/ Amtsgericht Nürnberg / Amtsgericht Nürnberg Schlussurteil, 22. März 2017 - 16 C 127/16

Amtsgericht Nürnberg Schlussurteil, 22. März 2017 - 16 C 127/16

22.03.2017

Amtsgericht Nürnberg Schlussurteil, 22. März 2017 - 16 C 127/16

ra.de-Urteilsbesprechung zu Amtsgericht Nürnberg Schlussurteil, 22. März 2017 - 16 C 127/16

Gericht

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an das Jobcenter N., N2.-straße ..., 1.683,77 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 21.10.2015 zu bezahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben 43 % die Klägerin, 57 % der Beklagte zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Für die Klägerin gegen den Beklagten nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages.

Die Klägerin kann die gegen sie gerichtete Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 3.483,00 € bis zum 23.03.2016, ab 24.03.2016 bis 12.06.2016 auf 2.178,00 € und ab 13.06.2016 auf 2.672,23 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Rückzahlung überzahlter Miete wegen Minderungsansprüchen.

Mit Mietvertrag vom 02.09.2008 mietete die Klägerin vom Beklagten die im 4. OG rechts des Anwesen ... gelegene Wohnung. Die Grundmiete beläuft sich auf 290,00 € zzgl. 70,00 € Vorauszahlung auf Betriebskosten, mithin insgesamt 360,00 €.

Die Wohnung verfügt über einen Gasanschluss. Sie wird über Gaseinzelöfen beheizt. Die Warmwassererwärmung erfolgt ebenfalls über Gas. In der Wohnung befindet sich ebenfalls ein Gaskochherd.

In der von der Klägerin angemieteten Wohnung kam es am 15.04.2014 zu einer Gasverpuffung mit anschließendem Ausfall der Gasversorgung, sodass im Zeitraum 15.04.2014–02.10.2015 in der Wohnung weder Heizung und Warmwasser zur Verfügung standen, noch der Gaskochherd genutzt werden konnte. Im fraglichen Zeitraum wurden die Mieten durch die Klägerin nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung im Hinblick auf den Mangel geleistet.

Im Hinblick auf die mangelnde Gasversorgung erhob die Klägerin unter Az: ... mit Klageschrift vom 31.07.2014 eine auf Mängelbeseitigung gerichtete Klage gegen den Beklagten. Insoweit erklärte der Beklagte im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 04.09.2015 Anerkenntnis der Klageforderung und wurde in der Folge dem Anerkenntnis gemäß verurteilt.

Mit Schreiben vom 05.10.2015 (vgl. Bl. 20 der Akte) forderte der Klägervertreter den Beklagten unter Fristsetzung bis 20.10.2015 zur Rückerstattung überzahlter Mieten in Höhe von insgesamt 3.926,00 € auf. Eine Zahlung hierauf erfolgte bis zum heutigen Tage nicht.

Die Klägerin war im fraglichen Zeitraum Bezieher von Leistungen nach SGB II, worin auch Kosten der Unterkunft enthalten waren.

Jedenfalls mit Zugang im Laufe des Jahres 2014 rechnete der Beklagte gegenüber der Klägerin die Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2013 ab, wobei sich hieraus ein Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Klägerin in Höhe von 494,23 € ergab (vgl. Bl. 62 der Akte).

Die Klägerin ist der Auffassung, ihr stehe ein Rückzahlungsanspruch aufgrund Minderung in Höhe von 3.483,00 € zu, wobei sie für April 2014 sowie Oktober 2014 bis April 2015 eine Minderungsquote von 85 %, für Mai 2014 eine Minderungsquote von 60 %, für Juni–September 2014 sowie für Mai–September 2015 jeweils eine Minderungsquote in Höhe von 30 % ansetzte (vgl. Bl. 3 der Akte).

Die Minderung sei ihres Erachtens aus der Bruttomiete, nicht allein aus der Nettomiete vorzunehmen.

Ein Mitverschulden an der Verpuffung und damit dem Ausfall der Gasversorgung ihrerseits bestehe nicht. Sie sei mietvertraglich schon nicht verpflichtet gewesen, den Gasofen warten zu lassen. Sie sei lediglich verpflichtet gewesen, diesbezügliche Kosten zu tragen.

Die Forderung sei ihres Erachtens nicht gemäß § 33 Abs. 1 SGB II auf das Jobcenter übergegangen. Der Übergang betreffe zum Einen bereits nicht die Kosten der Unterkunft im Sinne von § 22 SGB II, sondern vielmehr Punkte wie Ernährung, Kleidung, Körperpflege etc., Heizung und Erzeugung von Warmwasser seien gerade ausgenommen. Die Vorschrift greife zudem bereits deswegen nicht, da die Mietminderung kraft Gesetzes eintrete, es sich mithin nicht um eine Leistung des Vermieters handle. Jedenfalls sei sie ermächtigt, Klage mit Zahlung an das Jobcenter zu führen. Vertragsbeziehungen zwischen Vermieter und Jobcenter oder auch Direktansprüche bestünden ihres Erachtens nicht.

Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2013 bestehe jedenfalls ein Zurückbehaltungsrecht. Der Beklagte sei aufgefordert worden, die Belege für Hausmeisterkosten einschließlich Arbeitsvertrag samt Leistungsverzeichnis und einer Aufstellung, wie sich die 2.669,16 € laut Betriebskosten zusammensetzten, ferner Belege für Müll, allgemeinen Strom sowie Wasser und Schmutzwasser vorzulegen. Zudem sei um Stellungnahme dazu gebeten worden, inwieweit für den Betrieb der Heizung Strom anfalle und verbraucht wurde und dieser bei den Kosten für allgemeinen Strom eingestellt oder vorweg abgezogen worden sei. Eine Übersendung der Belege sei (unstreitig) nicht erfolgt. Eine Anfrage um Belegeinsicht sei unbeantwortet geblieben.

Nach Teil-Anerkenntnis des Klägers mit Schriftsatz vom 24.03.2016 erging unter dem 31.03.2016 (vgl. Bl. 47 der Akte) Teil-Anerkenntnisurteil gegen den Beklagten in Höhe von 1.305,00 €.

