Amtsgericht Dortmund Urteil, 26. Nov. 2013 - 512 C 42/13
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, falls nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Der Verfahrenswert wird auf 4.500,00 € festgesetzt.
1
T a t b e s t a n d :
2Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft W4 in Dortmund.
3Am 10. Juli 2013 fand eine Eigentümerversammlung statt. Unter Tagesordnungspunkt 9 hat die Eigentümergemeinschaft gegen die Stimmen des Klägers folgenden Beschluss gefasst:
4„Die Verwaltung wird angewiesen, die derzeitig tätige Abrechnungsfirma T mit der Ausstattung der Wohnungen mit Heizkostenverteilern auf Funkbasis zum Preis in Höhe von 670,14 € p.a. zu beauftragen.“
5Auf der Internetseite der Fa. T heißt es unter „Funksystem Heizkostenverteiler“:
6Da die Datenübertragung monatlich aktualisiert wird (Speicherung von Monatswerten), können für jedes Messgerät bis zu 18 Monatswerte abgespeichert werden.“
7Auf der Internetseite „Hausschau – Zusatznutzen für die Wohnungswirtschaft“ heißt es dann:
8„Die Vorteile einer Auslesung von Verteil- und Messgeräten zur ver-
9brauchsabhängigen Heiz- und Wasserkostenabrechnung per Funk bringt
10viele Vorteile. Schlagworte wie
11- kein Klinkenputzen
12- nie mehr klingeln
13- keine umfangreichen Terminabsprachen mit Mietern
14- kein Betreten der Wohnung
15- Plausibilitätskontrollen sind jederzeit und „unbemerkt“ möglich.“
16Der Kläger ist der Auffassung, dass der Beschluss sowohl gegen den aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht abzuleitenden Schutz seiner Privatsphäre als auch gegen die grundgesetzlich gewährleistete Garantie der Unverletzlichkeit seiner Eigentumswohnung verstößt. Hierzu legt er Internetausdrucke von Einträgen bei Wikipedia sowie sonstiger im Internet veröffentlichter Stellungnahmen vor. Er befürchtet, dass durch die Verbrauchsaufzeichnung seine Anwesenheit und sein Verhalten in seiner Eigentumswohnung in bisher unbekanntem Maße nachvollzogen und ausgewertet werden könnte. Aus den Schwankungen des Wärmeverbrauchs könne Analysesoftware zum Beispiel errechnen, welche heizwasserführenden Heizkörper er zu welcher Zeit betrieben habe. So könne auch festgestellt werden, wann er beispielsweise morgens/mittags/abends seine Wohnung beheize, woraus dann wiederum ermittelt werden könne, wann er in der Wohnung sei oder im Urlaub.
17Der Kläger beantragt,
18den in der Versammlung vom 10.07.2013 gefassten Beschluss unter
19Tagesordnungspunkt 9 über den Einbau von Funkheizkostenverteilern aufzuheben und für ungültig zu erklären.
20Die Beklagten beantragen,
21die Klage abzuweisen.
22Sie sind der Auffassung, dass der Beschluss rechtmäßig sei und den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Der Beschluss sei deshalb gefasst worden, weil in der Vergangenheit trotz vorheriger Ankündigung nicht alle Eigentümer/Mieter hätten angetroffen werden können, wodurch der gerichtsbekannt wirtschaftlich kaum leistungsfähigen Eigentümergemeinschaft zusätzliche Kosten für das erneute Anfahren des Objekts entstanden seien. Diese Kosten seien im letzten Wirtschaftsjahr so hoch gewesen, dass nach Auffassung der Mehrheit der Eigentümer es wirtschaftlich sinnvoll gewesen sei, zukünftig Funkablesegeräte einzubauen. Die Einwände des Klägers beruhten auf dessen Verfolgungswahn. Die eingebauten Geräte speicherten die Werte zum 31.12. des laufenden Jahres und würden dann innerhalb von drei Wochen per Funk abgelesen.
23Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
24E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
25Die Klage ist unbegründet. Der Beschluss über den Einbau von funkbasierten Heizkosten- und Warmwassermessgeräten ist weder rechtswidrig noch verstößt er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
26Der BGH hat dies bereits hinsichtlich der Duldungspflicht eines Mieters gemäß § 4 Abs. 2 HeizkostenV i.V.m. § 554 Abs. 2 BGB a.F. in einem mietrechtlichen Verfahren so entschieden (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 326/10, MietPrax-AK § 554 BGB Nr. 7). Danach hat ein Mieter den Einbau solcher Geräte zu dulden. Die Möglichkeit, die Abrechnung ohne ein Betreten der Wohnung zu erstellen und damit Verbrauchsschätzungen zu vermeiden würden eine Gebrauchswerterhöhung darstellen, da insbesondere damit auch eine Speicher- und Abrufbarkeit der Zählerstände möglich sei. Der BGH hat in diesem mietrechtlichen Verfahren eine Duldungspflicht auch funkbasierter Systeme im Bereich des Wärme- und des Warmwasserverbrauchs aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenV hergeleitet. Nach Satz 3 dieser Vorschrift bleibt die Wahl der Ausstattung der Räumlichkeiten ausdrücklich dem Gebäudeeigentümer überlassen. In diesem Verfahren nicht geltend gemachte gesundheitliche Beeinträchtigungen hat der BGH ausdrücklich für nicht gegeben erachtet. Datenschutzrechtliche Bedenken wurden nicht problematisiert.
27Solche Gründe sprechen auch nicht gegen den von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschluss im vorliegenden Verfahren. Dazu ist zunächst festzustellen, dass vorliegend der Beschluss nur hinsichtlich des Einbaus der Zähler gefasst wurde. Die konkrete vertragliche Ausgestaltung wie oft abgelesen werden soll, wer Zugriff auf diese Daten hat und wann und wie lange diese gespeichert werden, ist damit noch nicht getroffen worden. Solche Vereinbarungen müssen noch geschlossen werden. Deshalb kommt es vorliegend nicht darauf an, ob die für den konkreten Fall gemachte Aussage der Ablesefirma, dass wirklich nur am 31.12. bzw. in den dann folgenden drei Wochen abgelesen wird richtig ist oder ihrer eigenen Werbeanpreisungen im Internet und in den Broschüren entspricht.
28Der BGH (NZM 2013, 618) hat im Übrigen gerade entschieden, dass der Einbau einer Videoanlage zur Überwachung von Teilen des Gemeinschaftseigentums ist nicht generell unzulässig ist. Der Fall ist durchaus mit dem vorliegenden vergleichbar, auch wenn es im BDSG hier eine eigene Regelegung gibt. Ob ein rechtswidriger Eingriff anzunehmen ist, ist in beiden Fällen an Hand einer Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und einer die (verfassungs-)rechtlich geschützten Positionen der Beteiligten berücksichtigende Güter- und Interessenabwägung zu entscheiden (BGH NJW 1995, 1955, 1957). Da der Einzelne grundsätzlich selbst entscheiden darf, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden und wann und unter welchen Voraussetzungen seine persönlichen Daten preisgegeben und verwendet werden sollen, muss bei der Installation von solchen Anlagen die mildeste mögliche Eingriffsintensität sichergestellt werden. Das hat hier in der vertraglichen Ausgestaltung zu geschehen, die das Interesse an einer ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung zu möglichst niedrigen Kosten mit abwägt gegen eine ungezügelte Datensammelwut, die auch „unbemerkte“ Überprüfungen des Heizverhaltens ausschließt.
29Im Übrigen folgt das Gericht den Bedenken hinsichtlich der Schlussfolgerung aus den Daten nicht uneingeschränkt. Die Daten werden rückwirkend ausgelesen, so dass Erkenntnisse über aktuelles Verhalten (Urlaub pp.) nicht gewonnen werden können. Es kann allenfalls festgestellt werden, ob der Kläger mehr oder weniger geheizt hat als andere Bewohner im Haus, was ggf bei der Beantwortung der Frage, ob evtl. Schimmelbildung in der Wohnung bauwerksbedingt oder nutzerverursacht ist, von Bedeutung sein könnte.
