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| | Die Beteiligten sind Mitglieder der Wohnanlage. Die Wohnanlage besteht aus etwa 400 Einheiten. Die Antragstellerin eignet die Wohnungen Nr. 16.16 und 16.12, in deren Wohnzimmer jeweils gleiche Heizkörper vorhanden seien, an denen jeweils zwei elektronische Heizkostenverteiler-Messgeräte angebracht seien. |
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| | Die Versammlung der Wohnungseigentümer vom 5.9.2005 beschloss zu TOP 2.1 die Jahresabrechnung 2004 (vgl. Bl. 13 bis 19). In diese werden die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser mit EUR 325.592,15 ausgewiesen, wovon anteilige EUR 1.899,66 auf die Antragstellerin anfallen. Mit am 5.10.2005 bei Gericht eingekommenem Schriftsatz ließ die Antragstellerin den genannten Beschluss anfechten. |
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| | Unstreitig werden in dem Anwesen seit 2003 die Verbräuche für Heizung mittels einer elektronischen Heizkostenerfassung ermittelt. |
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| | Die Antragstellerin behauptet, |
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| | die Heizungskosten seien unzutreffend ermittelt weil sich ihre anteiligen Kosten von EUR 223,78 im Jahre 2001 auf EUR 1.413,05 gesteigert hätten. Die der Abrechnung zu Grunde gelegten Heizkosten-Verbrauchseinheiten würden mit Nichtwissen bestritten. In der Wohnung seien nur zwei Heizkörper vorhanden, abgerechnet aber würden drei Messgeräte, was schlechterdings nicht sein kann. Anfangs- und Endstand würden nicht mitgeteilt, der berücksichtigte Faktor lasse vermuten, dass die Verbräuche aus den Vorjahren hinzuaddiert würden. Zudem sei der Bewertungsfaktor unrichtig, denn nur so könne die Verdoppelung des Verbrauchs erklärt werden. Die geforderte technische Dokumentation habe die Verwalterin verweigert. |
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| | Es sei so, dass zum Jahr 2004 in der Wohnung Nr. 16.12 die Heizkosten auf mehr als das 30-fache der Wohnung Nr. 16.16 angestiegen seien, was nur mit fehlerhafter Messung der defekten Ablesegeräte zu erklären sei. Denkbar auch, dass der montierte Verteiler nicht für diese Heizkörper geeignet sei, oder dessen Montage fehlerhaft erfolgte. |
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| | Die Antragstellerin beantragt, |
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| | den Beschluss der Versammlung vom 5.9.2005 zu TOP 2.1 (Genehmigung der Jahresabrechnung 2004) für ungültig zu erklären. |
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| | Die Antragsgegner beantragen, |
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| | Zurückweisung des Antrags. |
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| | der Vergleich der beiden Wohnungen der Antragstellerin sei wegen deren unterschiedlicher Größen, aber auch wegen des abweichenden Nutzerverhaltens nicht möglich. Bei der Wohnung Nr. 16.12 handele es sich um eine 2-Zimmer-Wohnung mit 62,35 m², zwei großen Balkonen nebst dazugehöriger großer Fensteranlagen. Die Mieterin heize äußerst großzügig, sogar bei gekippten Fenstern, überdies war die darunterliegende Wohnung ca. 2 ½ Jahre lang unbewohnt war, also wurde der Boden von unten nicht mitgeheizt. |
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| | Die Wohnung 16.16 sei mit 37,81 m² deutlich kleiner, der studentische Mieter halte sich selten in ihr und dann allenfalls zum Schlafen auf. Diese sei baugleich mit der Nr. 19.12, wo wirtschaftlich geheizt werde; der dortige Verbrauchswert betrage 4.707 Einheiten. Die Steigerung des Verbrauchs gehe daher mit dem Heizverhalten einher und könne dem Verbrauchserfassungssystem nicht abgelastet werden. |
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| | Es wurde Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens; auf das schriftliche Gutachten des vom 20.6.2007 nebst der Ergänzung vom 30.11.2007 wird Bezug genommen. |
