Der Kläger begehrt von der Beklagten nach Auszug aus der Mietwohnung die hälftige Rückzahlung eines für den Monat Juni 2015 gezahlten Mietzinses, die Bezahlung von Schadensersatz sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Die Beklagte vermietete mit Vertrag vom 24.06.2009 ab dem 01.08.2009 die 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens ... an den Kläger und dessen Ehefrau .... Ab dem 01.08.2013 war eine Grundmiete von 1.005,30 € nebst einer Garagenmiete von 56 € sowie Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen geschuldet.
Das Wohnhaus der Beklagten grenzt unmittelbar an das Grundstück an, auf dem sich die vermietete Wohnung befindet. Die Beklagte hält mehrere Hunde.
Mit Schreiben vom 20.09.2012 rügten mehrere Mieter gegenüber der Beklagten und deren Ehemann verschiedene Mängel in den Mietwohnungen. In diesem Zusammenhang führten sie auch aus: „Bitte finden sie eine Lösung, das dauerhafte Bellen ihres Hundes einzuschränken. Der momentane Zustand ist mehr als unzumutbar. Es ist, gerade bei schönem Wetter, nicht möglich draußen auf der Terrasse/Balkonen ein normal gesprochenes Wort zu verstehen.“ Das Schreiben war auch vom Kläger und seiner Frau unterschrieben.
Am 06. April 2015 wurde in einer Tierklinik festgestellt, dass ein Hund der Beklagten mit einer gesundheitschädlichen Substanz bespritzt worden war. Die Beklagte hatte den Hund in die Tierklinik verbracht, als er schmerzhaft gejault hatte. Zu diesem Zeitpunkt befand sich der Kläger in der Nähe des Hundes.
Am Tag danach kündigte die Beklagte gegenüber dem Kläger und dessen Ehefrau das Mietverhältnis schriftlich fristlos mit einer Auslauffrist von 4 Wochen mit der Begründung, dass der Kläger am Ostermontag, dem 06.04.2015, um 19.00 Uhr an ihrem Gartenzaun „einen hinterhältigen Säureanschlag“ auf ihren Hund verübt habe. Der Kläger habe dem Hund ätzende Flüssigkeit direkt in die Augen und ins Gesicht geschüttet. Hierdurch hätten auch die behandelnden Tierärzte und die Beklagte selbst im Kontakt mit dem Tier Hautreizungen und Atembeschwerden erlitten.
Mit Schreiben vom 14.04.2015 erhoben der Kläger und seine Frau „Einspruch gegen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses“ und erkundigten sich: „Wie kommen Sie eigentlich zu einer solchen Behauptung?“
Mit Schreiben ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 23.04.2015 ließen sie dann nochmals die Kündigung sowie die darin erhobenen Vorwürfe zurückweisen und forderten die Beklagte auf, zukünftig von derartigen Behauptungen Abstand zu nehmen.
Mit Schreiben vom 06.05.2015 forderte der Klägervertreter die Beklagte nochmals auf, die rufschädigende Behauptung zu unterlassen, der Kläger habe versucht, den Hund der Beklagten zu vergiften und müsse deswegen die Wohnung räumen.
Gleichzeitig wurde mit diesem Schreiben bis zum 13.05.2015 der Abschluss einer Aufhebungsvereinbarung angeboten. Dabei sollte die Beklagte für die vom Kläger und seiner Ehefrau eingebauten Küche, den Kühlschrank und eine Eckbank eine Ablöse von 8.000 € bezahlen, das Mietverhältnis würde spätestens zum 31.08.2015 enden, bei rechtzeitiger Ankündigung sei eine frühere Kündigung durch den Kläger und seiner Ehefrau möglich.
Mit E-Mail vom 06.05.2015 teilte der Beklagtenvertreter mit, dass eine Übernahme der Küche nur in Betracht komme, wenn der Nachmieter sie übernimmt. Der Kläger könne einen Nachfolger vorschlagen, den die Beklagte allerdings nicht akzeptieren müsse.
Mit E-Mail vom 29.05.2015 teilte der Beklagtenvertreter dem Klägervertreter mit, dass der Interessent an der Wohnung die Übernahme der Küche abgelehnt habe, da die im Scheiben vom 23.04.2015 mitgeteilten Einkaufspreise nicht mit den Belegen übereinstimmen würden. Die vom Kläger vorgeschlagenen Mietinteressenten kämen mangels hinreichenden Verdienstes als Mieter nicht in Betracht. Gleichzeitig forderte der Beklagtenvertreter den Kläger auf, die Küche nebst Eisschrank bei seinem Auszug am 15. Juni auszubauen und mitzunehmen.
Mit Schreiben vom 09.06.2015 wies der Klägervertreter den Beklagtenvertreter darauf hin, dass die Ablehnung der vom Kläger vorgeschlagenen Nachmieter auf sachfremden Erwägungen beruhe, nachdem diese geeignet und insbesondere nachweislich ausreichend liquide seien. Alle benannten Nachmieter seien bereit gewesen, den Kaufpreis für die Küche in Höhe von 8.500 € zu bezahlen. Dabei wurde die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen angekündigt.
