Bundesgerichtshof Beschluss, 20. Nov. 2008 - V ZB 81/08

Gründe

1

Die Verfahrensbevollmächtigten der an dem Rechtsbeschwerdeverfahren vor dem Senat Beteiligten haben die Festsetzung des Gegenstandswerts für die Berechnung der Rechtsanwaltsgebühren beantragt. Maßgeblich für den nach § 33 Abs. 1 RVG festzusetzende Wert ist nach § 23 Abs. 1 RVG grundsätzlich der Wert der Gerichtsgebühren, den der Senat hier mit 132.864,66 € festgesetzt hat. Etwas anderes gilt dann, wenn das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz für die Berechnung der Rechtsanwaltsvergütung einen anderen Gegenstandswert vorgibt. Das ist nach § 27 RVG bei Zwangsverwaltungsverfahren grundsätzlich der Fall. Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens war hier aber kein Streit aus dem - beendeten - Zwangsverwaltungsverfahren selbst, sondern ein Streit über die Höhe der Zwangsverwaltervergütung. Auf einen solchen Streit, bei dem die Höhe der vollstreckbaren Forderungen keine Rolle spielt (Senat, Beschl. v. 18. Januar 2007, V ZB 63/06, zur Veröffentlichung bestimmt), sind die Wertvorschriften in § 27 RVG nicht zugeschnitten. Die Vorschrift ist deshalb einschränkend auszulegen und erfasst dann den vorliegenden Streit nicht. Dessen Wert bemisst sich deshalb mangels besonderer Vorschrift nach dem Wert für die Gerichtsgebühren. Der entspricht dem streitigen Betrag der Vergütung. Das sind 132.864,66 €.

Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Czub
Vorinstanzen:
AG Strausberg, Entscheidung vom 02.06.2005 - 3 L 511/04 -
LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 09.03.2006 - 19 T 330/05 -

Gründe:

I.

1

Das im Grundbuch von C. Blatt 185 eingetragene Grundstück ist mit einem Doppelhaus, C. Nr. 11 und Nr. 12, bebaut. Das Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz in 12 Einheiten geteilt. Die Schuldnerin ist Eigentümerin der sechs in der Haushälfte C. Nr. 12 gelegenen, im Teilungsplan als Nr. 7 bis Nr. 12 bezeichneten Wohnungen. Die Versorgung der Wohnungen mit Heizwärme erfolgt von der Haushälfte C. Nr. 11 aus. Weil die Schuldnerin mit der Beteiligung an den Kosten hierfür in erheblichem Rückstand ist, ist die Versorgung unterbrochen. Aus diesem Grunde stehen die Wohnungen der Schuldnerin seit längerer Zeit leer.

2

Sie sind mit einer für die Gläubigerin eingetragenen Grundschuld belastet. Auf Antrag der Gläubigerin ordnete das Amtsgericht am 14. Dezember 2004 die Zwangsverwaltung der Eigentumswohnungen der Schuldnerin an und bestellte den Antragsteller zum Zwangsverwalter. Nach seinen Berichten nahm er die Wohnung Nr. 8 am 21. Dezember 2004 in Besitz. Hierbei stellte er Schimmelbefall fest. Die Wohnungen Nr. 7 und 9 bis 12 besichtigte er von außen. Einlass in die Wohnungen Nr. 7, 9, 10 und 12 verschaffte er sich am 18. März 2005. Hierbei stellte er fest, dass auch die Wohnung Nr. 10 schimmelbefallen war.

3

Der Antragsteller bemühte sich, den Verwalter der Eigentümergemeinschaft ausfindig zu machen, zu klären, unter welchen Voraussetzungen die Wohnungen der Schuldnerin wieder beheizt werden können, richtete für die Verwaltung ein Konto ein, schloss einen Gebäudeversicherungsvertrag ab, machte die Haushälfte C. Nr. 12 winterfest und veranlasste, dass der Putz in den Wohnungen Nr. 8 und Nr. 10 abgeschlagen wurde, soweit er dort Schimmel angetroffen hat.

4

Mit Anträgen vom 17. Februar 2006 beantragte er, seine Vergütung für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2005 für die Verwaltung jeder der sechs Wohnungen auf jeweils 663,52 € festzusetzen (8 Stunden à 65 € gemäß § 19 Abs. 1 ZwVwV, 52 € Auslagen gemäß § 21 Abs. 2 ZwVwV zuzüglich 16 % MWSt, 91,52 €, aus der Summe gemäß § 17 Abs. 2 ZwVwV).

5

Das Amtsgericht hat die Vergütung für den Zeitraum vom 14. Dezember 2004 bis zum 13. Dezember 2005 antragsgemäß festgesetzt. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde der Gläubigerin die Vergütung des Antragstellers für die Verwaltung der Wohnungen Nr. 7, 9, 11 und 12 auf der Grundlage eines Stundensatzes von 35 € pro Stunde auf jeweils 357,28 € herabgesetzt und die Beschwerde zurückgewiesen, soweit sie sich gegen die für die Verwaltung der Wohnungen Nr. 8 und 10 festgesetzte Vergütung richtet. Es hat die Rechtsbeschwerde gegen seine Entscheidung zugelassen.

6

Die Gläubigerin und der Zwangsverwalter greifen die Entscheidung des Landgerichts an. Der Antragsteller erstrebt die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts, die Gläubigerin die Festsetzung der Vergütung des Antragstellers wegen der Verwaltung aller sechs Eigentumswohnungen auf insgesamt 663,52 €.

II.