30Eine Ablesung nur einmal im Jahr ist unproblematisch und entspricht auch dem bisherigen Vorgehen, wonach einmal im Jahr die entsprechenden Geräte ab- oder ausgelesen werden. Anders als bei den früher zulässigen Verdunstern konnte auch in der Vergangenheit schon bei Wärmemessgeräten der Wert zu bestimmten anderen Terminen ermittelt und ausgelesen werden. Dazu musste nur die Wohnung betreten werden. Die Ermittlung der Zwischenergebnisse ist aufgrund der zwingenden Vorschrift der Heizkostenverordnung auch notwendig, um bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenabrechnung ohne Verbrauchsschätzung erstellen zu können. Dass diese vom Gesetzgeber vorgesehene Zwischenabrechnung durch eingesetzte technische Mittel tatsächlich realisiert werden kann, entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
31Im Übrigen ist es fraglich, ob der Wärmeverbrauch auch tatsächlich zu den geschützten personenbezogenen Daten gehört. Nach § 3 Abs. 1 Bundesdatenschutzgesetz gehören zu den personenbezogenen Daten die Einzelangaben über persönliche oder sachliche Verhältnisse. Ob hierzu auch der Energieverbrauch gehört ist strittig (dagegen Pfeifer jurisPR-MietR 13/2009 Anm. 5; LG Karlsruhe Beschl. V. 20.2.2009 – 9 S 523/08 m. Anm. Flatow, jurisPR-MietR 12/2009 Anm. 3; a.A. noch AG Karlsruhe, Urteil vom 15.07.2008 – 8 C 185/08). Gegen den Schutz dieser Werte wird unter anderem vorgebracht, dass häufig entsprechende Erfassungsgeräte über den Energieverbrauch, insbesondere den Stromverbrauch, häufig im Treppenhaus und im Keller aufgehängt sind und dass sie dort für jedermann zugänglich untergebracht sind. Dies gilt teilweise auch für Gaszähler bei Gasetagenheizungen (Pfeifer a.a.O.).
32Im Übrigen haben die übrigen Nutzer eines Hauses auch Anspruch, die Verbrauchswerte der anderen Nutzer im Hause zu erfahren. Dies gilt im Mietrecht ebenso wie im Wohnungseigentumsrecht. Da die Verteilung der Heizkosten nach dem Verhältnis des Einzelverbrauchs zum Gesamtverbrauch erfolgt ist es für den Zahlpflichtigen bedeutsam, auch die Verbräuche der anderen Nutzer zu kennen. Die Rechte der Wohnungseigentümer untereinander gehen wahrscheinlich sogar noch weiter, da diese umfassende Auskunftsrechte gegenüber der Verwaltung haben.
33Das Gericht verkennt dabei nicht, dass insbesondere dann wenn häufig abgelesen wird und diese Werte gespeichert werden ein Risiko dahingehend besteht, dass Nutzerprofile erstellt werden können. Es muss deshalb auf vertraglicher Basis sichergestellt werden, wie diese Daten genutzt werden. Dass diese Daten für eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung erforderlich sind dürfte zweifelsfrei sein. Insofern besteht nach Ansicht des erkennenden Gerichts durchaus ein sachlicher Grund diese Daten zu speichern und zu erheben um sie dann für den Fall, dass eine Zwischenabrechnung erstellt werden muss, auch zur Verfügung zu haben. Dies ist auch im Interesse aller Wohnungseigentümer, die auf diese Weise sicherstellen können, dass allen Wohnungseigentümern und insbesondere auch den jeweiligen Mietern gegenüber ordnungsgemäß abgerechnet werden kann. Nur so können finanzielle Nachteile für die Gemeinschaft abgewendet werden.
34Im Übrigen ist ein sachlicher Grund für den Einbau funkbasierter Systeme vorliegend auch deshalb gegeben, weil in der Vergangenheit ordnungsgemäße Abrechnungen nur schwer zu erstellen waren und hohe Kosten für Mehrfachanfahrten wegen nicht Antreffens der Nutzer entstanden sind. Auch dies ist ein sachlicher Grund der die Eigentümergemeinschaft berechtigt, einen solchen Beschluss zu fassen.
