt aus dem Zusammenhang zwischen § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Nr. 3, Nr. 5 SachenRBerG. Folglich wird die Rechtnachfolge eines Nutzers nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 SachenRBerG schon dadurch bewirkt, daû ein Kaufvertrag über ein mit Billigung staatlicher Stellen erstelltes Bauwerk abgeschlossen und durch eine entgeltliche Besitzübertragung vollzogen wird (vgl. auch Senat, Urt. v. 19. November 1999, V ZR 241/99, WM 2000, 366, 367 für den Fall einer Übertragung der Rechte aus einem hängenden Anteilskauf). Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, hat der Gesetzgeber für die vor der Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeschlossenen und nach § 68 Abs. 1 Nr. 3 ZGB nichtigen Kaufverträge die Bestimmung des § 9 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG
geschaffen. Für die danach erfolgenden Kauffälle erübrigte sich eine solche Regelung (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 108 f). Denn auch bei fehlendem Sondereigentum an dem Gebäude ist ein auf die Verschaffung von Gebäudeeigentum gerichteter Kaufvertrag regelmäûig nicht gemäû §§ 306, 139 BGB nichtig. Vielmehr dürfte es grundsätzlich dem Willen der Vertragsparteien entsprechen , dem Kaufvertrag zumindest hinsichtlich der Übertragung der an den Besitz geknüpften Nutzerposition Geltung zu verleihen (vgl. auch BT-Drucks. 12/5992, S. 108 f, der dort angesprochenen Umdeutung nach § 140 BGB bedarf es allerdings nicht). Denn auf diese Weise erreicht ein Gebäudekäufer letztlich ebenfalls sein Ziel, Eigentum an dem Kaufgegenstand zu erwerben: Durch den Eintritt in die Nutzerstellung seines Vorgängers kann er - sofern alle rechtlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen - eine Bereinigung des Nutzungsverhältnisses im Wege eines Ankaufs der bebauten Grundstücksfläche verlangen. Auch im Streitfall ist nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen, daû der Kaufvertrag vom 2. Juni 1994 nicht am fehlenden Gebäudeeigentum der Verkäufer scheitern sollte. Folglich haben die Beklagten ihre Vorgänger wirksam in deren Nutzerstellung abgelöst (§§ 14 Abs. 1, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG). Einer zusätzlichen Abtretung künftiger bereinigungsrechtlicher Ansprüche (vgl. hierzu Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 9 Rdn. 127) bedurfte es in diesem Zusammenhang nicht, da dieses Erfordernis (§ 14 Abs. 2 SachenRBerG) erst für Veräuûerungsfälle nach Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gilt.
Der Einwand der Revision, ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers sei eine Übertragung einer bereinigungsrechtlichen Position ausgeschlossen , weil die in § 20 a Nr. 8 BKleingG bestandsgeschützte Befugnis zur
Wohnnutzung einer Laube nur mit Zustimmung des Grundeigentümers übertragen werden könne, greift nicht. Diese Vorschrift betrifft nur die Wohnnutzung von Lauben und bedeutet nicht, daû der Gesetzgeber demjenigen Nutzer, der auf einer Kleingartenparzelle ein Eigenheim errichtet oder gegen Ablösung seines Wertes übernommen hat, die weitergehenden Rechte aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz versagen will (vgl. BGHZ 139, 235, 240).
Nach alledem können die Beklagten als Rechtsnachfolger ihrer Streithelfer mit Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes grundsätzlich eine Bereinigung ihres Nutzungsverhältnisses nach § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3, § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2, Abs. 2, § 14 Abs. 1, § 15 SachenRBerG verlangen und damit ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB geltend machen. Dies gilt allerdings nicht, wenn ein Einredetatbestand nach § 29 SachenRBerG eingreifen sollte.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts , der Kläger könne die Einrede der fehlenden Nutzung nur unter den Voraussetzungen des § 29 Abs. 3 SachenRBerG erheben.
aa) Das Berufungsgericht verkennt das Zusammenspiel der Regelungen in §§ 9, 14, 29 Abs. 1 - 3 SachenRBerG. Ihm ist zuzugeben, daû der Wortlaut des § 29 Abs. 3 SachenRBerG darauf hinzudeuten scheint, die Einrede der fehlenden Nutzbarkeit könne einem Sonderrechtsnachfolger des früheren Nutzers nur unter den dort genannten Einschränkungen entgegengehalten werden (so wohl auch Wilhelms, in: Czub/Schmit-Räntsch/Frenz, aaO, § 29 Rdn. 29, 30; Sannwald, GRO, Stand März 1996, § 29 Rdn. 99, 100; Knauber, RVI, Stand April 2001, § 29 SachenRBerG Rdn. 25, 26; Fellhauer, in: Rädler/
Raupach/Bezzenberger, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 12). Diese Deutung widerspricht jedoch sowohl der Gesetzessystematik als auch dem Sinn und Zweck des § 29 SachenRBerG. Nach der Legaldefinition des § 9 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. SachenRBerG gelten nicht nur die Gesamtrechtsnachfolger, sondern auch die Einzelrechtsnachfolger des ursprünglichen Nutzers als Nutzer (vgl. Senat, Urt. v. 19. November 1999, V ZR 241/98, WM 2000, 366 [zu § 9 Abs. 1 Nr. 6 "Anteilskauf"]; Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 9 Rdn. 121; Vossius, aaO, § 9 Rdn. 14; Eickmann/Rothe, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 30; MünchKom-BGB/Wendtland, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 10). An der gesetzlich bestimmten Nutzerstellung des (Sonder)Rechtsnachfolgers sollte ersichtlich auch im Bereich des § 29 SachenRBerG festgehalten werden (vgl. BTDrucks. 12/5992, S. 129, wo ausdrücklich von der "Rechtsstellung der Nutzer, die nach dem Beitritt Nutzungsrechte erworben haben" die Rede ist). Dies ist auch nach dem Regelungszweck des § 29 Abs. 1, Abs. 2 SachenRBerG geboten. Denn diese Vorschriften sollen die in §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 1 SachenRBerG regelmäûig dem jeweils aktuellen Nutzer eingeräumten Ansprüche wieder einschränken. Damit kann es für die Einrede nach § 29 Abs. 1, Abs. 2 SachenRBerG nur darauf ankommen, ob in der Person des (anspruchsberechtigten ) derzeitigen Nutzers die dort genannten Voraussetzungen vorliegen. Folglich ist dem Grundstückseigentümer die Einrede eröffnet, der (Sonder )Rechtsnachfolger des ursprünglichen Nutzers übe die Nutzung nicht mehr aus und werde diese auch nicht mehr aufnehmen. Nutzt dieser dagegen das übernommene Gebäude oder beabsichtigt er eine zukünftige Nutzung, so kann sich der Grundstückseigentümer auch dann nicht auf die Einrede des § 29 Abs. 1, 2 SachenRBerG berufen, wenn der frühere Nutzer die Nutzung aufgegeben hatte (vgl. Eickmann/Rothe, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 11, 17; Purps/Krauû, aaO, S. 102 Rdn. 172). Für diese Fälle sieht nun aber § 29
Abs. 3 SachenRBerG zur Vermeidung von Spekulationsgeschäften des nicht mehr nutzenden Veräuûerers vor, daû der Grundstückseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen die an sich nur gegen den ursprünglichen Nutzer eröffnete Einrede auch dem nutzungsgewillten Erwerber entgegensetzen kann (Einrededurchgriff; vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 129; BT-Drucks. 12/7245, S. 70; vgl. ferner Vossius, aaO, § 29 Rdn. 10, 11). § 29 Abs. 3 SachenRBerG beschränkt also bei einer Rechtsnachfolge auf der Nutzerseite nicht die Einredemöglichkeiten des Grundstückseigentümers, sondern erstreckt im Gegenteil die auch für Rechtsnachfolger geltenden Regelungen in § 29 Abs. 1, 2 SachenRBerG auf hiervon nicht erfaûte Fallgestaltungen, enthält also einen zusätzlichen Einredetatbestand.
bb) Das Berufungsgericht durfte sich somit nicht mit einer Prüfung des § 29 Abs. 3 SachenRBerG begnügen, dessen Voraussetzungen ersichtlich nicht vorliegen, da das Grundstück bei Vertragsabschluû mit den Streithelfern bebaut war und von diesen nach den rechtsfehlerfreien, unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts bis zum Jahr 1994 durchgehend zu Wohnzwecken genutzt wurde. Vielmehr hätte es auch klären müssen, ob die Beklagten das Gebäude noch nutzen oder wenigstens eine Nutzung beabsichtigen (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG). Diese Frage ist nach dem hier maûgeblichen Tatbestand des Berufungsurteils zwischen den Parteien streitig. Vergeblich wendet die Revision hiergegen ein, die Beklagten hätten zwar in erster Instanz, jedoch nicht mehr im Berufungsverfahren den Vortrag des Klägers zur Aufgabe der Wohnnutzung bestritten. Denn eine etwaige Unrichtigkeit des Tatbestandes kann nicht mit der Verfahrensrüge nach § 554 Abs. 3 Nr. 3 b ZPO a.F., sondern nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO geltend gemacht werden (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1989, VII ZR 14/88, NJW 1989, 2753,
2754, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 108, 65, 69; Urt. v. 29. April 1994, IX ZR 215/92, NJW 1993, 1851, 1852; Senat, Urt. v. 3. März 1995, V ZR 266/93, aaO). Da eine Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO vorliegend nicht durchgeführt wurde, ist der im Berufungsurteil festgestellte Tatbestand für das Revisionsgericht verbindlich (§ 314 ZPO) und beweist zudem, daû in diesem Punkt in der mündlichen Verhandlung anders vorgetragen wurde als in früheren Schriftsätzen (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juli 1996, IX ZR 116/95, NJW 1996, 3343, 3344). Damit bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen zu der im Streitfall entscheidungserheblichen Frage, ob die Beklagten das Gebäude noch zu Wohnzwecken nutzen oder jedenfalls in absehbarer Zukunft mit einer entsprechenden Nutzung zu rechnen ist (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 SachenRBerG). Die Sache ist daher zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Parteien werden hierbei
Gelegenheit haben, zu diesem - vom Berufungsgericht bislang nicht für erheblich erachteten - Punkt weiter vorzutragen.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke

