Bundesgerichtshof Urteil, 20. Nov. 2009 - V ZR 175/08
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 175/08 Verkündet am:
20. November 2009
Lesniak,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
SachenRBerG § 12 Abs. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e
a) Die Errichtung einer Datsche genügt nach § 12 Abs. 1 SachenRBerG als Bebauung.
Ob sie zu einer bereinigungsfähigen Nutzung führt, bestimmt sich nicht nach
§ 12 SachenRBerG, sondern nach den §§ 5 bis 7 SachenRBerG.
b) Die Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz besteht
auch dann, wenn nicht der ursprüngliche Nutzer, der das Gebäude errichtet hat,
sondern sein Rechtsnachfolger die neben der Bebauung erforderlichen Voraussetzungen
für eine bereinigungsfähige Nutzung geschaffen hat. Wann und durch
den Beitrag welchen Nutzers die Nutzung bereinigungsfähig geworden ist, ist unerheblich.
BGH, Urteil vom 20. November 2009 - V ZR 175/08 - KG Berlin
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 20. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die
Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und
den Richter Dr. Czub
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 25. Juli 2008 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien streiten darüber, ob der Kläger nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz von dem beklagten Land (fortan: Beklagter) den Verkauf der diesem gehörenden 400 m2 großen Kleingartenparzelle Nr. 262 (fortan: Grundstück ) in einer Kleingartenanlage im früheren Ostteil von Berlin verlangen kann. Auf dem Grundstück befindet sich ein Holzhaus, das 1953 errichtet wurde. Dieses Haus kaufte die Großmutter des Klägers mit Vertrag vom 14. Mai 1963 für 6.900 Mark von M. D. . Zu einem von dem Kammergericht offen gelassenen Zeitpunkt schlossen sie und ihr später verstorbener Ehemann mit dem örtlichen Kleingärtnerverband einen Kleingarten-Pachtvertrag über das Grundstück. 1997 zog die Großmutter des Klägers in eine Einrichtung für betreutes Wohnen. Mit privatschriftlichem Vertrag vom 20. August 1997 veräußerte sie das Haus dem Kläger, der das Grundstück am 10. Dezember 1997 von dem örtlichen Kleingärtnerverband pachtete. Der Kläger selbst ist seit dem 1. November 2004 mit erstem Wohnsitz auf dem Grundstück gemeldet. Am 24. März 2005 schloss er mit seiner Großmutter einen notariell beurkundeten Vertrag über den Erwerb der Aufbauten auf dem Grundstück. Der Kläger behauptet , seine Großmutter sei zwar andernorts in Berlin polizeilich gemeldet gewesen, habe aber seit etwa 1982/83 bis zu ihrem Umzug auf dem Grundstück gelebt. Das Haus sei auf Grund von baulichen Maßnahmen seiner Großmutter zum Dauerwohnen geeignet.
- 2
- Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision möchte der Kläger weiterhin die Feststellung des geltend gemachten Ankaufsanspruchs erreichen. Der Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Dafür könnten Zweifel zurückgestellt werden, ob das Sachenrechtsbereinigungsgesetz seinem Sinn und Zweck nach auf sog. unechte Datschengrundstücke anzuwenden sei. Offen bleiben könne auch, ob das Haus ein Eigenheim im Sinne des Gesetzes sei und die Großmutter des Klägers dort ihren Lebensmittelpunkt gehabt habe. Weder der Kläger noch seine Großmutter hätten das Haus errichtet. Es habe bei Beginn der Pacht, auf dessen genauen Zeitpunkt es nicht ankomme, schon bestanden. Deshalb hänge der Anspruch entscheidend davon ab, ob der Kläger oder seine Großmutter auf dem Grundstück bauliche Maßnahmen durchgeführt hätten, die der Neuerrichtung gleichkämen. Daran fehle es. Erhaltungsmaßnahmen genügten hierfür nicht. Auch die übrigen Maßnahmen reichten nicht aus, weil es sich hierbei nicht um punktuelle, sondern um Maßnahmen gehandelt habe, die sich über 14 Jahre hingezogen hätten. Auch die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 SachenRBerG seien nicht erfüllt.
II.
- 4
- Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung lässt sich der geltend gemachte Anspruch nicht verneinen.
- 5
- 1. Der Ankaufsanspruch setzt, wovon das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend ausgeht, nach §§ 5, 61 SachenRBerG voraus, dass das Grundstück in einer nach § 5 SachenRBerG bereinigungsfähigen Weise genutzt wird, die Großmutter des Klägers Nutzerin des Grundstücks im Sinne von § 9 SachenRBerG war und der Kläger selbst ihr Rechtsnachfolger ist. Die bereinigungsfähige Nutzung nach § 5 SachenRBerG wiederum erfordert eine den Anforderungen des § 12 SachenRBerG entsprechende Bebauung des Grundstücks.
- 6
- 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch seine Zweifel daran zurückgestellt , ob das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf sog. unechte Datschengrundstücke anzuwenden sei. Das nämlich ist der - von dem Gesetzgeber auch angestrebte (Entwurfsbegründung in BT-Drucks 12/5992 S. 103 f.) - Regelungsgehalt von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG. Diese Norm kommt, worauf der Senat vorsorglich hinweist, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch zur Anwendung, wenn es sich, wie hier, um ein Grundstück in einer Kleingartenanlage handelt (BGHZ 139, 235, 238, Senat, Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643; Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, VIZ 2003, 445).
- 7
- 3. Eine Rechtsnachfolge des Klägers in etwaige Ansprüche seiner Großmutter setzt nach dem 1. Oktober 1994 (dazu Senat, Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 645) gemäß § 14 Abs. 2 und 3 SachenRBerG voraus, dass ihm seine Großmutter neben dem Eigentum an dem Holzhaus, dessen Übertragung sich gemäß Art. 231 § 5 Abs. 1 und Art. 233 § 2 Abs. 1 EGBGB nach Mobiliarsachenrecht (hier § 929 Satz 2 BGB) richtet, auch den Ankaufsanspruch in notariell beurkundeter Form abgetreten hat. Beides hat das Landgericht dem dieser Form genügenden Vertrag des Klägers mit seiner Großmutter vom 24. März 2005 entnommen. Dagegen haben die Parteien keine Einwände erhoben. Dieses Verständnis des Vertrags liegt angesichts der bereits erfolgten, aber formunwirksamen Übertragung des Hauses an den Kläger durch Vertrag vom 20. August 1997 auch nahe.
- 8
- 4. Die weiter erforderliche bereinigungsfähige Nutzung scheitert entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht an einer fehlenden Bebauung des Grundstücks durch den Kläger oder seine Großmutter.
- 9
- a) Eine Bebauung liegt nach § 12 Abs. 1 SachenRBerG entweder bei der Neuerrichtung eines Bauwerks auf dem Grundstück oder bei Baumaßnahmen an einem bestehenden Bauwerk vor, die den Umfang einer Neuerrichtung angenommen (§ 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 1 SachenRBerG) oder zu einer Veränderung der Nutzungsart (§ 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 2 SachenRBerG) geführt haben. Eine solche bauliche Investition lässt sich mit den von dem Berufungs- gericht angestellten Überlegungen nicht verneinen; sie ist nach den von ihm getroffenen tatsächlichen Feststellungen im Gegenteil gegeben.
- 10
- b) Angreifbar ist schon die Erwägung des Berufungsgerichts, weder die Großmutter des Klägers noch dieser selbst hätten die Nutzungsart des Grundstücks verändert. Ob die Nutzungsart verändert worden ist, hängt entscheidend von den von dem Berufungsgericht offen gelassenen Fragen ab, ob das Haus am 2. Oktober 1990 zum Dauerwohnen geeignet war und ob die Großmutter des Klägers seinerzeit dort ihren Lebensmittelpunkt hatte. War das der Fall, wurde das Grundstück nämlich nicht mehr zu Erholungszwecken genutzt, sondern zu Wohnzwecken. Darin könnte eine nach § 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 2 SachenRBerG relevante Änderung der Nutzungsart liegen. Das bedarf hier keiner Entscheidung.
- 11
- c) Offen bleiben kann auch, ob den weiteren Erwägungen des Berufungsgerichts gefolgt werden kann, die von dem Kläger behaupteten baulichen Maßnahmen seiner Großmutter an dem Holzhaus könnten schon deshalb nicht berücksichtigt werden, weil es sich um "bloße Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten" handele. Außerdem seien es keine "punktuellen", sondern langfristige und sich teilweise auch wiederholende Maßnahmen gewesen, die auch aus diesem Grund nicht berücksichtigt werden könnten.
- 12
- aa) Für diese Überlegung ließen sich zwar die Regelungen in § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 und Satz 5 SachenRBerG anführen. Nach der zuerst genannten Regelung gelten bauliche Investitionen, die in einem Zeitraum von drei Jahren vorgenommen werden, als einheitliche Investition. Notwendige Verwendungen aus der Zeit nach dem 2. Oktober 1990 sind nach § 12 Abs. 2 Satz 5 SachenRBerG den baulichen Investitionen hinzuzurechnen. Zweifelhaft ist aber, ob diese Regelungen überhaupt Rückschlüsse auf die Auslegung von § 12 Abs.
- 13
- bb) Welche Anforderungen an eine der Neuerrichtung gleichkommende Maßnahme im Einzelnen zu stellen sind, hat der Senat bislang nicht entschieden. Entschieden ist nur, dass bloße Reparaturmaßnahmen einer Neuerrichtung nicht gleichkommen (Senat, Urt. v. 16. April 1999, V ZR 57/98, VIZ 1999, 488), dies aber möglich ist, wenn etwa Dacheindeckung, Außenputz und Sanitäranlagen erneuert wurden (Urt. v. 27. September 2002, V ZR 262/01, VIZ 2003, 90, 92). Weitergehende Festlegungen in dieser Frage hat der Senat auch in den von der Revision in diesem Zusammenhang zitierten Urteilen (Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504; Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643; Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 2005, 1256, 1257) nicht vorgenommen. Er hat sich darin mit dem Vorliegen eines sog. unbenannten Falls im Sinne der Auffangklausel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG befasst und geprüft, ob einer Neuerrichtung entsprechende Maßnahmen vorlagen. Das war in den entschiedenen Fällen unstreitig der Fall und bedurfte keiner weiteren Klärung. Diese ist auch hier entbehrlich.
- 14
- d) Das Berufungsgericht hat nämlich festgestellt, dass das Holzhaus 1953 und damit in den zeitlichen Grenzen des § 8 SachenRBerG errichtet worden ist. Damit liegt eine bauliche Investition in der Form der Neuerrichtung eines Gebäudes nach § 12 Abs. 1 Halbsatz 1 SachenRBerG vor. Weitere Anforderungen an eine Bebauung des Grundstücks stellt § 12 SachenRBerG nicht. Ob die vorgenommene Bebauung zu einer bereinigungsfähigen Nutzung führt, bestimmt sich nicht nach § 12 SachenRBerG, sondern nach den §§ 5 bis 7 SachenRBerG , hier nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG.
- 15
- e) Anders als das Berufungsgericht meint, ist es auch unerheblich, dass weder der Kläger selbst noch seine Großmutter auf dem Grundstück, wie es das Berufungsgericht formuliert, "ein Eigenheim ‚gebaut’ " haben. Anspruchsberechtigt ist nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 SachenRBerG nicht nur der Nutzer , der das Gebäude errichtet hat und damit nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG anspruchsberechtigt ist, sondern auch sein Rechtsnachfolger. Das errichtete Gebäude muss ebenso wenig schon bei seiner Errichtung zum Dauerwohnen geeignet sein; es genügt, wenn es später in diesen Zustand versetzt wird (Senat, Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, VIZ 2003, 445). Das führt dazu, dass eine Anspruchsberechtigung auch dann besteht, wenn nicht der ursprüngliche Nutzer, der das Gebäude errichtet hat, sondern sein Rechtsnachfolger - hier die Großmutter des Klägers - die neben der Bebauung erforderlichen Voraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung, hier die Eignung zum Dauerwohnen und die Nutzung als Lebensmittelpunkt, geschaffen hat (Senat, Urt. v. 12. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 2005, 1256, 1257). Das Gesetz will die am 2. Oktober 1990 vorhandene Investition des Nutzers schützen (Entwurfsbegründung in BT-Drucks. 12/5992 S. 61 f.). Dazu stellt es allein auf das an dem maßgeblichen Stichtag, hier dem 2. Oktober 1990, erreichte Ergebnis ab. Wann und durch den Beitrag welchen Nutzers die Nutzung bereinigungsfähig geworden ist, ist danach unerheblich.
III.
- 16
- Für die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es deshalb darauf an, ob die weiteren Voraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG gegeben sind. Das hat das Berufungsgericht offen gelassen. Der Senat kann diese Frage nicht selbst entscheiden , weil sie zwischen den Parteien streitig ist und die erforderlichen Feststellungen fehlen. Sie werden in der neuen Verhandlung nachzuholen sein. Hierfür weist der Senat auf folgendes hin.
- 17
- 1. Zunächst wird zu klären sein, ob das Haus am 2. Oktober 1990 zum Dauerwohnen geeignet war. Dafür ist entscheidend, ob das Bauwerk die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach den Maßstäben der DDR erfüllte (Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504; Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643; Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, VIZ 2003, 445). Ob dieser Zustand schon zu einem früheren Zeitpunkt bestanden hat oder nicht, ist unerheblich.
- 18
- 2. Sodann wird zu klären sein, ob das Gebäude am 2. Oktober 1990 dem Nutzer zum Wohnen diente. Das ist, wie sich im Umkehrschluss aus § 5 Abs. 3 SachenRBerG ergibt, der Fall, wenn der Nutzer auf dem Grundstück seinen Lebensmittelpunkt hatte. Maßgeblich sind die Lebensverhältnisse des seinerzeitigen Nutzers, hier also allein der Großmutter des Klägers. Wo der Nutzer seinen Lebensmittelpunkt hat, ist in wertender Betrachtung aller maßgeblichen Umstände zu entscheiden; dabei ist die polizeiliche Meldung nur ein wenn auch nicht unbedeutender Gesichtspunkt (Senat, Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, NJW-RR 2005, 1256, 1257). Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
LG Berlin, Entscheidung vom 28.01.2008 - 1 O 54/07 -
KG Berlin, Entscheidung vom 25.07.2008 - 11 U 9/08 -
ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 20. Nov. 2009 - V ZR 175/08
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(1) Bebauungen im Sinne dieses Kapitels sind die Errichtung von Gebäuden sowie bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, wenn
- 1.
schwere Bauschäden vorlagen und die Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt wurde (Rekonstruktion) oder - 2.
die Nutzungsart des Gebäudes verändert wurde
(2) Hat der Nutzer das Grundstück aufgrund eines Überlassungsvertrages vom staatlichen Verwalter erhalten, sind
- 1.
Aus- und Umbauten, durch die die Wohnfläche oder bei gewerblicher Nutzung die Nutzfläche um mehr als 50 vom Hundert vergrößert wurden, oder - 2.
Aufwendungen für bauliche Investitionen an Gebäuden und massiven Nebengebäuden, insbesondere Garagen, Werkstätten oder Lagerräume, deren Wert die Hälfte des Sachwerts des überlassenen Gebäudes und überlassener Nebengebäude ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zum Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen überstiegen,
- a)
für die ersten fünf Jahre nach dem Vertragsabschluss zwei vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes, - b)
für die folgenden Jahre einhalb vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes
(3) Der Bebauung eines Grundstücks mit einem Gebäude steht die Errichtung oder die bauliche Maßnahme an einer baulichen Anlage im Sinne des Satzes 2 gleich. Bauliche Anlagen sind alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind, wenn
- 1.
deren bestimmungsgemäßer Gebrauch durch den Nutzer einen Ausschluß des Grundstückseigentümers von Besitz und Nutzung des Grundstücks voraussetzt, - 2.
die zur bestimmungsgemäßen Nutzung der baulichen Anlage erforderliche Fläche (Funktionsfläche) sich so über das gesamte Grundstück erstreckt, daß die Restfläche nicht baulich oder wirtschaftlich nutzbar ist, oder - 3.
die Funktionsfläche der baulichen Anlage nach den baurechtlichen Bestimmungen selbständig baulich nutzbar ist und vom Grundstück abgetrennt werden kann.
(1) Auf den Erwerb oder den Bau von Eigenheimen ist dieses Gesetz anzuwenden, wenn
- 1.
nach den Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. September 1954 (GBl. I Nr. 81 S. 784), vom 19. Dezember 1973 (GBl. I Nr. 58 S. 578) und vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) Eigenheime verkauft worden sind und selbständiges Eigentum an den Gebäuden entstanden ist, - 2.
Nutzungsrechte verliehen oder zugewiesen worden sind (§§ 287, 291 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) oder - 3.
Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und mit einem Eigenheim bebaut worden sind. Dies ist insbesondere der Fall, wenn - a)
Wohn- und Stallgebäude für die persönliche Hauswirtschaft auf zugewiesenen, ehemals genossenschaftlich genutzten Grundstücken nach den Musterstatuten für die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften errichtet wurden, - b)
Eigenheime von einem Betrieb oder einer Produktionsgenossenschaft errichtet und anschließend auf einen Bürger übertragen wurden, - c)
Bebauungen mit oder an Eigenheimen aufgrund von Überlassungsverträgen erfolgten, - d)
staatlichen Stellen von einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft als Bauland übertragen wurden, - e)
als Wohnhäuser geeignete und hierzu dienende Gebäude aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, es sei denn, daß der Überlassende dieser Nutzung widersprochen hatte, - f)
Eigenheime auf vormals volkseigenen, kohlehaltigen Siedlungsflächen, für die Bodenbenutzungsscheine nach den Ausführungsverordnungen zur Bodenreform ausgestellt wurden, mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sind oder - g)
Eigenheime aufgrund einer die bauliche Nutzung des fremden Grundstücks gestattenden Zustimmung nach der Eigenheimverordnung der Deutschen Demokratischen Republik vom 31. August 1978 (GBl. I Nr. 40 S. 425) oder einer anderen Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, die Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts jedoch ausblieb, die nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik für diese Art der Bebauung vorgeschrieben war, - h)
Wohn- und Stallgebäude nach den Vorschriften über den Besitzwechsel bei ehemals volkseigenen Grundstücken aus der Bodenreform einem Bürger auch ohne förmlichen Beschluß verbindlich zugewiesen oder auf Grund einer solchen Zuweisung errichtet worden sind.
(2) Eigenheime sind Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder zwei Wohnungen enthalten. Die Bestimmungen über Eigenheime gelten auch für mit Billigung staatlicher Stellen errichtete Nebengebäude (wie Werkstätten, Lagerräume).
(3) Gebäude, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 von den Nutzern zur persönlichen Erholung, Freizeitgestaltung oder zu kleingärtnerischen Zwecken genutzt wurden, sind auch im Falle einer späteren Nutzungsänderung keine Eigenheime. Eine Nutzung im Sinne des Satzes 1 liegt auch vor, wenn der Nutzer in dem Gebäude zwar zeitweise gewohnt, dort jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte.
(1) Bebauungen im Sinne dieses Kapitels sind die Errichtung von Gebäuden sowie bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, wenn
- 1.
schwere Bauschäden vorlagen und die Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt wurde (Rekonstruktion) oder - 2.
die Nutzungsart des Gebäudes verändert wurde
(2) Hat der Nutzer das Grundstück aufgrund eines Überlassungsvertrages vom staatlichen Verwalter erhalten, sind
- 1.
Aus- und Umbauten, durch die die Wohnfläche oder bei gewerblicher Nutzung die Nutzfläche um mehr als 50 vom Hundert vergrößert wurden, oder - 2.
Aufwendungen für bauliche Investitionen an Gebäuden und massiven Nebengebäuden, insbesondere Garagen, Werkstätten oder Lagerräume, deren Wert die Hälfte des Sachwerts des überlassenen Gebäudes und überlassener Nebengebäude ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zum Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen überstiegen,
- a)
für die ersten fünf Jahre nach dem Vertragsabschluss zwei vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes, - b)
für die folgenden Jahre einhalb vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes
(3) Der Bebauung eines Grundstücks mit einem Gebäude steht die Errichtung oder die bauliche Maßnahme an einer baulichen Anlage im Sinne des Satzes 2 gleich. Bauliche Anlagen sind alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind, wenn
- 1.
deren bestimmungsgemäßer Gebrauch durch den Nutzer einen Ausschluß des Grundstückseigentümers von Besitz und Nutzung des Grundstücks voraussetzt, - 2.
die zur bestimmungsgemäßen Nutzung der baulichen Anlage erforderliche Fläche (Funktionsfläche) sich so über das gesamte Grundstück erstreckt, daß die Restfläche nicht baulich oder wirtschaftlich nutzbar ist, oder - 3.
die Funktionsfläche der baulichen Anlage nach den baurechtlichen Bestimmungen selbständig baulich nutzbar ist und vom Grundstück abgetrennt werden kann.
(1) Auf den Erwerb oder den Bau von Eigenheimen ist dieses Gesetz anzuwenden, wenn
- 1.
nach den Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. September 1954 (GBl. I Nr. 81 S. 784), vom 19. Dezember 1973 (GBl. I Nr. 58 S. 578) und vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) Eigenheime verkauft worden sind und selbständiges Eigentum an den Gebäuden entstanden ist, - 2.
Nutzungsrechte verliehen oder zugewiesen worden sind (§§ 287, 291 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) oder - 3.
Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und mit einem Eigenheim bebaut worden sind. Dies ist insbesondere der Fall, wenn - a)
Wohn- und Stallgebäude für die persönliche Hauswirtschaft auf zugewiesenen, ehemals genossenschaftlich genutzten Grundstücken nach den Musterstatuten für die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften errichtet wurden, - b)
Eigenheime von einem Betrieb oder einer Produktionsgenossenschaft errichtet und anschließend auf einen Bürger übertragen wurden, - c)
Bebauungen mit oder an Eigenheimen aufgrund von Überlassungsverträgen erfolgten, - d)
staatlichen Stellen von einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft als Bauland übertragen wurden, - e)
als Wohnhäuser geeignete und hierzu dienende Gebäude aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, es sei denn, daß der Überlassende dieser Nutzung widersprochen hatte, - f)
Eigenheime auf vormals volkseigenen, kohlehaltigen Siedlungsflächen, für die Bodenbenutzungsscheine nach den Ausführungsverordnungen zur Bodenreform ausgestellt wurden, mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sind oder - g)
Eigenheime aufgrund einer die bauliche Nutzung des fremden Grundstücks gestattenden Zustimmung nach der Eigenheimverordnung der Deutschen Demokratischen Republik vom 31. August 1978 (GBl. I Nr. 40 S. 425) oder einer anderen Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, die Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts jedoch ausblieb, die nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik für diese Art der Bebauung vorgeschrieben war, - h)
Wohn- und Stallgebäude nach den Vorschriften über den Besitzwechsel bei ehemals volkseigenen Grundstücken aus der Bodenreform einem Bürger auch ohne förmlichen Beschluß verbindlich zugewiesen oder auf Grund einer solchen Zuweisung errichtet worden sind.
(2) Eigenheime sind Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder zwei Wohnungen enthalten. Die Bestimmungen über Eigenheime gelten auch für mit Billigung staatlicher Stellen errichtete Nebengebäude (wie Werkstätten, Lagerräume).
(3) Gebäude, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 von den Nutzern zur persönlichen Erholung, Freizeitgestaltung oder zu kleingärtnerischen Zwecken genutzt wurden, sind auch im Falle einer späteren Nutzungsänderung keine Eigenheime. Eine Nutzung im Sinne des Satzes 1 liegt auch vor, wenn der Nutzer in dem Gebäude zwar zeitweise gewohnt, dort jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte.
(1) Der Nutzer kann vom Grundstückseigentümer die Annahme eines Angebots für einen Grundstückskaufvertrag verlangen, wenn der Inhalt des Angebots den Bestimmungen der §§ 65 bis 74 entspricht.
(2) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer den Ankauf des Grundstücks verlangen, wenn
(1) Auf den Erwerb oder den Bau von Eigenheimen ist dieses Gesetz anzuwenden, wenn
- 1.
nach den Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. September 1954 (GBl. I Nr. 81 S. 784), vom 19. Dezember 1973 (GBl. I Nr. 58 S. 578) und vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) Eigenheime verkauft worden sind und selbständiges Eigentum an den Gebäuden entstanden ist, - 2.
Nutzungsrechte verliehen oder zugewiesen worden sind (§§ 287, 291 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) oder - 3.
Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und mit einem Eigenheim bebaut worden sind. Dies ist insbesondere der Fall, wenn - a)
Wohn- und Stallgebäude für die persönliche Hauswirtschaft auf zugewiesenen, ehemals genossenschaftlich genutzten Grundstücken nach den Musterstatuten für die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften errichtet wurden, - b)
Eigenheime von einem Betrieb oder einer Produktionsgenossenschaft errichtet und anschließend auf einen Bürger übertragen wurden, - c)
Bebauungen mit oder an Eigenheimen aufgrund von Überlassungsverträgen erfolgten, - d)
staatlichen Stellen von einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft als Bauland übertragen wurden, - e)
als Wohnhäuser geeignete und hierzu dienende Gebäude aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, es sei denn, daß der Überlassende dieser Nutzung widersprochen hatte, - f)
Eigenheime auf vormals volkseigenen, kohlehaltigen Siedlungsflächen, für die Bodenbenutzungsscheine nach den Ausführungsverordnungen zur Bodenreform ausgestellt wurden, mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sind oder - g)
Eigenheime aufgrund einer die bauliche Nutzung des fremden Grundstücks gestattenden Zustimmung nach der Eigenheimverordnung der Deutschen Demokratischen Republik vom 31. August 1978 (GBl. I Nr. 40 S. 425) oder einer anderen Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, die Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts jedoch ausblieb, die nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik für diese Art der Bebauung vorgeschrieben war, - h)
Wohn- und Stallgebäude nach den Vorschriften über den Besitzwechsel bei ehemals volkseigenen Grundstücken aus der Bodenreform einem Bürger auch ohne förmlichen Beschluß verbindlich zugewiesen oder auf Grund einer solchen Zuweisung errichtet worden sind.
(2) Eigenheime sind Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder zwei Wohnungen enthalten. Die Bestimmungen über Eigenheime gelten auch für mit Billigung staatlicher Stellen errichtete Nebengebäude (wie Werkstätten, Lagerräume).
(3) Gebäude, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 von den Nutzern zur persönlichen Erholung, Freizeitgestaltung oder zu kleingärtnerischen Zwecken genutzt wurden, sind auch im Falle einer späteren Nutzungsänderung keine Eigenheime. Eine Nutzung im Sinne des Satzes 1 liegt auch vor, wenn der Nutzer in dem Gebäude zwar zeitweise gewohnt, dort jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte.
(1) Nutzer im Sinne dieses Gesetzes sind natürliche oder juristische Personen des privaten und des öffentlichen Rechts in nachstehender Reihenfolge:
- 1.
der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eines Gebäudes, - 2.
der Inhaber eines verliehenen oder zugewiesenen Nutzungsrechts, - 3.
der Eigentümer des Gebäudes oder der baulichen Anlage, wenn außerhalb des Grundbuchs selbständiges, vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Eigentum entstanden ist, - 4.
der aus einem Überlassungsvertrag berechtigte Nutzer, - 5.
derjenige, der mit Billigung staatlicher Stellen ein Gebäude oder eine bauliche Anlage errichtet hat, - 6.
derjenige, der ein Gebäude oder eine bauliche Anlage gekauft hat, wenn die Bestellung eines Nutzungsrechts ausgeblieben und selbständiges, vom Eigentum am Grundstück getrenntes Eigentum am Gebäude nicht entstanden ist, - 7.
der in § 121 bezeichnete Käufer eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage oder deren Rechtsnachfolger. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn eine andere Person rechtskräftig als Nutzer festgestellt und in dem Rechtsstreit dem Grundstückseigentümer der Streit verkündet worden ist.
(2) Rechtsnachfolger sind auch
- 1.
Käufer eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage, wenn der Kaufvertrag bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurde und nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik selbständiges Gebäudeeigentum nicht entstanden war, - 2.
die aus den volkseigenen Betrieben der Wohnungswirtschaft oder Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften, gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften und sonstigen Wohnungsgenossenschaften, denen Gebäude oder Gebäudeteile nach Durchführung eines Investitionsvorhabens des staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbaus zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung übertragen worden waren, hervorgegangenen kommunalen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften und die Kommunen oder - 3.
Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand sowie Vereinigungen nach Absatz 3, wenn sie als Investitionsauftraggeber den Bau von Gebäuden oder baulichen Anlagen, die ihnen von staatlichen Hauptauftraggebern nach Errichtung zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung zur Verfügung gestellt worden sind, ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben.
(3) Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften im Sinne dieses Kapitels sind auch die in § 46 des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften vom 2. Juli 1982 - LPG-Gesetz - (GBl. I Nr. 25 S. 443), das zuletzt durch das Gesetz über die Änderung oder Aufhebung von Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik vom 28. Juni 1990 (GBl. I Nr. 38 S. 483) geändert worden ist, bezeichneten Genossenschaften und rechtsfähigen Kooperationsbeziehungen sowie die durch Umwandlung, Zusammenschluß oder Teilung entstandenen Nachfolgeunternehmen. Vereinigungen im Sinne dieses Kapitels sind auch gesellschaftliche Organisationen nach § 18 Abs. 4 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik, die als rechtsfähige Vereine nach den §§ 21 und 22 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fortbestehen und nicht Parteien, mit ihnen verbundene Organisationen, juristische Personen oder Massenorganisationen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 sind.
(4) Auf die Ausübung der in diesem Kapitel begründeten Ansprüche durch Ehegatten sind in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 4 und 5 die Bestimmungen über das gemeinschaftliche Eigentum der Ehegatten in Artikel 234 § 4a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche entsprechend anzuwenden, wenn der Vertragsschluß oder die Bebauung des Grundstücks vor Ablauf des 2. Oktober 1990 und während der Ehe erfolgte.
(1) Auf den Erwerb oder den Bau von Eigenheimen ist dieses Gesetz anzuwenden, wenn
- 1.
nach den Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. September 1954 (GBl. I Nr. 81 S. 784), vom 19. Dezember 1973 (GBl. I Nr. 58 S. 578) und vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) Eigenheime verkauft worden sind und selbständiges Eigentum an den Gebäuden entstanden ist, - 2.
Nutzungsrechte verliehen oder zugewiesen worden sind (§§ 287, 291 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) oder - 3.
Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und mit einem Eigenheim bebaut worden sind. Dies ist insbesondere der Fall, wenn - a)
Wohn- und Stallgebäude für die persönliche Hauswirtschaft auf zugewiesenen, ehemals genossenschaftlich genutzten Grundstücken nach den Musterstatuten für die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften errichtet wurden, - b)
Eigenheime von einem Betrieb oder einer Produktionsgenossenschaft errichtet und anschließend auf einen Bürger übertragen wurden, - c)
Bebauungen mit oder an Eigenheimen aufgrund von Überlassungsverträgen erfolgten, - d)
staatlichen Stellen von einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft als Bauland übertragen wurden, - e)
als Wohnhäuser geeignete und hierzu dienende Gebäude aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, es sei denn, daß der Überlassende dieser Nutzung widersprochen hatte, - f)
Eigenheime auf vormals volkseigenen, kohlehaltigen Siedlungsflächen, für die Bodenbenutzungsscheine nach den Ausführungsverordnungen zur Bodenreform ausgestellt wurden, mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sind oder - g)
Eigenheime aufgrund einer die bauliche Nutzung des fremden Grundstücks gestattenden Zustimmung nach der Eigenheimverordnung der Deutschen Demokratischen Republik vom 31. August 1978 (GBl. I Nr. 40 S. 425) oder einer anderen Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, die Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts jedoch ausblieb, die nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik für diese Art der Bebauung vorgeschrieben war, - h)
Wohn- und Stallgebäude nach den Vorschriften über den Besitzwechsel bei ehemals volkseigenen Grundstücken aus der Bodenreform einem Bürger auch ohne förmlichen Beschluß verbindlich zugewiesen oder auf Grund einer solchen Zuweisung errichtet worden sind.
(2) Eigenheime sind Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder zwei Wohnungen enthalten. Die Bestimmungen über Eigenheime gelten auch für mit Billigung staatlicher Stellen errichtete Nebengebäude (wie Werkstätten, Lagerräume).
(3) Gebäude, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 von den Nutzern zur persönlichen Erholung, Freizeitgestaltung oder zu kleingärtnerischen Zwecken genutzt wurden, sind auch im Falle einer späteren Nutzungsänderung keine Eigenheime. Eine Nutzung im Sinne des Satzes 1 liegt auch vor, wenn der Nutzer in dem Gebäude zwar zeitweise gewohnt, dort jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte.
(1) Bebauungen im Sinne dieses Kapitels sind die Errichtung von Gebäuden sowie bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, wenn
- 1.
schwere Bauschäden vorlagen und die Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt wurde (Rekonstruktion) oder - 2.
die Nutzungsart des Gebäudes verändert wurde
(2) Hat der Nutzer das Grundstück aufgrund eines Überlassungsvertrages vom staatlichen Verwalter erhalten, sind
- 1.
Aus- und Umbauten, durch die die Wohnfläche oder bei gewerblicher Nutzung die Nutzfläche um mehr als 50 vom Hundert vergrößert wurden, oder - 2.
Aufwendungen für bauliche Investitionen an Gebäuden und massiven Nebengebäuden, insbesondere Garagen, Werkstätten oder Lagerräume, deren Wert die Hälfte des Sachwerts des überlassenen Gebäudes und überlassener Nebengebäude ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zum Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen überstiegen,
- a)
für die ersten fünf Jahre nach dem Vertragsabschluss zwei vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes, - b)
für die folgenden Jahre einhalb vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes
(3) Der Bebauung eines Grundstücks mit einem Gebäude steht die Errichtung oder die bauliche Maßnahme an einer baulichen Anlage im Sinne des Satzes 2 gleich. Bauliche Anlagen sind alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind, wenn
- 1.
deren bestimmungsgemäßer Gebrauch durch den Nutzer einen Ausschluß des Grundstückseigentümers von Besitz und Nutzung des Grundstücks voraussetzt, - 2.
die zur bestimmungsgemäßen Nutzung der baulichen Anlage erforderliche Fläche (Funktionsfläche) sich so über das gesamte Grundstück erstreckt, daß die Restfläche nicht baulich oder wirtschaftlich nutzbar ist, oder - 3.
die Funktionsfläche der baulichen Anlage nach den baurechtlichen Bestimmungen selbständig baulich nutzbar ist und vom Grundstück abgetrennt werden kann.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 246/01 Verkündet am:
3. Mai 2002
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e, § 29 Abs. 3
a) Die Nutzung eines mit staatlicher Billigung entgeltlich übernommenen Wohngebäudes
auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages kann eine Einbeziehung in
die sachenrechtliche Bereinigung rechtfertigen.
b) § 29 Abs. 3 SachenRBerG beschränkt bei einer Rechtsnachfolge auf der Nutzerseite
nicht die Einredemöglichkeiten des Grundstückseigentümers, sondern erstreckt
die auch für Rechtsnachfolger geltenden Regelungen in § 29 Abs. 1, 2
SachenRBerG auf hiervon nicht erfaßte Fallgestaltungen, enthält also einen zusätzlichen
Einredetatbestand.
BGH, Urt. v. 3. Mai 2002 - V ZR 246/01 - KG in Berlin
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Tropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 20. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. Mai 2001 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Das klagende Land (im folgenden: der Kläger) ist Eigentümer einer ehemals volkseigenen bebauten Kleingartenparzelle, die von den Beklagten in Besitz gehalten wird. Die dort 1940 errichtete Wohnlaube wurde 1965 in ein festes Gebäude umgebaut. Am 3. Oktober 1987 schlossen die Streithelfer der Beklagten mit der damaligen Nutzerin einen Kaufvertrag über das Gebäude ab und bezogen dieses in der Folgezeit im Rahmen eines Wohnungstausches. Mit Vereinbarung vom 7. November 1987 überließ der Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) den Streithelfern die Nutzung der Parzelle, beginnend ab 3. Oktober 1987. Der dabei für den VKSK handelnde Vorstand der Kleingartenanlage unterzeichnete den vorformulierten Nutzungsvertrag
nicht eigenhändig, sondern versah das Vertragsformular mit einem Stempel. Mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1994 verkauften die Streithelfer das Gebäude nebst zwischenzeitlich errichteter Garage an die Beklagten weiter.
Der Kläger verlangt die Räumung und Herausgabe des Grundstücks. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht diese Entscheidung abgeändert und die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die zugelassene Revision des Klägers. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht spricht den Beklagten ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i. V. m. §§ 3 Abs. 3, 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG, § 398 BGB zu. Die ursprünglich errichtete Laube sei mit Billigung staatlicher Stellen in ein zu Wohnzwecken geeignetes Gebäude umgebaut und als Eigenheim genutzt worden. Nach dem Erwerb des Hauses hätten die Streithelfer der Beklagten dort nicht nur zeitweise gewohnt, sondern bis zum Jahr 1994 ihren Lebensmittelpunkt gehabt. Das hieraus folgende gesetzliche Besitzrecht hätten sie mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1994 nebst zukünftiger Sachenrechtsbereinigungsansprüche auf die Beklagten übertragen. Der Kläger könne hiergegen nicht die Einrede einer fehlenden Nutzung des Gebäudes durch die Beklagten erheben, denn die Voraussetzungen des § 29 Abs. 3 SachenRBerG lägen nicht vor, weil das Grundstück im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit den Beklagten bebaut gewesen sei.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht in allen Punkten stand.
II.
Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Beklagten dem Räumungsverlangen des Klägers möglicherweise gemäß § 986 Abs. 1 BGB ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i. V. m. § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3, § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 14 Abs. 1, § 15 SachenRBerG entgegensetzen können. Etwas anderes hätte nur dann zu gelten , wenn bereinigungsrechtliche Ansprüche der Beklagten nach § 29 Abs. 1 SachenRBerG ausgeschlossen wären. Hierzu bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen. Dies führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
1. Die Streithelfer haben infolge des Ankaufs des Gebäudes einen Nutzungstatbestand verwirklicht, der mit Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes von den §§ 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG erfaßt wird und in den die Beklagten als Rechtsnachfolger eingetreten sind.
a) Allerdings liegen für das vom Berufungsgericht bejahte Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG keine hinreichenden Feststellungen vor. Diese Vorschrift bezieht ein Grundstück, auf dem sich ein als Wohnhaus geeignetes und genutztes Gebäude befindet, nur dann in die Sachenrechtsbereinigung ein, wenn es aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 ff ZGB) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurde und der Überlassende der Wohnnutzung nicht widersprochen hat.