Die Klägerin beantragt:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.178,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins hieraus seit dem 21.10.2015 zu zahlen.

Hilfsweise:

Der Beklagte wird verurteilt, an das Jobcenter N., N2.-straße ..., 2.178,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins hieraus seit dem 21.10.2015 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt:

Die Klage wird abgewiesen.

Er ist der Auffassung, die klägerseits angesetzten Minderungsquoten seien wesentlich zu hoch. Die Klägerin treffe jedenfalls ein nicht unerhebliches Mitverschulden an der Verpuffung und dem anschließenden Ausfall der Gasversorgung, da diese es unterlassen habe, ihren mietvertraglichen Verpflichtungen nachzukommen und den Gasofen entsprechend warten zu lassen.

Seines Erachtens komme eine Minderung zudem nur aus der Nettomiete in Betracht, wobei hinsichtlich April 2014 und Oktober 2014 bis April 2015 eine Minderungsquote von 40 %, hinsichtlich Mai 2014 bis September 2014 und Mai 2015 bis September 2015 eine Minderungsquote von 15 % angemessen sei.

Er erklärte jedenfalls hilfsweise die Aufrechnung mit der Betriebskostenabrechnung 2013.

Er ist zudem der Auffassung, der Anspruch auf Rückzahlung der Miete sei gemäß § 33 SGB II auf das Jobcenter übergegangen. Die Beklagte könne daher nicht Leistung an sich selbst fordern.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird zur Ergänzung des Tatbestandes vollumfänglich Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze mitsamt Anlagen.

Das Gericht hat die Akten ... beigezogen.

Mit Beschluss vom 02.02.2017 wurde mit Zustimmung der Parteien der Übergang ins schriftliche Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO bestimmt.

Gründe

Die zulässige Klage war nur hinsichtlich des Hilfsantrages und dort auch nur in Höhe von 1.683,77 € begründet.

Im vorliegenden Fall war die monatliche Mietzahlung für den streitgegenständlichen Zeitraum aus Sicht des Gerichts tatsächlich, wie klägerseits berechnet, um insgesamt 3.483,00 € gemindert.

1. Das Gericht schließt sich insoweit den Berechnungen der Klagepartei an. Namentlich eine Minderungsquote von 85 % für die Zeiträume Oktober–April 2015 erscheinen dem Gericht vorliegend nicht überzogen, nachdem ohne Beheizung, Warmwasser und die Möglichkeit des Kochens ein sinnvolles Nutzen der Wohnung allenfalls noch zum Unterstellen der Möbel erkennbar ist, ein tatsächliches Bewohnen demgegenüber nur schwerlich möglich ist. Auch in den Sommermonaten war jedenfalls zu berücksichtigen, dass keinerlei Warmwasserversorgung bestand und auch die Nutzung des Gaskochherdes nicht möglich war, weswegen auch insoweit die Quote von 30 % angemessen erschien. Soweit für Mai in 2014 60 %, in 2015 lediglich 30 % angesetzt wurden, wären aus Sicht des Gerichts in beiden Fällen durchaus auch 60 % Minderung angemessen gewesen. Dieser Betrag wurde aber schlicht nicht eingeklagt, über den Klageantrag durfte das Gericht allerdings nicht hinausgehen.

2. Die aufgrund des Mangels der Nichtversorgung mit Gas bestehende Minderung der Miete war auch von der Bruttomiete, und nicht wie beklagtenseits gemeint, von der Nettomiete zu berechnen (vgl. BGH, Urteil vom 13.04.2011, Az: VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806).

3. Im Zusammenhang mit der Minderung ist vorliegend auch kein Mitverschulden der Klägerin zu erkennen.

Soweit sich der Beklagte auf den Standpunkt stellte, ausweislich § 22 des Mietvertrages (vgl. Bl. 11 der Akte) habe eine Verpflichtung der Klägerin bestanden, selbst für eine Wartung der Heizgeräte Sorge zu tragen, ergibt sich dies so bereits nicht aus der Klausel, diese ist viel mehr indifferent hinsichtlich der Frage, ob seitens des Mieters selbst die Wartung zu veranlassen ist oder von diesem lediglich die Kosten zu übernehmen sind.

Überdies verstieße die Klausel, wonach der Mieter selbst die Wartung der Heizung zu veranlassen hat, jedenfalls gegen § 536 Abs. 4 BGB. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ist als wesentlicher Inhalt der Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen, jedenfalls im Hinblick auf eine etwaige Minderungsberechtigung nicht abdingbar. Insbesondere ist der Vermieter nicht berechtigt, über die Hintertür der Wartungsverpflichtung eine Minderungsberechtigung des Mieters aufgrund Sachmängeln auszuschließen.

Auf ein behauptetes Mitverschulden kann sich der Beklagte in diesem Zusammenhang daher nicht berufen. Nur am Rande sei in diesem Zusammenhang noch erwähnt, dass beklagtenseits auch keinerlei Beweismittel für die behauptete Kausalität angeboten wurden. Soweit lediglich pauschal auf die Beiakte Bezug genommen wurde, ergab sich aus dieser jedenfalls kein Mitverschulden der Klägerin hinsichtlich der unstreitig erfolgten Verpuffung.

Der Anspruch der Klägerin auf Erstattung der überzahlten Miete ist allerdings gemäß § 33 SGB II auf das Jobcenter übergegangen, sodass ein eigener Zahlungsanspruch der Klägerin nicht mehr bestand.

Gemäß § 33 SGB II gehen Ansprüche von Leistungsempfängern gegen Dritte bis zur Höhe der geleisteten Aufwendungen auf den Leistungsträger über, wenn bei rechtzeitiger Leistung des Dritten Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes nicht erbracht worden wären.