35Dass die zwei oder drei Ladenlokale von dem Beschluss nicht erfasst werden, ist nach Ansicht des erkennenden Gerichts auch nicht entscheidend. Zum einen ist nicht klar, ob hier eine Voraberfassung der Verbräuche der Ladenlokale stattfindet, sodass die Verteilung nur unter den Wohnungseigentümern und Mietern zu erfolgen hat, und zum anderen ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Inhaber nicht angetroffen werden können auch nur gering.
36Dass Dritte unbefugt die Daten auslesen, speichern und dann auswerten wird substantiiert im vorliegenden Verfahren nicht dargetan und trotz der augenblicklichen Diskussion über das Abhören von Telefonen und e-mails durch staatliche Organisationen doch eher unwahrscheinlich.
37Nach alledem ist der gefasste Beschluss rechtmäßig und entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Klage ist deshalb abzuweisen mit der Kostenfolge des § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
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(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.
(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.
(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.
(1) Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in H. , in dem die Beklagte eine Wohnung angemietet hat. Das Anwesen ist mit einer Zentralheizung ausgestattet. Der Verbrauch wird über Verbrauchserfassungsgeräte für Wärme, Warmwasser und Kaltwasser erfasst.
- 2
- Mit Rundschreiben vom 26. Mai 2009 teilte die Klägerin ihren Mietern mit, dass das Unternehmen T. im Rahmen eines Regelaustauschs die - noch funktionstüchtigen - Verbrauchserfassungsgeräte durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzen werde. Das System besteht aus Messkapseln mit Funkmodulen. Dem Schreiben war eine "Serviceinformation" des Unternehmens T. beigefügt, die die beim Betrieb des Systems erzeugten modulier- ten Funkwellen als unbedenklich einstuft. Informationen darüber, auf welche Weise die Anschaffung des Funksystems erfolgen solle und welche Kosten hierbei anfallen würden, enthielten Rundschreiben und Anlage nicht. Die Klägerin beabsichtigt, die einzubauenden Geräte mietweise zu beschaffen.
- 3
- Die Beklagte verweigerte den beabsichtigten Austausch der Ableseeinrichtungen mit der Begründung, in der von ihr angemieteten Wohnung kein mit Funk arbeitendes System einsetzen zu wollen. Außerdem rügte sie, von der Klägerin nur unzureichende Informationen erhalten zu haben. Die auf Duldung des Austausches der vorhandenen Verbrauchserfassungsgeräte gegen ein Funksystem gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht (LG Heidelberg, WuM 2011, 14 ff.) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 6
- Der Klägerin stehe gegen die Beklagte ein Anspruch auf Duldung des Einbaus der neuen Messkapseln mit Funkmodulen zu. Dieser Anspruch folge hinsichtlich der Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 der Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) und für den Kaltwasserzähler aus § 554 Abs. 2 BGB.
- 7
- Die Duldungspflicht des § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO erstrecke sich auch auf die Installation eines Funksystems. Sie komme nicht nur beim erstmaligen Einbau von Messgeräten zur Verbrauchserfassung zum Tragen , sondern bestehe gleichermaßen bei dem hier beabsichtigten Austausch der Ablesesysteme. Eine auf die erstmalige Ausstattung mit Erfassungseinrichtungen und die Ersetzung fehlerhafter Geräte beschränkte Duldungspflicht sei weder nach dem Wortlaut des § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO geboten noch werde sie dem Willen des Verordnungsgebers gerecht, die Wahl der Ausstattung dem Gebäudeeigentümer zu überlassen.
- 8
- Die Entscheidung der Klägerin, die bisherigen Geräte durch solche mit Funkübertragung der Messdaten zu ersetzen, überschreite auch nicht das dem Gebäudeeigentümer eingeräumte billige Ermessen (§ 315 BGB), das vorliegend nicht durch eine - ausdrückliche oder stillschweigende - Abrede über die Anmietung einer von Funkwellen unbeeinträchtigten Wohnung begrenzt sei. Für den beabsichtigten Austausch habe die Klägerin sachliche Gründe angeführt: Vereinfachung der Arbeitsabläufe und Entfallen von Verbrauchsschätzungen, weil die Wohnung zum Ablesen nicht mehr betreten werden müsse; Speicherund Abrufbarkeit von Zählerständen. Ihre Entscheidung sei auch nicht im Hinblick auf die von der Beklagten befürchteten Gefahren der Funktechnik unbillig. Da die Beklagte nicht vorgetragen habe, dass sie - etwa wegen einer Erkrankung - unter Mikrowellen besonders zu leiden habe, sei eine ernstzunehmende Besorgnis einer schadenträchtigen Gefahr im Sinne einer wissenschaftlichen Verifizierbarkeit nicht ersichtlich.