7

Das Landgericht meint, dem Antragsteller stehe für die Verwaltung jeder der Wohnungen eine Vergütung zu. Dass die Wohnungen in derselben Haushälfte gelegen seien, aus demselben Grund nicht geheizt werden könnten und die Gläubigerin ihre gemeinsame Verwertung anstrebe, führe nicht dazu, dass sie als wirtschaftliche Einheit anzusehen und die Vergütung für ihre Verwaltung auf einen Gesamtbetrag festzusetzen sei. Der für die Verwaltung der Wohnungen Nr. 7, 9, 11 und 12 erforderliche Aufwand sei jedoch so gering, dass für diese Wohnungen nur die Mindestgebühr von 35 € pro Stunde festzusetzen sei.

8

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

III.

9

Die Beschwerde der Gläubigerin und die Beschwerde des Antragstellers sind zulässig. Das Beschwerdegericht hat die Beschwerde zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung habe, da "insbesondere die Frage des Vorliegens einer wirtschaftlichen Einheit im gegenständlichen Verfahren unter den gegebenen konkreten Umständen wesentlich" sei. Dem kann nicht entnommen werden, dass die Beschwerde allein insoweit zugelassen ist, als zum Nachteil der Gläubigerin entschieden worden ist. Dieser Auffassung der Gläubigerin steht schon das zur Begründung der Zulassung von dem Beschwerdegericht verwendete Wort "insbesondere" entgegen, das ohne weitergehende - nicht ausformulierte - Überlegungen sinnlos wäre. Vor allem aber kann die Anzahl der zur Verwaltung erforderlichen Stunden nicht unabhängig davon bestimmt werden, ob es sich bei den sechs Wohnungen um einzelne Zwangsverwaltungsobjekte handelt, oder ob die Verwaltung der Wohnungen als Verwaltung eines einheitlichen Wirtschaftsgutes anzusehen ist.

IV.

10

Beide Beschwerden führen zur Aufhebung der Entscheidung des Beschwerdegerichts und zur Zurückverweisung des Verfahrens.

11

1. Die Vergütung des Zwangsverwalters nach §§ 17 ff. ZwVwV ist grundsätzlich für jedes Objekt festzusetzen, mit dessen Verwaltung er betraut ist. Das findet seinen Grund in der Aufgabe des Zwangsverwalters, jedes Objekt, zu dessen Verwaltung er bestellt ist, unabhängig von seiner Bestellung zur Verwaltung weiterer Objekte nutzbringend zu verwalten, d.h. in der Regel zu vermieten oder zu verpachten. Soweit dem Verwalter eine Vergütung hierfür gemäß §§ 17 ff. ZwVwV zusteht, gilt dies grundsätzlich für jedes verwaltete Objekt (Senat , Beschl. v. 24. November 2005, V ZB 133/05, ZfIR 2006, 342, 343).

12

Eine Ausnahme von dem Grundsatz der Festsetzung objektbezogener Verwalterkosten ist nur zu machen, wenn mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind oder werden, ohne dass auf die Einzelobjekte bezogene Verträge abgeschlossen oder getrennte Miet- oder Pachtzinsanteile ausgewiesen werden. In diesem Fall führt die wirtschaftliche Zusammenfassung dazu, von einem einheitlichen Zwangsverwaltungsobjekt auszugehen, dessen Gesamtertrag für die Bemessung der Verwaltervergütung maßgeblich ist (Senat, Beschl. v. 24. November 2005, aaO; BGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 33/03, WM 2005, 47 ff.). Daran fehlt es, solange eine derartige Vermietung oder Verpachtung nicht eingeleitet ist oder erfolgt.

13

Hieran ändert sich entgegen der Meinung der Gläubigerin nicht dadurch etwas, dass mehrere Zwangsverwaltungsobjekte auf Grund desselben Umstands nicht vermietbar sind und eine zur Vermietung eines Objekts notwendige Maßnahme, wie der Wiederanschluss der Heizung, zugleich die Vermietbarkeit der übrigen Objekte herbeiführt. Dass die Wirtschaftlichkeit einer zur Vermietung notwendigen Maßnahme im Hinblick auf eine Mehrzahl von Verwaltungsobjekten zu prüfen und gegebenenfalls zu veranlassen ist, reicht nicht aus, die betroffenen Verwaltungsobjekte als Gegenstand einer einheitlichen Bewirtschaftung anzusehen.

14

Eine andere Entscheidung greift erst Platz, wenn eine Bewirtschaftung verschiedener Objekte durch den Abschluss eines einheitlichen Vertrages konkret vorbereitet wird oder tatsächlich erfolgt. Das wird bei Verhandlungen zum Abschluss eines Vertrages zur Vermietung einer Mehrzahl von Eigentumswohnungen nur dann in Betracht kommen, wenn sämtliche Wohnungen von dem Mieter in der Absicht angemietet werden, sie Dritten zu überlassen. Dass es dem Verwalter nicht gelingt, auch nur eine von mehreren Eigentumswohnungen in einem Gebäude zu vermieten, zu deren Verwalter er bestellt ist, und er damit keinen Ertrag aus der Verwaltung erzielt, bedeutet keine wirtschaftliche Zusammenfassung der verwalteten Einheiten, sondern den vollständigen Misserfolg der Verwaltung.

15

Ohne Bedeutung für die Frage der Festsetzung der Verwaltergebühren ist auch die Absicht des Gläubigers, mehrere Objekte, deren Zwangsverwaltung er erwirkt hat, in einem Versteigerungsverfahren auf Grund eines Gesamtausgebots gemäß § 63 ZVG zu verwerten. Inhalt und Umfang der Tätigkeit des Zwangsverwalters der einzelnen Objekte werden hiervon nicht berührt.

