Bundesgerichtshof Beschluss, 16. Dez. 2009 - VIII ZR 175/09
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Gründe:
- 1
- Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auf die vom Berufungsgericht als grundsätzlich erachtete Frage, ob die vom Beklagten verwendete Formularklausel einen starren Fristenplan für die Vornahme der Schönheitsreparaturen enthält und deshalb unwirksam ist, kommt es nicht an.
- 2
- Denn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Kläger in § 4 Nr. 4 des Mietvertrags ist schon deshalb - insgesamt - unwirksam, weil davon (so Satz 3) auch das "Weißen der Decken und Oberwände" umfasst ist.
- 3
- Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils zu einer inhaltsgleichen Klausel entschieden hat (Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08, WuM 2009, 655), lässt sie die Auslegung zu, dass der Mieter bei Vornahme der Schönheitsreparaturen die Decken und Oberwände "weiß" streichen muss. In dieser Auslegung benachteiligt die Klausel den Mieter unangemessen, weil sie ihn auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (Senatsurteil, aaO, Tz. 7). Gemäß § 305c Abs. 2 BGB ist diese Auslegung zugrunde zu legen, weil sie zur Unwirksamkeit der Klausel führt und deshalb für den Mieter am günstigsten ist. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin (Senatsurteil, aaO, Tz. 10).
- 4
- Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Beklagte dem Begehren der Kläger auf Rückzahlung der Mietkaution Schadensersatzansprüche wegen unterlassener oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen - mangels wirksamer Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen - nicht entgegen halten kann.
- 5
- Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich dagegen richtet, dass das Berufungsgericht einen Gegenanspruch des Beklagten wegen der Verschmutzung der Wohnung (Reinigungskosten) verneint hat. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt, nämlich im Hinblick auf den Anspruch des Beklagten auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, zugelassen. Dies ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (BGHZ 153, 358, 360 f. m.w.N.), aus den Gründen des Urteils. Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der Frage zugelassen, ob die von den Beklagten verwendete Schönheitsreparaturklausel einen starren Fristenplan vorsieht und deshalb unwirksam ist; dies betrifft nur den auf unterlassene Schönheitsreparaturen gestützten Schadensersatzanspruch und nicht den weiteren vom Beklagten geltend gemachten Gegenanspruch wegen Verschmutzung der Wohnung (Reinigungskosten).
- 6
- Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
AG Wolfsburg, Entscheidung vom 22.10.2008 - 12 C 186/08 -
LG Braunschweig, Entscheidung vom 09.06.2009 - 6 S 554/08 (176) -
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(1) Das Revisionsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Revision an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Revision als unzulässig zu verwerfen.
(2) Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 15. März 2000 einen Teil des Hauses des Klägers. § 3 Abs. 6 des vom Kläger verwendeten vorformulierten Vertragstextes lautet: "Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbeiten auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackierungen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."
- 2
- Gegenstand der Klage - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - ist ein bezifferter Schadensersatzanspruch des Klägers wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Das Amtsgericht hat diesem Klageantrag teilweise stattgegeben, das Berufungsgericht hat ihn in vollem Umfang abgewiesen. Mit der beschränkt zugelassenen Revision erstrebt der Kläger insoweit die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 3
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 4
- Das Berufungsgericht hat - soweit hier von Interesse - ausgeführt, dem Kläger stehe kein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen aus § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1 BGB zu, da die Beklagten zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet gewesen seien. Die ihnen diese Verpflichtung auferlegende Klausel in § 3 Abs. 6 des Mietvertrages sei gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, da sie die Beklagten während der Mietzeit in ihrer Farbwahl einschränke und in die Gestaltung ihres persönlichen Lebensbereichs eingreife. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters, die vermieteten Räume auch während der Mietzeit in weißer Farbe gestrichen zu halten, nicht bestehe. Ohne Erfolg berufe sich der Kläger darauf, dass in der Klausel keine Farbvorgabe enthalten sei, die Decken und Oberwände in der Farbe weiß zu streichen. Selbst wenn man davon ausgehe, dass dem Begriff "weißen" die von dem Kläger behauptete Bedeutung zukomme, sei die Auslegung , darunter einen Anstrich in der Farbe weiß zu verstehen, jedenfalls nicht fernliegend. Derartige Zweifel in der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gingen indessen gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klägers als Verwender der Klausel.