- 9
- Allerdings habe die Klägerin, obgleich sie das Funksystem anmieten wolle , das in § 4 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 HeizkostenVO hierfür vorgesehene Verfahren nicht eingehalten. Dies führe aber nur dazu, dass die Beklagte die anfal- lenden Kosten nicht nach § 7 Abs. 2 HeizkostenVO tragen müsse, lasse aber ihre Duldungspflicht unberührt.
- 10
- Den Austausch der Wasserzähler müsse die Beklagte zwar nicht nach § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO, wohl aber nach § 554 Abs. 2 BGB als Maßnahme der Verbesserung der Mietsache dulden. Dass der Einbau eines Funk-Erfassungsgeräts für den Kaltwasserverbrauch nach der maßgeblichen Verkehrsanschauung eine Verbesserungsmaßnahme darstelle, könne jedenfalls im Hinblick darauf nicht zweifelhaft sein, dass hinsichtlich der übrigen Messgeräte eine Duldungspflicht der Beklagten bestehe und daher bei Belassung der bisherigen Messeinrichtung für den Kaltwasserverbrauch allein deswegen die Wohnung zu Ablesezwecken betreten werden müsste. Die unterbliebene Einhaltung des Verfahrens nach § 554 Abs. 3 BGB sei nach dessen Satz 3 unschädlich.
II.
- 11
- Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagte hat den von der Klägerin beabsichtigten Einbau eines funkbasierten Ablesesystems zum einen nach § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO (Heizenergie- und Warmwasserzähler) und zum anderen nach § 554 Abs. 2 BGB (Kaltwasserzähler) zu dulden.
- 12
- 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass dem Mieter durch § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO eine Duldungspflicht nicht nur beim erstmaligen Einbau von Messgeräten zur Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser auferlegt wird, sondern eine solche auch dann besteht, wenn - wie hier - funktionsfähige Messgeräte durch ein anderes (modernes ) Ablesesystem ersetzt werden sollen.
- 13
- a) Der Gebäudeeigentümer oder der ihm nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 HeizkostenVO gleichgestellte Vermieter haben nach § 4 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 HeizkostenVO zur Erfassung des anteiligen Verbrauchs der Nutzer an Wärme und Warmwasser die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen. Die Nutzer haben dies zu dulden (§ 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO). Aus diesen gesetzlichen Regelungen erwächst dem Mieter ein Anspruch gegen den Vermieter (§ 4 Abs. 4 HeizkostenVO), den Verbrauch an Wärme und Warmwasser ordnungsgemäß zu erfassen und hierzu die Wohnung mit geeigneten Heizkostenerfassungsgeräten auszustatten. Im Gegenzug hat der Mieter alle hierfür erforderlichen Maßnahmen zu dulden (Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 170/09, NJW 2010, 2571 Rn. 6 mwN).
- 14
- b) Davon geht auch die Revision aus. Sie ist jedoch der Auffassung,die Duldungspflicht des Mieters erstrecke sich nur auf den erstmaligen Einbau von Messeinrichtungen und den Austausch mangelhafter Geräte, nicht aber auf die Ersetzung funktionierender Messgeräte durch ein anderes Erfassungssystem. Der Senat hat die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum unterschiedlich beurteilte Frage, ob § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 HeizkostenVO auch in den Fällen eine Duldungspflicht des Mieters begründet, in denen der Vermieter vorhandene und noch funktionstüchtige Erfassungsvorrichtungen durch andere Ablesesysteme ersetzen will, bislang offen lassen können (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 170/09, aaO Rn. 7). Er beantwortet sie nun dahin, dass der Mieter auch solche Maßnahmen zu dulden hat. Die gegenteilige Auffassung findet im Gesetz keine Stütze.
