Amtsgericht München Urteil, 05. März 2015 - 453 C 2932/14
Tenor
1.Die Klage gegen die Beklagte zu 1) auf Zahlung von 328,50 Euro nebst Zinsen sowie auf Zahlung von Mahnkosten in Höhe von 11,00 Euro wird abgewiesen.
2.Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klagepartei 83% und die Beklagte zu 1) 17 %.
3.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 1) kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten jeweils vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 4.733,88 € festgesetzt.
Tatbestand
Zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) bestand seit 01.09.2009 ein Mietverhältnis über eine 2-Zimmer-Wohnung im 1. OG links des Hauses ... nachdem die Beklagte zu 1) mit einem Nachtrag vom 11.05.2009 als Hauptmieterin in ein Mietverhältnis zwischen der Klägerin als Vermieterin und ... als ursprüngliche Mieter eingetreten war.
Die monatliche Gesamtmiete betrug 405,15 Euro und setzte sich aus 299,59 Euro Grundmiete, einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 65,00 Euro, einer Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 38,00 Euro sowie einer Pauschale für die Antenne in Höhe von 2,56 Euro zusammen. Die Miete war monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag an die Klägerin zu zahlen.
Mit Schreiben vom 10.06.2013 rechnete die Klägerin die Betriebskosten für das Jahr 2011/2012 ab, wobei sich für die Beklagte zu 1) ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 328,50 Euro ergab, den die Beklage nicht leistete. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Abrechnung der Beklagten zu 1) zugegangen ist. Mit Schreiben vom 21.10.2013 forderte die Klägerin die Beklagte zu 1) zur Zahlung dieses Betrages auf. Die für dieses Schreiben angefallenen Kosten bezifferte die Klägerin mit 11,00 Euro. Eine Zahlung durch die Beklagte zu 1) erfolgte nicht.
Die Beklagte zu 1) leistete keine Mietzahlungen für die Monate November und Dezember 2013. Die Klägerin ließ das Mietverhältnis daraufhin durch die von ihr Bevollmächtigte mit Schreiben vom 05.12.2013 fristlos kündigen (Anlage K 2). Die der Bevollmächtigung zugrunde liegende Vollmacht beinhaltet neben der Berechtigung zur Kündigung von Mietverträgen auch zur Vertretung in Mietrechtsstreitigkeiten vor Gericht. Der Zugang der Kündigung ist zwischen den Parteien streitig.
In der Klageschrift vom 04.02.2014 wiederholte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin der Beklagten zu 1) die fristlose Kündigung und kündigte auch hilfsweise fristgerecht. Die Klageschrift ist der Beklagten zu 1) am 10.04.2014 zugestellt worden, nachdem die Zahlungsanzeige der LJK Bamberg bezüglich des Gerichtskostenvorschusses am 03.04.2014 bei Gericht eingegangen war.
Die Beklagte vermietete die streitgegenständliche Wohnung an die Beklagte zu 2) unter. Die Klägerin (eilte der Beklagten zu 2) mit Schreiben vom 10.03.2014 die Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit und setzte eine Räumungsfrist bis zum 20.03.2014.
Die Klägerin behauptet, die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011/2012 und die Kündigung vom 05.12.2013 seien der Beklagten zu 1) zugegangen. Die Klägerin ist der Ansicht, die von ihr an die ... erteilte Vollmacht sei wirksam und verstoße nicht gegen das RDG.
Die Beklagte zu 1) hat den ursprünglichen Räumungsanspruch sowie den Anspruch auf Zahlung der Mieten für November und Dezember 2013 mit Schriftsatz vom 23.04.2014 anerkannt. Am 17.07.2014 ist diesbezüglich gegenüber der Beklagten zu 1) ein Teilanerkenntnisurteil ergangen.
Die Beklagte zu 2) zog Anfang April 2014 aus der streitgegenständlichen Wohnung aus und übergab die Schlüssel der Beklagten zu 1) nach Absprache mit der klägerischen Hausverwaltung.
Die Klageschrift vom 25.03.2014 ist der Beklagten zu 2) am 10.04.2014 zugestellt worden.
Die Klägerin hat den Räumungsanspruch gegenüber der Beklagten zu 2) mit Schriftsatz vom 24.06.2014 für erledigt erklärt. Die Beklagte zu 2) hat der Erledigterklärung nicht widersprochen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu 1) zu verurteilen, an die Klägerin 328,50 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2013 sowie 11,00 Euro Mahngebühren zu zahlen.
