Bundesgerichtshof Beschluss, 27. Feb. 2002 - XII ZR 189/99

bei uns veröffentlicht am27.02.2002

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
XII ZR 189/99
vom
27. Februar 2002
in dem Rechtsstreit
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 27. Februar 2002 durch die
Richter Gerber, Sprick, Weber-Monecke, Fuchs und Dr. Ahlt

beschlossen:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 9. Juni 1999 wird nicht angenommen. Die Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens (§ 97 Abs. 1 ZPO). Streitwert: 9.203 ? (= 18.000 DM).

Gründe:

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Revision hat im Endergebnis auch keine Aussicht auf Erfolg (vgl. § 554 b ZPO a.F. in der Auslegung des Beschlusses des BVerfG vom 11. Juni 1980 - 1 PBvU 1/79 - BVerfGE 54, 277). Das Berufungsgericht hat die Beklagte im Ergebnis zu Recht zur Räumung verurteilt. Insoweit kann dahinstehen, ob die Behauptung der Beklagten zutrifft, mit dem ursprünglichen Vermieter mündlich eine Änderung der Fälligkeitsregelung des § 3 Abs. 1 des Mietvertrages vereinbart zu haben.
1. Ist eine solche Vereinbarung nicht zustande gekommen, hat bereits die am 7. April 1998 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis beendet, weil die Beklagte bei Zugang dieser Kündigung mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzinsraten in Verzug war. 2. Ist eine solche Vereinbarung hingegen zustande gekommen, war die am 30. April 1998 ausgesprochene Kündigung nach § 554 a Satz 1 BGB a.F. wirksam, weil die zur Begleichung des Mietrückstandes in Höhe zweier Monatsraten übersandten Schecks am 20. April 1998 von der bezogenen Bank nicht eingelöst worden waren und dieser von der Beklagten zu vertretende Umstand, auf den sich die Kündigungserklärung vom 30. April 1998 ausdrücklich stützt, die Fortsetzung des Mietverhältnisses vor dem Hintergrund unstreitig wiederholter unpünktlicher Zahlung unzumutbar machte. Soweit die Revision geltend macht, es hätte einer vorherigen Abmahnung bedurft, ist diese spätestens in der vorausgegangenen Kündigung vom 7. April 1998 zu sehen, die keinen Zweifel daran ließ, daß die Kläger nicht mehr bereit waren, weitere Verzögerungen der Mietzinszahlungen hinzunehmen. Die Klage ist mit Schriftsatz der Kläger vom 30. April 1998 ausdrücklich auch auf diese Kündigung gestützt worden, diente also - entgegen der Ansicht der Revision - nicht nur der Durchsetzung der außergerichtlich erklärten Kündigung vom 7. April 1998 und ließ damit erkennen, daß die Kläger das Mietverhältnis in jedem Falle beenden wollten. Die Kündigung wäre daher im übrigen, sofern sie nicht schon nach § 554 a Satz 1 BGB a.F. gerechtfertigt gewesen wäre, als ordentliche Kündigung auszulegen, die das Mietverhältnis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß § 566 Satz 2 BGB a.F. beendet hätte. Denn infolge der mündlichen Abänderung der ursprünglichen Fälligkeitsbestimmung war die erforderliche Schriftform des langjährigen Mietvertrages nicht
mehr gewahrt. Es handelt sich insoweit nicht um eine Vereinbarung über einen unbedeutenden Nebenpunkt, die der Schriftform nicht bedarf. Die Entrichtung des Mietzinses stellt die wichtigste Hauptleistungspflicht des Mieters dar, und Vereinbarungen über deren Höhe und Fälligkeit sind insbesondere im Hinblick auf die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 BGB a.F. von herausragender Bedeutung für den Bestand des Mietverhältnisses. Wie der vorliegende Fall zeigt, ist der Erwerber eines vermieteten Grundstücks darauf angewiesen, diese Modalitäten aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen zu können, um sich Gewiûheit darüber verschaffen zu können, wann die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges eintreten.
Gerber Sprick Weber-Monecke Fuchs Ahlt

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Referenzen - Gesetze

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BGB | § 554 Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchsschutz


(1) Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht...

BGB | § 566 Kauf bricht nicht Miete


(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte...

ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten


(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen...

Referenzen

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)