Mit E-Mail vom 11.06.2015 übersandte der Klägervertreter dem Beklagtenvertreter nochmals eine Auflistung von 10 Nachmietern mit deren Selbstauskünften, die alle solvent und bereit seien, die Küche für 8.500 € abzulösen. Der Kaufpreis betrage für die Küche 9.750 €, für den Glasspiegel 2.200 €, für den Kühlschrank 900 €.
Der Kläger baute dann, nachdem er kurz vor seinem Auszug erfuhr, dass die Beklagte die Wohnung nicht an einen Nachmieter vermietet, der bereit ist, die Ablöse zu bezahlen, die Einbauküche ab und übergab am 15.06.2015 der Beklagten sämtliche überlassenen Schlüssel.
Das Ermittlungsverfahren gegen den Kläger wegen Vergehens nach dem Tierschutzgesetz wurde von der Staatsanwaltschaft München I mit Verfügung vom 15.06.2015 mangels Tatnachweises gemäß § 170 Abs. 2 StPO eingestellt. Dem Beschuldigten war zunächst zur Last gelegt worden, am 06.04.2015 gegen 19 Uhr den Hund der Geschädigten ... mit einer nicht näher bekannten Substanz besprüht zu haben, so dass sowohl der Hund als auch die Geschädigte ... sowie die später behandelnde Tierärztin Bindehaut- bzw. Atemwegs- und Hautreizungen erlitten hatten. In der Einstellungsverfügung heißt es unter anderem: „Der Beschuldigte hat in seiner Vernehmung ausdrücklich bestritten, den Hund der Geschädigten ... in irgendeiner Weise angegangen zu haben. Allein auf die Aussage der Geschädigten ... kann ein Tatnachweis nicht gestützt werden, da diese selbst angegeben hat, die Tathandlung nicht beobachtet zu haben. Es kann daher letztlich nicht mit der für ein Strafverfahren erforderlichen Sicherheit ausgeschlossen werden, dass der Hund der Geschädigten in dem von der Geschädigten unbeobachteten Moment von einer dritten, bislang nicht bekannten Person mit der unbekannten Substanz eingesprüht wurde. Auch wenn der Beschuldigte als Täter durchaus naheliegend ist, als er sich sowohl räumlich als auch zeitlich zum Zeitpunkt des Vorfalls in der Nähe des Tieres befand und zudem zwischen ihm und der Geschädigten offensichtlich schon seit längerer Zeit Mietstreitigkeiten bestehen, so vermag dies mangels weiterer, objektiver Beweismittel letztlich doch nicht mit dem erforderlichen Grad an Sicherheit einen Tatnachweis gegen den Beschuldigten zu begründen.“
Mit Schreiben vom 13.09.2015 machte der Kläger unter Hinweis darauf, dass er auf Grund der von der Beklagten ausgesprochenen fristlosen Kündigung, die unbegründet gewesen sei, ausgezogen sei, Schadensersatz und die Rückzahlung der hälftigen Monatsmiete für Juni 2015 in Höhe von insgesamt 4.578,72 € geltend.
Die Beklagte wandte mit Schreiben vom 26.09.2015 ein, dass der Kläger freiwillig ausgezogen sei. Die Beklagte habe ihrerseits die vollständige Herausgabe der Kaution davon abhängig gemacht, dass der Kläger noch die zweite Hälfte der Monatsmiete für Juni bezahlt. Dafür habe sie ihm die Kosten für die Erneuerung des Bodenbelags im Wohnraum der Mietwohnung erlassen. Erledigt hätten sich damit auch die Ansprüche der Beklagten wegen Bepflasterung der Terrasse und Absägen eines Baumes. Mit dieser Regelung habe sich der Kläger zumindest konkludent einverstanden erklärt, sonst hätte er nicht die restliche Miete überwiesen. Für die Umzugskosten habe die Beklagte mangels einer einverständlichen Regelung nicht einzustehen. Die Einstellung des Ermittlungsverfahrens sei lediglich mangels Beweise geschehen.
Die Ehefrau des Klägers hat sämtliche Ansprüche aus dem inzwischen beendeten Mietverhältnis an den Kläger abgetreten. Der Kläger hat die Abtretung angenommen.
Der Kläger trägt vor, dass die Klage aus folgenden Gründen zuzusprechen sei:
I. Zulässigkeit der Klage
Das Amtsgericht München sei sachlich zuständig.
Eine Verweisung des Rechtsstreits an das Landgericht München I sei nicht veranlasst.
Es liege ein einheitlicher Lebenssachverhalt vor, so dass auch im Hinblick auf die Klageerweiterung das Amtsgericht zur Entscheidung befugt sei.
Der ausschließliche Gerichtsstand gemäß § 23 Nr. 1 GVG gelte auch dann, wenn es um die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen aus einem beendeten Mietverhältnis gehe. Auch eine Klage auf Rückzahlung der Kaution von über 5.000 € sei, obwohl das Mietverhältnis bereits beendet ist, streitwertunabhängig beim Amtsgericht einzureichen.
Zudem habe sich die Beklagtenseite bereits rügelos auf das Klagevorbringen eingelassen.
II. Begründetheit der Klage
Die Klage sei auch begründet.
Dem Kläger stünden die geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagte aus folgenden Gründen zu:
1. schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten
Ein Vermieter, der ein Wohnraummietverhältnis schuldhaft ohne Grund kündigt, sei dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des Kündigungsfolgeschadens verpflichtet.