Das Berufungsgericht hat jedoch nicht geklärt, auf welcher Nutzungsgrundlage der Umbau der ursprünglichen Laube in ein Wohnhaus erfolgt ist. Es hat weder festgestellt, wer diesen Ausbau vorgenommen hat, noch ob die baulichen Maûnahmen aufgrund eines Nutzungsverhältnisses im Sinne von §§ 312 ff ZGB durchgeführt worden sind (zur Bewertung vor dem 1. Januar 1976 begründeter Nutzungen als Vertragsverhältnisse nach §§ 312 ff ZGB: vgl. § 2 Abs. 2 EGZGB sowie Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 m. w. N.). Fest steht lediglich, daû das Grundstück in einer Kleingartenanlage liegt. Die Nutzung eines Kleingartens innerhalb einer Kleingartenanlage stellt zwar einen Unterfall der allgemeinen Nutzung von Bodenflächen zur Erholung gemäû §§ 312 ff ZGB dar (BGHZ 139, 235, 238 f). Mit der Vornutzerin der Streithelfer dürfte auch ein entsprechender Nutzungsvertrag bestanden haben. Denn der Verkauf der Aufbauten im Jahr 1987 erfolgte nach den Vorgaben in Ziffer 7 der Schätzungsrichtlinie für die Ermittlung der Entschädigung bei Nutzerwechsel eines Kleingartens (Ausgabe 1985, abgedruckt in Kleingartenwesen , Kleintierzucht, Kleintierhaltung, 1987, S. 79, 82 f). Ungeklärt bleibt aber, ob die Vornutzerin das (Wohn)gebäude erstellt hat oder ob die Errichtung von einer anderen Person, etwa dem VKSK (Verpächter, Überlassender), vorgenommen wurde. Der Senat kann nach dem Sachverhalt nur davon ausgehen , daû das Gebäude nicht von dem Grundstückseigentümer erstellt worden ist und auch die Streithelfer selbst während ihrer Besitzzeit keine Baumaûnahmen durchgeführt haben, die einer Neuerrichtung gleichzustellen sind (vgl. § 12 Abs. 1 SachenRBerG).
b) Die in § 5 Abs. 3 Satz 2 Nr. a - h SachenRBerG bezeichneten Fallgruppen regeln jedoch die bereinigungsrechtlichen Sachverhalte beim Bau oder Erwerb von Eigenheimen nicht abschlieûend. Vielmehr hat der Gesetzge-
ber in § 5 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG einen Auffangtatbestand geschaffen, der auch bislang unentdeckte Fälle einer Bereinigung zugänglich macht, soweit diese bei wertender Betrachtung einem der genannten Regelbeispiele gleichzustellen sind oder aus sonstigen Gründen nach der gesetzlichen Zielsetzung dem Schutzbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes unterfallen (vgl. SachenRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/5992, S. 102; Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 97; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969). Eine solche Fallgestaltung ist vorliegend gegeben.
c) Das Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG greift nur deswegen nicht ein, weil nicht festgestellt wurde, ob das auf der Parzelle befindliche Wohnhaus aufgrund eines Nutzungsvertrages nach §§ 312 ff ZGB errichtet wurde. Alle übrigen Voraussetzungen sind dagegen erfüllt. Die Streithelfer übernahmen mit Billigung staatlicher Stellen und des VKSK ein spätestens bis zum Jahr 1987 errichtetes Wohngebäude unter Abgeltung des vom VKSK ermittelten Zeitwerts als Eigenheim und nutzten dieses sowohl am 2. Oktober 1990 als auch in der Folgezeit bis 1994 durchgängig als Wohnung und Lebensmittelpunkt.
aa) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts lag jedenfalls im Jahr 1987 ein den Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG entsprechender Umbau der ehemaligen Laube in ein als Wohnhaus geeignetes Gebäude vor. Das Berufungsgericht hat sich insoweit auf den im Schätzungsprotokoll des VKSK vom 3. September 1987 dokumentierten Ausbauzustand gestützt. Soweit die Revision hiergegen einwendet, das Gebäude sei 1987 stark sanierungsbedürftig und daher für ein dauerhaftes Woh-
nen ungeeignet gewesen, reicht dieser Vortrag angesichts der im Jahr 1987 erfolgten staatlichen Genehmigung der Wohnnutzung (dazu unten bb) nicht aus, um die grundsätzliche Eignung des Gebäudes zu Wohnzwecken in Frage zu stellen. Der im Jahr 1987 erreichte Ausbauzustand der ursprünglichen Laube genügt auch den Anforderungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG.
bb) Die bauliche Inanspruchnahme der Parzelle zu Wohnzwecken ist zudem mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt. Zwar greift vorliegend die Vermutung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG nicht ein, denn es ist nicht festgestellt , daû für den Umbau der Laube in ein Wohnhaus eine Bauzustimmung oder Baugenehmigung (die unter bestimmten Voraussetzungen durch den Vorstand der Sparte 5 des VKSK hätte erfolgen können, vgl. § 17 VO über Bevölkerungsbauwerke , GBl 1984 I, S. 433) erteilt worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt auch die Vermutung des § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG nicht zum Tragen. Es hat nämlich nicht hinreichend festgestellt, wann der Umbau in ein Wohnhaus abgeschlossen worden ist, wann also die - bis zum 2. Oktober 1990 zu wahrende - Frist von 5 Jahren zu laufen begonnen hat (vgl. Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/99, aaO). Daû die Laube nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 1965 in ein festes Gebäude umgebaut wurde, bedeutet noch nicht, daû zu diesem Zeitpunkt auch die Umgestaltung in ein Wohnhaus beendet war. Trotzdem ist von einer staatlichen Billigung der Bebauung der Kleingartenparzelle mit einem Wohngebäude auszugehen. Denn diese ist jedenfalls im Zusammenhang mit dem 1987 beantragten und vollzogenen Wohnungstausch erfolgt, dem verschiedene staatliche Stellen zugestimmt haben (vgl. auch Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 126 a). Daû der Wohnungswechsel möglicherweise nicht von allen zuständigen Stellen genehmigt worden ist (vgl. § 126 Abs. 2
ZGB, § 36 Abs. 1 WLVO (GBl DDR 1985 I, S. 301), ändert am Vorliegen einer staatlichen Billigung nichts, denn der Gesetzgeber läût auch eine ausdrückliche (faktische) Gestattung einer für die Entscheidung über die Bodennutzung unzuständigen, aber über die Verwirklichung planwirtschaftlicher Vorgaben bestimmenden Stelle genügen (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG sowie Beschluûempfehlung des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 12/7245, S. 65; Erman /Ebbing, BGB, 10. Aufl., § 10 SachenRBerG Rdn. 3; Zimmermann, in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 10 SachenRBerG Rdn. 7, 21; Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 10 Rdn. 99 ff). Diese Erfordernisse sind vorliegend erfüllt, denn die den Wohnungstausch bewilligenden Organe hatten gemäû §§ 14 Abs. 1, 29 Abs. 1, 36 Abs. 1 WLVO Aufgaben der Wohnraumlenkung wahrzunehmen.
cc) Die Streithelfer nutzten das angekaufte Gebäude in der Folgezeit aber nicht nur mit Billigung staatlicher Stellen, sondern auch aufgrund eines am 7. November 1987 mit dem VKSK abgeschlossenen Kleingartennutzungsvertrags gemäû §§ 312 ff ZGB. Zwar ist das vorgelegte Vertragsformular entgegen §§ 312 Abs. 1 Satz 2, 296 Abs. 2 Satz 2 ZGB nicht eigenhändig vom Vorstand der Kleingartenanlage unterzeichnet (vgl. Autorenkollektiv, Kommentar zum ZGB, § 66 Anm. 1), sondern nur mit einem Stempel versehen worden. Dieser Formmangel ist jedoch gemäû § 19 Abs. 1 SchuldRAnpG - zumindest ex nunc - geheilt (vgl. Senat, Urt. v. 24. Mai 1996, V ZR 272/94, VIZ 1996, 522 f; Erman/Ebbing, BGB, aaO, Vor § 1 SachenRBerG Rdn. 28; Thiele/Krajewski, SchuldRÄndG, 2. Aufl., Stand 1997, § 1 SchuldRAnpG Rdn. 12; Thiele/ Winterstein, aaO, Stand August 1999, § 19 SchuldRAnpG Rdn. 2 ff). Die Heilungswirkung erstreckt sich auch auf schuldrechtliche Verträge, die in den An-
wendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes einbezogen sind. Denn dieses trifft selbst keine Regelungen über die Wirksamkeit solcher Verträge. Es setzt vielmehr voraus, daû diese Verträge nach den für ihr Zustandekommen geltenden Vorschriften rechtsverbindlich sind. Die Wirksamkeit des von den Streithelfern abgeschlossenen Nutzungsvertrags scheitert auch nicht an einer fehlenden staatlichen Genehmigung nach § 296 Abs. 2 Satz 2 ZGB, § 2 Abs. 1 m GVVO 1977 (GBl 1978 I , S. 73). Es ist davon auszugehen, daû eine solche Genehmigung nicht eingeholt wurde (vgl. zu dieser Praxis SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 52). Denn es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daû eine Genehmigung zwar beantragt, jedoch wegen Unvereinbarkeit des Nutzerwechsels mit den staatlichen Zielen (vgl. §§ 1 Abs. 1, 3 Abs. 1 GVVO) verweigert worden ist. Der somit zunächst schwebend unwirksame Nutzungsvertrag ist durch den späteren Wegfall des Genehmigungserfordernisses (vgl. § 2 Nr. 2 des Ersten Zivilrechtsänderungsgesetzes vom 28. Juni 1990 - GBl I, S. 524) endgültig wirksam geworden (vgl. auch SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 52; Senat, Urt. v. 3. März 1993, V ZR 266/93, WM 1995, 1193; Thiele/Krajewski, SchuldRÄndG, aaO, § 1 SchuldRAnpG Rdn. 15).
dd) Die Streithelfer der Beklagten nutzten damit zum 2. Oktober 1990 (vgl. § 5 Abs. 3 SachenRBerG) ein Wohngebäude, das zwar möglicherweise nicht aufgrund eines Vertragsverhältnisses nach §§ 312 ff ZGB errichtet, jedoch von ihnen auf der Grundlage eines solchen Nutzungsvertrages und mit staatlicher Billigung entgeltlich übernommen wurde. Diese Fallgestaltung rechtfertigt nach der Zielsetzung des Gesetzgebers ebenso wie das in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG genannte Regelbeispiel eine Einbeziehung in die sachenrechtliche Bereinigung. Das Sachenrechtsbereinigungsge-
setz räumt den Investitionen, die der Schaffung oder dem Erwerb von Wohnraum dienten (bauliche Investitionen zu Wohnzwecken), grundsätzlich den Vorrang vor den Interessen der Grundstückseigentümer ein (so ausdrücklich SachenRÄndG -RegE, BT-Drucks. 12/5992, S. 98). Die Schutzbedürftigkeit solcher Aufwendungen soll also nicht davon abhängen, ob sie zur Erstellung eines Gebäudes oder (nur) für dessen Ankauf getätigt wurden (vgl. insb. §§ 5, 7 Abs. 1, 9 Abs. 1 SachenRBerG, die für die dort bezeichneten Fälle Errichtung und Erwerb von (Wohn)gebäuden gleichstellen; vgl. ferner § 43 SchuldRAnpG sowie SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 65). Entscheidend ist vielmehr, daû diese Investitionen der Beschaffung von Wohnraum als einem für die Lebensführung unverzichtbaren Gut dienten (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 98; 57). Die zentrale Bedeutung des Wohnraums hat den Gesetzgeber auch veranlaût, zwar nicht die auf der Grundlage eines Nutzungsverhältnisses gemäû §§ 312 ff ZGB errichteten Garten- und Wochenendhäuser, wohl aber deren mit staatlicher Billigung erfolgten Ausbau in Wohnhäuser (sog. unechte Datschen) der Sachenrechtsbereinigung zu unterstellen (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG; BT-Drucks. 12/5992, S. 54 f, S. 57 f, 103, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240). Angesichts der aufgezeigten Zielsetzung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ist es gerechtfertigt und geboten, dem Regelbeispiel in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG die Fälle gleichzustellen, in denen zwar ungeklärt ist, ob der Ausbau einer errichteten Laube oder eines Wochenendhauses in ein Eigenheim aufgrund eines Nutzungsverhältnisses nach §§ 312 ff ZGB erfolgt ist, in denen aber der Ankäufer eines solchen Eigenheims dieses mit staatlicher Billigung bezieht und - mit Ablauf des 2. Oktober 1990 - auf der Grundlage eines Vertrages im Sinne von §§ 312 ff ZGB nutzt.
d) Die Beklagten sind aufgrund des Kaufvertrages vom 2. Juni 1994 in die ihren Streithelfern gemäû § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zustehende Rechtsstellung eingetreten (§ 14 Abs. 1, § 9 Abs. 1 SachenRBerG). Dies gilt unabhängig davon, ob sie wirksam das Eigentum an dem Wohngebäude erlangt haben oder nicht.
aa) Sofern die Streithelfer Sondereigentum an dem Wohnhaus erworben hätten, wären die Beklagten als Einzelrechtsnachfolger in deren Nutzerstellung eingetreten (vgl. Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 14 Rdn. 4; Erman/Ebbing, BGB, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 15, § 14 SachenRBerG Rdn. 13; MünchKom-BGB/Wendtland, BGB, 3. Aufl., § 14 SachenRBerG Rdn. 2; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 14 Rdn. 3, § 9 Rdn. 14). Eine rechtsgültige Eigentumsübertragung setzt allerdings zunächst voraus, daû die Vornutzerin der Streithelfer gemäû § 296 Abs. 1 ZGB bzw. §§ 296 Abs. 2, 25, 26 Abs. 1, 27 ZGB (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 58; BGHZ 139, 235, 242 f; vgl. aber auch Wesel, DtZ 1995, 70, 73) bzw. nach §§ 95 Abs. 1, 929 ff BGB, § 2 Abs. 2 Satz 2 EGZGB (vgl. Senat, Urt. v. 22. Dezember 1995, V ZR 334/94, NJW 1996, 916, 917) oder nach sonstigen Vorschriften gesondertes Eigentum an dem Gebäude erlangt hat. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen läût sich diese Rechtsfrage jedoch nicht beantworten.
bb) Wenn an dem Gebäude kein Sondereigentum bestanden und die Beklagten folglich kein Eigentum hieran erlangt haben sollten, sind sie gleichwohl durch den Abschluû des Kaufvertrages vom 2. Juni 1994 Rechtsnachfolger ihrer Streithelfer geworden.
Dies ergibt sich aus § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG. Denn die Streithelfer können ihre Nutzerstellung aus dem Kaufvertrag mit ihrer Vornutzerin ableiten, die wiederum nach Lage der Dinge das Gebäude entweder selbst errichtet oder von ihrem Rechtsvorgänger übernommen hat. Damit ist im Streitfall von einer vom Errichter bis zu den Streithelfern reichenden, geschlossenen Kette von Verkaufsfällen auszugehen. Der wirksamen Rechtsnachfolge der Streithelfer steht nicht entgegen, daû Kaufverträge über ein nicht im Sondereigentum des Verkäufers stehendes Bauwerk gemäû § 68 Abs. 1 Nr. 3 ZGB nichtig waren. Denn für diese Fälle trifft § 9 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG eine besondere Regelung. Danach gilt als Rechtsnachfolger eines Nutzer auch der Käufer eines Gebäudes, an dem kein selbständiges Gebäudeeigentum entstanden war, sofern der Kaufvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen worden ist. Die Bestimmung ist nicht auf die Fälle beschränkt , in denen das in § 295 Abs. 2 ZGB vorgesehene selbständige Gebäudeeigentum nicht entstanden ist, sondern erfaût grundsätzlich auch alle vor dem genannten Stichtag abgeschlossenen Kaufverträge über Gebäude, an denen ein vom Grundeigentum getrenntes Eigentum (Sondereigentum) nicht begründet worden ist (so wohl Eickmann/Rothe, Sachenrechtsbereinigung; § 9 SachenRBerG Rdn. 43; Purps/Krauû, Sachenrechtsbereinigung nach Anspruchsgrundlagen , S. 27 Rdn. 72). Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung der in der ehemaligen DDR verbreiteten unzutreffenden Vorstellung Rechnung tragen, die auf fremdem Grund errichteten Gebäude stünden im Eigentum des Nutzers oder könnten von diesem jedenfalls wirksam veräuûert werden (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 108). Solchen Rechtsgeschäften sollte die rechtliche Anerkennung nicht versagt werden, weil sie auch in der Rechtswirklichkeit der ehemaligen DDR über Jahrzehnte hinweg als verbindlich erachtet wurden. Diese Erwägun-
gen gelten aber nicht nur für die in § 295 Abs. 2 ZGB genannten Fälle, sondern überall dort, wo - wie hier - nicht im Sondereigentum stehende Gebäude und bauliche Anlagen von einem anderen als dem Grundstückseigentümer verkauft wurden.
Aufgrund des am 2. Juni 1994 abgeschlossenen Kaufvertrages haben die Streithelfer die von ihnen erworbene und in ihrer Person zu einem Bereinigungstatbestand (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG) erstarkte Rechtsstellung auf die Beklagten übertragen. Diese haben zwar möglicherweise kein Eigentum an dem Kaufgegenstand erlangt. Sie haben aber jedenfalls - gegen Abgeltung des Gebäudewertes - den Besitz an einem mit staatlicher Billigung auf einem fremden Grundstück errichteten Wohngebäude erhalten. Eine solche Besitzübertragung genügt, um den Beklagten die Nutzungsposition ihrer Streithelfer zu verschaffen. Denn eine Rechtsnachfolge nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG setzt naturgemäû nicht den Erwerb von Gebäudeeigentum voraus. Dem in Nr. 5 genannten Errichter eines Gebäudes wird vom Gesetz gerade in seiner Eigenschaft als Nichteigentümer eine Nutzerstellung eingeräumt. Dies folgt aus dem Zusammenhang zwischen § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Nr. 3, Nr. 5 SachenRBerG. Folglich wird die Rechtnachfolge eines Nutzers nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 SachenRBerG schon dadurch bewirkt, daû ein Kaufvertrag über ein mit Billigung staatlicher Stellen erstelltes Bauwerk abgeschlossen und durch eine entgeltliche Besitzübertragung vollzogen wird (vgl. auch Senat, Urt. v. 19. November 1999, V ZR 241/99, WM 2000, 366, 367 für den Fall einer Übertragung der Rechte aus einem hängenden Anteilskauf). Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, hat der Gesetzgeber für die vor der Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeschlossenen und nach § 68 Abs. 1 Nr. 3 ZGB nichtigen Kaufverträge die Bestimmung des § 9 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG
geschaffen. Für die danach erfolgenden Kauffälle erübrigte sich eine solche Regelung (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 108 f). Denn auch bei fehlendem Sondereigentum an dem Gebäude ist ein auf die Verschaffung von Gebäudeeigentum gerichteter Kaufvertrag regelmäûig nicht gemäû §§ 306, 139 BGB nichtig. Vielmehr dürfte es grundsätzlich dem Willen der Vertragsparteien entsprechen , dem Kaufvertrag zumindest hinsichtlich der Übertragung der an den Besitz geknüpften Nutzerposition Geltung zu verleihen (vgl. auch BT-Drucks. 12/5992, S. 108 f, der dort angesprochenen Umdeutung nach § 140 BGB bedarf es allerdings nicht). Denn auf diese Weise erreicht ein Gebäudekäufer letztlich ebenfalls sein Ziel, Eigentum an dem Kaufgegenstand zu erwerben: Durch den Eintritt in die Nutzerstellung seines Vorgängers kann er - sofern alle rechtlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen - eine Bereinigung des Nutzungsverhältnisses im Wege eines Ankaufs der bebauten Grundstücksfläche verlangen. Auch im Streitfall ist nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen, daû der Kaufvertrag vom 2. Juni 1994 nicht am fehlenden Gebäudeeigentum der Verkäufer scheitern sollte. Folglich haben die Beklagten ihre Vorgänger wirksam in deren Nutzerstellung abgelöst (§§ 14 Abs. 1, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG). Einer zusätzlichen Abtretung künftiger bereinigungsrechtlicher Ansprüche (vgl. hierzu Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 9 Rdn. 127) bedurfte es in diesem Zusammenhang nicht, da dieses Erfordernis (§ 14 Abs. 2 SachenRBerG) erst für Veräuûerungsfälle nach Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gilt.
Der Einwand der Revision, ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers sei eine Übertragung einer bereinigungsrechtlichen Position ausgeschlossen , weil die in § 20 a Nr. 8 BKleingG bestandsgeschützte Befugnis zur
Wohnnutzung einer Laube nur mit Zustimmung des Grundeigentümers übertragen werden könne, greift nicht. Diese Vorschrift betrifft nur die Wohnnutzung von Lauben und bedeutet nicht, daû der Gesetzgeber demjenigen Nutzer, der auf einer Kleingartenparzelle ein Eigenheim errichtet oder gegen Ablösung seines Wertes übernommen hat, die weitergehenden Rechte aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz versagen will (vgl. BGHZ 139, 235, 240).
Nach alledem können die Beklagten als Rechtsnachfolger ihrer Streithelfer mit Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes grundsätzlich eine Bereinigung ihres Nutzungsverhältnisses nach § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3, § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2, Abs. 2, § 14 Abs. 1, § 15 SachenRBerG verlangen und damit ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB geltend machen. Dies gilt allerdings nicht, wenn ein Einredetatbestand nach § 29 SachenRBerG eingreifen sollte.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts , der Kläger könne die Einrede der fehlenden Nutzung nur unter den Voraussetzungen des § 29 Abs. 3 SachenRBerG erheben.
aa) Das Berufungsgericht verkennt das Zusammenspiel der Regelungen in §§ 9, 14, 29 Abs. 1 - 3 SachenRBerG. Ihm ist zuzugeben, daû der Wortlaut des § 29 Abs. 3 SachenRBerG darauf hinzudeuten scheint, die Einrede der fehlenden Nutzbarkeit könne einem Sonderrechtsnachfolger des früheren Nutzers nur unter den dort genannten Einschränkungen entgegengehalten werden (so wohl auch Wilhelms, in: Czub/Schmit-Räntsch/Frenz, aaO, § 29 Rdn. 29, 30; Sannwald, GRO, Stand März 1996, § 29 Rdn. 99, 100; Knauber, RVI, Stand April 2001, § 29 SachenRBerG Rdn. 25, 26; Fellhauer, in: Rädler/
Raupach/Bezzenberger, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 12). Diese Deutung widerspricht jedoch sowohl der Gesetzessystematik als auch dem Sinn und Zweck des § 29 SachenRBerG. Nach der Legaldefinition des § 9 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. SachenRBerG gelten nicht nur die Gesamtrechtsnachfolger, sondern auch die Einzelrechtsnachfolger des ursprünglichen Nutzers als Nutzer (vgl. Senat, Urt. v. 19. November 1999, V ZR 241/98, WM 2000, 366 [zu § 9 Abs. 1 Nr. 6 "Anteilskauf"]; Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 9 Rdn. 121; Vossius, aaO, § 9 Rdn. 14; Eickmann/Rothe, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 30; MünchKom-BGB/Wendtland, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 10). An der gesetzlich bestimmten Nutzerstellung des (Sonder)Rechtsnachfolgers sollte ersichtlich auch im Bereich des § 29 SachenRBerG festgehalten werden (vgl. BTDrucks. 12/5992, S. 129, wo ausdrücklich von der "Rechtsstellung der Nutzer, die nach dem Beitritt Nutzungsrechte erworben haben" die Rede ist). Dies ist auch nach dem Regelungszweck des § 29 Abs. 1, Abs. 2 SachenRBerG geboten. Denn diese Vorschriften sollen die in §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 1 SachenRBerG regelmäûig dem jeweils aktuellen Nutzer eingeräumten Ansprüche wieder einschränken. Damit kann es für die Einrede nach § 29 Abs. 1, Abs. 2 SachenRBerG nur darauf ankommen, ob in der Person des (anspruchsberechtigten ) derzeitigen Nutzers die dort genannten Voraussetzungen vorliegen. Folglich ist dem Grundstückseigentümer die Einrede eröffnet, der (Sonder )Rechtsnachfolger des ursprünglichen Nutzers übe die Nutzung nicht mehr aus und werde diese auch nicht mehr aufnehmen. Nutzt dieser dagegen das übernommene Gebäude oder beabsichtigt er eine zukünftige Nutzung, so kann sich der Grundstückseigentümer auch dann nicht auf die Einrede des § 29 Abs. 1, 2 SachenRBerG berufen, wenn der frühere Nutzer die Nutzung aufgegeben hatte (vgl. Eickmann/Rothe, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 11, 17; Purps/Krauû, aaO, S. 102 Rdn. 172). Für diese Fälle sieht nun aber § 29
Abs. 3 SachenRBerG zur Vermeidung von Spekulationsgeschäften des nicht mehr nutzenden Veräuûerers vor, daû der Grundstückseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen die an sich nur gegen den ursprünglichen Nutzer eröffnete Einrede auch dem nutzungsgewillten Erwerber entgegensetzen kann (Einrededurchgriff; vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 129; BT-Drucks. 12/7245, S. 70; vgl. ferner Vossius, aaO, § 29 Rdn. 10, 11). § 29 Abs. 3 SachenRBerG beschränkt also bei einer Rechtsnachfolge auf der Nutzerseite nicht die Einredemöglichkeiten des Grundstückseigentümers, sondern erstreckt im Gegenteil die auch für Rechtsnachfolger geltenden Regelungen in § 29 Abs. 1, 2 SachenRBerG auf hiervon nicht erfaûte Fallgestaltungen, enthält also einen zusätzlichen Einredetatbestand.
bb) Das Berufungsgericht durfte sich somit nicht mit einer Prüfung des § 29 Abs. 3 SachenRBerG begnügen, dessen Voraussetzungen ersichtlich nicht vorliegen, da das Grundstück bei Vertragsabschluû mit den Streithelfern bebaut war und von diesen nach den rechtsfehlerfreien, unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts bis zum Jahr 1994 durchgehend zu Wohnzwecken genutzt wurde. Vielmehr hätte es auch klären müssen, ob die Beklagten das Gebäude noch nutzen oder wenigstens eine Nutzung beabsichtigen (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG). Diese Frage ist nach dem hier maûgeblichen Tatbestand des Berufungsurteils zwischen den Parteien streitig. Vergeblich wendet die Revision hiergegen ein, die Beklagten hätten zwar in erster Instanz, jedoch nicht mehr im Berufungsverfahren den Vortrag des Klägers zur Aufgabe der Wohnnutzung bestritten. Denn eine etwaige Unrichtigkeit des Tatbestandes kann nicht mit der Verfahrensrüge nach § 554 Abs. 3 Nr. 3 b ZPO a.F., sondern nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO geltend gemacht werden (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1989, VII ZR 14/88, NJW 1989, 2753,
2754, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 108, 65, 69; Urt. v. 29. April 1994, IX ZR 215/92, NJW 1993, 1851, 1852; Senat, Urt. v. 3. März 1995, V ZR 266/93, aaO). Da eine Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO vorliegend nicht durchgeführt wurde, ist der im Berufungsurteil festgestellte Tatbestand für das Revisionsgericht verbindlich (§ 314 ZPO) und beweist zudem, daû in diesem Punkt in der mündlichen Verhandlung anders vorgetragen wurde als in früheren Schriftsätzen (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juli 1996, IX ZR 116/95, NJW 1996, 3343, 3344). Damit bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen zu der im Streitfall entscheidungserheblichen Frage, ob die Beklagten das Gebäude noch zu Wohnzwecken nutzen oder jedenfalls in absehbarer Zukunft mit einer entsprechenden Nutzung zu rechnen ist (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 SachenRBerG). Die Sache ist daher zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Parteien werden hierbei
Gelegenheit haben, zu diesem - vom Berufungsgericht bislang nicht für erheblich erachteten - Punkt weiter vorzutragen.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 361/02 Verkündet am:
30. April 2003
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e, §§ 9, 29
a) Der nach dem 2. Oktober 1990 eintretende Fortfall der bautechnischen Voraussetzungen
für die Bewohnbarkeit stellt die sachlichen Voraussetzungen des Bereinigungsanspruchs
nicht in Frage. Er begründet unter den Voraussetzungen
des § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nur eine Einrede.
b) Für die Nutzbarkeit eines Gebäudes oder Bauwerks im Sinne von § 29 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG kann es zwar Bedeutung haben, ob die Wohnnutzung
genehmigungsfähig ist. Darauf kommt es aber nicht an, wenn die Nutzung trotz
fehlender Genehmigungsfähigkeit Bestandsschutz genießt.
c) Die Einrede fehlender Nutzbarkeit nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
SachenRBerG ist gegeben, wenn mit der Wiederherstellung der Beheizbarkeit
des Gebäudes durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen ist. Ist mit der Rekonstruktion
des Gebäudes begonnen worden, müssen dazu Anhaltspunkte vorgetragen
werden, die erwarten lassen, daß der Nutzer die Rekonstruktion nicht zu
Ende führen werde.
d) Die Vermutung des § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG ist widerlegbar. Sie ist widerlegt
, wenn der Nutzer das auf dem Grundstück errichtete Gebäude wieder in
Besitz genommen hat und nutzt. Daß der Nutzer seinen Wohnsitz nicht wieder in
dem Gebäude nimmt, kann die Fortdauer der Nutzung nur in Frage stellen, wenn
die wieder aufgenommene Nutzung nur noch als eine „Restnutzung“ von untergeordneter
Bedeutung anzusehen ist.
BGH, Urt. v. 30. April 2003 - V ZR 361/02 - KG
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. April 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und
Dr. Schmidt-Räntsch
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 13. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 10. September 2002 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand
Das klagende Land (im Folgenden: der Kläger) ist Eigentümer mehrerer Grundstücke in B. , auf denen sich die Kleingartenanlage "H. " befindet. Die Beklagten sind Nutzer der Parzelle der Kleingartenanlage. Diese 1955 mit einer Wohnlaube bebaute Parzelle wurde zunächst von den Eltern einer Tante des Beklagten zu 1 und später von dieser Tante selbst genutzt. Im Einverständnis mit der Tante des Beklagten zu 1 und dem Vorstand der Kleingartenanlage zogen die Beklagten mit ihren Kindern am 1. August 1972 in die Wohnlaube ein und meldeten sich unter dieser Anschrift auch polizeilich an. Am 1. Oktober 1979 kauften die Beklagten der Tante die Wohnlaube ab und schlossen zugleich rückwirkend zum 1. August 1972 einen Pachtvertrag über das Laubengrundstück mit dem Kleingartenverein ab. Die Beklagten bewohnten die Wohnlaube bis zum Ablauf des 30. Juni 1997. Am 1. Juli 1997 räumten sie die Parzelle, weil sie die Wohnlaube an S.
G. und A. S. verkauft hatten. Diesen Verkauf nahm der Kläger am 25. Juni 1998 zum Anlaß, den Beklagten den Pachtvertrag über die Parzelle nach § 8 Nr. 1 und 2 BKleingG zu kündigen und die Beklagten zur Räumung aufzufordern. Diese Aufforderung blieb erfolglos. Der Kaufvertrag wurde wegen eines Streits mit den Käufern rückabgewickelt; die Beklagten nahmen das Grundstück am 12. Februar 1999 wieder in Besitz und nutzen es seitdem.
Der Kläger hat beantragt festzustellen, daß den Beklagten Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht zustehen.
Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein negatives Feststellungsbegehren weiter. Die Beklagten beantragen Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht den Beklagten ein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu. Sie bzw. ihre Rechtsvorgänger hätten auf dem Erholungsgrundstück eine Wohnlaube errichtet. Diese erfülle die Anforderungen an ein Eigenheim. Hierbei sei es unerheblich, ob heute technische Veränderungen verlangt werden könnten oder ob diese Anlage heute noch genehmigungsfähig sei. Entscheidend sei, daß sie dem zu DDR-Zeiten üblichen Standard entsprochen habe. Eine Billigung staatlicher
Stellen sei nicht vorgetragen, aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu vermuten. Dem Kläger stünden auch keine Einreden aus § 29 SachenRBerG zur Seite. Die Sanierung des Gebäudes sei weitestgehend abgeschlossen. Die Beklagten hätten die Nutzung des Anwesens zwar am 1. Juli 1997 aufgegeben. Diese Aufgabe sei aber nur mit Rücksicht auf den Kaufvertrag erfolgt; nach dessen Fehlschlagen hätten die Beklagten die Nutzung wieder aufgenommen.
II.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Klage ist unbegründet. Den Beklagten steht ein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu.
1. Der Anspruch folgt aus §§ 32, 61 SachenRBerG. Dieser setzt eine bauliche Nutzung im Sinne der §§ 4 und 5 SachenRBerG und weiter voraus, daß die Beklagten Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG sind.
a) Das Grundstück ist im Sinne der §§ 4 und 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG für den Eigenheimbau genutzt worden.
aa) Auf dem Grundstück ist nach dem Tatbestand des Berufungsurteils 1955 eine massive Wohnlaube errichtet worden, die nach Größe, Zuschnitt und Ausstattungsmerkmalen schon damals zum "Sommerwohnen" geeignet war. Sie mag zum damaligen Zeitpunkt noch nicht zum Wohnen auch in den Wintermonaten geeignet gewesen sein. Dies war aber ab dem 1. August 1972 der Fall. Damit erfüllt die Wohnlaube spätestens seit dem 1. August 1972 die rechtlichen Anforderungen an ein Eigenheim. Die Wohnlaube ist auch über 25
Jahre lang von den Beklagten als solches genutzt worden. Die von dem Kläger vorgetragenen Umstände vermögen die Einordnung der Wohnlaube als Eigenheim nicht in Frage zu stellen. Die Wohnlaube ist zwar derzeit nicht wieder zum Dauerwohnen geeignet, weil sie noch nicht wieder beheizbar ist. Das ist aber unerheblich. Entscheidend für die Einordnung als Eigenheim ist, ob ein Bauwerk die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach den Maßstäben der DDR erfüllt (Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 u. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Diesen Voraussetzungen genügte die Wohnlaube bei ihrer Übernahme durch die Beklagten am 1. August 1972 und in den anschließenden 25 Jahren ihrer Nutzung. Sie war in diesem Zeitraum insbesondere auch beheizt. Der nach dem 2. Oktober 1990 eintretende Fortfall einer oder mehrerer der bautechnischen Voraussetzungen für die Bewohnbarkeit stellt nach der Systematik des Gesetzes die sachlichen Voraussetzungen des Anspruchs nicht nachträglich in Frage. Er begründet vielmehr unter den näheren Voraussetzungen des § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG eine Einrede (dazu unter II. 2). Der Qualifikation der Wohnlaube als Eigenheim steht daher auch nicht entgegen, daß die Abwässer über eine Abwassergrube entsorgt werden, die nach dem Vortrag des Klägers jedenfalls in dieser Form heute nicht genehmigt werden könnte.
bb) Grundlage der Errichtung der Wohnlaube war ein Erholungsnutzungsvertrag , wie er in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. e SachenRBerG gefordert wird. Dem steht nicht entgegen, daß es sich hierbei nicht um einen isolierten Erholungsnutzungsvertrag über ein einzelnes Grundstück, sondern um einen Erholungsnutzungsvertrag gehandelt hat, der nach heutigen Maßstäben als Kleingartennutzungsvertrag im Sinne des Bundeskleingartengesetzes einzuordnen wäre. Das ist aber für Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz
unerheblich (BGH, Urt. v. 16. Juli 1998, III ZR 288/97, VIZ 1998, 517, 518; Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Ohne Bedeutung ist auch, daß das Berufungsgericht den Pachtvertrag der Beklagten mit dem Kleingartenverein irrtümlich als Überlassungsvertrag im Sinne von § 12 Abs. 2 SachenRBerG, Art. 232 § 1a EGBGB qualifiziert hat. Auf die Qualifikation eines Nutzungsvertrags als Überlassungsvertrag kommt es nämlich nur an, wenn ein Nutzer auf einer vertraglich genutzten Fläche weder ein Eigenheim errichtet noch ein vorhandenes Eigenheim wiederhergestellt bzw. an einem solchen Eigenheim einer Wiederherstellung gleichwertige Maßnahmen durchgeführt hat. Diese Ausnahmefälle liegen hier nicht vor.
cc) Keinen Erfolg hat der Kläger mit dem Einwand, die genauen Umstände der Errichtung der Wohnlaube seien nicht aufgeklärt. Einer solchen Aufklärung bedurfte es auch nicht. Die Beklagten haben substantiiert vorgetragen, daß die Wohnlaube durch die Eltern der Tante des Beklagten zu 1 im Jahre 1955 errichtet und von der Tante des Beklagten zusätzlich winterfest gemacht worden sei. Beide Parteien haben eine Bewertungsunterlage aus dem Jahre 1997 vorgelegt, in welcher als Baujahr 1955 festgehalten ist. Unter diesen Umständen konnte sich der Kläger nicht auf ein Bestreiten mit Nichtwissen zurückziehen. Er hätte vielmehr im einzelnen vortragen müssen, weshalb diese Angabe unzutreffend sein könnte. Das ist nicht geschehen. Letztlich kann die Entscheidung darüber aber offen bleiben. Hier steht fest, daß die Beklagten am 1. Oktober 1979 die Wohnlaube der Tante zum Schätzpreis von 6.106 Mark/DDR gekauft und einen Pachtvertrag abgeschlossen haben, in dem als Wohnsitz das Laubengrundstück angegeben war. Wie der Senat mit Urteil vom 3. Mai 2002 (V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643) entschieden hat, sind das Umstände , die es bei Vorliegen einer Billigung staatlicher Stellen rechtfertigen, auf
den Auffangtatbestand in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zurückzugreifen.
dd) Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand des Klägers, bei der Wohnlaube handele es sich um einen illegalen Schwarzbau. Zwar löst die Bebauung eines Grundstücks mit einem Eigenheim nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 oder Satz 2 Buchst. e SachenRBerG Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur aus, wenn sie mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt ist. Diese ist aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu vermuten, weil die Wohnlaube vom 1. August 1972 an über 25 Jahre lang als Dauerwohnung benutzt worden ist und die Behörden hiergegen nicht eingeschritten sind. Diese Vermutung ist auch nicht widerlegt. Der Kläger hat sich zwar darauf berufen, daß die Nutzung der Wohnlaube als Dauerwohnung nicht habe genehmigt werden dürfen, weil die Kleingartenanlage in einem Wasserschutzgebiet liege und jedenfalls eine (nicht abgedichtete) Abwassergrube der hier vorliegenden Art nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Das genügt aber nicht, um die Vermutung in Frage zu stellen. Das ist nur mit einem substantiierten Sachvortrag möglich, der es als wahrscheinlich erscheinen läßt, daß das Untätigwerden der staatlichen Stellen hier ausnahmsweise nicht auf eine Billigung auch im Sinne eines anzuerkennenden Bestandschutzes schließen läßt. Dieser liegt nicht vor. Die Beklagten haben eine Wohnlaube in einer Kleingartenanlage als Dauerwohnung genutzt. Dieser Fall kam in der DDR sehr häufig vor und wurde angesichts der hier auch aktenkundig gemachten Wohnraumknappheit allgemein von den Behörden geduldet, und zwar auch dann, wenn die Anlegung von Entwässerungsgruben in Wasserschutzgebieten jedenfalls in der hier eingebauten Form dem Zweck dieser Schutzausweisung nicht entsprochen hat. Hier kann zudem nicht davon ausgegangen werden, daß die Behörden diesen Um-
stand übersehen haben. Denn die Beklagten haben sich polizeilich unter der Anschrift ihrer Wohnlaube gemeldet, was den Behörden Gelegenheit und Veranlassung gab einzuschreiten, wenn sie diesen Zustand nicht billigen oder dulden wollten.
b) Die Beklagten sind auch Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG. Sie haben die Wohnlaube zwar nicht selbst errichtet und sind nicht schon aus diesem Grund Nutzer im Sinne von § 9 Abs. 1 SachenRBerG. Die Nutzerstellung der Beklagten ergibt sich aber daraus, daß sie das Gebäude vom Vornutzer gekauft haben. Hierbei kann offen bleiben, ob an der Wohnlaube der Tante selbständiges, vom Eigentum an Grund und Boden losgelöstes Eigentum nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB in der damals in der DDR geltenden Fassung entstanden war. Denn auch im zweiten Fall sind die Beklagten Rechtsnachfolger, weil die Nutzerstellung auch durch eine geschlossene Kette von Verkaufsfällen bis hin zu demjenigen, der das Gebäude errichtet hat, oder dessen Rechtsnachfolger begründet werden kann (Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 644). Ein solcher Fall liegt vor.
2. Die von dem Kläger gegen den Anspruch erhobenen Einreden aus § 29 SachenRBerG sind nicht begründet. Allerdings findet § 29 Abs. 1 und 2 SachenRBerG auch bei einer Rechtsnachfolge auf Nutzerseite Anwendung (Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 645). Jedoch sind diese Einreden nicht begründet.
a) Die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG scheitert daran , daß die Wohnlaube nutzbar ist.
aa) Für deren Nutzbarkeit kann es zwar Bedeutung haben, ob die Wohnnutzung genehmigungsfähig ist (Wilhelms in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 29 SachenRBerG Rdn. 6). Darauf kommt es aber nicht an, wenn die Nutzung trotz fehlender Genehmigungsfähigkeit Bestandsschutz genießt (Wilhelms aaO.). So liegt es hier. Die Wohnlaube ist seit dem 1. August 1972 als Eigenheim mit einer Abwasserentsorgung durch eine Abwassergrube genutzt. Dieser Nutzung hat der Kleingartenverband von Anfang an ausdrücklich zugestimmt. Sie ist durch eine entsprechende Wohnsitzangabe im Pachtvertrag und durch eine polizeiliche Meldung der Wohnsitznahme in der Wohnlaube auch von Anfang an offen gelegt worden und 25 Jahre unbeanstandet geblieben.
bb) Die fehlende Nutzbarkeit läßt sich auch nicht damit begründen, daß die Beheizbarkeit der Wohnlaube noch nicht vollständig wiederhergestellt ist und die B. Gasversorgungsbetriebe die Herstellung eines Erdgasanschlusses abgelehnt haben. Die Einrede fehlender Nutzbarkeit setzt nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nämlich zusätzlich voraus, daß mit der Herstellung der Beheizbarkeit durch die Beklagten nicht mehr zu rechnen ist. Dazu müssen Anhaltspunkte vorgetragen werden, die erwarten lassen, daß der Nutzer die Rekonstruktion nicht zu Ende führen wird (Eickmann/Rothe aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 10). Der Kläger hat darauf verwiesen, daß die Beklagten die Sanierung nicht sofort nach dem Schadensfall im Jahre 1997 in Angriff genommen und bis heute auch noch nicht vollständig abgeschlossen haben. Ein längerer Zeitraum zwischen Eintritt des Sanierungsbedarfs und der Vornahme der Sanierung kann zwar ein Anhaltspunkt dafür sein, daß die Nutzbarkeit nicht wiederhergestellt werden wird (MünchKommBGB/Smid, 3. Aufl. § 29 SachenRBerG Rdn. 6 a. E.). Der hier verstrichene Zeitraum von etwa fünf Jah-
ren vermag aber die – zunächst auch von dem Kläger selbst nicht geteilte – Erwartung nicht zu begründen, es werde zu der noch ausstehenden Wiederherstellung der Beheizbarkeit der Wohnlaube durch die Beklagten nicht mehr kommen. Die Nichtvornahme von Sanierungsmaßnahmen in dem Zeitraum vom 1. Juli 1997 bis zum 11. Februar 1999 ist nicht auf die fehlende Bereitschaft oder Fähigkeit der Beklagten zur Sanierung, sondern darauf zurückzuführen, daß die Beklagten mit ihren Käufern über die Wirksamkeit des Kaufvertrags uneins waren. Das wird darin deutlich, daß sie die Sanierung nach Klärung dieser Frage auch in Angriff nahmen und auch weitgehend durchführten. Daß die Wohnlaube derzeit noch nicht beheizt werden kann, ist ebenfalls nicht auf die fehlende Bereitschaft oder Fähigkeit der Beklagten, sondern auf die Weigerung der B. Gasversorgungsbetriebe zurückzuführen, das Anwesen an das Stadtgasversorgungsnetz von B. anzuschließen. Anhaltspunkte dafür, daß die Beheizbarkeit nicht ggf. auf andere Weise wieder hergestellt werden kann und nach Klärung der erhobenen Bedenken durch die Beklagten nicht wieder hergestellt werden wird, bestehen nicht.
b) Unbegründet ist auch die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG.
aa) Diese Einrede läßt sich nicht mit der Kündigung des Pachtvertrags begründen, die der Kläger am 25. Juni 1998 ausgesprochen hat. Eine solche Kündigung begründet die Einrede nur, wenn sie auch tatsächlich zu einem Nutzungsverlust führt, wobei es auf dessen Gründe im Rahmen von § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nicht ankommt (MünchKommBGB/Smid, aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 12). Das ist hier nicht der Fall. Die Beklagten und die Käufer haben die Kündigung nicht akzeptiert, und der Kläger hat es bei
einer erfolglosen Räumungsaufforderung bewenden lassen und seine Kündigung nicht durchgesetzt. Es bedarf deshalb auch keiner Entscheidung darüber, ob der Kläger zur Kündigung berechtigt war und mit einer gerichtlichen Durchsetzung seiner Kündigung erfolgreich gewesen wäre.
bb) Unerheblich ist auch, daß die Beklagten das Anwesen vom 1. Juli 1997 bis zum Ablauf des 11. Februar 1999 nicht selbst genutzt haben. Ob dieser Umstand die Vermutung nach § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG auslöst, kann offen bleiben. Jedenfalls ist die - widerlegbare (Eickmann/Rothe, aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 14; MünchKommBGB/Smid aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 12) - Vermutung des § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG ist hier widerlegt. Die Beklagten haben das Anwesen wieder in Besitz genommen, nachdem sie sich mit ihren Käufer über die Rückabwicklung des Kaufvertrags geeinigt haben. Seitdem nutzen sie das Anwesen auch. Daß sie dort derzeit nicht ihren Wohnsitz haben, steht dem nicht entgegen. Hierin mag zwar eine Nutzungsänderung zu sehen sein. Sie wäre aber vom Pachtvertrag gedeckt und würde die Fortdauer der Nutzung aber nur in Frage stellen können, wenn sie nur noch als eine „Restnutzung“ von untergeordneter Bedeutung anzusehen wäre (Eickmann /Rothe, aaO. § 29 SachenRBerG Rdn. 13, 9; Wilhelms, aaO. § 29 SachenRBerG Rdn. 10, 6). Das ist aber nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht der Fall. Die Beklagten haben die Voraussetzung der bisherigen Wohnnutzung wieder hergestellt und das Haus in den Sommermonaten auch zum Wohnen genutzt. Einer Wohnnutzung auch in den Wintermonaten steht derzeit nur noch entgegen, daß die Beheizbarkeit noch nicht vollständig wieder hergestellt ist.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 246/01 Verkündet am:
3. Mai 2002
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e, § 29 Abs. 3
a) Die Nutzung eines mit staatlicher Billigung entgeltlich übernommenen Wohngebäudes
auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages kann eine Einbeziehung in
die sachenrechtliche Bereinigung rechtfertigen.
b) § 29 Abs. 3 SachenRBerG beschränkt bei einer Rechtsnachfolge auf der Nutzerseite
nicht die Einredemöglichkeiten des Grundstückseigentümers, sondern erstreckt
die auch für Rechtsnachfolger geltenden Regelungen in § 29 Abs. 1, 2
SachenRBerG auf hiervon nicht erfaßte Fallgestaltungen, enthält also einen zusätzlichen
Einredetatbestand.