Tatbestand

Das klagende Land (im Folgenden: der Kläger) ist Eigentümer mehrerer Grundstücke in B. , auf denen sich die Kleingartenanlage "H. " befindet. Die Beklagten sind Nutzer der Parzelle der Kleingartenanlage. Diese 1955 mit einer Wohnlaube bebaute Parzelle wurde zunächst von den Eltern einer Tante des Beklagten zu 1 und später von dieser Tante selbst genutzt. Im Einverständnis mit der Tante des Beklagten zu 1 und dem Vorstand der Kleingartenanlage zogen die Beklagten mit ihren Kindern am 1. August 1972 in die Wohnlaube ein und meldeten sich unter dieser Anschrift auch polizeilich an. Am 1. Oktober 1979 kauften die Beklagten der Tante die Wohnlaube ab und schlossen zugleich rückwirkend zum 1. August 1972 einen Pachtvertrag über das Laubengrundstück mit dem Kleingartenverein ab. Die Beklagten bewohnten die Wohnlaube bis zum Ablauf des 30. Juni 1997. Am 1. Juli 1997 räumten sie die Parzelle, weil sie die Wohnlaube an S.
G. und A. S. verkauft hatten. Diesen Verkauf nahm der Kläger am 25. Juni 1998 zum Anlaß, den Beklagten den Pachtvertrag über die Parzelle nach § 8 Nr. 1 und 2 BKleingG zu kündigen und die Beklagten zur Räumung aufzufordern. Diese Aufforderung blieb erfolglos. Der Kaufvertrag wurde wegen eines Streits mit den Käufern rückabgewickelt; die Beklagten nahmen das Grundstück am 12. Februar 1999 wieder in Besitz und nutzen es seitdem.
Der Kläger hat beantragt festzustellen, daß den Beklagten Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht zustehen.
Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein negatives Feststellungsbegehren weiter. Die Beklagten beantragen Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht den Beklagten ein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu. Sie bzw. ihre Rechtsvorgänger hätten auf dem Erholungsgrundstück eine Wohnlaube errichtet. Diese erfülle die Anforderungen an ein Eigenheim. Hierbei sei es unerheblich, ob heute technische Veränderungen verlangt werden könnten oder ob diese Anlage heute noch genehmigungsfähig sei. Entscheidend sei, daß sie dem zu DDR-Zeiten üblichen Standard entsprochen habe. Eine Billigung staatlicher
Stellen sei nicht vorgetragen, aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu vermuten. Dem Kläger stünden auch keine Einreden aus § 29 SachenRBerG zur Seite. Die Sanierung des Gebäudes sei weitestgehend abgeschlossen. Die Beklagten hätten die Nutzung des Anwesens zwar am 1. Juli 1997 aufgegeben. Diese Aufgabe sei aber nur mit Rücksicht auf den Kaufvertrag erfolgt; nach dessen Fehlschlagen hätten die Beklagten die Nutzung wieder aufgenommen.

II.

Dies hält einer revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Klage ist unbegründet. Den Beklagten steht ein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu.
1. Der Anspruch folgt aus §§ 32, 61 SachenRBerG. Dieser setzt eine bauliche Nutzung im Sinne der §§ 4 und 5 SachenRBerG und weiter voraus, daß die Beklagten Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG sind.