Die Beklagte habe vorliegend das Mietverhältnis mit dem Kläger und seiner Frau unberechtigt gekündigt und hierdurch schuldhaft eine Pflichtverletzung begangen.
Der Kläger könne sich die wahrheitswidrigen Behauptungen der Beklagten in der Kündigung nur damit erklären, dass der Kläger einmal der Schwiegertochter der Beklagten seine Hilfe angeboten hat, als sich diese vom Sohn der Beklagten bedroht gefühlt habe; darüberhinaus deswegen, weil der Kläger gegen die Betriebskostenabrechnung 2013 Widerspruch erhoben hat.
Der Kläger selbst habe den ihm vorgeworfenen Vorfall damals überhaupt nicht wahrgenommen. Richtig ist, dass die Hunde der Beklagten den Kläger und seine Ehefrau durch ihr ungezügeltes Verhalten gestört hätten.
Das Ermittlungsverfahren gegen den Beklagten wurde eingestellt.
Für die Frage der Schadensersatzpflicht spiele es nach Auffassung der Rechtsprechung keine Rolle, ob die Kündigung begründet war oder nicht, da auch bei einer wegen fehlender materieller Gründe unwirksamen Kündigung der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache streitig mache und damit seine Vertragspflichten aus § 535 Abs. 1 BGB verletze.
Die Pflichtverletzung sei seitens der Beklagten auch schuldhaft begangen worden. Zum einen wird das Verschulden gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet. Zum anderen genügt bereits Fahrlässigkeit. Auf einen schuldausschließenden Rechtsirrtum könne sich die Beklagte nicht berufen.
Vorliegend habe die Beklagte sogar bewusst an der Kündigung festgehalten und beharrlich behauptet, der Kläger habe ihren Hund versucht zu vergiften, so dass sogar von einer vorsätzlichen Pflichtverletzung auszugehen sei. Die Beklagte habe sogar Strafanzeige gegen den Kläger erstattet.
2. Kausalität
Ein Schadensersatzanspruch scheitere auch nicht daran, dass der Kläger dem Räumungsverlangen ohne gerichtliche Klärung Folge geleistet hat und der Umzug daher gewissermaßen auf seinem eigenen Willensentschluss zur freiwilligen Räumung beruht. Insbesondere fehle es nicht an der Kausalität, da die Befolgung einer rechtsunwirksamen Kündigung Tatbestandsvoraussetzung der Vermieter-Haftung aus § 280 Abs. 1 BGB ist und sie daher nicht gleichzeitig dazu herhalten könne, den Ersatzanspruch unter Kausalitätsgesichtspunkten zu leugnen.
Die Rechtsordnung gebiete gerade keine Handhabung dafür, den Vermieter von den haftungsrechtlichen Folgen seiner rechtswidrigen Kündigung freizustellen. Dies gelte selbst dann, wenn der Mieter aus anderen Gründen das Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses verloren hat, weil hierdurch der durch die unberechtigte Kündigungserklärung in Gang gesetzte Kausalzusammenhang nicht rückwirkend außer Kraft gesetzt werde.
3. Kein Mitverschulden der Mieter
Der Schadensersatzanspruch scheide auch nicht wegen eines etwaigen Mitverschuldens des Klägers aus.
Zum einen habe die dafür darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hierzu nicht substantiiert vorgetragen.
Zum anderen habe der Kläger auch keine Obliegenheit zur Verhinderung der Schadensentstehung im Sinne von § 254 Abs. 1 BGB verletzt. Dem Kläger sei es in Anbetracht des ihm vorgeworfenen strafrechtlichen Verhaltens nicht zumutbar, sich gegen die Kündigung zu wehren.
Er habe bei dieser Situation eine reibungslose Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht erwarten können.
Auf die offensichtliche Unbegründetheit der Kündigung könne sich die Beklagte auch deswegen nicht berufen, weil sie bis heute an der Wirksamkeit der Kündigung festhalte.
Insofern könne es der Beklagten noch nicht einmal zugutekommen, wenn sie sich aus „Rechtsblindheit“ oder sonstigen Gründen auf eine „Fehlvorstellung“ versteift hat, weil auch das Risiko einer unzutreffenden Beurteilung der Rechtslage allein von ihr zu tragen sei und deshalb auch unter Verschuldenserwägungen nicht dem Kläger aufgebürdet werden könne.
Im Übrigen haben der Kläger und seine Ehefrau bereits mit Schreiben vom 14.04.2015 gegenüber der ausgesprochenen Kündigung Widerspruch eingelegt. Der Kläger habe sogar im Beisein seiner Ehefrau ca. zwei Wochen nach der Kündigung versucht, nochmals ein persönliches Gespräch mit der Beklagten zu führen. Dabei habe er jedoch feststellen müssen, dass die Beklagte an den strafrechtlichen Vorwürfen festhält und das Mietverhältnis nicht mehr zu befrieden war.
Der Auszug des Klägers und seiner Ehefrau sei somit nicht freiwillig erfolgt.
Auch habe man nicht einvernehmlich eine Aufhebungsvereinbarung abgeschlossen. Entgegen der Behauptung der Beklagten seien die Parteien gerade nicht dahingehend übereingekommen, dass bei Auszug des Klägers aus dem Mietobjekt „unter konkludentem Verzicht auf die Einschaltung ihrer Anwälte“ das Mietverhältnis insoweit einverständlich beendet wurde, dass der Kläger noch die zweite Hälfte der Junimiete bezahlt und die Beklagte im Gegenzug die Bürgschaftsurkunde aushändigt. Insbesondere habe der Kläger nicht auf Schadensersatzansprüche verzichtet.