16

2. Die Vergütung des Antragstellers für die Verwaltung sämtlicher Wohnungen in der Haushälfte C. Nr. 12 ist nach §§ 19 Abs. 1 ZwVwV zu bestimmen, weil keine der Wohnungen während der Dauer der Zwangsverwaltung jemals vermietet war. Die nach Stunden abzurechnenden Gebühren werden von der zur Verwaltung erforderlichen Zeit bestimmt. Diese Zeit ist grundsätzlich mit sechs bis acht Stunden anzunehmen, soweit sich die Tätigkeit des Verwalters bis zur Aufhebung des Verfahrens auf die Inbesitznahme und die Ermittlung der für den Bericht nach § 3 Abs. 1 ZwVwV notwendigen Tatsachen beschränkt (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 20 ZwVwV Rdn. 2). Kann der Verwalter den Besitz an einem Objekt zugleich mit dem Besitz an einem anderen Verwaltungsobjekt antreten und zur Verwaltung eines Objektes notwendige Erkenntnisse für die Verwaltung eines anderen Objektes nutzen, führt dies nicht dazu, dass an die Tätigkeit des Verwalters geringere Anforderungen zu stellen sind und die Vergütung aus diesem Grunde im unteren Bereich von § 19 Abs. 1 ZwVwV festzusetzen ist (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 37/03, WM 2004, 840, 841; Wedekind ZfIR 2005, 348 ff.; Hintzen Rpfleger 2006, 57, 64 f.), sondern dazu, dass der für die Verwaltung aller Objekte erforderliche Zeitaufwand geringer als im Regelfall anzunehmen ist. Macht der Verwalter trotzdem einen regelmäßig für die Verwaltung eines einzelnen Objektes als angemessen erscheinenden Zeitaufwand zur Grundlage seines Festsetzungsantrags, obliegt es ihm, den geltend gemachten Zeitaufwand im Einzelnen darzustellen (vgl. LG Cottbus Rpfleger 2004, 174; LG Heilbronn Rpfleger 2005, 465; LG Frankenthal ZfIR 2006, 36, 37; Haarmeyer /Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 19 ZwVwV Rdn. 19; Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 152a Rdn. 5 Anm. 5.3). Daran fehlt es.

17

Das ist von dem Beschwerdegericht nicht gesehen worden. Die Aufhebung der Entscheidung gibt den Beteiligten Gelegenheit, zum Umfang der Verwaltung näher vorzutragen. Darüber hinaus erhält der Zwangsverwalter Gelegenheit , die Inbesitznahme der Wohnung Nr. 11 darzustellen. Die bisher allein dokumentierte "Außenbesichtigung" der leer stehenden Wohnung bedeutet nicht, dass er die Wohnung in Besitz genommen hätte.

Krüger Klein Stresemann
Czub Roth
Vorinstanzen:
AG Zwickau, Entscheidung vom 11.04.2006 - 4 L 444/04 -
LG Zwickau, Entscheidung vom 23.08.2006 - 8 T 342/06 -

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten um Miteigentum an Grundstücken aus der Bodenreform.

2

Bei Ablauf des 15. März 1990 war R. N. als Eigentümer von zwei ihm 1949 aus dem Bodenfonds zugewiesenen landwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Grundbuch eingetragen. R. N. verstarb am 20. Oktober 1989. Er wurde von seiner Ehefrau, F. N. , der Mutter der Kläger, und den Klägern, seinen ehegemeinschaftlichen Kindern, zu jeweils einem Drittel beerbt. Die Kläger und ihre Mutter sind nicht zuteilungsfähig. Die Berichtigung des Grundbuchs unterblieb.

3

Am 18. Juli 2000 bestellte der Landkreis M. (Landkreis) das beklagte Land (Beklagter) gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zum gesetzlichen Vertreter der diesem unbekannten Eigentümer der Grundstücke. Mit Notarvertrag vom 13. September 2000 übertrug der Beklagte die Grundstücke auf sich. Der Landkreis genehmigte die Übertragung; 2002 wurde der Beklagte als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 20. Januar 2005 ließ der Beklagte F. N. einen Miteigentumsanteil von 1/2 an den Grundstücken wieder auf.

4

Die Kläger haben beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Berichtigung des Grundbuchs dahin zuzustimmen, dass sie zu einem Anteil von jeweils 1/6 Miteigentümer der Grundstücke seien. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

I.

5

Das Berufungsgericht hält den von den Klägern geltend gemachten Berichtigungsanspruch für begründet. Es meint, der Landkreis habe den Beklagten wirksam zum Vertreter des Eigentümers der Grundstücke bestellt. Die unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB erfolgte Bestellung habe den Beklagten in die Lage versetzt, die Grundstücke an sich selbst aufzulassen. Die Auflassung sei unbedenklich, weil die Kläger gemäß Art. 233 § 11 Abs. 3, § 12 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. c EGBGB verpflichtet gewesen seien, ihr Miteigentum an den Grundstücken dem Beklagten zu übertragen. Sie sei jedoch nicht wirk- sam geworden, weil es sich bei dem Beklagten um eine Körperschaft des öffentlichen Rechts handele und zur Wirksamkeit der Auflassung der Grundstücke gemäß § 7 GBBerG daher die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts und nicht des Landkreises, der den Beklagten zum Vertreter der Kläger bestellt habe, erforderlich gewesen sei.

II.

6

Die Revision hat keinen Erfolg.

7

Die Kläger sind Miteigentümer der Grundstücke. Die von dem Beklagten in Vertretung der Eigentümer erklärte Auflassung der Grundstücke ist wegen Missbrauchs der dem Beklagten verliehenen Vertretungsmacht nichtig. Schon deshalb schuldet der Beklagte den Klägern gemäß § 894 BGB die zur Berichtigung des Grundbuchs beantragte Zustimmung.