BGH, Urt. v. 3. Mai 2002 - V ZR 246/01 - KG in Berlin
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Tropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 20. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. Mai 2001 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Das klagende Land (im folgenden: der Kläger) ist Eigentümer einer ehemals volkseigenen bebauten Kleingartenparzelle, die von den Beklagten in Besitz gehalten wird. Die dort 1940 errichtete Wohnlaube wurde 1965 in ein festes Gebäude umgebaut. Am 3. Oktober 1987 schlossen die Streithelfer der Beklagten mit der damaligen Nutzerin einen Kaufvertrag über das Gebäude ab und bezogen dieses in der Folgezeit im Rahmen eines Wohnungstausches. Mit Vereinbarung vom 7. November 1987 überließ der Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) den Streithelfern die Nutzung der Parzelle, beginnend ab 3. Oktober 1987. Der dabei für den VKSK handelnde Vorstand der Kleingartenanlage unterzeichnete den vorformulierten Nutzungsvertrag
nicht eigenhändig, sondern versah das Vertragsformular mit einem Stempel. Mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1994 verkauften die Streithelfer das Gebäude nebst zwischenzeitlich errichteter Garage an die Beklagten weiter.
Der Kläger verlangt die Räumung und Herausgabe des Grundstücks. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht diese Entscheidung abgeändert und die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die zugelassene Revision des Klägers. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht spricht den Beklagten ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i. V. m. §§ 3 Abs. 3, 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG, § 398 BGB zu. Die ursprünglich errichtete Laube sei mit Billigung staatlicher Stellen in ein zu Wohnzwecken geeignetes Gebäude umgebaut und als Eigenheim genutzt worden. Nach dem Erwerb des Hauses hätten die Streithelfer der Beklagten dort nicht nur zeitweise gewohnt, sondern bis zum Jahr 1994 ihren Lebensmittelpunkt gehabt. Das hieraus folgende gesetzliche Besitzrecht hätten sie mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1994 nebst zukünftiger Sachenrechtsbereinigungsansprüche auf die Beklagten übertragen. Der Kläger könne hiergegen nicht die Einrede einer fehlenden Nutzung des Gebäudes durch die Beklagten erheben, denn die Voraussetzungen des § 29 Abs. 3 SachenRBerG lägen nicht vor, weil das Grundstück im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit den Beklagten bebaut gewesen sei.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht in allen Punkten stand.
II.
Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Beklagten dem Räumungsverlangen des Klägers möglicherweise gemäß § 986 Abs. 1 BGB ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i. V. m. § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3, § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 14 Abs. 1, § 15 SachenRBerG entgegensetzen können. Etwas anderes hätte nur dann zu gelten , wenn bereinigungsrechtliche Ansprüche der Beklagten nach § 29 Abs. 1 SachenRBerG ausgeschlossen wären. Hierzu bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen. Dies führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
1. Die Streithelfer haben infolge des Ankaufs des Gebäudes einen Nutzungstatbestand verwirklicht, der mit Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes von den §§ 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG erfaßt wird und in den die Beklagten als Rechtsnachfolger eingetreten sind.
a) Allerdings liegen für das vom Berufungsgericht bejahte Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG keine hinreichenden Feststellungen vor. Diese Vorschrift bezieht ein Grundstück, auf dem sich ein als Wohnhaus geeignetes und genutztes Gebäude befindet, nur dann in die Sachenrechtsbereinigung ein, wenn es aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 ff ZGB) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurde und der Überlassende der Wohnnutzung nicht widersprochen hat.
Das Berufungsgericht hat jedoch nicht geklärt, auf welcher Nutzungsgrundlage der Umbau der ursprünglichen Laube in ein Wohnhaus erfolgt ist. Es hat weder festgestellt, wer diesen Ausbau vorgenommen hat, noch ob die baulichen Maûnahmen aufgrund eines Nutzungsverhältnisses im Sinne von §§ 312 ff ZGB durchgeführt worden sind (zur Bewertung vor dem 1. Januar 1976 begründeter Nutzungen als Vertragsverhältnisse nach §§ 312 ff ZGB: vgl. § 2 Abs. 2 EGZGB sowie Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 m. w. N.). Fest steht lediglich, daû das Grundstück in einer Kleingartenanlage liegt. Die Nutzung eines Kleingartens innerhalb einer Kleingartenanlage stellt zwar einen Unterfall der allgemeinen Nutzung von Bodenflächen zur Erholung gemäû §§ 312 ff ZGB dar (BGHZ 139, 235, 238 f). Mit der Vornutzerin der Streithelfer dürfte auch ein entsprechender Nutzungsvertrag bestanden haben. Denn der Verkauf der Aufbauten im Jahr 1987 erfolgte nach den Vorgaben in Ziffer 7 der Schätzungsrichtlinie für die Ermittlung der Entschädigung bei Nutzerwechsel eines Kleingartens (Ausgabe 1985, abgedruckt in Kleingartenwesen , Kleintierzucht, Kleintierhaltung, 1987, S. 79, 82 f). Ungeklärt bleibt aber, ob die Vornutzerin das (Wohn)gebäude erstellt hat oder ob die Errichtung von einer anderen Person, etwa dem VKSK (Verpächter, Überlassender), vorgenommen wurde. Der Senat kann nach dem Sachverhalt nur davon ausgehen , daû das Gebäude nicht von dem Grundstückseigentümer erstellt worden ist und auch die Streithelfer selbst während ihrer Besitzzeit keine Baumaûnahmen durchgeführt haben, die einer Neuerrichtung gleichzustellen sind (vgl. § 12 Abs. 1 SachenRBerG).
b) Die in § 5 Abs. 3 Satz 2 Nr. a - h SachenRBerG bezeichneten Fallgruppen regeln jedoch die bereinigungsrechtlichen Sachverhalte beim Bau oder Erwerb von Eigenheimen nicht abschlieûend. Vielmehr hat der Gesetzge-
ber in § 5 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG einen Auffangtatbestand geschaffen, der auch bislang unentdeckte Fälle einer Bereinigung zugänglich macht, soweit diese bei wertender Betrachtung einem der genannten Regelbeispiele gleichzustellen sind oder aus sonstigen Gründen nach der gesetzlichen Zielsetzung dem Schutzbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes unterfallen (vgl. SachenRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/5992, S. 102; Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 97; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969). Eine solche Fallgestaltung ist vorliegend gegeben.
c) Das Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG greift nur deswegen nicht ein, weil nicht festgestellt wurde, ob das auf der Parzelle befindliche Wohnhaus aufgrund eines Nutzungsvertrages nach §§ 312 ff ZGB errichtet wurde. Alle übrigen Voraussetzungen sind dagegen erfüllt. Die Streithelfer übernahmen mit Billigung staatlicher Stellen und des VKSK ein spätestens bis zum Jahr 1987 errichtetes Wohngebäude unter Abgeltung des vom VKSK ermittelten Zeitwerts als Eigenheim und nutzten dieses sowohl am 2. Oktober 1990 als auch in der Folgezeit bis 1994 durchgängig als Wohnung und Lebensmittelpunkt.
aa) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts lag jedenfalls im Jahr 1987 ein den Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG entsprechender Umbau der ehemaligen Laube in ein als Wohnhaus geeignetes Gebäude vor. Das Berufungsgericht hat sich insoweit auf den im Schätzungsprotokoll des VKSK vom 3. September 1987 dokumentierten Ausbauzustand gestützt. Soweit die Revision hiergegen einwendet, das Gebäude sei 1987 stark sanierungsbedürftig und daher für ein dauerhaftes Woh-
nen ungeeignet gewesen, reicht dieser Vortrag angesichts der im Jahr 1987 erfolgten staatlichen Genehmigung der Wohnnutzung (dazu unten bb) nicht aus, um die grundsätzliche Eignung des Gebäudes zu Wohnzwecken in Frage zu stellen. Der im Jahr 1987 erreichte Ausbauzustand der ursprünglichen Laube genügt auch den Anforderungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG.
bb) Die bauliche Inanspruchnahme der Parzelle zu Wohnzwecken ist zudem mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt. Zwar greift vorliegend die Vermutung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG nicht ein, denn es ist nicht festgestellt , daû für den Umbau der Laube in ein Wohnhaus eine Bauzustimmung oder Baugenehmigung (die unter bestimmten Voraussetzungen durch den Vorstand der Sparte 5 des VKSK hätte erfolgen können, vgl. § 17 VO über Bevölkerungsbauwerke , GBl 1984 I, S. 433) erteilt worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt auch die Vermutung des § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG nicht zum Tragen. Es hat nämlich nicht hinreichend festgestellt, wann der Umbau in ein Wohnhaus abgeschlossen worden ist, wann also die - bis zum 2. Oktober 1990 zu wahrende - Frist von 5 Jahren zu laufen begonnen hat (vgl. Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/99, aaO). Daû die Laube nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 1965 in ein festes Gebäude umgebaut wurde, bedeutet noch nicht, daû zu diesem Zeitpunkt auch die Umgestaltung in ein Wohnhaus beendet war. Trotzdem ist von einer staatlichen Billigung der Bebauung der Kleingartenparzelle mit einem Wohngebäude auszugehen. Denn diese ist jedenfalls im Zusammenhang mit dem 1987 beantragten und vollzogenen Wohnungstausch erfolgt, dem verschiedene staatliche Stellen zugestimmt haben (vgl. auch Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 126 a). Daû der Wohnungswechsel möglicherweise nicht von allen zuständigen Stellen genehmigt worden ist (vgl. § 126 Abs. 2
ZGB, § 36 Abs. 1 WLVO (GBl DDR 1985 I, S. 301), ändert am Vorliegen einer staatlichen Billigung nichts, denn der Gesetzgeber läût auch eine ausdrückliche (faktische) Gestattung einer für die Entscheidung über die Bodennutzung unzuständigen, aber über die Verwirklichung planwirtschaftlicher Vorgaben bestimmenden Stelle genügen (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG sowie Beschluûempfehlung des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 12/7245, S. 65; Erman /Ebbing, BGB, 10. Aufl., § 10 SachenRBerG Rdn. 3; Zimmermann, in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 10 SachenRBerG Rdn. 7, 21; Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 10 Rdn. 99 ff). Diese Erfordernisse sind vorliegend erfüllt, denn die den Wohnungstausch bewilligenden Organe hatten gemäû §§ 14 Abs. 1, 29 Abs. 1, 36 Abs. 1 WLVO Aufgaben der Wohnraumlenkung wahrzunehmen.
cc) Die Streithelfer nutzten das angekaufte Gebäude in der Folgezeit aber nicht nur mit Billigung staatlicher Stellen, sondern auch aufgrund eines am 7. November 1987 mit dem VKSK abgeschlossenen Kleingartennutzungsvertrags gemäû §§ 312 ff ZGB. Zwar ist das vorgelegte Vertragsformular entgegen §§ 312 Abs. 1 Satz 2, 296 Abs. 2 Satz 2 ZGB nicht eigenhändig vom Vorstand der Kleingartenanlage unterzeichnet (vgl. Autorenkollektiv, Kommentar zum ZGB, § 66 Anm. 1), sondern nur mit einem Stempel versehen worden. Dieser Formmangel ist jedoch gemäû § 19 Abs. 1 SchuldRAnpG - zumindest ex nunc - geheilt (vgl. Senat, Urt. v. 24. Mai 1996, V ZR 272/94, VIZ 1996, 522 f; Erman/Ebbing, BGB, aaO, Vor § 1 SachenRBerG Rdn. 28; Thiele/Krajewski, SchuldRÄndG, 2. Aufl., Stand 1997, § 1 SchuldRAnpG Rdn. 12; Thiele/ Winterstein, aaO, Stand August 1999, § 19 SchuldRAnpG Rdn. 2 ff). Die Heilungswirkung erstreckt sich auch auf schuldrechtliche Verträge, die in den An-
wendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes einbezogen sind. Denn dieses trifft selbst keine Regelungen über die Wirksamkeit solcher Verträge. Es setzt vielmehr voraus, daû diese Verträge nach den für ihr Zustandekommen geltenden Vorschriften rechtsverbindlich sind. Die Wirksamkeit des von den Streithelfern abgeschlossenen Nutzungsvertrags scheitert auch nicht an einer fehlenden staatlichen Genehmigung nach § 296 Abs. 2 Satz 2 ZGB, § 2 Abs. 1 m GVVO 1977 (GBl 1978 I , S. 73). Es ist davon auszugehen, daû eine solche Genehmigung nicht eingeholt wurde (vgl. zu dieser Praxis SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 52). Denn es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daû eine Genehmigung zwar beantragt, jedoch wegen Unvereinbarkeit des Nutzerwechsels mit den staatlichen Zielen (vgl. §§ 1 Abs. 1, 3 Abs. 1 GVVO) verweigert worden ist. Der somit zunächst schwebend unwirksame Nutzungsvertrag ist durch den späteren Wegfall des Genehmigungserfordernisses (vgl. § 2 Nr. 2 des Ersten Zivilrechtsänderungsgesetzes vom 28. Juni 1990 - GBl I, S. 524) endgültig wirksam geworden (vgl. auch SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 52; Senat, Urt. v. 3. März 1993, V ZR 266/93, WM 1995, 1193; Thiele/Krajewski, SchuldRÄndG, aaO, § 1 SchuldRAnpG Rdn. 15).
dd) Die Streithelfer der Beklagten nutzten damit zum 2. Oktober 1990 (vgl. § 5 Abs. 3 SachenRBerG) ein Wohngebäude, das zwar möglicherweise nicht aufgrund eines Vertragsverhältnisses nach §§ 312 ff ZGB errichtet, jedoch von ihnen auf der Grundlage eines solchen Nutzungsvertrages und mit staatlicher Billigung entgeltlich übernommen wurde. Diese Fallgestaltung rechtfertigt nach der Zielsetzung des Gesetzgebers ebenso wie das in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG genannte Regelbeispiel eine Einbeziehung in die sachenrechtliche Bereinigung. Das Sachenrechtsbereinigungsge-
setz räumt den Investitionen, die der Schaffung oder dem Erwerb von Wohnraum dienten (bauliche Investitionen zu Wohnzwecken), grundsätzlich den Vorrang vor den Interessen der Grundstückseigentümer ein (so ausdrücklich SachenRÄndG -RegE, BT-Drucks. 12/5992, S. 98). Die Schutzbedürftigkeit solcher Aufwendungen soll also nicht davon abhängen, ob sie zur Erstellung eines Gebäudes oder (nur) für dessen Ankauf getätigt wurden (vgl. insb. §§ 5, 7 Abs. 1, 9 Abs. 1 SachenRBerG, die für die dort bezeichneten Fälle Errichtung und Erwerb von (Wohn)gebäuden gleichstellen; vgl. ferner § 43 SchuldRAnpG sowie SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 65). Entscheidend ist vielmehr, daû diese Investitionen der Beschaffung von Wohnraum als einem für die Lebensführung unverzichtbaren Gut dienten (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 98; 57). Die zentrale Bedeutung des Wohnraums hat den Gesetzgeber auch veranlaût, zwar nicht die auf der Grundlage eines Nutzungsverhältnisses gemäû §§ 312 ff ZGB errichteten Garten- und Wochenendhäuser, wohl aber deren mit staatlicher Billigung erfolgten Ausbau in Wohnhäuser (sog. unechte Datschen) der Sachenrechtsbereinigung zu unterstellen (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG; BT-Drucks. 12/5992, S. 54 f, S. 57 f, 103, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240). Angesichts der aufgezeigten Zielsetzung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ist es gerechtfertigt und geboten, dem Regelbeispiel in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG die Fälle gleichzustellen, in denen zwar ungeklärt ist, ob der Ausbau einer errichteten Laube oder eines Wochenendhauses in ein Eigenheim aufgrund eines Nutzungsverhältnisses nach §§ 312 ff ZGB erfolgt ist, in denen aber der Ankäufer eines solchen Eigenheims dieses mit staatlicher Billigung bezieht und - mit Ablauf des 2. Oktober 1990 - auf der Grundlage eines Vertrages im Sinne von §§ 312 ff ZGB nutzt.
d) Die Beklagten sind aufgrund des Kaufvertrages vom 2. Juni 1994 in die ihren Streithelfern gemäû § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zustehende Rechtsstellung eingetreten (§ 14 Abs. 1, § 9 Abs. 1 SachenRBerG). Dies gilt unabhängig davon, ob sie wirksam das Eigentum an dem Wohngebäude erlangt haben oder nicht.
aa) Sofern die Streithelfer Sondereigentum an dem Wohnhaus erworben hätten, wären die Beklagten als Einzelrechtsnachfolger in deren Nutzerstellung eingetreten (vgl. Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 14 Rdn. 4; Erman/Ebbing, BGB, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 15, § 14 SachenRBerG Rdn. 13; MünchKom-BGB/Wendtland, BGB, 3. Aufl., § 14 SachenRBerG Rdn. 2; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 14 Rdn. 3, § 9 Rdn. 14). Eine rechtsgültige Eigentumsübertragung setzt allerdings zunächst voraus, daû die Vornutzerin der Streithelfer gemäû § 296 Abs. 1 ZGB bzw. §§ 296 Abs. 2, 25, 26 Abs. 1, 27 ZGB (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 58; BGHZ 139, 235, 242 f; vgl. aber auch Wesel, DtZ 1995, 70, 73) bzw. nach §§ 95 Abs. 1, 929 ff BGB, § 2 Abs. 2 Satz 2 EGZGB (vgl. Senat, Urt. v. 22. Dezember 1995, V ZR 334/94, NJW 1996, 916, 917) oder nach sonstigen Vorschriften gesondertes Eigentum an dem Gebäude erlangt hat. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen läût sich diese Rechtsfrage jedoch nicht beantworten.
bb) Wenn an dem Gebäude kein Sondereigentum bestanden und die Beklagten folglich kein Eigentum hieran erlangt haben sollten, sind sie gleichwohl durch den Abschluû des Kaufvertrages vom 2. Juni 1994 Rechtsnachfolger ihrer Streithelfer geworden.
Dies ergibt sich aus § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG. Denn die Streithelfer können ihre Nutzerstellung aus dem Kaufvertrag mit ihrer Vornutzerin ableiten, die wiederum nach Lage der Dinge das Gebäude entweder selbst errichtet oder von ihrem Rechtsvorgänger übernommen hat. Damit ist im Streitfall von einer vom Errichter bis zu den Streithelfern reichenden, geschlossenen Kette von Verkaufsfällen auszugehen. Der wirksamen Rechtsnachfolge der Streithelfer steht nicht entgegen, daû Kaufverträge über ein nicht im Sondereigentum des Verkäufers stehendes Bauwerk gemäû § 68 Abs. 1 Nr. 3 ZGB nichtig waren. Denn für diese Fälle trifft § 9 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG eine besondere Regelung. Danach gilt als Rechtsnachfolger eines Nutzer auch der Käufer eines Gebäudes, an dem kein selbständiges Gebäudeeigentum entstanden war, sofern der Kaufvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen worden ist. Die Bestimmung ist nicht auf die Fälle beschränkt , in denen das in § 295 Abs. 2 ZGB vorgesehene selbständige Gebäudeeigentum nicht entstanden ist, sondern erfaût grundsätzlich auch alle vor dem genannten Stichtag abgeschlossenen Kaufverträge über Gebäude, an denen ein vom Grundeigentum getrenntes Eigentum (Sondereigentum) nicht begründet worden ist (so wohl Eickmann/Rothe, Sachenrechtsbereinigung; § 9 SachenRBerG Rdn. 43; Purps/Krauû, Sachenrechtsbereinigung nach Anspruchsgrundlagen , S. 27 Rdn. 72). Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung der in der ehemaligen DDR verbreiteten unzutreffenden Vorstellung Rechnung tragen, die auf fremdem Grund errichteten Gebäude stünden im Eigentum des Nutzers oder könnten von diesem jedenfalls wirksam veräuûert werden (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 108). Solchen Rechtsgeschäften sollte die rechtliche Anerkennung nicht versagt werden, weil sie auch in der Rechtswirklichkeit der ehemaligen DDR über Jahrzehnte hinweg als verbindlich erachtet wurden. Diese Erwägun-
gen gelten aber nicht nur für die in § 295 Abs. 2 ZGB genannten Fälle, sondern überall dort, wo - wie hier - nicht im Sondereigentum stehende Gebäude und bauliche Anlagen von einem anderen als dem Grundstückseigentümer verkauft wurden.
Aufgrund des am 2. Juni 1994 abgeschlossenen Kaufvertrages haben die Streithelfer die von ihnen erworbene und in ihrer Person zu einem Bereinigungstatbestand (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG) erstarkte Rechtsstellung auf die Beklagten übertragen. Diese haben zwar möglicherweise kein Eigentum an dem Kaufgegenstand erlangt. Sie haben aber jedenfalls - gegen Abgeltung des Gebäudewertes - den Besitz an einem mit staatlicher Billigung auf einem fremden Grundstück errichteten Wohngebäude erhalten. Eine solche Besitzübertragung genügt, um den Beklagten die Nutzungsposition ihrer Streithelfer zu verschaffen. Denn eine Rechtsnachfolge nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG setzt naturgemäû nicht den Erwerb von Gebäudeeigentum voraus. Dem in Nr. 5 genannten Errichter eines Gebäudes wird vom Gesetz gerade in seiner Eigenschaft als Nichteigentümer eine Nutzerstellung eingeräumt. Dies folgt aus dem Zusammenhang zwischen § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Nr. 3, Nr. 5 SachenRBerG. Folglich wird die Rechtnachfolge eines Nutzers nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 SachenRBerG schon dadurch bewirkt, daû ein Kaufvertrag über ein mit Billigung staatlicher Stellen erstelltes Bauwerk abgeschlossen und durch eine entgeltliche Besitzübertragung vollzogen wird (vgl. auch Senat, Urt. v. 19. November 1999, V ZR 241/99, WM 2000, 366, 367 für den Fall einer Übertragung der Rechte aus einem hängenden Anteilskauf). Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, hat der Gesetzgeber für die vor der Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeschlossenen und nach § 68 Abs. 1 Nr. 3 ZGB nichtigen Kaufverträge die Bestimmung des § 9 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG
geschaffen. Für die danach erfolgenden Kauffälle erübrigte sich eine solche Regelung (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 108 f). Denn auch bei fehlendem Sondereigentum an dem Gebäude ist ein auf die Verschaffung von Gebäudeeigentum gerichteter Kaufvertrag regelmäûig nicht gemäû §§ 306, 139 BGB nichtig. Vielmehr dürfte es grundsätzlich dem Willen der Vertragsparteien entsprechen , dem Kaufvertrag zumindest hinsichtlich der Übertragung der an den Besitz geknüpften Nutzerposition Geltung zu verleihen (vgl. auch BT-Drucks. 12/5992, S. 108 f, der dort angesprochenen Umdeutung nach § 140 BGB bedarf es allerdings nicht). Denn auf diese Weise erreicht ein Gebäudekäufer letztlich ebenfalls sein Ziel, Eigentum an dem Kaufgegenstand zu erwerben: Durch den Eintritt in die Nutzerstellung seines Vorgängers kann er - sofern alle rechtlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen - eine Bereinigung des Nutzungsverhältnisses im Wege eines Ankaufs der bebauten Grundstücksfläche verlangen. Auch im Streitfall ist nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen, daû der Kaufvertrag vom 2. Juni 1994 nicht am fehlenden Gebäudeeigentum der Verkäufer scheitern sollte. Folglich haben die Beklagten ihre Vorgänger wirksam in deren Nutzerstellung abgelöst (§§ 14 Abs. 1, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG). Einer zusätzlichen Abtretung künftiger bereinigungsrechtlicher Ansprüche (vgl. hierzu Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 9 Rdn. 127) bedurfte es in diesem Zusammenhang nicht, da dieses Erfordernis (§ 14 Abs. 2 SachenRBerG) erst für Veräuûerungsfälle nach Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gilt.
Der Einwand der Revision, ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers sei eine Übertragung einer bereinigungsrechtlichen Position ausgeschlossen , weil die in § 20 a Nr. 8 BKleingG bestandsgeschützte Befugnis zur
Wohnnutzung einer Laube nur mit Zustimmung des Grundeigentümers übertragen werden könne, greift nicht. Diese Vorschrift betrifft nur die Wohnnutzung von Lauben und bedeutet nicht, daû der Gesetzgeber demjenigen Nutzer, der auf einer Kleingartenparzelle ein Eigenheim errichtet oder gegen Ablösung seines Wertes übernommen hat, die weitergehenden Rechte aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz versagen will (vgl. BGHZ 139, 235, 240).
Nach alledem können die Beklagten als Rechtsnachfolger ihrer Streithelfer mit Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes grundsätzlich eine Bereinigung ihres Nutzungsverhältnisses nach § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3, § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2, Abs. 2, § 14 Abs. 1, § 15 SachenRBerG verlangen und damit ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB geltend machen. Dies gilt allerdings nicht, wenn ein Einredetatbestand nach § 29 SachenRBerG eingreifen sollte.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts , der Kläger könne die Einrede der fehlenden Nutzung nur unter den Voraussetzungen des § 29 Abs. 3 SachenRBerG erheben.
aa) Das Berufungsgericht verkennt das Zusammenspiel der Regelungen in §§ 9, 14, 29 Abs. 1 - 3 SachenRBerG. Ihm ist zuzugeben, daû der Wortlaut des § 29 Abs. 3 SachenRBerG darauf hinzudeuten scheint, die Einrede der fehlenden Nutzbarkeit könne einem Sonderrechtsnachfolger des früheren Nutzers nur unter den dort genannten Einschränkungen entgegengehalten werden (so wohl auch Wilhelms, in: Czub/Schmit-Räntsch/Frenz, aaO, § 29 Rdn. 29, 30; Sannwald, GRO, Stand März 1996, § 29 Rdn. 99, 100; Knauber, RVI, Stand April 2001, § 29 SachenRBerG Rdn. 25, 26; Fellhauer, in: Rädler/
Raupach/Bezzenberger, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 12). Diese Deutung widerspricht jedoch sowohl der Gesetzessystematik als auch dem Sinn und Zweck des § 29 SachenRBerG. Nach der Legaldefinition des § 9 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. SachenRBerG gelten nicht nur die Gesamtrechtsnachfolger, sondern auch die Einzelrechtsnachfolger des ursprünglichen Nutzers als Nutzer (vgl. Senat, Urt. v. 19. November 1999, V ZR 241/98, WM 2000, 366 [zu § 9 Abs. 1 Nr. 6 "Anteilskauf"]; Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 9 Rdn. 121; Vossius, aaO, § 9 Rdn. 14; Eickmann/Rothe, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 30; MünchKom-BGB/Wendtland, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 10). An der gesetzlich bestimmten Nutzerstellung des (Sonder)Rechtsnachfolgers sollte ersichtlich auch im Bereich des § 29 SachenRBerG festgehalten werden (vgl. BTDrucks. 12/5992, S. 129, wo ausdrücklich von der "Rechtsstellung der Nutzer, die nach dem Beitritt Nutzungsrechte erworben haben" die Rede ist). Dies ist auch nach dem Regelungszweck des § 29 Abs. 1, Abs. 2 SachenRBerG geboten. Denn diese Vorschriften sollen die in §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 1 SachenRBerG regelmäûig dem jeweils aktuellen Nutzer eingeräumten Ansprüche wieder einschränken. Damit kann es für die Einrede nach § 29 Abs. 1, Abs. 2 SachenRBerG nur darauf ankommen, ob in der Person des (anspruchsberechtigten ) derzeitigen Nutzers die dort genannten Voraussetzungen vorliegen. Folglich ist dem Grundstückseigentümer die Einrede eröffnet, der (Sonder )Rechtsnachfolger des ursprünglichen Nutzers übe die Nutzung nicht mehr aus und werde diese auch nicht mehr aufnehmen. Nutzt dieser dagegen das übernommene Gebäude oder beabsichtigt er eine zukünftige Nutzung, so kann sich der Grundstückseigentümer auch dann nicht auf die Einrede des § 29 Abs. 1, 2 SachenRBerG berufen, wenn der frühere Nutzer die Nutzung aufgegeben hatte (vgl. Eickmann/Rothe, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 11, 17; Purps/Krauû, aaO, S. 102 Rdn. 172). Für diese Fälle sieht nun aber § 29
Abs. 3 SachenRBerG zur Vermeidung von Spekulationsgeschäften des nicht mehr nutzenden Veräuûerers vor, daû der Grundstückseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen die an sich nur gegen den ursprünglichen Nutzer eröffnete Einrede auch dem nutzungsgewillten Erwerber entgegensetzen kann (Einrededurchgriff; vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 129; BT-Drucks. 12/7245, S. 70; vgl. ferner Vossius, aaO, § 29 Rdn. 10, 11). § 29 Abs. 3 SachenRBerG beschränkt also bei einer Rechtsnachfolge auf der Nutzerseite nicht die Einredemöglichkeiten des Grundstückseigentümers, sondern erstreckt im Gegenteil die auch für Rechtsnachfolger geltenden Regelungen in § 29 Abs. 1, 2 SachenRBerG auf hiervon nicht erfaûte Fallgestaltungen, enthält also einen zusätzlichen Einredetatbestand.
bb) Das Berufungsgericht durfte sich somit nicht mit einer Prüfung des § 29 Abs. 3 SachenRBerG begnügen, dessen Voraussetzungen ersichtlich nicht vorliegen, da das Grundstück bei Vertragsabschluû mit den Streithelfern bebaut war und von diesen nach den rechtsfehlerfreien, unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts bis zum Jahr 1994 durchgehend zu Wohnzwecken genutzt wurde. Vielmehr hätte es auch klären müssen, ob die Beklagten das Gebäude noch nutzen oder wenigstens eine Nutzung beabsichtigen (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG). Diese Frage ist nach dem hier maûgeblichen Tatbestand des Berufungsurteils zwischen den Parteien streitig. Vergeblich wendet die Revision hiergegen ein, die Beklagten hätten zwar in erster Instanz, jedoch nicht mehr im Berufungsverfahren den Vortrag des Klägers zur Aufgabe der Wohnnutzung bestritten. Denn eine etwaige Unrichtigkeit des Tatbestandes kann nicht mit der Verfahrensrüge nach § 554 Abs. 3 Nr. 3 b ZPO a.F., sondern nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO geltend gemacht werden (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1989, VII ZR 14/88, NJW 1989, 2753,
2754, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 108, 65, 69; Urt. v. 29. April 1994, IX ZR 215/92, NJW 1993, 1851, 1852; Senat, Urt. v. 3. März 1995, V ZR 266/93, aaO). Da eine Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO vorliegend nicht durchgeführt wurde, ist der im Berufungsurteil festgestellte Tatbestand für das Revisionsgericht verbindlich (§ 314 ZPO) und beweist zudem, daû in diesem Punkt in der mündlichen Verhandlung anders vorgetragen wurde als in früheren Schriftsätzen (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juli 1996, IX ZR 116/95, NJW 1996, 3343, 3344). Damit bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen zu der im Streitfall entscheidungserheblichen Frage, ob die Beklagten das Gebäude noch zu Wohnzwecken nutzen oder jedenfalls in absehbarer Zukunft mit einer entsprechenden Nutzung zu rechnen ist (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 SachenRBerG). Die Sache ist daher zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Parteien werden hierbei
Gelegenheit haben, zu diesem - vom Berufungsgericht bislang nicht für erheblich erachteten - Punkt weiter vorzutragen.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke
(1) Durch die in diesem Kapitel begründeten Ansprüche werden der jeweilige Nutzer und Grundstückseigentümer berechtigt und verpflichtet. Kommen nach § 9 Abs. 1 Satz 1 mehrere Personen als Nutzer in Betracht, ist im Verhältnis zueinander derjenige Nutzer, der eine Bebauung nach § 12 vorgenommen hat.
(2) Die begründeten Ansprüche können nur mit dem Eigentum am Grundstück oder dem selbständigen Eigentum am Gebäude, dem Nutzungsrecht, den Rechten des Nutzers aus einem Überlassungsvertrag oder dem Besitz an dem mit Billigung staatlicher Stellen vom Nutzer errichteten oder erworbenen Gebäude übertragen werden, es sei denn, daß die Abtretung zu dem Zweck erfolgt, Grundstücke entsprechend der Bebauung zu bilden und an diesen Erbbaurechte zu bestellen oder die Grundstücke an die Nutzer zu veräußern.
(3) Ein Vertrag, aus dem ein Teil verpflichtet wird, die Ansprüche auf Bestellung eines Erbbaurechts oder zum Ankauf des Grundstücks oder eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage zu übertragen, bedarf vom 1. Oktober 1994 an der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beobachtung der Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn
- 1.
der Erwerber als neuer Eigentümer des Grundstücks oder Gebäudes in das Grundbuch eingetragen wird, - 2.
ein die Rechte des Erwerbers sichernder Vermerk nach Artikel 233 § 2c Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche oder nach § 92 Abs. 5 in das Grundbuch eingetragen wird oder - 3.
die in diesem Gesetz für den Grundstückseigentümer oder den Nutzer begründeten Ansprüche erfüllt worden sind.
Zur Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache ist erforderlich, dass der Eigentümer die Sache dem Erwerber übergibt und beide darüber einig sind, dass das Eigentum übergehen soll. Ist der Erwerber im Besitz der Sache, so genügt die Einigung über den Übergang des Eigentums.
(1) Bebauungen im Sinne dieses Kapitels sind die Errichtung von Gebäuden sowie bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, wenn
- 1.
schwere Bauschäden vorlagen und die Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt wurde (Rekonstruktion) oder - 2.
die Nutzungsart des Gebäudes verändert wurde
(2) Hat der Nutzer das Grundstück aufgrund eines Überlassungsvertrages vom staatlichen Verwalter erhalten, sind
- 1.
Aus- und Umbauten, durch die die Wohnfläche oder bei gewerblicher Nutzung die Nutzfläche um mehr als 50 vom Hundert vergrößert wurden, oder - 2.
Aufwendungen für bauliche Investitionen an Gebäuden und massiven Nebengebäuden, insbesondere Garagen, Werkstätten oder Lagerräume, deren Wert die Hälfte des Sachwerts des überlassenen Gebäudes und überlassener Nebengebäude ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zum Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen überstiegen,
- a)
für die ersten fünf Jahre nach dem Vertragsabschluss zwei vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes, - b)
für die folgenden Jahre einhalb vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes
(3) Der Bebauung eines Grundstücks mit einem Gebäude steht die Errichtung oder die bauliche Maßnahme an einer baulichen Anlage im Sinne des Satzes 2 gleich. Bauliche Anlagen sind alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind, wenn
- 1.
deren bestimmungsgemäßer Gebrauch durch den Nutzer einen Ausschluß des Grundstückseigentümers von Besitz und Nutzung des Grundstücks voraussetzt, - 2.
die zur bestimmungsgemäßen Nutzung der baulichen Anlage erforderliche Fläche (Funktionsfläche) sich so über das gesamte Grundstück erstreckt, daß die Restfläche nicht baulich oder wirtschaftlich nutzbar ist, oder - 3.
die Funktionsfläche der baulichen Anlage nach den baurechtlichen Bestimmungen selbständig baulich nutzbar ist und vom Grundstück abgetrennt werden kann.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 262/01 Verkündet am:
27. September 2002
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c) und g), § 12 Abs. 1 und Abs. 2
Bauliche Maßnahmen an einem Eigenheim, die in der Erwartung der Enteignung des
Grundstücks und der Verleihung eines Nutzungsrechts am Gebäude vorgenommen
wurden, begründen nur dann einen Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz
, wenn sie zu einer Rekonstruktion oder Änderung der Nutzungsart des Gebäudes
geführt und nach Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprochen
haben; baulichen Maßnahmen aufgrund eines Überlassungsvertrages stehen sie
nicht gleich (im Anschluß an Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94).
BGH, Urt. v. 27. September 2002 - V ZR 262/01 - OLG Rostock
LG Neubrandenburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. September 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Gaier und Dr. SchmidtRäntsch
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 28. Juni 2001 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten sind Erben und Erbeserben der zu Zeiten der DDR im Grundbuch eingetragenen, in der Bundesrepublik lebenden Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in P. . Der Kläger bewohnt das 1932 erstellte Gebäude seit 1985. Auf der Grundlage des Berichts eines Bausachverständigen (Schwerpunkte u.a.: Erneuerung von Dacheindeckung , Außenputz und Sanitäranlage) erteilte ihm der Rat der Stadt am 28. Februar 1985 die Zustimmung zur "Rekonstruktion und Modernisierung" nach den Vorschriften der Eigenheimverordnung. Durch Vereinbarung mit dem Rat des Kreises vom 3. Oktober 1985 verpflichtete sich der Kläger, die Maß-
nahmen mit einer Bausumme von 45.425 M/DDR durchzuführen. Nachdem ihr der Rat des Kreises bestätigt hatte, daß dem Kläger "nach Klärung der Eigentumsverhältnisse" ein Nutzungsrecht an dem Grundstück verliehen werde, stellte ihm die Kreissparkasse ein zweckgebundenes, durch Aufbauhypothek gesichertes Darlehen zur Verfügung. Nach dem 25. Februar 1986 beantragte der Rat der Stadt zur Sicherung von Werterhaltungsmaßnahmen an dem Gebäude die Enteignung des Grundstücks nach dem Baulandgesetz und seine Bestellung zum Rechtsträger. Der Bezirksbaudirektor stimmte dem nach Prüfung der Werterhaltungsmaßnahmen zu. Zu einer Enteignung ist es nicht gekommen. Ab April 1985 nahm der Kläger Arbeiten an dem Wohnhaus in Angriff.
Der Kläger hat behauptet, er habe bis 1990 61.332,33 M/DDR, in den Jahren 1992/1993 für die Umstellung der Heizungsanlage auf Erdgas weitere 11.274,90 DM aufgewendet. Er hat beantragt, seine Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz festzustellen. Die Klage hatte in den Tatsacheninstanzen Erfolg. Mit der Revision erstreben die Beklagten die Abweisung der Klage. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht läßt offen, ob der Kläger eine Rekonstruktion im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes durchgeführt hat. Es könne (nämlich) angenommen werden, daß er Aufwendungen für bauliche Investitionen aufgrund eines Überlassungsvertrages vorgenommen habe, die den für
diesen Fall geltenden Anforderungen entsprächen. Aus der Rechtswirklichkeit der DDR, insbesondere aufgrund eines Zeitwertgutachtens aus dem Jahre 1984 und aufgrund des Umstandes, daß Aufbauhypotheken als "Eigentum des Volkes" eingetragen worden seien, ergebe sich, daß das Grundstück unter staatlicher Verwaltung gestanden habe. Der Rat der Stadt habe, auch wenn es zur förmlichen Eintragung des Volkseigentums nicht gekommen sei, gegenüber dem Kläger eine Rechtsstellung eingenommen, als sei er bereits als Rechtsträger im Grundbuch eingetragen. Überlassungsverträgen und den nach Inkrafttreten des Zivilgesetzbuches abgeschlossenen "Nutzungsverträgen gemäß § 287 ZGB" sei gemeinsam gewesen, daß der Nutzer die öffentlichen Lasten zu tragen und die Instandhaltung von Grundstück und Gebäude zu übernehmen gehabt habe. Auch bei Nutzungen nach § 287 ZGB sei ein Entgelt nicht zwingend zu zahlen gewesen. So hätten die Dinge, wie sich aus der Inanspruchnahme des Grundstücks (nach dem Baulandgesetz) und der Vereinbarung vom 3. Oktober 1985 ergebe, beim Kläger gelegen. Er habe in der, ohne die Veränderung der politischen Verhältnisse begründeten, Erwartung investiert , eine eigentümerähnliche Stellung zu erhalten.
Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
II.