Die Beweisangebote zu der behaupteten Vereinbarung würden unzulässige Beweisausforschungsanträge darstellen und seien daher unbeachtlich. Mit der beantragten Parteieinvernahme besteht kein Einverständnis.
4. Schaden
Dem Kläger seien auf Grund der unberechtigten Kündigung und des damit erzwungenen Umzugs Kosten in Höhe von 3.942,72 € entstanden, die die Beklagte zu ersetzen habe.
Zuzüglich verschiedener Aufwendungsersatzansprüche belaufe sich die Forderung auf 4.261,73 €.
Für den Umzug am 13.06.2015 ... habe der Kläger an die Fa. ... 500 € bezahlt.
Zusätzlich seien Kosten für Bau-, Arbeits- und Verpackungsmaterial sowie für die Suche der Nachmieter, für die Anschaffung einer Arbeitsplatte, einer Armatur, Lampen, eines Regals und eines Schließzylinders angefallen.
Die Beklagte habe es in der Absicht, den Kläger zu schädigen, grundlos abgelehnt, einen der vom Kläger vorgeschlagenen Nachmieter zu nehmen, die bereit gewesen wären, die Küche abzulösen.
Der Kläger habe im Jahr 2009 eine Küche in die streitgegenständliche Wohnung einbauen lassen, für deren Anschaffung er 11.000 € aufgewandt habe. Im April 2015 habe der Kläger zudem einen neuen Kühlschrank für 950 € erworben. Die Küche sei bei Beendigung des Mietverhältnisses noch makellos gewesen. Der Kläger habe keine falschen Angaben zum Wert der Küche gemacht.
Bei einem Telefonat am 13.05.2015 habe der Beklagtenvertreter dem Klägervertreter mitgeteilt, dass Einverständnis mit der Suche eines Nachmieters besteht.
Die vom Kläger gesuchten Nachmieter seien alle bereit gewesen, die Küche für 4.000 €/8.500 € abzulösen.
Mit E-Mail vom 11.06.2015 habe der Klägervertreter weitere 10 solvente Nachmieter benannt, die alle bereit gewesen wären, die Küche abzulösen.
So habe der Interessent ... z.B. nach seiner Selbstauskunft über ein Nettoeinkommen von 6.200 € verfügt.
Statt die Wohnung an einen der vom Kläger benannten Nachmieter zu vermieten, hat der von der Beklagten im Nachhinein beauftragte Makler sämtlichen Mietinteressenten die Wohnung „ohne Einbauküche“ angeboten.
Der Kläger und seine Ehefrau hätten erst am Tag des Auszuges, mithin am 13.06.2015, von dem letzten Wohnungsinteressenten, den die Beklagte vorgeschlagen hat, erfahren, dass dieser die Küche auf keinen Fall ablösen möchte. Somit habe man sich innerhalb weniger Stunden entscheiden müssen, was mit der Küche geschehen soll, zumal sich in der neu angemieteten Wohnung bereits eine Küche befand. Da die Küche des Klägers wesentlich hochwertiger gewesen sei, als die abgelöste Küche, habe sich der Kläger zur Schadensminderung entschlossen, die eigene Küche so umzubauen, dass diese in die neue Wohnung eingebaut werden kann.
Die Küche in der Wohnung, die der Kläger jetzt bewohnt, habe der Kläger seinem Bruder überlassen.
5. Ungerechtfertigte Bereicherung (Mietzins zweite Junihälfte 2015: 625 €)
Der Kläger habe rechtsgrundlos die Miete für die zweite Junihälfte in Höhe von 625 € bezahlt. Auf Grund des angespannten Wohnungsmarktes in München sei es dem Kläger und seiner Ehefrau unmöglich gewesen, innerhalb der in der fristlosen Kündigung sehr kurz gesetzten Auszugsfrist eine geeignete Ersatzwohnung zu finden. Dies sei erst zum 15.06.2015 gelungen. Deswegen sei es zu der gestaffelten Mietzahlung gekommen. Erst am 14.05.2015 habe der Kläger die verbindliche Zusage gehabt, die neue Wohnung beziehen zu können. Nach dem Auszug der früheren Bewohnerin habe die Wohnung erst renoviert werden müssen, weswegen der Kläger die Miete für die zweite Junihälfte noch bezahlt habe, um keine Zahlungsklage zu riskieren.
6. Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten: 1.173,82 €
Die Beklagte habe dem Kläger die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu erstatten, die im Zusammenhang mit der Abwehr der Kündigung und der Geltendmachung von Schadensersatzansprüche angefallen seien.
Bezüglich der Bearbeitung der Kündigungsangelegenheit würden sich bei einem Gegenstandswert von 12.720 €, einer 1,3 Geschäftsgebühr zuzüglich Post- und Telekommunikationspauschale und Umsatzsteuer Kosten in Höhe von 1.173,82 € ergeben.
Die Rechtsanwaltskosten bzgl. der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs mit einem Gegenstandswert von 4.547,72 € lägen bei 492,54 €.