a) Das Grundstück ist im Sinne der §§ 4 und 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG für den Eigenheimbau genutzt worden.
aa) Auf dem Grundstück ist nach dem Tatbestand des Berufungsurteils 1955 eine massive Wohnlaube errichtet worden, die nach Größe, Zuschnitt und Ausstattungsmerkmalen schon damals zum "Sommerwohnen" geeignet war. Sie mag zum damaligen Zeitpunkt noch nicht zum Wohnen auch in den Wintermonaten geeignet gewesen sein. Dies war aber ab dem 1. August 1972 der Fall. Damit erfüllt die Wohnlaube spätestens seit dem 1. August 1972 die rechtlichen Anforderungen an ein Eigenheim. Die Wohnlaube ist auch über 25
Jahre lang von den Beklagten als solches genutzt worden. Die von dem Kläger vorgetragenen Umstände vermögen die Einordnung der Wohnlaube als Eigenheim nicht in Frage zu stellen. Die Wohnlaube ist zwar derzeit nicht wieder zum Dauerwohnen geeignet, weil sie noch nicht wieder beheizbar ist. Das ist aber unerheblich. Entscheidend für die Einordnung als Eigenheim ist, ob ein Bauwerk die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach den Maßstäben der DDR erfüllt (Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 u. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Diesen Voraussetzungen genügte die Wohnlaube bei ihrer Übernahme durch die Beklagten am 1. August 1972 und in den anschließenden 25 Jahren ihrer Nutzung. Sie war in diesem Zeitraum insbesondere auch beheizt. Der nach dem 2. Oktober 1990 eintretende Fortfall einer oder mehrerer der bautechnischen Voraussetzungen für die Bewohnbarkeit stellt nach der Systematik des Gesetzes die sachlichen Voraussetzungen des Anspruchs nicht nachträglich in Frage. Er begründet vielmehr unter den näheren Voraussetzungen des § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG eine Einrede (dazu unter II. 2). Der Qualifikation der Wohnlaube als Eigenheim steht daher auch nicht entgegen, daß die Abwässer über eine Abwassergrube entsorgt werden, die nach dem Vortrag des Klägers jedenfalls in dieser Form heute nicht genehmigt werden könnte.
bb) Grundlage der Errichtung der Wohnlaube war ein Erholungsnutzungsvertrag , wie er in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. e SachenRBerG gefordert wird. Dem steht nicht entgegen, daß es sich hierbei nicht um einen isolierten Erholungsnutzungsvertrag über ein einzelnes Grundstück, sondern um einen Erholungsnutzungsvertrag gehandelt hat, der nach heutigen Maßstäben als Kleingartennutzungsvertrag im Sinne des Bundeskleingartengesetzes einzuordnen wäre. Das ist aber für Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz
unerheblich (BGH, Urt. v. 16. Juli 1998, III ZR 288/97, VIZ 1998, 517, 518; Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Ohne Bedeutung ist auch, daß das Berufungsgericht den Pachtvertrag der Beklagten mit dem Kleingartenverein irrtümlich als Überlassungsvertrag im Sinne von § 12 Abs. 2 SachenRBerG, Art. 232 § 1a EGBGB qualifiziert hat. Auf die Qualifikation eines Nutzungsvertrags als Überlassungsvertrag kommt es nämlich nur an, wenn ein Nutzer auf einer vertraglich genutzten Fläche weder ein Eigenheim errichtet noch ein vorhandenes Eigenheim wiederhergestellt bzw. an einem solchen Eigenheim einer Wiederherstellung gleichwertige Maßnahmen durchgeführt hat. Diese Ausnahmefälle liegen hier nicht vor.
cc) Keinen Erfolg hat der Kläger mit dem Einwand, die genauen Umstände der Errichtung der Wohnlaube seien nicht aufgeklärt. Einer solchen Aufklärung bedurfte es auch nicht. Die Beklagten haben substantiiert vorgetragen, daß die Wohnlaube durch die Eltern der Tante des Beklagten zu 1 im Jahre 1955 errichtet und von der Tante des Beklagten zusätzlich winterfest gemacht worden sei. Beide Parteien haben eine Bewertungsunterlage aus dem Jahre 1997 vorgelegt, in welcher als Baujahr 1955 festgehalten ist. Unter diesen Umständen konnte sich der Kläger nicht auf ein Bestreiten mit Nichtwissen zurückziehen. Er hätte vielmehr im einzelnen vortragen müssen, weshalb diese Angabe unzutreffend sein könnte. Das ist nicht geschehen. Letztlich kann die Entscheidung darüber aber offen bleiben. Hier steht fest, daß die Beklagten am 1. Oktober 1979 die Wohnlaube der Tante zum Schätzpreis von 6.106 Mark/DDR gekauft und einen Pachtvertrag abgeschlossen haben, in dem als Wohnsitz das Laubengrundstück angegeben war. Wie der Senat mit Urteil vom 3. Mai 2002 (V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643) entschieden hat, sind das Umstände , die es bei Vorliegen einer Billigung staatlicher Stellen rechtfertigen, auf
den Auffangtatbestand in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zurückzugreifen.
dd) Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand des Klägers, bei der Wohnlaube handele es sich um einen illegalen Schwarzbau. Zwar löst die Bebauung eines Grundstücks mit einem Eigenheim nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 oder Satz 2 Buchst. e SachenRBerG Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur aus, wenn sie mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt ist. Diese ist aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu vermuten, weil die Wohnlaube vom 1. August 1972 an über 25 Jahre lang als Dauerwohnung benutzt worden ist und die Behörden hiergegen nicht eingeschritten sind. Diese Vermutung ist auch nicht widerlegt. Der Kläger hat sich zwar darauf berufen, daß die Nutzung der Wohnlaube als Dauerwohnung nicht habe genehmigt werden dürfen, weil die Kleingartenanlage in einem Wasserschutzgebiet liege und jedenfalls eine (nicht abgedichtete) Abwassergrube der hier vorliegenden Art nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Das genügt aber nicht, um die Vermutung in Frage zu stellen. Das ist nur mit einem substantiierten Sachvortrag möglich, der es als wahrscheinlich erscheinen läßt, daß das Untätigwerden der staatlichen Stellen hier ausnahmsweise nicht auf eine Billigung auch im Sinne eines anzuerkennenden Bestandschutzes schließen läßt. Dieser liegt nicht vor. Die Beklagten haben eine Wohnlaube in einer Kleingartenanlage als Dauerwohnung genutzt. Dieser Fall kam in der DDR sehr häufig vor und wurde angesichts der hier auch aktenkundig gemachten Wohnraumknappheit allgemein von den Behörden geduldet, und zwar auch dann, wenn die Anlegung von Entwässerungsgruben in Wasserschutzgebieten jedenfalls in der hier eingebauten Form dem Zweck dieser Schutzausweisung nicht entsprochen hat. Hier kann zudem nicht davon ausgegangen werden, daß die Behörden diesen Um-
stand übersehen haben. Denn die Beklagten haben sich polizeilich unter der Anschrift ihrer Wohnlaube gemeldet, was den Behörden Gelegenheit und Veranlassung gab einzuschreiten, wenn sie diesen Zustand nicht billigen oder dulden wollten.

b) Die Beklagten sind auch Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG. Sie haben die Wohnlaube zwar nicht selbst errichtet und sind nicht schon aus diesem Grund Nutzer im Sinne von § 9 Abs. 1 SachenRBerG. Die Nutzerstellung der Beklagten ergibt sich aber daraus, daß sie das Gebäude vom Vornutzer gekauft haben. Hierbei kann offen bleiben, ob an der Wohnlaube der Tante selbständiges, vom Eigentum an Grund und Boden losgelöstes Eigentum nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB in der damals in der DDR geltenden Fassung entstanden war. Denn auch im zweiten Fall sind die Beklagten Rechtsnachfolger, weil die Nutzerstellung auch durch eine geschlossene Kette von Verkaufsfällen bis hin zu demjenigen, der das Gebäude errichtet hat, oder dessen Rechtsnachfolger begründet werden kann (Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 644). Ein solcher Fall liegt vor.
2. Die von dem Kläger gegen den Anspruch erhobenen Einreden aus § 29 SachenRBerG sind nicht begründet. Allerdings findet § 29 Abs. 1 und 2 SachenRBerG auch bei einer Rechtsnachfolge auf Nutzerseite Anwendung (Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 645). Jedoch sind diese Einreden nicht begründet.

a) Die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG scheitert daran , daß die Wohnlaube nutzbar ist.
aa) Für deren Nutzbarkeit kann es zwar Bedeutung haben, ob die Wohnnutzung genehmigungsfähig ist (Wilhelms in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 29 SachenRBerG Rdn. 6). Darauf kommt es aber nicht an, wenn die Nutzung trotz fehlender Genehmigungsfähigkeit Bestandsschutz genießt (Wilhelms aaO.). So liegt es hier. Die Wohnlaube ist seit dem 1. August 1972 als Eigenheim mit einer Abwasserentsorgung durch eine Abwassergrube genutzt. Dieser Nutzung hat der Kleingartenverband von Anfang an ausdrücklich zugestimmt. Sie ist durch eine entsprechende Wohnsitzangabe im Pachtvertrag und durch eine polizeiliche Meldung der Wohnsitznahme in der Wohnlaube auch von Anfang an offen gelegt worden und 25 Jahre unbeanstandet geblieben.
bb) Die fehlende Nutzbarkeit läßt sich auch nicht damit begründen, daß die Beheizbarkeit der Wohnlaube noch nicht vollständig wiederhergestellt ist und die B. Gasversorgungsbetriebe die Herstellung eines Erdgasanschlusses abgelehnt haben. Die Einrede fehlender Nutzbarkeit setzt nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nämlich zusätzlich voraus, daß mit der Herstellung der Beheizbarkeit durch die Beklagten nicht mehr zu rechnen ist. Dazu müssen Anhaltspunkte vorgetragen werden, die erwarten lassen, daß der Nutzer die Rekonstruktion nicht zu Ende führen wird (Eickmann/Rothe aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 10). Der Kläger hat darauf verwiesen, daß die Beklagten die Sanierung nicht sofort nach dem Schadensfall im Jahre 1997 in Angriff genommen und bis heute auch noch nicht vollständig abgeschlossen haben. Ein längerer Zeitraum zwischen Eintritt des Sanierungsbedarfs und der Vornahme der Sanierung kann zwar ein Anhaltspunkt dafür sein, daß die Nutzbarkeit nicht wiederhergestellt werden wird (MünchKommBGB/Smid, 3. Aufl. § 29 SachenRBerG Rdn. 6 a. E.). Der hier verstrichene Zeitraum von etwa fünf Jah-
ren vermag aber die – zunächst auch von dem Kläger selbst nicht geteilte – Erwartung nicht zu begründen, es werde zu der noch ausstehenden Wiederherstellung der Beheizbarkeit der Wohnlaube durch die Beklagten nicht mehr kommen. Die Nichtvornahme von Sanierungsmaßnahmen in dem Zeitraum vom 1. Juli 1997 bis zum 11. Februar 1999 ist nicht auf die fehlende Bereitschaft oder Fähigkeit der Beklagten zur Sanierung, sondern darauf zurückzuführen, daß die Beklagten mit ihren Käufern über die Wirksamkeit des Kaufvertrags uneins waren. Das wird darin deutlich, daß sie die Sanierung nach Klärung dieser Frage auch in Angriff nahmen und auch weitgehend durchführten. Daß die Wohnlaube derzeit noch nicht beheizt werden kann, ist ebenfalls nicht auf die fehlende Bereitschaft oder Fähigkeit der Beklagten, sondern auf die Weigerung der B. Gasversorgungsbetriebe zurückzuführen, das Anwesen an das Stadtgasversorgungsnetz von B. anzuschließen. Anhaltspunkte dafür, daß die Beheizbarkeit nicht ggf. auf andere Weise wieder hergestellt werden kann und nach Klärung der erhobenen Bedenken durch die Beklagten nicht wieder hergestellt werden wird, bestehen nicht.