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| | Wegen es weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze samt Anlagen verwiesen. |
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| | 1. Das angerufene Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zuständig, weil die Beteiligten über die Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses streiten. |
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| | Der Antrag ist fristgerecht, d.h. binnen Monatsfrist seit der Beschlussfassung bei Gericht eingekommen. |
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| | 2. Der Antrag ist nicht begründet. |
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| | Die Heizkostenabrechnung als Bestandteil der beschlossenen Jahresabrechnung 2004 ist weder in formeller (lit. a - c), noch in materieller Hinsicht (lit. d) zu beanstanden. Im einzelnen: |
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| | a) Die Antragstellerin beanstandet, dass in ihrer Wohnung Nr. 16.12 nur zwei Heizkörper vorhanden seien, aber drei Messgeräte abgerechnet würden. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist dieses richtig, weshalb zu recht drei Geräte abgerechnet werden. |
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| | b) Die Antragstellerin beanstandet ferner, die Anfangszählerstände würden nicht angegeben. Das ist unrichtig, weil die Abrechnung (vgl. Bl. 16) den Anfangsbestand mit 0 angibt. Da für das Folgejahr der Zähler wieder auf Null gestellt wird, ist die Angabe von Anfangs- und Endständen nicht geboten ( Schmid , Hdb. der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 6258). |
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| | c) Soweit die Antragstellerin vorträgt, in der Heizkostenabrechnung 2003 sei ein unrichtiger Bewertungsfaktor zugrunde gelegt worden, ist dieser Fehler nach Angabe der Verwalterin behoben worden und in einer korrigierten Abrechnung berücksichtigt (Bl. 20). |
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| | d) aa.) Die Heizungskosten werden in der Wohnanlage ordnungsgemäß ermittelt und den Beschlüssen der Versammlungen folgend auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt. Hierzu stützt sich das Gericht auf das Gutachten des Sachverständigen vom 20.6.2007 sowie seinem Ergänzungsgutachten vom 30.11.2007. |
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| | Das Gutachten ist überzeugend. Der Sachverständige hat sich intensiv vor Ort während insgesamt sechs Terminen über die Gegebenheiten informiert. Von daher liegt der Begutachtung eine außergewöhnliche Gründlichkeit zu Grunde. Der Sachverständige paart diese mit hoher Sachkunde, welche sich im gesamten Gutachten offenbart. Die Schlussfolgerungen des Sachverständigen sind schlüssig, weshalb das Gutachten der Entscheidung ohne Abstriche zu Grunde gelegt werden konnte. |
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| | Der Sachverständige hat, um Fehlmessungen auszuschließen, an den Heizkörpern in der Wohnung der Antragstellerin zusätzliche Heizkostenverteiler angeschlossen und gewissermaßen parallel die Verbräuche gemessen. Ungeachtet einer festgestellten Fehlmontage einzelner Heizkostenverteiler ergaben sich keine Abweichungen. Danach war der Schluss auf die Ordnungsgemäßheit des korrekten Heizungsverbrauchs gerechtfertigt. |
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| | Der Sachverständige hat ferner in mehreren, baugleichen Wohnungen Vergleichsmessungen vorgenommen. Zwar können an das dabei zum Einsatz kommende Hilfsmessverfahren nicht dieselben Maßstäbe angelegt werden wie an das streitgegenständliche Verfahren, aber die Vergleichsmessungen bestätigten das einwandfreie Arbeiten der Messgeräte im Haus. |
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| | Schlussendlich hat der Sachverständige Temperaturmessungen in der Wohnung der Antragstellerin durchgeführt und die Überwärmung des Wohnzimmers festgestellt; das deutet auf eine zumindest leicht überdurchschnittliche Raumbeheizung hin. |