Diese Rechtsanwaltsgebühren seien vom Kläger erstattet worden.
Der Kläger beantragt zuletzt,
I.
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger samtverbindlich 8.786,73 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz aus 4.547,72 € seit dem 19.01.2016 sowie aus weiteren 4.239,07 € seit Rechtshängigkeit zu bezahlen;
II.
die Beklagte weiterhin zu verurteilen, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten von 1.516,36 € (später 1.560,36 €) nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit 19.01.2016 zu bezahlen;
vorsorglich,
den Rechtsstreit an das Landgericht München I abzugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage als unzulässig, hilfsweise unbegründet abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, dass die Klage aus folgenden Gründen abzuweisen sei:
I. Zulässigkeit der Klage
Nach der erfolgten Klageerweiterung sei das Amtsgerichts München nicht mehr sachlich zuständig.
Bei dem anhängigen Rechtsstreit handle es sich nicht um eine Streitigkeit über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum i.S.d. § 23 Nr. 2 a GVG, denn zum Zeitpunkt der Klageeinreichung sei das Mietverhältnis bereits beendet gewesen.
II. Begründetheit der Klage
Die Klage sei als unbegründet abzuweisen.
Dem Kläger stünden keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu.
Eine Anspruchsgrundlage für die geltend gemachten Schadensersatzansprüche sei nicht ersichtlich.
Die von der Beklagten ausgesprochene Kündigung sei nicht mangels Vorliegen eines Kündigungsgrundes unwirksam gewesen.
Zum einen habe die Beklagte den Kläger dabei beobachtet, wie er sich nah bei einem ihrer Hunde aufgehalten habe, der sich unmittelbar danach als stark vergiftet herausgestellt habe. Es gelte hier die Rechtsprechung der Arbeitsgerichte zur Verdachtskündigung entsprechend.
Die Strafanzeige wegen Tierquälerei gegen Unbekannt sei nicht von der Beklagten, sondern auf Grund deren Angaben von der Tierklinik eingereicht worden.
Die Beklagte habe nur deswegen auf eine Beschwerde gegen den Einstellungsbescheid verzichtet, weil der Kläger in der Zwischenzeit freiwillig ausgezogen sei.
Zum anderen hätte die Beklagte die Kündigung auch auf weitere Gründe stützen können, z.B. dass der Kläger an der Mietwohnung, auf der Terrasse und im Garten unerlaubt diverse Veränderungen vorgenommen sowie Schäden in der Tiefgarage verursacht habe, die leicht hätten nachgewiesen werden können, wenn der Kläger die Kündigung angefochten hätte.
Sofern der Kläger geglaubt hat, dass ihm auf Grund der seines Erachtens völlig unberechtigten fristlosen Kündigung der Beklagten Schadensersatzansprüche gegen diese zustünden, hätte er zwingend erst einmal selbst das Mietverhältnis kündigen müssen.
Der Kläger habe weder ausreichend dargelegt, noch unter Beweis gestellt, dass die Zerrüttung allein von der Beklagten verursacht wurde. Tatsächlich habe der Kläger das Mietverhältnis durch unzulässigen Gebrauch der Mietsache zerrüttet.
Zudem seien sämtliche gegenseitigen Ansprüche der Parteien aus dem früheren Mietverhältnis infolge einer zuvor vollzogenen vergleichsweisen Regelung bereits erloschen.
Am 14.06.2015 habe die Beklagte einen Zettel vor der Tür gefunden, wonach am nächsten Tag die Übergabe mit Schlüsselrückgabe stattfinden könne, sofern ihm die Beklagte dafür Zug-um-Zug die Bankbürgschaft herausgäbe. Dies sei jedoch nicht in Betracht gekommen, da noch die halbe Monatsmiete fehlte und sich bei Besichtigung der Wohnung herausgestellt habe, dass der Bodenbelag vom Kläger erheblich beschädigt worden sei. Die Kosten der Wiederherstellung hätten sich auf 890 € belaufen. Die Beklagte habe daher zunächst die Herausgabe der Kaution verweigert.
Diese habe der Kläger aber für die neue Wohnung benötigt, so dass er der Beklagten zur Herbeiführung einer gütlichen Einigung angeboten habe, ihr die Restmiete gegen Verzicht auf Erstattung jener Kosten für den Fall zu überweisen, dass sie ihm die Bürgschaft herausgibt. Hiermit habe sich die Beklagte einverstanden erklärt. Daraufhin habe der Kläger die restlichen 625 € vorbehaltlos überwiesen und sich die Bankbürgschaft abgeholt.
Damit sei das Mietverhältnis endgültig abgewickelt gewesen mit der Folge, dass damit sämtliche wechselseitigen Ansprüche auf dieser Vertragsgrundlage getilgt gewesen seien.
Das Kündigungsschreiben der Beklagten habe inzidenter ein Angebot an den Kläger enthalten, das Mietverhältnis einverständlich aufzuheben, das vom Kläger konkludent angenommen worden sei, indem er sich von der Beklagten Zug um Zug gegen Zahlung der restlichen Miete die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde über die Kaution erbeten hatte, ohne dabei den geringsten Vorbehalt bezüglich eines ihm angeblich noch zustehenden Schadensersatzanspruchs zu machen. Die Initiative zu dieser gütlichen Einigung über die Beendigung des Mietverhältnisses unter Verzicht auf alle etwaig noch bestehenden gegenseitigen mietrechtlichen Ansprüche sei unstreitig vom Kläger ausgegangen. Die Beklagte habe auf Grund des unmissverständlichen Verhaltens des Klägers davon ausgehen dürfen, dass keine weiteren Ansprüche mehr gegen sie erhoben werden.