b) Unbegründet ist auch die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG.
aa) Diese Einrede läßt sich nicht mit der Kündigung des Pachtvertrags begründen, die der Kläger am 25. Juni 1998 ausgesprochen hat. Eine solche Kündigung begründet die Einrede nur, wenn sie auch tatsächlich zu einem Nutzungsverlust führt, wobei es auf dessen Gründe im Rahmen von § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nicht ankommt (MünchKommBGB/Smid, aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 12). Das ist hier nicht der Fall. Die Beklagten und die Käufer haben die Kündigung nicht akzeptiert, und der Kläger hat es bei
einer erfolglosen Räumungsaufforderung bewenden lassen und seine Kündigung nicht durchgesetzt. Es bedarf deshalb auch keiner Entscheidung darüber, ob der Kläger zur Kündigung berechtigt war und mit einer gerichtlichen Durchsetzung seiner Kündigung erfolgreich gewesen wäre.
bb) Unerheblich ist auch, daß die Beklagten das Anwesen vom 1. Juli 1997 bis zum Ablauf des 11. Februar 1999 nicht selbst genutzt haben. Ob dieser Umstand die Vermutung nach § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG auslöst, kann offen bleiben. Jedenfalls ist die - widerlegbare (Eickmann/Rothe, aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 14; MünchKommBGB/Smid aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 12) - Vermutung des § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG ist hier widerlegt. Die Beklagten haben das Anwesen wieder in Besitz genommen, nachdem sie sich mit ihren Käufer über die Rückabwicklung des Kaufvertrags geeinigt haben. Seitdem nutzen sie das Anwesen auch. Daß sie dort derzeit nicht ihren Wohnsitz haben, steht dem nicht entgegen. Hierin mag zwar eine Nutzungsänderung zu sehen sein. Sie wäre aber vom Pachtvertrag gedeckt und würde die Fortdauer der Nutzung aber nur in Frage stellen können, wenn sie nur noch als eine „Restnutzung“ von untergeordneter Bedeutung anzusehen wäre (Eickmann /Rothe, aaO. § 29 SachenRBerG Rdn. 13, 9; Wilhelms, aaO. § 29 SachenRBerG Rdn. 10, 6). Das ist aber nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht der Fall. Die Beklagten haben die Voraussetzung der bisherigen Wohnnutzung wieder hergestellt und das Haus in den Sommermonaten auch zum Wohnen genutzt. Einer Wohnnutzung auch in den Wintermonaten steht derzeit nur noch entgegen, daß die Beheizbarkeit noch nicht vollständig wieder hergestellt ist.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch

Tatbestand:

Die Beklagte ist seit dem 24. Februar 1994 im Grundbuch von D. als Eigentümerin eines in B. /Brandenburg gelegenen Grundstücks eingetragen. Das Grundstück unterlag in der ehemaligen DDR der staatlichen Verwaltung. Mit Pachtvertrag vom 7. September 1962 überließ der Rat der Gemeinde D. als staatlicher Verwalter das Grundstück der Klägerin und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann sowie einer Familie
H. , die das Grundstück unter sich aufteilten. Mit Zustimmung des Rates des KreisesK. W. vom 16. Oktober 1962 errichteten die Klägerin und ihr Ehemann auf dem von ihnen genutzten Grundstücksteil ein Wochenendhaus Typ III. Aufgrund einer vom Rat der Gemeinde D. am 28. Mai 1974 erteilten Zustimmung zur Veränderung eines Bauwerks wurde das Gebäude teilweise unterkellert und so ausgebaut, daß es nach Abschluß der Bauarbeiten im Jahre 1975 über 45 qm Wohnfläche mit Wohnraum, Schlafraum , Küche, Bad, Windfang und Wohnveranda sowie über eine Hauswasseranlage , Dreikammerkläranlage zur Abwasserentsorgung, Wärmedämmung an den Außenwänden und Heizung (Nachtspeicheröfen und Kohleraumheizer) verfügte.
Am 26. August 1977 schloß der Rat der Gemeinde D. als staatlicher Verwalter mit der Klägerin und ihrem Ehemann unter Verwendung eines vorformulierten Musters einen Vertrag über eine 1.071 qm große Teilfläche des Grundstücks zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitgestaltung. Der Vertrag enthält u.a. die vorformulierte Regelung:
"Die Nutzer sind berechtigt, nach Vorliegen der staatlichen Baugenehmigung auf dem Grundstück für den vorgesehenen Zweck ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten (kein Eigenheim oder Mietwohnhaus ) zu errichten. Diese Baulichkeiten sind persönliches Eigentum der Nutzungsberechtigten." Im gleichen Jahr siedelte die Klägerin mit ihrem Ehemann aus ihrer B. Wohnung in eine kleinere Wohnung in K. W. um. 1987 erhielten sie für das B. Grundstück einen Telefonanschluß. Am 7. Januar 1992 meldeten sie ihren Hauptwohnsitz dort an.

Die Klägerin hat behauptet, nach den Umbauten 1975 sei das Wochenendhaus zu Wohnzwecken geeignet gewesen und von ihr und ihrem Ehemann auch entsprechend genutzt worden. Ihrer auf Feststellung der Ankaufsberechtigung an einer Teilfläche des Grundstücks gerichteten Klage hat das Landgericht stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, der von der Klägerin und ihrem Ehemann im Jahre 1962 mit dem staatlichen Verwalter geschlossene Pachtvertrag sei mit Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als Nutzungsvertrag gemäß §§ 312 ff ZGB zu werten. Infolgedessen berechtigten die vorgenommenen baulichen Investitionen nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG zu einem Ankaufsrecht nach §§ 61 ff SachenRBerG. An diesen Voraussetzungen fehle es aber. Der Umbau des Wochenendhauses zu einem Eigenheim sei nicht mit Billigung staatlicher Stellen vorgenommen worden. Außerdem habe der Rat der Gemeinde D. in seiner Eigenschaft als staatlicher Verwalter einer Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwekken durch das in dem Vertrag vom 28. August 1977 ausgesprochene Verbot eines Eigenheimbaus widersprochen.

II.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , daß das geltend gemachte Ankaufsrecht nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG gegeben ist. Wenn die Revision demgegenüber meint, die Berechtigung der Klägerin ergebe sich schon aus § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 c SachenRBerG, so verkennt sie, daß es sich vorliegend nicht um einen von dieser Norm erfaßten Überlassungsvertrag handelt. Damit ist vielmehr entsprechend der in Art. 232 § 1 a EGBGB enthaltenen Legaldefinition ein Vertragsverhältnis gemeint, bei dem der Nutzer für die Überlassung eines Grundstücks keinen Miet- oder Pachtzins zu entrichten hat, sondern ein Entgelt, ähnlich einem Kaufpreis, als Sicherheit hinterlegt und die anfallenden Unterhaltungskosten und öffentlichen Lasten trägt (vgl. Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 98; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; MünchKommBGB /Wendtland, 3. Aufl., § 5 SachenRBerG Rdn. 8). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin (und ihrem Ehemann) und dem staatlichen Verwalter anders ausgestaltet. Die Errichtung des Wochenendhauses und die 1974/75 vorgenommenen Umbauten vollzogen sich auf der Grundlage des Pachtvertrages aus dem Jahre 1962. Das Berufungsgericht hat dieses Vertragsverhältnis in Übereinstimmung mit dem Parteivortrag bis zum Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als Pachtvertrag im Sinne der §§ 581 ff BGB gewertet und angenommen, daß der Vertrag seitdem als Nutzungsvertrag im Sinne der §§ 312 ff ZGB zu qualifizieren sei. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden (zur Bewertung als Nutzungs-
vertrag im Sinne von §§ 312 ff ZGB s. OG-DDR, NJ 1978, 362; OLG Brandenburg VIZ 1998, 152). Es handelt sich - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - nicht um ein rein schuldrechtlich ausgeformtes Nutzungsverhältnis zwischen Privaten, das nur den Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterfällt (dazu Senatsurt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94). Der entscheidende Unterschied zu solchen Fällen liegt darin, daß das der Klägerin und ihrem Ehemann zur Verfügung gestellte Grundstück unter staatlicher Verwaltung stand und die Überlassung den Charakter der in §§ 312 ff ZGB geregelten Nutzung hatte.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch dagegen, daß das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG verneint hat.

a) Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der von der Klägerin und ihrem Ehemann errichtete Bungalow zum dauernden Wohnen geeignet ist. Dies ist - wie das Landgericht angenommen hat - zu bejahen. Seit dem Umbau in den Jahren 1974/75 besitzt das Gebäude angesichts seiner Bauweise (festes Mauerwerk, Raumaufteilung, Größe der Wohnfläche, Teilunterkellerung, Wärmedämmung), seiner Ausstattung (Heizung, sanitäre Anlagen) und seiner Erschließung (Hauswasseranlage, Stromanschluß, Abwasserentsorgung durch Kläranlage, Telefon, Zufahrt) die für eine Wohnnutzung erforderliche Qualität. Den bautechnischen Mindestanforderungen genügen diese Merkmale (vgl. OLG Brandenburg, VIZ 1998, 54, 55; 151, 152 f; LG Berlin VIZ 1998, 157; Rövekamp , SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 205, 206; Czub, in: Czub/SchmidtRäntsch /Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 120 ff; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rdn. 7, 10).

Daß der Bungalow - wie die Revisionserwiderung meint - dem geltenden Bauordnungsrecht nicht entspricht, ist ohne Belang. Entscheidend sind die Verhältnisse zu DDR-Zeiten. Sollte auch unter den damaligen Bedingungen eine Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung mit Rücksicht auf die zu geringe Raumhöhe bauordnungsrechtlich zu beanstanden gewesen sein, so ist auch dies unerheblich, weil der Bungalow in dieser Form und mit der Zweckbestimmung der Wohnnutzung - wie noch auszuführen ist - baurechtlich genehmigt worden ist.

b) Das Gebäude ist auf der Grundlage eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 ff BGB) errichtet worden. Das Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG erfaßt gerade auch die mit staatlicher Billigung (dazu sogleich) durchgeführten Umbauten (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG) von Wochenendhäusern zu Wohngebäuden (vgl. BTDrucks. 12/5992, S. 103; BR-Drucks. 515/93, S. 103; BGHZ 139, 235, 243; Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 125; Rövekamp , SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 203; Gehling, in: Rädler/Raupach/ Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 5 SachenRBerG Rdn. 10; a.A. Schnabel, SchuldRÄ ndG, § 24 Rdn. 7). Die im konkreten Fall 1974/75 durchgeführten umfangreichen Ausbauten kommen einer Neuerrichtung gleich (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG). Die ursprüngliche Gartenlaube wurde mit erheblichem Aufwand in ein massives Wohnhaus mit ausreichender Erschließung umgestaltet. Soweit die Revisionserwiderung dies mit Rücksicht auf die geschätzten (relativ geringen) Kosten von 4.000 M/DDR in Zweifel zieht, verkennt sie, daß dieser Betrag auf einer nicht näher belegten Schätzung beruht und für sich genommen nicht aussagekräftig ist. Entscheidend ist das Ausmaß
der baulichen Arbeiten. Danach kann die Umgestaltung einer Neuerrichtung gleichgesetzt werden.

c) Ohne Rechtsfehler stellt das Berufungsgericht, gestützt auf die vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme, fest, daß die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann am 2. Oktober 1990 (§ 5 Abs. 3 SachenRBerG) in dem von ihnen errichteten Gebäude ihren Lebensmittelpunkt hatten. Die Revisionserwiderung greift dies auch nicht an.

d) Von Rechtsirrtum beeinflußt sind indes die Erwägungen, die das Berufungsgericht zu der Annahme geführt haben, die Umgestaltung des Wochenendhauses in ein Wohnhaus sei ohne staatliche Billigung vorgenommen worden. Dabei verkennt das Berufungsgericht an sich nicht, daß die Umbaumaßnahmen baurechtlich genehmigt worden sind. Wenn es die Genehmigung jedoch inhaltlich auf den Ausbau eines Wochenendhauses, unter Beibehaltung einer solchen vorübergehenden Nutzung, beschränken will, ist dem nicht zu folgen. Vielmehr erstreckte sich die Zustimmung der Baubehörde gerade auch auf die mit dem Umbau angestrebte Nutzung zu Wohnzwecken (vgl. zu diesem Erfordernis OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; bestätigt durch Senat, Nichtannahmebeschluß vom 15. Januar 1998, V ZR 397/96; Eickmann/Rothe, SachenRBerG, § 5 Rdn. 49). Die genehmigten Baumaßnahmen führten zwangsläufig dazu, daß das Gebäude im Hinblick auf die in der DDR geltenden technischen Mindestanforderungen Wohnhausqualität erlangte. Dies blieb der Baubehörde, die gemäß §§ 3 Abs. 4, 5 Abs. 5 BevölkerungsbauwerkeVO vom 22. März 1972 (GBl. DDR II S. 293 ff) auch über die städtebauliche Einordnung des Bauvorhabens zu entscheiden hatte, nicht verborgen. Denn bereits die ihr gemäß § 4 BevölkerungsbauwerkeVO vorgelegte zeichnerische Darstellung
des Bauprojekts zeigte, daß die Antragsteller die staatliche Erlaubnis zu einer Umgestaltung der vorhandenen Gartenlaube in ein dauerhaft für Wohnzwecke geeignetes Gebäude begehrten. Wenn der Rat der Gemeinde D. in Kenntnis dieser Planunterlagen eine uneingeschränkte Genehmigung erteilte und die staatliche Bauaufsicht zudem eine - nur bei einer solchen Wohnnutzung erforderliche - weitergehende Isolierung des Bauwerks anordnete, läßt dies bei vernünftiger Betrachtung nur den Schluß zu, daß sich die Zustimmung des Rates der Gemeinde auf den Ausbau zu einem Wohnhaus und die damit verbundene Nutzungsänderung bezog.
Etwas anderes folgt auch nicht aus dem am 26. August 1977 abgeschlossenen Vertrag zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitgestaltung und dem darin enthaltenen Verbot einer Eigenheimerrichtung. Denn zum einen handelt es sich dabei um einen Formularvertrag, der den konkreten Geschehnissen nicht angepaßt war, und zum anderen erlaubt der Inhalt dieses Vertrages keine Rückschlüsse auf die Willensrichtung der Baubehörde im Jahre 1974.
Ist somit von einer 1974 erteilten Bauzustimmung auszugehen, so begründet dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG zugleich die gesetzliche Vermutung, daß die bodenrechtliche Inanspruchnahme des in fremdem Eigentum befindlichen Grundstücks zu Wohnzwecken mit Billigung staatlicher Stellen erfolgte (Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; MünchKomm-BGB/Wendtland, § 10 SachenRBerG Rdn. 7; Schnabel, SchuldRÄ ndG, § 24 Rdn. 5). Die Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG hat insbesondere ihre Berechtigung in den Fällen, in denen - wie hier - sowohl die
baurechtliche als auch die vertragliche Zustimmung zur Bebauung des staatlich verwalteten Grundstücks vom Rat der Gemeinde zu erteilen war (BR-Drucks. 515/93, S. 104; BT-Drucks. 12/5992, S. 104; v. Falkenhayn, RVI, 410 B, § 5 SachenRBerG Rdn. 35; Schnabel, aaO, § 24 Rdn. 4).