1. Nach §§ 1 Abs. 1 Nr. 1 c, 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG ist das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf den Erwerb oder Bau von Eigenheimen anzuwenden, wenn Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und mit einem Eigenheim bebaut worden sind. Zu den in § 5
Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 genannten Regelbeispielen zählen Bebauungen mit oder an Eigenheimen aufgrund von Überlassungsverträgen (Buchst. c) und der Fall, daß Eigenheime aufgrund einer die bauliche Nutzung des fremden Grundstücks gestatteten Zustimmung nach der Eigenheimverordnung (oder einer anderen Billigung staatlicher Stellen) errichtet wurden, die Zuweisung eines Nutzungsrechtes , die nach den Vorschriften der DDR für diese Art der Bebauung vorgeschrieben war, jedoch ausblieb (Buchst. g). Für bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, die im Streitfall nur in Frage kommen, gilt, wenn sie aufgrund eines Überlassungsvertrages erfolgten ("Bebauungen an Eigenheimen" ), die Besonderheit, daß sie bereits dann - wie die Errichtung von Gebäuden - zu den Bebauungen zählen, wenn sie die Wohnfläche um mehr als 50 v.H. vergrößerten (§ 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG) oder, worauf das Berufungsgericht abstellt, wenn der Wert der Aufwendungen nach näherer Bestimmung die Hälfte des Sachwertes des überlassenen Gebäudes überstieg (§ 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG). Sonst sind bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden nur dann Bebauungen, wenn sie eine Rekonstruktion des wegen schwerer Bauschäden nicht mehr nutzbaren Gebäudes oder eine Änderung der Nutzungsart zum Gegenstand hatten und die Maßnahmen nach ihrem Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprechen (§ 12 Abs. 1 SachenRBerG). Das Berufungsgericht hat die Baumaßnahmen des Klägers am Gebäude der Beklagten zu Unrecht wie eine Bebauung aufgrund eines Überlassungsvertrags behandelt. Abzustellen ist auf das Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. g SachenRBerG, mit dem sich das Berufungsgericht nicht näher befaßt hat. Diese Vorschrift begründet einen Bereinigungsanspruch (§ 14 SachenRBerG) allerdings nur dann, wenn den Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 SachenRBerG genügt ist.
a) Die nach einem Muster des Ministeriums der Finanzen der DDR (später des Amtes für Rechtsschutz der DDR, vgl. BAROV-Schriftreihe Heft 5 - 1993 - S. 11 ff, 65 ff), vornehmlich Anfang der siebziger Jahre über sog. Westgrundstücke abgeschlossenen, Überlassungsverträge waren nach dem Beitritt in ihrer Legitimität und Wirksamkeit umstritten (näher: Staudinger/ Rauscher, BGB, 1996, Art. 232 § 1 a EGBGB, Rdn. 4 f). Das Registerverfahrenbeschleunigungsgesetz vom 20. Dezember 1993 bestimmte mit Art. 232 § 1 a EGBGB deren Wirksamkeit und definierte zugleich die Tatbestandsmerkmale des wirksamen Geschäfts. Überlassungsverträge sind danach vor dem 3. Oktober 1990 geschlossene Verträge, durch die ein bisher staatlich verwaltetes (§ 1 Abs. 4 VermG) Grundstück durch den staatlichen Verwalter oder die von ihm beauftragte Stelle gegen Leistung eines Geldbetrages für das Grundstück sowie etwa aufstehende Gebäude und gegen Übernahme der öffentlichen Lasten einem anderen zur Nutzung überlassen wurde. An diese Definition knüpfen die Gesetze zur Überleitung in das Rechtssystem der Bundesrepublik , § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c SachenRBerG, §§ 28, 34 ff SchuldRAnpG, an. Daß die Voraussetzungen des Art. 232 § 1 a EGBGB im Falle des Klägers nicht erfüllt sind, verkennt auch das Berufungsgericht nicht. Sein Versuch, einen Bereinigungsanspruch auf der Grundlage eines Überlassungsvertrages gleichwohl zu begründen, hat rechtlich keinen Bestand.
b) Eine Anwendung der für Überlassungsverträge geltenden Grundsätze durch Heranziehung des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG, der seinem Wortlaut nach passen könnte, scheidet aus. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der für Eigenheimfälle geltende Auffangtatbestand des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG (ebenso wie der Auffangtatbestand für gewerbliche und andere Nutzungen, § 7 Abs. 1 SachenRBerG) auf "unentdeckte Fälle" he-
ranzuziehen, die bei wertender Betrachtung einem der Regelfälle, hier des Satzes 2 des § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG, gleichzustellen sind (BGHZ 134, 50, 53; Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, zur Veröffentl. bestimmt). Der Fall des Klägers steht der Bereinigung aufgrund eines Überlassungsvertrags nicht gleich. § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c SachenRBerG stellt einen der Tatbestände dar, in denen im Wege der Rückausnahme (§ 2 Abs. 1 Nr. 2, 2. Halbs. SachenRBerG) das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf schuldrechtliche Rechtsverhältnisse anwendbar ist. Der Senat hat diesen Ausnahmecharakter betont und dem Pächter, der mit staatlicher Billigung bauliche Maßnahmen zu Wohnzwecken durchgeführt hatte, einen Bereinigungsanspruch nach den für Überlassungsverträge geltenden Grundsätzen (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c i.V.m. § 12 Abs. 2 SachenRBerG) versagt (Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94). Der vorliegende Fall gibt keinen Anlaß zu abweichender Beurteilung. Hierbei kann es dahinstehen, ob der für die Veräußerung von Vermögenswerten durch den staatlichen Verwalter (§ 1 Abs. 1 Buchst. c VermG) vom Bundesverwaltungsgericht entwickelte Begriff der faktischen Verwaltung (BVerwG KPS § 1 I c VermG 3/94; vgl. aber Senat, Urt. v. 26. April 1994, V ZR 233/92, KPS § 1 I c VermG 2/94) auf den Bereinigungstatbestand übertragen werden könnte. Das Berufungsgericht trifft nämlich keine Feststellungen dazu, daß die Voraussetzungen für die Anordnung einer staatlichen Verwaltung aufgrund der von § 1 Abs. 4 VermG erfaßten Vorschriften gegeben gewesen wären. Aus den einleitenden Angaben des Zeitwertgutachtens ergibt sich lediglich, daß die damaligen Eigentümer in Westdeutschland lebten; der Umstand, daß bereits vor der Finanzierung durch den Kläger Aufbauhypotheken bestellt waren, ist kein zureichender Hinweis auf den Status des Vermögenswertes. Nach der Rechtswirklichkeit der DDR kam für die Verwaltung sog. Westvermögens nicht nur die Einsetzung eines staatlichen Verwalters in Be-
tracht; dies war grundsätzlich nur bei einem illegalen Verlassen der DDR oder bei "altem Westbesitz", d.h. bei Vermögen von Personen, die bereits bei Kriegsende in Westdeutschland lebten, der Fall. Daneben kamen rechtsgeschäftliche Verwaltungen, Verwaltungen aufgrund zivilrechtlicher Pflegschaften oder treuhänderische Verwaltungen auf anderer Rechtsgrundlage in Frage, die einer Verwaltung im Sinne des § 1 Abs. 4 VermG auch faktisch nicht gleichzustellen waren. Auch ein de-facto-Zugriff in Fällen, in denen die Voraussetzungen einer staatlichen Verwaltung nicht vorlagen, führte nicht zu einer § 1 Abs. 4 VermG gleichzustellenden faktischen Verwaltung (BVerwG KPS § 1 IV VermG 2/96). Selbst wenn indessen von einer faktischen Verwaltung auszugehen wäre, die auch im Sinne des Art. 232 § 1 a VermG einer staatlichen Verwaltung nach § 1 Abs. 4 VermG gleichstände, käme der Bereinigungstatbestand des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c SachenRBerG nicht zum Zuge. Zivilrechtliche Verträge zählen, auch wenn sie vom staatlichen Verwalter abgeschlossen wurden, nach dem Gesetzeswortlaut und nach dessen Sinn (Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, aaO) nicht bereits aus diesem Grunde zu den in die Sachenrechtsbereinigung einbezogenen Überlassungsverträgen. Wesentlich für einen Überlassungsvertrag war, daß der Nutzer bei Vertragsabschluß den Gegenwert für das Grundstück und bei Vorhandensein von Gebäuden auch für diese zu hinterlegen hatte, wofür ihm (bzw. seinen Erben), bei Übernahme der öffentlichen Lasten, nach Ablauf von 20 bis 30 Jahren (in Einzelfällen nach lebenslänglicher Nutzungszeit) ein Erwerbsrecht, allerdings unverbindlich , in Aussicht gestellt wurde (vgl. Schmidt-Räntsch, ZOV 1992, 2, 4 f). Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, daß der Kläger für die Übernahme von Besitz und Nutzungen an Boden- und Wohnfläche ein Entgelt entrichtet hätte. Es geht, wie sich aus den Entscheidungsgründen ergibt, sogar vom Gegenteil aus, denn es argumentiert damit, auch für ein
Nutzungsrecht an einem volkseigenen Grundstück, § 287 ZGB, sei ein Entgelt nicht zwingend vorgeschrieben gewesen. Die Nutzung durch den Kläger einer Nutzung aufgrund eines Überlassungsvertrages gleichzustellen, verkennt die wirtschaftlichen Grundlagen der Überlassung von "Westvermögen" auf der Grundlage des Vertragsmusters der DDR-Verwaltung. Sie liefe auch dem die Sachenrechtsbereinigung mitprägenden Nachzeichnungsgrundsatz zuwider, denn nach einem Beschluß des Ministerrats der DDR vom 23. Dezember 1976 (BAROV-Schriftreihe aaO, S. 178) sollten fortan keine Überlassungsverträge mehr abgeschlossen, sondern ausschließlich die im Zivilgesetzbuch vorgesehenen Gestaltungsformen gewählt werden.
c) Der Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nach Maßgabe des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. g ist nach den inhaltlich unstreitigen Dokumenten des Klägers dagegen gegeben. Der Kläger hat die baulichen Maßnahmen am Hausgrundstück der Beklagten aufgrund einer Zustimmung nach der Eigenheimverordnung durchgeführt. Die Enteignung des Grundstücks war durch den Rat der Stadt, der Rechtsträger werden sollte, in die Wege geleitet. Ein Nutzungsrecht an dem Grundstück nach dessen Überführung in Volkseigentum war für den Kläger, wie sich aus der Bestätigung des Rates des Kreises gegenüber der Kreissparkasse ergibt, vorgesehen. Allerdings verlangt der Tatbestand des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. g SachenRBerG nach seinem Wortlaut die Errichtung, nicht nur den Ausbau eines Eigenheims. § 12 Abs. 1 SachenRBerG, der neben der Errichtung von Gebäuden auch bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden unter bestimmten Voraussetzungen zu den Bebauungen zählt, ist als solcher nicht dazu bestimmt, den sachlichen Anwendungsbereich des Gesetzes über die Tatbestände der §§ 4 bis 7 SachenRBerG hinaus zu erweitern. Er legt nur im Anschluß an Be-
reinigungstatbestände, die von der Bebauung ausgehen, fest, was hierunter zu verstehen ist. Wenn die baulichen Maßnahmen des Klägers indessen die Voraussetzungen der Rekonstruktion oder, was wohl kaum in Frage kommt, der Änderung der Nutzungsart im Sinne des § 12 Abs. 1 SachenRBerG erfüllen, ist es gerechtfertigt, sie den Regeln des § 3 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. g SachenRBerG unmittelbar oder in Verbindung mit dem Auffangtatbestand des § 3 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zu unterstellen. Denn eine Nutzungsrechtsverleihung kam nach den Vorschriften des DDR-Rechts (§§ 287 ff ZGB, § 2 des Nutzungsrechtsgesetzes vom 14. Dezember 1970) auch dann in Frage, wenn die Rekonstruktion von Wohngebäuden in Aussicht genommen war, die nach ihrem Bauzustand für den Abriß vorgesehen waren, oder wenn es um die Umgestaltung früher nicht zu Wohnzwecken bestimmter Gebäude zu Eigenheimen ging. Solche Maßnahmen standen dem Neubau von Eigenheimen gleich (Bodenrecht, Autorenkollektiv unter Leitung von Rohde, 1989, S. 90).
2. Nach Zurückverweisung der Sache wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob die baulichen Maßnahmen des Klägers den Anforderungen des § 12 Abs. 1 SachenRBerG genügen. Hierbei wird es nicht wie bisher auf einen im Jahr 2000 liegenden Wertermittlungsstichtag abstellen können. Unberücksichtigt zu bleiben hat die 1992/1993 erfolgte Umstellung der Heizungsanlage auf Erdgas. Genügen die baulichen Maßnahmen des Klägers den Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 SachenRBerG nicht, steht ihm der Bereinigungsanspruch , dessen Feststellung er begehrt, nicht zu.
Im Hinblick auf die Zurückverweisung der Sache erübrigt sich ein näheres Eingehen auf die Gegenrüge des Klägers, insbesondere darauf, ob die behaupteten Tatsachen in irgendeiner Beziehung zum Abschluß eines Überlassungsvertrages stehen könnten.
Wenzel Tropf Lemke Gaier Schmidt-Räntsch
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 438/99 Verkündet am:
6. April 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. April 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Dr. Lambert-Lang, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 28. Oktober 1999 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 23. September 1998 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Beklagte.
Von Rechts wegen
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 23. September 1998 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Beklagte.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte ist seit dem 24. Februar 1994 im Grundbuch von D. als Eigentümerin eines in B. /Brandenburg gelegenen Grundstücks eingetragen. Das Grundstück unterlag in der ehemaligen DDR der staatlichen Verwaltung. Mit Pachtvertrag vom 7. September 1962 überließ der Rat der Gemeinde D. als staatlicher Verwalter das Grundstück der Klägerin und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann sowie einer Familie
H. , die das Grundstück unter sich aufteilten. Mit Zustimmung des Rates des KreisesK. W. vom 16. Oktober 1962 errichteten die Klägerin und ihr Ehemann auf dem von ihnen genutzten Grundstücksteil ein Wochenendhaus Typ III. Aufgrund einer vom Rat der Gemeinde D. am 28. Mai 1974 erteilten Zustimmung zur Veränderung eines Bauwerks wurde das Gebäude teilweise unterkellert und so ausgebaut, daß es nach Abschluß der Bauarbeiten im Jahre 1975 über 45 qm Wohnfläche mit Wohnraum, Schlafraum , Küche, Bad, Windfang und Wohnveranda sowie über eine Hauswasseranlage , Dreikammerkläranlage zur Abwasserentsorgung, Wärmedämmung an den Außenwänden und Heizung (Nachtspeicheröfen und Kohleraumheizer) verfügte.
Am 26. August 1977 schloß der Rat der Gemeinde D. als staatlicher Verwalter mit der Klägerin und ihrem Ehemann unter Verwendung eines vorformulierten Musters einen Vertrag über eine 1.071 qm große Teilfläche des Grundstücks zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitgestaltung. Der Vertrag enthält u.a. die vorformulierte Regelung:
"Die Nutzer sind berechtigt, nach Vorliegen der staatlichen Baugenehmigung auf dem Grundstück für den vorgesehenen Zweck ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten (kein Eigenheim oder Mietwohnhaus ) zu errichten. Diese Baulichkeiten sind persönliches Eigentum der Nutzungsberechtigten." Im gleichen Jahr siedelte die Klägerin mit ihrem Ehemann aus ihrer B. Wohnung in eine kleinere Wohnung in K. W. um. 1987 erhielten sie für das B. Grundstück einen Telefonanschluß. Am 7. Januar 1992 meldeten sie ihren Hauptwohnsitz dort an.
Die Klägerin hat behauptet, nach den Umbauten 1975 sei das Wochenendhaus zu Wohnzwecken geeignet gewesen und von ihr und ihrem Ehemann auch entsprechend genutzt worden. Ihrer auf Feststellung der Ankaufsberechtigung an einer Teilfläche des Grundstücks gerichteten Klage hat das Landgericht stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, der von der Klägerin und ihrem Ehemann im Jahre 1962 mit dem staatlichen Verwalter geschlossene Pachtvertrag sei mit Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als Nutzungsvertrag gemäß §§ 312 ff ZGB zu werten. Infolgedessen berechtigten die vorgenommenen baulichen Investitionen nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG zu einem Ankaufsrecht nach §§ 61 ff SachenRBerG. An diesen Voraussetzungen fehle es aber. Der Umbau des Wochenendhauses zu einem Eigenheim sei nicht mit Billigung staatlicher Stellen vorgenommen worden. Außerdem habe der Rat der Gemeinde D. in seiner Eigenschaft als staatlicher Verwalter einer Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwekken durch das in dem Vertrag vom 28. August 1977 ausgesprochene Verbot eines Eigenheimbaus widersprochen.II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , daß das geltend gemachte Ankaufsrecht nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG gegeben ist. Wenn die Revision demgegenüber meint, die Berechtigung der Klägerin ergebe sich schon aus § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 c SachenRBerG, so verkennt sie, daß es sich vorliegend nicht um einen von dieser Norm erfaßten Überlassungsvertrag handelt. Damit ist vielmehr entsprechend der in Art. 232 § 1 a EGBGB enthaltenen Legaldefinition ein Vertragsverhältnis gemeint, bei dem der Nutzer für die Überlassung eines Grundstücks keinen Miet- oder Pachtzins zu entrichten hat, sondern ein Entgelt, ähnlich einem Kaufpreis, als Sicherheit hinterlegt und die anfallenden Unterhaltungskosten und öffentlichen Lasten trägt (vgl. Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 98; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; MünchKommBGB /Wendtland, 3. Aufl., § 5 SachenRBerG Rdn. 8). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin (und ihrem Ehemann) und dem staatlichen Verwalter anders ausgestaltet. Die Errichtung des Wochenendhauses und die 1974/75 vorgenommenen Umbauten vollzogen sich auf der Grundlage des Pachtvertrages aus dem Jahre 1962. Das Berufungsgericht hat dieses Vertragsverhältnis in Übereinstimmung mit dem Parteivortrag bis zum Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als Pachtvertrag im Sinne der §§ 581 ff BGB gewertet und angenommen, daß der Vertrag seitdem als Nutzungsvertrag im Sinne der §§ 312 ff ZGB zu qualifizieren sei. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden (zur Bewertung als Nutzungs-
vertrag im Sinne von §§ 312 ff ZGB s. OG-DDR, NJ 1978, 362; OLG Brandenburg VIZ 1998, 152). Es handelt sich - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - nicht um ein rein schuldrechtlich ausgeformtes Nutzungsverhältnis zwischen Privaten, das nur den Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterfällt (dazu Senatsurt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94). Der entscheidende Unterschied zu solchen Fällen liegt darin, daß das der Klägerin und ihrem Ehemann zur Verfügung gestellte Grundstück unter staatlicher Verwaltung stand und die Überlassung den Charakter der in §§ 312 ff ZGB geregelten Nutzung hatte.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch dagegen, daß das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG verneint hat.
a) Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der von der Klägerin und ihrem Ehemann errichtete Bungalow zum dauernden Wohnen geeignet ist. Dies ist - wie das Landgericht angenommen hat - zu bejahen. Seit dem Umbau in den Jahren 1974/75 besitzt das Gebäude angesichts seiner Bauweise (festes Mauerwerk, Raumaufteilung, Größe der Wohnfläche, Teilunterkellerung, Wärmedämmung), seiner Ausstattung (Heizung, sanitäre Anlagen) und seiner Erschließung (Hauswasseranlage, Stromanschluß, Abwasserentsorgung durch Kläranlage, Telefon, Zufahrt) die für eine Wohnnutzung erforderliche Qualität. Den bautechnischen Mindestanforderungen genügen diese Merkmale (vgl. OLG Brandenburg, VIZ 1998, 54, 55; 151, 152 f; LG Berlin VIZ 1998, 157; Rövekamp , SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 205, 206; Czub, in: Czub/SchmidtRäntsch /Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 120 ff; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rdn. 7, 10).
Daß der Bungalow - wie die Revisionserwiderung meint - dem geltenden Bauordnungsrecht nicht entspricht, ist ohne Belang. Entscheidend sind die Verhältnisse zu DDR-Zeiten. Sollte auch unter den damaligen Bedingungen eine Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung mit Rücksicht auf die zu geringe Raumhöhe bauordnungsrechtlich zu beanstanden gewesen sein, so ist auch dies unerheblich, weil der Bungalow in dieser Form und mit der Zweckbestimmung der Wohnnutzung - wie noch auszuführen ist - baurechtlich genehmigt worden ist.
b) Das Gebäude ist auf der Grundlage eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 ff BGB) errichtet worden. Das Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG erfaßt gerade auch die mit staatlicher Billigung (dazu sogleich) durchgeführten Umbauten (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG) von Wochenendhäusern zu Wohngebäuden (vgl. BTDrucks. 12/5992, S. 103; BR-Drucks. 515/93, S. 103; BGHZ 139, 235, 243; Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 125; Rövekamp , SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 203; Gehling, in: Rädler/Raupach/ Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 5 SachenRBerG Rdn. 10; a.A. Schnabel, SchuldRÄ ndG, § 24 Rdn. 7). Die im konkreten Fall 1974/75 durchgeführten umfangreichen Ausbauten kommen einer Neuerrichtung gleich (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG). Die ursprüngliche Gartenlaube wurde mit erheblichem Aufwand in ein massives Wohnhaus mit ausreichender Erschließung umgestaltet. Soweit die Revisionserwiderung dies mit Rücksicht auf die geschätzten (relativ geringen) Kosten von 4.000 M/DDR in Zweifel zieht, verkennt sie, daß dieser Betrag auf einer nicht näher belegten Schätzung beruht und für sich genommen nicht aussagekräftig ist. Entscheidend ist das Ausmaß
der baulichen Arbeiten. Danach kann die Umgestaltung einer Neuerrichtung gleichgesetzt werden.
c) Ohne Rechtsfehler stellt das Berufungsgericht, gestützt auf die vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme, fest, daß die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann am 2. Oktober 1990 (§ 5 Abs. 3 SachenRBerG) in dem von ihnen errichteten Gebäude ihren Lebensmittelpunkt hatten. Die Revisionserwiderung greift dies auch nicht an.
d) Von Rechtsirrtum beeinflußt sind indes die Erwägungen, die das Berufungsgericht zu der Annahme geführt haben, die Umgestaltung des Wochenendhauses in ein Wohnhaus sei ohne staatliche Billigung vorgenommen worden. Dabei verkennt das Berufungsgericht an sich nicht, daß die Umbaumaßnahmen baurechtlich genehmigt worden sind. Wenn es die Genehmigung jedoch inhaltlich auf den Ausbau eines Wochenendhauses, unter Beibehaltung einer solchen vorübergehenden Nutzung, beschränken will, ist dem nicht zu folgen. Vielmehr erstreckte sich die Zustimmung der Baubehörde gerade auch auf die mit dem Umbau angestrebte Nutzung zu Wohnzwecken (vgl. zu diesem Erfordernis OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; bestätigt durch Senat, Nichtannahmebeschluß vom 15. Januar 1998, V ZR 397/96; Eickmann/Rothe, SachenRBerG, § 5 Rdn. 49). Die genehmigten Baumaßnahmen führten zwangsläufig dazu, daß das Gebäude im Hinblick auf die in der DDR geltenden technischen Mindestanforderungen Wohnhausqualität erlangte. Dies blieb der Baubehörde, die gemäß §§ 3 Abs. 4, 5 Abs. 5 BevölkerungsbauwerkeVO vom 22. März 1972 (GBl. DDR II S. 293 ff) auch über die städtebauliche Einordnung des Bauvorhabens zu entscheiden hatte, nicht verborgen. Denn bereits die ihr gemäß § 4 BevölkerungsbauwerkeVO vorgelegte zeichnerische Darstellung
des Bauprojekts zeigte, daß die Antragsteller die staatliche Erlaubnis zu einer Umgestaltung der vorhandenen Gartenlaube in ein dauerhaft für Wohnzwecke geeignetes Gebäude begehrten. Wenn der Rat der Gemeinde D. in Kenntnis dieser Planunterlagen eine uneingeschränkte Genehmigung erteilte und die staatliche Bauaufsicht zudem eine - nur bei einer solchen Wohnnutzung erforderliche - weitergehende Isolierung des Bauwerks anordnete, läßt dies bei vernünftiger Betrachtung nur den Schluß zu, daß sich die Zustimmung des Rates der Gemeinde auf den Ausbau zu einem Wohnhaus und die damit verbundene Nutzungsänderung bezog.
Etwas anderes folgt auch nicht aus dem am 26. August 1977 abgeschlossenen Vertrag zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitgestaltung und dem darin enthaltenen Verbot einer Eigenheimerrichtung. Denn zum einen handelt es sich dabei um einen Formularvertrag, der den konkreten Geschehnissen nicht angepaßt war, und zum anderen erlaubt der Inhalt dieses Vertrages keine Rückschlüsse auf die Willensrichtung der Baubehörde im Jahre 1974.
Ist somit von einer 1974 erteilten Bauzustimmung auszugehen, so begründet dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG zugleich die gesetzliche Vermutung, daß die bodenrechtliche Inanspruchnahme des in fremdem Eigentum befindlichen Grundstücks zu Wohnzwecken mit Billigung staatlicher Stellen erfolgte (Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; MünchKomm-BGB/Wendtland, § 10 SachenRBerG Rdn. 7; Schnabel, SchuldRÄ ndG, § 24 Rdn. 5). Die Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG hat insbesondere ihre Berechtigung in den Fällen, in denen - wie hier - sowohl die
baurechtliche als auch die vertragliche Zustimmung zur Bebauung des staatlich verwalteten Grundstücks vom Rat der Gemeinde zu erteilen war (BR-Drucks. 515/93, S. 104; BT-Drucks. 12/5992, S. 104; v. Falkenhayn, RVI, 410 B, § 5 SachenRBerG Rdn. 35; Schnabel, aaO, § 24 Rdn. 4).
e) Schließlich scheitert die Berechtigung der Klägerin auch nicht an einem Widerspruch des Überlassenden. Allein in Betracht kommt insoweit - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - die formularmäßige Beschränkung der Nutzung auf Erholungszwecke in dem bereits behandelten Vertrag vom 26. August 1977. Diese Vertragsgestaltung taugt jedoch aus zwei Gründen nicht als Grundlage für die Annahme eines Widerspruchs im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG. Zum einen ist ein Widerspruch nur dann beachtlich, wenn er von dem Überlassenden entweder vor der Nutzungsänderung geäußert wurde und wenn er bis zum Zeitpunkt der Zweckentfremdung fortwirkt (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205) oder wenn er innerhalb eines zeitlichen Zusammenhangs nach Kenntnisnahme der Umnutzung geäußert wurde (vgl. OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; Vossius , SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rdn. 21; Eickmann/Rothe, SachenRBerG, § 5 Rdn. 54). Beide Möglichkeiten scheiden hier aus. Zum anderen ist die Klausel für sich genommen nicht geeignet, als Widerspruch gegen die Nutzung als Wohnhaus aufgefaßt zu werden. Der Vertrag ist in keiner Weise an die Besonderheiten des konkreten Falles angepaßt, sondern enthält lediglich die üblichen Formularklauseln, die die Gestattung zur Errichtung eines Wohnhauses oder anderer Baulichkeiten mit Ausnahme eines Eigenheims bzw. Mietwohnhauses vorsehen und die von einem unbebauten Grundstück ausgehen. Sie lassen damit außer acht, daß die Klägerin und ihr Ehemann bereits 1962 ein Wochenendhaus errichtet hatten, das sie 1974/75 mit Zustimmung des Rates
der Gemeinde in ein Wohnhaus umgestaltet hatten. Die Vertragsklausel gibt lediglich den Grundsatz zutreffend wider, daß bei einem Nutzungsvertrag nach §§ 312 ff ZGB die Errichtung eines Eigenheims unzulässig war (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der DDR, hrsg. v. Ministerium der Justiz, § 312 Anm. 2.1; Rodenbach, ZOV 1991, 73). Die Vertragswidrigkeit einer Nutzung bedeutet aber nicht, daß sie gegen den Widerspruch des Überlassenden ausgeübt wird (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205), und dies schon gar nicht im vorliegenden Fall, da der Rat der Gemeinde der konkreten Nutzung zugestimmt hatte.
3. Das Landgericht hat im Verfahren zutreffend darauf hingewiesen, daß mit der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG keine Festlegung der von der Ankaufsberechtigung erfaßten Grundstücksfläche begehrt werden kann. Denn hierbei handelt es sich um ein bloßes Element des Bereinigungsanspruchs , das vom Notar im Verfahren nach §§ 87 ff, 97 SachenRBerG einer Klärung zugeführt werden kann (Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 108 Rdn. 8; Prütting, in: Prütting/Zimmermann/Heller, Grundstücksrecht Ost, § 108 SachenRBerG Rdn. 3; a.A. Vossius, aaO, § 108 Rdn. 8). Der nunmehr wiederhergestellte Tenor des landgerichtlichen Urteils ist demgemäß auch dahin aufzufassen, daß die Flächenangabe nur zur Bezeichnung des derzeitigen Nutzungsumfangs angeführt ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel RiBGH Dr. Lambert-Lang ist infolge Krüger Urlaub an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 24. April 2001 Der Vorsitzende Wenzel Lemke Gaier
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 246/01 Verkündet am:
3. Mai 2002
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e, § 29 Abs. 3
a) Die Nutzung eines mit staatlicher Billigung entgeltlich übernommenen Wohngebäudes
auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages kann eine Einbeziehung in
die sachenrechtliche Bereinigung rechtfertigen.
b) § 29 Abs. 3 SachenRBerG beschränkt bei einer Rechtsnachfolge auf der Nutzerseite
nicht die Einredemöglichkeiten des Grundstückseigentümers, sondern erstreckt
die auch für Rechtsnachfolger geltenden Regelungen in § 29 Abs. 1, 2
SachenRBerG auf hiervon nicht erfaßte Fallgestaltungen, enthält also einen zusätzlichen
Einredetatbestand.
BGH, Urt. v. 3. Mai 2002 - V ZR 246/01 - KG in Berlin
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Tropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 20. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. Mai 2001 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Das klagende Land (im folgenden: der Kläger) ist Eigentümer einer ehemals volkseigenen bebauten Kleingartenparzelle, die von den Beklagten in Besitz gehalten wird. Die dort 1940 errichtete Wohnlaube wurde 1965 in ein festes Gebäude umgebaut. Am 3. Oktober 1987 schlossen die Streithelfer der Beklagten mit der damaligen Nutzerin einen Kaufvertrag über das Gebäude ab und bezogen dieses in der Folgezeit im Rahmen eines Wohnungstausches. Mit Vereinbarung vom 7. November 1987 überließ der Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) den Streithelfern die Nutzung der Parzelle, beginnend ab 3. Oktober 1987. Der dabei für den VKSK handelnde Vorstand der Kleingartenanlage unterzeichnete den vorformulierten Nutzungsvertrag
nicht eigenhändig, sondern versah das Vertragsformular mit einem Stempel. Mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1994 verkauften die Streithelfer das Gebäude nebst zwischenzeitlich errichteter Garage an die Beklagten weiter.
Der Kläger verlangt die Räumung und Herausgabe des Grundstücks. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht diese Entscheidung abgeändert und die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die zugelassene Revision des Klägers. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht spricht den Beklagten ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i. V. m. §§ 3 Abs. 3, 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG, § 398 BGB zu. Die ursprünglich errichtete Laube sei mit Billigung staatlicher Stellen in ein zu Wohnzwecken geeignetes Gebäude umgebaut und als Eigenheim genutzt worden. Nach dem Erwerb des Hauses hätten die Streithelfer der Beklagten dort nicht nur zeitweise gewohnt, sondern bis zum Jahr 1994 ihren Lebensmittelpunkt gehabt. Das hieraus folgende gesetzliche Besitzrecht hätten sie mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1994 nebst zukünftiger Sachenrechtsbereinigungsansprüche auf die Beklagten übertragen. Der Kläger könne hiergegen nicht die Einrede einer fehlenden Nutzung des Gebäudes durch die Beklagten erheben, denn die Voraussetzungen des § 29 Abs. 3 SachenRBerG lägen nicht vor, weil das Grundstück im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit den Beklagten bebaut gewesen sei.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht in allen Punkten stand.
II.
Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Beklagten dem Räumungsverlangen des Klägers möglicherweise gemäß § 986 Abs. 1 BGB ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i. V. m. § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3, § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 14 Abs. 1, § 15 SachenRBerG entgegensetzen können. Etwas anderes hätte nur dann zu gelten , wenn bereinigungsrechtliche Ansprüche der Beklagten nach § 29 Abs. 1 SachenRBerG ausgeschlossen wären. Hierzu bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen. Dies führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
1. Die Streithelfer haben infolge des Ankaufs des Gebäudes einen Nutzungstatbestand verwirklicht, der mit Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes von den §§ 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG erfaßt wird und in den die Beklagten als Rechtsnachfolger eingetreten sind.
a) Allerdings liegen für das vom Berufungsgericht bejahte Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG keine hinreichenden Feststellungen vor. Diese Vorschrift bezieht ein Grundstück, auf dem sich ein als Wohnhaus geeignetes und genutztes Gebäude befindet, nur dann in die Sachenrechtsbereinigung ein, wenn es aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 ff ZGB) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurde und der Überlassende der Wohnnutzung nicht widersprochen hat.
Das Berufungsgericht hat jedoch nicht geklärt, auf welcher Nutzungsgrundlage der Umbau der ursprünglichen Laube in ein Wohnhaus erfolgt ist. Es hat weder festgestellt, wer diesen Ausbau vorgenommen hat, noch ob die baulichen Maûnahmen aufgrund eines Nutzungsverhältnisses im Sinne von §§ 312 ff ZGB durchgeführt worden sind (zur Bewertung vor dem 1. Januar 1976 begründeter Nutzungen als Vertragsverhältnisse nach §§ 312 ff ZGB: vgl. § 2 Abs. 2 EGZGB sowie Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 m. w. N.). Fest steht lediglich, daû das Grundstück in einer Kleingartenanlage liegt. Die Nutzung eines Kleingartens innerhalb einer Kleingartenanlage stellt zwar einen Unterfall der allgemeinen Nutzung von Bodenflächen zur Erholung gemäû §§ 312 ff ZGB dar (BGHZ 139, 235, 238 f). Mit der Vornutzerin der Streithelfer dürfte auch ein entsprechender Nutzungsvertrag bestanden haben. Denn der Verkauf der Aufbauten im Jahr 1987 erfolgte nach den Vorgaben in Ziffer 7 der Schätzungsrichtlinie für die Ermittlung der Entschädigung bei Nutzerwechsel eines Kleingartens (Ausgabe 1985, abgedruckt in Kleingartenwesen , Kleintierzucht, Kleintierhaltung, 1987, S. 79, 82 f). Ungeklärt bleibt aber, ob die Vornutzerin das (Wohn)gebäude erstellt hat oder ob die Errichtung von einer anderen Person, etwa dem VKSK (Verpächter, Überlassender), vorgenommen wurde. Der Senat kann nach dem Sachverhalt nur davon ausgehen , daû das Gebäude nicht von dem Grundstückseigentümer erstellt worden ist und auch die Streithelfer selbst während ihrer Besitzzeit keine Baumaûnahmen durchgeführt haben, die einer Neuerrichtung gleichzustellen sind (vgl. § 12 Abs. 1 SachenRBerG).
b) Die in § 5 Abs. 3 Satz 2 Nr. a - h SachenRBerG bezeichneten Fallgruppen regeln jedoch die bereinigungsrechtlichen Sachverhalte beim Bau oder Erwerb von Eigenheimen nicht abschlieûend. Vielmehr hat der Gesetzge-
ber in § 5 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG einen Auffangtatbestand geschaffen, der auch bislang unentdeckte Fälle einer Bereinigung zugänglich macht, soweit diese bei wertender Betrachtung einem der genannten Regelbeispiele gleichzustellen sind oder aus sonstigen Gründen nach der gesetzlichen Zielsetzung dem Schutzbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes unterfallen (vgl. SachenRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/5992, S. 102; Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 97; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969). Eine solche Fallgestaltung ist vorliegend gegeben.
c) Das Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG greift nur deswegen nicht ein, weil nicht festgestellt wurde, ob das auf der Parzelle befindliche Wohnhaus aufgrund eines Nutzungsvertrages nach §§ 312 ff ZGB errichtet wurde. Alle übrigen Voraussetzungen sind dagegen erfüllt. Die Streithelfer übernahmen mit Billigung staatlicher Stellen und des VKSK ein spätestens bis zum Jahr 1987 errichtetes Wohngebäude unter Abgeltung des vom VKSK ermittelten Zeitwerts als Eigenheim und nutzten dieses sowohl am 2. Oktober 1990 als auch in der Folgezeit bis 1994 durchgängig als Wohnung und Lebensmittelpunkt.
aa) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts lag jedenfalls im Jahr 1987 ein den Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG entsprechender Umbau der ehemaligen Laube in ein als Wohnhaus geeignetes Gebäude vor. Das Berufungsgericht hat sich insoweit auf den im Schätzungsprotokoll des VKSK vom 3. September 1987 dokumentierten Ausbauzustand gestützt. Soweit die Revision hiergegen einwendet, das Gebäude sei 1987 stark sanierungsbedürftig und daher für ein dauerhaftes Woh-
nen ungeeignet gewesen, reicht dieser Vortrag angesichts der im Jahr 1987 erfolgten staatlichen Genehmigung der Wohnnutzung (dazu unten bb) nicht aus, um die grundsätzliche Eignung des Gebäudes zu Wohnzwecken in Frage zu stellen. Der im Jahr 1987 erreichte Ausbauzustand der ursprünglichen Laube genügt auch den Anforderungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG.
bb) Die bauliche Inanspruchnahme der Parzelle zu Wohnzwecken ist zudem mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt. Zwar greift vorliegend die Vermutung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG nicht ein, denn es ist nicht festgestellt , daû für den Umbau der Laube in ein Wohnhaus eine Bauzustimmung oder Baugenehmigung (die unter bestimmten Voraussetzungen durch den Vorstand der Sparte 5 des VKSK hätte erfolgen können, vgl. § 17 VO über Bevölkerungsbauwerke , GBl 1984 I, S. 433) erteilt worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt auch die Vermutung des § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG nicht zum Tragen. Es hat nämlich nicht hinreichend festgestellt, wann der Umbau in ein Wohnhaus abgeschlossen worden ist, wann also die - bis zum 2. Oktober 1990 zu wahrende - Frist von 5 Jahren zu laufen begonnen hat (vgl. Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/99, aaO). Daû die Laube nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 1965 in ein festes Gebäude umgebaut wurde, bedeutet noch nicht, daû zu diesem Zeitpunkt auch die Umgestaltung in ein Wohnhaus beendet war. Trotzdem ist von einer staatlichen Billigung der Bebauung der Kleingartenparzelle mit einem Wohngebäude auszugehen. Denn diese ist jedenfalls im Zusammenhang mit dem 1987 beantragten und vollzogenen Wohnungstausch erfolgt, dem verschiedene staatliche Stellen zugestimmt haben (vgl. auch Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 126 a). Daû der Wohnungswechsel möglicherweise nicht von allen zuständigen Stellen genehmigt worden ist (vgl. § 126 Abs. 2
ZGB, § 36 Abs. 1 WLVO (GBl DDR 1985 I, S. 301), ändert am Vorliegen einer staatlichen Billigung nichts, denn der Gesetzgeber läût auch eine ausdrückliche (faktische) Gestattung einer für die Entscheidung über die Bodennutzung unzuständigen, aber über die Verwirklichung planwirtschaftlicher Vorgaben bestimmenden Stelle genügen (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG sowie Beschluûempfehlung des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 12/7245, S. 65; Erman /Ebbing, BGB, 10. Aufl., § 10 SachenRBerG Rdn. 3; Zimmermann, in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 10 SachenRBerG Rdn. 7, 21; Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 10 Rdn. 99 ff). Diese Erfordernisse sind vorliegend erfüllt, denn die den Wohnungstausch bewilligenden Organe hatten gemäû §§ 14 Abs. 1, 29 Abs. 1, 36 Abs. 1 WLVO Aufgaben der Wohnraumlenkung wahrzunehmen.
cc) Die Streithelfer nutzten das angekaufte Gebäude in der Folgezeit aber nicht nur mit Billigung staatlicher Stellen, sondern auch aufgrund eines am 7. November 1987 mit dem VKSK abgeschlossenen Kleingartennutzungsvertrags gemäû §§ 312 ff ZGB. Zwar ist das vorgelegte Vertragsformular entgegen §§ 312 Abs. 1 Satz 2, 296 Abs. 2 Satz 2 ZGB nicht eigenhändig vom Vorstand der Kleingartenanlage unterzeichnet (vgl. Autorenkollektiv, Kommentar zum ZGB, § 66 Anm. 1), sondern nur mit einem Stempel versehen worden. Dieser Formmangel ist jedoch gemäû § 19 Abs. 1 SchuldRAnpG - zumindest ex nunc - geheilt (vgl. Senat, Urt. v. 24. Mai 1996, V ZR 272/94, VIZ 1996, 522 f; Erman/Ebbing, BGB, aaO, Vor § 1 SachenRBerG Rdn. 28; Thiele/Krajewski, SchuldRÄndG, 2. Aufl., Stand 1997, § 1 SchuldRAnpG Rdn. 12; Thiele/ Winterstein, aaO, Stand August 1999, § 19 SchuldRAnpG Rdn. 2 ff). Die Heilungswirkung erstreckt sich auch auf schuldrechtliche Verträge, die in den An-
wendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes einbezogen sind. Denn dieses trifft selbst keine Regelungen über die Wirksamkeit solcher Verträge. Es setzt vielmehr voraus, daû diese Verträge nach den für ihr Zustandekommen geltenden Vorschriften rechtsverbindlich sind. Die Wirksamkeit des von den Streithelfern abgeschlossenen Nutzungsvertrags scheitert auch nicht an einer fehlenden staatlichen Genehmigung nach § 296 Abs. 2 Satz 2 ZGB, § 2 Abs. 1 m GVVO 1977 (GBl 1978 I , S. 73). Es ist davon auszugehen, daû eine solche Genehmigung nicht eingeholt wurde (vgl. zu dieser Praxis SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 52). Denn es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daû eine Genehmigung zwar beantragt, jedoch wegen Unvereinbarkeit des Nutzerwechsels mit den staatlichen Zielen (vgl. §§ 1 Abs. 1, 3 Abs. 1 GVVO) verweigert worden ist. Der somit zunächst schwebend unwirksame Nutzungsvertrag ist durch den späteren Wegfall des Genehmigungserfordernisses (vgl. § 2 Nr. 2 des Ersten Zivilrechtsänderungsgesetzes vom 28. Juni 1990 - GBl I, S. 524) endgültig wirksam geworden (vgl. auch SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 52; Senat, Urt. v. 3. März 1993, V ZR 266/93, WM 1995, 1193; Thiele/Krajewski, SchuldRÄndG, aaO, § 1 SchuldRAnpG Rdn. 15).
dd) Die Streithelfer der Beklagten nutzten damit zum 2. Oktober 1990 (vgl. § 5 Abs. 3 SachenRBerG) ein Wohngebäude, das zwar möglicherweise nicht aufgrund eines Vertragsverhältnisses nach §§ 312 ff ZGB errichtet, jedoch von ihnen auf der Grundlage eines solchen Nutzungsvertrages und mit staatlicher Billigung entgeltlich übernommen wurde. Diese Fallgestaltung rechtfertigt nach der Zielsetzung des Gesetzgebers ebenso wie das in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG genannte Regelbeispiel eine Einbeziehung in die sachenrechtliche Bereinigung. Das Sachenrechtsbereinigungsge-
setz räumt den Investitionen, die der Schaffung oder dem Erwerb von Wohnraum dienten (bauliche Investitionen zu Wohnzwecken), grundsätzlich den Vorrang vor den Interessen der Grundstückseigentümer ein (so ausdrücklich SachenRÄndG -RegE, BT-Drucks. 12/5992, S. 98). Die Schutzbedürftigkeit solcher Aufwendungen soll also nicht davon abhängen, ob sie zur Erstellung eines Gebäudes oder (nur) für dessen Ankauf getätigt wurden (vgl. insb. §§ 5, 7 Abs. 1, 9 Abs. 1 SachenRBerG, die für die dort bezeichneten Fälle Errichtung und Erwerb von (Wohn)gebäuden gleichstellen; vgl. ferner § 43 SchuldRAnpG sowie SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 65). Entscheidend ist vielmehr, daû diese Investitionen der Beschaffung von Wohnraum als einem für die Lebensführung unverzichtbaren Gut dienten (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 98; 57). Die zentrale Bedeutung des Wohnraums hat den Gesetzgeber auch veranlaût, zwar nicht die auf der Grundlage eines Nutzungsverhältnisses gemäû §§ 312 ff ZGB errichteten Garten- und Wochenendhäuser, wohl aber deren mit staatlicher Billigung erfolgten Ausbau in Wohnhäuser (sog. unechte Datschen) der Sachenrechtsbereinigung zu unterstellen (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG; BT-Drucks. 12/5992, S. 54 f, S. 57 f, 103, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240). Angesichts der aufgezeigten Zielsetzung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ist es gerechtfertigt und geboten, dem Regelbeispiel in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG die Fälle gleichzustellen, in denen zwar ungeklärt ist, ob der Ausbau einer errichteten Laube oder eines Wochenendhauses in ein Eigenheim aufgrund eines Nutzungsverhältnisses nach §§ 312 ff ZGB erfolgt ist, in denen aber der Ankäufer eines solchen Eigenheims dieses mit staatlicher Billigung bezieht und - mit Ablauf des 2. Oktober 1990 - auf der Grundlage eines Vertrages im Sinne von §§ 312 ff ZGB nutzt.
d) Die Beklagten sind aufgrund des Kaufvertrages vom 2. Juni 1994 in die ihren Streithelfern gemäû § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zustehende Rechtsstellung eingetreten (§ 14 Abs. 1, § 9 Abs. 1 SachenRBerG). Dies gilt unabhängig davon, ob sie wirksam das Eigentum an dem Wohngebäude erlangt haben oder nicht.
aa) Sofern die Streithelfer Sondereigentum an dem Wohnhaus erworben hätten, wären die Beklagten als Einzelrechtsnachfolger in deren Nutzerstellung eingetreten (vgl. Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 14 Rdn. 4; Erman/Ebbing, BGB, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 15, § 14 SachenRBerG Rdn. 13; MünchKom-BGB/Wendtland, BGB, 3. Aufl., § 14 SachenRBerG Rdn. 2; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 14 Rdn. 3, § 9 Rdn. 14). Eine rechtsgültige Eigentumsübertragung setzt allerdings zunächst voraus, daû die Vornutzerin der Streithelfer gemäû § 296 Abs. 1 ZGB bzw. §§ 296 Abs. 2, 25, 26 Abs. 1, 27 ZGB (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 58; BGHZ 139, 235, 242 f; vgl. aber auch Wesel, DtZ 1995, 70, 73) bzw. nach §§ 95 Abs. 1, 929 ff BGB, § 2 Abs. 2 Satz 2 EGZGB (vgl. Senat, Urt. v. 22. Dezember 1995, V ZR 334/94, NJW 1996, 916, 917) oder nach sonstigen Vorschriften gesondertes Eigentum an dem Gebäude erlangt hat. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen läût sich diese Rechtsfrage jedoch nicht beantworten.
bb) Wenn an dem Gebäude kein Sondereigentum bestanden und die Beklagten folglich kein Eigentum hieran erlangt haben sollten, sind sie gleichwohl durch den Abschluû des Kaufvertrages vom 2. Juni 1994 Rechtsnachfolger ihrer Streithelfer geworden.