Der Kläger hätte damit rechnen müssen, dass ihm die Beklagte die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde verweigern würde, wenn er selbst noch Schadensersatzansprüche wegen unwirksamer Kündigung anmelden würde.
Der Kläger könne daher keine Schadensersatzansprüche für etwaige Umzugskosten von der Beklagten verlangen.
Auch hinsichtlich der nicht zustande gekommenen Küchenablöse schulde die Beklagte keinen Schadensersatz.
Die Beklagte habe keine Veranlassung gehabt, die vom Kläger gewünschte Küchenablöse zu ermöglichen.
Die Werte, die der Kläger für seine Einbauküche (ca. 11.000 €) und für seinen Eisschrank (950 €) geltend gemacht hat, seien zu hoch angesetzt gewesen. Der Kläger habe hierbei noch einen Arbeitslohn hinzugerechnet.
Der Kläger habe der Beklagten während der gesamten Auseinandersetzung keinen einzigen Mietinteressenten vorgestellt, der ihr gegenüber erklärte, die Einbauküche mit absoluter Sicherheit zumindest für 8.500 € zu übernehmen. Er habe nur Nachmieter benannt, die angeblich hierzu bereit wären, ohne eine verbindliche Verpflichtungserklärung diesbezüglich vorzulegen. Es wird bestritten, dass auch nur einer dieser Interessenten die Küche für 8.500 € oder weniger von der Beklagten übernommen hätte.
Bestritten wird im Übrigen, dass der Kläger die Einbauküche der neuen Wohnung für 4.000 € ablöste und dafür nur 100 € erzielte.
Mit Nichtwissen wird bestritten, dass die im Schriftsatz vom 26.02.2016 aufgeführten Kosten überhaupt entstanden sind und im Zusammenhang mit dem Auszug gestanden haben bzw. nötig waren, um den Auszug zu finanzieren.
Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.
I. Zulässigkeit der Klage
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, da streitgegenständlich Ansprüche aus einem Wohnungsmietverhältnis in München sind, §§ 29 a ZPO, 23 Nr. 2 a GVG.
Der Kläger macht Schadensersatzforderungen geltend, die im Zusammenhang mit der Beendigung eines Wohnraummietvertrags angefallen sein sollen. Unter den Anwendungsbereich von § 29 a Abs. 1 ZPO fallen alle Streitigkeiten aus Mietverhältnissen über Räume oder aus der Anbahnung oder Abwicklung solcher Verhältnisse. Ob diese behaupteten Ansprüche tatsächlich bestehen, ist für die Frage der Zuständigkeit des Gerichts nicht entscheidend.
Damit ist das Amtsgericht streitwertunabhängig zuständig.
II. Begründetheit der Klage
Die Klage war aus folgenden Gründen als unbegründet zurückzuweisen:
1. Schadensersatzanspruch bzgl. der Umzugskosten
Nach § 280 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt, von diesem Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine unberechtigte außergerichtliche Geltendmachung von Rechten oder eine unberechtigte Ausübung von Gestaltungsrechten wie z.B. der Ausspruch einer Kündigung, eine zum Schadensersatz verpflichtende schuldhafte Vertragsverletzung darstellen. Voraussetzung hierzu ist aber, dass der Ausübende erkannt oder schuldhaft nicht erkannt hat, dass das Recht nicht besteht.
Bleibt dagegen bei einer sorgfältigen Prüfung ungewiss, ob tatsächlich ein Anspruch besteht, darf das Recht geltend gemacht werden, ohne Schadensersatzpflichten wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung befürchten zu müssen, auch wenn sich sein Verlangen im Ergebnis als unberechtigt herausstellt.
Fahrlässig handelt er dabei nicht schon dann, wenn er nicht erkennt, dass seine Forderung in der Sache unberechtigt ist. Die Berechtigung einer Forderung bzw. der Ausübung eines Gestaltungsrechts kann sicher nur in einem Rechtsstreit oder – bei einem strafrechtlichen Vorfall – durch Ermittlung der hierfür zuständigen Behörden geklärt werden. Dessen Ergebnis vorauszusehen, kann von dem, der das Gestaltungsrecht ausübt, im Vorfeld und außerhalb eines Gerichtsverfahrens nicht verlangt werden. Das würde ihn in diesem Stadium der Auseinandersetzung überfordern und ihm die Durchsetzung seiner Rechte unzumutbar erschweren. Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt entspricht der Gläubiger nach der Rechtsprechung des BGH vielmehr schon dann, wenn er prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist. Mit dieser Plausibilitätskontrolle hat es sein Bewenden. Bleibt dabei ungewiss, ob tatsächlich eine Pflichtverletzung der anderen Vertragspartei vorliegt, darf der Gläubiger die sich aus der naheliegenden Annahme einer solchen Pflichtverletzung ergebenden Rechte geltend machen, ohne Schadensersatzpflichten befürchten zu müssen.