Die Ansprüche der Mieter auf Erstattung des überzahlten Mietzinses entstehen vorliegend direkt mit Zahlung der Miete. Wären gleichzeitig die Überzahlungen an die Klägerin zurückgezahlt worden, wären Leistungen des Jobcenters auf die Kosten der Unterkunft in entsprechend geringerem Umfang erbracht worden. § 33 SGB II umfasst in diesem Zusammenhang entgegen der Ansicht des Klägervertreters auch gewährte Leistungen für Bedarfe hinsichtlich Unterkunft und Heizung gemäß § 22 SGB II: Von den gemäß § 33 SGB II bezeichneten Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes sind sämtliche in Kapitel 3 Abschnitt 2 des SGB II genannten Leistungen umfasst, mithin namentlich die Leistungen für den Regelbedarf (§ 20), für Mehrbedarfe (§ 21) und Bedarfe hinsichtlich Unterkunft und Heizung (§ 22), für einmalige Bedarfe (§ 24) und das Sozialgeld (§ 23) (vgl. Stotz in Gagel, SGB II/SGB III, 64. Ergänzungslieferung Dezember 2016, § 33 SGB II Rn. 19)

Nachdem von dem Anspruchsübergang namentlich auch Bereicherungsansprüche umfasst sind (vgl. hierzu z.B. LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, Az: 316 S 81/15, WuM 2016, 434), war auch die hier streitgegenständliche Forderung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB vom Anspruchsübergang auf das Jobcenter erfasst.

Soweit der Klägervertreter in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung des LG Berlin vom 13.03.2015 (vgl. Beschluss vom 13.03.2015, Az: 65 S 477/14, IMRRS 2015, 0821) verwies, setzt sich die fragliche Entscheidung mit der Frage des Anspruchsübergangs gemäß § 33 SGB II nicht auseinander. Die Prüfung beschränkt sich vielmehr auf die Frage, ob (wie zu Recht verneint) im Fall der Direktüberweisung der Miete nach § 22 Abs. 4 SGB II (a.F.) der Vermieter in die Stellung des Leistungsberechtigten eintritt mit der Folge, dass zwischen ihm und dem Leistungsträger eine eigenständige Leistungsbeziehung entstehen würde.

Der grundsätzlich bestehende Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der überzahlten Miete ist damit gemäß § SGB II wirksam auf den Leistungsträger übergegangen. Eine Rückabtretung wurde in diesem Zusammenhang jedenfalls nicht substantiiert behauptet.

Der Anspruch ist allerdings in Höhe von 494,23 € durch die beklagtenseits erklärte Hilfsaufrechnung mit dem Betriebskostennachzahlungsbetrag für 2013 erloschen.

1. Gemäß §§ 412, 406 BGB ist eine Aufrechnung des Beklagten mit bereits bestehenden Forderungen gegen die Klägerin auch weiterhin trotz Anspruchsübergangs möglich.

2. Die Abrechnung für das Abrechnungsjahr 2013 ist formell ordnungsgemäß. Substantiierte Einwände wurden inhaltlich binnen der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB nicht erhoben. Jedenfalls das Schreiben des die Klägerin vertretenden Mietervereins vom 23.01.2015 (vgl. Bl. 67 der Akte) war nicht geeignet, wirksam ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Vorlage weiterer Unterlagen zu begründen. Insbesondere ist es nicht ausreichend, lediglich den Vermieter aufzufordern, etwaige Unterlagen oder gar weitere Aufstellungen zu übersenden bzw. seinerseits Termine für eine Belegeinsicht mitzuteilen.

Dass wiederum die Klägerin binnen Einwendungsfrist selbständig aktiv Versuche zur Belegeinsicht unternahm, namentlich aktiv versuchte, durch Nennung von geeigneten Terminen Einsichtnahme in die Belege ermöglicht zu bekommen, wurde nicht einmal klägerseits behauptet. Soweit dies nunmehr nachträglich aus Anlass dieses Verfahrens erfolgte, war dies zumindest hinsichtlich der Abrechnung 2013 weit nach Ablauf der Einwendungsfrist.

Nach alledem war die Klage in der Hauptsache, soweit die Klägerin Zahlung an sich selbst begehrte, unbegründet. Der hilfsweise Klageantrag auf Zahlung an das Jobcenter war in Höhe von 1.681,77 € begründet.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO und entspricht dem Anteil des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens, wobei sowohl beim Streitwert als auch im Rahmen der Kostenquote die aufrechterhaltene Hilfsaufrechnung berücksichtigt wurden.

Vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

ra.de-Urteilsbesprechung zu Amtsgericht Nürnberg Schlussurteil, 22. März 2017 - 16 C 127/16

Urteilsbesprechung schreiben

0 Urteilsbesprechungen zu Amtsgericht Nürnberg Schlussurteil, 22. März 2017 - 16 C 127/16

Referenzen - Gesetze

Amtsgericht Nürnberg Schlussurteil, 22. März 2017 - 16 C 127/16 zitiert 11 §§.

BGB

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich. (2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche V

Auf die Übertragung einer Forderung kraft Gesetzes finden die Vorschriften der §§ 399 bis 404, 406 bis 410 entsprechende Anwendung.

Der Schuldner kann eine ihm gegen den bisherigen Gläubiger zustehende Forderung auch dem neuen Gläubiger gegenüber aufrechnen, es sei denn, dass er bei dem Erwerb der Forderung von der Abtretung Kenntnis hatte oder dass die Forderung erst nach der Er

Referenzen - Urteile

Urteil einreichen

Amtsgericht Nürnberg Schlussurteil, 22. März 2017 - 16 C 127/16 zitiert oder wird zitiert von 1 Urteil(en).

Amtsgericht Nürnberg Schlussurteil, 22. März 2017 - 16 C 127/16 zitiert 1 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

bei uns veröffentlicht am 13.04.2011

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 223/10 Verkündet am: 13. April 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Referenzen

Sozialgesetzbuch (SGB) Zweites Buch (II) - Bürgergeld, Grundsicherung für Arbeitsuchende - (Artikel 1 des Gesetzes vom 24. Dezember 2003, BGBl. I S. 2954) - SGB 2 | § 33 Übergang von Ansprüchen

(1) Haben Personen, die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts beziehen, für die Zeit, für die Leistungen erbracht werden, einen Anspruch gegen einen Anderen, der nicht Leistungsträger ist, geht der Anspruch bis zur Höhe der geleisteten Aufwendungen auf die Träger der Leistungen nach diesem Buch über, wenn bei rechtzeitiger Leistung des Anderen Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nicht erbracht worden wären. Satz 1 gilt auch, soweit Kinder unter Berücksichtigung von Kindergeld nach § 11 Absatz 1 Satz 4 keine Leistungen empfangen haben und bei rechtzeitiger Leistung des Anderen keine oder geringere Leistungen an die Mitglieder der Haushaltsgemeinschaft erbracht worden wären. Der Übergang wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Anspruch nicht übertragen, verpfändet oder gepfändet werden kann. Unterhaltsansprüche nach bürgerlichem Recht gehen zusammen mit dem unterhaltsrechtlichen Auskunftsanspruch auf die Träger der Leistungen nach diesem Buch über.

