Amtsgericht München Endurteil, 16. Jan. 2019 - 485 C 15894/18 WEG

bei uns veröffentlicht am16.01.2019

Gericht

Amtsgericht München

Tenor

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.07.2018 zu TOP 5 (Entlastung der Hausverwaltung Frommhold für das Wirtschaftsjahr 2017) wird für ungültig erklärt,

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 1.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien bilden die rubrizierte WEG. Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in der H...b.... Die WEG besteht aus 300 Wohnungen und Gewerbeeinheiten.

In der Eigentümerversammlung vom 21.09.2017 war zu TOP 7b folgender (hier nicht streitgegenständliche) Beschluss gefasst worden:

„TOP 7b)

Beschlussantrag a)

Die WEG Am Hogenbergplatz saniert Teile der Fassade mit den Kostenpositionen Gerüststellung, Betonsanierung partieller Brüstungselemente, Instandsetzung der Pergolabalken mit Pergolabalkenverblechung mit einem Volumen von € 845.000. Wegen der Kosten liegen mindestens 3 Angebote vor. Architekt Schindler hat die Ausschreibung vorgenommen und übernimmt auch die Bauleitung.

Die Finanzierung der Instandsetzung wird durch eine Sonderumlage eingehoben. Diese wird auf alle Wohnungen, betroffen ist Gemeinschaftseigentum, verteilt nach Wohnflächenquadratmetern. Der jede Wohnung betreffende Sonderumlagenbetrag wird von der Hausverwaltung schriftlich aufgefordert werden und ist fällig zum 15.12.2017 und 01.03.2018.

Beschlussantrag b):

Den Eigentümern der Wohnungen mit Pergolabalken (61 Wohnungen) wird gestattet, die Pergolabalken mit einer Stahl-/Glaskonstruktion zu überdachen. Die Überdachung wurde ausgeschrieben, ist durchkalkuliert und wird vom Verwalter beauftragt unter der Bauleitung des Architekten Schindler. Die Pergolaüberdachung findet in Zusammenhang mit der Betoninstandsetzung von partiellen Brüstung und Pergolen und Fugenabdichtung statt. Die Verwaltung kann die Pergolaüberdachung beauftragen, wenn der Eigentümer dazu einen Auftrag erteilt und die Kosten dafür vorausbezahlt i.H.v. € 1.290,00 lfd. Meter.

Da die WEG Am Hogenbergplatz bei der Glasüberdachung der Pergolabalken Kosten für eine aufwendigere Betoninstandsetzung der Pergolabalken und eine Verbelechung der Pergolabalkenboberseite einspart, erhalten diese Eigentümer aus den ersparten Sanierungskosten von der Gemeinschaft einen Einmalzuschuss i.H.v. € 550/lfd. Meter. Der Verwalter wird bevollmächtigt und beauftragt, den Baukostenzuschuss aus dem Verwaltungsvermögen auszubezahlen bzw. mit von der zu zahlenden Summe von € 1.290/lfd. Meter im Voraus zu saldieren. Die Kosten für die zukünftige Instandhaltunbg und Instandsetzung der einzelnen Pergolaüberdachung trägt der jeweilige Eigentümer der Wohnung mit der Pergolaüberdachung.

Die Hausverwaltung hat die Arbeiten beauftragt, ein Teil der Überdachungen ist bereits gebaut worden. Mit der Umsetzung wurde bereits im Jahr 2017 begonnen.

Der vorgenannte Beschluss zu TOP 7b) aus der Eigentümerversammlung vom 21.09.2017 wurde unter dem Az. 485 C 20738/17 WEG angefochten. Mit Urteil vom 29.08.2018 wurde festgestellt, dass der vorgenannte Beschluss nichtig ist. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Mit Schreiben vom 19.06.2018 (Anl. K 1) lud die Hausverwaltung zur Eigentümerversammlung am 16.07.2018 (Anl. K 2).