8

1. Die Kläger wurden mit Inkrafttreten des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes am 22. Juli 1992 Miteigentümer der Grundstücke zu jeweils einem Sechstel.

9

a) Aufgrund der Zuweisung aus dem Bodenfonds war R. N. zunächst alleiniger Eigentümer der Grundstücke. Mit Inkrafttreten des Familiengesetzbuchs der DDR am 1. April 1966 wurden die Grundstücke gemäß § 4 EGFGB ehegemeinschaftliches Vermögen von R. und F. N. . Diese Bestimmung erfasste auch die nur einem Ehegatten aus dem Bodenfonds zugewiesenen Grundstücke (vgl. MünchKomm-BGB/Eckert, BGB, 4. Aufl., Art. 233 § 11 EGBGB Rdn. 26).

10

Die Vermögensgemeinschaft zwischen R. und F. N. war nach dem Tod von R. N. durch Vereinbarung zwischen den Klägern und ihrer Mutter aufzuheben. Hierbei hatte F. N. im Hinblick auf ihr nach dem Familiengesetzbuch der DDR "anteilsloses Miteigentum" grundsätzlich das hälftige Miteigentum an den Grundstücken zu erhalten. Das zeichnet Art. 233 § 11 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 EGBGB in der Fassung durch das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz dadurch nach, dass dem bei Inkrafttreten des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes am 22. Juli 1992 überlebenden Ehepartner eines vor dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Rechte der Eigentümer von Grundstücken aus der Bodenreform am 15. März 1990 verstorbenen Begünstigten das hälftige Miteigentum an den dem Verstorbenen aus dem Bodenfonds zugewiesenen Grundstücken zugeordnet wurde (MünchKomm -BGB/Eckert, aaO). Demgemäß wurde F. N. am 22. Juli 1992 insoweit Miteigentümerin der Grundstücke zu jeweils 1/2.

11

b) Hinsichtlich des verbleibenden hälftigen Miteigentumsanteils an den Grundstücken wurde der Nachlass nach R. N. kraft Gesetzes dahingehend auseinandergesetzt, dass an die Stelle der erbrechtlichen Beteiligung der Kläger und ihrer Mutter gemäß Art. 233 § 11 Abs. 2 EGBGB Miteigentum trat. Die Kläger wurden in Höhe ihrer Beteiligung am Nachlass ihres Vaters von jeweils einem Drittel, bezogen auf den dem Nachlass von R. N. zuzurechnenden Anteil an den Grundstücken, mithin zu jeweils einem Sechstel, Miteigentümer der Grundstücke. F. N. erwarb zu ihrem hälftigen Miteigentumsanteil jeweils ein weiteres Sechstel hinzu. Dem entspricht das mit der Klage verfolgte Zustimmungsverlangen der Kläger.

12

2. Durch die Eintragung des Beklagten in das Grundbuch haben die Kläger ihr Miteigentum an den Grundstücken nicht verloren. Die am 13. September 2000 von dem Beklagten erklärte Auflassung der Grundstücke ist sittenwidrig und nichtig, § 138 Abs. 1 BGB.

13

a) Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 4 EGBGB verweist zu den Rechten und Pflichten des Vertreters auf § 16 Abs. 4 VwVfG und damit auf das Pflegschaftsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Danach hat das wohlverstandene Interesse des Vertretenen die Leitlinie des Handelns seines Vertreters zu bilden (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 9. Aufl., § 16 Rdn. 31; Obermayer/Riedl, VwVfG, 3. Aufl., § 16 Rdn. 117). Dies kann zwar dazu führen, dass der Vertreter ein Grundstück des Vertretenen aufzulassen hat. Die Erfüllung eines Anspruchs aus dem Vermögen des Vertretenen darf aber nur erfolgen, wenn der Vertreter das Bestehen des Anspruchs geprüft hat (Limmer NotBZ 2000, 248, 253; ferner MünchKomm-BGB/Schwab, aaO, § 1828 Rdn. 20).

14

aa) Da weder die Kläger noch ihre Mutter zuteilungsfähig sind, waren die Kläger und ihre Mutter nach Art. 233 § 11 Abs. 3, § 12 Abs. 2 Nr. 2 Buchst c EGBGB verpflichtet, ihr Miteigentum an den Grundstücken dem Beklagten aufzulassen , soweit dieses auf den Nachlass von R. N. zurückging. Dem Beklagten war es indessen bis zum Sommer 2000 nicht gelungen, die Erbfolge nach R. N. und die fehlende Zuteilungsfähigkeit der Kläger und ihrer Mutter in Erfahrung zu bringen. Damit drohte der Auflassungsanspruch des Beklagten gemäß Art. 233 § 14 EGBGB mit Ablauf des 2. Oktober 2000 zu verjähren. Das gab dem Beklagten Anlass, bei dem zuständigen Landkreis seine Bestellung zum gesetzlichen Vertreter der Eigentümer der Grundstücke nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zu beantragen.

15

bb) Die Bestellung eines Dritten zum Vertreter der Eigentümer der Grundstücke konnte nicht zur Auflassung der Grundstücke führen, weil ein Dritter als Voraussetzung seiner Mitwirkung den Nachweis eines Anspruchs des Beklagten verlangen musste und würde. Eine Unterbrechung der Verjährung des Auflassungsanspruchs des Beklagten durch Erhebung einer Klage kam nicht in Betracht, weil es hierzu der Darstellung des geltend gemachten Anspruchs bedurfte, zu der der Beklagte ohne Kenntnis der Erben von R. N. und deren Zuteilungsfähigkeit nicht in der Lage war.