(2) Ein Unterhaltsanspruch nach bürgerlichem Recht geht nicht über, wenn die unterhaltsberechtigte Person

1.

mit der oder dem Verpflichteten in einer Bedarfsgemeinschaft lebt,

2.

mit der oder dem Verpflichteten verwandt ist und den Unterhaltsanspruch nicht geltend macht; dies gilt nicht für Unterhaltsansprüche

a): minderjähriger Leistungsberechtigter,
b): Leistungsberechtigter, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet und die Erstausbildung noch nicht abgeschlossen haben,

gegen ihre Eltern,

3.

in einem Kindschaftsverhältnis zur oder zum Verpflichteten steht und

a): schwanger ist oder
b): ihr leibliches Kind bis zur Vollendung seines sechsten Lebensjahres betreut.

Der Übergang ist auch ausgeschlossen, soweit der Unterhaltsanspruch durch laufende Zahlung erfüllt wird. Der Anspruch geht nur über, soweit das Einkommen und Vermögen der unterhaltsverpflichteten Person das nach den §§ 11 bis 12 zu berücksichtigende Einkommen und Vermögen übersteigt.

(3) Für die Vergangenheit können die Träger der Leistungen nach diesem Buch außer unter den Voraussetzungen des bürgerlichen Rechts nur von der Zeit an den Anspruch geltend machen, zu welcher sie der oder dem Verpflichteten die Erbringung der Leistung schriftlich mitgeteilt haben. Wenn die Leistung voraussichtlich auf längere Zeit erbracht werden muss, können die Träger der Leistungen nach diesem Buch bis zur Höhe der bisherigen monatlichen Aufwendungen auch auf künftige Leistungen klagen.

(4) Die Träger der Leistungen nach diesem Buch können den auf sie übergegangenen Anspruch im Einvernehmen mit der Empfängerin oder dem Empfänger der Leistungen auf diese oder diesen zur gerichtlichen Geltendmachung rückübertragen und sich den geltend gemachten Anspruch abtreten lassen. Kosten, mit denen die Leistungsempfängerin oder der Leistungsempfänger dadurch selbst belastet wird, sind zu übernehmen. Über die Ansprüche nach Absatz 1 Satz 4 ist im Zivilrechtsweg zu entscheiden.

(5) Die §§ 115 und 116 des Zehnten Buches gehen der Regelung des Absatzes 1 vor.

Sozialgesetzbuch (SGB) Zweites Buch (II) - Bürgergeld, Grundsicherung für Arbeitsuchende - (Artikel 1 des Gesetzes vom 24. Dezember 2003, BGBl. I S. 2954) - SGB 2 | § 22 Bedarfe für Unterkunft und Heizung

(1) Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. Für die Anerkennung der Bedarfe für Unterkunft gilt eine Karenzzeit von einem Jahr ab Beginn des Monats, für den erstmals Leistungen nach diesem Buch bezogen werden. Innerhalb dieser Karenzzeit werden die Bedarfe für Unterkunft in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt; Satz 6 bleibt unberührt. Wird der Leistungsbezug in der Karenzzeit für mindestens einen Monat unterbrochen, verlängert sich die Karenzzeit um volle Monate ohne Leistungsbezug. Eine neue Karenzzeit beginnt, wenn zuvor mindestens drei Jahre keine Leistungen nach diesem oder dem Zwölften Buch bezogen worden sind. Erhöhen sich nach einem nicht erforderlichen Umzug die Aufwendungen für Unterkunft und Heizung, wird nur der bisherige Bedarf anerkannt. Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung den der Besonderheit des Einzelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie nach Ablauf der Karenzzeit als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es der oder dem alleinstehenden Leistungsberechtigten oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate. Nach Ablauf der Karenzzeit ist Satz 7 mit der Maßgabe anzuwenden, dass der Zeitraum der Karenzzeit nicht auf die in Satz 7 genannte Frist anzurechnen ist. Verstirbt ein Mitglied der Bedarfs- oder Haushaltsgemeinschaft und waren die Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung davor angemessen, ist die Senkung der Aufwendungen für die weiterhin bewohnte Unterkunft für die Dauer von mindestens zwölf Monaten nach dem Sterbemonat nicht zumutbar. Eine Absenkung der nach Satz 1 unangemessenen Aufwendungen muss nicht gefordert werden, wenn diese unter Berücksichtigung der bei einem Wohnungswechsel zu erbringenden Leistungen unwirtschaftlich wäre.

(1a) (weggefallen)

(2) Als Bedarf für die Unterkunft werden auch unabweisbare Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum im Sinne des § 12 Absatz 1 Satz 2 Nummer 5 anerkannt, soweit diese unter Berücksichtigung der im laufenden sowie den darauffolgenden elf Kalendermonaten anfallenden Aufwendungen insgesamt angemessen sind. Übersteigen unabweisbare Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur den Bedarf für die Unterkunft nach Satz 1, kann der kommunale Träger zur Deckung dieses Teils der Aufwendungen ein Darlehen erbringen, das dinglich gesichert werden soll. Für die Bedarfe nach Satz 1 gilt Absatz 1 Satz 2 bis 4 nicht.

(3) Rückzahlungen und Guthaben, die dem Bedarf für Unterkunft und Heizung zuzuordnen sind, mindern die Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nach dem Monat der Rückzahlung oder der Gutschrift; Rückzahlungen, die sich auf die Kosten für Haushaltsenergie oder nicht anerkannte Aufwendungen für Unterkunft und Heizung beziehen, bleiben außer Betracht.