In dieser Eigentümerversammlung wurde zu TOP 5 mehrheitlich der streitgegenständliche Beschluss gefasst, die Hausverwaltung Frommhold GmbH & Co. KG für das Wirtschaftsjahr 2017 zu entlasten.

Der Kläger trägt vor, dass dieser Entlastungsbeschluss nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, da die Verwaltung den (nichtigen) Beschluss zu TOP 7b in der Eigentümerversammlung vom 21.09.2017 fassen und in der Folge (beginnend noch in 2017) umsetzen ließ.

Die Klagepartei beantragt

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.07.2018 zu TOP 5 (Entlastung der Hausverwaltung Frommhold für das Wirtschaftsjahr 2017) wird für ungültig erklärt.

Die beklagte Partei beantragt

Klageabweisung.

Sie trägt vor, dass ein Verwalterentlastungsbeschluss so wichtig sei, wie ein in China umgefallener Sack Reis. Der Kläger sei in der WEG so beliebt wie der Schnupfen beim Rundfunksprecher. Anhaltspunkte für eine schadensersatzauslösende Verwaltervertragspflichtverletzung gebe es nicht. Den Beschluss hätten die Eigentümer gefasst, nicht der Verwalter, der Beschlussvorschlag gehe auf eine Vorlage des jetzigen Beklagtenvertreters und des Architekten der WEG zurück. Kein Verwalter müsse rechtskundiger sein als ein Anwalt.

Es sei aber witzig, von einem Verwalter die Formulierung von Beschlussvorlagen zu verlangen, und dies auch noch dergestalt, dass Anfechtungsklagen verhindert würden. Offensichtlich wolle der Kläger dem Verwalter nur „am Zeug flicken“.

Die Nichtigkeit des Beschlusses sei erst festgestellt, wenn eine rechtskräftige Entscheidung vorliegen, die Rechtsmeinung eines Amtsgerichts könne die Beschlussnichtigkeit nicht „vorwegnehmen“.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze mitsamt Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.12.2018 (Bl. 21-22 d.A.) Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der streitgegenständliche Entlastungsbeschluss entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

„Entlastung“ ist die dem Vereins- und Gesellschaftsrecht entstammende, im WEG nicht normierte, durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgende Billigung der zurückliegenden Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, den Vereinbarungen und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig; die Wohnungseigentümer sprechen ihm hierdurch zugleich für die zukünftige Tätigkeit ihr Vertrauen aus. Mit der Entlastung sind i.d.R. die Folgen eines negativen Schuldanerkenntnisses (§ 397 Abs. 2 BGB) verbunden (Bärmann/Becker § 28 WEG Rz. 195). Über die Entlastung des Verwalters kann nach § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Zwar verzichtet die Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Entlastung auf evtl. bestehende Ersatzansprüche gegen den Verwalter. Dies widerspricht per se noch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil durch den in der Entlastung liegenden Vertrauensbeweis die Grundlage für eine Fortsetzung vertrauensvoller Zusammenarbeit geschaffen oder beim ausgeschiedenen Verwalter die zurückliegende Amtsführung als zweckmäßig gebilligt wird. Der Entlastungsbeschluss widerspricht erst dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Ersatzansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen, etwa bei greifbaren Anhaltspunkten für eine Pflichtverletzung des Verwalters (Bärmann/Becker, a.a.O. Rz. 199). Ist das der Fall, so ist eine Entlastung nur ausnahmsweise gerechtfertigt, wenn aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten (BGH, NZM 2003, 764). Ausreichend ist eine objektive Pflichtverletzung des Verwalters, ob möglicherweise das Verschulden fehlt, ist unerheblich (Niedenühr in Niedenführ/Vandenhouten, § 28 WEG Rz. 249 m.w.N.). Ob den Wohnungseigentümern tatsächlich ein Schaden entstanden ist, ist in diesem Zusammenhang nicht zu prüfen, es bedarf hierzu auch nicht der Darlegung konkreter Anhaltspunkte. Solche lassen sich oftmals im Zeitpunkt der Entscheidungsfindung durch die Wohnungseigentümer noch gar nicht verifizieren. Gleichfalls unerheblich ist, ob bereits ein entsprechendes Verschulden des Verwalters feststellbar ist, woran auch hier ggf. Bedenken bestehen mögen. Entscheidend ist lediglich ein objektiver Pflichtenverstoß, die für einen eventuellen Schadensersatzanspruch erforderliche subjektive Komponente wäre ggf. in einem Schadensersatzprozess zu klären (vgl. OLG Frankfurt a.M., Beschl. vom 01.10.2004, 20 W 460/02, zitiert nach Beck RS 2004, 11175)