Dies ergibt sich aus § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG. Denn die Streithelfer können ihre Nutzerstellung aus dem Kaufvertrag mit ihrer Vornutzerin ableiten, die wiederum nach Lage der Dinge das Gebäude entweder selbst errichtet oder von ihrem Rechtsvorgänger übernommen hat. Damit ist im Streitfall von einer vom Errichter bis zu den Streithelfern reichenden, geschlossenen Kette von Verkaufsfällen auszugehen. Der wirksamen Rechtsnachfolge der Streithelfer steht nicht entgegen, daû Kaufverträge über ein nicht im Sondereigentum des Verkäufers stehendes Bauwerk gemäû § 68 Abs. 1 Nr. 3 ZGB nichtig waren. Denn für diese Fälle trifft § 9 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG eine besondere Regelung. Danach gilt als Rechtsnachfolger eines Nutzer auch der Käufer eines Gebäudes, an dem kein selbständiges Gebäudeeigentum entstanden war, sofern der Kaufvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen worden ist. Die Bestimmung ist nicht auf die Fälle beschränkt , in denen das in § 295 Abs. 2 ZGB vorgesehene selbständige Gebäudeeigentum nicht entstanden ist, sondern erfaût grundsätzlich auch alle vor dem genannten Stichtag abgeschlossenen Kaufverträge über Gebäude, an denen ein vom Grundeigentum getrenntes Eigentum (Sondereigentum) nicht begründet worden ist (so wohl Eickmann/Rothe, Sachenrechtsbereinigung; § 9 SachenRBerG Rdn. 43; Purps/Krauû, Sachenrechtsbereinigung nach Anspruchsgrundlagen , S. 27 Rdn. 72). Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung der in der ehemaligen DDR verbreiteten unzutreffenden Vorstellung Rechnung tragen, die auf fremdem Grund errichteten Gebäude stünden im Eigentum des Nutzers oder könnten von diesem jedenfalls wirksam veräuûert werden (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 108). Solchen Rechtsgeschäften sollte die rechtliche Anerkennung nicht versagt werden, weil sie auch in der Rechtswirklichkeit der ehemaligen DDR über Jahrzehnte hinweg als verbindlich erachtet wurden. Diese Erwägun-
gen gelten aber nicht nur für die in § 295 Abs. 2 ZGB genannten Fälle, sondern überall dort, wo - wie hier - nicht im Sondereigentum stehende Gebäude und bauliche Anlagen von einem anderen als dem Grundstückseigentümer verkauft wurden.
Aufgrund des am 2. Juni 1994 abgeschlossenen Kaufvertrages haben die Streithelfer die von ihnen erworbene und in ihrer Person zu einem Bereinigungstatbestand (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG) erstarkte Rechtsstellung auf die Beklagten übertragen. Diese haben zwar möglicherweise kein Eigentum an dem Kaufgegenstand erlangt. Sie haben aber jedenfalls - gegen Abgeltung des Gebäudewertes - den Besitz an einem mit staatlicher Billigung auf einem fremden Grundstück errichteten Wohngebäude erhalten. Eine solche Besitzübertragung genügt, um den Beklagten die Nutzungsposition ihrer Streithelfer zu verschaffen. Denn eine Rechtsnachfolge nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG setzt naturgemäû nicht den Erwerb von Gebäudeeigentum voraus. Dem in Nr. 5 genannten Errichter eines Gebäudes wird vom Gesetz gerade in seiner Eigenschaft als Nichteigentümer eine Nutzerstellung eingeräumt. Dies folgt aus dem Zusammenhang zwischen § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Nr. 3, Nr. 5 SachenRBerG. Folglich wird die Rechtnachfolge eines Nutzers nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 SachenRBerG schon dadurch bewirkt, daû ein Kaufvertrag über ein mit Billigung staatlicher Stellen erstelltes Bauwerk abgeschlossen und durch eine entgeltliche Besitzübertragung vollzogen wird (vgl. auch Senat, Urt. v. 19. November 1999, V ZR 241/99, WM 2000, 366, 367 für den Fall einer Übertragung der Rechte aus einem hängenden Anteilskauf). Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, hat der Gesetzgeber für die vor der Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeschlossenen und nach § 68 Abs. 1 Nr. 3 ZGB nichtigen Kaufverträge die Bestimmung des § 9 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG
geschaffen. Für die danach erfolgenden Kauffälle erübrigte sich eine solche Regelung (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 108 f). Denn auch bei fehlendem Sondereigentum an dem Gebäude ist ein auf die Verschaffung von Gebäudeeigentum gerichteter Kaufvertrag regelmäûig nicht gemäû §§ 306, 139 BGB nichtig. Vielmehr dürfte es grundsätzlich dem Willen der Vertragsparteien entsprechen , dem Kaufvertrag zumindest hinsichtlich der Übertragung der an den Besitz geknüpften Nutzerposition Geltung zu verleihen (vgl. auch BT-Drucks. 12/5992, S. 108 f, der dort angesprochenen Umdeutung nach § 140 BGB bedarf es allerdings nicht). Denn auf diese Weise erreicht ein Gebäudekäufer letztlich ebenfalls sein Ziel, Eigentum an dem Kaufgegenstand zu erwerben: Durch den Eintritt in die Nutzerstellung seines Vorgängers kann er - sofern alle rechtlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen - eine Bereinigung des Nutzungsverhältnisses im Wege eines Ankaufs der bebauten Grundstücksfläche verlangen. Auch im Streitfall ist nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen, daû der Kaufvertrag vom 2. Juni 1994 nicht am fehlenden Gebäudeeigentum der Verkäufer scheitern sollte. Folglich haben die Beklagten ihre Vorgänger wirksam in deren Nutzerstellung abgelöst (§§ 14 Abs. 1, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG). Einer zusätzlichen Abtretung künftiger bereinigungsrechtlicher Ansprüche (vgl. hierzu Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 9 Rdn. 127) bedurfte es in diesem Zusammenhang nicht, da dieses Erfordernis (§ 14 Abs. 2 SachenRBerG) erst für Veräuûerungsfälle nach Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gilt.
Der Einwand der Revision, ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers sei eine Übertragung einer bereinigungsrechtlichen Position ausgeschlossen , weil die in § 20 a Nr. 8 BKleingG bestandsgeschützte Befugnis zur
Wohnnutzung einer Laube nur mit Zustimmung des Grundeigentümers übertragen werden könne, greift nicht. Diese Vorschrift betrifft nur die Wohnnutzung von Lauben und bedeutet nicht, daû der Gesetzgeber demjenigen Nutzer, der auf einer Kleingartenparzelle ein Eigenheim errichtet oder gegen Ablösung seines Wertes übernommen hat, die weitergehenden Rechte aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz versagen will (vgl. BGHZ 139, 235, 240).
Nach alledem können die Beklagten als Rechtsnachfolger ihrer Streithelfer mit Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes grundsätzlich eine Bereinigung ihres Nutzungsverhältnisses nach § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3, § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2, Abs. 2, § 14 Abs. 1, § 15 SachenRBerG verlangen und damit ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB geltend machen. Dies gilt allerdings nicht, wenn ein Einredetatbestand nach § 29 SachenRBerG eingreifen sollte.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts , der Kläger könne die Einrede der fehlenden Nutzung nur unter den Voraussetzungen des § 29 Abs. 3 SachenRBerG erheben.
aa) Das Berufungsgericht verkennt das Zusammenspiel der Regelungen in §§ 9, 14, 29 Abs. 1 - 3 SachenRBerG. Ihm ist zuzugeben, daû der Wortlaut des § 29 Abs. 3 SachenRBerG darauf hinzudeuten scheint, die Einrede der fehlenden Nutzbarkeit könne einem Sonderrechtsnachfolger des früheren Nutzers nur unter den dort genannten Einschränkungen entgegengehalten werden (so wohl auch Wilhelms, in: Czub/Schmit-Räntsch/Frenz, aaO, § 29 Rdn. 29, 30; Sannwald, GRO, Stand März 1996, § 29 Rdn. 99, 100; Knauber, RVI, Stand April 2001, § 29 SachenRBerG Rdn. 25, 26; Fellhauer, in: Rädler/
Raupach/Bezzenberger, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 12). Diese Deutung widerspricht jedoch sowohl der Gesetzessystematik als auch dem Sinn und Zweck des § 29 SachenRBerG. Nach der Legaldefinition des § 9 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. SachenRBerG gelten nicht nur die Gesamtrechtsnachfolger, sondern auch die Einzelrechtsnachfolger des ursprünglichen Nutzers als Nutzer (vgl. Senat, Urt. v. 19. November 1999, V ZR 241/98, WM 2000, 366 [zu § 9 Abs. 1 Nr. 6 "Anteilskauf"]; Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 9 Rdn. 121; Vossius, aaO, § 9 Rdn. 14; Eickmann/Rothe, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 30; MünchKom-BGB/Wendtland, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 10). An der gesetzlich bestimmten Nutzerstellung des (Sonder)Rechtsnachfolgers sollte ersichtlich auch im Bereich des § 29 SachenRBerG festgehalten werden (vgl. BTDrucks. 12/5992, S. 129, wo ausdrücklich von der "Rechtsstellung der Nutzer, die nach dem Beitritt Nutzungsrechte erworben haben" die Rede ist). Dies ist auch nach dem Regelungszweck des § 29 Abs. 1, Abs. 2 SachenRBerG geboten. Denn diese Vorschriften sollen die in §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 1 SachenRBerG regelmäûig dem jeweils aktuellen Nutzer eingeräumten Ansprüche wieder einschränken. Damit kann es für die Einrede nach § 29 Abs. 1, Abs. 2 SachenRBerG nur darauf ankommen, ob in der Person des (anspruchsberechtigten ) derzeitigen Nutzers die dort genannten Voraussetzungen vorliegen. Folglich ist dem Grundstückseigentümer die Einrede eröffnet, der (Sonder )Rechtsnachfolger des ursprünglichen Nutzers übe die Nutzung nicht mehr aus und werde diese auch nicht mehr aufnehmen. Nutzt dieser dagegen das übernommene Gebäude oder beabsichtigt er eine zukünftige Nutzung, so kann sich der Grundstückseigentümer auch dann nicht auf die Einrede des § 29 Abs. 1, 2 SachenRBerG berufen, wenn der frühere Nutzer die Nutzung aufgegeben hatte (vgl. Eickmann/Rothe, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 11, 17; Purps/Krauû, aaO, S. 102 Rdn. 172). Für diese Fälle sieht nun aber § 29
Abs. 3 SachenRBerG zur Vermeidung von Spekulationsgeschäften des nicht mehr nutzenden Veräuûerers vor, daû der Grundstückseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen die an sich nur gegen den ursprünglichen Nutzer eröffnete Einrede auch dem nutzungsgewillten Erwerber entgegensetzen kann (Einrededurchgriff; vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 129; BT-Drucks. 12/7245, S. 70; vgl. ferner Vossius, aaO, § 29 Rdn. 10, 11). § 29 Abs. 3 SachenRBerG beschränkt also bei einer Rechtsnachfolge auf der Nutzerseite nicht die Einredemöglichkeiten des Grundstückseigentümers, sondern erstreckt im Gegenteil die auch für Rechtsnachfolger geltenden Regelungen in § 29 Abs. 1, 2 SachenRBerG auf hiervon nicht erfaûte Fallgestaltungen, enthält also einen zusätzlichen Einredetatbestand.
bb) Das Berufungsgericht durfte sich somit nicht mit einer Prüfung des § 29 Abs. 3 SachenRBerG begnügen, dessen Voraussetzungen ersichtlich nicht vorliegen, da das Grundstück bei Vertragsabschluû mit den Streithelfern bebaut war und von diesen nach den rechtsfehlerfreien, unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts bis zum Jahr 1994 durchgehend zu Wohnzwecken genutzt wurde. Vielmehr hätte es auch klären müssen, ob die Beklagten das Gebäude noch nutzen oder wenigstens eine Nutzung beabsichtigen (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG). Diese Frage ist nach dem hier maûgeblichen Tatbestand des Berufungsurteils zwischen den Parteien streitig. Vergeblich wendet die Revision hiergegen ein, die Beklagten hätten zwar in erster Instanz, jedoch nicht mehr im Berufungsverfahren den Vortrag des Klägers zur Aufgabe der Wohnnutzung bestritten. Denn eine etwaige Unrichtigkeit des Tatbestandes kann nicht mit der Verfahrensrüge nach § 554 Abs. 3 Nr. 3 b ZPO a.F., sondern nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO geltend gemacht werden (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1989, VII ZR 14/88, NJW 1989, 2753,
2754, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 108, 65, 69; Urt. v. 29. April 1994, IX ZR 215/92, NJW 1993, 1851, 1852; Senat, Urt. v. 3. März 1995, V ZR 266/93, aaO). Da eine Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO vorliegend nicht durchgeführt wurde, ist der im Berufungsurteil festgestellte Tatbestand für das Revisionsgericht verbindlich (§ 314 ZPO) und beweist zudem, daû in diesem Punkt in der mündlichen Verhandlung anders vorgetragen wurde als in früheren Schriftsätzen (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juli 1996, IX ZR 116/95, NJW 1996, 3343, 3344). Damit bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen zu der im Streitfall entscheidungserheblichen Frage, ob die Beklagten das Gebäude noch zu Wohnzwecken nutzen oder jedenfalls in absehbarer Zukunft mit einer entsprechenden Nutzung zu rechnen ist (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 SachenRBerG). Die Sache ist daher zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Parteien werden hierbei
Gelegenheit haben, zu diesem - vom Berufungsgericht bislang nicht für erheblich erachteten - Punkt weiter vorzutragen.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 191/04 Verkündet am:
13. Mai 2005
K a n i k,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
a) Die entsprechende Anwendung von Art. 234 § 4a EGBBG auf Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz
führt nur dazu, daß Nutzer, die gemeinsam mit ihrem
Ehegatten anspruchsberechtigt sind, Miteigentum zu gleichen Bruchteilen verlangen
können, wenn sie nicht andere Bruchteile bestimmen. Sie ändert dagegen nichts an der
alleinigen Anspruchsberechtigung eines Ehegatten, der das Grundstück alleine nutzt.
b) Einer von mehreren gemeinschaftlichen Nutzern kann Feststellung seiner alleinigen Anspruchsberechtigung
nur verlangen, wenn die Rechtsgemeinschaft am Bereinigungsanspruch
aufgelöst werden soll und die Leistung an den klagenden Nutzer die gebotene
Form der Auflösung dieser Gemeinschaft wäre oder wenn die anderen Nutzer der Feststellung
der alleinigen Anspruchsberechtigung des Klägers zustimmen (Fortführung von
Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, zur Veröffentlichung bestimmt).
c) Ein Bauwerk dient im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG als
Wohnhaus, wenn der Nutzer - bei mehreren jeder von ihnen - auf dem Grundstück am 2.
Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt hatte. Wo der Nutzer seinen Lebensmittelpunkt
hat, ist in wertender Gesamtbetrachtung aller Umstände festzustellen. Die Beweislast
hierfür trägt der Nutzer. Ob der Anspruch bei Verlegung des Lebensmittelpunkts nach
dem 2. Oktober 1990 entfällt, bleibt offen.
BGH, Urt. v. 13. Mai 2005 - V ZR 191/04 - KG Berlin
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Mai 2005 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch
und Dr. Czub
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 24. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 28. Juli 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger und seine Ehefrau kauften am 1. Juli 1980 eine Laube in der Kleingartenanlage „H. “ auf einem Grundstück des beklagten Landes (im folgenden: Beklagter). Sie nutzen sie auf Grund eines Kleingartenpachtvertrags , den sie am gleichen Tage mit dem Vorsteher der Sparte „H. “ als Vertreter des Verbands der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter T. abgeschlossen haben. Von 1984 bis 1987 bauten sie die Laube aus. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Wohnlaube nach dem 8. Mai 1945 errichtet wurde, ob sie zum Dauerwohnen geeignet ist und ob sie am 2. Oktober 1990 dem Kläger und seiner Frau als Wohnung diente.
Der Kläger und seine Frau haben den Beklagten auf Feststellung ihrer Ankaufsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung nur des Klägers hat das Kammergericht seine alleinige Anspruchsberechtigung festgestellt. Dagegen richtet sich die von dem Kammergericht zugelassene Revision des Beklagten, deren Zurückweisung der Kläger beantragt.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, der Kläger sei nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (allein) anspruchsberechtigt. Das aus der Laube entstandene Gebäude sei zum Dauerwohnen geeignet und berechtige den Kläger unabhängig von dem Zeitpunkt seiner Errichtung zum Ankauf. Entscheidend sei, ob der Kläger am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt auf dem Laubengrundstück gehabt habe. Dafür sei es unerheblich, ob der Kläger und seine Ehefrau zu diesem Zeitpunkt ihre Stadtwohnung aufgegeben hätten. Das offene Ergebnis der Beweisaufnahme zu dieser Frage gehe zu Lasten des Beklagten. Dieser trage als Eigentümer die Beweislast dafür, daß der Kläger als Nutzer seinen Lebensmittelpunkt nicht auf dem Laubengrundstück hatte. Das habe er nicht beweisen können.
II.
Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Die Feststellung seiner alleinigen Anspruchsberechtigung nach § 61 Abs. 1 SachenRBerG kann der Kläger nur verlangen, wenn er allein Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG ist oder wenn seine Ehefrau zwar Mitnutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG, aber mit diesem Vorgehen einverstanden ist. Dazu fehlen die erforderlichen Feststellungen.
a) Ist der Kläger, wovon die Revision ausgeht, alleiniger Nutzer der Wohnlaube nach § 9 SachenRBerG, steht ihm ein Anspruch auf Ankauf nach § 61 Abs. 1 SachenRBerG auch allein zu. Daran ändert es nichts, daß der Kläger verheiratet ist. Nach § 9 Abs. 4 SachenRBerG ist zwar auf die Ausübung des Anspruchs nach § 61 Abs. 1 SachenRBerG durch Ehegatten Art. 234 § 4a EGBGB entsprechend anzuwenden. Das bedeutet aber, was der Senat bisher offen gelassen hat (Senatsurt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, VIZ 1998, 575, 576), nicht, daß verheirateten Nutzern Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur gemeinsam mit ihrem Ehegatten zustehen, also auch ein Ehegatte anspruchsberechtigt ist, der selbst kein anspruchsberechtigter Nutzer war (so aber: OLG Brandenburg, VIZ 1998, 151, 153). § 9 Abs. 4 SachenRBerG begründet insoweit keinen Anspruch, sondern setzt einen nach § 3 ff. SachenRBerG begründeten Anspruch voraus. Die Vorschrift bedeutet nur, daß Nutzer, die gemeinsam mit ihrem Ehegatten anspruchsberechtigt sind, Miteigentum zu gleichen Bruchteilen verlangen können, wenn sie nicht andere Bruchteile bestimmen. Die Anspruchsberechtigung von Ehegatten, die allein nutzen, läßt sie dagegen unberührt. Daß der Kläger alleiniger Nutzer ist, hat das Berufungsgericht indessen nicht festgestellt.
b) Nach seinen Feststellungen läßt sich nicht ausschließen, daß der Kläger und seine Ehefrau gemeinsam Nutzer waren. In diesem Fall stünde ihnen der Anspruch nach § 14 Abs. 1 SachenRBerG auch gemeinsam zu. Er wäre, ähnlich wie der Auflassungsanspruch aus einem von mehreren Käufern geschlossenen Kaufvertrag (dazu: BGH, Urt. v. 3. November 1983, IX ZR 104/82, NJW 1984, 795, 796; Senat, Urt. v. 25. Oktober 2002, V ZR 279/01, NJW 2003, 1120, 1121), auf eine unteilbare Leistung gerichtet (Hügel in: Czub/Schmidt-Räntsch, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 14 Rdn. 10b; Eickmann /Rothe, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 14 Rdn. 15; Vossius, Sachenrechtsbereinigungsgesetz , 2. Aufl., § 14 Rdn. 16). Der Kläger könnte dann nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB zwar allein auf Feststellung der Anspruchsberechtigung nach § 108 SachenRBerG klagen, müßte aber die Feststellung der gemeinschaftlichen Anspruchsberechtigung beantragen. Das gilt nicht ohne Ausnahme. Der Kläger könnte die Feststellung seiner alleinigen Anspruchberechtigung beantragen, wenn er und seine Frau ihre Rechtsgemeinschaft am Bereinigungsanspruch auflösen wollten und die Leistung an den Kläger allein die gebotene Form der Auflösung dieser Gemeinschaft wäre oder wenn seine Frau der Feststellung der alleinigen Anspruchsberechtigung des Klägers zugestimmt hätte oder zustimmt (vgl. dazu Senat, Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, zur Veröffentl. bestimmt). Eine solche Zustimmung könnte auch in einem (von dem Kläger vorgetragenen) Verzicht seiner Ehefrau auf ihre Eigentumsansprüche an der gemeinsamen Wohnlaube liegen. Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht aber nicht getroffen.
2. Der Feststellung eines Ankaufsanspruchs des Klägers steht nicht entgegen , daß der Zeitpunkt und die rechtliche Grundlage der Errichtung der ursprünglichen Laube nicht aufgeklärt sind.
a) Zwar kann die bauliche Nutzung eines Grundstücks nach § 8 SachenRBerG einen Anspruch auf Ankauf nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nur begründen, wenn sie nach dem 8. Mai 1945 erfolgt ist. Eine bereinigungsfähige bauliche Nutzung nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG läge auch nur vor, wenn die Wohnlaube auf Grund eines Erholungsnutzungsvertrags errichtet worden wäre, der den §§ 312 bis 315 ZGB/DDR unterliegt (dazu Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504; OLG Brandenburg, VIZ 1998, 151, 152). Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, kann eine bauliche Nutzung aber als sog. unbenannter Fall der Sachenrechtsbereinigung nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG bereinigungsfähig sein, auch wenn der Zeitpunkt und die rechtliche Grundlage der Errichtung des Bauwerks ungeklärt sind.
b) Für den hier vorliegenden Fall einer baulichen Nutzung auf Grund eines Erholungsnutzungsvertrags gilt das aber nur, wenn das Bauwerk nach dem 8. Mai 1945 von dem Nutzer erworben wurde und alle sonstigen Voraussetzungen des Regelbeispiels nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG vorliegen (Senat, Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643 und Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, VIZ 2003, 445, 446). Die bauliche Nutzung eines Grundstücks auf Grund eines Erholungsnutzungsvertrags steht bei der gebotenen wertenden Betrachtung (Senatsurt. v. 3. Mai 2002 und v. 30. April 2003 jeweils aaO) den Regelbeispielen nicht schon dann gleich, wenn das Gebäude als Wohnhaus geeignet ist. Dies ist auch bei vielen Wochenendhäusern und ähnlichen Baulichkeiten der Fall. Solche Wochenendhäuser waren aber nach § 315 ZGB/DDR nach Beendigung des Vertrags vom Grundstückseigentümer anzukaufen und verschafften dem Nutzer keine dauerhafte dingliche
dingliche Rechtsposition. Eine Einbeziehung in die Sachenrechtsbereinigung entsprach nur bei solchen Gebäuden dem das Sachenrechtsbereinigungsgesetz prägenden Nachzeichnungsprinzip (§ 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG), die tatsächlich als Eigenheim genutzt wurden und bei denen mit Billigung staatlicher Stellen eine Änderung der Rechtsform der Nutzung u nd die Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts zur Errichtung und persönlichen Nutzung eines Eigenheims unterblieben (BT-Drucks. 12/5992 S. 103). Deshalb muß das Bauwerk auch bei einem unbenannten Fall im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG als Wohnhaus dienen.
3. Diese Voraussetzung konnte das Berufungsgericht hier nicht ohne nähere tatsächliche Feststellungen annehmen.
a) Wann ein Bauwerk dem Nutzer als Wohnhaus dient, legt § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG selbst nicht fest. Die Anforderungen lassen sich aber, wovon das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend ausgeht, aus der Ausnahmeregelung des § 5 Abs. 3 SachenRBerG erschließen. Danach ist ein Bauwerk nicht als Eigenheim anzusehen, wenn es am 2. Oktober 1990 Erholungszwecken diente und später Wohnzwecken zugeführt wurde (Satz 1). Das gilt nach Satz 2 der Vorschrift auch, wenn der Nutzer am 2. Oktober 1990 in dem Bauwerk zwar zeitweise gewohnt, dort aber nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte. Aus diesen Ausnahmen ergibt sich im Umkehrschluß, daß ein Bauwerk im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG als Wohnhaus dient, wenn der Nutzer auf dem Grundstück am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt hatte (OLG Brandenburg, VIZ 1998, 151, 153; Zimmermann /Heller in: Prütting/Zimmermann/Heller, Grundstücksrecht Ost, § 5 SachenRBerG Rdn. 23). Ob sich daran etwas ändert, wenn der Lebensmittel-
punkt nach dem 2. Oktober 1990 verlegt wird, (verneinend: Czub in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 5 SachenRBerG Rdn. 124; Eickmann /Rothe, aaO, § 5 SachenRBerG Rdn. 45; bejahend: v. Falckenhayn, RVI § 5 SachenRBerG Rdn. 33; Rövekamp, Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl., S. 73 Rdn. 209; Zimmermann/Heller aaO), bedarf hier keiner Entscheidung.
b) Wo der Nutzer seinen Lebensmittelpunkt hat, läßt sich entgegen der Annahme der Revision nicht allein anhand formaler Gesichtspunkte wie der polizeilichen Meldung oder der Aufgabe einer Stadtwohnung (so aber OLG Brandenburg, VIZ 1998, 331, 332; Schnabel, DtZ 1995, 258, 262) feststellen. Deshalb steht es, darin ist dem Berufungsgericht Recht zu geben, der Annahme des Lebensmittelpunkts nicht entgegen, wenn sich der Nutzer zeitweilig an anderer Stelle aufhält (Schmidt-Räntsch, NJ 2005, 49, 52). Erforderlich ist vielmehr eine wertende Gesamtbetrachtung aller Umstände (LG Potsdam, VIZ 1997, 431, 432; Vossius, aaO, § 5 Rdn. 8), bei der freilich die polizeiliche Meldung und die Aufgabe der Stadtwohnung als signifikante Indizien für den Lebensmittelpunkt besonderes Gewicht haben.
c) Bei der anzustellenden Gesamtbetrachtung kommt es auf die Verhältnisse allein des Klägers nur an, wenn er allein Nutzer war. War er hingegen gemeinsam mit seiner Frau Nutzer, was auch bei intakter Ehe nicht notwendig der Fall sein muß, kommt es auch auf die Verhältnisse seiner Frau an. Denn dann stünde der Anspruch ihnen gemeinsam zu. Sie müßten die Anspruchsvoraussetzungen beide erfüllen. Daran änderte es nichts, wenn der Kläger diesen Anspruch jetzt allein geltend machen und Leistung allein an sich verlangen kann. Was der einzelne von mehreren Nutzern selbst zur Erfüllung der Anspruchsvoraussetzungen unternehmen muß, legt das Sachenrechtsbereini-
gungsgesetz nicht einheitlich fest. Dies hängt vielmehr von den einzelnen Tatbestandsmerkmalen ab. Als Wohnhaus soll ein Gebäude im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG nach einer auch von der Revision vertretenen Ansicht schon dann dienen können, wenn nur einer von mehreren Nutzern darin seinen Lebensmittelpunkt hat (OLG Brandenburg, VIZ 1998, 151, 154; Zimmermann/Heller aaO). Dafür gäbe die Vorschrift nur dann einen Anhaltspunkt , wenn ein Gebäude als Wohnhaus schon dann diente, wenn es überhaupt bewohnt wird. Das ist aber nicht der Fall. Ein Gebäude dient nach allgemeiner Ansicht nur dann als Wohnhaus, wenn es vom Nutzer selbst bewohnt wird, und das auch nur dann, wenn der Nutzer selbst es nicht nur zeitweilig bewohnt, sondern dort seinen Lebensmittelpunkt hat. Kommt es aber auf die Lebensverhältnisse speziell des Nutzers an, kann es nicht gleichgültig sein, wer sie erfüllt. Diese subjektive Voraussetzung kann nicht gewissermaßen arbeitsteilig erfüllt werden; sie muß vielmehr bei jedem einzelnen Nutzer gegeben sein. Der Zweck der Vorschrift ergibt nichts anderes. Die mit diesem subjektiven Element angestrebte sichere Abgrenzung der sachenrechtsbereinigungsfähigen Eigenheime von den nicht sachrechtsbereinigungsfähigen als Wohnhaus geeigneten Wochenendhäusern wäre nicht zu erreichen, müßte es nicht bei jedem von mehreren Nutzern vorliegen. In der neuen Verhandlung wird deshalb zu klären sein, ob der Kläger die Wohnlaube allein nutzte.
d) Die Beweislast dafür, daß der Nutzer – bei mehreren gemeinschaftlichen Nutzern jeder von ihnen – am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt auf dem anzukaufenden Laubengrundstück hatte, trägt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht der Grundstückseigentümer, sondern der Nutzer (v. Falckenhayn, aaO, § 5 SachenRBerG Rdn. 33; Gehling in: Rädler/Raupach /Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 5 SachenRBerG
Rdn. 16; Vossius, aaO, § 5 SachenRBerG Rdn. 25). Anhand des Lebensmittelpunkts soll nämlich die Frage beantwortet werden, ob ein Bauwerk nicht nur als Wohnhaus geeignet ist, sondern auch als Wohnhaus dient. Das ist sowohl beim benannten Sachrechtsbereinigungsfall nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG als auch beim unbenannten Fall nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG eine von dem Nutzer darzulegende und zu beweisende Tatbestandsvoraussetzung. Daran ändert es nichts, daß sich diese Tatbestandsvoraussetzung unter Rückgriff auf § 5 Abs. 3 SachenRBerG erschließt. Diese Vorschrift präzisiert zwar den Ausschlußtatbestand der Erholungsnutzung nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG (Czub in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 5 Rdn. 156), dessen Voraussetzungen der Grundstückseigentümer darzulegen und zu beweisen hat. Hier geht es aber nicht um die Anwendung dieses Ausschlußtatbestands, sondern um die Prüfung einer im Umkehrschluß aus dieser Vorschrift gewonnenen Tatbestandsvoraussetzung des § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG. Für das Vorliegen dieser Voraussetzung trägt, wie stets, der Gläubiger des Anspruchs die Darlegungs - und Beweislast, hier also der Nutzer. Dieses Tatbestandmerkmal liefe im übrigen auch weitgehend leer, würde man dem Berufungsgericht folgen. Die für die Feststellung, wo er am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt hatte, maßgeblichen Umstände bestimmt und kennt allein der Nutzer. Dem Grundstückseigentümer sind sie regelmäßig unbekannt. Das gilt auch dann, wenn der Grundstückseigentümer, wie hier, eine kommunale Gebietskörperschaft ist. Diese weiß durch ihre Meldebehörden zwar, wo der Nutzer gemeldet ist. Das verschafft ihr aber, wie gerade auch der vorliegende Fall zeigt, keine bessere Kenntnis von den übrigen in die wertende Betrachtung einzubeziehenden Umständen.
III.
In der neuen Verhandlung wird das Berufungsgericht zunächst zu klären haben, ob der Kläger alleiniger Nutzer war oder die Wohnlaube gemeinsam mit seiner Frau nutzte. Sollte sich ergeben, daß der Kläger die Wohnlaube allein nutzte, wäre festzustellen, ob der Kläger nachweisen kann, daß er selbst am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt auf dem Laubengrundstück hatte. Sollte sich ergeben, daß der Kläger die Wohnlaube gemeinsam mit seiner Frau nutzte, wäre festzustellen, ob seine Frau der alleinigen Geltendmachung des Anspruchs durch ihn mit einem Verzicht auf ihre Rechte oder in anderer Form zugestimmt hat und ob beide Ehegatten am 2. Oktober 1990 ihren Lebensmittelpunkt auf dem Laubengrundstück hatten.
Wenzel Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Czub
(1) Auf den Erwerb oder den Bau von Eigenheimen ist dieses Gesetz anzuwenden, wenn
- 1.
nach den Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. September 1954 (GBl. I Nr. 81 S. 784), vom 19. Dezember 1973 (GBl. I Nr. 58 S. 578) und vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) Eigenheime verkauft worden sind und selbständiges Eigentum an den Gebäuden entstanden ist, - 2.
Nutzungsrechte verliehen oder zugewiesen worden sind (§§ 287, 291 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) oder - 3.
Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und mit einem Eigenheim bebaut worden sind. Dies ist insbesondere der Fall, wenn - a)
Wohn- und Stallgebäude für die persönliche Hauswirtschaft auf zugewiesenen, ehemals genossenschaftlich genutzten Grundstücken nach den Musterstatuten für die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften errichtet wurden, - b)
Eigenheime von einem Betrieb oder einer Produktionsgenossenschaft errichtet und anschließend auf einen Bürger übertragen wurden, - c)
Bebauungen mit oder an Eigenheimen aufgrund von Überlassungsverträgen erfolgten, - d)
staatlichen Stellen von einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft als Bauland übertragen wurden, - e)
als Wohnhäuser geeignete und hierzu dienende Gebäude aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, es sei denn, daß der Überlassende dieser Nutzung widersprochen hatte, - f)
Eigenheime auf vormals volkseigenen, kohlehaltigen Siedlungsflächen, für die Bodenbenutzungsscheine nach den Ausführungsverordnungen zur Bodenreform ausgestellt wurden, mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sind oder - g)
Eigenheime aufgrund einer die bauliche Nutzung des fremden Grundstücks gestattenden Zustimmung nach der Eigenheimverordnung der Deutschen Demokratischen Republik vom 31. August 1978 (GBl. I Nr. 40 S. 425) oder einer anderen Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, die Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts jedoch ausblieb, die nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik für diese Art der Bebauung vorgeschrieben war, - h)
Wohn- und Stallgebäude nach den Vorschriften über den Besitzwechsel bei ehemals volkseigenen Grundstücken aus der Bodenreform einem Bürger auch ohne förmlichen Beschluß verbindlich zugewiesen oder auf Grund einer solchen Zuweisung errichtet worden sind.
(2) Eigenheime sind Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder zwei Wohnungen enthalten. Die Bestimmungen über Eigenheime gelten auch für mit Billigung staatlicher Stellen errichtete Nebengebäude (wie Werkstätten, Lagerräume).
(3) Gebäude, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 von den Nutzern zur persönlichen Erholung, Freizeitgestaltung oder zu kleingärtnerischen Zwecken genutzt wurden, sind auch im Falle einer späteren Nutzungsänderung keine Eigenheime. Eine Nutzung im Sinne des Satzes 1 liegt auch vor, wenn der Nutzer in dem Gebäude zwar zeitweise gewohnt, dort jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte.
Die Bestimmungen dieses Kapitels sind nur anzuwenden, wenn der Bau oder Erwerb des Gebäudes oder der baulichen Anlage nach dem 8. Mai 1945 erfolgt ist und
- 1.
selbständiges Eigentum an einem Gebäude oder an einer baulichen Anlage entstanden ist, - 2.
ein Nutzungsrecht bis zum Ablauf des 30. Juni 1990 zugewiesen oder bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 verliehen worden ist oder - 3.
auf den Flächen, die dem aufgehobenen Bodennutzungsrecht der landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften unterlagen, bis zum Ablauf des 30. Juni 1990, auf allen anderen Flächen bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990, mit dem Bau eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage begonnen worden ist.
(1) Bebauungen im Sinne dieses Kapitels sind die Errichtung von Gebäuden sowie bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, wenn
- 1.
schwere Bauschäden vorlagen und die Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt wurde (Rekonstruktion) oder - 2.
die Nutzungsart des Gebäudes verändert wurde
(2) Hat der Nutzer das Grundstück aufgrund eines Überlassungsvertrages vom staatlichen Verwalter erhalten, sind
- 1.
Aus- und Umbauten, durch die die Wohnfläche oder bei gewerblicher Nutzung die Nutzfläche um mehr als 50 vom Hundert vergrößert wurden, oder - 2.
Aufwendungen für bauliche Investitionen an Gebäuden und massiven Nebengebäuden, insbesondere Garagen, Werkstätten oder Lagerräume, deren Wert die Hälfte des Sachwerts des überlassenen Gebäudes und überlassener Nebengebäude ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zum Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen überstiegen,
- a)
für die ersten fünf Jahre nach dem Vertragsabschluss zwei vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes, - b)
für die folgenden Jahre einhalb vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes
(3) Der Bebauung eines Grundstücks mit einem Gebäude steht die Errichtung oder die bauliche Maßnahme an einer baulichen Anlage im Sinne des Satzes 2 gleich. Bauliche Anlagen sind alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind, wenn
- 1.
deren bestimmungsgemäßer Gebrauch durch den Nutzer einen Ausschluß des Grundstückseigentümers von Besitz und Nutzung des Grundstücks voraussetzt, - 2.
die zur bestimmungsgemäßen Nutzung der baulichen Anlage erforderliche Fläche (Funktionsfläche) sich so über das gesamte Grundstück erstreckt, daß die Restfläche nicht baulich oder wirtschaftlich nutzbar ist, oder - 3.
die Funktionsfläche der baulichen Anlage nach den baurechtlichen Bestimmungen selbständig baulich nutzbar ist und vom Grundstück abgetrennt werden kann.
(1) Nutzer im Sinne dieses Gesetzes sind natürliche oder juristische Personen des privaten und des öffentlichen Rechts in nachstehender Reihenfolge:
- 1.
der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eines Gebäudes, - 2.
der Inhaber eines verliehenen oder zugewiesenen Nutzungsrechts, - 3.
der Eigentümer des Gebäudes oder der baulichen Anlage, wenn außerhalb des Grundbuchs selbständiges, vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Eigentum entstanden ist, - 4.
der aus einem Überlassungsvertrag berechtigte Nutzer, - 5.
derjenige, der mit Billigung staatlicher Stellen ein Gebäude oder eine bauliche Anlage errichtet hat, - 6.
derjenige, der ein Gebäude oder eine bauliche Anlage gekauft hat, wenn die Bestellung eines Nutzungsrechts ausgeblieben und selbständiges, vom Eigentum am Grundstück getrenntes Eigentum am Gebäude nicht entstanden ist, - 7.
der in § 121 bezeichnete Käufer eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage oder deren Rechtsnachfolger. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn eine andere Person rechtskräftig als Nutzer festgestellt und in dem Rechtsstreit dem Grundstückseigentümer der Streit verkündet worden ist.
(2) Rechtsnachfolger sind auch
- 1.
Käufer eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage, wenn der Kaufvertrag bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurde und nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik selbständiges Gebäudeeigentum nicht entstanden war, - 2.
die aus den volkseigenen Betrieben der Wohnungswirtschaft oder Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften, gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften und sonstigen Wohnungsgenossenschaften, denen Gebäude oder Gebäudeteile nach Durchführung eines Investitionsvorhabens des staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbaus zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung übertragen worden waren, hervorgegangenen kommunalen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften und die Kommunen oder - 3.
Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand sowie Vereinigungen nach Absatz 3, wenn sie als Investitionsauftraggeber den Bau von Gebäuden oder baulichen Anlagen, die ihnen von staatlichen Hauptauftraggebern nach Errichtung zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung zur Verfügung gestellt worden sind, ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben.
(3) Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften im Sinne dieses Kapitels sind auch die in § 46 des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften vom 2. Juli 1982 - LPG-Gesetz - (GBl. I Nr. 25 S. 443), das zuletzt durch das Gesetz über die Änderung oder Aufhebung von Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik vom 28. Juni 1990 (GBl. I Nr. 38 S. 483) geändert worden ist, bezeichneten Genossenschaften und rechtsfähigen Kooperationsbeziehungen sowie die durch Umwandlung, Zusammenschluß oder Teilung entstandenen Nachfolgeunternehmen. Vereinigungen im Sinne dieses Kapitels sind auch gesellschaftliche Organisationen nach § 18 Abs. 4 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik, die als rechtsfähige Vereine nach den §§ 21 und 22 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fortbestehen und nicht Parteien, mit ihnen verbundene Organisationen, juristische Personen oder Massenorganisationen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 sind.
(4) Auf die Ausübung der in diesem Kapitel begründeten Ansprüche durch Ehegatten sind in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 4 und 5 die Bestimmungen über das gemeinschaftliche Eigentum der Ehegatten in Artikel 234 § 4a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche entsprechend anzuwenden, wenn der Vertragsschluß oder die Bebauung des Grundstücks vor Ablauf des 2. Oktober 1990 und während der Ehe erfolgte.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 361/02 Verkündet am:
30. April 2003
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e, §§ 9, 29
a) Der nach dem 2. Oktober 1990 eintretende Fortfall der bautechnischen Voraussetzungen
für die Bewohnbarkeit stellt die sachlichen Voraussetzungen des Bereinigungsanspruchs
nicht in Frage. Er begründet unter den Voraussetzungen
des § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nur eine Einrede.
b) Für die Nutzbarkeit eines Gebäudes oder Bauwerks im Sinne von § 29 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG kann es zwar Bedeutung haben, ob die Wohnnutzung
genehmigungsfähig ist. Darauf kommt es aber nicht an, wenn die Nutzung trotz
fehlender Genehmigungsfähigkeit Bestandsschutz genießt.
c) Die Einrede fehlender Nutzbarkeit nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
SachenRBerG ist gegeben, wenn mit der Wiederherstellung der Beheizbarkeit
des Gebäudes durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen ist. Ist mit der Rekonstruktion
des Gebäudes begonnen worden, müssen dazu Anhaltspunkte vorgetragen
werden, die erwarten lassen, daß der Nutzer die Rekonstruktion nicht zu
Ende führen werde.
d) Die Vermutung des § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG ist widerlegbar. Sie ist widerlegt
, wenn der Nutzer das auf dem Grundstück errichtete Gebäude wieder in
Besitz genommen hat und nutzt. Daß der Nutzer seinen Wohnsitz nicht wieder in
dem Gebäude nimmt, kann die Fortdauer der Nutzung nur in Frage stellen, wenn
die wieder aufgenommene Nutzung nur noch als eine „Restnutzung“ von untergeordneter
Bedeutung anzusehen ist.
BGH, Urt. v. 30. April 2003 - V ZR 361/02 - KG
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. April 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und
Dr. Schmidt-Räntsch
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 13. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 10. September 2002 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand
Das klagende Land (im Folgenden: der Kläger) ist Eigentümer mehrerer Grundstücke in B. , auf denen sich die Kleingartenanlage "H. " befindet. Die Beklagten sind Nutzer der Parzelle der Kleingartenanlage. Diese 1955 mit einer Wohnlaube bebaute Parzelle wurde zunächst von den Eltern einer Tante des Beklagten zu 1 und später von dieser Tante selbst genutzt. Im Einverständnis mit der Tante des Beklagten zu 1 und dem Vorstand der Kleingartenanlage zogen die Beklagten mit ihren Kindern am 1. August 1972 in die Wohnlaube ein und meldeten sich unter dieser Anschrift auch polizeilich an. Am 1. Oktober 1979 kauften die Beklagten der Tante die Wohnlaube ab und schlossen zugleich rückwirkend zum 1. August 1972 einen Pachtvertrag über das Laubengrundstück mit dem Kleingartenverein ab. Die Beklagten bewohnten die Wohnlaube bis zum Ablauf des 30. Juni 1997. Am 1. Juli 1997 räumten sie die Parzelle, weil sie die Wohnlaube an S.
G. und A. S. verkauft hatten. Diesen Verkauf nahm der Kläger am 25. Juni 1998 zum Anlaß, den Beklagten den Pachtvertrag über die Parzelle nach § 8 Nr. 1 und 2 BKleingG zu kündigen und die Beklagten zur Räumung aufzufordern. Diese Aufforderung blieb erfolglos. Der Kaufvertrag wurde wegen eines Streits mit den Käufern rückabgewickelt; die Beklagten nahmen das Grundstück am 12. Februar 1999 wieder in Besitz und nutzen es seitdem.
Der Kläger hat beantragt festzustellen, daß den Beklagten Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht zustehen.
Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein negatives Feststellungsbegehren weiter. Die Beklagten beantragen Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht den Beklagten ein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu. Sie bzw. ihre Rechtsvorgänger hätten auf dem Erholungsgrundstück eine Wohnlaube errichtet. Diese erfülle die Anforderungen an ein Eigenheim. Hierbei sei es unerheblich, ob heute technische Veränderungen verlangt werden könnten oder ob diese Anlage heute noch genehmigungsfähig sei. Entscheidend sei, daß sie dem zu DDR-Zeiten üblichen Standard entsprochen habe. Eine Billigung staatlicher
Stellen sei nicht vorgetragen, aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu vermuten. Dem Kläger stünden auch keine Einreden aus § 29 SachenRBerG zur Seite. Die Sanierung des Gebäudes sei weitestgehend abgeschlossen. Die Beklagten hätten die Nutzung des Anwesens zwar am 1. Juli 1997 aufgegeben. Diese Aufgabe sei aber nur mit Rücksicht auf den Kaufvertrag erfolgt; nach dessen Fehlschlagen hätten die Beklagten die Nutzung wieder aufgenommen.
II.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Klage ist unbegründet. Den Beklagten steht ein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu.
1. Der Anspruch folgt aus §§ 32, 61 SachenRBerG. Dieser setzt eine bauliche Nutzung im Sinne der §§ 4 und 5 SachenRBerG und weiter voraus, daß die Beklagten Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG sind.
a) Das Grundstück ist im Sinne der §§ 4 und 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG für den Eigenheimbau genutzt worden.
aa) Auf dem Grundstück ist nach dem Tatbestand des Berufungsurteils 1955 eine massive Wohnlaube errichtet worden, die nach Größe, Zuschnitt und Ausstattungsmerkmalen schon damals zum "Sommerwohnen" geeignet war. Sie mag zum damaligen Zeitpunkt noch nicht zum Wohnen auch in den Wintermonaten geeignet gewesen sein. Dies war aber ab dem 1. August 1972 der Fall. Damit erfüllt die Wohnlaube spätestens seit dem 1. August 1972 die rechtlichen Anforderungen an ein Eigenheim. Die Wohnlaube ist auch über 25
Jahre lang von den Beklagten als solches genutzt worden. Die von dem Kläger vorgetragenen Umstände vermögen die Einordnung der Wohnlaube als Eigenheim nicht in Frage zu stellen. Die Wohnlaube ist zwar derzeit nicht wieder zum Dauerwohnen geeignet, weil sie noch nicht wieder beheizbar ist. Das ist aber unerheblich. Entscheidend für die Einordnung als Eigenheim ist, ob ein Bauwerk die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach den Maßstäben der DDR erfüllt (Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 u. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Diesen Voraussetzungen genügte die Wohnlaube bei ihrer Übernahme durch die Beklagten am 1. August 1972 und in den anschließenden 25 Jahren ihrer Nutzung. Sie war in diesem Zeitraum insbesondere auch beheizt. Der nach dem 2. Oktober 1990 eintretende Fortfall einer oder mehrerer der bautechnischen Voraussetzungen für die Bewohnbarkeit stellt nach der Systematik des Gesetzes die sachlichen Voraussetzungen des Anspruchs nicht nachträglich in Frage. Er begründet vielmehr unter den näheren Voraussetzungen des § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG eine Einrede (dazu unter II. 2). Der Qualifikation der Wohnlaube als Eigenheim steht daher auch nicht entgegen, daß die Abwässer über eine Abwassergrube entsorgt werden, die nach dem Vortrag des Klägers jedenfalls in dieser Form heute nicht genehmigt werden könnte.
bb) Grundlage der Errichtung der Wohnlaube war ein Erholungsnutzungsvertrag , wie er in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. e SachenRBerG gefordert wird. Dem steht nicht entgegen, daß es sich hierbei nicht um einen isolierten Erholungsnutzungsvertrag über ein einzelnes Grundstück, sondern um einen Erholungsnutzungsvertrag gehandelt hat, der nach heutigen Maßstäben als Kleingartennutzungsvertrag im Sinne des Bundeskleingartengesetzes einzuordnen wäre. Das ist aber für Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz
unerheblich (BGH, Urt. v. 16. Juli 1998, III ZR 288/97, VIZ 1998, 517, 518; Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Ohne Bedeutung ist auch, daß das Berufungsgericht den Pachtvertrag der Beklagten mit dem Kleingartenverein irrtümlich als Überlassungsvertrag im Sinne von § 12 Abs. 2 SachenRBerG, Art. 232 § 1a EGBGB qualifiziert hat. Auf die Qualifikation eines Nutzungsvertrags als Überlassungsvertrag kommt es nämlich nur an, wenn ein Nutzer auf einer vertraglich genutzten Fläche weder ein Eigenheim errichtet noch ein vorhandenes Eigenheim wiederhergestellt bzw. an einem solchen Eigenheim einer Wiederherstellung gleichwertige Maßnahmen durchgeführt hat. Diese Ausnahmefälle liegen hier nicht vor.
cc) Keinen Erfolg hat der Kläger mit dem Einwand, die genauen Umstände der Errichtung der Wohnlaube seien nicht aufgeklärt. Einer solchen Aufklärung bedurfte es auch nicht. Die Beklagten haben substantiiert vorgetragen, daß die Wohnlaube durch die Eltern der Tante des Beklagten zu 1 im Jahre 1955 errichtet und von der Tante des Beklagten zusätzlich winterfest gemacht worden sei. Beide Parteien haben eine Bewertungsunterlage aus dem Jahre 1997 vorgelegt, in welcher als Baujahr 1955 festgehalten ist. Unter diesen Umständen konnte sich der Kläger nicht auf ein Bestreiten mit Nichtwissen zurückziehen. Er hätte vielmehr im einzelnen vortragen müssen, weshalb diese Angabe unzutreffend sein könnte. Das ist nicht geschehen. Letztlich kann die Entscheidung darüber aber offen bleiben. Hier steht fest, daß die Beklagten am 1. Oktober 1979 die Wohnlaube der Tante zum Schätzpreis von 6.106 Mark/DDR gekauft und einen Pachtvertrag abgeschlossen haben, in dem als Wohnsitz das Laubengrundstück angegeben war. Wie der Senat mit Urteil vom 3. Mai 2002 (V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643) entschieden hat, sind das Umstände , die es bei Vorliegen einer Billigung staatlicher Stellen rechtfertigen, auf
den Auffangtatbestand in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zurückzugreifen.
dd) Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand des Klägers, bei der Wohnlaube handele es sich um einen illegalen Schwarzbau. Zwar löst die Bebauung eines Grundstücks mit einem Eigenheim nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 oder Satz 2 Buchst. e SachenRBerG Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur aus, wenn sie mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt ist. Diese ist aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu vermuten, weil die Wohnlaube vom 1. August 1972 an über 25 Jahre lang als Dauerwohnung benutzt worden ist und die Behörden hiergegen nicht eingeschritten sind. Diese Vermutung ist auch nicht widerlegt. Der Kläger hat sich zwar darauf berufen, daß die Nutzung der Wohnlaube als Dauerwohnung nicht habe genehmigt werden dürfen, weil die Kleingartenanlage in einem Wasserschutzgebiet liege und jedenfalls eine (nicht abgedichtete) Abwassergrube der hier vorliegenden Art nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Das genügt aber nicht, um die Vermutung in Frage zu stellen. Das ist nur mit einem substantiierten Sachvortrag möglich, der es als wahrscheinlich erscheinen läßt, daß das Untätigwerden der staatlichen Stellen hier ausnahmsweise nicht auf eine Billigung auch im Sinne eines anzuerkennenden Bestandschutzes schließen läßt. Dieser liegt nicht vor. Die Beklagten haben eine Wohnlaube in einer Kleingartenanlage als Dauerwohnung genutzt. Dieser Fall kam in der DDR sehr häufig vor und wurde angesichts der hier auch aktenkundig gemachten Wohnraumknappheit allgemein von den Behörden geduldet, und zwar auch dann, wenn die Anlegung von Entwässerungsgruben in Wasserschutzgebieten jedenfalls in der hier eingebauten Form dem Zweck dieser Schutzausweisung nicht entsprochen hat. Hier kann zudem nicht davon ausgegangen werden, daß die Behörden diesen Um-
stand übersehen haben. Denn die Beklagten haben sich polizeilich unter der Anschrift ihrer Wohnlaube gemeldet, was den Behörden Gelegenheit und Veranlassung gab einzuschreiten, wenn sie diesen Zustand nicht billigen oder dulden wollten.
b) Die Beklagten sind auch Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG. Sie haben die Wohnlaube zwar nicht selbst errichtet und sind nicht schon aus diesem Grund Nutzer im Sinne von § 9 Abs. 1 SachenRBerG. Die Nutzerstellung der Beklagten ergibt sich aber daraus, daß sie das Gebäude vom Vornutzer gekauft haben. Hierbei kann offen bleiben, ob an der Wohnlaube der Tante selbständiges, vom Eigentum an Grund und Boden losgelöstes Eigentum nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB in der damals in der DDR geltenden Fassung entstanden war. Denn auch im zweiten Fall sind die Beklagten Rechtsnachfolger, weil die Nutzerstellung auch durch eine geschlossene Kette von Verkaufsfällen bis hin zu demjenigen, der das Gebäude errichtet hat, oder dessen Rechtsnachfolger begründet werden kann (Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 644). Ein solcher Fall liegt vor.
2. Die von dem Kläger gegen den Anspruch erhobenen Einreden aus § 29 SachenRBerG sind nicht begründet. Allerdings findet § 29 Abs. 1 und 2 SachenRBerG auch bei einer Rechtsnachfolge auf Nutzerseite Anwendung (Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 645). Jedoch sind diese Einreden nicht begründet.
a) Die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG scheitert daran , daß die Wohnlaube nutzbar ist.
aa) Für deren Nutzbarkeit kann es zwar Bedeutung haben, ob die Wohnnutzung genehmigungsfähig ist (Wilhelms in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 29 SachenRBerG Rdn. 6). Darauf kommt es aber nicht an, wenn die Nutzung trotz fehlender Genehmigungsfähigkeit Bestandsschutz genießt (Wilhelms aaO.). So liegt es hier. Die Wohnlaube ist seit dem 1. August 1972 als Eigenheim mit einer Abwasserentsorgung durch eine Abwassergrube genutzt. Dieser Nutzung hat der Kleingartenverband von Anfang an ausdrücklich zugestimmt. Sie ist durch eine entsprechende Wohnsitzangabe im Pachtvertrag und durch eine polizeiliche Meldung der Wohnsitznahme in der Wohnlaube auch von Anfang an offen gelegt worden und 25 Jahre unbeanstandet geblieben.
bb) Die fehlende Nutzbarkeit läßt sich auch nicht damit begründen, daß die Beheizbarkeit der Wohnlaube noch nicht vollständig wiederhergestellt ist und die B. Gasversorgungsbetriebe die Herstellung eines Erdgasanschlusses abgelehnt haben. Die Einrede fehlender Nutzbarkeit setzt nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nämlich zusätzlich voraus, daß mit der Herstellung der Beheizbarkeit durch die Beklagten nicht mehr zu rechnen ist. Dazu müssen Anhaltspunkte vorgetragen werden, die erwarten lassen, daß der Nutzer die Rekonstruktion nicht zu Ende führen wird (Eickmann/Rothe aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 10). Der Kläger hat darauf verwiesen, daß die Beklagten die Sanierung nicht sofort nach dem Schadensfall im Jahre 1997 in Angriff genommen und bis heute auch noch nicht vollständig abgeschlossen haben. Ein längerer Zeitraum zwischen Eintritt des Sanierungsbedarfs und der Vornahme der Sanierung kann zwar ein Anhaltspunkt dafür sein, daß die Nutzbarkeit nicht wiederhergestellt werden wird (MünchKommBGB/Smid, 3. Aufl. § 29 SachenRBerG Rdn. 6 a. E.). Der hier verstrichene Zeitraum von etwa fünf Jah-
ren vermag aber die – zunächst auch von dem Kläger selbst nicht geteilte – Erwartung nicht zu begründen, es werde zu der noch ausstehenden Wiederherstellung der Beheizbarkeit der Wohnlaube durch die Beklagten nicht mehr kommen. Die Nichtvornahme von Sanierungsmaßnahmen in dem Zeitraum vom 1. Juli 1997 bis zum 11. Februar 1999 ist nicht auf die fehlende Bereitschaft oder Fähigkeit der Beklagten zur Sanierung, sondern darauf zurückzuführen, daß die Beklagten mit ihren Käufern über die Wirksamkeit des Kaufvertrags uneins waren. Das wird darin deutlich, daß sie die Sanierung nach Klärung dieser Frage auch in Angriff nahmen und auch weitgehend durchführten. Daß die Wohnlaube derzeit noch nicht beheizt werden kann, ist ebenfalls nicht auf die fehlende Bereitschaft oder Fähigkeit der Beklagten, sondern auf die Weigerung der B. Gasversorgungsbetriebe zurückzuführen, das Anwesen an das Stadtgasversorgungsnetz von B. anzuschließen. Anhaltspunkte dafür, daß die Beheizbarkeit nicht ggf. auf andere Weise wieder hergestellt werden kann und nach Klärung der erhobenen Bedenken durch die Beklagten nicht wieder hergestellt werden wird, bestehen nicht.
b) Unbegründet ist auch die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG.
aa) Diese Einrede läßt sich nicht mit der Kündigung des Pachtvertrags begründen, die der Kläger am 25. Juni 1998 ausgesprochen hat. Eine solche Kündigung begründet die Einrede nur, wenn sie auch tatsächlich zu einem Nutzungsverlust führt, wobei es auf dessen Gründe im Rahmen von § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nicht ankommt (MünchKommBGB/Smid, aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 12). Das ist hier nicht der Fall. Die Beklagten und die Käufer haben die Kündigung nicht akzeptiert, und der Kläger hat es bei
einer erfolglosen Räumungsaufforderung bewenden lassen und seine Kündigung nicht durchgesetzt. Es bedarf deshalb auch keiner Entscheidung darüber, ob der Kläger zur Kündigung berechtigt war und mit einer gerichtlichen Durchsetzung seiner Kündigung erfolgreich gewesen wäre.
bb) Unerheblich ist auch, daß die Beklagten das Anwesen vom 1. Juli 1997 bis zum Ablauf des 11. Februar 1999 nicht selbst genutzt haben. Ob dieser Umstand die Vermutung nach § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG auslöst, kann offen bleiben. Jedenfalls ist die - widerlegbare (Eickmann/Rothe, aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 14; MünchKommBGB/Smid aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 12) - Vermutung des § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG ist hier widerlegt. Die Beklagten haben das Anwesen wieder in Besitz genommen, nachdem sie sich mit ihren Käufer über die Rückabwicklung des Kaufvertrags geeinigt haben. Seitdem nutzen sie das Anwesen auch. Daß sie dort derzeit nicht ihren Wohnsitz haben, steht dem nicht entgegen. Hierin mag zwar eine Nutzungsänderung zu sehen sein. Sie wäre aber vom Pachtvertrag gedeckt und würde die Fortdauer der Nutzung aber nur in Frage stellen können, wenn sie nur noch als eine „Restnutzung“ von untergeordneter Bedeutung anzusehen wäre (Eickmann /Rothe, aaO. § 29 SachenRBerG Rdn. 13, 9; Wilhelms, aaO. § 29 SachenRBerG Rdn. 10, 6). Das ist aber nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht der Fall. Die Beklagten haben die Voraussetzung der bisherigen Wohnnutzung wieder hergestellt und das Haus in den Sommermonaten auch zum Wohnen genutzt. Einer Wohnnutzung auch in den Wintermonaten steht derzeit nur noch entgegen, daß die Beheizbarkeit noch nicht vollständig wieder hergestellt ist.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 191/04 Verkündet am:
13. Mai 2005
K a n i k,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
a) Die entsprechende Anwendung von Art. 234 § 4a EGBBG auf Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz
führt nur dazu, daß Nutzer, die gemeinsam mit ihrem
Ehegatten anspruchsberechtigt sind, Miteigentum zu gleichen Bruchteilen verlangen
können, wenn sie nicht andere Bruchteile bestimmen. Sie ändert dagegen nichts an der
alleinigen Anspruchsberechtigung eines Ehegatten, der das Grundstück alleine nutzt.
b) Einer von mehreren gemeinschaftlichen Nutzern kann Feststellung seiner alleinigen Anspruchsberechtigung
nur verlangen, wenn die Rechtsgemeinschaft am Bereinigungsanspruch
aufgelöst werden soll und die Leistung an den klagenden Nutzer die gebotene
Form der Auflösung dieser Gemeinschaft wäre oder wenn die anderen Nutzer der Feststellung
der alleinigen Anspruchsberechtigung des Klägers zustimmen (Fortführung von
Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, zur Veröffentlichung bestimmt).
c) Ein Bauwerk dient im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG als
Wohnhaus, wenn der Nutzer - bei mehreren jeder von ihnen - auf dem Grundstück am 2.
Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt hatte. Wo der Nutzer seinen Lebensmittelpunkt
hat, ist in wertender Gesamtbetrachtung aller Umstände festzustellen. Die Beweislast
hierfür trägt der Nutzer. Ob der Anspruch bei Verlegung des Lebensmittelpunkts nach
dem 2. Oktober 1990 entfällt, bleibt offen.
BGH, Urt. v. 13. Mai 2005 - V ZR 191/04 - KG Berlin
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Mai 2005 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch
und Dr. Czub
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 24. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 28. Juli 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger und seine Ehefrau kauften am 1. Juli 1980 eine Laube in der Kleingartenanlage „H. “ auf einem Grundstück des beklagten Landes (im folgenden: Beklagter). Sie nutzen sie auf Grund eines Kleingartenpachtvertrags , den sie am gleichen Tage mit dem Vorsteher der Sparte „H. “ als Vertreter des Verbands der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter T. abgeschlossen haben. Von 1984 bis 1987 bauten sie die Laube aus. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Wohnlaube nach dem 8. Mai 1945 errichtet wurde, ob sie zum Dauerwohnen geeignet ist und ob sie am 2. Oktober 1990 dem Kläger und seiner Frau als Wohnung diente.
Der Kläger und seine Frau haben den Beklagten auf Feststellung ihrer Ankaufsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung nur des Klägers hat das Kammergericht seine alleinige Anspruchsberechtigung festgestellt. Dagegen richtet sich die von dem Kammergericht zugelassene Revision des Beklagten, deren Zurückweisung der Kläger beantragt.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, der Kläger sei nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (allein) anspruchsberechtigt. Das aus der Laube entstandene Gebäude sei zum Dauerwohnen geeignet und berechtige den Kläger unabhängig von dem Zeitpunkt seiner Errichtung zum Ankauf. Entscheidend sei, ob der Kläger am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt auf dem Laubengrundstück gehabt habe. Dafür sei es unerheblich, ob der Kläger und seine Ehefrau zu diesem Zeitpunkt ihre Stadtwohnung aufgegeben hätten. Das offene Ergebnis der Beweisaufnahme zu dieser Frage gehe zu Lasten des Beklagten. Dieser trage als Eigentümer die Beweislast dafür, daß der Kläger als Nutzer seinen Lebensmittelpunkt nicht auf dem Laubengrundstück hatte. Das habe er nicht beweisen können.
II.
Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Die Feststellung seiner alleinigen Anspruchsberechtigung nach § 61 Abs. 1 SachenRBerG kann der Kläger nur verlangen, wenn er allein Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG ist oder wenn seine Ehefrau zwar Mitnutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG, aber mit diesem Vorgehen einverstanden ist. Dazu fehlen die erforderlichen Feststellungen.
a) Ist der Kläger, wovon die Revision ausgeht, alleiniger Nutzer der Wohnlaube nach § 9 SachenRBerG, steht ihm ein Anspruch auf Ankauf nach § 61 Abs. 1 SachenRBerG auch allein zu. Daran ändert es nichts, daß der Kläger verheiratet ist. Nach § 9 Abs. 4 SachenRBerG ist zwar auf die Ausübung des Anspruchs nach § 61 Abs. 1 SachenRBerG durch Ehegatten Art. 234 § 4a EGBGB entsprechend anzuwenden. Das bedeutet aber, was der Senat bisher offen gelassen hat (Senatsurt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, VIZ 1998, 575, 576), nicht, daß verheirateten Nutzern Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur gemeinsam mit ihrem Ehegatten zustehen, also auch ein Ehegatte anspruchsberechtigt ist, der selbst kein anspruchsberechtigter Nutzer war (so aber: OLG Brandenburg, VIZ 1998, 151, 153). § 9 Abs. 4 SachenRBerG begründet insoweit keinen Anspruch, sondern setzt einen nach § 3 ff. SachenRBerG begründeten Anspruch voraus. Die Vorschrift bedeutet nur, daß Nutzer, die gemeinsam mit ihrem Ehegatten anspruchsberechtigt sind, Miteigentum zu gleichen Bruchteilen verlangen können, wenn sie nicht andere Bruchteile bestimmen. Die Anspruchsberechtigung von Ehegatten, die allein nutzen, läßt sie dagegen unberührt. Daß der Kläger alleiniger Nutzer ist, hat das Berufungsgericht indessen nicht festgestellt.
b) Nach seinen Feststellungen läßt sich nicht ausschließen, daß der Kläger und seine Ehefrau gemeinsam Nutzer waren. In diesem Fall stünde ihnen der Anspruch nach § 14 Abs. 1 SachenRBerG auch gemeinsam zu. Er wäre, ähnlich wie der Auflassungsanspruch aus einem von mehreren Käufern geschlossenen Kaufvertrag (dazu: BGH, Urt. v. 3. November 1983, IX ZR 104/82, NJW 1984, 795, 796; Senat, Urt. v. 25. Oktober 2002, V ZR 279/01, NJW 2003, 1120, 1121), auf eine unteilbare Leistung gerichtet (Hügel in: Czub/Schmidt-Räntsch, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 14 Rdn. 10b; Eickmann /Rothe, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 14 Rdn. 15; Vossius, Sachenrechtsbereinigungsgesetz , 2. Aufl., § 14 Rdn. 16). Der Kläger könnte dann nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB zwar allein auf Feststellung der Anspruchsberechtigung nach § 108 SachenRBerG klagen, müßte aber die Feststellung der gemeinschaftlichen Anspruchsberechtigung beantragen. Das gilt nicht ohne Ausnahme. Der Kläger könnte die Feststellung seiner alleinigen Anspruchberechtigung beantragen, wenn er und seine Frau ihre Rechtsgemeinschaft am Bereinigungsanspruch auflösen wollten und die Leistung an den Kläger allein die gebotene Form der Auflösung dieser Gemeinschaft wäre oder wenn seine Frau der Feststellung der alleinigen Anspruchsberechtigung des Klägers zugestimmt hätte oder zustimmt (vgl. dazu Senat, Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, zur Veröffentl. bestimmt). Eine solche Zustimmung könnte auch in einem (von dem Kläger vorgetragenen) Verzicht seiner Ehefrau auf ihre Eigentumsansprüche an der gemeinsamen Wohnlaube liegen. Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht aber nicht getroffen.
2. Der Feststellung eines Ankaufsanspruchs des Klägers steht nicht entgegen , daß der Zeitpunkt und die rechtliche Grundlage der Errichtung der ursprünglichen Laube nicht aufgeklärt sind.
a) Zwar kann die bauliche Nutzung eines Grundstücks nach § 8 SachenRBerG einen Anspruch auf Ankauf nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nur begründen, wenn sie nach dem 8. Mai 1945 erfolgt ist. Eine bereinigungsfähige bauliche Nutzung nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG läge auch nur vor, wenn die Wohnlaube auf Grund eines Erholungsnutzungsvertrags errichtet worden wäre, der den §§ 312 bis 315 ZGB/DDR unterliegt (dazu Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504; OLG Brandenburg, VIZ 1998, 151, 152). Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, kann eine bauliche Nutzung aber als sog. unbenannter Fall der Sachenrechtsbereinigung nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG bereinigungsfähig sein, auch wenn der Zeitpunkt und die rechtliche Grundlage der Errichtung des Bauwerks ungeklärt sind.
b) Für den hier vorliegenden Fall einer baulichen Nutzung auf Grund eines Erholungsnutzungsvertrags gilt das aber nur, wenn das Bauwerk nach dem 8. Mai 1945 von dem Nutzer erworben wurde und alle sonstigen Voraussetzungen des Regelbeispiels nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG vorliegen (Senat, Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643 und Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, VIZ 2003, 445, 446). Die bauliche Nutzung eines Grundstücks auf Grund eines Erholungsnutzungsvertrags steht bei der gebotenen wertenden Betrachtung (Senatsurt. v. 3. Mai 2002 und v. 30. April 2003 jeweils aaO) den Regelbeispielen nicht schon dann gleich, wenn das Gebäude als Wohnhaus geeignet ist. Dies ist auch bei vielen Wochenendhäusern und ähnlichen Baulichkeiten der Fall. Solche Wochenendhäuser waren aber nach § 315 ZGB/DDR nach Beendigung des Vertrags vom Grundstückseigentümer anzukaufen und verschafften dem Nutzer keine dauerhafte dingliche
dingliche Rechtsposition. Eine Einbeziehung in die Sachenrechtsbereinigung entsprach nur bei solchen Gebäuden dem das Sachenrechtsbereinigungsgesetz prägenden Nachzeichnungsprinzip (§ 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG), die tatsächlich als Eigenheim genutzt wurden und bei denen mit Billigung staatlicher Stellen eine Änderung der Rechtsform der Nutzung u nd die Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts zur Errichtung und persönlichen Nutzung eines Eigenheims unterblieben (BT-Drucks. 12/5992 S. 103). Deshalb muß das Bauwerk auch bei einem unbenannten Fall im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG als Wohnhaus dienen.
3. Diese Voraussetzung konnte das Berufungsgericht hier nicht ohne nähere tatsächliche Feststellungen annehmen.
a) Wann ein Bauwerk dem Nutzer als Wohnhaus dient, legt § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG selbst nicht fest. Die Anforderungen lassen sich aber, wovon das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend ausgeht, aus der Ausnahmeregelung des § 5 Abs. 3 SachenRBerG erschließen. Danach ist ein Bauwerk nicht als Eigenheim anzusehen, wenn es am 2. Oktober 1990 Erholungszwecken diente und später Wohnzwecken zugeführt wurde (Satz 1). Das gilt nach Satz 2 der Vorschrift auch, wenn der Nutzer am 2. Oktober 1990 in dem Bauwerk zwar zeitweise gewohnt, dort aber nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte. Aus diesen Ausnahmen ergibt sich im Umkehrschluß, daß ein Bauwerk im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG als Wohnhaus dient, wenn der Nutzer auf dem Grundstück am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt hatte (OLG Brandenburg, VIZ 1998, 151, 153; Zimmermann /Heller in: Prütting/Zimmermann/Heller, Grundstücksrecht Ost, § 5 SachenRBerG Rdn. 23). Ob sich daran etwas ändert, wenn der Lebensmittel-
punkt nach dem 2. Oktober 1990 verlegt wird, (verneinend: Czub in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 5 SachenRBerG Rdn. 124; Eickmann /Rothe, aaO, § 5 SachenRBerG Rdn. 45; bejahend: v. Falckenhayn, RVI § 5 SachenRBerG Rdn. 33; Rövekamp, Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl., S. 73 Rdn. 209; Zimmermann/Heller aaO), bedarf hier keiner Entscheidung.
b) Wo der Nutzer seinen Lebensmittelpunkt hat, läßt sich entgegen der Annahme der Revision nicht allein anhand formaler Gesichtspunkte wie der polizeilichen Meldung oder der Aufgabe einer Stadtwohnung (so aber OLG Brandenburg, VIZ 1998, 331, 332; Schnabel, DtZ 1995, 258, 262) feststellen. Deshalb steht es, darin ist dem Berufungsgericht Recht zu geben, der Annahme des Lebensmittelpunkts nicht entgegen, wenn sich der Nutzer zeitweilig an anderer Stelle aufhält (Schmidt-Räntsch, NJ 2005, 49, 52). Erforderlich ist vielmehr eine wertende Gesamtbetrachtung aller Umstände (LG Potsdam, VIZ 1997, 431, 432; Vossius, aaO, § 5 Rdn. 8), bei der freilich die polizeiliche Meldung und die Aufgabe der Stadtwohnung als signifikante Indizien für den Lebensmittelpunkt besonderes Gewicht haben.
c) Bei der anzustellenden Gesamtbetrachtung kommt es auf die Verhältnisse allein des Klägers nur an, wenn er allein Nutzer war. War er hingegen gemeinsam mit seiner Frau Nutzer, was auch bei intakter Ehe nicht notwendig der Fall sein muß, kommt es auch auf die Verhältnisse seiner Frau an. Denn dann stünde der Anspruch ihnen gemeinsam zu. Sie müßten die Anspruchsvoraussetzungen beide erfüllen. Daran änderte es nichts, wenn der Kläger diesen Anspruch jetzt allein geltend machen und Leistung allein an sich verlangen kann. Was der einzelne von mehreren Nutzern selbst zur Erfüllung der Anspruchsvoraussetzungen unternehmen muß, legt das Sachenrechtsbereini-
gungsgesetz nicht einheitlich fest. Dies hängt vielmehr von den einzelnen Tatbestandsmerkmalen ab. Als Wohnhaus soll ein Gebäude im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG nach einer auch von der Revision vertretenen Ansicht schon dann dienen können, wenn nur einer von mehreren Nutzern darin seinen Lebensmittelpunkt hat (OLG Brandenburg, VIZ 1998, 151, 154; Zimmermann/Heller aaO). Dafür gäbe die Vorschrift nur dann einen Anhaltspunkt , wenn ein Gebäude als Wohnhaus schon dann diente, wenn es überhaupt bewohnt wird. Das ist aber nicht der Fall. Ein Gebäude dient nach allgemeiner Ansicht nur dann als Wohnhaus, wenn es vom Nutzer selbst bewohnt wird, und das auch nur dann, wenn der Nutzer selbst es nicht nur zeitweilig bewohnt, sondern dort seinen Lebensmittelpunkt hat. Kommt es aber auf die Lebensverhältnisse speziell des Nutzers an, kann es nicht gleichgültig sein, wer sie erfüllt. Diese subjektive Voraussetzung kann nicht gewissermaßen arbeitsteilig erfüllt werden; sie muß vielmehr bei jedem einzelnen Nutzer gegeben sein. Der Zweck der Vorschrift ergibt nichts anderes. Die mit diesem subjektiven Element angestrebte sichere Abgrenzung der sachenrechtsbereinigungsfähigen Eigenheime von den nicht sachrechtsbereinigungsfähigen als Wohnhaus geeigneten Wochenendhäusern wäre nicht zu erreichen, müßte es nicht bei jedem von mehreren Nutzern vorliegen. In der neuen Verhandlung wird deshalb zu klären sein, ob der Kläger die Wohnlaube allein nutzte.
d) Die Beweislast dafür, daß der Nutzer – bei mehreren gemeinschaftlichen Nutzern jeder von ihnen – am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt auf dem anzukaufenden Laubengrundstück hatte, trägt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht der Grundstückseigentümer, sondern der Nutzer (v. Falckenhayn, aaO, § 5 SachenRBerG Rdn. 33; Gehling in: Rädler/Raupach /Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 5 SachenRBerG
Rdn. 16; Vossius, aaO, § 5 SachenRBerG Rdn. 25). Anhand des Lebensmittelpunkts soll nämlich die Frage beantwortet werden, ob ein Bauwerk nicht nur als Wohnhaus geeignet ist, sondern auch als Wohnhaus dient. Das ist sowohl beim benannten Sachrechtsbereinigungsfall nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG als auch beim unbenannten Fall nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG eine von dem Nutzer darzulegende und zu beweisende Tatbestandsvoraussetzung. Daran ändert es nichts, daß sich diese Tatbestandsvoraussetzung unter Rückgriff auf § 5 Abs. 3 SachenRBerG erschließt. Diese Vorschrift präzisiert zwar den Ausschlußtatbestand der Erholungsnutzung nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG (Czub in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 5 Rdn. 156), dessen Voraussetzungen der Grundstückseigentümer darzulegen und zu beweisen hat. Hier geht es aber nicht um die Anwendung dieses Ausschlußtatbestands, sondern um die Prüfung einer im Umkehrschluß aus dieser Vorschrift gewonnenen Tatbestandsvoraussetzung des § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG. Für das Vorliegen dieser Voraussetzung trägt, wie stets, der Gläubiger des Anspruchs die Darlegungs - und Beweislast, hier also der Nutzer. Dieses Tatbestandmerkmal liefe im übrigen auch weitgehend leer, würde man dem Berufungsgericht folgen. Die für die Feststellung, wo er am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt hatte, maßgeblichen Umstände bestimmt und kennt allein der Nutzer. Dem Grundstückseigentümer sind sie regelmäßig unbekannt. Das gilt auch dann, wenn der Grundstückseigentümer, wie hier, eine kommunale Gebietskörperschaft ist. Diese weiß durch ihre Meldebehörden zwar, wo der Nutzer gemeldet ist. Das verschafft ihr aber, wie gerade auch der vorliegende Fall zeigt, keine bessere Kenntnis von den übrigen in die wertende Betrachtung einzubeziehenden Umständen.
III.
In der neuen Verhandlung wird das Berufungsgericht zunächst zu klären haben, ob der Kläger alleiniger Nutzer war oder die Wohnlaube gemeinsam mit seiner Frau nutzte. Sollte sich ergeben, daß der Kläger die Wohnlaube allein nutzte, wäre festzustellen, ob der Kläger nachweisen kann, daß er selbst am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt auf dem Laubengrundstück hatte. Sollte sich ergeben, daß der Kläger die Wohnlaube gemeinsam mit seiner Frau nutzte, wäre festzustellen, ob seine Frau der alleinigen Geltendmachung des Anspruchs durch ihn mit einem Verzicht auf ihre Rechte oder in anderer Form zugestimmt hat und ob beide Ehegatten am 2. Oktober 1990 ihren Lebensmittelpunkt auf dem Laubengrundstück hatten.
Wenzel Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Czub
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 438/99 Verkündet am:
6. April 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. April 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Dr. Lambert-Lang, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 28. Oktober 1999 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 23. September 1998 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Beklagte.
Von Rechts wegen
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 23. September 1998 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Beklagte.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte ist seit dem 24. Februar 1994 im Grundbuch von D. als Eigentümerin eines in B. /Brandenburg gelegenen Grundstücks eingetragen. Das Grundstück unterlag in der ehemaligen DDR der staatlichen Verwaltung. Mit Pachtvertrag vom 7. September 1962 überließ der Rat der Gemeinde D. als staatlicher Verwalter das Grundstück der Klägerin und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann sowie einer Familie
H. , die das Grundstück unter sich aufteilten. Mit Zustimmung des Rates des KreisesK. W. vom 16. Oktober 1962 errichteten die Klägerin und ihr Ehemann auf dem von ihnen genutzten Grundstücksteil ein Wochenendhaus Typ III. Aufgrund einer vom Rat der Gemeinde D. am 28. Mai 1974 erteilten Zustimmung zur Veränderung eines Bauwerks wurde das Gebäude teilweise unterkellert und so ausgebaut, daß es nach Abschluß der Bauarbeiten im Jahre 1975 über 45 qm Wohnfläche mit Wohnraum, Schlafraum , Küche, Bad, Windfang und Wohnveranda sowie über eine Hauswasseranlage , Dreikammerkläranlage zur Abwasserentsorgung, Wärmedämmung an den Außenwänden und Heizung (Nachtspeicheröfen und Kohleraumheizer) verfügte.
Am 26. August 1977 schloß der Rat der Gemeinde D. als staatlicher Verwalter mit der Klägerin und ihrem Ehemann unter Verwendung eines vorformulierten Musters einen Vertrag über eine 1.071 qm große Teilfläche des Grundstücks zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitgestaltung. Der Vertrag enthält u.a. die vorformulierte Regelung:
"Die Nutzer sind berechtigt, nach Vorliegen der staatlichen Baugenehmigung auf dem Grundstück für den vorgesehenen Zweck ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten (kein Eigenheim oder Mietwohnhaus ) zu errichten. Diese Baulichkeiten sind persönliches Eigentum der Nutzungsberechtigten." Im gleichen Jahr siedelte die Klägerin mit ihrem Ehemann aus ihrer B. Wohnung in eine kleinere Wohnung in K. W. um. 1987 erhielten sie für das B. Grundstück einen Telefonanschluß. Am 7. Januar 1992 meldeten sie ihren Hauptwohnsitz dort an.