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| | In technischer Hinsicht sind die Heizkostenverteiler nicht zu beanstanden, sie arbeiten ordnungsgemäß. Seine Schwachstelle sind die Übergangszeiten, weil während für diese Zeiträume typische Gebäudeerwärmungen durch die Sonneneinstrahlung als verbrauchte Heizungsleistung registriert (ca. 10% Anteil). Die dadurch eintretenden Messfehler lassen sich durch die Montage von Zwei-Fühler-Geräten vermeiden. Zusätzlich sind Montagefehler in der Wohnung der Antragstellerin feststellbar, weshalb die gemessene Menge von der Tatsächlich verbrauchten Wärmemenge um 5% abweicht, was aber als geringfügig einzustufen ist. |
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| | Die Verbrauchserfassung ist endlich vor dem Hintergrund zu bewerten, dass der Verbrauch der Badheizkörper in dem gesamten Anwesen nicht erfasst wird. Dies deshalb, weil in den Badezimmern unterhalb der Badewanne Konvektoren angeordnet sind. Dies ermöglicht, die Wohnung zu 17% allein mit dem Badheizkörper zu heizen. Infolge dieses Umstands werden Nutzer mit durchschnittlichem Heizungsverhalten bei der praktizierten Abrechnung von 30% nach Fläche und 70% nach Verbrauch benachteiligt. Hinzukommt die Nichterfassung der Wärmequelle „Warmluft“ über die Wohnungslüftungsanlage. Diese Umstände zusammengefasst münden in die Forderung, den Verteilungsschlüssel auf mindestens 40% des Flächenanteils und 60% des Verbrauchsanteils zu ändern. |
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| | Diese Feststellungen des Sachverständigen werden zusätzlich dadurch gestützt, dass die Antragstellerin, wie die Antragsgegner unwidersprochen vortragen seit den Jahren 2004 und 2005 ihr Heizungsverhalten verändert hat. Ab 2006 hat die Nutzerin der Wohnung der Antragstellerin den Heizungsverbrauch mehr als halbiert und damit, wie die Antragsgegner meinen, sich den Durchschnittsverhalten der Bewohner angepasst (vgl. Bl. 151). Wären die Ablesungen in den Jahren 2004 und 2005 nicht korrekt gewesen, wären die gemessenen Verbräuche in 2006 und 2007 nicht ohne eine Veränderung des Ablesesystems denkbar, was indessen nicht behauptet ist. |
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| | bb.) Demgegenüber waren die Einwendungen der Beteiligten in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nicht von durchgreifender Art. |
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| | Die Antragstellerin beanstandet, dass die Wärmequellen „Warmluft“ und „Bad-Konvektoren“ nicht erfasst werden und deshalb die Abrechnung nicht korrekt sei. Nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens ist das Wärmeerfassungssystem im geeignet und so angebracht, dass ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist (§ 5 Abs. 1 Satz 4 HeizkVO). Die Nichterfassung eines Teils der Heizungsenergie, im Extremfall durch Beheizen der Wohnung ausschließlich mittels des Badheizkörpers tritt bei allen Nutzern auf und macht die konkrete Erfassung nicht fehlerhaft ( Lammel in: Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 9. Aufl., § 5 HeizkVO Rdnr. 10). Das ist der Unterschied zur Entscheidung des OLG Düsseldorf (NZM 2007, 525, 526), weil im dortigen Entscheidungsfall nicht sämtliche Heizkörper von der mangelhaften Durchströmung betroffen waren. |
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| | Entsprechendes gilt für die Übergangszeiten, für die der Sachverständige Messungenauigkeiten deshalb feststellt, weil während dieser Perioden von der Sonne hervorgebrachte Wärmemengen als Heizleistung gemessen wird. Dass auf diese Weise Wohnungen benachteiligt werden, die Sonnen abgewandt gelegen sind, ist ein nicht zu berücksichtigender Lagenachteil ( Lammel a.a.O. § 7 HeizkVO Rdnr. 6). |