16

cc) Die von dem Beklagten erwirkte Bestellung zum Vertreter der Eigentümer bedeutete nur scheinbar einen Ausweg. Weil die Bestellung zum Vertreter gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 3 EGBGB unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB erfolgte, wurde der Beklagte durch seine Bestellung zum Vertreter der Kläger und ihrer Mutter formal in die Lage gesetzt, die Grundstücke an sich selbst zu übertragen.

17

Hierzu erklärte der Beklagte als Vertreter der Eigentümer die Auflassung der Grundstücke an sich selbst sowie im eigenen Namen und im Namen der Vertretenen zur Urkunde des Notars zum Schuldgrund: "Das Land B. hat nach Art. 233 § 12 Abs. 2 i.V.m. § 11 Abs. 3 EGBGB Anspruch auf unentgeltliche Auflassung des Grundbesitzes." Dies erfolgte ins Blaue hinein und war inhaltlich falsch. Der Beklagte wusste nicht, ob er die Auflassung der Grundstücke verlangen konnte. Diese Frage hatte der Beklagte weder geprüft noch - im Hinblick auf seine Unkenntnis der Erbfolge nach R. N. - prüfen können. Die Grundstücke sollten durch die Auflassung und die Eintragung des Beklagten in das Grundbuch vielmehr unabhängig von dem Bestehen eines Erwerbsanspruchs ihrem Eigentümer entzogen werden. Die unzutreffende Angabe des Schuldgrunds war allenfalls geeignet, einen Dritten wie etwa den Landkreis bei der Entscheidung über die zur Wirksamkeit der Auflassung nach Art. 233 § 3 Abs. 2 EGBGB, § 16 Abs. 4 VwVfG, §§ 1915, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB notwendige Genehmigung der Auflassung zu täuschen.

18

dd) Durch den auf diese Weise herbeigeführten Erwerb des Eigentums an den Grundstücken sollte die durch die Verjährungsbestimmung von Art. 233 § 14 EGBGB beabsichtigte Sicherung des Rechtsfriedens ausgehebelt werden; das von Art. 233 §§ 11 Abs. 5 EGBGB anerkannte, keiner Übertragungspflicht unterliegende Miteigentum eines Ehepartners des eingetragenen Begünstigten aus der Bodenreform wurde ignoriert. Die Auflassung und deren Genehmigung durch den Landkreis sollten in Verbindung mit der Eintragung des Beklagten die Enteignung des oder der Eigentümer der Grundstücke bewirken, die bei Beachtung von deren Interessen vor Ablauf der in Art. 233 § 14 EGBGB bestimmten Frist nicht mehr erreichbar war.

19

b) Mit den Pflichten des Beklagten gegenüber den Klägern und F. N. als deren Vertreter sind die Erklärungen vom 13. September 2000 unvereinbar. Sie dienten allein dem Vorteil des Beklagten. Sie sind unter dem Gesichtspunkt des Missbrauchs der Vertretungsmacht zum Vorteil des Vertreters nichtig (vgl. LG Leipzig NotBZ 2003, 479 m. Anm. Egerland; Böhringer in Eickmann, Sachenrechtsbereingiung, Loseblattkommentar, Stand März 2006, Art. 233 § 2 EGBGB Rdn. 25b; Limmer NotBZ 2000, 248, 253; allgemein BGH, Urt. v. 25. Februar 2002, II ZR 374/00, NJW 2002, 1488).

20

Dass der Beklagte die Auflassung der von den Klägern und ihrer Mutter als Erben nach R. N. erworbenen Miteigentumsanteile an den Grundstücken verlangen konnte, ändert hieran nichts. Zur Erfüllung dieser Ansprüche ist die von dem Beklagten in Vertretung der Eigentümer des Grundstücks erklärte Auflassung schon deshalb nicht erfolgt, weil der Beklagte seine hierauf gerichteten Ansprüche nicht kannte. Tatsächlich war die erklärte Auflassung hierzu auch noch nicht einmal geeignet, weil es einen Anspruch des Beklagten auf Übertragung der gesamten Grundstücke nicht gab.

21

Dass das Handeln des Beklagten den Interessen der Kläger und deren Mutter grob zuwider lief, ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Beklagte bereit war, die Grundstücke zurückzuübereignen, soweit sich herausstellen sollte, dass er auf diese keinen Anspruch hätte. Die Bereitschaft des Vertreters, einen dem Vertretenen durch sein Verhalten entstehenden Schaden auszugleichen, rechtfertigt das Verhalten des Vertreters gegenüber dem Vertretenen nicht.

22

c) Der Auflassungsanspruch des Beklagten gegen die Kläger berechtigt den Beklagten auch nicht zur Zurückbehaltung gegenüber der von den Klägern verlangten Berichtigung des Grundbuchs. Der Anspruch des Beklagten ist zum einen verjährt, zum anderen und vor allem würde die Anerkennung dieses Anspruchs als zur Zurückbehaltung berechtigend dazu führen, dem eines Rechtsstaats unwürdigen Verhalten des Beklagten, das nachhaltig an die Praxis der Verwalterbestellung der DDR erinnert, im Ergebnis zum Erfolg zu verhelfen.

23

d) Die Meinung des Beklagten, die Kläger seien gemäß § 242 BGB daran gehindert, ihren Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs geltend zu machen , weil sie über Jahre hinweg die Berichtigung des Grundbuchs nicht veranlasst hätten, ist bemerkenswert abwegig. Die zutreffende Verlautbarung des Eigentümers im Grundbuch dient nicht dazu, einem möglichen Gläubiger die Prüfung zu erleichtern, ob und in welchem Umfang er einen Anspruch auf Auflassung eines Grundstücks hat.