e) Schließlich scheitert die Berechtigung der Klägerin auch nicht an einem Widerspruch des Überlassenden. Allein in Betracht kommt insoweit - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - die formularmäßige Beschränkung der Nutzung auf Erholungszwecke in dem bereits behandelten Vertrag vom 26. August 1977. Diese Vertragsgestaltung taugt jedoch aus zwei Gründen nicht als Grundlage für die Annahme eines Widerspruchs im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG. Zum einen ist ein Widerspruch nur dann beachtlich, wenn er von dem Überlassenden entweder vor der Nutzungsänderung geäußert wurde und wenn er bis zum Zeitpunkt der Zweckentfremdung fortwirkt (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205) oder wenn er innerhalb eines zeitlichen Zusammenhangs nach Kenntnisnahme der Umnutzung geäußert wurde (vgl. OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; Vossius , SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rdn. 21; Eickmann/Rothe, SachenRBerG, § 5 Rdn. 54). Beide Möglichkeiten scheiden hier aus. Zum anderen ist die Klausel für sich genommen nicht geeignet, als Widerspruch gegen die Nutzung als Wohnhaus aufgefaßt zu werden. Der Vertrag ist in keiner Weise an die Besonderheiten des konkreten Falles angepaßt, sondern enthält lediglich die üblichen Formularklauseln, die die Gestattung zur Errichtung eines Wohnhauses oder anderer Baulichkeiten mit Ausnahme eines Eigenheims bzw. Mietwohnhauses vorsehen und die von einem unbebauten Grundstück ausgehen. Sie lassen damit außer acht, daß die Klägerin und ihr Ehemann bereits 1962 ein Wochenendhaus errichtet hatten, das sie 1974/75 mit Zustimmung des Rates
der Gemeinde in ein Wohnhaus umgestaltet hatten. Die Vertragsklausel gibt lediglich den Grundsatz zutreffend wider, daß bei einem Nutzungsvertrag nach §§ 312 ff ZGB die Errichtung eines Eigenheims unzulässig war (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der DDR, hrsg. v. Ministerium der Justiz, § 312 Anm. 2.1; Rodenbach, ZOV 1991, 73). Die Vertragswidrigkeit einer Nutzung bedeutet aber nicht, daß sie gegen den Widerspruch des Überlassenden ausgeübt wird (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205), und dies schon gar nicht im vorliegenden Fall, da der Rat der Gemeinde der konkreten Nutzung zugestimmt hatte.
3. Das Landgericht hat im Verfahren zutreffend darauf hingewiesen, daß mit der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG keine Festlegung der von der Ankaufsberechtigung erfaßten Grundstücksfläche begehrt werden kann. Denn hierbei handelt es sich um ein bloßes Element des Bereinigungsanspruchs , das vom Notar im Verfahren nach §§ 87 ff, 97 SachenRBerG einer Klärung zugeführt werden kann (Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 108 Rdn. 8; Prütting, in: Prütting/Zimmermann/Heller, Grundstücksrecht Ost, § 108 SachenRBerG Rdn. 3; a.A. Vossius, aaO, § 108 Rdn. 8). Der nunmehr wiederhergestellte Tenor des landgerichtlichen Urteils ist demgemäß auch dahin aufzufassen, daß die Flächenangabe nur zur Bezeichnung des derzeitigen Nutzungsumfangs angeführt ist.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel RiBGH Dr. Lambert-Lang ist infolge Krüger Urlaub an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 24. April 2001 Der Vorsitzende Wenzel Lemke Gaier

Tatbestand:

Der Kläger ist Gesamtvollstreckungsverwalter über das Vermögen der Konsumgenossenschaft F. /O. . Mit der Schuldnerin war die Konsumgenossenschaft Fü. verschmolzen worden. Im Eigentum der beklagten Gemeinde steht ein in Sch. gelegenes Grundstück, auf dem die Konsumgenossenschaft Fü. - jeweils mit Billigung staatlicher Stellen - 1970/72 eine Kaufhalle errichtete und 1990/91 um einen Anbau erweiterte. Finanziert wurde die Bebauung aus Eigenmitteln der Konsumgenossen-
schaft. Ein Nutzungsrecht wurde nicht bestellt, selbständiges Gebäudeeigentum nicht begründet.
Nach Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens vermietete der Kläger die Kaufhalle mit Vertrag vom 21. Dezember 1992 an die E. B. Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH. Obwohl der Mietvertrag für zehn Jahre abgeschlossen war, kündigte die Mieterin zum 31. Dezember 1997. Der Kläger hält die Kündigung für unwirksam und nimmt die Mieterin in einem noch anhängigen Rechtsstreit auf Zahlung von Mietzins in Anspruch. Während der Anbau noch immer anderweitig vermietet ist und derzeit als Getränkemarkt genutzt wird, steht das Hauptgebäude seit der Räumung durch die Mieterin leer.
Der Kläger betreibt den Ankauf des Grundstücks. Nach Aussetzung des notariellen Vermittlungsverfahrens gemäß § 94 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG hat er in erster Instanz die Feststellung beantragt, daß ihm gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Ankauf des Grundstücks zum halben Bodenwert zustehe. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat der Kläger die Klage um den Hilfsantrag erweitert, festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet sei, die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude für 200.000 DM zu erwerben, und weiter hilfsweise die Feststellung beantragt, daß die Beklagte das Grundstück zum Verkauf bereitstellen müsse und ihm, dem Kläger, insoweit ein Ankaufsrecht zum ungeteilten Bodenwert zustehe. Das Oberlandesgericht hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision der Beklagten, mit der sie ihr Ziel der Klageabweisung weiterverfolgt. Der Kläger beantragt die Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht bejaht ein Ankaufsrecht des Klägers. Ein gegenläufiges Ankaufsrecht der Beklagten hinsichtlich des Gebäudes nach § 81 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG stehe dem nicht entgegen; denn die Beklagte könne einen Verkauf des Grundstücks nicht gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG verweigern. Die Kaufhalle sei gegenwärtig noch nutzbar. Es handele sich um ein stabiles, in der Substanz intaktes Gebäude. Vorhandene Mängel, wie der Schimmelpilzbefall im Gebäudeinneren und die zerstörten oder verschmierten Glasscheiben, seien einfach zu beseitigen. Außerdem sei eine Rekonstruktion des Gebäudes durch den Kläger zu erwarten. Auch § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG stehe einem Ankaufsrecht nicht entgegen. Für die Nutzung des Gebäudes reiche nämlich dessen Vermietung selbst dann aus, wenn der Mieter - wie hier - das Objekt tatsächlich nicht gebrauche. Nichts anderes gelte, wenn von einer Beendigung des Mietverhältnisses auf Grund der Kündigung durch die Mieterin ausgegangen werde. Für diesen Fall fehle es an der weiteren Voraussetzung, daß mit einem Gebrauch durch den Kläger nicht mehr zu rechnen sei. Schließlich scheide ein Ankaufsrecht der Beklagten nach § 81 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG aus. Die Beklagte habe nicht vorgetragen, daß nur das umstrittene Grundstück als Standort für ihr neues Rathaus in Frage komme.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.