Vorliegend war der Beklagten bekannt, dass der Kläger ihre Hunde als störend und belästigend empfand. Dies ergibt sich zum einen aus dem Beschwerdeschreiben vom 20.09.2012 (Bl. 234/235 der Akten), das auch der Kläger unterzeichnet hatte.
Der Kläger hatte im Übrigen auch in der ersten mündlichen Verhandlung angegeben, dass das Verhalten der Hunde der Beklagten sehr ärgerlich gewesen sei.
Unstreitig ist weiter, dass ein Hund der Beklagten unmittelbar nachdem sich der Kläger in seiner Nähe befunden hatte, Schmerzen äußerte und eine anschließende tierärztliche Untersuchung in der Klinik ergab, dass er mit einer Substanz besprüht worden war, die beim Hund, der Beklagten und der behandelnden Tierärztin Bindehaut- bzw. Atemwegs- und Hautreizungen auslösten.
Die Ermittlungen der Staatsanwaltschaft gegen den Kläger wurden auch nicht deswegen eingestellt, weil sich die Unschuld des Klägers herausgestellt hat und ein anderer Täter ermittelt werden konnte, sondern weil letztlich nicht mit ausreichender Sicherheit ein Tatnachweis gegen den Kläger geführt werden konnte.
Sofern der Kläger tatsächlich diese Tat begangen hätte, wäre die Kündigung und eine Strafanzeige durch die Klägerin berechtigt gewesen.
Unter Berücksichtigung der damaligen Umstände war der Verdacht der Beklagten zumindest plausibel, so dass ihr die Ausspruch der Kündigung nicht als schuldhaft i.S.v. § 280 BGB vorgeworfen werden kann. Bzgl. der Anzeige bei den Ermittlungsbehörden bestreitet die Beklagte im Übrigen, diese selbst vorgenommen zu haben. Die Weitergabe sei vielmehr durch die Tierklinik erfolgt.
Im Urteil vom 16.12.2009 hat der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 313/08, in NJW 2010, 1068) dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zugesprochen, der auf Grund einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung des Vermieters ausgezogen ist.
Vorliegend wirft der Kläger der Beklagten vor, eine fristlose Kündigung wegen einer Vertragsverletzung und Straftat ausgesprochen zu haben, die der Kläger tatsächlich nicht begangen habe.
Der oben genannte Fall ist mit dem streitgegenständlichen Fall nicht vergleichbar.
Im dortigen Fall zog der Mieter aus, weil er auf Grund der Behauptungen des Vermieters von einem berechtigten Kündigungsgrund ausgegangen ist, während der Vermieter mit Sicherheit wusste, dass der Kündigungsgrund nicht besteht.
In vorliegendem Fall ist dagegen der Auszug des Klägers erfolgte, obwohl aus seiner Sicht von vornherein feststand, dass der behauptete Kündigungsgrund nicht zutrifft.
Das OLG Düsseldorf entschied in seinem Urteil vom 11.04.2013, Az.: I-10 U 68/12, in NJW-RR 2002, 730, zwar, dass sich der Vermieter im dort erörterten Fall zur Abwehr eines Schadensersatzanspruches nicht auf eine offensichtliche Unwirksamkeit seiner Kündigung berufen könne, weil das Risiko einer unzutreffenden Beurteilung der Rechtslage allein von ihm zu tragen sei. Vorliegend war die Kündigung aber allenfalls für den Kläger offensichtlich unberechtigt, da er selbst wusste, ob er die Tat begangen hat, für die Beklagte war dies dagegen nicht offensichtlich. Jedenfalls hat der Beklagte weder ausreichend dargelegt oder belegt, dass die Beklagte in Kenntnis, dass er nicht der Täter war, die Kündigung aussprach. Der Beklagten kann vorliegend allenfalls vorgeworfen werden, dass sie sich nicht sicher sein konnte, ob der Kläger der Täter war.
Auch das OLG Stuttgart vertrat in dieser Entscheidung im Übrigen die Auffassung, dass der Mieter in besonderen Ausnahmefällen verpflichtet sein kann, sich gegen eine Kündigung zur Wehr zu setzen und auf diese Weise der Entstehung eines Schadens entgegenzuwirken. Dies komme z.B. dann in Betracht, wenn die Unwirksamkeit der Kündigung auf der Hand liegt.
Wenn die Behauptung des Klägers zutrifft, dass der Kündigungsgrund völlig unzutreffend ist, dann hätte es für ihn auf der Hand gelegen, dass die Kündigung unwirksam ist und er die Wohnung nicht räumen und herausgeben muss. In diesem Fall wäre ihm auch zur Schadensvermeidung zumutbar gewesen, gegen die Kündigung vorzugehen bzw. sie schlicht nicht zu befolgen, oder jedenfalls das Mietverhältnis seinerseits gegenüber der Beklagten zu kündigen, auf Grund der von ihr begangenen Pflichtverletzung der unberechtigten Kündigung.
Stattdessen ist der Kläger letztendlich freiwillig aus der Wohnung ausgezogen. Der Kausalverlauf zwischen Kündigung und Schadenseintritt wurde daher unterbrochen. Auch aus diesem Grund ist ein Schadensersatzanspruch des Klägers nicht gegeben.