24

3. Da es an einer wirksamen Auflassung der Grundstücke fehlt, kann dahingestellt bleiben, ob die Bestellung des Beklagten zum gesetzlichen Vertreter der Eigentümer der Grundstücke (vgl. hierzu Egerland NotBZ 2003, 480, 481; 2005, 90, 94) und die Genehmigung der Auflassung durch den Landkreis wirksam sind.

III.

25

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Klein Stresemann Czub Roth

Vorinstanzen:
LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 24.01.2006 - 13 O 164/05 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 08.03.2007 - 5 U 41/06 -

Tatbestand:

Die Klägerin nimmt den Beklagten, ihren geschiedenen Ehemann, auf Zustimmung zu Grundbuchberichtigungen in Anspruch. Der Beklagte hatte ab April 1989, gestützt auf eine Generalvollmacht der Klägerin, über deren Beteiligungen an vier Grundstücksgesellschaften bürgerlichen Rechts verfügt und die Löschung der Klägerin als Mitgesellschafterin in den Grundbüchern bewirkt.
Die Parteien streiten im wesentlichen darüber, ob die Klägerin die Gesellschaftsbeteiligungen treuhänderisch für den Beklagten hielt, wie dieser behauptet.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit seiner Revision verfolgt der Beklagte sein Klagabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist begründet und führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache.
I. Das Berufungsgericht hat die Gesellschafterbeschlüsse, die dem Ausscheiden der Klägerin aus den Grundstücksgesellschaften zugrunde liegen, für unwirksam gemäß § 138 BGB erachtet. Der Beklagte hatte die Beschlüsse auf der Grundlage einer ihn vom Verbot des Selbstkontrahierens befreienden Generalvollmacht der Klägerin vom 10. Mai 1972 für die Klägerin in deren Vertretung gefaßt. Nach Ansicht des Berufungsgerichts war die Klägerin bei der Beschlußfassung nicht wirksam vertreten, weil der Beklagte unter Mißbrauch der Vollmacht gehandelt habe. Er sei als ihr Vertreter gehalten gewesen, die Interessen der Klägerin, seiner Auftraggeberin, zu wahren. Wie er und die übrigen Beteiligten erkannt hätten, liefen die Beschlüsse den Interessen der Klägerin jedoch zuwider. Die Rechtslage wäre zwar anders zu beurteilen, wenn die Klägerin die Gesellschaftsbeteiligungen lediglich treuhänderisch für den Beklagten gehalten hätte. Der Beklagte habe eine Treuhandabsprache jedoch nicht in ausreichend substantiierter Weise dargetan und könne sich auch nicht mit Er-
folg auf den jeweils als Insichgeschäft am 12. Februar 1982 formlos und am 14. November 1989 dann auch in notarieller Form geschlossenen Treuhandvertrag berufen, weil auch insoweit ein Miûbrauch der Vollmacht vorliege.
Das hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft die Anforderungen an die Substantiierungspflicht in bezug auf die behauptete Treuhandvereinbarung überspannt und den angebotenen Beweis nicht erhoben.
II. 1. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht allerdings die Gesellschafterbeschlüsse ebenso wie den Treuhandvertrag wegen Vollmachtsmiûbrauchs für den - von ihm als gegeben angesehenen - Fall als unwirksam angesehen , daû der Beklagte dazu nicht auf Grund einer Abrede berechtigt war, kraft derer die Klägerin ihre Anteile an den verschiedenen Grundstücksgesellschaften lediglich als (uneigennützige) Treuhänderin für den Beklagten halten sollte.
Die Gesellschaftsbeteiligungen waren werthaltig. Sie verkörperten jeweils eine Beteiligung an dem Wert des von der betreffenden Gesellschaft gehaltenen Grundstücks. Da in Ermangelung eines gegenteiligen Parteivortrags von der Werthaltigkeit dieser Grundstücke auszugehen ist, lag in dem Entzug der Gesellschaftsbeteiligungen eine Verletzung vermögenswerter Interessen der Klägerin und damit ein Miûbrauch der Generalvollmacht, sofern der Beklagte zu seinem Vorgehen nicht auf Grund einer mit der Klägerin getroffenen Treuhandabrede befugt war.
Eine solche Befugnis ergibt sich auch nicht ohne weiteres aus dem von dem Beklagten unter Benutzung der ihm erteilten Vollmacht unter dem Datum des 12. Februar 1982 zunächst formlos geschlossenen, nach den Behauptungen der Klägerin rückdatierten und nachträglich am 14. November 1989 auch notariell beurkundeten Treuhandvertrag. Er räumt dem Beklagten zwar eine entsprechende Berechtigung ein, wäre aber aus den bereits genannten Gründen seinerseits wegen Vollmachtsmiûbrauchs nichtig, wenn die Klägerin die Gesellschaftsbeteiligungen nicht lediglich als uneigennützige Treuhänderin für den Beklagten halten sollte.
2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts beruht jedoch, wie die Revision mit Erfolg rügt, auf einem Verfahrensfehler, weil das Berufungsgericht das Vorbringen des insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten über eine zwischen ihm und der Klägerin hinsichtlich der vier in Rede stehenden Grundstücksbeteiligungen getroffene Treuhandabrede als nicht ausreichend substantiiert angesehen und den angebotenen Beweis, Parteivernehmung der Klägerin, deshalb nicht erhoben hat.
Der Beklagte hat sich, ohne insoweit nähere Einzelheiten zu nennen, auf eine Einigung der Parteien berufen und zudem vorgebracht, daû die Klägerin 1988/1989 ihm und Dritten gegenüber wiederholt erklärt habe, sie wolle nicht länger mit ihrem Namen und ihrer persönlichen Haftung in die Grundstücksangelegenheiten eingebunden sein, sie wolle mit seinen Grundstücksangelegenheiten nichts zu tun haben. Sein Vortrag genügt damit den Anforderungen, die unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles an die Substantiierung seiner Behauptungen gestellt werden können.
Es kann nicht erwartet werden, daû die Parteien Jahre zurückliegende Vorgänge im Zusammenhang mit den Grundstücksgeschäften des Beklagten noch datieren und hinsichtlich der jeweiligen Umstände ins einzelne gehend schildern können. Sie waren miteinander verheiratet und hatten, bevor es in ihrer Ehe zu Spannungen und Differenzen kam, keine Veranlassung, sich über Jahre hinweg Daten und Umstände von Vereinbarungen bezüglich der Grundstücke zu merken oder diese gar aufzuzeichnen. Daû der Beklagte zu diesen Punkten keine Angaben machen konnte, genügt daher nicht, um seinen Vortrag für unschlüssig zu halten. Er hat seine Darlegung zudem mit der Wiedergabe von verschiedenen Äuûerungen der Klägerin abgerundet, so daû sie entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts einer Beweisaufnahme zugänglich ist. Daû er hinsichtlich der in Rede stehenden Gesellschaftsbeteiligungen der Klägerin keinen Grund angegeben hat, weshalb eine Treuhandabrede ebenso wie im Falle des der Klägerin 1972 geschenkten Miteigentumsanteils am Grundstück E.straûe 54 sinnvoll gewesen sei, bedeutet nicht, daû es einen solchen Grund nicht gegeben hat; er mag in den mit den Grundstücksgeschäften verfolgten wirtschaftlichen Zielen des Beklagten gelegen haben, die er nicht offenbaren will.
III. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die erforderliche Beweisaufnahme durchführt und die Klägerin als Partei vernimmt sowie, sofern dies nach der Vernehmung der Klägerin geboten erscheint , den Beklagten anhört.
Röhricht Hesselberger Henze
Kraemer Münke