1. Das Berufungsgericht bejaht allerdings zutreffend die Tatbestands- voraussetzungen eines Ankaufsrechts nach § 1 Abs. 1 lit. c, § 7 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 4, § 15 SachenRBerG (vgl. Senat, Urt. v. 21. Januar 2000, V ZR 327/98, WM 2000, 1069, 1070). Die Gesamtvollstreckungsschuldnerin, deren Rechte und Ansprüche der Kläger wahrnimmt (vgl. Senat, Urt. v. 21. Januar 2000, aaO, 1071), ist als Rechtsnachfolgerin der Genossenschaft, die das Gebäude errichtet hat, auch Nutzerin im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (§ 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 SachenRBerG).
Soweit die Revision mit dem Hinweis auf die Nutzung nahezu der Hälfte der Grundstücksfläche für öffentliche Parkplätze einen Ausschluß des Rechtsverhältnisses von der Sachenrechtsbereinigung nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG erreichen will, werden in der Revisionsinstanz neue Tatsachen vorgetragen, die für die Entscheidung von materiell-rechtlicher Bedeutung sind. Die Revision verweist nicht auf entsprechendes Vorbringen in den Tatsacheninstanzen. Hierfür genügen insbesondere nicht die nur beiläufigen Hinweise in dem von der Beklagten vorgelegten Privatgutachten. Obwohl grundsätzlich auch ein im Rechtsstreit vorgelegtes Privatgutachten zu dem Parteivorbringen zählt, waren die Tatsachengerichte hier wegen der fehlenden Aufarbeitung durch einen Rechtsanwalt nicht gehalten, die umfangreichen Ausführungen des Sachverständigen auf entscheidungserhebliches Vorbringen zu untersuchen (vgl. BGH, Beschl. v. 27. April 1989, III ZR 175/88, BGHR ZPO § 130 Nr. 6 Parteischriftsatz 1). Die mithin vorgetragenen neuen Tatsachen könnten im Revisionsverfahren allenfalls dann beachtet werden, wenn sie nach Schluß der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz entstanden und unstreitig
oder ohnehin von Amts wegen zu beachten wären (BGHZ 53, 128, 130 f; 83, 102; 85, 288, 290; 139, 214, 221; Senat, Urt. v. 3. April 1998, V ZR 143/97, NJW-RR 1998, 1284). An diesen Voraussetzungen fehlt es jedoch.
2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision auch gegen die Verneinung der Ausschlußtatbestände des § 29 Abs. 1 SachenRBerG durch das Berufungsgericht.

a) Daß das Berufungsgericht die Einrede fehlender Nutzbarkeit nicht durchgreifen läßt, ist nicht zu beanstanden. Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG kann der Eigentümer die Durchführung der Sachenrechtsbereinigung verweigern, wenn das Gebäude oder die bauliche Anlage nicht mehr nutzbar ist und deshalb kein Anlaß besteht, dem Nutzer einen Ausgleich für seine Aufwendungen in Bauwerke zu gewähren (Senat, Urt. v. 31. Juli 1997, V ZR 23/96, WM 1997, 2040, 2042). Die Eigenschaft der Nutzbarkeit ist Tatfrage (vgl. Eickmann/Rothe, Sachenrechtsbereinigung, § 29 SachenRBerG Rdn. 9). Im vorliegenden Fall sind dem Berufungsgericht bei deren Prüfung keine Rechtsfehler unterlaufen.
aa) Die Regelung zielt auf "Ruinengrundstücke" (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs, BT-Drucks. 12/5992, S. 128), bei denen die weitere Nutzung der baulichen Investition objektiv ausgeschlossen ist (vgl. Erman/Ebbing, BGB, 10. Aufl., § 29 SachenRBerG Rdn. 3; Knauber, RVI, § 29 SachenRBerG Rdn. 10). Das setzt voraus, daß das Gebäude nach den objektiven Gegebenheiten im Rahmen seines Nutzungszwecks keiner wirtschaftlich sinnvollen Verwendung mehr zugeführt werden kann (MünchKomm-BGB/Smid, 3. Aufl., § 29 SachenRBerG Rdn. 5), es sich also um wertlose Bausubstanz handelt
(vgl. Fellhauer, in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemali- gen DDR, § 29 SachenRBerG Rdn. 2). An einem solchen Bauzustand fehlt es jedoch nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach es sich um ein zwar mittlerweile verwahrlostes, gleichwohl aber "stabiles, in der Substanz intaktes Gebäude" handelt.
bb) Diese Feststellungen hat das Berufungsgericht frei von Rechtsfehlern getroffen und sich dabei auch - wie erforderlich (vgl. BGH, Urt. v. 13. Februar 2001, VI ZR 272/99, NJW 2001, 2796, 2797 m.w.N.) - mit dem von der Beklagten vorgelegten Privatgutachten des Sachverständigen S. auseinandergesetzt. Hierbei war das Berufungsgericht an den getroffenen Feststellungen nicht gehindert; denn diese stehen nicht im Widerspruch zu dem Inhalt des Privatgutachtens. Die Revision stellt selbst nicht in Abrede, daß der Gutachter dem Gebäude einen insgesamt "ausreichenden Bau- und Unterhaltungszustand" attestiert. Soweit die Revision meint, schon die von dem Sachverständigen ermittelte Restnutzungsdauer bis 2002 setze erhebliche Investitionen voraus, trifft das nach dem Inhalt des Gutachtens nicht zu; der Sachverständige spricht insoweit nur von "geringfügigen Reparaturarbeiten". Die von der Revision überdies angeführten Hinweise des Privatgutachtens zur wirtschaftlichen Überalterung und Rentabilität einer Umnutzung oder eines Umbaus betreffen nicht die unveränderte Nutzbarkeit des vorhandenen Gebäudes , sondern könnten allenfalls für die Prognose hinsichtlich einer Rekonstruktion durch den Nutzer erheblich werden. Diese zweite, von dem Berufungsgericht hilfsweise geprüfte und verneinte Voraussetzung des Ausschlußtatbestandes nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG ist jedoch ohne Bedeutung, nachdem schon das erste Tatbestandsmerkmal fehlender Nutzbarkeit nicht vorliegt.

cc) Das von der Revision als übergangen gerügte Vorbringen zur Erfor- derlichkeit von Aufwendungen betrifft keine für die Entscheidung erheblichen Umstände. Daß das Gebäude für eine Nutzung hergerichtet werden muß, ist zwischen den Parteien außer Streit. Dies ändert jedoch nichts an der bestehenden Nutzbarkeit des keineswegs verfallenen Gebäudes, die es rechtfertigt, dem Nutzer weiterhin einen Ausgleich für seine Investitionen zu geben. Ferner beanstandet die Revision zu Unrecht, daß es das Berufungsgericht versäumt habe, seine eigene Sachkunde darzulegen. Dessen hätte es bedurft, wenn das Gericht von der Einholung eines erforderlichen Sachverständigengutachtens abgesehen hätte oder von einem eingeholten Gutachten abgewichen wäre (vgl. Senat, Urt. v. 5. Juni 1981, V ZR 11/80, NJW 1981, 2578; Urt. v. 29. Januar 1993, V ZR 227/91, NJW 1993, 1643, 1644). Beides hat das Berufungsgericht nicht getan, sondern ist im Gegenteil von dem Vortrag ausgegangen , den die Beklagte selbst mit dem von ihr vorgelegten Privatgutachten gehalten hat. Schließlich konnte das Berufungsgericht seine Entscheidung ohne Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit treffen. Die Beklagte hat nämlich keine für die rechtliche Beurteilung maßgebenden Merkmale behauptet, die auf den von ihr vorgelegten Fotografien nicht erkennbar sind oder von diesen abweichen (vgl. BGH, Urt. v. 23. Juni 1987, VI ZR 296/86, NJW-RR 1987, 1237, 1238).