(4) Vor Abschluss eines Vertrages über eine neue Unterkunft soll die leistungsberechtigte Person die Zusicherung des für die neue Unterkunft örtlich zuständigen kommunalen Trägers zur Berücksichtigung der Aufwendungen für die neue Unterkunft einholen. Innerhalb der Karenzzeit nach Absatz 1 Satz 2 bis 5 werden nach einem Umzug höhere als angemessene Aufwendungen nur dann als Bedarf anerkannt, wenn der nach Satz 1 zuständige Träger die Anerkennung vorab zugesichert hat. Der kommunale Träger ist zur Zusicherung verpflichtet, wenn die Aufwendungen für die neue Unterkunft angemessen sind.

(5) Sofern Personen, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, umziehen, werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung für die Zeit nach einem Umzug bis zur Vollendung des 25. Lebensjahres nur anerkannt, wenn der kommunale Träger dies vor Abschluss des Vertrages über die Unterkunft zugesichert hat. Der kommunale Träger ist zur Zusicherung verpflichtet, wenn

1.: die oder der Betroffene aus schwerwiegenden sozialen Gründen nicht auf die Wohnung der Eltern oder eines Elternteils verwiesen werden kann,
2.: der Bezug der Unterkunft zur Eingliederung in den Arbeitsmarkt erforderlich ist oder
3.: ein sonstiger, ähnlich schwerwiegender Grund vorliegt.

Unter den Voraussetzungen des Satzes 2 kann vom Erfordernis der Zusicherung abgesehen werden, wenn es der oder dem Betroffenen aus wichtigem Grund nicht zumutbar war, die Zusicherung einzuholen. Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden bei Personen, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, nicht anerkannt, wenn diese vor der Beantragung von Leistungen in eine Unterkunft in der Absicht umziehen, die Voraussetzungen für die Gewährung der Leistungen herbeizuführen.

(6) Wohnungsbeschaffungskosten und Umzugskosten können bei vorheriger Zusicherung durch den bis zum Umzug örtlich zuständigen kommunalen Träger als Bedarf anerkannt werden; Aufwendungen für eine Mietkaution und für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen können bei vorheriger Zusicherung durch den am Ort der neuen Unterkunft zuständigen kommunalen Träger als Bedarf anerkannt werden. Die Zusicherung soll erteilt werden, wenn der Umzug durch den kommunalen Träger veranlasst oder aus anderen Gründen notwendig ist und wenn ohne die Zusicherung eine Unterkunft in einem angemessenen Zeitraum nicht gefunden werden kann. Aufwendungen für eine Mietkaution und für Genossenschaftsanteile sollen als Darlehen erbracht werden.

(7) Soweit Bürgergeld für den Bedarf für Unterkunft und Heizung geleistet wird, ist es auf Antrag der leistungsberechtigten Person an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte zu zahlen. Es soll an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte gezahlt werden, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch die leistungsberechtigte Person nicht sichergestellt ist. Das ist insbesondere der Fall, wenn

1.: Mietrückstände bestehen, die zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen,
2.: Energiekostenrückstände bestehen, die zu einer Unterbrechung der Energieversorgung berechtigen,
3.: konkrete Anhaltspunkte für ein krankheits- oder suchtbedingtes Unvermögen der leistungsberechtigten Person bestehen, die Mittel zweckentsprechend zu verwenden, oder
4.: konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die im Schuldnerverzeichnis eingetragene leistungsberechtigte Person die Mittel nicht zweckentsprechend verwendet.

Der kommunale Träger hat die leistungsberechtigte Person über eine Zahlung der Leistungen für die Unterkunft und Heizung an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte schriftlich zu unterrichten.

(8) Sofern Bürgergeld für den Bedarf für Unterkunft und Heizung erbracht wird, können auch Schulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist. Sie sollen übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Vermögen nach § 12 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 4 Satz 1 ist vorrangig einzusetzen. Geldleistungen sollen als Darlehen erbracht werden.

(9) Geht bei einem Gericht eine Klage auf Räumung von Wohnraum im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Absatz 1, 2 Satz 1 Nummer 3 in Verbindung mit § 569 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein, teilt das Gericht dem örtlich zuständigen Träger nach diesem Buch oder der von diesem beauftragten Stelle zur Wahrnehmung der in Absatz 8 bestimmten Aufgaben unverzüglich Folgendes mit:

1.: den Tag des Eingangs der Klage,
2.: die Namen und die Anschriften der Parteien,
3.: die Höhe der monatlich zu entrichtenden Miete,
4.: die Höhe des geltend gemachten Mietrückstandes und der geltend gemachten Entschädigung und
5.: den Termin zur mündlichen Verhandlung, sofern dieser bereits bestimmt ist.

Außerdem kann der Tag der Rechtshängigkeit mitgeteilt werden. Die Übermittlung unterbleibt, wenn die Nichtzahlung der Miete nach dem Inhalt der Klageschrift offensichtlich nicht auf Zahlungsunfähigkeit der Mieterin oder des Mieters beruht.

(10) Zur Beurteilung der Angemessenheit der Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nach Absatz 1 Satz 1 ist die Bildung einer Gesamtangemessenheitsgrenze zulässig. Dabei kann für die Aufwendungen für Heizung der Wert berücksichtigt werden, der bei einer gesonderten Beurteilung der Angemessenheit der Aufwendungen für Unterkunft und der Aufwendungen für Heizung ohne Prüfung der Angemessenheit im Einzelfall höchstens anzuerkennen wäre. Absatz 1 Satz 2 bis 4 gilt entsprechend.