Gründe:

I.

1

Das im Rubrum bezeichnete Grundstück unterlag der Zwangsverwaltung. Nachdem die Gläubigerin ihren Vollstreckungsantrag zurückgenommen hatte, wies der zum Zwangsverwalter bestellte Beteiligte zu 1 das Vollstreckungsgericht darauf hin, dass noch die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 zu erstellen sei und deshalb ein Beschluss benötigt werde, der eine entsprechende Ermächtigung enthalte. Mit Beschluss vom 5. August 2005 wurde die Zwangsverwaltung aufgehoben; ein zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung ermächtigender Beschluss erging nicht. Für seine Tätigkeiten bis zum 31. August 2005 erhielt der Zwangsverwalter antragsgemäß die Regelvergütung nach §§ 18 Abs. 1 u. 2 ZwVwV.

2

Mit Antrag vom 3. August 2006 hat der Zwangsverwalter für die Zeit nach Aufhebung der Zwangsverwaltung eine weitere Vergütung – nunmehr nach Zeitaufwand – sowie pauschalen Auslagenersatz verlangt. Auf gerichtlichen Hinweis, dass die Abrechnung der Betriebskosten nicht erstattungsfähig sei, hat er unter dem 9. Oktober 2006 seine Vergütungsforderung reduziert. Diesen Antrag hat das Vollstreckungsgericht mit der Erwägung zurückgewiesen, die geltend gemachten Tätigkeiten seien bereits mit der zuvor festgesetzten (Regel-)Vergütung abgegolten. Hiergegen hat der Zwangsverwalter Beschwerde eingelegt und erneut die unter dem 3. August 2006 beantragte Vergütung verlangt. Die dagegen eingelegte Beschwerde ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde erstrebt der Zwangsverwalter weiterhin die beantragte Vergütung nach Zeitaufwand.

II.

3

Das Beschwerdegericht ist der Auffassung, der Zwangsverwalter müsse nach Aufhebung der Zwangsverwaltung seine Tätigkeit beenden. Ohne besondere gerichtliche Ermächtigung dürften – abgesehen von Maßnahmen, die keinen Aufschub duldeten – nur noch die „regulären Restarbeiten“ vorgenommen werden. Eine weitere Vergütung stehe dem Zwangsverwalter daher nicht zu.

III.

4

Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach § 575 ZPO auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet.

5

1. Die beantragte weitere Vergütung nach Zeitaufwand steht dem Zwangsverwalter schon deshalb nicht zu, weil er die dafür erforderlichen Voraussetzungen nicht dargelegt hat. Werden – wie hier – Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung eines zwangsverwalteten Objekts erzielt, hat der Zwangsverwalter Anspruch grundsätzlich nur auf die mit einem Prozentsatz der erwirtschafteten Einnahmen zu bemessende Regelvergütung (§ 18 Abs. 1. u. 2 ZwVwV). Eine Vergütung nach Zeitaufwand sieht die Zwangsverwalterverordnung bei solchen Objekten nur für den Ausnahmefall vor, dass die Regelvergütung offensichtlich unangemessen ist (§ 19 Abs. 2 ZwVwV). Für erforderliche Abschlusstätigkeiten oder von dem Zwangsverwalter nach Aufhebung der Zwangsverwaltung noch zu ergreifende unaufschiebbare Maßnahmen gilt nichts anderes. Mit der Regelvergütung wird die gesamte Verwaltertätigkeit abgegolten (vgl. nur Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 18. Aufl., § 152a ZVG Rdn. 4.2.). Dass diese Vergütung nur auf der Grundlage der bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung eingezogenen Erträge zu bemessen ist (§ 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV), steht dem nicht entgegen, weil das übliche Maß deutlich überschreitenden Tätigkeiten auch dann durch eine (ggf. nachträgliche) Erhöhung des Prozentsatzes nach § 18 Abs. 2 ZwVwV Rechnung getragen werden kann, wenn der Verwalter vergütungsfähige Leistungen nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung erbringt.

6

Die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestandes des § 19 Abs. 2 ZwVwV sind nicht dargetan. Offensichtlich unangemessen ist die Regelvergütung nämlich nur dann, wenn sie – trotz Ausschöpfung des Höchstrahmens nach § 18 Abs. 2 ZwVwV – um mehr als 25 % hinter der Vergütung nach Zeitaufwand zurückbleibt (Senatsbeschl. v. 11. Oktober 2007, V ZB 1/07, zur Veröffentlichung bestimmt). Das hat der Zwangsverwalter durch eine Vergleichsrechnung und eine plausible Darstellung des Zeitaufwandes darzulegen (vgl. auch Senatsbeschl. aaO; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung , 4. Aufl., § 19 ZwVwV Rdn. 17). Daran fehlt es hier zumindest mit Blick auf die erforderliche Vergleichsrechnung.

7

2. Die nach den bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung eingezogenen Erträgen zu bemessende Regelvergütung hat der Zwangsverwalter bereits erhalten. Eine nachträgliche (weitere) Erhöhung des für die Bemessung der Regelvergütung maßgeblichen Prozentsatzes nach § 18 Abs. 2 ZwVwV hat er weder beantragt noch das für eine Anhebung erforderliche Missverhältnis dargetan (zum Darlegungserfordernis vgl. Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 22 ZwVwV Rdn. 3).

8

Geht es um erst nach Aufhebung der Zwangsverwaltung erbrachte Leistungen , muss zunächst dargelegt werden, dass es sich um vergütungsfähige Tätigkeiten handelt, weil dem Verwalter eine Vergütung nach der Zwangsverwalterverordnung nur für solche (erforderliche) Tätigkeiten zusteht, die er in Ausübung der ihm kraft seines Amtes zustehenden Befugnisse entfaltet hat (vgl. §§ 12, 17 ZwVwV). Diese Befugnisse enden aber – abgesehen von unaufschiebbaren (vgl. RGZ 53, 263, 264; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung , 4. Aufl., Rdn. 324) und der notwendigen Abwicklung der Verwaltung dienenden Maßnahmen (vgl. BGH, Urt. v. 25. Mai 2005, VIII ZR 301/03, Rpfleger 2005, 559, 560 sowie zum Ganzen Böttcher, ZVG, 4. Aufl., § 161 Rdn. 32 f; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 161 ZVG Rdn. 9, § 12 ZwVwV Rdn. 5, 9 u. 11; Stöber, aaO, § 161 Rdn. 5.1 u. 2) mit der Zustellung des die Zwangsverwaltung aufhebenden Beschlusses; etwas anders gilt nur dann, wenn das Gericht den Verwalter nach § 12 Abs. 2 Satz 1 ZwVwV zur Vornahme weiterer Handlungen besonders ermächtigt. Nur im Rahmen dieser Ausnahmetatbestände darf der Verwalter weiter tätig werden, und nur in diesen Fällen kommt eine Anhebung des Prozentsatzes nach § 18 Abs. 2 ZwVwV in Betracht.

9

Stehen notwendige Abschlussarbeiten in Rede, muss der Verwalter darüber hinaus darlegen, dass die Leistungen über das Maß regulärer Abschlussarbeiten deutlich hinausgehen. Auch daran fehlt es hier. Davon abgesehen stel- len die von der Beschwerde ins Feld geführten Tätigkeiten wie etwa die Entgegennahme von Schriftstücken oder die Übersendung von Schlüsseln allenfalls übliche Abwicklungsmaßnahmen dar, die eine Erhöhung nach § 18 Abs. 2 ZwVwV nicht rechtfertigen. Schließlich handelt es sich bei den Betriebskostenabrechnungen , die der Zwangsverwalter nach Aufhebung der Zwangsverwaltung erstellt hat, um keine notwendige Abwicklungsmaßnahme, weil die Abrechnung der Nebenkosten nach Aufhebung der Zwangsverwaltung zumindest grundsätzlich wieder Sache des Eigentümers ist (vgl. Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 12 ZwVwV Rdn. 11 m.w.N.). Eine gerichtliche Ermächtigung liegt nicht vor.

10

3. Von einer Auslagenerstattung hat das Beschwerdegericht zu Recht abgesehen. Der Zwangsverwalter hat lediglich die Auslagenpauschale verlangt, die nach § 21 Abs. 2 Satz 2 ZwVwV mit 10 % der festzusetzenden Vergütung zu bemessen ist (bis zu einem Höchstbetrag von 40 € für jeden angefangenen Monat). Wie dargelegt kommt aber auf der Grundlage der von dem Zwangsverwalter gestellten Anträge eine Vergütungsfestsetzung nicht in Betracht.

IV.

11

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung über die Höhe der Zwangsverwaltervergütung ist nicht kontradiktorisch ausgestaltet. Das steht einer Anwendung von § 97 Abs. 1 ZPO entgegen (Senat, Beschl. v. 25. Januar 2007, V ZB 125/05, NJW 2007, 2993 f., zur Veröffentlichung in BGHZ 170, 378 bestimmt; Beschl. v. 15. März 2007, V ZB 117/06, NJW-RR 2007, 1150). Krüger Klein Stresemann Czub Roth

Vorinstanzen:
AG Luckenwalde, Entscheidung vom 22.11.2006 - 17 L 21/04 -
LG Potsdam, Entscheidung vom 15.02.2007 - 5 T 802/06 -