Der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass der Schadensersatzanspruch des Mieters wegen einer unberechtigten Kündigung nicht dadurch ausgeschlossen wird, dass er sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt. Diese Entscheidung betraf aber wiederum den Fall, dass der Mieter die Vereinbarung in der Vorstellung getroffen hat, der geltend gemachte Eigenbedarf bestehe tatsächlich, so dass er auch zur Räumung verpflichtet sei. In vorliegendem Fall wurde die Kündigung aber darauf gestützt, der Kläger habe den Hund der Beklagten vorsätzlich verletzt. Hier konnte der Mieter aus eigener Anschauung eindeutig erkennen, ob der Vorwurf zutrifft und die Kündigung daher wirksam sein konnte. Der Kläger ist aber ausgezogen, obwohl er davon überzeugt war, dass die Kündigung nicht berechtigt war und er damit zum Auszug nicht verpflichtet war.
Zwar könnte die schuldhaft verursachte Zerrüttung eines Mietverhältnisses durch eine unberechtigte Kündigung oder unberechtigte Strafanzeige des Vermieters auch den Mieter zur Kündigung berechtigen und der Kündigungsfolgeschaden wäre dann vom Vermieter zu tragen, aber auch hier fehlt es an einem ausreichenden Verschuldensvorwurf, nachdem der Vorwurf der Beklagten wie oben ausgeführt – zumindest plausibel war.
Im Übrigen sind die Mieter nicht auf Grund einer selbst ausgesprochenen Kündigung ausgezogen, sondern letztlich aus freiem Entschluss. Damit ist der Kausalverlauf zwischen Pflichtverletzung und Schadenseintritt unterbrochen worden, so dass auch aus diesem Grund eine Schadensersatzpflicht der Beklagten hinsichtlich der Umzugskosten nicht besteht.
2. Schadensersatzanspruch hinsichtlich der unterbliebenen Küchenablöse
Da die Beklagte nicht für den Schaden haftet, der durch den Auszug entstanden ist, hat sie auch nicht dafür aufzukommen, dass die Mieter ihre Kücheneinrichtung nicht an einen Nachmieter veräußern konnten.
Ein Vermieter ist generell nicht verpflichtet, einen vom Mieter benannten Nachmieter zu akzeptieren.
Ein eingeschränktes Ablehnungsrecht könnte allenfalls bestehen, wenn die Parteien einen Mietaufhebungsvertrag unter der Bedingung geschlossen haben, dass die Mieter einen Nachmieter stellen. Dies wird aber von den Parteien selbst nicht behauptet.
Ansonsten besteht lediglich die nachvertragliche Verpflichtung, den Mieter nicht bewusst zu schädigen. Für einen derartigen Vorwurf reicht der Vortrag der Parteien aber nicht aus.
Im Schreiben vom 11.06.2015 (K 8, Bl. 24 der Akten) gibt der Klägervertreter an, dass der Kaufpreis für die Küche 9.750 € und für den Kühlschrank 900 € betragen habe.
Im Schreiben vom 06.05.2016 (K 4, Bl. 17), in dem die Kläger einen Vorschlag zu einer einvernehmlichen Mietvertragsaufhebung unterbreiten, war dagegen die Rede davon, dass die Einbauküche für 11.000 € und der Kühlschrank für 950 € angeschafft worden sei. Ob bei diesem höheren Küchenpreis noch ein Spiegel im Wert von angeblich 2.200 € berücksichtigt worden ist, ist unklar. Für diesen liegt im Gegensatz zur Einbauküche und dem Kühlschrank laut Kläger auch keine Rechnung vor.
Ein Vermieter ist bei diesen unklaren Angaben auch nicht verpflichtet, bei seiner eigenen Nachmietersuche für eine Küchenablöse zu Gunsten der Vormieter zu werben bzw. den mit der Suche beauftragten Makler anzuhalten, Nachmieter zu suchen, die zu einer Küchenablöse bereit sind.
Im Übrigen konnte der Kläger nach eigenem Vortrag schließlich seine Einbauküche aus der streitgegenständlichen Wohnung tatsächlich – wenn auch mit gewissen Änderungen – in seiner neuen Mietwohnung verwenden.
3. Rückforderung des für die zweite Junihälfte 2015 bezahlten Mietzinses
Auch hinsichtlich der geltend gemachten hälftigen Junimiete war die Klageforderung abzuweisen. Zum einen handelt es sich hierbei nicht um einen Schaden, der dem Kläger durch die Kündigung der Beklagten entstanden ist. Hätte er der Kündigung unverzüglich Folge geleistet, hätte gar keine Veranlassung bestanden, diesen Mietzins zu bezahlen. Aber auch bei einem Auszug am 15.06.2015 hätte der Kläger diesen Mietzins nicht mehr als Folge der Kündigung geschuldet und deswegen bezahlen müssen.
Sofern der Kläger den Anspruch auf ungerechtfertigte Bereicherung stützt, da die Wohnung unstreitig ab 15.06.2016 nicht mehr von den Mietern bewohnt war, scheitert ein Rückforderungsanspruch an § 814 BGB. Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war und sich trotzdem eine Rückforderung nicht vorbehalten hat.
4. Vorgerichtliche Anwaltskosten
Aus den oben genannten Gründen hat die Beklagte auch nicht für die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Klägers aufzukommen.
Die Klage war daher insgesamt abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit erging nach §§ 708, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 3 ff. ZPO.
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