Die Klägerin hat behauptet, nach den Umbauten 1975 sei das Wochenendhaus zu Wohnzwecken geeignet gewesen und von ihr und ihrem Ehemann auch entsprechend genutzt worden. Ihrer auf Feststellung der Ankaufsberechtigung an einer Teilfläche des Grundstücks gerichteten Klage hat das Landgericht stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, der von der Klägerin und ihrem Ehemann im Jahre 1962 mit dem staatlichen Verwalter geschlossene Pachtvertrag sei mit Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als Nutzungsvertrag gemäß §§ 312 ff ZGB zu werten. Infolgedessen berechtigten die vorgenommenen baulichen Investitionen nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG zu einem Ankaufsrecht nach §§ 61 ff SachenRBerG. An diesen Voraussetzungen fehle es aber. Der Umbau des Wochenendhauses zu einem Eigenheim sei nicht mit Billigung staatlicher Stellen vorgenommen worden. Außerdem habe der Rat der Gemeinde D. in seiner Eigenschaft als staatlicher Verwalter einer Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwekken durch das in dem Vertrag vom 28. August 1977 ausgesprochene Verbot eines Eigenheimbaus widersprochen.II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , daß das geltend gemachte Ankaufsrecht nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG gegeben ist. Wenn die Revision demgegenüber meint, die Berechtigung der Klägerin ergebe sich schon aus § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 c SachenRBerG, so verkennt sie, daß es sich vorliegend nicht um einen von dieser Norm erfaßten Überlassungsvertrag handelt. Damit ist vielmehr entsprechend der in Art. 232 § 1 a EGBGB enthaltenen Legaldefinition ein Vertragsverhältnis gemeint, bei dem der Nutzer für die Überlassung eines Grundstücks keinen Miet- oder Pachtzins zu entrichten hat, sondern ein Entgelt, ähnlich einem Kaufpreis, als Sicherheit hinterlegt und die anfallenden Unterhaltungskosten und öffentlichen Lasten trägt (vgl. Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 98; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; MünchKommBGB /Wendtland, 3. Aufl., § 5 SachenRBerG Rdn. 8). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin (und ihrem Ehemann) und dem staatlichen Verwalter anders ausgestaltet. Die Errichtung des Wochenendhauses und die 1974/75 vorgenommenen Umbauten vollzogen sich auf der Grundlage des Pachtvertrages aus dem Jahre 1962. Das Berufungsgericht hat dieses Vertragsverhältnis in Übereinstimmung mit dem Parteivortrag bis zum Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als Pachtvertrag im Sinne der §§ 581 ff BGB gewertet und angenommen, daß der Vertrag seitdem als Nutzungsvertrag im Sinne der §§ 312 ff ZGB zu qualifizieren sei. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden (zur Bewertung als Nutzungs-
vertrag im Sinne von §§ 312 ff ZGB s. OG-DDR, NJ 1978, 362; OLG Brandenburg VIZ 1998, 152). Es handelt sich - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - nicht um ein rein schuldrechtlich ausgeformtes Nutzungsverhältnis zwischen Privaten, das nur den Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterfällt (dazu Senatsurt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94). Der entscheidende Unterschied zu solchen Fällen liegt darin, daß das der Klägerin und ihrem Ehemann zur Verfügung gestellte Grundstück unter staatlicher Verwaltung stand und die Überlassung den Charakter der in §§ 312 ff ZGB geregelten Nutzung hatte.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch dagegen, daß das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG verneint hat.
a) Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der von der Klägerin und ihrem Ehemann errichtete Bungalow zum dauernden Wohnen geeignet ist. Dies ist - wie das Landgericht angenommen hat - zu bejahen. Seit dem Umbau in den Jahren 1974/75 besitzt das Gebäude angesichts seiner Bauweise (festes Mauerwerk, Raumaufteilung, Größe der Wohnfläche, Teilunterkellerung, Wärmedämmung), seiner Ausstattung (Heizung, sanitäre Anlagen) und seiner Erschließung (Hauswasseranlage, Stromanschluß, Abwasserentsorgung durch Kläranlage, Telefon, Zufahrt) die für eine Wohnnutzung erforderliche Qualität. Den bautechnischen Mindestanforderungen genügen diese Merkmale (vgl. OLG Brandenburg, VIZ 1998, 54, 55; 151, 152 f; LG Berlin VIZ 1998, 157; Rövekamp , SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 205, 206; Czub, in: Czub/SchmidtRäntsch /Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 120 ff; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rdn. 7, 10).
Daß der Bungalow - wie die Revisionserwiderung meint - dem geltenden Bauordnungsrecht nicht entspricht, ist ohne Belang. Entscheidend sind die Verhältnisse zu DDR-Zeiten. Sollte auch unter den damaligen Bedingungen eine Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung mit Rücksicht auf die zu geringe Raumhöhe bauordnungsrechtlich zu beanstanden gewesen sein, so ist auch dies unerheblich, weil der Bungalow in dieser Form und mit der Zweckbestimmung der Wohnnutzung - wie noch auszuführen ist - baurechtlich genehmigt worden ist.
b) Das Gebäude ist auf der Grundlage eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 ff BGB) errichtet worden. Das Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG erfaßt gerade auch die mit staatlicher Billigung (dazu sogleich) durchgeführten Umbauten (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG) von Wochenendhäusern zu Wohngebäuden (vgl. BTDrucks. 12/5992, S. 103; BR-Drucks. 515/93, S. 103; BGHZ 139, 235, 243; Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 125; Rövekamp , SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 203; Gehling, in: Rädler/Raupach/ Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 5 SachenRBerG Rdn. 10; a.A. Schnabel, SchuldRÄ ndG, § 24 Rdn. 7). Die im konkreten Fall 1974/75 durchgeführten umfangreichen Ausbauten kommen einer Neuerrichtung gleich (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG). Die ursprüngliche Gartenlaube wurde mit erheblichem Aufwand in ein massives Wohnhaus mit ausreichender Erschließung umgestaltet. Soweit die Revisionserwiderung dies mit Rücksicht auf die geschätzten (relativ geringen) Kosten von 4.000 M/DDR in Zweifel zieht, verkennt sie, daß dieser Betrag auf einer nicht näher belegten Schätzung beruht und für sich genommen nicht aussagekräftig ist. Entscheidend ist das Ausmaß
der baulichen Arbeiten. Danach kann die Umgestaltung einer Neuerrichtung gleichgesetzt werden.
c) Ohne Rechtsfehler stellt das Berufungsgericht, gestützt auf die vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme, fest, daß die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann am 2. Oktober 1990 (§ 5 Abs. 3 SachenRBerG) in dem von ihnen errichteten Gebäude ihren Lebensmittelpunkt hatten. Die Revisionserwiderung greift dies auch nicht an.
d) Von Rechtsirrtum beeinflußt sind indes die Erwägungen, die das Berufungsgericht zu der Annahme geführt haben, die Umgestaltung des Wochenendhauses in ein Wohnhaus sei ohne staatliche Billigung vorgenommen worden. Dabei verkennt das Berufungsgericht an sich nicht, daß die Umbaumaßnahmen baurechtlich genehmigt worden sind. Wenn es die Genehmigung jedoch inhaltlich auf den Ausbau eines Wochenendhauses, unter Beibehaltung einer solchen vorübergehenden Nutzung, beschränken will, ist dem nicht zu folgen. Vielmehr erstreckte sich die Zustimmung der Baubehörde gerade auch auf die mit dem Umbau angestrebte Nutzung zu Wohnzwecken (vgl. zu diesem Erfordernis OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; bestätigt durch Senat, Nichtannahmebeschluß vom 15. Januar 1998, V ZR 397/96; Eickmann/Rothe, SachenRBerG, § 5 Rdn. 49). Die genehmigten Baumaßnahmen führten zwangsläufig dazu, daß das Gebäude im Hinblick auf die in der DDR geltenden technischen Mindestanforderungen Wohnhausqualität erlangte. Dies blieb der Baubehörde, die gemäß §§ 3 Abs. 4, 5 Abs. 5 BevölkerungsbauwerkeVO vom 22. März 1972 (GBl. DDR II S. 293 ff) auch über die städtebauliche Einordnung des Bauvorhabens zu entscheiden hatte, nicht verborgen. Denn bereits die ihr gemäß § 4 BevölkerungsbauwerkeVO vorgelegte zeichnerische Darstellung
des Bauprojekts zeigte, daß die Antragsteller die staatliche Erlaubnis zu einer Umgestaltung der vorhandenen Gartenlaube in ein dauerhaft für Wohnzwecke geeignetes Gebäude begehrten. Wenn der Rat der Gemeinde D. in Kenntnis dieser Planunterlagen eine uneingeschränkte Genehmigung erteilte und die staatliche Bauaufsicht zudem eine - nur bei einer solchen Wohnnutzung erforderliche - weitergehende Isolierung des Bauwerks anordnete, läßt dies bei vernünftiger Betrachtung nur den Schluß zu, daß sich die Zustimmung des Rates der Gemeinde auf den Ausbau zu einem Wohnhaus und die damit verbundene Nutzungsänderung bezog.
Etwas anderes folgt auch nicht aus dem am 26. August 1977 abgeschlossenen Vertrag zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitgestaltung und dem darin enthaltenen Verbot einer Eigenheimerrichtung. Denn zum einen handelt es sich dabei um einen Formularvertrag, der den konkreten Geschehnissen nicht angepaßt war, und zum anderen erlaubt der Inhalt dieses Vertrages keine Rückschlüsse auf die Willensrichtung der Baubehörde im Jahre 1974.
Ist somit von einer 1974 erteilten Bauzustimmung auszugehen, so begründet dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG zugleich die gesetzliche Vermutung, daß die bodenrechtliche Inanspruchnahme des in fremdem Eigentum befindlichen Grundstücks zu Wohnzwecken mit Billigung staatlicher Stellen erfolgte (Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; MünchKomm-BGB/Wendtland, § 10 SachenRBerG Rdn. 7; Schnabel, SchuldRÄ ndG, § 24 Rdn. 5). Die Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG hat insbesondere ihre Berechtigung in den Fällen, in denen - wie hier - sowohl die
baurechtliche als auch die vertragliche Zustimmung zur Bebauung des staatlich verwalteten Grundstücks vom Rat der Gemeinde zu erteilen war (BR-Drucks. 515/93, S. 104; BT-Drucks. 12/5992, S. 104; v. Falkenhayn, RVI, 410 B, § 5 SachenRBerG Rdn. 35; Schnabel, aaO, § 24 Rdn. 4).
e) Schließlich scheitert die Berechtigung der Klägerin auch nicht an einem Widerspruch des Überlassenden. Allein in Betracht kommt insoweit - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - die formularmäßige Beschränkung der Nutzung auf Erholungszwecke in dem bereits behandelten Vertrag vom 26. August 1977. Diese Vertragsgestaltung taugt jedoch aus zwei Gründen nicht als Grundlage für die Annahme eines Widerspruchs im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG. Zum einen ist ein Widerspruch nur dann beachtlich, wenn er von dem Überlassenden entweder vor der Nutzungsänderung geäußert wurde und wenn er bis zum Zeitpunkt der Zweckentfremdung fortwirkt (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205) oder wenn er innerhalb eines zeitlichen Zusammenhangs nach Kenntnisnahme der Umnutzung geäußert wurde (vgl. OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; Vossius , SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rdn. 21; Eickmann/Rothe, SachenRBerG, § 5 Rdn. 54). Beide Möglichkeiten scheiden hier aus. Zum anderen ist die Klausel für sich genommen nicht geeignet, als Widerspruch gegen die Nutzung als Wohnhaus aufgefaßt zu werden. Der Vertrag ist in keiner Weise an die Besonderheiten des konkreten Falles angepaßt, sondern enthält lediglich die üblichen Formularklauseln, die die Gestattung zur Errichtung eines Wohnhauses oder anderer Baulichkeiten mit Ausnahme eines Eigenheims bzw. Mietwohnhauses vorsehen und die von einem unbebauten Grundstück ausgehen. Sie lassen damit außer acht, daß die Klägerin und ihr Ehemann bereits 1962 ein Wochenendhaus errichtet hatten, das sie 1974/75 mit Zustimmung des Rates
der Gemeinde in ein Wohnhaus umgestaltet hatten. Die Vertragsklausel gibt lediglich den Grundsatz zutreffend wider, daß bei einem Nutzungsvertrag nach §§ 312 ff ZGB die Errichtung eines Eigenheims unzulässig war (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der DDR, hrsg. v. Ministerium der Justiz, § 312 Anm. 2.1; Rodenbach, ZOV 1991, 73). Die Vertragswidrigkeit einer Nutzung bedeutet aber nicht, daß sie gegen den Widerspruch des Überlassenden ausgeübt wird (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205), und dies schon gar nicht im vorliegenden Fall, da der Rat der Gemeinde der konkreten Nutzung zugestimmt hatte.
3. Das Landgericht hat im Verfahren zutreffend darauf hingewiesen, daß mit der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG keine Festlegung der von der Ankaufsberechtigung erfaßten Grundstücksfläche begehrt werden kann. Denn hierbei handelt es sich um ein bloßes Element des Bereinigungsanspruchs , das vom Notar im Verfahren nach §§ 87 ff, 97 SachenRBerG einer Klärung zugeführt werden kann (Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 108 Rdn. 8; Prütting, in: Prütting/Zimmermann/Heller, Grundstücksrecht Ost, § 108 SachenRBerG Rdn. 3; a.A. Vossius, aaO, § 108 Rdn. 8). Der nunmehr wiederhergestellte Tenor des landgerichtlichen Urteils ist demgemäß auch dahin aufzufassen, daß die Flächenangabe nur zur Bezeichnung des derzeitigen Nutzungsumfangs angeführt ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel RiBGH Dr. Lambert-Lang ist infolge Krüger Urlaub an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 24. April 2001 Der Vorsitzende Wenzel Lemke Gaier
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 246/01 Verkündet am:
3. Mai 2002
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e, § 29 Abs. 3
a) Die Nutzung eines mit staatlicher Billigung entgeltlich übernommenen Wohngebäudes
auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages kann eine Einbeziehung in
die sachenrechtliche Bereinigung rechtfertigen.
b) § 29 Abs. 3 SachenRBerG beschränkt bei einer Rechtsnachfolge auf der Nutzerseite
nicht die Einredemöglichkeiten des Grundstückseigentümers, sondern erstreckt
die auch für Rechtsnachfolger geltenden Regelungen in § 29 Abs. 1, 2
SachenRBerG auf hiervon nicht erfaßte Fallgestaltungen, enthält also einen zusätzlichen
Einredetatbestand.
BGH, Urt. v. 3. Mai 2002 - V ZR 246/01 - KG in Berlin
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Tropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 20. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. Mai 2001 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Das klagende Land (im folgenden: der Kläger) ist Eigentümer einer ehemals volkseigenen bebauten Kleingartenparzelle, die von den Beklagten in Besitz gehalten wird. Die dort 1940 errichtete Wohnlaube wurde 1965 in ein festes Gebäude umgebaut. Am 3. Oktober 1987 schlossen die Streithelfer der Beklagten mit der damaligen Nutzerin einen Kaufvertrag über das Gebäude ab und bezogen dieses in der Folgezeit im Rahmen eines Wohnungstausches. Mit Vereinbarung vom 7. November 1987 überließ der Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) den Streithelfern die Nutzung der Parzelle, beginnend ab 3. Oktober 1987. Der dabei für den VKSK handelnde Vorstand der Kleingartenanlage unterzeichnete den vorformulierten Nutzungsvertrag
nicht eigenhändig, sondern versah das Vertragsformular mit einem Stempel. Mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1994 verkauften die Streithelfer das Gebäude nebst zwischenzeitlich errichteter Garage an die Beklagten weiter.
Der Kläger verlangt die Räumung und Herausgabe des Grundstücks. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht diese Entscheidung abgeändert und die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die zugelassene Revision des Klägers. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht spricht den Beklagten ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i. V. m. §§ 3 Abs. 3, 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG, § 398 BGB zu. Die ursprünglich errichtete Laube sei mit Billigung staatlicher Stellen in ein zu Wohnzwecken geeignetes Gebäude umgebaut und als Eigenheim genutzt worden. Nach dem Erwerb des Hauses hätten die Streithelfer der Beklagten dort nicht nur zeitweise gewohnt, sondern bis zum Jahr 1994 ihren Lebensmittelpunkt gehabt. Das hieraus folgende gesetzliche Besitzrecht hätten sie mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1994 nebst zukünftiger Sachenrechtsbereinigungsansprüche auf die Beklagten übertragen. Der Kläger könne hiergegen nicht die Einrede einer fehlenden Nutzung des Gebäudes durch die Beklagten erheben, denn die Voraussetzungen des § 29 Abs. 3 SachenRBerG lägen nicht vor, weil das Grundstück im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit den Beklagten bebaut gewesen sei.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht in allen Punkten stand.
II.
Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Beklagten dem Räumungsverlangen des Klägers möglicherweise gemäß § 986 Abs. 1 BGB ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i. V. m. § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3, § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 14 Abs. 1, § 15 SachenRBerG entgegensetzen können. Etwas anderes hätte nur dann zu gelten , wenn bereinigungsrechtliche Ansprüche der Beklagten nach § 29 Abs. 1 SachenRBerG ausgeschlossen wären. Hierzu bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen. Dies führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
1. Die Streithelfer haben infolge des Ankaufs des Gebäudes einen Nutzungstatbestand verwirklicht, der mit Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes von den §§ 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG erfaßt wird und in den die Beklagten als Rechtsnachfolger eingetreten sind.
a) Allerdings liegen für das vom Berufungsgericht bejahte Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG keine hinreichenden Feststellungen vor. Diese Vorschrift bezieht ein Grundstück, auf dem sich ein als Wohnhaus geeignetes und genutztes Gebäude befindet, nur dann in die Sachenrechtsbereinigung ein, wenn es aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 ff ZGB) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurde und der Überlassende der Wohnnutzung nicht widersprochen hat.
Das Berufungsgericht hat jedoch nicht geklärt, auf welcher Nutzungsgrundlage der Umbau der ursprünglichen Laube in ein Wohnhaus erfolgt ist. Es hat weder festgestellt, wer diesen Ausbau vorgenommen hat, noch ob die baulichen Maûnahmen aufgrund eines Nutzungsverhältnisses im Sinne von §§ 312 ff ZGB durchgeführt worden sind (zur Bewertung vor dem 1. Januar 1976 begründeter Nutzungen als Vertragsverhältnisse nach §§ 312 ff ZGB: vgl. § 2 Abs. 2 EGZGB sowie Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 m. w. N.). Fest steht lediglich, daû das Grundstück in einer Kleingartenanlage liegt. Die Nutzung eines Kleingartens innerhalb einer Kleingartenanlage stellt zwar einen Unterfall der allgemeinen Nutzung von Bodenflächen zur Erholung gemäû §§ 312 ff ZGB dar (BGHZ 139, 235, 238 f). Mit der Vornutzerin der Streithelfer dürfte auch ein entsprechender Nutzungsvertrag bestanden haben. Denn der Verkauf der Aufbauten im Jahr 1987 erfolgte nach den Vorgaben in Ziffer 7 der Schätzungsrichtlinie für die Ermittlung der Entschädigung bei Nutzerwechsel eines Kleingartens (Ausgabe 1985, abgedruckt in Kleingartenwesen , Kleintierzucht, Kleintierhaltung, 1987, S. 79, 82 f). Ungeklärt bleibt aber, ob die Vornutzerin das (Wohn)gebäude erstellt hat oder ob die Errichtung von einer anderen Person, etwa dem VKSK (Verpächter, Überlassender), vorgenommen wurde. Der Senat kann nach dem Sachverhalt nur davon ausgehen , daû das Gebäude nicht von dem Grundstückseigentümer erstellt worden ist und auch die Streithelfer selbst während ihrer Besitzzeit keine Baumaûnahmen durchgeführt haben, die einer Neuerrichtung gleichzustellen sind (vgl. § 12 Abs. 1 SachenRBerG).
b) Die in § 5 Abs. 3 Satz 2 Nr. a - h SachenRBerG bezeichneten Fallgruppen regeln jedoch die bereinigungsrechtlichen Sachverhalte beim Bau oder Erwerb von Eigenheimen nicht abschlieûend. Vielmehr hat der Gesetzge-
ber in § 5 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG einen Auffangtatbestand geschaffen, der auch bislang unentdeckte Fälle einer Bereinigung zugänglich macht, soweit diese bei wertender Betrachtung einem der genannten Regelbeispiele gleichzustellen sind oder aus sonstigen Gründen nach der gesetzlichen Zielsetzung dem Schutzbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes unterfallen (vgl. SachenRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/5992, S. 102; Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 97; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969). Eine solche Fallgestaltung ist vorliegend gegeben.
c) Das Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG greift nur deswegen nicht ein, weil nicht festgestellt wurde, ob das auf der Parzelle befindliche Wohnhaus aufgrund eines Nutzungsvertrages nach §§ 312 ff ZGB errichtet wurde. Alle übrigen Voraussetzungen sind dagegen erfüllt. Die Streithelfer übernahmen mit Billigung staatlicher Stellen und des VKSK ein spätestens bis zum Jahr 1987 errichtetes Wohngebäude unter Abgeltung des vom VKSK ermittelten Zeitwerts als Eigenheim und nutzten dieses sowohl am 2. Oktober 1990 als auch in der Folgezeit bis 1994 durchgängig als Wohnung und Lebensmittelpunkt.
aa) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts lag jedenfalls im Jahr 1987 ein den Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG entsprechender Umbau der ehemaligen Laube in ein als Wohnhaus geeignetes Gebäude vor. Das Berufungsgericht hat sich insoweit auf den im Schätzungsprotokoll des VKSK vom 3. September 1987 dokumentierten Ausbauzustand gestützt. Soweit die Revision hiergegen einwendet, das Gebäude sei 1987 stark sanierungsbedürftig und daher für ein dauerhaftes Woh-
nen ungeeignet gewesen, reicht dieser Vortrag angesichts der im Jahr 1987 erfolgten staatlichen Genehmigung der Wohnnutzung (dazu unten bb) nicht aus, um die grundsätzliche Eignung des Gebäudes zu Wohnzwecken in Frage zu stellen. Der im Jahr 1987 erreichte Ausbauzustand der ursprünglichen Laube genügt auch den Anforderungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG.
bb) Die bauliche Inanspruchnahme der Parzelle zu Wohnzwecken ist zudem mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt. Zwar greift vorliegend die Vermutung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG nicht ein, denn es ist nicht festgestellt , daû für den Umbau der Laube in ein Wohnhaus eine Bauzustimmung oder Baugenehmigung (die unter bestimmten Voraussetzungen durch den Vorstand der Sparte 5 des VKSK hätte erfolgen können, vgl. § 17 VO über Bevölkerungsbauwerke , GBl 1984 I, S. 433) erteilt worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt auch die Vermutung des § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG nicht zum Tragen. Es hat nämlich nicht hinreichend festgestellt, wann der Umbau in ein Wohnhaus abgeschlossen worden ist, wann also die - bis zum 2. Oktober 1990 zu wahrende - Frist von 5 Jahren zu laufen begonnen hat (vgl. Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/99, aaO). Daû die Laube nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 1965 in ein festes Gebäude umgebaut wurde, bedeutet noch nicht, daû zu diesem Zeitpunkt auch die Umgestaltung in ein Wohnhaus beendet war. Trotzdem ist von einer staatlichen Billigung der Bebauung der Kleingartenparzelle mit einem Wohngebäude auszugehen. Denn diese ist jedenfalls im Zusammenhang mit dem 1987 beantragten und vollzogenen Wohnungstausch erfolgt, dem verschiedene staatliche Stellen zugestimmt haben (vgl. auch Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 126 a). Daû der Wohnungswechsel möglicherweise nicht von allen zuständigen Stellen genehmigt worden ist (vgl. § 126 Abs. 2
ZGB, § 36 Abs. 1 WLVO (GBl DDR 1985 I, S. 301), ändert am Vorliegen einer staatlichen Billigung nichts, denn der Gesetzgeber läût auch eine ausdrückliche (faktische) Gestattung einer für die Entscheidung über die Bodennutzung unzuständigen, aber über die Verwirklichung planwirtschaftlicher Vorgaben bestimmenden Stelle genügen (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG sowie Beschluûempfehlung des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 12/7245, S. 65; Erman /Ebbing, BGB, 10. Aufl., § 10 SachenRBerG Rdn. 3; Zimmermann, in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 10 SachenRBerG Rdn. 7, 21; Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 10 Rdn. 99 ff). Diese Erfordernisse sind vorliegend erfüllt, denn die den Wohnungstausch bewilligenden Organe hatten gemäû §§ 14 Abs. 1, 29 Abs. 1, 36 Abs. 1 WLVO Aufgaben der Wohnraumlenkung wahrzunehmen.
cc) Die Streithelfer nutzten das angekaufte Gebäude in der Folgezeit aber nicht nur mit Billigung staatlicher Stellen, sondern auch aufgrund eines am 7. November 1987 mit dem VKSK abgeschlossenen Kleingartennutzungsvertrags gemäû §§ 312 ff ZGB. Zwar ist das vorgelegte Vertragsformular entgegen §§ 312 Abs. 1 Satz 2, 296 Abs. 2 Satz 2 ZGB nicht eigenhändig vom Vorstand der Kleingartenanlage unterzeichnet (vgl. Autorenkollektiv, Kommentar zum ZGB, § 66 Anm. 1), sondern nur mit einem Stempel versehen worden. Dieser Formmangel ist jedoch gemäû § 19 Abs. 1 SchuldRAnpG - zumindest ex nunc - geheilt (vgl. Senat, Urt. v. 24. Mai 1996, V ZR 272/94, VIZ 1996, 522 f; Erman/Ebbing, BGB, aaO, Vor § 1 SachenRBerG Rdn. 28; Thiele/Krajewski, SchuldRÄndG, 2. Aufl., Stand 1997, § 1 SchuldRAnpG Rdn. 12; Thiele/ Winterstein, aaO, Stand August 1999, § 19 SchuldRAnpG Rdn. 2 ff). Die Heilungswirkung erstreckt sich auch auf schuldrechtliche Verträge, die in den An-
wendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes einbezogen sind. Denn dieses trifft selbst keine Regelungen über die Wirksamkeit solcher Verträge. Es setzt vielmehr voraus, daû diese Verträge nach den für ihr Zustandekommen geltenden Vorschriften rechtsverbindlich sind. Die Wirksamkeit des von den Streithelfern abgeschlossenen Nutzungsvertrags scheitert auch nicht an einer fehlenden staatlichen Genehmigung nach § 296 Abs. 2 Satz 2 ZGB, § 2 Abs. 1 m GVVO 1977 (GBl 1978 I , S. 73). Es ist davon auszugehen, daû eine solche Genehmigung nicht eingeholt wurde (vgl. zu dieser Praxis SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 52). Denn es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daû eine Genehmigung zwar beantragt, jedoch wegen Unvereinbarkeit des Nutzerwechsels mit den staatlichen Zielen (vgl. §§ 1 Abs. 1, 3 Abs. 1 GVVO) verweigert worden ist. Der somit zunächst schwebend unwirksame Nutzungsvertrag ist durch den späteren Wegfall des Genehmigungserfordernisses (vgl. § 2 Nr. 2 des Ersten Zivilrechtsänderungsgesetzes vom 28. Juni 1990 - GBl I, S. 524) endgültig wirksam geworden (vgl. auch SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 52; Senat, Urt. v. 3. März 1993, V ZR 266/93, WM 1995, 1193; Thiele/Krajewski, SchuldRÄndG, aaO, § 1 SchuldRAnpG Rdn. 15).
dd) Die Streithelfer der Beklagten nutzten damit zum 2. Oktober 1990 (vgl. § 5 Abs. 3 SachenRBerG) ein Wohngebäude, das zwar möglicherweise nicht aufgrund eines Vertragsverhältnisses nach §§ 312 ff ZGB errichtet, jedoch von ihnen auf der Grundlage eines solchen Nutzungsvertrages und mit staatlicher Billigung entgeltlich übernommen wurde. Diese Fallgestaltung rechtfertigt nach der Zielsetzung des Gesetzgebers ebenso wie das in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG genannte Regelbeispiel eine Einbeziehung in die sachenrechtliche Bereinigung. Das Sachenrechtsbereinigungsge-
setz räumt den Investitionen, die der Schaffung oder dem Erwerb von Wohnraum dienten (bauliche Investitionen zu Wohnzwecken), grundsätzlich den Vorrang vor den Interessen der Grundstückseigentümer ein (so ausdrücklich SachenRÄndG -RegE, BT-Drucks. 12/5992, S. 98). Die Schutzbedürftigkeit solcher Aufwendungen soll also nicht davon abhängen, ob sie zur Erstellung eines Gebäudes oder (nur) für dessen Ankauf getätigt wurden (vgl. insb. §§ 5, 7 Abs. 1, 9 Abs. 1 SachenRBerG, die für die dort bezeichneten Fälle Errichtung und Erwerb von (Wohn)gebäuden gleichstellen; vgl. ferner § 43 SchuldRAnpG sowie SchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 65). Entscheidend ist vielmehr, daû diese Investitionen der Beschaffung von Wohnraum als einem für die Lebensführung unverzichtbaren Gut dienten (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 98; 57). Die zentrale Bedeutung des Wohnraums hat den Gesetzgeber auch veranlaût, zwar nicht die auf der Grundlage eines Nutzungsverhältnisses gemäû §§ 312 ff ZGB errichteten Garten- und Wochenendhäuser, wohl aber deren mit staatlicher Billigung erfolgten Ausbau in Wohnhäuser (sog. unechte Datschen) der Sachenrechtsbereinigung zu unterstellen (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG; BT-Drucks. 12/5992, S. 54 f, S. 57 f, 103, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240). Angesichts der aufgezeigten Zielsetzung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ist es gerechtfertigt und geboten, dem Regelbeispiel in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG die Fälle gleichzustellen, in denen zwar ungeklärt ist, ob der Ausbau einer errichteten Laube oder eines Wochenendhauses in ein Eigenheim aufgrund eines Nutzungsverhältnisses nach §§ 312 ff ZGB erfolgt ist, in denen aber der Ankäufer eines solchen Eigenheims dieses mit staatlicher Billigung bezieht und - mit Ablauf des 2. Oktober 1990 - auf der Grundlage eines Vertrages im Sinne von §§ 312 ff ZGB nutzt.
d) Die Beklagten sind aufgrund des Kaufvertrages vom 2. Juni 1994 in die ihren Streithelfern gemäû § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zustehende Rechtsstellung eingetreten (§ 14 Abs. 1, § 9 Abs. 1 SachenRBerG). Dies gilt unabhängig davon, ob sie wirksam das Eigentum an dem Wohngebäude erlangt haben oder nicht.
aa) Sofern die Streithelfer Sondereigentum an dem Wohnhaus erworben hätten, wären die Beklagten als Einzelrechtsnachfolger in deren Nutzerstellung eingetreten (vgl. Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 14 Rdn. 4; Erman/Ebbing, BGB, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 15, § 14 SachenRBerG Rdn. 13; MünchKom-BGB/Wendtland, BGB, 3. Aufl., § 14 SachenRBerG Rdn. 2; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 14 Rdn. 3, § 9 Rdn. 14). Eine rechtsgültige Eigentumsübertragung setzt allerdings zunächst voraus, daû die Vornutzerin der Streithelfer gemäû § 296 Abs. 1 ZGB bzw. §§ 296 Abs. 2, 25, 26 Abs. 1, 27 ZGB (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 58; BGHZ 139, 235, 242 f; vgl. aber auch Wesel, DtZ 1995, 70, 73) bzw. nach §§ 95 Abs. 1, 929 ff BGB, § 2 Abs. 2 Satz 2 EGZGB (vgl. Senat, Urt. v. 22. Dezember 1995, V ZR 334/94, NJW 1996, 916, 917) oder nach sonstigen Vorschriften gesondertes Eigentum an dem Gebäude erlangt hat. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen läût sich diese Rechtsfrage jedoch nicht beantworten.
bb) Wenn an dem Gebäude kein Sondereigentum bestanden und die Beklagten folglich kein Eigentum hieran erlangt haben sollten, sind sie gleichwohl durch den Abschluû des Kaufvertrages vom 2. Juni 1994 Rechtsnachfolger ihrer Streithelfer geworden.
Dies ergibt sich aus § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG. Denn die Streithelfer können ihre Nutzerstellung aus dem Kaufvertrag mit ihrer Vornutzerin ableiten, die wiederum nach Lage der Dinge das Gebäude entweder selbst errichtet oder von ihrem Rechtsvorgänger übernommen hat. Damit ist im Streitfall von einer vom Errichter bis zu den Streithelfern reichenden, geschlossenen Kette von Verkaufsfällen auszugehen. Der wirksamen Rechtsnachfolge der Streithelfer steht nicht entgegen, daû Kaufverträge über ein nicht im Sondereigentum des Verkäufers stehendes Bauwerk gemäû § 68 Abs. 1 Nr. 3 ZGB nichtig waren. Denn für diese Fälle trifft § 9 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG eine besondere Regelung. Danach gilt als Rechtsnachfolger eines Nutzer auch der Käufer eines Gebäudes, an dem kein selbständiges Gebäudeeigentum entstanden war, sofern der Kaufvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen worden ist. Die Bestimmung ist nicht auf die Fälle beschränkt , in denen das in § 295 Abs. 2 ZGB vorgesehene selbständige Gebäudeeigentum nicht entstanden ist, sondern erfaût grundsätzlich auch alle vor dem genannten Stichtag abgeschlossenen Kaufverträge über Gebäude, an denen ein vom Grundeigentum getrenntes Eigentum (Sondereigentum) nicht begründet worden ist (so wohl Eickmann/Rothe, Sachenrechtsbereinigung; § 9 SachenRBerG Rdn. 43; Purps/Krauû, Sachenrechtsbereinigung nach Anspruchsgrundlagen , S. 27 Rdn. 72). Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung der in der ehemaligen DDR verbreiteten unzutreffenden Vorstellung Rechnung tragen, die auf fremdem Grund errichteten Gebäude stünden im Eigentum des Nutzers oder könnten von diesem jedenfalls wirksam veräuûert werden (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 108). Solchen Rechtsgeschäften sollte die rechtliche Anerkennung nicht versagt werden, weil sie auch in der Rechtswirklichkeit der ehemaligen DDR über Jahrzehnte hinweg als verbindlich erachtet wurden. Diese Erwägun-
gen gelten aber nicht nur für die in § 295 Abs. 2 ZGB genannten Fälle, sondern überall dort, wo - wie hier - nicht im Sondereigentum stehende Gebäude und bauliche Anlagen von einem anderen als dem Grundstückseigentümer verkauft wurden.
Aufgrund des am 2. Juni 1994 abgeschlossenen Kaufvertrages haben die Streithelfer die von ihnen erworbene und in ihrer Person zu einem Bereinigungstatbestand (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG) erstarkte Rechtsstellung auf die Beklagten übertragen. Diese haben zwar möglicherweise kein Eigentum an dem Kaufgegenstand erlangt. Sie haben aber jedenfalls - gegen Abgeltung des Gebäudewertes - den Besitz an einem mit staatlicher Billigung auf einem fremden Grundstück errichteten Wohngebäude erhalten. Eine solche Besitzübertragung genügt, um den Beklagten die Nutzungsposition ihrer Streithelfer zu verschaffen. Denn eine Rechtsnachfolge nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG setzt naturgemäû nicht den Erwerb von Gebäudeeigentum voraus. Dem in Nr. 5 genannten Errichter eines Gebäudes wird vom Gesetz gerade in seiner Eigenschaft als Nichteigentümer eine Nutzerstellung eingeräumt. Dies folgt aus dem Zusammenhang zwischen § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Nr. 3, Nr. 5 SachenRBerG. Folglich wird die Rechtnachfolge eines Nutzers nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 SachenRBerG schon dadurch bewirkt, daû ein Kaufvertrag über ein mit Billigung staatlicher Stellen erstelltes Bauwerk abgeschlossen und durch eine entgeltliche Besitzübertragung vollzogen wird (vgl. auch Senat, Urt. v. 19. November 1999, V ZR 241/99, WM 2000, 366, 367 für den Fall einer Übertragung der Rechte aus einem hängenden Anteilskauf). Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, hat der Gesetzgeber für die vor der Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeschlossenen und nach § 68 Abs. 1 Nr. 3 ZGB nichtigen Kaufverträge die Bestimmung des § 9 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG
geschaffen. Für die danach erfolgenden Kauffälle erübrigte sich eine solche Regelung (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 108 f). Denn auch bei fehlendem Sondereigentum an dem Gebäude ist ein auf die Verschaffung von Gebäudeeigentum gerichteter Kaufvertrag regelmäûig nicht gemäû §§ 306, 139 BGB nichtig. Vielmehr dürfte es grundsätzlich dem Willen der Vertragsparteien entsprechen , dem Kaufvertrag zumindest hinsichtlich der Übertragung der an den Besitz geknüpften Nutzerposition Geltung zu verleihen (vgl. auch BT-Drucks. 12/5992, S. 108 f, der dort angesprochenen Umdeutung nach § 140 BGB bedarf es allerdings nicht). Denn auf diese Weise erreicht ein Gebäudekäufer letztlich ebenfalls sein Ziel, Eigentum an dem Kaufgegenstand zu erwerben: Durch den Eintritt in die Nutzerstellung seines Vorgängers kann er - sofern alle rechtlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen - eine Bereinigung des Nutzungsverhältnisses im Wege eines Ankaufs der bebauten Grundstücksfläche verlangen. Auch im Streitfall ist nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen, daû der Kaufvertrag vom 2. Juni 1994 nicht am fehlenden Gebäudeeigentum der Verkäufer scheitern sollte. Folglich haben die Beklagten ihre Vorgänger wirksam in deren Nutzerstellung abgelöst (§§ 14 Abs. 1, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG). Einer zusätzlichen Abtretung künftiger bereinigungsrechtlicher Ansprüche (vgl. hierzu Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 9 Rdn. 127) bedurfte es in diesem Zusammenhang nicht, da dieses Erfordernis (§ 14 Abs. 2 SachenRBerG) erst für Veräuûerungsfälle nach Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gilt.
Der Einwand der Revision, ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers sei eine Übertragung einer bereinigungsrechtlichen Position ausgeschlossen , weil die in § 20 a Nr. 8 BKleingG bestandsgeschützte Befugnis zur
Wohnnutzung einer Laube nur mit Zustimmung des Grundeigentümers übertragen werden könne, greift nicht. Diese Vorschrift betrifft nur die Wohnnutzung von Lauben und bedeutet nicht, daû der Gesetzgeber demjenigen Nutzer, der auf einer Kleingartenparzelle ein Eigenheim errichtet oder gegen Ablösung seines Wertes übernommen hat, die weitergehenden Rechte aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz versagen will (vgl. BGHZ 139, 235, 240).
Nach alledem können die Beklagten als Rechtsnachfolger ihrer Streithelfer mit Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes grundsätzlich eine Bereinigung ihres Nutzungsverhältnisses nach § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3, § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2, Abs. 2, § 14 Abs. 1, § 15 SachenRBerG verlangen und damit ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB geltend machen. Dies gilt allerdings nicht, wenn ein Einredetatbestand nach § 29 SachenRBerG eingreifen sollte.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts , der Kläger könne die Einrede der fehlenden Nutzung nur unter den Voraussetzungen des § 29 Abs. 3 SachenRBerG erheben.
aa) Das Berufungsgericht verkennt das Zusammenspiel der Regelungen in §§ 9, 14, 29 Abs. 1 - 3 SachenRBerG. Ihm ist zuzugeben, daû der Wortlaut des § 29 Abs. 3 SachenRBerG darauf hinzudeuten scheint, die Einrede der fehlenden Nutzbarkeit könne einem Sonderrechtsnachfolger des früheren Nutzers nur unter den dort genannten Einschränkungen entgegengehalten werden (so wohl auch Wilhelms, in: Czub/Schmit-Räntsch/Frenz, aaO, § 29 Rdn. 29, 30; Sannwald, GRO, Stand März 1996, § 29 Rdn. 99, 100; Knauber, RVI, Stand April 2001, § 29 SachenRBerG Rdn. 25, 26; Fellhauer, in: Rädler/
Raupach/Bezzenberger, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 12). Diese Deutung widerspricht jedoch sowohl der Gesetzessystematik als auch dem Sinn und Zweck des § 29 SachenRBerG. Nach der Legaldefinition des § 9 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. SachenRBerG gelten nicht nur die Gesamtrechtsnachfolger, sondern auch die Einzelrechtsnachfolger des ursprünglichen Nutzers als Nutzer (vgl. Senat, Urt. v. 19. November 1999, V ZR 241/98, WM 2000, 366 [zu § 9 Abs. 1 Nr. 6 "Anteilskauf"]; Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 9 Rdn. 121; Vossius, aaO, § 9 Rdn. 14; Eickmann/Rothe, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 30; MünchKom-BGB/Wendtland, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 10). An der gesetzlich bestimmten Nutzerstellung des (Sonder)Rechtsnachfolgers sollte ersichtlich auch im Bereich des § 29 SachenRBerG festgehalten werden (vgl. BTDrucks. 12/5992, S. 129, wo ausdrücklich von der "Rechtsstellung der Nutzer, die nach dem Beitritt Nutzungsrechte erworben haben" die Rede ist). Dies ist auch nach dem Regelungszweck des § 29 Abs. 1, Abs. 2 SachenRBerG geboten. Denn diese Vorschriften sollen die in §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 1 SachenRBerG regelmäûig dem jeweils aktuellen Nutzer eingeräumten Ansprüche wieder einschränken. Damit kann es für die Einrede nach § 29 Abs. 1, Abs. 2 SachenRBerG nur darauf ankommen, ob in der Person des (anspruchsberechtigten ) derzeitigen Nutzers die dort genannten Voraussetzungen vorliegen. Folglich ist dem Grundstückseigentümer die Einrede eröffnet, der (Sonder )Rechtsnachfolger des ursprünglichen Nutzers übe die Nutzung nicht mehr aus und werde diese auch nicht mehr aufnehmen. Nutzt dieser dagegen das übernommene Gebäude oder beabsichtigt er eine zukünftige Nutzung, so kann sich der Grundstückseigentümer auch dann nicht auf die Einrede des § 29 Abs. 1, 2 SachenRBerG berufen, wenn der frühere Nutzer die Nutzung aufgegeben hatte (vgl. Eickmann/Rothe, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 11, 17; Purps/Krauû, aaO, S. 102 Rdn. 172). Für diese Fälle sieht nun aber § 29
Abs. 3 SachenRBerG zur Vermeidung von Spekulationsgeschäften des nicht mehr nutzenden Veräuûerers vor, daû der Grundstückseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen die an sich nur gegen den ursprünglichen Nutzer eröffnete Einrede auch dem nutzungsgewillten Erwerber entgegensetzen kann (Einrededurchgriff; vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 129; BT-Drucks. 12/7245, S. 70; vgl. ferner Vossius, aaO, § 29 Rdn. 10, 11). § 29 Abs. 3 SachenRBerG beschränkt also bei einer Rechtsnachfolge auf der Nutzerseite nicht die Einredemöglichkeiten des Grundstückseigentümers, sondern erstreckt im Gegenteil die auch für Rechtsnachfolger geltenden Regelungen in § 29 Abs. 1, 2 SachenRBerG auf hiervon nicht erfaûte Fallgestaltungen, enthält also einen zusätzlichen Einredetatbestand.
bb) Das Berufungsgericht durfte sich somit nicht mit einer Prüfung des § 29 Abs. 3 SachenRBerG begnügen, dessen Voraussetzungen ersichtlich nicht vorliegen, da das Grundstück bei Vertragsabschluû mit den Streithelfern bebaut war und von diesen nach den rechtsfehlerfreien, unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts bis zum Jahr 1994 durchgehend zu Wohnzwecken genutzt wurde. Vielmehr hätte es auch klären müssen, ob die Beklagten das Gebäude noch nutzen oder wenigstens eine Nutzung beabsichtigen (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG). Diese Frage ist nach dem hier maûgeblichen Tatbestand des Berufungsurteils zwischen den Parteien streitig. Vergeblich wendet die Revision hiergegen ein, die Beklagten hätten zwar in erster Instanz, jedoch nicht mehr im Berufungsverfahren den Vortrag des Klägers zur Aufgabe der Wohnnutzung bestritten. Denn eine etwaige Unrichtigkeit des Tatbestandes kann nicht mit der Verfahrensrüge nach § 554 Abs. 3 Nr. 3 b ZPO a.F., sondern nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO geltend gemacht werden (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1989, VII ZR 14/88, NJW 1989, 2753,
2754, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 108, 65, 69; Urt. v. 29. April 1994, IX ZR 215/92, NJW 1993, 1851, 1852; Senat, Urt. v. 3. März 1995, V ZR 266/93, aaO). Da eine Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO vorliegend nicht durchgeführt wurde, ist der im Berufungsurteil festgestellte Tatbestand für das Revisionsgericht verbindlich (§ 314 ZPO) und beweist zudem, daû in diesem Punkt in der mündlichen Verhandlung anders vorgetragen wurde als in früheren Schriftsätzen (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juli 1996, IX ZR 116/95, NJW 1996, 3343, 3344). Damit bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen zu der im Streitfall entscheidungserheblichen Frage, ob die Beklagten das Gebäude noch zu Wohnzwecken nutzen oder jedenfalls in absehbarer Zukunft mit einer entsprechenden Nutzung zu rechnen ist (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 SachenRBerG). Die Sache ist daher zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Parteien werden hierbei
Gelegenheit haben, zu diesem - vom Berufungsgericht bislang nicht für erheblich erachteten - Punkt weiter vorzutragen.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 361/02 Verkündet am:
30. April 2003
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e, §§ 9, 29
a) Der nach dem 2. Oktober 1990 eintretende Fortfall der bautechnischen Voraussetzungen
für die Bewohnbarkeit stellt die sachlichen Voraussetzungen des Bereinigungsanspruchs
nicht in Frage. Er begründet unter den Voraussetzungen
des § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nur eine Einrede.
b) Für die Nutzbarkeit eines Gebäudes oder Bauwerks im Sinne von § 29 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG kann es zwar Bedeutung haben, ob die Wohnnutzung
genehmigungsfähig ist. Darauf kommt es aber nicht an, wenn die Nutzung trotz
fehlender Genehmigungsfähigkeit Bestandsschutz genießt.
c) Die Einrede fehlender Nutzbarkeit nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
SachenRBerG ist gegeben, wenn mit der Wiederherstellung der Beheizbarkeit
des Gebäudes durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen ist. Ist mit der Rekonstruktion
des Gebäudes begonnen worden, müssen dazu Anhaltspunkte vorgetragen
werden, die erwarten lassen, daß der Nutzer die Rekonstruktion nicht zu
Ende führen werde.
d) Die Vermutung des § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG ist widerlegbar. Sie ist widerlegt
, wenn der Nutzer das auf dem Grundstück errichtete Gebäude wieder in
Besitz genommen hat und nutzt. Daß der Nutzer seinen Wohnsitz nicht wieder in
dem Gebäude nimmt, kann die Fortdauer der Nutzung nur in Frage stellen, wenn
die wieder aufgenommene Nutzung nur noch als eine „Restnutzung“ von untergeordneter
Bedeutung anzusehen ist.