Ein Beschluss über die Entlastung entspricht somit nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn eine Pflichtverletzung des Verwalters nicht ersichtlich ist, wenn der Verwalter also objektiv keine Pflichtverletzung begangen, sondern seine Pflichten vollständig erfüllt hat (OLG Frankfurt a.M., a.a.O.).

Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Unstreitig hat der Verwalter noch im Jahr 2017 begonnen, den nichtigen Beschluss zu TOP 7b aus der Eigentümerversammlung vom 21.09.2017 umzusetzen. Dies stellt einen objektiven Pflichtenverstoß dar. Zwar ist die Durchführung von Beschlüssen Aufgabe des Verwalters und kann deshalb grundsätzlich niemals zu seiner Haftung führen, auch wenn die Beschlüsse rechtswidrig sind. Dies gilt nicht nur dann, wenn die Beschlüsse bestandskräftig sind, sondern auch dann, wenn die Beschlüsse anfechtbar oder angefochten sind und später für ungültig erklärt werden (Greiner in BeckOK WEG, § 26 WEG Rz. 404). Etwas anderes gilt aber, wenn es sich - wie vorliegend - um einen nichtigen Beschluss handelt. Ein nichtiger Beschluss ist von vornherein absolut unwirksam. Die Nichtigkeit eines Beschlusses kann von jedermann jederzeit geltend gemacht werden, ohne dass es einer Ungültigerklärung im Verfahren nach § 23 Abs. 4 S. 2 i.V.m. § 43 Nr. 4 WEG bedarf (Bärmann/Merle WEG § 23 Rn. 164 f). Die Verpflichtung und Berechtigung des Verwalters bezieht sich nicht auf nichtige Beschlüsse, zu deren Durchführung ist der Verwalter weder berechtigt noch verpflichtet, er kann und darf sie nicht ausführen (BeckOGK/Greiner § 27 WEG Rz. 15). Führt der Verwalter einen nichtigen Beschluss durch, kann er bei Verschulden auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden (Rüscher in BeckFormB WEG, 1. Vertrag zwischen dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft, Rz. 18).

Soll über die Entlastung trotz womöglich bestehender Ansprüche gegen den Verwalter beschlossen werden, ist ein einstimmiger Beschluss gem. § 21 Abs. 1 WEG erforderlich, ein solcher liegt nicht vor. Ebenso wenig sind nach dem Parteivortrag Anhaltspunkte für besondere Gründe ersichtlich, aufgrund derer ausnahmsweise Anlass bestehen würde, auf hiernach mögliche Ansprüche zu verzichten.

Die Nebenentscheidungen haben ihre Grundlage in §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wurde gem. § 49 a GKG festgesetzt.

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Referenzen - Gesetze

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ZPO | Zivilprozessordnung


Buch 1 Allgemeine Vorschriften Abschnitt 1 Gerichte Titel 1 Sachliche Zuständigkeit der Gerichte und Wertvorschriften § 1 Sachliche Zuständigkeit Die sachliche Zuständigkeit der Gerichte wird...

ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung...

ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; 2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; 3....

Referenzen

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Das Schuldverhältnis erlischt, wenn der Gläubiger dem Schuldner durch Vertrag die Schuld erlässt.

(2) Das Gleiche gilt, wenn der Gläubiger durch Vertrag mit dem Schuldner anerkennt, dass das Schuldverhältnis nicht bestehe.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.