II.
- 5
- Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision des Klägers zurückzuweisen ist.
- 6
- Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen unterlassener Schönheitsreparaturen mit der Begründung verneint , dass § 3 Abs. 6 des Mietvertrages nach § 307 BGB unwirksam ist.
- 7
- Die Klausel ist Teil eines vom Kläger verwendeten Formularmietvertrages und somit eine von dem Kläger gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung. Der Senat hat entschieden, dass eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen "in neutralen , hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 15 ff.).
- 8
- So liegt der Fall auch hier. Die Klausel unterscheidet nicht zwischen während der Mietzeit vorzunehmenden Schönheitsreparaturen und der vor Rückgabe an den Vermieter fälligen Endrenovierung. Vergeblich wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, es sei jedenfalls nicht fernliegend , unter dem Begriff "weißen" nicht nur ein Synonym zu streichen, sondern einen Anstrich in der Farbe weiß zu verstehen. Der Einholung eines etymologischen Sachverständigengutachtens bedurfte es für diese Auslegung entgegen der Auffassung er Revision nicht. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr. des Bundesgerichtshofs , z.B. Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056, Tz. 9). Dass nach diesen Kriterien das vom Berufungsgericht als nicht fernliegend erachtete Verständnis des Begriffs "weißen" auszuschließen wäre, kann nicht angenommen werden und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. Auf eine möglicherweise abweichende Deutung aus sprachwissenschaftlicher Sicht kommt es nicht an. Lässt die Klausel somit die Auslegung zu, dass Decken und Oberwände in weiß zu streichen sind, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führende Auslegung zugrunde zu legen.
- 9
- Die Revision ist ferner der Auffassung, selbst wenn der Begriff "weißen" als Synonym für "weiß streichen" angesehen werden müsste, benachteilige dies den Mieter nicht unangemessen, weil er nach dem weiteren Wortlaut der Klausel dann lediglich gehalten sei, "Decken und Oberwände" weiß zu streichen. Eine derartige meist durch Stuckleisten erfolgte Trennung in Ober- und Unterwände finde sich in dem den Beklagten vermieteten Haus jedoch nicht.
- 10
- Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel kommt nicht in Betracht (Senatsurteil vom 18. Juni 2008, aaO, Tz. 20). Denn entgegen der Auffassung der Revision ist eine Trennung der Klausel in einen der Inhaltskontrolle standhaltenden - die Schönheitsreparaturen bei Endrenovierung betreffenden (§ 3 Abs. 6 Satz 3 der Klausel) - und einen unwirksamen - die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit betreffenden (§ 3 Abs. 6 Satz 2 der Klausel) - Teil nicht möglich, ohne den Verständnis- und Regelungszusammenhang der Klausel zu zerstören. Dies erschließt sich ohne weiteres aus dem Wortlaut von § 3 Abs. 6 Satz 3 der Klausel, der in seinem ersten Satzteil voraussetzt, dass dem Mieter die Pflicht zur Vornahme der in § 3 Abs. 6 Satz 4 näher definierten Schönheitsreparaturen wirksam übertragen ist. Daran fehlt es - wie dargelegt - bereits. Die weitere Wendung "spätestens" ergibt darüber hinaus nur dann einen Sinn, wenn es eine (eventuelle) Verpflichtung des Mieters bereits vor Auszug gibt. Diese (eventuelle) frühere Verpflichtung regelt der jedenfalls unwirk- same § 3 Abs. 6 Satz 2 der Klausel. Eine Trennung der Klausel in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil ist damit nicht möglich. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 31.01.2007 - 5a C 59/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 11.11.2008 - 63 S 64/07 -
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.
(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.