Die Beklagte beantragt
Klageabweisung.
Die Beklagte zu 1) bestreitet den Umlegungsschlüssel in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011/2012 mit Nichtwissen. Sie ist der Ansicht, die Begriffe „Kristall, Opal, Rubin" etc. in der Betriebskostenabrechnung seien nicht aussagekräftig und es bliebe unklar, was die Begriffe mit einer Wirtschaftseinheit zu tun haben. Auch die Begriffe Grundsteuer III, Wasser III etc. seien unklar.
Zur Vervollständigung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 04.06.2014 Bezug genommen.
Gründe
I. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zahlung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011/2012 zu.
Die Betriebskostenabrechnung ist nach Auffassung des Gericht formell unwirksam, so dass letztlich dahinstehen kann, ob die Betriebskostenabrechnung der Beklagten zu 1) zugegangen ist oder nicht. Mangels formell ordnungsgemäßer Abrechnung bestehen keine Nachzahlungsansprüche (vgl. auch Blank, NZM 2008, 745 ff.).
Voraussetzung einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung ist, dass sie die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggfs. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter, den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthält und gedanklich und rechtlich verständlich ist (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rn. 333}.
Anders als die Beklagte ist das Gericht zwar der Ansicht, dass sich der Abrechnungskreis eindeutig aus der ersten Seite der Betriebskostenabrechnung entnehmen lässt und dass keine überspannten Anforderungen an den Mieter gestellt werden, die Diamantbezeichnungen auf den folgenden Seiten der Abrechnung den einzelnen aufgeführten Gebäudezügen in den entsprechenden „Diamantenstraßen" zuzuordnen.
Das Gericht ist jedoch der Auffassung, dass der Umlageschlüssel bzw. Verteilerschlüssel nicht klar und unmissverständlich erläutert und auch nicht aus sich heraus verständlich ist. In den Erläuterungen zur Nebenkostenabrechnung werden zum einen die Wohn-/Nutzflächen ohne ... mit 29.785,6223 qm angegeben. Weiterhin werden Gesamtflächen von den Objekten ... 1-27/..., 2-40/..., 7-25 ohne ... (9.573,6160 qm) sowie mit ... (10.292,3663 qm) angegeben.
Warum diesen Gesamtflächen für unterschiedliche Zeiträume unterschiedliche Gesamtfaktoren und Bemessungsgrößen zugrunde liegen und warum der Gesamt-Verteilerschlüssel für die Wohnung der Beklagten zu 1) 10.292,3661 qm beträgt und damit der Gesamtfläche der Objekte 1-27/..., 2-40/..., 7-25 mit ... entspricht erschließt sich einem durchschnittlichen Mieter nicht.
Der Abrechnungskreis wurde für die Anwesen ... und ... gebildet, so dass ohne weitere Erläuterung nicht verständlich ist, warum als Gesamtanteil hier (nur) der Anteil für das Objekt ... 1-27/..., 2-40/..., 7-25 und ... zugrunde gelegt wurde und nicht der Anteil aller genannten Anwesen.
Der dargestellte Umlageschlüssel ist so verwirrend und wenig nachvollziehbar, dass hier von formeller Unwirksamkeit auszugehen ist.
Die geltend gemachte Nebenforderung trägt das Schicksal der Hauptforderung.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a, 92, 93 ZPO.
Die für die im Teil-Anerkenntnisurteil in Bezug auf den Räumungsanspruch angefallenen Kosten trägt die Klagepartei gem. § 93 ZPO.
Unabhängig davon, ob die Kündigung vom 05.12.2013 der Beklagten zu 1) zugegangen ist oder nicht, war sie jedenfalls aufgrund unwirksamer Vollmacht unwirksam gem. § 180 S. 1 BGB, denn die Vollmacht verstieß gegen § 5 RDG. Die Bevollmächtigte wurde nach der Vollmacht (Anlage K 2, Bl. 21 d.A.) durch die Klägerin zu Aufgaben eines Hausverwalters betraut und gleichzeitig auch zur Prozessführung bis zu einem Streitwert von 10.000 Euro ermächtigt.
Das Gericht folgt jedoch der Auffassung, dass die Kriterien des § 5 I S. 2 RDG es ausschließen, die Mitwirkung an einer Prozessführung als Nebenleistung zu einer Hausverwaltung zu würdigen (vgl. OLG Düsseldorf
Ein gegen das RDG verstoßender Vertrag ist im Ganzen nichtig, auch wenn er zugleich erlaubte Tätigkeiten umfasst (vgl. Palandt, BGB, 73. Auflage 2014, § 134 Rn. 21). Das muss dann auch für eine Vollmacht gelten, wenn darin unter anderem zu Tätigkeiten bevollmächtigt wird, die gegen das RDG verstoßen.
Wirksam war jedoch die Kündigung im Schriftsatz vom 04.02.2014.
Die Beklagte zu 1) hat daraufhin mit Schriftsatz vom 24.04.2014 den Räumungsanspruch anerkannt. Ein Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung bestand erst nach Zugang der Kündigung vom 04.02.2014, so dass die Beklagte durch ihr Verhalten zuvor keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben hatte und ein sofortiges Anerkenntnis i.S.d. § 93 ZPO vorliegt.
Im Hinblick auf die im Teil-Anerkenntnisurteil in Bezug auf den Anspruch auf Zahlung der rück ständigen Mieten für November und Dezember 2013 angefallenen Kosten trägt die Beklagtenpartei diese Kosten gem. § 92 ZPO. Sie war mit der Zahlung der Mieten in Verzug (§ 286 II Nr. i ZPO) und hatte somit zur Klageerhebung Anlass gegeben.
Die in Bezug auf die Klageabweisung hinsichtlich der Betriebskostennachzahlung angefallenen Kosten trägt die Klagepartei.
Im Hinblick auf die Erledigungserklärung bzgl. des Räumungsanspruchs gegenüber der Beklagten zu 2) trägt die Klägerin die insoweit angefallenen Kosten.
Die Beklagtenpartei hat der Erledigungserklärung der Klagepartei nicht widersprochen. Das Gericht hat deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die diesbezüglich angefallenen Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann.
Die beklagte Partei hat zwar keine erheblichen Einwendungen gegen den Räumungsanspruch vorgebracht und hat die Wohnung Anfang April 2014 an die Beklagte zu 1) zurückgegeben. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass bei Anhängigkeit der Klage diese gegenüber der Beklagten zu 2) noch nicht begründet war, da das Hauptmietverhältnis erst nach Zustellung der Klageschrift an die Beklagte zu 1) beendet war, also am 10.04.2014. Der Klagepartei hätte ein Räumungsanspruch gem. § 54G ii BGB gegen die Beklagte zu 2) erst am 10.04.2014 zugestanden und zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte zu 2) bereits nicht mehr Besitzerin der streitgegenständlichen Wohnung. Vorliegend sind deshalb der Klagepartei die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, da sie ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses in dem Rechtsstreit voraussichtlich unterlegen wäre.
III.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 ZPO.
Der Streitwert wurde gem. §§ 39 I, 41 1,48 i, 3 ZPO festgesetzt.
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Referenzen - Gesetze
Hat der Beklagte nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben, so fallen dem Kläger die Prozesskosten zur Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt.
Bei einem einseitigen Rechtsgeschäft ist Vertretung ohne Vertretungsmacht unzulässig. Hat jedoch derjenige, welchem gegenüber ein solches Rechtsgeschäft vorzunehmen war, die von dem Vertreter behauptete Vertretungsmacht bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts nicht beanstandet oder ist er damit einverstanden gewesen, dass der Vertreter ohne Vertretungsmacht handele, so finden die Vorschriften über Verträge entsprechende Anwendung. Das Gleiche gilt, wenn ein einseitiges Rechtsgeschäft gegenüber einem Vertreter ohne Vertretungsmacht mit dessen Einverständnis vorgenommen wird.
(1) Erlaubt sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören. Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist nach ihrem Inhalt, Umfang und sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die Haupttätigkeit erforderlich sind. Andere Tätigkeit im Sinne des Satzes 1 kann auch eine andere Rechtsdienstleistung sein.
(2) Als erlaubte Nebenleistungen gelten Rechtsdienstleistungen, die im Zusammenhang mit einer der folgenden Tätigkeiten erbracht werden:
Hat der Beklagte nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben, so fallen dem Kläger die Prozesskosten zur Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.