b) Die Voraussetzungen der Einrede nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG verneint das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht. Trotz der Räumung der Kaufhalle durch die Mieterin wird das Bauwerk noch immer von der Gesamtvollstreckungsschuldnerin genutzt. Es bedarf deshalb keiner Entscheidung darüber, ob die Vermietung des Anbaus an einen Getränkemarkt für
eine Nutzung genügen kann oder wegen der im Vergleich zu dem Hauptgebäude nur untergeordneten Bedeutung unberücksichtigt bleiben muß (vgl. Eickmann/Rothe, aaO, § 29 Rdn. 10; MünchKomm-BGB/Smid, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 9).
aa) Entgegen der Ansicht der Revision stellt bereits die Vermietung als solche eine Nutzung des Gebäudes im Sinne des § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG dar (vgl. Eickmann/Rothe, § 29 SachenRBerG Rdn. 10; MünchKomm-BGB/Smid, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 9). Da mangels abweichender Regelung § 100 BGB heranzuziehen ist, umfaßt die Nutzung auch eine Ziehung von Sachfrüchten durch Vermietung. Dies hat der Senat im übrigen für das Sachenrechtsmoratorium in gleicher Weise entschieden (vgl. Senat , Urt. v. 2. Juni 1995, V ZR 304/93, WM 1995, 1589, 1590 f; Urt. v. 7. Juli 1995, V ZR 46/94, WM 1995, 1848, 1854; Urt. v. 13. Oktober 1995, V ZR 254/94, WM 1996, 91). In Anbetracht des (nunmehrigen) Zwecks des Moratoriums, das Besitzrecht des Nutzers, dem ein Anspruch auf Bereinigung durch Erwerb oder Belastung des Grundstücks zusteht, bis zu dessen Erfüllung zu sichern (Senat, BGHZ 136, 212, 215), gibt es für einen engeren, die Vermietung ausschließenden Nutzungsbegriff im Rahmen der Sachenrechtsbereinigung keine Grundlage. Nachdem bereits mit der Vermietung die erforderliche Nutzung vorliegt, kommt es nicht darauf an, ob die Mieterin das Gebäude auch tatsächlich gebraucht. Für die Sachenrechtsbereinigung maßgeblicher Nutzer ist hier nicht die Mieterin, sondern die Gesamtvollstreckungsschuldnerin.
bb) An einer Nutzung der Kaufhalle durch Vermietung fehlte es jedoch, wenn das Mietverhältnis mit der E. B. Grundstücksverwaltungsgesell-
schaft mbH beendet sein sollte, sich die Mieterin also auf einen wichtigen Grund für die vorzeitige Beendigung des bis Ende 2002 befristeten Mietverhältnisses berufen könnte. Einen solchen Grund hat die Mieterin offenbar mit ihrer Kündigung zum 31. Dezember 1997 geltend machen wollen; ob er tatsächlich vorliegt, läßt sich jedoch dem Vorbringen der Parteien im vorliegenden Rechtsstreit nicht entnehmen. Das geht zu Lasten der Beklagten. Sie trifft die Darlegungslast für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, weil es sich um eine Voraussetzung für die Einrede nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG handelt (vgl. Fellhauer, in Rädler/Raupach/Bezzenberger, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 7; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 29 Rdn. 22).
3. Dagegen beanstandet die Revision zu Recht, daß das Berufungsgericht die Einrede geringer Restnutzungsdauer (§ 31 SachenRBerG) nicht berücksichtigt hat.

a) Trotz der Beschränkung des Tatsachenstoffs durch den hier - weiterhin anwendbaren (§ 26 Nr. 7 EGZPO) - § 561 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F. (= § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO n.F.) hat der Senat das Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten zu beachten, auch wenn die Erhebung der Einrede aus § 31 SachenRBerG unmittelbar weder im Tatbestand des Berufungsurteils noch in einem Sitzungsprotokoll Erwähnung findet. Hierbei bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob bei der gegebenen Unvollständigkeit des Tatbestands über eine entsprechende Verfahrensrüge (Nichtberücksichtigungsrüge) der Beklagten der übergangene Vortrag nach § 561 Abs. 1 Satz 2, § 554 Abs. 3 Nr. 3 lit. b ZPO a.F. (= § 559 Abs. 1 Satz 1, § 551 Abs. 3 Nr. 2 lit. b ZPO n.F.) zur Grundlage der Überprüfung durch das Revisionsgericht gemacht werden kann (vgl. hierzu MünchKomm-ZPO/Wenzel, 2. Aufl., § 561 Rdn. 7;
Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 559 Rdn. 17; Ball, Festschrift für Geiß, 2000, S. 3, 18 ff). Der Tatbestand des Berufungsurteils reicht nämlich aus, um aus den Umständen die Erhebung der Einrede aus § 31 SachenRBerG entnehmen zu können.

b) Für Fälle geringer Restnutzungsdauer ist durch § 31 SachenRBerG zugunsten des Grundstückseigentümers eine echte Einrede eröffnet (vgl. Vossius , aaO, § 31 Rdn. 1; auch Senat, Urt. v. 29. September 2000, V ZR 421/99, WM 2000, 2513, 2514). Das bloße Bestehen dieses Leistungsverweigerungsrechts reicht daher für dessen Wirksamkeit nicht aus, vielmehr muß der Grundstückseigentümer das Recht auch ausüben (vgl. BGH, Urt. v. 7. Oktober 1998, VIII ZR 100/97, NJW 1999, 53, für § 320 Abs. 1 BGB).
Die mithin erforderliche Erhebung der Einrede braucht nicht ausdrücklich zu geschehen. Es reicht aus, daß der Wille des Grundstückseigentümers zum Ausdruck kommt, den Abschluß des verlangten Kaufvertrages wegen der geringen Restnutzungsdauer des Gebäudes oder der baulichen Anlage zu verweigern (vgl. BGH, Urt. v. 7. Oktober 1998, aaO, 54 für § 320 Abs. 1 BGB; RG WarnR 1934 Nr. 34, für die Verjährungseinrede). Das ist vorliegend der Fall. Nach dem Tatbestand des Berufungsurteils stützt die Beklagte ihren Antrag auf Klageabweisung auch auf eine angeblich völlig marode Bausubstanz, weshalb sie für den Fall, daß überhaupt noch eine Nutzbarkeit gegeben sein und damit die vorrangig verfolgte Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG scheitern sollte, erkennbar auf die - ohnehin subsidiäre (vgl. Wilhelms , in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 31 Rdn. 3; Eickmann /Rothe, aaO, § 31 Rdn. 5) - Einrede aus § 31 SachenRBerG zurückgreifen will.


c) Die Einrede aus § 31 SachenRBerG ist auf der Grundlage des Vor- bringens der Beklagten, von dessen Richtigkeit für das Revisionsverfahren auszugehen ist, auch begründet. Das Berufungsgericht nimmt selbst an, daß die Beklagte entsprechend dem von ihr eingeholten Privatgutachten des Sachverständigen S. eine - insoweit zutreffend nach betriebswirtschaftlichen Maßstäben (vgl. Wilhelms, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 31 Rdn. 8; Knauber, RVI, § 31 SachenRBerG Rdn. 8; Eickmann/Rothe, aaO, § 31 Rdn. 10; Senat, Urt. v. 29. September 2000, aaO, 2515) ermittelte - verbleibende Nutzungsdauer bis 2002 vorgetragen hat. Hieraus folgt eine Restnutzungsdauer des Gebäudes von weniger als 25 Jahren, obwohl zu dem nach § 31 Abs. 1 SachenRBerG maßgeblichen Zeitpunkt der Geltendmachung des Ankaufsrechts (vgl. Senat, Urt. v. 29. September 2000, aaO, 2514) am 28. Mai 1995 das Gebäude noch von der Mieterin genutzt und daher in einem besseren Unterhaltungszustand gewesen sein dürfte. Wesentlich für die Einschätzung des Sachverständigen ist nämlich die durch die unmoderne Bauart bedingte Gesamtnutzungsdauer der 1972 errichteten Kaufhalle von lediglich 30 Jahren, nicht dagegen die durch den Leerstand eingetretene Verwahrlosung des Gebäudes.
4. Ob der Beklagten - wegen ihrer Pläne für den Rathausneubau - ein Ablösungsrecht hinsichtlich der baulichen Investitionen nach § 81 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG zusteht, womit nach § 15 Abs. 4 Satz 2 SachenRBerG auch ein Ankaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks ausgeschlossen wäre, bedarf keiner Entscheidung. Ein solches Recht der Beklagten setzt nämlich eine erfolgreiche Einrede nach § 31 SachenRBerG voraus und hat weitergehend lediglich die Bedeutung, daß das Gegenrecht des Nutzers auf Abschluß eines Mietver-
trages nach § 31 Abs. 2 SachenRBerG verdrängt wird (vgl. Eickmann/Rothe, aaO, § 81 SachenRBerG Rdn. 5). Ein Ablösungsrecht der Beklagten hinsichtlich der baulichen Investitionen nach § 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG scheitert hingegen bereits am Fehlen der Einredevoraussetzungen nach § 29 SachenRBerG (vgl. Tropf, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 81 Rdn. 10).
5. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand. Es ist aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.) und die Sache wegen fehlender Entscheidungsreife an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.). Die Feststellungen des Berufungsgerichts beschränken sich darauf, daß das Gebäude "gegenwärtig nutzbar" ist, zu der für § 31 SachenRBerG maßgeblichen Frage der Restnutzungsdauer sind dagegen Feststellungen nicht getroffen. Das Berufungsgericht wird, sollte es ein Ankaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks verneinen, sich auch mit den Hilfsanträgen des Klägers zu befassen und hierbei insbesondere zu prüfen haben, ob diese nicht von einem Scheitern der Klage nur auf Grund einer erfolgreichen Einrede nach § 29 SachenRBerG abhängig sein sollen.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch