Bundesgerichtshof Beschluss, 01. Juli 2010 - V ZR 12/10

Tatbestand:

Die Beklagte ist seit dem 24. Februar 1994 im Grundbuch von D. als Eigentümerin eines in B. /Brandenburg gelegenen Grundstücks eingetragen. Das Grundstück unterlag in der ehemaligen DDR der staatlichen Verwaltung. Mit Pachtvertrag vom 7. September 1962 überließ der Rat der Gemeinde D. als staatlicher Verwalter das Grundstück der Klägerin und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann sowie einer Familie
H. , die das Grundstück unter sich aufteilten. Mit Zustimmung des Rates des KreisesK. W. vom 16. Oktober 1962 errichteten die Klägerin und ihr Ehemann auf dem von ihnen genutzten Grundstücksteil ein Wochenendhaus Typ III. Aufgrund einer vom Rat der Gemeinde D. am 28. Mai 1974 erteilten Zustimmung zur Veränderung eines Bauwerks wurde das Gebäude teilweise unterkellert und so ausgebaut, daß es nach Abschluß der Bauarbeiten im Jahre 1975 über 45 qm Wohnfläche mit Wohnraum, Schlafraum , Küche, Bad, Windfang und Wohnveranda sowie über eine Hauswasseranlage , Dreikammerkläranlage zur Abwasserentsorgung, Wärmedämmung an den Außenwänden und Heizung (Nachtspeicheröfen und Kohleraumheizer) verfügte.
Am 26. August 1977 schloß der Rat der Gemeinde D. als staatlicher Verwalter mit der Klägerin und ihrem Ehemann unter Verwendung eines vorformulierten Musters einen Vertrag über eine 1.071 qm große Teilfläche des Grundstücks zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitgestaltung. Der Vertrag enthält u.a. die vorformulierte Regelung:
"Die Nutzer sind berechtigt, nach Vorliegen der staatlichen Baugenehmigung auf dem Grundstück für den vorgesehenen Zweck ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten (kein Eigenheim oder Mietwohnhaus ) zu errichten. Diese Baulichkeiten sind persönliches Eigentum der Nutzungsberechtigten." Im gleichen Jahr siedelte die Klägerin mit ihrem Ehemann aus ihrer B. Wohnung in eine kleinere Wohnung in K. W. um. 1987 erhielten sie für das B. Grundstück einen Telefonanschluß. Am 7. Januar 1992 meldeten sie ihren Hauptwohnsitz dort an.

Die Klägerin hat behauptet, nach den Umbauten 1975 sei das Wochenendhaus zu Wohnzwecken geeignet gewesen und von ihr und ihrem Ehemann auch entsprechend genutzt worden. Ihrer auf Feststellung der Ankaufsberechtigung an einer Teilfläche des Grundstücks gerichteten Klage hat das Landgericht stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, der von der Klägerin und ihrem Ehemann im Jahre 1962 mit dem staatlichen Verwalter geschlossene Pachtvertrag sei mit Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als Nutzungsvertrag gemäß §§ 312 ff ZGB zu werten. Infolgedessen berechtigten die vorgenommenen baulichen Investitionen nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG zu einem Ankaufsrecht nach §§ 61 ff SachenRBerG. An diesen Voraussetzungen fehle es aber. Der Umbau des Wochenendhauses zu einem Eigenheim sei nicht mit Billigung staatlicher Stellen vorgenommen worden. Außerdem habe der Rat der Gemeinde D. in seiner Eigenschaft als staatlicher Verwalter einer Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwekken durch das in dem Vertrag vom 28. August 1977 ausgesprochene Verbot eines Eigenheimbaus widersprochen.

II.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , daß das geltend gemachte Ankaufsrecht nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG gegeben ist. Wenn die Revision demgegenüber meint, die Berechtigung der Klägerin ergebe sich schon aus § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 c SachenRBerG, so verkennt sie, daß es sich vorliegend nicht um einen von dieser Norm erfaßten Überlassungsvertrag handelt. Damit ist vielmehr entsprechend der in Art. 232 § 1 a EGBGB enthaltenen Legaldefinition ein Vertragsverhältnis gemeint, bei dem der Nutzer für die Überlassung eines Grundstücks keinen Miet- oder Pachtzins zu entrichten hat, sondern ein Entgelt, ähnlich einem Kaufpreis, als Sicherheit hinterlegt und die anfallenden Unterhaltungskosten und öffentlichen Lasten trägt (vgl. Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 98; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; MünchKommBGB /Wendtland, 3. Aufl., § 5 SachenRBerG Rdn. 8). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin (und ihrem Ehemann) und dem staatlichen Verwalter anders ausgestaltet. Die Errichtung des Wochenendhauses und die 1974/75 vorgenommenen Umbauten vollzogen sich auf der Grundlage des Pachtvertrages aus dem Jahre 1962. Das Berufungsgericht hat dieses Vertragsverhältnis in Übereinstimmung mit dem Parteivortrag bis zum Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als Pachtvertrag im Sinne der §§ 581 ff BGB gewertet und angenommen, daß der Vertrag seitdem als Nutzungsvertrag im Sinne der §§ 312 ff ZGB zu qualifizieren sei. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden (zur Bewertung als Nutzungs-
vertrag im Sinne von §§ 312 ff ZGB s. OG-DDR, NJ 1978, 362; OLG Brandenburg VIZ 1998, 152). Es handelt sich - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - nicht um ein rein schuldrechtlich ausgeformtes Nutzungsverhältnis zwischen Privaten, das nur den Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterfällt (dazu Senatsurt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94). Der entscheidende Unterschied zu solchen Fällen liegt darin, daß das der Klägerin und ihrem Ehemann zur Verfügung gestellte Grundstück unter staatlicher Verwaltung stand und die Überlassung den Charakter der in §§ 312 ff ZGB geregelten Nutzung hatte.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch dagegen, daß das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG verneint hat.

a) Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der von der Klägerin und ihrem Ehemann errichtete Bungalow zum dauernden Wohnen geeignet ist. Dies ist - wie das Landgericht angenommen hat - zu bejahen. Seit dem Umbau in den Jahren 1974/75 besitzt das Gebäude angesichts seiner Bauweise (festes Mauerwerk, Raumaufteilung, Größe der Wohnfläche, Teilunterkellerung, Wärmedämmung), seiner Ausstattung (Heizung, sanitäre Anlagen) und seiner Erschließung (Hauswasseranlage, Stromanschluß, Abwasserentsorgung durch Kläranlage, Telefon, Zufahrt) die für eine Wohnnutzung erforderliche Qualität. Den bautechnischen Mindestanforderungen genügen diese Merkmale (vgl. OLG Brandenburg, VIZ 1998, 54, 55; 151, 152 f; LG Berlin VIZ 1998, 157; Rövekamp , SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 205, 206; Czub, in: Czub/SchmidtRäntsch /Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 120 ff; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rdn. 7, 10).

Daß der Bungalow - wie die Revisionserwiderung meint - dem geltenden Bauordnungsrecht nicht entspricht, ist ohne Belang. Entscheidend sind die Verhältnisse zu DDR-Zeiten. Sollte auch unter den damaligen Bedingungen eine Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung mit Rücksicht auf die zu geringe Raumhöhe bauordnungsrechtlich zu beanstanden gewesen sein, so ist auch dies unerheblich, weil der Bungalow in dieser Form und mit der Zweckbestimmung der Wohnnutzung - wie noch auszuführen ist - baurechtlich genehmigt worden ist.

b) Das Gebäude ist auf der Grundlage eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 ff BGB) errichtet worden. Das Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG erfaßt gerade auch die mit staatlicher Billigung (dazu sogleich) durchgeführten Umbauten (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG) von Wochenendhäusern zu Wohngebäuden (vgl. BTDrucks. 12/5992, S. 103; BR-Drucks. 515/93, S. 103; BGHZ 139, 235, 243; Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 125; Rövekamp , SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 203; Gehling, in: Rädler/Raupach/ Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 5 SachenRBerG Rdn. 10; a.A. Schnabel, SchuldRÄ ndG, § 24 Rdn. 7). Die im konkreten Fall 1974/75 durchgeführten umfangreichen Ausbauten kommen einer Neuerrichtung gleich (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG). Die ursprüngliche Gartenlaube wurde mit erheblichem Aufwand in ein massives Wohnhaus mit ausreichender Erschließung umgestaltet. Soweit die Revisionserwiderung dies mit Rücksicht auf die geschätzten (relativ geringen) Kosten von 4.000 M/DDR in Zweifel zieht, verkennt sie, daß dieser Betrag auf einer nicht näher belegten Schätzung beruht und für sich genommen nicht aussagekräftig ist. Entscheidend ist das Ausmaß
der baulichen Arbeiten. Danach kann die Umgestaltung einer Neuerrichtung gleichgesetzt werden.

c) Ohne Rechtsfehler stellt das Berufungsgericht, gestützt auf die vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme, fest, daß die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann am 2. Oktober 1990 (§ 5 Abs. 3 SachenRBerG) in dem von ihnen errichteten Gebäude ihren Lebensmittelpunkt hatten. Die Revisionserwiderung greift dies auch nicht an.

d) Von Rechtsirrtum beeinflußt sind indes die Erwägungen, die das Berufungsgericht zu der Annahme geführt haben, die Umgestaltung des Wochenendhauses in ein Wohnhaus sei ohne staatliche Billigung vorgenommen worden. Dabei verkennt das Berufungsgericht an sich nicht, daß die Umbaumaßnahmen baurechtlich genehmigt worden sind. Wenn es die Genehmigung jedoch inhaltlich auf den Ausbau eines Wochenendhauses, unter Beibehaltung einer solchen vorübergehenden Nutzung, beschränken will, ist dem nicht zu folgen. Vielmehr erstreckte sich die Zustimmung der Baubehörde gerade auch auf die mit dem Umbau angestrebte Nutzung zu Wohnzwecken (vgl. zu diesem Erfordernis OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; bestätigt durch Senat, Nichtannahmebeschluß vom 15. Januar 1998, V ZR 397/96; Eickmann/Rothe, SachenRBerG, § 5 Rdn. 49). Die genehmigten Baumaßnahmen führten zwangsläufig dazu, daß das Gebäude im Hinblick auf die in der DDR geltenden technischen Mindestanforderungen Wohnhausqualität erlangte. Dies blieb der Baubehörde, die gemäß §§ 3 Abs. 4, 5 Abs. 5 BevölkerungsbauwerkeVO vom 22. März 1972 (GBl. DDR II S. 293 ff) auch über die städtebauliche Einordnung des Bauvorhabens zu entscheiden hatte, nicht verborgen. Denn bereits die ihr gemäß § 4 BevölkerungsbauwerkeVO vorgelegte zeichnerische Darstellung
des Bauprojekts zeigte, daß die Antragsteller die staatliche Erlaubnis zu einer Umgestaltung der vorhandenen Gartenlaube in ein dauerhaft für Wohnzwecke geeignetes Gebäude begehrten. Wenn der Rat der Gemeinde D. in Kenntnis dieser Planunterlagen eine uneingeschränkte Genehmigung erteilte und die staatliche Bauaufsicht zudem eine - nur bei einer solchen Wohnnutzung erforderliche - weitergehende Isolierung des Bauwerks anordnete, läßt dies bei vernünftiger Betrachtung nur den Schluß zu, daß sich die Zustimmung des Rates der Gemeinde auf den Ausbau zu einem Wohnhaus und die damit verbundene Nutzungsänderung bezog.
Etwas anderes folgt auch nicht aus dem am 26. August 1977 abgeschlossenen Vertrag zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitgestaltung und dem darin enthaltenen Verbot einer Eigenheimerrichtung. Denn zum einen handelt es sich dabei um einen Formularvertrag, der den konkreten Geschehnissen nicht angepaßt war, und zum anderen erlaubt der Inhalt dieses Vertrages keine Rückschlüsse auf die Willensrichtung der Baubehörde im Jahre 1974.
Ist somit von einer 1974 erteilten Bauzustimmung auszugehen, so begründet dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG zugleich die gesetzliche Vermutung, daß die bodenrechtliche Inanspruchnahme des in fremdem Eigentum befindlichen Grundstücks zu Wohnzwecken mit Billigung staatlicher Stellen erfolgte (Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; MünchKomm-BGB/Wendtland, § 10 SachenRBerG Rdn. 7; Schnabel, SchuldRÄ ndG, § 24 Rdn. 5). Die Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG hat insbesondere ihre Berechtigung in den Fällen, in denen - wie hier - sowohl die
baurechtliche als auch die vertragliche Zustimmung zur Bebauung des staatlich verwalteten Grundstücks vom Rat der Gemeinde zu erteilen war (BR-Drucks. 515/93, S. 104; BT-Drucks. 12/5992, S. 104; v. Falkenhayn, RVI, 410 B, § 5 SachenRBerG Rdn. 35; Schnabel, aaO, § 24 Rdn. 4).

e) Schließlich scheitert die Berechtigung der Klägerin auch nicht an einem Widerspruch des Überlassenden. Allein in Betracht kommt insoweit - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - die formularmäßige Beschränkung der Nutzung auf Erholungszwecke in dem bereits behandelten Vertrag vom 26. August 1977. Diese Vertragsgestaltung taugt jedoch aus zwei Gründen nicht als Grundlage für die Annahme eines Widerspruchs im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG. Zum einen ist ein Widerspruch nur dann beachtlich, wenn er von dem Überlassenden entweder vor der Nutzungsänderung geäußert wurde und wenn er bis zum Zeitpunkt der Zweckentfremdung fortwirkt (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205) oder wenn er innerhalb eines zeitlichen Zusammenhangs nach Kenntnisnahme der Umnutzung geäußert wurde (vgl. OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; Vossius , SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rdn. 21; Eickmann/Rothe, SachenRBerG, § 5 Rdn. 54). Beide Möglichkeiten scheiden hier aus. Zum anderen ist die Klausel für sich genommen nicht geeignet, als Widerspruch gegen die Nutzung als Wohnhaus aufgefaßt zu werden. Der Vertrag ist in keiner Weise an die Besonderheiten des konkreten Falles angepaßt, sondern enthält lediglich die üblichen Formularklauseln, die die Gestattung zur Errichtung eines Wohnhauses oder anderer Baulichkeiten mit Ausnahme eines Eigenheims bzw. Mietwohnhauses vorsehen und die von einem unbebauten Grundstück ausgehen. Sie lassen damit außer acht, daß die Klägerin und ihr Ehemann bereits 1962 ein Wochenendhaus errichtet hatten, das sie 1974/75 mit Zustimmung des Rates
der Gemeinde in ein Wohnhaus umgestaltet hatten. Die Vertragsklausel gibt lediglich den Grundsatz zutreffend wider, daß bei einem Nutzungsvertrag nach §§ 312 ff ZGB die Errichtung eines Eigenheims unzulässig war (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der DDR, hrsg. v. Ministerium der Justiz, § 312 Anm. 2.1; Rodenbach, ZOV 1991, 73). Die Vertragswidrigkeit einer Nutzung bedeutet aber nicht, daß sie gegen den Widerspruch des Überlassenden ausgeübt wird (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205), und dies schon gar nicht im vorliegenden Fall, da der Rat der Gemeinde der konkreten Nutzung zugestimmt hatte.
3. Das Landgericht hat im Verfahren zutreffend darauf hingewiesen, daß mit der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG keine Festlegung der von der Ankaufsberechtigung erfaßten Grundstücksfläche begehrt werden kann. Denn hierbei handelt es sich um ein bloßes Element des Bereinigungsanspruchs , das vom Notar im Verfahren nach §§ 87 ff, 97 SachenRBerG einer Klärung zugeführt werden kann (Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 108 Rdn. 8; Prütting, in: Prütting/Zimmermann/Heller, Grundstücksrecht Ost, § 108 SachenRBerG Rdn. 3; a.A. Vossius, aaO, § 108 Rdn. 8). Der nunmehr wiederhergestellte Tenor des landgerichtlichen Urteils ist demgemäß auch dahin aufzufassen, daß die Flächenangabe nur zur Bezeichnung des derzeitigen Nutzungsumfangs angeführt ist.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel RiBGH Dr. Lambert-Lang ist infolge Krüger Urlaub an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 24. April 2001 Der Vorsitzende Wenzel Lemke Gaier

Tatbestand:

1

Die Beklagte ist Eigentümerin eines in einer Kleingartenanlage belegenen Grundstücks in Sachsen-Anhalt. Auf dem Grundstück befindet sich eine Wohnlaube, die 1984 auf der Grundlage eines Erholungsnutzungsvertrages von früheren Nutzern errichtet worden ist. Die Bauzeichnung wurde seitens des Kleingartenvereins abgestempelt; eine Baugenehmigung existiert nicht. Die Wohnlaube wurde von Anfang an dauernd zu Wohnzwecken genutzt.

2

Der Kläger nutzt das Grundstück aufgrund eines im Mai 1990 abgeschlossenen Kleingarten-Nutzungsvertrages. Das Haus erwarb er am 1. September 1990 von der Rechtsnachfolgerin der Erstnutzer.

3

Im Mai 2000 wurde dem Kläger von dem zuständigen Landkreis untersagt , die Laube zum ständigen Wohnen zu nutzen. Die dagegen eingelegten Rechtsmittel blieben erfolglos.

4

Der Kläger möchte festgestellt wissen, dass ihm in Bezug auf das Grundstück ein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsrecht zusteht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr stattgegeben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

5

Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stehe ein Ankaufsrecht nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG zu. Die Voraussetzungen der Vorschrift lägen vor, insbesondere sei die Wohnlaube am 2. Oktober 1990 zu Wohnzwecken geeignet gewesen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe ferner fest, dass der Kläger bereits zu diesem Zeitpunkt seinen Lebensmittelpunkt auf dem Grundstück gehabt habe. Die spätere Untersagung der Dauerwohnnutzung sei unerheblich, weil es für die Sachenrechtsbereinigung nicht auf die zukünftige Nutzungsmöglichkeit ankomme. Die Beklagte habe der Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken auch nicht unverzüglich wider- sprochen. Dass das Haus mit der Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sei, folge aus § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG.

II.

6

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.

7

1. Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass die Voraussetzungen für ein Ankaufsrecht des Klägers nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG nicht vorlägen, weil die Wohnlaube nicht mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sei. Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass sich der Kläger auf die Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG berufen kann, wonach vermutet wird, dass die bauliche Nutzung des Grundstücks mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt ist, wenn in einem Zeitraum von fünf Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes vor Ablauf des 2. Oktober 1990 eine behördliche Verfügung zum Abriss nicht ergangen ist.

8

a) Entgegen der Auffassung der Revision erfordert § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG nicht, dass die in der DDR zuständigen Organe der Bauaufsicht Kenntnis von dem Bauwerk erlangt hatten und dennoch fünf Jahre nicht eingeschritten sind. Die Frist beginnt vielmehr mit der Fertigstellung des Gebäudes (vgl. Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969; Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, WM 2002, 1943, 1944; Czub in Czub/SchmidtRäntsch /Frenz, SachenRBerG, Stand November 2003, § 10 Rdn. 139 ff.; Rothe , in Eickmann, SachenRBerG, Stand Juni 2008, § 10 Rdn. 23; a.A. Gemmeke in Kiethe, SchuldRAnpG, § 43 Rdn. 29; Rövekamp, Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl., Rdn. 212; Schnabel, DtZ 1995, 258, 260).

9

Dabei kommt es nicht darauf an, ob § 11 Abs. 3 der Verordnung über Bevölkerungsbauwerke vom 8. November 1984 (GBl I S. 433), wonach der Abriss eines Bauwerks nicht mehr verlangt werden konnte, wenn seit dessen Fertigstellung fünf Jahre vergangen waren, in der DDR als sog. Kenntnisfrist angesehen wurde, also die Kenntnis der staatlichen Stellen von dem Vorhandensein eines Schwarzbaus voraussetzte. Die Vermutung des § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG knüpft zwar an diese Regelung an (vgl. BT-Drucks. 12/5992 S. 110). Für ihre Auslegung sind aber in erster Linie Sinn und Zweck der Sachenrechtsbereinigung maßgeblich. Die Vermutung des § 10 Abs. 2 SachenRBerG soll den Nachweis erleichtern, dass eine bestehende Grundstücksnutzung nach den DDR-typischen Gegebenheiten als rechtmäßig angesehen wurde (vgl. BT-Drucks. 12/5992 S. 104). Handelte es sich bei der nach Satz 2 maßgeblichen Fünfjahresfrist um eine sog. Kenntnisfrist, liefe dieser Zweck jedoch weitgehend leer. Denn der Nutzer wird in aller Regel nicht nachweisen können, ob und wann eine staatliche Stelle, die gegen die Errichtung eines Gebäudes nicht eingeschritten ist, Kenntnis von dem Bauwerk erlangt hat (vgl. Czub, aaO, Rdn. 142).

10

Vor diesem Hintergrund widerspricht die Anwendung von § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG auch dann nicht dem Willen des Gesetzgebers, Schwarzbauten von der Sachenrechtsbereinigung auszunehmen (vgl. BTDrucks. 12/5992 S. 103), wenn die Fünfjahresfrist in § 11 Abs. 3 der Verordnung über Bevölkerungsbauwerke in der DDR erst ab Kenntnis der zuständigen Behörden von dem Bau zu laufen begonnen haben sollte. Richtig ist zwar, dass Schwarzbauten, welche auch in der DDR als illegal angesehen wurden, bei denen der Errichter also schon vor dem 3. Oktober 1990 mit einer Abrissverfügung rechnen musste, nicht geschützt werden sollen. Andererseits sollte ein zu DDR-Zeiten eingetretener Bestandsschutz aufrechterhalten bleiben (Czub, aaO , § 10 Rdn. 131; Rothe, aaO, § 10 Rdn. 22). Zu diesem Zweck hat der Ge- setzgeber in § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG die Regelung in § 11 Abs. 3 der Verordnung über Bevölkerungsbauwerke aufgegriffen (vgl. BT-Drucks. 12/5992 S. 110), sich wegen der dargestellten Beweisschwierigkeiten aber für eine nur pauschalierende Nachzeichnung der Vorschrift entschieden (vgl. auch Senat, Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, NJ 2003, 540, 541).

11

b) Schließlich steht der Anwendung von § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG nicht entgegen, dass die Grundstücksnutzung dem Recht der DDR in zweifacher Hinsicht widersprach, nämlich zum einen dem materiellen Baurecht (fehlende Baugenehmigung) und zum anderen dem Erholungsnutzungsvertrag (§ 312 ZGB), der nicht dazu berechtigte, das Grundstück mit einem Wohnhaus zu bebauen und zu Wohnzwecken zu nutzen.

12

Die Vorschrift des § 10 Abs. 2 SachenRBerG knüpft in Satz 1 zwar an eine Baugenehmigung an, ist aber in ihrer Rechtsfolge nicht auf Aspekte des Baurechts beschränkt. Die Vermutung geht vielmehr dahin, dass die bauliche Nutzung des Grundstücks in jeder Hinsicht mit Billigung staatlicher Stellen erfolgte ; sie umfasst daher auch die Berechtigung zur bodenrechtlichen Inanspruchnahme des in fremdem Eigentum stehenden Grundstücks (Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 m.w.N.).

13

Eine einschränkende, auf Verstöße gegen das materielle Baurecht begrenzte Anwendung von § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG ist auch der Sache nach nicht gerechtfertigt (ebenso Rothe, aaO, § 5 Rdn. 49; a.A. Czub, aaO, § 5 Rdn. 126d u. 134y; Rövekamp, aaO, Rdn. 213). Das folgt schon daraus, dass der - dem Recht der DDR zuwiderlaufende - Fall, dass aufgrund eines Erholungsnutzungsvertrages (§§ 312 ff. ZGB) ein als Wohnhaus geeignetes und genutztes Gebäude errichtet wurde, in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG als eigenständiges Regelbeispiel aufgenommen worden ist. Eine solche Grundstücksnutzung soll also ungeachtet ihrer Unvereinbarkeit mit dem zugrunde liegenden Nutzungsvertrag prinzipiell geeignet sein, Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu begründen. Dann aber verbietet es sich, aus dem - im Fall des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG stets gegebenen - Widerspruch zwischen tatsächlicher und vertraglich gestatteter Grundstücksnutzung eine von dem Gesetzgeber nicht vorgesehene Einschränkung des Anwendungsbereichs von § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG abzuleiten. Dies gilt umso mehr, als das Recht des Überlassenden, eine vertragswidrige Nutzung zu unterbinden, in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e Halbsatz 2 SachenRBerG berücksichtigt worden ist.

14

2. Die Revision rügt aber zu Recht, dass das Berufungsgericht der bestandskräftigen Untersagungsverfügung des Landkreises, das Gebäude zum ständigen Wohnen zu nutzen, keine Bedeutung beimisst.

15

a) Seine Auffassung, für die Sachenrechtsbereinigung komme es auf die künftige Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes nicht an, verkennt die Regelung in § 29 Abs. 1 SachenRBerG. Danach kann der Grundstückseigentümer die Bestellung des Erbbaurechts oder den Verkauf des Grundstücks an den Nutzer verweigern, wenn das Gebäude nicht mehr nutzbar und eine Rekonstruktion nicht mehr zu erwarten ist (Satz 1), oder wenn es nicht mehr genutzt wird und mit einem Gebrauch durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen ist (Satz 2).

16

aa) Bei wörtlicher Auslegung erfasst die Vorschrift zwar nur ein Nutzungshindernis tatsächlicher Art bzw. die tatsächliche Aufgabe der bestehenden Nutzung. Nach ihrem Sinn und Zweck findet sie aber auch Anwendung, wenn das Gebäude aus rechtlichen Gründen nicht mehr nutzbar ist und mit einem Fortfall des Nutzungshindernisses nicht zu rechnen ist (vgl. zu § 29 Abs. 2 SachenRBerG: Wilhelms in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, Stand November 2003, § 29 Rdn. 28; Rothe, in Eickmann, SachenRBerG, Stand Juni 2008, § 29 Rdn. 26). In § 29 SachenRBerG kommt der Grundgedanke des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zum Tragen, dass der Eingriff in die Rechte des Grundstückseigentümers gerechtfertigt ist, um dem Nutzer eine Fortsetzung seiner zu DDR-Zeiten begründete Grundstücksnutzung zu ermöglichen und so seine Investitionen in das Gebäude zu schützen. Ist diese Nutzung jedoch unmöglich geworden, lässt sich der angestrebte Schutz des Nutzers nicht mehr erreichen (vgl. Rothe, aaO, § 29 Rdn. 2). Entsprechendes gilt, wenn das Gebäude nicht mehr zu dem Zweck genutzt werden kann, der den Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes und damit die dem Nutzer eingeräumte bevorrechtigte Rechtsstellung begründet. Auch hier fehlt es an der Rechtfertigung, den Grundstückseigentümer zu einer Aufgabe seines Eigentums oder dessen Belastung mit einem Erbbaurecht zu zwingen.

17

Die baulichen Investitionen des Nutzers werden auch in diesem Fall, wenn auch nicht in demselben Maße, geschützt. Der Nutzer kann sein aus § 29 Abs. 5 Satz 1 SachenRBerG folgendes Recht geltend machen und von dem Grundstückseigentümer den Ankauf des Gebäudes verlangen, oder sich gegebenenfalls auf andere bereinigungsrechtliche Vorschriften berufen. Bleibt eine Grundstücksnutzung zulässig, die zwar nicht auf der Grundlage des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes , wohl aber nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz Schutz genießt, kann der Nutzer statt des Rechts nach § 29 Abs. 5 Satz 1 SachenRBerG die sich aus dem Schuldrechtsanpassungsgesetz ergebenden Ansprüche und Einwendungen geltend machen. Damit wird gewährleistet, dass er nicht schlechter steht, als er stünde, wenn die unmöglich gewordene Nutzung schon zu DDR-Zeiten unzulässig gewesen wäre. Beruft sich der Nutzer auf das Schuldrechtsanpassungsgesetz, gehen die daraus folgenden Rechte dem Wahlrecht des Grundstückseigentümers gemäß § 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG vor.

18

bb) Ein rechtliches Nutzungshindernis im Sinne des § 29 SachenRBerG ist hier gegeben. Infolge der bestandskräftigen Untersagungsverfügung, die Laube dauerhaft zu bewohnen, kann der Kläger das Grundstück nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen. Damit ist der Anknüpfungspunkt für die Einräumung von Ansprüchen nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz - die Nutzung eines Hauses im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG - entfallen. Die noch zulässige Nutzung zu Freizeit- und Erholungszwecken unterliegt nicht dem Schutz des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes und steht der Einrede aus § 29 Abs. 1 SachenRBerG daher nicht entgegen.

19

Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist die öffentlichrechtliche Untersagungsverfügung nicht deshalb unbeachtlich, weil sie der gesetzgeberischen Entscheidung zuwiderläuft, die sog. unechten Datschen gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG in die Sachenrechtsbereinigung einzubeziehen. Richtig ist zwar, dass der Bestandsschutz, den die Grundstücksnutzung des Klägers genießt, von den Verwaltungsgerichten enger als nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz gezogen worden ist mit der Folge, dass der dem Kläger im Verhältnis zu dem Grundstückseigentümer zustehende zivilrechtliche Anspruch aus Gründen des öffentlichen Rechts nicht durchsetzbar ist. Die Untersagungsverfügung ist indessen bestandskräftig und muss deshalb auch von den Zivilgerichten beachtet werden.

20

cc) Die Beklagte hat die Einrede des § 29 SachenRBerG erhoben. Dazu genügt es, wenn der Wille des Eigentümers zum Ausdruck kommt, den Abschluss des verlangten Kaufvertrages wegen der nicht mehr möglichen Nutzbarkeit des Gebäudes zu Wohnzwecken zu verweigern (vgl. Senat, Urt. v.

20. September 2002, V ZR 270/01, WM 2003, 637, 639). So liegt es, wie die Revision zu Recht geltend macht, auch hier. Die Beklagte hat bereits erstinstanzlich eingewandt, dass dem Kläger kein Ankaufsrecht zustehe, weil ihm die Nutzung der Laube zu Wohnzwecken rechtskräftig untersagt worden ist.

III.

21

Das angefochtene Urteil ist demnach aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann abschließend entscheiden, weil die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der erstmals in der Revisionsinstanz erörterte rechtliche Gesichtspunkt, wonach die öffentlich-rechtliche Untersagungsverfügung eine Einrede der Beklagten gemäß § 29 SachenRBerG begründet, erfordert keine Zurückverweisung der Sache an die Berufungsinstanz, da erheblicher Tatsachenvortrag zu diesem Punkt nicht zu erwarten ist.

22

Die Revisionserwiderung verweist im Wege der Gegenrüge zwar auf einen zwischen den Parteien im Februar 2009 geschlossenen Verwaltungsvertrag , in dem sich die Beklagte verpflichtet hat, keinerlei Einwendungen im Sinne des § 29 SachenRBerG zu erheben. Die Gegenrüge ist indessen unzulässig, da sie nicht auf Tatsachen gestützt werden kann, die erst nach der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung entstanden sind.

23

Ob ein erst während der Revisionsinstanz erklärter Einredeverzicht der Beklagten ausnahmsweise berücksichtigt werden könnte, um zu vermeiden, dass ein Urteil ergeht, welches der materiellen Rechtslage nicht entspricht (vgl. BGHZ 53, 128, 130 f.), bedarf keiner Entscheidung. Dem von dem Kläger vorgelegten Verwaltungsvertrag lässt sich nämlich zweifelsfrei entnehmen, dass die Beklagte nur auf Einreden verzichtet hat, die sich aus der Aufgabe der Dauerwohnnutzung ergeben könnten, zu der sich der Kläger in der Vereinbarung verpflichtet hat. Die Parteien wollten sicherstellen, dass ein etwaiges Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht daran scheitert, dass der Kläger die Laube in Erfüllung dieser Verpflichtung nicht mehr zu Wohnzwecken nutzt (vgl. § 29 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG). Das ergibt sich aus § 3 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsvertrages, wonach Rechtsverluste, die sich für den Kläger aufgrund eines Wechsels des Hauptwohnsitzes ergeben könnten, ausgeschlossen werden sollten. Satz 3 stellt zudem klar, dass der Kläger in den anhängigen Gerichtsverfahren, in denen es um seine Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz geht, von der Beklagten so zu stellen ist, als habe er seinen Lebensmittelpunkt in der Kleingartenanlage nicht aufgegeben. Auf ihre in dem anhängigen Zivilrechtsverfahren durchgängig erhobene Einwendung , dem Kläger stehe schon deshalb kein Ankaufsrecht nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG zu, weil er die Laube nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen dürfe, wollte die Beklagte ersichtlich nicht verzichten. Ob und inwieweit die bestandskräftige Untersagungsverfügung einem Ankaufsrecht des Klägers entgegensteht, haben die Parteien vielmehr der Klärung durch die Zivilgerichte vorbehalten.

IV.

24

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Roth

Vorinstanzen:
AG Halberstadt, Entscheidung vom 23.01.2008 - 7 C 115/04 -
LG Magdeburg, Entscheidung vom 28.10.2008 - 2 S 59/08 -

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten darüber, ob der Kläger nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz von dem beklagten Land (fortan: Beklagter) den Verkauf der diesem gehörenden 400 m2 großen Kleingartenparzelle Nr. 262 (fortan: Grundstück ) in einer Kleingartenanlage im früheren Ostteil von Berlin verlangen kann. Auf dem Grundstück befindet sich ein Holzhaus, das 1953 errichtet wurde. Dieses Haus kaufte die Großmutter des Klägers mit Vertrag vom 14. Mai 1963 für 6.900 Mark von M. D. . Zu einem von dem Kammergericht offen gelassenen Zeitpunkt schlossen sie und ihr später verstorbener Ehemann mit dem örtlichen Kleingärtnerverband einen Kleingarten-Pachtvertrag über das Grundstück. 1997 zog die Großmutter des Klägers in eine Einrichtung für betreutes Wohnen. Mit privatschriftlichem Vertrag vom 20. August 1997 veräußerte sie das Haus dem Kläger, der das Grundstück am 10. Dezember 1997 von dem örtlichen Kleingärtnerverband pachtete. Der Kläger selbst ist seit dem 1. November 2004 mit erstem Wohnsitz auf dem Grundstück gemeldet. Am 24. März 2005 schloss er mit seiner Großmutter einen notariell beurkundeten Vertrag über den Erwerb der Aufbauten auf dem Grundstück. Der Kläger behauptet , seine Großmutter sei zwar andernorts in Berlin polizeilich gemeldet gewesen, habe aber seit etwa 1982/83 bis zu ihrem Umzug auf dem Grundstück gelebt. Das Haus sei auf Grund von baulichen Maßnahmen seiner Großmutter zum Dauerwohnen geeignet.

2

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision möchte der Kläger weiterhin die Feststellung des geltend gemachten Ankaufsanspruchs erreichen. Der Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Dafür könnten Zweifel zurückgestellt werden, ob das Sachenrechtsbereinigungsgesetz seinem Sinn und Zweck nach auf sog. unechte Datschengrundstücke anzuwenden sei. Offen bleiben könne auch, ob das Haus ein Eigenheim im Sinne des Gesetzes sei und die Großmutter des Klägers dort ihren Lebensmittelpunkt gehabt habe. Weder der Kläger noch seine Großmutter hätten das Haus errichtet. Es habe bei Beginn der Pacht, auf dessen genauen Zeitpunkt es nicht ankomme, schon bestanden. Deshalb hänge der Anspruch entscheidend davon ab, ob der Kläger oder seine Großmutter auf dem Grundstück bauliche Maßnahmen durchgeführt hätten, die der Neuerrichtung gleichkämen. Daran fehle es. Erhaltungsmaßnahmen genügten hierfür nicht. Auch die übrigen Maßnahmen reichten nicht aus, weil es sich hierbei nicht um punktuelle, sondern um Maßnahmen gehandelt habe, die sich über 14 Jahre hingezogen hätten. Auch die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 SachenRBerG seien nicht erfüllt.

II.

4

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung lässt sich der geltend gemachte Anspruch nicht verneinen.

5

1. Der Ankaufsanspruch setzt, wovon das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend ausgeht, nach §§ 5, 61 SachenRBerG voraus, dass das Grundstück in einer nach § 5 SachenRBerG bereinigungsfähigen Weise genutzt wird, die Großmutter des Klägers Nutzerin des Grundstücks im Sinne von § 9 SachenRBerG war und der Kläger selbst ihr Rechtsnachfolger ist. Die bereinigungsfähige Nutzung nach § 5 SachenRBerG wiederum erfordert eine den Anforderungen des § 12 SachenRBerG entsprechende Bebauung des Grundstücks.

6

2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch seine Zweifel daran zurückgestellt , ob das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf sog. unechte Datschengrundstücke anzuwenden sei. Das nämlich ist der - von dem Gesetzgeber auch angestrebte (Entwurfsbegründung in BT-Drucks 12/5992 S. 103 f.) - Regelungsgehalt von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG. Diese Norm kommt, worauf der Senat vorsorglich hinweist, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch zur Anwendung, wenn es sich, wie hier, um ein Grundstück in einer Kleingartenanlage handelt (BGHZ 139, 235, 238, Senat, Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643; Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, VIZ 2003, 445).

7

3. Eine Rechtsnachfolge des Klägers in etwaige Ansprüche seiner Großmutter setzt nach dem 1. Oktober 1994 (dazu Senat, Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 645) gemäß § 14 Abs. 2 und 3 SachenRBerG voraus, dass ihm seine Großmutter neben dem Eigentum an dem Holzhaus, dessen Übertragung sich gemäß Art. 231 § 5 Abs. 1 und Art. 233 § 2 Abs. 1 EGBGB nach Mobiliarsachenrecht (hier § 929 Satz 2 BGB) richtet, auch den Ankaufsanspruch in notariell beurkundeter Form abgetreten hat. Beides hat das Landgericht dem dieser Form genügenden Vertrag des Klägers mit seiner Großmutter vom 24. März 2005 entnommen. Dagegen haben die Parteien keine Einwände erhoben. Dieses Verständnis des Vertrags liegt angesichts der bereits erfolgten, aber formunwirksamen Übertragung des Hauses an den Kläger durch Vertrag vom 20. August 1997 auch nahe.

8

4. Die weiter erforderliche bereinigungsfähige Nutzung scheitert entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht an einer fehlenden Bebauung des Grundstücks durch den Kläger oder seine Großmutter.

9

a) Eine Bebauung liegt nach § 12 Abs. 1 SachenRBerG entweder bei der Neuerrichtung eines Bauwerks auf dem Grundstück oder bei Baumaßnahmen an einem bestehenden Bauwerk vor, die den Umfang einer Neuerrichtung angenommen (§ 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 1 SachenRBerG) oder zu einer Veränderung der Nutzungsart (§ 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 2 SachenRBerG) geführt haben. Eine solche bauliche Investition lässt sich mit den von dem Berufungs- gericht angestellten Überlegungen nicht verneinen; sie ist nach den von ihm getroffenen tatsächlichen Feststellungen im Gegenteil gegeben.

10

b) Angreifbar ist schon die Erwägung des Berufungsgerichts, weder die Großmutter des Klägers noch dieser selbst hätten die Nutzungsart des Grundstücks verändert. Ob die Nutzungsart verändert worden ist, hängt entscheidend von den von dem Berufungsgericht offen gelassenen Fragen ab, ob das Haus am 2. Oktober 1990 zum Dauerwohnen geeignet war und ob die Großmutter des Klägers seinerzeit dort ihren Lebensmittelpunkt hatte. War das der Fall, wurde das Grundstück nämlich nicht mehr zu Erholungszwecken genutzt, sondern zu Wohnzwecken. Darin könnte eine nach § 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 2 SachenRBerG relevante Änderung der Nutzungsart liegen. Das bedarf hier keiner Entscheidung.

11

c) Offen bleiben kann auch, ob den weiteren Erwägungen des Berufungsgerichts gefolgt werden kann, die von dem Kläger behaupteten baulichen Maßnahmen seiner Großmutter an dem Holzhaus könnten schon deshalb nicht berücksichtigt werden, weil es sich um "bloße Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten" handele. Außerdem seien es keine "punktuellen", sondern langfristige und sich teilweise auch wiederholende Maßnahmen gewesen, die auch aus diesem Grund nicht berücksichtigt werden könnten.

12

aa) Für diese Überlegung ließen sich zwar die Regelungen in § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 und Satz 5 SachenRBerG anführen. Nach der zuerst genannten Regelung gelten bauliche Investitionen, die in einem Zeitraum von drei Jahren vorgenommen werden, als einheitliche Investition. Notwendige Verwendungen aus der Zeit nach dem 2. Oktober 1990 sind nach § 12 Abs. 2 Satz 5 SachenRBerG den baulichen Investitionen hinzuzurechnen. Zweifelhaft ist aber, ob diese Regelungen überhaupt Rückschlüsse auf die Auslegung von § 12 Abs.

1 Halbsatz 2 Nr. 1 SachenRBerG erlauben. § 12 Abs. 2 SachenRBerG sieht nämlich für den hier ersichtlich nicht gegebenen Fall einer Nutzung auf Grund eines Überlassungsvertrags im Sinne von Art. 232 § 1a EGBGB eine besondere Erleichterung vor. Bei dieser Form der Nutzung muss der Nutzer als bauliche Investition weder ein Gebäude neu errichtet noch einer Neuerrichtung gleichkommende Maßnahmen vorgenommen haben. Es genügt vielmehr, dass er die Wohn- oder Nutzfläche um 50 Prozent vergrößert oder bauliche Investitionen vorgenommen hat, die die Hälfte des jeweiligen Gebäudesachwerts übersteigen. Ob die für eine so weitgehende (dazu J. Schmidt-Räntsch, ZIP 1996, 728, 730) Erleichterung geltenden Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 SachenRBerG auch auf den gesetzlichen Normalfall einer der Neuerrichtung gleichkommenden Maßnahme angewendet werden können, erscheint schon im Ansatz fraglich.

13

bb) Welche Anforderungen an eine der Neuerrichtung gleichkommende Maßnahme im Einzelnen zu stellen sind, hat der Senat bislang nicht entschieden. Entschieden ist nur, dass bloße Reparaturmaßnahmen einer Neuerrichtung nicht gleichkommen (Senat, Urt. v. 16. April 1999, V ZR 57/98, VIZ 1999, 488), dies aber möglich ist, wenn etwa Dacheindeckung, Außenputz und Sanitäranlagen erneuert wurden (Urt. v. 27. September 2002, V ZR 262/01, VIZ 2003, 90, 92). Weitergehende Festlegungen in dieser Frage hat der Senat auch in den von der Revision in diesem Zusammenhang zitierten Urteilen (Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504; Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643; Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 2005, 1256, 1257) nicht vorgenommen. Er hat sich darin mit dem Vorliegen eines sog. unbenannten Falls im Sinne der Auffangklausel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG befasst und geprüft, ob einer Neuerrichtung entsprechende Maßnahmen vorlagen. Das war in den entschiedenen Fällen unstreitig der Fall und bedurfte keiner weiteren Klärung. Diese ist auch hier entbehrlich.

14

d) Das Berufungsgericht hat nämlich festgestellt, dass das Holzhaus 1953 und damit in den zeitlichen Grenzen des § 8 SachenRBerG errichtet worden ist. Damit liegt eine bauliche Investition in der Form der Neuerrichtung eines Gebäudes nach § 12 Abs. 1 Halbsatz 1 SachenRBerG vor. Weitere Anforderungen an eine Bebauung des Grundstücks stellt § 12 SachenRBerG nicht. Ob die vorgenommene Bebauung zu einer bereinigungsfähigen Nutzung führt, bestimmt sich nicht nach § 12 SachenRBerG, sondern nach den §§ 5 bis 7 SachenRBerG , hier nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG.

15

e) Anders als das Berufungsgericht meint, ist es auch unerheblich, dass weder der Kläger selbst noch seine Großmutter auf dem Grundstück, wie es das Berufungsgericht formuliert, "ein Eigenheim ‚gebaut’ " haben. Anspruchsberechtigt ist nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 SachenRBerG nicht nur der Nutzer , der das Gebäude errichtet hat und damit nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG anspruchsberechtigt ist, sondern auch sein Rechtsnachfolger. Das errichtete Gebäude muss ebenso wenig schon bei seiner Errichtung zum Dauerwohnen geeignet sein; es genügt, wenn es später in diesen Zustand versetzt wird (Senat, Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, VIZ 2003, 445). Das führt dazu, dass eine Anspruchsberechtigung auch dann besteht, wenn nicht der ursprüngliche Nutzer, der das Gebäude errichtet hat, sondern sein Rechtsnachfolger - hier die Großmutter des Klägers - die neben der Bebauung erforderlichen Voraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung, hier die Eignung zum Dauerwohnen und die Nutzung als Lebensmittelpunkt, geschaffen hat (Senat, Urt. v. 12. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 2005, 1256, 1257). Das Gesetz will die am 2. Oktober 1990 vorhandene Investition des Nutzers schützen (Entwurfsbegründung in BT-Drucks. 12/5992 S. 61 f.). Dazu stellt es allein auf das an dem maßgeblichen Stichtag, hier dem 2. Oktober 1990, erreichte Ergebnis ab. Wann und durch den Beitrag welchen Nutzers die Nutzung bereinigungsfähig geworden ist, ist danach unerheblich.

III.

16

Für die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es deshalb darauf an, ob die weiteren Voraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG gegeben sind. Das hat das Berufungsgericht offen gelassen. Der Senat kann diese Frage nicht selbst entscheiden , weil sie zwischen den Parteien streitig ist und die erforderlichen Feststellungen fehlen. Sie werden in der neuen Verhandlung nachzuholen sein. Hierfür weist der Senat auf folgendes hin.

17

1. Zunächst wird zu klären sein, ob das Haus am 2. Oktober 1990 zum Dauerwohnen geeignet war. Dafür ist entscheidend, ob das Bauwerk die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach den Maßstäben der DDR erfüllte (Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504; Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643; Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, VIZ 2003, 445). Ob dieser Zustand schon zu einem früheren Zeitpunkt bestanden hat oder nicht, ist unerheblich.

18

2. Sodann wird zu klären sein, ob das Gebäude am 2. Oktober 1990 dem Nutzer zum Wohnen diente. Das ist, wie sich im Umkehrschluss aus § 5 Abs. 3 SachenRBerG ergibt, der Fall, wenn der Nutzer auf dem Grundstück seinen Lebensmittelpunkt hatte. Maßgeblich sind die Lebensverhältnisse des seinerzeitigen Nutzers, hier also allein der Großmutter des Klägers. Wo der Nutzer seinen Lebensmittelpunkt hat, ist in wertender Betrachtung aller maßgeblichen Umstände zu entscheiden; dabei ist die polizeiliche Meldung nur ein wenn auch nicht unbedeutender Gesichtspunkt (Senat, Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 2005, 1256, 1257). Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub

Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 28.01.2008 - 1 O 54/07 -
KG Berlin, Entscheidung vom 25.07.2008 - 11 U 9/08 -