(11) Die für die Erstellung von Mietspiegeln nach § 558c Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nach Landesrecht zuständigen Behörden sind befugt, die in Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe a, d und e des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche genannten Daten zu verarbeiten, soweit dies für die Erstellung von Übersichten über die Angemessenheit von Aufwendungen für eine Unterkunft nach Absatz 1 Satz 1 erforderlich ist. Erstellen die nach Landesrecht zuständigen Behörden solche Übersichten nicht, so sind sie befugt, die Daten nach Satz 1 auf Ersuchen an die kommunalen Träger der Grundsicherung für Arbeitsuchende für ihren örtlichen Zuständigkeitsbereich zu übermitteln, soweit dies für die Erstellung von Übersichten über die Angemessenheit von Aufwendungen für die Unterkunft erforderlich ist. Werden den kommunalen Trägern der Grundsicherung für Arbeitsuchende die Übersichten nicht zur Verfügung gestellt, so sind sie befugt, die Daten nach Satz 1 für ihren örtlichen Zuständigkeitsbereich bei den nach Landesrecht für die Erstellung von Mietspiegeln zuständigen Behörden zu erheben und in sonstiger Weise zu verarbeiten, soweit dies für die Erstellung von Übersichten über und die Bestimmung der Angemessenheit von Aufwendungen für die Unterkunft nach Absatz 1 Satz 1 erforderlich ist.

(12) Die Daten nach Absatz 11 Satz 1 und 3 sind zu löschen, wenn sie für die dort genannten Zwecke nicht mehr erforderlich sind.

Sozialgesetzbuch (SGB) Zweites Buch (II) - Bürgergeld, Grundsicherung für Arbeitsuchende - (Artikel 1 des Gesetzes vom 24. Dezember 2003, BGBl. I S. 2954) - SGB 2 | § 33 Übergang von Ansprüchen

(2) Ein Unterhaltsanspruch nach bürgerlichem Recht geht nicht über, wenn die unterhaltsberechtigte Person

1.

mit der oder dem Verpflichteten in einer Bedarfsgemeinschaft lebt,

2.

mit der oder dem Verpflichteten verwandt ist und den Unterhaltsanspruch nicht geltend macht; dies gilt nicht für Unterhaltsansprüche

a): minderjähriger Leistungsberechtigter,
b): Leistungsberechtigter, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet und die Erstausbildung noch nicht abgeschlossen haben,

gegen ihre Eltern,

3.

in einem Kindschaftsverhältnis zur oder zum Verpflichteten steht und

a): schwanger ist oder
b): ihr leibliches Kind bis zur Vollendung seines sechsten Lebensjahres betreut.

(5) Die §§ 115 und 116 des Zehnten Buches gehen der Regelung des Absatzes 1 vor.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 128 Grundsatz der Mündlichkeit; schriftliches Verfahren

(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich.

(2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung treffen. Es bestimmt alsbald den Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, und den Termin zur Verkündung der Entscheidung. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist unzulässig, wenn seit der Zustimmung der Parteien mehr als drei Monate verstrichen sind.

(3) Ist nur noch über die Kosten oder Nebenforderungen zu entscheiden, kann die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergehen.

(4) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Bundesgerichtshof Urteil, 13. Apr. 2011 - VIII ZR 223/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 223/10 Verkündet am:

13. April 2011

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556 Abs. 3

Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung.

BGH, Urteil vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10 - LG Hamburg

AG Hamburg-Harburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. April 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter

Dr. Bünger

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 7, vom 12. August 2010 in der Fassung der Berichtigungsbeschlüsse vom 19. August 2010 und vom 1. September 2010 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in H. . Wegen Mängeln der Wohnung minderte sie - von der Klägerin unbeanstandet - die monatliche Miete von 304 € in den Monaten August 2005 bis Februar 2006 jeweils um 64 € und von März bis Juni 2006 um monatlich 104 €. Die Miete setzte sich in dieser Zeit aus einer Nettokaltmiete in Höhe von 250,53 € und einer Betriebskostenvorauszahlung von 53,47 € zusammen.

2: Die Klägerin macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 (183,81 €) und 2007 (112,57 €) sowie restliche Miete für Januar 2008 (77,84 €) geltend, insgesamt 374,22 € nebst Zinsen. Ihre Berechnung der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen beruht darauf , dass die Klägerin die Mietminderung der Beklagten anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlung anrechnet und in der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nur die entsprechend der Minderung reduzierten Vorauszahlungsbeträge gegenüber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten in Ansatz bringt.

3: Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage nur in geringem Umfang (2,83 € nebst Zinsen ) stattgegeben; im Übrigen hat das Landgericht die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie ihr abgewiesenes Klagebegehren weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

4: Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

5: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6: Die Berufung der Klägerin bleibe bis auf einen Nachforderungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2007 in Höhe von 2,83 € ohne Erfolg. Weitergehende Nachforderungsansprüche stünden der Klägerin nicht zu, da trotz der von der Beklagten vorgenommenen Minderung die Vorauszahlungen in ungeminderter Höhe in die Betriebskostenabrechnungen einzustellen seien.

7: Zwar sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete Bemessungsgrundlage für die Minderung. Dies führe aber nicht dazu, dass die Minderung anteilig auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlungen andererseits anzurechnen sei, denn die Nettomiete und die Vorauszahlungen teilten ein unterschiedliches rechtliches Schicksal. Die Vorauszahlungen tilgten - im Gegensatz zu den Zahlungen auf die Nettomiete - die Miete nicht endgültig im Sinne des § 362 BGB; vielmehr sei über die Vorauszahlungen wegen deren Rechtsnatur noch abzurechnen, so dass deren Verbleib beim Vermieter nicht zwingend endgültig sei. Vor diesem Hintergrund erscheine es der Kammer sachgerecht und angemessen, die Vorschrift des § 366 BGB trotz der Einheitlichkeit der Miete entsprechend anzuwenden, da sich die beiden Forderungsteile insoweit rechtlich verselbständigt hätten. Dies führe im Fall des Fehlens einer ausdrücklichen Tilgungsbestimmung des Mieters - wie vorliegend - dazu, dass die Vorauszahlungsschuld vollständig und der Nettomietanteil der Mietforderung gemäß § 535 Abs. 2 BGB lediglich in der im Umfang des einbehaltenen Betrages geminderten Höhe gemäß §§ 362, 366 Abs. 2 BGB getilgt werde. Damit stehe der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2006 kein Anspruch und aus der Abrechnung für das Abrechnungsjahr 2007 lediglich noch ein Nachforderungsanspruch in Höhe von 2,83 € zu. Der Klägerin stehe auch ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für den Monat Januar 2008 nicht zu, da der Beklagten aus den gleichen Gründen ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 zustehe, in dessen Höhe die Mietforderung für Januar 2008 durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen sei.

II.

8: Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.

9: Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 über den vom Berufungsgericht zuerkannten Betrag hinaus keine Nachforderungen zustehen und aufgrund der von der Beklagten erklärten Aufrechnung mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2004 auch ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete für den Monat Januar 2008 nicht besteht.

10: 1. Die Revision zieht nicht in Zweifel, dass weitergehende Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2006 und 2007 nicht bestehen, wenn die von der Beklagten monatlich einbehaltenen Minderungsbeträge - entsprechend der Auffassung des Berufungsgerichts - voll auf die monatliche Nettomiete angerechnet werden und dementsprechend bei der Jahresabrechnung der Umlagen ungeminderte Betriebskostenvorauszahlungen der Beklagten in Ansatz gebracht werden. Sie meint aber, die monatlichen Minderungsbeträge müssten nach der Senatsrechtsprechung anteilig sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden und bei einer solchen Aufteilung des Minderungsbetrages errechneten sich die von der Klägerin geltend gemachten Nachforderungen. Beides trifft nicht zu.

11: a) Der Senat hat nicht, wie die Revision meint, in seinem Urteil vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773) entschieden, dass ein Betrag, den der Mieter wegen einer von ihm beanspruchten Minderung von der monatlichen Miete einbehält, anteilig sowohl auf die Nettomiete als auch auf die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden müsste. Er hat sich in diesem Urteil (aaO unter II 1 a) für die Wohnraummiete der Rechtspre- chung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs angeschlossen, nach der die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten) Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist und dies unabhängig davon gilt, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 6 ff.). Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass aus dieser Rechtsprechung nichts herzuleiten ist für die Frage, ob ein monatlicher Minderungsbetrag anteilig auf die Nettomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen ist.

12: Entgegen der Auffassung der Revision bedarf es einer solchen Aufteilung des Minderungsbetrages auch nicht, um im Falle vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen etwaige Nachforderungen des Vermieters oder Guthaben des Mieters in der Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der Minderung korrekt berechnen zu können. Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und gegebenenfalls wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. Dies verkennt die Revision und hat auch das Berufungsgericht verkannt. Für das rechnerische Gesamtergebnis spielt es keine Rolle, ob der monatliche Minderungsbetrag , wie das Berufungsgericht für zwingend geboten gehalten hat, ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet wird, oder ob, wie die Revision fordert, eine anteilige Anrechnung der Minderung sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlung stattfindet.

13: b) In der mietrechtlichen Kommentarliteratur, auf die das Berufungsgericht Bezug nimmt, wird allerdings die Frage für erheblich gehalten, wie die Anrechnung einer Mietminderung bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen zu erfolgen hat, und die Auffassung vertreten, der auch das Berufungsgericht gefolgt ist, dass ein monatlicher Minderungsbetrag in entsprechender Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB nur auf die Nettomiete anzurechnen sei und nicht auf die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden dürfe (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn. 350 ff., 360; wohl auch Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rn. 162). Ob dies zutrifft, bedarf keiner Entscheidung. Denn es handelt sich hierbei um ein Scheinproblem.

14: Bereits das Amtsgericht hat im erstinstanzlichen Urteil zutreffend ausgeführt , dass unterschiedliche Anrechnungsweisen zum gleichen Ergebnis führen (so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 358). Lediglich Gesichtspunkte der Praktikabilität und der Übersichtlichkeit können dafür sprechen, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbucht. Dies führt insofern zu einer gewissen Vereinfachung, weil dann die Betriebskosten ohne Berücksichtigung der Minderung abgerechnet werden können (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO). Rechtlich zwingend ist dies entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts aber nicht. Möglich ist eine Anrechnung des Minderungsbetrages ausschließlich auf die Nettomiete ohnehin nur, wenn der Minderungsbetrag die Nettomiete nicht übersteigt. Andernfalls erfasst er zwangsläufig auch die Betriebskostenvorauszahlung. Das steht einer korrekten Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung aber nicht entgegen. An der allein maßgeblichen Gesamtabrechnung ändert sich nichts durch unterschiedliche Anrechnungen der monatlichen Minderungsbeträge auf die monatliche Nettomiete einerseits und/oder die monatliche Betriebskostenvorauszahlung andererseits.

15: c) Auch im vorliegenden Fall spielt es keine Rolle, ob und gegebenenfalls wie die monatlichen Minderungsbeträge auf die monatliche Nettomiete und/oder die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden. Denn eine Nachforderung der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 besteht entgegen der Auffassung der Revision auch dann nicht, wenn die Minderung anteilig auf die geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet würde.

16: Die Berechnung der geltend gemachten Nachforderungen ist im Ansatz fehlerhaft, weil die Klägerin den anteilig geminderten Betriebskostenvorauszahlungen einen ungeminderten Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten gegenüber gestellt hat. Dabei hat die Klägerin verkannt, dass bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvorauszahlungen auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend zu reduzieren wäre. Dessen bedarf es aber nicht. Denn eine etwaige Nachforderung der Klägerin ist am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die von der Beklagten im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihr geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden. Dass der Klägerin bei einer solchen Gegenüberstellung Nachforderungen zustünden , hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und macht auch die Revision nicht geltend.

17: 2. Ein Anspruch auf Zahlung von 77,84 € restlicher Miete für den Monat Januar 2008 besteht ebenfalls nicht. Die Jahresabrechnung der Klägerin für das Jahr 2004 ist aus den gleichen Gründen fehlerhaft wie die Abrechnungen für die Jahre 2006 und 2007, so dass der Beklagten aus den Abrechnungen für die Jahre 2004, 2006 und 2007 das vom Berufungsgericht festgestellte Guthaben von zusammengerechnet 77,84 € zusteht und die Beklagte mit diesem Guthaben gegen den streitigen Teilbetrag der Miete für Januar 2008 wirksam aufgerechnet hat. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger

Vorinstanzen:
AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 18.02.2010 - 646 C 405/09 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 12.08.2010 - 307 S 30/10 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Sozialgesetzbuch (SGB) Zweites Buch (II) - Bürgergeld, Grundsicherung für Arbeitsuchende - (Artikel 1 des Gesetzes vom 24. Dezember 2003, BGBl. I S. 2954) - SGB 2 | § 33 Übergang von Ansprüchen

(2) Ein Unterhaltsanspruch nach bürgerlichem Recht geht nicht über, wenn die unterhaltsberechtigte Person

1.

mit der oder dem Verpflichteten in einer Bedarfsgemeinschaft lebt,

2.

mit der oder dem Verpflichteten verwandt ist und den Unterhaltsanspruch nicht geltend macht; dies gilt nicht für Unterhaltsansprüche

a): minderjähriger Leistungsberechtigter,
b): Leistungsberechtigter, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet und die Erstausbildung noch nicht abgeschlossen haben,

gegen ihre Eltern,

3.

in einem Kindschaftsverhältnis zur oder zum Verpflichteten steht und

a): schwanger ist oder
b): ihr leibliches Kind bis zur Vollendung seines sechsten Lebensjahres betreut.

(5) Die §§ 115 und 116 des Zehnten Buches gehen der Regelung des Absatzes 1 vor.

Sozialgesetzbuch (SGB) Zweites Buch (II) - Bürgergeld, Grundsicherung für Arbeitsuchende - (Artikel 1 des Gesetzes vom 24. Dezember 2003, BGBl. I S. 2954) - SGB 2 | § 22 Bedarfe für Unterkunft und Heizung

(1a) (weggefallen)

1.: die oder der Betroffene aus schwerwiegenden sozialen Gründen nicht auf die Wohnung der Eltern oder eines Elternteils verwiesen werden kann,
2.: der Bezug der Unterkunft zur Eingliederung in den Arbeitsmarkt erforderlich ist oder
3.: ein sonstiger, ähnlich schwerwiegender Grund vorliegt.

1.: Mietrückstände bestehen, die zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen,
2.: Energiekostenrückstände bestehen, die zu einer Unterbrechung der Energieversorgung berechtigen,
3.: konkrete Anhaltspunkte für ein krankheits- oder suchtbedingtes Unvermögen der leistungsberechtigten Person bestehen, die Mittel zweckentsprechend zu verwenden, oder
4.: konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die im Schuldnerverzeichnis eingetragene leistungsberechtigte Person die Mittel nicht zweckentsprechend verwendet.

1.: den Tag des Eingangs der Klage,
2.: die Namen und die Anschriften der Parteien,
3.: die Höhe der monatlich zu entrichtenden Miete,
4.: die Höhe des geltend gemachten Mietrückstandes und der geltend gemachten Entschädigung und
5.: den Termin zur mündlichen Verhandlung, sofern dieser bereits bestimmt ist.

(12) Die Daten nach Absatz 11 Satz 1 und 3 sind zu löschen, wenn sie für die dort genannten Zwecke nicht mehr erforderlich sind.

Sozialgesetzbuch (SGB) Zweites Buch (II) - Bürgergeld, Grundsicherung für Arbeitsuchende - (Artikel 1 des Gesetzes vom 24. Dezember 2003, BGBl. I S. 2954) - SGB 2 | § 33 Übergang von Ansprüchen

(2) Ein Unterhaltsanspruch nach bürgerlichem Recht geht nicht über, wenn die unterhaltsberechtigte Person

1.

mit der oder dem Verpflichteten in einer Bedarfsgemeinschaft lebt,

2.

mit der oder dem Verpflichteten verwandt ist und den Unterhaltsanspruch nicht geltend macht; dies gilt nicht für Unterhaltsansprüche

a): minderjähriger Leistungsberechtigter,
b): Leistungsberechtigter, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet und die Erstausbildung noch nicht abgeschlossen haben,

gegen ihre Eltern,

3.

in einem Kindschaftsverhältnis zur oder zum Verpflichteten steht und

a): schwanger ist oder
b): ihr leibliches Kind bis zur Vollendung seines sechsten Lebensjahres betreut.

(5) Die §§ 115 und 116 des Zehnten Buches gehen der Regelung des Absatzes 1 vor.

Sozialgesetzbuch (SGB) Zweites Buch (II) - Bürgergeld, Grundsicherung für Arbeitsuchende - (Artikel 1 des Gesetzes vom 24. Dezember 2003, BGBl. I S. 2954) - SGB 2 | § 22 Bedarfe für Unterkunft und Heizung

(1a) (weggefallen)

1.: die oder der Betroffene aus schwerwiegenden sozialen Gründen nicht auf die Wohnung der Eltern oder eines Elternteils verwiesen werden kann,
2.: der Bezug der Unterkunft zur Eingliederung in den Arbeitsmarkt erforderlich ist oder
3.: ein sonstiger, ähnlich schwerwiegender Grund vorliegt.

1.: Mietrückstände bestehen, die zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen,
2.: Energiekostenrückstände bestehen, die zu einer Unterbrechung der Energieversorgung berechtigen,
3.: konkrete Anhaltspunkte für ein krankheits- oder suchtbedingtes Unvermögen der leistungsberechtigten Person bestehen, die Mittel zweckentsprechend zu verwenden, oder
4.: konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die im Schuldnerverzeichnis eingetragene leistungsberechtigte Person die Mittel nicht zweckentsprechend verwendet.

1.: den Tag des Eingangs der Klage,
2.: die Namen und die Anschriften der Parteien,
3.: die Höhe der monatlich zu entrichtenden Miete,
4.: die Höhe des geltend gemachten Mietrückstandes und der geltend gemachten Entschädigung und
5.: den Termin zur mündlichen Verhandlung, sofern dieser bereits bestimmt ist.

(12) Die Daten nach Absatz 11 Satz 1 und 3 sind zu löschen, wenn sie für die dort genannten Zwecke nicht mehr erforderlich sind.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 412 Gesetzlicher Forderungsübergang

Auf die Übertragung einer Forderung kraft Gesetzes finden die Vorschriften der §§ 399 bis 404, 406 bis 410 entsprechende Anwendung.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 406 Aufrechnung gegenüber dem neuen Gläubiger

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.: die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.: der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.