BGH, Urt. v. 30. April 2003 - V ZR 361/02 - KG
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. April 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und
Dr. Schmidt-Räntsch
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 13. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 10. September 2002 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand
Das klagende Land (im Folgenden: der Kläger) ist Eigentümer mehrerer Grundstücke in B. , auf denen sich die Kleingartenanlage "H. " befindet. Die Beklagten sind Nutzer der Parzelle der Kleingartenanlage. Diese 1955 mit einer Wohnlaube bebaute Parzelle wurde zunächst von den Eltern einer Tante des Beklagten zu 1 und später von dieser Tante selbst genutzt. Im Einverständnis mit der Tante des Beklagten zu 1 und dem Vorstand der Kleingartenanlage zogen die Beklagten mit ihren Kindern am 1. August 1972 in die Wohnlaube ein und meldeten sich unter dieser Anschrift auch polizeilich an. Am 1. Oktober 1979 kauften die Beklagten der Tante die Wohnlaube ab und schlossen zugleich rückwirkend zum 1. August 1972 einen Pachtvertrag über das Laubengrundstück mit dem Kleingartenverein ab. Die Beklagten bewohnten die Wohnlaube bis zum Ablauf des 30. Juni 1997. Am 1. Juli 1997 räumten sie die Parzelle, weil sie die Wohnlaube an S.
G. und A. S. verkauft hatten. Diesen Verkauf nahm der Kläger am 25. Juni 1998 zum Anlaß, den Beklagten den Pachtvertrag über die Parzelle nach § 8 Nr. 1 und 2 BKleingG zu kündigen und die Beklagten zur Räumung aufzufordern. Diese Aufforderung blieb erfolglos. Der Kaufvertrag wurde wegen eines Streits mit den Käufern rückabgewickelt; die Beklagten nahmen das Grundstück am 12. Februar 1999 wieder in Besitz und nutzen es seitdem.
Der Kläger hat beantragt festzustellen, daß den Beklagten Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht zustehen.
Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein negatives Feststellungsbegehren weiter. Die Beklagten beantragen Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht den Beklagten ein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu. Sie bzw. ihre Rechtsvorgänger hätten auf dem Erholungsgrundstück eine Wohnlaube errichtet. Diese erfülle die Anforderungen an ein Eigenheim. Hierbei sei es unerheblich, ob heute technische Veränderungen verlangt werden könnten oder ob diese Anlage heute noch genehmigungsfähig sei. Entscheidend sei, daß sie dem zu DDR-Zeiten üblichen Standard entsprochen habe. Eine Billigung staatlicher
Stellen sei nicht vorgetragen, aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu vermuten. Dem Kläger stünden auch keine Einreden aus § 29 SachenRBerG zur Seite. Die Sanierung des Gebäudes sei weitestgehend abgeschlossen. Die Beklagten hätten die Nutzung des Anwesens zwar am 1. Juli 1997 aufgegeben. Diese Aufgabe sei aber nur mit Rücksicht auf den Kaufvertrag erfolgt; nach dessen Fehlschlagen hätten die Beklagten die Nutzung wieder aufgenommen.
II.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Klage ist unbegründet. Den Beklagten steht ein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu.
1. Der Anspruch folgt aus §§ 32, 61 SachenRBerG. Dieser setzt eine bauliche Nutzung im Sinne der §§ 4 und 5 SachenRBerG und weiter voraus, daß die Beklagten Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG sind.
a) Das Grundstück ist im Sinne der §§ 4 und 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG für den Eigenheimbau genutzt worden.
aa) Auf dem Grundstück ist nach dem Tatbestand des Berufungsurteils 1955 eine massive Wohnlaube errichtet worden, die nach Größe, Zuschnitt und Ausstattungsmerkmalen schon damals zum "Sommerwohnen" geeignet war. Sie mag zum damaligen Zeitpunkt noch nicht zum Wohnen auch in den Wintermonaten geeignet gewesen sein. Dies war aber ab dem 1. August 1972 der Fall. Damit erfüllt die Wohnlaube spätestens seit dem 1. August 1972 die rechtlichen Anforderungen an ein Eigenheim. Die Wohnlaube ist auch über 25
Jahre lang von den Beklagten als solches genutzt worden. Die von dem Kläger vorgetragenen Umstände vermögen die Einordnung der Wohnlaube als Eigenheim nicht in Frage zu stellen. Die Wohnlaube ist zwar derzeit nicht wieder zum Dauerwohnen geeignet, weil sie noch nicht wieder beheizbar ist. Das ist aber unerheblich. Entscheidend für die Einordnung als Eigenheim ist, ob ein Bauwerk die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach den Maßstäben der DDR erfüllt (Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 u. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Diesen Voraussetzungen genügte die Wohnlaube bei ihrer Übernahme durch die Beklagten am 1. August 1972 und in den anschließenden 25 Jahren ihrer Nutzung. Sie war in diesem Zeitraum insbesondere auch beheizt. Der nach dem 2. Oktober 1990 eintretende Fortfall einer oder mehrerer der bautechnischen Voraussetzungen für die Bewohnbarkeit stellt nach der Systematik des Gesetzes die sachlichen Voraussetzungen des Anspruchs nicht nachträglich in Frage. Er begründet vielmehr unter den näheren Voraussetzungen des § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG eine Einrede (dazu unter II. 2). Der Qualifikation der Wohnlaube als Eigenheim steht daher auch nicht entgegen, daß die Abwässer über eine Abwassergrube entsorgt werden, die nach dem Vortrag des Klägers jedenfalls in dieser Form heute nicht genehmigt werden könnte.
bb) Grundlage der Errichtung der Wohnlaube war ein Erholungsnutzungsvertrag , wie er in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. e SachenRBerG gefordert wird. Dem steht nicht entgegen, daß es sich hierbei nicht um einen isolierten Erholungsnutzungsvertrag über ein einzelnes Grundstück, sondern um einen Erholungsnutzungsvertrag gehandelt hat, der nach heutigen Maßstäben als Kleingartennutzungsvertrag im Sinne des Bundeskleingartengesetzes einzuordnen wäre. Das ist aber für Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz
unerheblich (BGH, Urt. v. 16. Juli 1998, III ZR 288/97, VIZ 1998, 517, 518; Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Ohne Bedeutung ist auch, daß das Berufungsgericht den Pachtvertrag der Beklagten mit dem Kleingartenverein irrtümlich als Überlassungsvertrag im Sinne von § 12 Abs. 2 SachenRBerG, Art. 232 § 1a EGBGB qualifiziert hat. Auf die Qualifikation eines Nutzungsvertrags als Überlassungsvertrag kommt es nämlich nur an, wenn ein Nutzer auf einer vertraglich genutzten Fläche weder ein Eigenheim errichtet noch ein vorhandenes Eigenheim wiederhergestellt bzw. an einem solchen Eigenheim einer Wiederherstellung gleichwertige Maßnahmen durchgeführt hat. Diese Ausnahmefälle liegen hier nicht vor.
cc) Keinen Erfolg hat der Kläger mit dem Einwand, die genauen Umstände der Errichtung der Wohnlaube seien nicht aufgeklärt. Einer solchen Aufklärung bedurfte es auch nicht. Die Beklagten haben substantiiert vorgetragen, daß die Wohnlaube durch die Eltern der Tante des Beklagten zu 1 im Jahre 1955 errichtet und von der Tante des Beklagten zusätzlich winterfest gemacht worden sei. Beide Parteien haben eine Bewertungsunterlage aus dem Jahre 1997 vorgelegt, in welcher als Baujahr 1955 festgehalten ist. Unter diesen Umständen konnte sich der Kläger nicht auf ein Bestreiten mit Nichtwissen zurückziehen. Er hätte vielmehr im einzelnen vortragen müssen, weshalb diese Angabe unzutreffend sein könnte. Das ist nicht geschehen. Letztlich kann die Entscheidung darüber aber offen bleiben. Hier steht fest, daß die Beklagten am 1. Oktober 1979 die Wohnlaube der Tante zum Schätzpreis von 6.106 Mark/DDR gekauft und einen Pachtvertrag abgeschlossen haben, in dem als Wohnsitz das Laubengrundstück angegeben war. Wie der Senat mit Urteil vom 3. Mai 2002 (V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643) entschieden hat, sind das Umstände , die es bei Vorliegen einer Billigung staatlicher Stellen rechtfertigen, auf
den Auffangtatbestand in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zurückzugreifen.
dd) Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand des Klägers, bei der Wohnlaube handele es sich um einen illegalen Schwarzbau. Zwar löst die Bebauung eines Grundstücks mit einem Eigenheim nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 oder Satz 2 Buchst. e SachenRBerG Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur aus, wenn sie mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt ist. Diese ist aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu vermuten, weil die Wohnlaube vom 1. August 1972 an über 25 Jahre lang als Dauerwohnung benutzt worden ist und die Behörden hiergegen nicht eingeschritten sind. Diese Vermutung ist auch nicht widerlegt. Der Kläger hat sich zwar darauf berufen, daß die Nutzung der Wohnlaube als Dauerwohnung nicht habe genehmigt werden dürfen, weil die Kleingartenanlage in einem Wasserschutzgebiet liege und jedenfalls eine (nicht abgedichtete) Abwassergrube der hier vorliegenden Art nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Das genügt aber nicht, um die Vermutung in Frage zu stellen. Das ist nur mit einem substantiierten Sachvortrag möglich, der es als wahrscheinlich erscheinen läßt, daß das Untätigwerden der staatlichen Stellen hier ausnahmsweise nicht auf eine Billigung auch im Sinne eines anzuerkennenden Bestandschutzes schließen läßt. Dieser liegt nicht vor. Die Beklagten haben eine Wohnlaube in einer Kleingartenanlage als Dauerwohnung genutzt. Dieser Fall kam in der DDR sehr häufig vor und wurde angesichts der hier auch aktenkundig gemachten Wohnraumknappheit allgemein von den Behörden geduldet, und zwar auch dann, wenn die Anlegung von Entwässerungsgruben in Wasserschutzgebieten jedenfalls in der hier eingebauten Form dem Zweck dieser Schutzausweisung nicht entsprochen hat. Hier kann zudem nicht davon ausgegangen werden, daß die Behörden diesen Um-
stand übersehen haben. Denn die Beklagten haben sich polizeilich unter der Anschrift ihrer Wohnlaube gemeldet, was den Behörden Gelegenheit und Veranlassung gab einzuschreiten, wenn sie diesen Zustand nicht billigen oder dulden wollten.
b) Die Beklagten sind auch Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG. Sie haben die Wohnlaube zwar nicht selbst errichtet und sind nicht schon aus diesem Grund Nutzer im Sinne von § 9 Abs. 1 SachenRBerG. Die Nutzerstellung der Beklagten ergibt sich aber daraus, daß sie das Gebäude vom Vornutzer gekauft haben. Hierbei kann offen bleiben, ob an der Wohnlaube der Tante selbständiges, vom Eigentum an Grund und Boden losgelöstes Eigentum nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB in der damals in der DDR geltenden Fassung entstanden war. Denn auch im zweiten Fall sind die Beklagten Rechtsnachfolger, weil die Nutzerstellung auch durch eine geschlossene Kette von Verkaufsfällen bis hin zu demjenigen, der das Gebäude errichtet hat, oder dessen Rechtsnachfolger begründet werden kann (Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 644). Ein solcher Fall liegt vor.
2. Die von dem Kläger gegen den Anspruch erhobenen Einreden aus § 29 SachenRBerG sind nicht begründet. Allerdings findet § 29 Abs. 1 und 2 SachenRBerG auch bei einer Rechtsnachfolge auf Nutzerseite Anwendung (Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 645). Jedoch sind diese Einreden nicht begründet.
a) Die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG scheitert daran , daß die Wohnlaube nutzbar ist.
aa) Für deren Nutzbarkeit kann es zwar Bedeutung haben, ob die Wohnnutzung genehmigungsfähig ist (Wilhelms in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 29 SachenRBerG Rdn. 6). Darauf kommt es aber nicht an, wenn die Nutzung trotz fehlender Genehmigungsfähigkeit Bestandsschutz genießt (Wilhelms aaO.). So liegt es hier. Die Wohnlaube ist seit dem 1. August 1972 als Eigenheim mit einer Abwasserentsorgung durch eine Abwassergrube genutzt. Dieser Nutzung hat der Kleingartenverband von Anfang an ausdrücklich zugestimmt. Sie ist durch eine entsprechende Wohnsitzangabe im Pachtvertrag und durch eine polizeiliche Meldung der Wohnsitznahme in der Wohnlaube auch von Anfang an offen gelegt worden und 25 Jahre unbeanstandet geblieben.
bb) Die fehlende Nutzbarkeit läßt sich auch nicht damit begründen, daß die Beheizbarkeit der Wohnlaube noch nicht vollständig wiederhergestellt ist und die B. Gasversorgungsbetriebe die Herstellung eines Erdgasanschlusses abgelehnt haben. Die Einrede fehlender Nutzbarkeit setzt nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nämlich zusätzlich voraus, daß mit der Herstellung der Beheizbarkeit durch die Beklagten nicht mehr zu rechnen ist. Dazu müssen Anhaltspunkte vorgetragen werden, die erwarten lassen, daß der Nutzer die Rekonstruktion nicht zu Ende führen wird (Eickmann/Rothe aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 10). Der Kläger hat darauf verwiesen, daß die Beklagten die Sanierung nicht sofort nach dem Schadensfall im Jahre 1997 in Angriff genommen und bis heute auch noch nicht vollständig abgeschlossen haben. Ein längerer Zeitraum zwischen Eintritt des Sanierungsbedarfs und der Vornahme der Sanierung kann zwar ein Anhaltspunkt dafür sein, daß die Nutzbarkeit nicht wiederhergestellt werden wird (MünchKommBGB/Smid, 3. Aufl. § 29 SachenRBerG Rdn. 6 a. E.). Der hier verstrichene Zeitraum von etwa fünf Jah-
ren vermag aber die – zunächst auch von dem Kläger selbst nicht geteilte – Erwartung nicht zu begründen, es werde zu der noch ausstehenden Wiederherstellung der Beheizbarkeit der Wohnlaube durch die Beklagten nicht mehr kommen. Die Nichtvornahme von Sanierungsmaßnahmen in dem Zeitraum vom 1. Juli 1997 bis zum 11. Februar 1999 ist nicht auf die fehlende Bereitschaft oder Fähigkeit der Beklagten zur Sanierung, sondern darauf zurückzuführen, daß die Beklagten mit ihren Käufern über die Wirksamkeit des Kaufvertrags uneins waren. Das wird darin deutlich, daß sie die Sanierung nach Klärung dieser Frage auch in Angriff nahmen und auch weitgehend durchführten. Daß die Wohnlaube derzeit noch nicht beheizt werden kann, ist ebenfalls nicht auf die fehlende Bereitschaft oder Fähigkeit der Beklagten, sondern auf die Weigerung der B. Gasversorgungsbetriebe zurückzuführen, das Anwesen an das Stadtgasversorgungsnetz von B. anzuschließen. Anhaltspunkte dafür, daß die Beheizbarkeit nicht ggf. auf andere Weise wieder hergestellt werden kann und nach Klärung der erhobenen Bedenken durch die Beklagten nicht wieder hergestellt werden wird, bestehen nicht.
b) Unbegründet ist auch die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG.
aa) Diese Einrede läßt sich nicht mit der Kündigung des Pachtvertrags begründen, die der Kläger am 25. Juni 1998 ausgesprochen hat. Eine solche Kündigung begründet die Einrede nur, wenn sie auch tatsächlich zu einem Nutzungsverlust führt, wobei es auf dessen Gründe im Rahmen von § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nicht ankommt (MünchKommBGB/Smid, aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 12). Das ist hier nicht der Fall. Die Beklagten und die Käufer haben die Kündigung nicht akzeptiert, und der Kläger hat es bei
einer erfolglosen Räumungsaufforderung bewenden lassen und seine Kündigung nicht durchgesetzt. Es bedarf deshalb auch keiner Entscheidung darüber, ob der Kläger zur Kündigung berechtigt war und mit einer gerichtlichen Durchsetzung seiner Kündigung erfolgreich gewesen wäre.
bb) Unerheblich ist auch, daß die Beklagten das Anwesen vom 1. Juli 1997 bis zum Ablauf des 11. Februar 1999 nicht selbst genutzt haben. Ob dieser Umstand die Vermutung nach § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG auslöst, kann offen bleiben. Jedenfalls ist die - widerlegbare (Eickmann/Rothe, aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 14; MünchKommBGB/Smid aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 12) - Vermutung des § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG ist hier widerlegt. Die Beklagten haben das Anwesen wieder in Besitz genommen, nachdem sie sich mit ihren Käufer über die Rückabwicklung des Kaufvertrags geeinigt haben. Seitdem nutzen sie das Anwesen auch. Daß sie dort derzeit nicht ihren Wohnsitz haben, steht dem nicht entgegen. Hierin mag zwar eine Nutzungsänderung zu sehen sein. Sie wäre aber vom Pachtvertrag gedeckt und würde die Fortdauer der Nutzung aber nur in Frage stellen können, wenn sie nur noch als eine „Restnutzung“ von untergeordneter Bedeutung anzusehen wäre (Eickmann /Rothe, aaO. § 29 SachenRBerG Rdn. 13, 9; Wilhelms, aaO. § 29 SachenRBerG Rdn. 10, 6). Das ist aber nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht der Fall. Die Beklagten haben die Voraussetzung der bisherigen Wohnnutzung wieder hergestellt und das Haus in den Sommermonaten auch zum Wohnen genutzt. Einer Wohnnutzung auch in den Wintermonaten steht derzeit nur noch entgegen, daß die Beheizbarkeit noch nicht vollständig wieder hergestellt ist.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
(1) Auf den Erwerb oder den Bau von Eigenheimen ist dieses Gesetz anzuwenden, wenn
- 1.
nach den Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. September 1954 (GBl. I Nr. 81 S. 784), vom 19. Dezember 1973 (GBl. I Nr. 58 S. 578) und vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) Eigenheime verkauft worden sind und selbständiges Eigentum an den Gebäuden entstanden ist, - 2.
Nutzungsrechte verliehen oder zugewiesen worden sind (§§ 287, 291 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) oder - 3.
Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und mit einem Eigenheim bebaut worden sind. Dies ist insbesondere der Fall, wenn - a)
Wohn- und Stallgebäude für die persönliche Hauswirtschaft auf zugewiesenen, ehemals genossenschaftlich genutzten Grundstücken nach den Musterstatuten für die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften errichtet wurden, - b)
Eigenheime von einem Betrieb oder einer Produktionsgenossenschaft errichtet und anschließend auf einen Bürger übertragen wurden, - c)
Bebauungen mit oder an Eigenheimen aufgrund von Überlassungsverträgen erfolgten, - d)
staatlichen Stellen von einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft als Bauland übertragen wurden, - e)
als Wohnhäuser geeignete und hierzu dienende Gebäude aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, es sei denn, daß der Überlassende dieser Nutzung widersprochen hatte, - f)
Eigenheime auf vormals volkseigenen, kohlehaltigen Siedlungsflächen, für die Bodenbenutzungsscheine nach den Ausführungsverordnungen zur Bodenreform ausgestellt wurden, mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sind oder - g)
Eigenheime aufgrund einer die bauliche Nutzung des fremden Grundstücks gestattenden Zustimmung nach der Eigenheimverordnung der Deutschen Demokratischen Republik vom 31. August 1978 (GBl. I Nr. 40 S. 425) oder einer anderen Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, die Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts jedoch ausblieb, die nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik für diese Art der Bebauung vorgeschrieben war, - h)
Wohn- und Stallgebäude nach den Vorschriften über den Besitzwechsel bei ehemals volkseigenen Grundstücken aus der Bodenreform einem Bürger auch ohne förmlichen Beschluß verbindlich zugewiesen oder auf Grund einer solchen Zuweisung errichtet worden sind.
(2) Eigenheime sind Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder zwei Wohnungen enthalten. Die Bestimmungen über Eigenheime gelten auch für mit Billigung staatlicher Stellen errichtete Nebengebäude (wie Werkstätten, Lagerräume).
(3) Gebäude, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 von den Nutzern zur persönlichen Erholung, Freizeitgestaltung oder zu kleingärtnerischen Zwecken genutzt wurden, sind auch im Falle einer späteren Nutzungsänderung keine Eigenheime. Eine Nutzung im Sinne des Satzes 1 liegt auch vor, wenn der Nutzer in dem Gebäude zwar zeitweise gewohnt, dort jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 191/04 Verkündet am:
13. Mai 2005
K a n i k,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
a) Die entsprechende Anwendung von Art. 234 § 4a EGBBG auf Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz
führt nur dazu, daß Nutzer, die gemeinsam mit ihrem
Ehegatten anspruchsberechtigt sind, Miteigentum zu gleichen Bruchteilen verlangen
können, wenn sie nicht andere Bruchteile bestimmen. Sie ändert dagegen nichts an der
alleinigen Anspruchsberechtigung eines Ehegatten, der das Grundstück alleine nutzt.
b) Einer von mehreren gemeinschaftlichen Nutzern kann Feststellung seiner alleinigen Anspruchsberechtigung
nur verlangen, wenn die Rechtsgemeinschaft am Bereinigungsanspruch
aufgelöst werden soll und die Leistung an den klagenden Nutzer die gebotene
Form der Auflösung dieser Gemeinschaft wäre oder wenn die anderen Nutzer der Feststellung
der alleinigen Anspruchsberechtigung des Klägers zustimmen (Fortführung von
Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, zur Veröffentlichung bestimmt).
c) Ein Bauwerk dient im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG als
Wohnhaus, wenn der Nutzer - bei mehreren jeder von ihnen - auf dem Grundstück am 2.
Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt hatte. Wo der Nutzer seinen Lebensmittelpunkt
hat, ist in wertender Gesamtbetrachtung aller Umstände festzustellen. Die Beweislast
hierfür trägt der Nutzer. Ob der Anspruch bei Verlegung des Lebensmittelpunkts nach
dem 2. Oktober 1990 entfällt, bleibt offen.
BGH, Urt. v. 13. Mai 2005 - V ZR 191/04 - KG Berlin
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Mai 2005 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch
und Dr. Czub
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 24. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 28. Juli 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger und seine Ehefrau kauften am 1. Juli 1980 eine Laube in der Kleingartenanlage „H. “ auf einem Grundstück des beklagten Landes (im folgenden: Beklagter). Sie nutzen sie auf Grund eines Kleingartenpachtvertrags , den sie am gleichen Tage mit dem Vorsteher der Sparte „H. “ als Vertreter des Verbands der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter T. abgeschlossen haben. Von 1984 bis 1987 bauten sie die Laube aus. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Wohnlaube nach dem 8. Mai 1945 errichtet wurde, ob sie zum Dauerwohnen geeignet ist und ob sie am 2. Oktober 1990 dem Kläger und seiner Frau als Wohnung diente.
Der Kläger und seine Frau haben den Beklagten auf Feststellung ihrer Ankaufsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung nur des Klägers hat das Kammergericht seine alleinige Anspruchsberechtigung festgestellt. Dagegen richtet sich die von dem Kammergericht zugelassene Revision des Beklagten, deren Zurückweisung der Kläger beantragt.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, der Kläger sei nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (allein) anspruchsberechtigt. Das aus der Laube entstandene Gebäude sei zum Dauerwohnen geeignet und berechtige den Kläger unabhängig von dem Zeitpunkt seiner Errichtung zum Ankauf. Entscheidend sei, ob der Kläger am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt auf dem Laubengrundstück gehabt habe. Dafür sei es unerheblich, ob der Kläger und seine Ehefrau zu diesem Zeitpunkt ihre Stadtwohnung aufgegeben hätten. Das offene Ergebnis der Beweisaufnahme zu dieser Frage gehe zu Lasten des Beklagten. Dieser trage als Eigentümer die Beweislast dafür, daß der Kläger als Nutzer seinen Lebensmittelpunkt nicht auf dem Laubengrundstück hatte. Das habe er nicht beweisen können.
II.
Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Die Feststellung seiner alleinigen Anspruchsberechtigung nach § 61 Abs. 1 SachenRBerG kann der Kläger nur verlangen, wenn er allein Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG ist oder wenn seine Ehefrau zwar Mitnutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG, aber mit diesem Vorgehen einverstanden ist. Dazu fehlen die erforderlichen Feststellungen.
a) Ist der Kläger, wovon die Revision ausgeht, alleiniger Nutzer der Wohnlaube nach § 9 SachenRBerG, steht ihm ein Anspruch auf Ankauf nach § 61 Abs. 1 SachenRBerG auch allein zu. Daran ändert es nichts, daß der Kläger verheiratet ist. Nach § 9 Abs. 4 SachenRBerG ist zwar auf die Ausübung des Anspruchs nach § 61 Abs. 1 SachenRBerG durch Ehegatten Art. 234 § 4a EGBGB entsprechend anzuwenden. Das bedeutet aber, was der Senat bisher offen gelassen hat (Senatsurt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, VIZ 1998, 575, 576), nicht, daß verheirateten Nutzern Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur gemeinsam mit ihrem Ehegatten zustehen, also auch ein Ehegatte anspruchsberechtigt ist, der selbst kein anspruchsberechtigter Nutzer war (so aber: OLG Brandenburg, VIZ 1998, 151, 153). § 9 Abs. 4 SachenRBerG begründet insoweit keinen Anspruch, sondern setzt einen nach § 3 ff. SachenRBerG begründeten Anspruch voraus. Die Vorschrift bedeutet nur, daß Nutzer, die gemeinsam mit ihrem Ehegatten anspruchsberechtigt sind, Miteigentum zu gleichen Bruchteilen verlangen können, wenn sie nicht andere Bruchteile bestimmen. Die Anspruchsberechtigung von Ehegatten, die allein nutzen, läßt sie dagegen unberührt. Daß der Kläger alleiniger Nutzer ist, hat das Berufungsgericht indessen nicht festgestellt.
b) Nach seinen Feststellungen läßt sich nicht ausschließen, daß der Kläger und seine Ehefrau gemeinsam Nutzer waren. In diesem Fall stünde ihnen der Anspruch nach § 14 Abs. 1 SachenRBerG auch gemeinsam zu. Er wäre, ähnlich wie der Auflassungsanspruch aus einem von mehreren Käufern geschlossenen Kaufvertrag (dazu: BGH, Urt. v. 3. November 1983, IX ZR 104/82, NJW 1984, 795, 796; Senat, Urt. v. 25. Oktober 2002, V ZR 279/01, NJW 2003, 1120, 1121), auf eine unteilbare Leistung gerichtet (Hügel in: Czub/Schmidt-Räntsch, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 14 Rdn. 10b; Eickmann /Rothe, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 14 Rdn. 15; Vossius, Sachenrechtsbereinigungsgesetz , 2. Aufl., § 14 Rdn. 16). Der Kläger könnte dann nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB zwar allein auf Feststellung der Anspruchsberechtigung nach § 108 SachenRBerG klagen, müßte aber die Feststellung der gemeinschaftlichen Anspruchsberechtigung beantragen. Das gilt nicht ohne Ausnahme. Der Kläger könnte die Feststellung seiner alleinigen Anspruchberechtigung beantragen, wenn er und seine Frau ihre Rechtsgemeinschaft am Bereinigungsanspruch auflösen wollten und die Leistung an den Kläger allein die gebotene Form der Auflösung dieser Gemeinschaft wäre oder wenn seine Frau der Feststellung der alleinigen Anspruchsberechtigung des Klägers zugestimmt hätte oder zustimmt (vgl. dazu Senat, Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, zur Veröffentl. bestimmt). Eine solche Zustimmung könnte auch in einem (von dem Kläger vorgetragenen) Verzicht seiner Ehefrau auf ihre Eigentumsansprüche an der gemeinsamen Wohnlaube liegen. Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht aber nicht getroffen.
2. Der Feststellung eines Ankaufsanspruchs des Klägers steht nicht entgegen , daß der Zeitpunkt und die rechtliche Grundlage der Errichtung der ursprünglichen Laube nicht aufgeklärt sind.
a) Zwar kann die bauliche Nutzung eines Grundstücks nach § 8 SachenRBerG einen Anspruch auf Ankauf nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nur begründen, wenn sie nach dem 8. Mai 1945 erfolgt ist. Eine bereinigungsfähige bauliche Nutzung nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG läge auch nur vor, wenn die Wohnlaube auf Grund eines Erholungsnutzungsvertrags errichtet worden wäre, der den §§ 312 bis 315 ZGB/DDR unterliegt (dazu Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504; OLG Brandenburg, VIZ 1998, 151, 152). Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, kann eine bauliche Nutzung aber als sog. unbenannter Fall der Sachenrechtsbereinigung nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG bereinigungsfähig sein, auch wenn der Zeitpunkt und die rechtliche Grundlage der Errichtung des Bauwerks ungeklärt sind.
b) Für den hier vorliegenden Fall einer baulichen Nutzung auf Grund eines Erholungsnutzungsvertrags gilt das aber nur, wenn das Bauwerk nach dem 8. Mai 1945 von dem Nutzer erworben wurde und alle sonstigen Voraussetzungen des Regelbeispiels nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG vorliegen (Senat, Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643 und Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, VIZ 2003, 445, 446). Die bauliche Nutzung eines Grundstücks auf Grund eines Erholungsnutzungsvertrags steht bei der gebotenen wertenden Betrachtung (Senatsurt. v. 3. Mai 2002 und v. 30. April 2003 jeweils aaO) den Regelbeispielen nicht schon dann gleich, wenn das Gebäude als Wohnhaus geeignet ist. Dies ist auch bei vielen Wochenendhäusern und ähnlichen Baulichkeiten der Fall. Solche Wochenendhäuser waren aber nach § 315 ZGB/DDR nach Beendigung des Vertrags vom Grundstückseigentümer anzukaufen und verschafften dem Nutzer keine dauerhafte dingliche
dingliche Rechtsposition. Eine Einbeziehung in die Sachenrechtsbereinigung entsprach nur bei solchen Gebäuden dem das Sachenrechtsbereinigungsgesetz prägenden Nachzeichnungsprinzip (§ 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG), die tatsächlich als Eigenheim genutzt wurden und bei denen mit Billigung staatlicher Stellen eine Änderung der Rechtsform der Nutzung u nd die Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts zur Errichtung und persönlichen Nutzung eines Eigenheims unterblieben (BT-Drucks. 12/5992 S. 103). Deshalb muß das Bauwerk auch bei einem unbenannten Fall im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG als Wohnhaus dienen.
3. Diese Voraussetzung konnte das Berufungsgericht hier nicht ohne nähere tatsächliche Feststellungen annehmen.
a) Wann ein Bauwerk dem Nutzer als Wohnhaus dient, legt § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG selbst nicht fest. Die Anforderungen lassen sich aber, wovon das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend ausgeht, aus der Ausnahmeregelung des § 5 Abs. 3 SachenRBerG erschließen. Danach ist ein Bauwerk nicht als Eigenheim anzusehen, wenn es am 2. Oktober 1990 Erholungszwecken diente und später Wohnzwecken zugeführt wurde (Satz 1). Das gilt nach Satz 2 der Vorschrift auch, wenn der Nutzer am 2. Oktober 1990 in dem Bauwerk zwar zeitweise gewohnt, dort aber nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte. Aus diesen Ausnahmen ergibt sich im Umkehrschluß, daß ein Bauwerk im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG als Wohnhaus dient, wenn der Nutzer auf dem Grundstück am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt hatte (OLG Brandenburg, VIZ 1998, 151, 153; Zimmermann /Heller in: Prütting/Zimmermann/Heller, Grundstücksrecht Ost, § 5 SachenRBerG Rdn. 23). Ob sich daran etwas ändert, wenn der Lebensmittel-
punkt nach dem 2. Oktober 1990 verlegt wird, (verneinend: Czub in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 5 SachenRBerG Rdn. 124; Eickmann /Rothe, aaO, § 5 SachenRBerG Rdn. 45; bejahend: v. Falckenhayn, RVI § 5 SachenRBerG Rdn. 33; Rövekamp, Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl., S. 73 Rdn. 209; Zimmermann/Heller aaO), bedarf hier keiner Entscheidung.
b) Wo der Nutzer seinen Lebensmittelpunkt hat, läßt sich entgegen der Annahme der Revision nicht allein anhand formaler Gesichtspunkte wie der polizeilichen Meldung oder der Aufgabe einer Stadtwohnung (so aber OLG Brandenburg, VIZ 1998, 331, 332; Schnabel, DtZ 1995, 258, 262) feststellen. Deshalb steht es, darin ist dem Berufungsgericht Recht zu geben, der Annahme des Lebensmittelpunkts nicht entgegen, wenn sich der Nutzer zeitweilig an anderer Stelle aufhält (Schmidt-Räntsch, NJ 2005, 49, 52). Erforderlich ist vielmehr eine wertende Gesamtbetrachtung aller Umstände (LG Potsdam, VIZ 1997, 431, 432; Vossius, aaO, § 5 Rdn. 8), bei der freilich die polizeiliche Meldung und die Aufgabe der Stadtwohnung als signifikante Indizien für den Lebensmittelpunkt besonderes Gewicht haben.
c) Bei der anzustellenden Gesamtbetrachtung kommt es auf die Verhältnisse allein des Klägers nur an, wenn er allein Nutzer war. War er hingegen gemeinsam mit seiner Frau Nutzer, was auch bei intakter Ehe nicht notwendig der Fall sein muß, kommt es auch auf die Verhältnisse seiner Frau an. Denn dann stünde der Anspruch ihnen gemeinsam zu. Sie müßten die Anspruchsvoraussetzungen beide erfüllen. Daran änderte es nichts, wenn der Kläger diesen Anspruch jetzt allein geltend machen und Leistung allein an sich verlangen kann. Was der einzelne von mehreren Nutzern selbst zur Erfüllung der Anspruchsvoraussetzungen unternehmen muß, legt das Sachenrechtsbereini-
gungsgesetz nicht einheitlich fest. Dies hängt vielmehr von den einzelnen Tatbestandsmerkmalen ab. Als Wohnhaus soll ein Gebäude im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG nach einer auch von der Revision vertretenen Ansicht schon dann dienen können, wenn nur einer von mehreren Nutzern darin seinen Lebensmittelpunkt hat (OLG Brandenburg, VIZ 1998, 151, 154; Zimmermann/Heller aaO). Dafür gäbe die Vorschrift nur dann einen Anhaltspunkt , wenn ein Gebäude als Wohnhaus schon dann diente, wenn es überhaupt bewohnt wird. Das ist aber nicht der Fall. Ein Gebäude dient nach allgemeiner Ansicht nur dann als Wohnhaus, wenn es vom Nutzer selbst bewohnt wird, und das auch nur dann, wenn der Nutzer selbst es nicht nur zeitweilig bewohnt, sondern dort seinen Lebensmittelpunkt hat. Kommt es aber auf die Lebensverhältnisse speziell des Nutzers an, kann es nicht gleichgültig sein, wer sie erfüllt. Diese subjektive Voraussetzung kann nicht gewissermaßen arbeitsteilig erfüllt werden; sie muß vielmehr bei jedem einzelnen Nutzer gegeben sein. Der Zweck der Vorschrift ergibt nichts anderes. Die mit diesem subjektiven Element angestrebte sichere Abgrenzung der sachenrechtsbereinigungsfähigen Eigenheime von den nicht sachrechtsbereinigungsfähigen als Wohnhaus geeigneten Wochenendhäusern wäre nicht zu erreichen, müßte es nicht bei jedem von mehreren Nutzern vorliegen. In der neuen Verhandlung wird deshalb zu klären sein, ob der Kläger die Wohnlaube allein nutzte.
d) Die Beweislast dafür, daß der Nutzer – bei mehreren gemeinschaftlichen Nutzern jeder von ihnen – am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt auf dem anzukaufenden Laubengrundstück hatte, trägt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht der Grundstückseigentümer, sondern der Nutzer (v. Falckenhayn, aaO, § 5 SachenRBerG Rdn. 33; Gehling in: Rädler/Raupach /Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 5 SachenRBerG
Rdn. 16; Vossius, aaO, § 5 SachenRBerG Rdn. 25). Anhand des Lebensmittelpunkts soll nämlich die Frage beantwortet werden, ob ein Bauwerk nicht nur als Wohnhaus geeignet ist, sondern auch als Wohnhaus dient. Das ist sowohl beim benannten Sachrechtsbereinigungsfall nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG als auch beim unbenannten Fall nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG eine von dem Nutzer darzulegende und zu beweisende Tatbestandsvoraussetzung. Daran ändert es nichts, daß sich diese Tatbestandsvoraussetzung unter Rückgriff auf § 5 Abs. 3 SachenRBerG erschließt. Diese Vorschrift präzisiert zwar den Ausschlußtatbestand der Erholungsnutzung nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG (Czub in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 5 Rdn. 156), dessen Voraussetzungen der Grundstückseigentümer darzulegen und zu beweisen hat. Hier geht es aber nicht um die Anwendung dieses Ausschlußtatbestands, sondern um die Prüfung einer im Umkehrschluß aus dieser Vorschrift gewonnenen Tatbestandsvoraussetzung des § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG. Für das Vorliegen dieser Voraussetzung trägt, wie stets, der Gläubiger des Anspruchs die Darlegungs - und Beweislast, hier also der Nutzer. Dieses Tatbestandmerkmal liefe im übrigen auch weitgehend leer, würde man dem Berufungsgericht folgen. Die für die Feststellung, wo er am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt hatte, maßgeblichen Umstände bestimmt und kennt allein der Nutzer. Dem Grundstückseigentümer sind sie regelmäßig unbekannt. Das gilt auch dann, wenn der Grundstückseigentümer, wie hier, eine kommunale Gebietskörperschaft ist. Diese weiß durch ihre Meldebehörden zwar, wo der Nutzer gemeldet ist. Das verschafft ihr aber, wie gerade auch der vorliegende Fall zeigt, keine bessere Kenntnis von den übrigen in die wertende Betrachtung einzubeziehenden Umständen.
III.
In der neuen Verhandlung wird das Berufungsgericht zunächst zu klären haben, ob der Kläger alleiniger Nutzer war oder die Wohnlaube gemeinsam mit seiner Frau nutzte. Sollte sich ergeben, daß der Kläger die Wohnlaube allein nutzte, wäre festzustellen, ob der Kläger nachweisen kann, daß er selbst am 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt auf dem Laubengrundstück hatte. Sollte sich ergeben, daß der Kläger die Wohnlaube gemeinsam mit seiner Frau nutzte, wäre festzustellen, ob seine Frau der alleinigen Geltendmachung des Anspruchs durch ihn mit einem Verzicht auf ihre Rechte oder in anderer Form zugestimmt hat und ob beide Ehegatten am 2. Oktober 1990 ihren Lebensmittelpunkt auf dem Laubengrundstück hatten.
Wenzel Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Czub