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| | Die seitens der Antragstellerin im weiteren darauf gestützte Folge, es müsse wegen der Nichterfassung der Badheizkörper eine Schätzung gemäß § 9a HeizkVO stattfinden, ist nicht geboten. Im Ausgangspunkt ist die Gemeinschaft von der Verbrauchserfassung der Heizkörper in den Badezimmern befreit, weil die Erfassung der verbrauchten Wärmemenge nicht, ggfls. nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 lit. a HeizkVO). Unstreitig befinden sich die Heizkonvektoren unterhalb der Badewanne, das macht das Anbringen von Wärmeerfassungsgeräten entweder unmöglich, oder derart teuer, dass die Kosten gemessen am Zuwachs an Erfassungsgenauigkeit unwirtschaftlich sind. Es liegt dann kein Fall der Kostenverteilung in Sonderfällen i.S.d. § 9a HeizkVO vor, sondern, da das gesamte Anwesen betroffen ist, lediglich die Befreiung von der Wärmeerfassung in allen gleichartigen Räumen der Wohnanlage. In diesem Fall ist eine Schätzung entbehrlich. |
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| | Die Heizkostenabrechnung widerspricht auch nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der beschlossene Abrechnungsschlüssel von 30% nach Fläche und 70% nach Verbrauch angewandt wird. Die Wahl des Verteilungsmaßstabs obliegt der Entscheidung der Gemeinschaft, die ihn unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 4 WEG ändern kann. Das ist immer dann veranlasst, wenn wie im Streitfall behauptet, die verbrauchte Wärme nicht ordnungsgemäß erfasst wurde. In diesem Fall gehört es zur ordnungsgemäßen Verwaltung, die Heiz- und Warmwasserkosten nach der HeizkVO zu verteilen. Das wiederum setzt zunächst den Antrag voraus, diesen Punkt auf die Tagesordnung setzen zu lassen und eine Abstimmung darüber herbeizuführen ( Lammel a.a.O. § 3 HeizkVO Rdnr. 9). Ein solcher Antrag ist bislang nicht gestellt, weshalb die Gemeinschaft an die bestehenden Beschlüsse über die Heizkostenverteilung gebunden bleibt ( BayObLG , NZM1998, 713). |
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| | Aber auch dann, wenn der Antragstellerin im Streitfall ein Anspruch auf Abänderung des Verteilungsmaßstabs gemäß § 242 BGB zugebilligt würde, gilt grundsätzlich nichts Abweichendes. Die Gemeinschaft ist gehalten, die Jahresabrechnung auf der Grundlage der gefassten Beschlüsse zu beschließen. Sind die beschlossenen Verteilungsmaßstäbe wie hier in Bestandskraft erwachsen, ist ihre Ordnungsgemäßheit im Rahmen ihrer Anwendung in der konkreten Jahresabrechnung nicht erneut zu prüfen; dies geschieht nur innerhalb der Beschlussanfechtung über den beschlossenen Verteilungsmaßstab (Bärmann/Pick/Merle , WEG, 9. Aufl., § 10 Rdnr. 42). |
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| | Von diesem Ausgangspunkt hat das Gericht nicht zu bewerten, ob durch den erstrebten Wechsel „Exzessivverbraucher“ belohnt und die „Sparer“ bestraft würden, noch gar, ob die Heizung über die Badezimmer gefördert wird. |
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| | 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 48 WEG. Da die Antragstellerin unterlegen ist, entsprach es dem billigen Ermessen, dass sie die Gerichtskosten zu tragen hat. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten verbleibt es bei dem gesetzlichen Regelfall, wonach jeder Beteiligte sein e eigenen außergerichtlichen Kosten auf sich behält. Hiervon abzugehen, bot der Streitfall keinen Anlass. |
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| | 4. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 WEG. Das Gericht hat. Da die Antragstellerin das Umlageergebnis der Heizkosten auf ihre Wohnung beanstandet, auf diese Weise zugleich sämtliche anderen Einzelabrechnungen des Anwesens in Zweifel gezogen werden, den Geschäftswert auf 10% der Gesamten Kosten für die Heizung festgesetzt. Ausgehend von EUR 207.363,95 an Gesamtkosten (Bl. 15) ergaben sich solchermaßen EUR 20.736,39. An den übereinstimmenden Antrag der Verfahrensbeteiligten in der Sitzung vom 21.2.2008 war das Gericht nicht gebunden, da der Antrag für den Fall der einvernehmlichen Streitbeilegung gestellt worden war. |
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