- 15
- aa) In der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum wird teilweise die Auffassung vertreten, § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO begründe eine Duldungspflicht des Mieters nur bei der Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und bei einem Austausch unbrauchbar gewordener Geräte (LG Kassel, NZM 2006, 818; AG Schöneberg, MM 2010, 182, 183; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 554 BGB Rn. 169; Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummieter, 3. Aufl., Kap. III. A Rn. 69, 72; vgl. auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. Rn. V 517; Lammel, HeizkostenVO, 3. Aufl., § 4 Rn. 47 f. [Duldungspflicht nur nach § 554 Abs. 2 BGB]). Diese - von der Revision befürwortete - Auslegung des § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO wird mit einem engen Verständnis des Regelungsgehalts des § 4 HeizkostenVO begründet. Der Sinn und Zweck des § 4 Abs. 1, 2 HeizkostenVO bestehe darin, die dem Vermieter obliegende Verpflichtung zur Wärmeverbrauchserfassung und zur Ausstattung der Mieträume mit entsprechenden Erfassungsgeräten durchzusetzen (vgl. LG Kassel, aaO). Der Mieter könne aber nach § 4 Abs. 4 HeizkostenVO lediglich beanspruchen, dass die Räume überhaupt mit geeigneten Geräten ausgestattet würden, hingegen weder den Einbau bestimmter Erfassungsgeräte noch die Auswechslung nicht instandsetzungsbedürftiger Geräte verlangen. Daher könne sich die allein zur Erfüllung dieses Anspruchs normierte Duldungspflicht des Mieters auch nur auf den erstmaligen Einbau von Erfassungseinrichtungen und auf den Austausch defekt gewordener Geräte erstrecken (vgl. LG Kassel, aaO).
- 16
- bb) Nach der Gegenmeinung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, beschränkt sich die Duldungspflicht des § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 HeizkostenVO nicht auf die erstmalige Installation von Erfassungsvorrichtungen , sondern besteht auch bei einem späteren Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch moderne Systeme (AG Lichtenberg, GE 2007, 1054, 1055; 2010, 1351, nachfolgend LG Berlin, NJW-RR 2011, 740; AG Düs- seldorf, DWW 2008, 98; Wall, Betriebskosten-Kommentar, 3. Aufl., Rn. 2996b [zu § 4 HeizkostenVO]; Kinne, GE 2006, 1583 f.; wohl auch MünchKommBGB /Schmid, 5. Aufl., § 4 HeizkostenV Rn. 3; einschränkend LG Hamburg , WuM 2009, 124 [Duldungspflicht nur bei Freistellung von Mehrkosten]; vgl. auch AG Frankfurt am Main, NZM 2006, 537 [Duldungspflicht nach § 554 Abs. 2 BGB]). Denn die Duldungspflicht erstrecke sich nach dem Regelungskonzept des § 4 HeizkostenVO auf alle Maßnahmen, die zur Verbrauchserfassung notwendig seien, also auch auf das Ablesen des Verbrauchs, die Wartung und Instandhaltung sowie den Austausch der Vorrichtungen (vgl. AG Düsseldorf , aaO; MünchKommBGB/Schmid, aaO).
- 17
- cc) Allein die letztgenannte Auffassung wird dem Regelungsgehalt des § 4 HeizkostenVO und der mit dieser Vorschrift verfolgten Zielsetzung des Verordnungsgebers gerecht.
- 18
- (1) Im Ausgangspunkt stimmen beide Meinungen darin überein, dass die in § 4 Abs. 1, 2 HeizkostenVO normierten Verpflichtungen des Gebäudeeigentümers /Vermieters und Mieters miteinander korrespondieren. Die erstgenannte Auffassung verzahnt die Duldungspflicht des Mieters jedoch zu stark mit dessen Anspruch auf erstmalige Anbringung von Erfassungsvorrichtungen. Sie lässt dabei unberücksichtigt, dass § 4 Abs. 1 HeizkostenVO eine - in Absatz 2 näher konkretisierte - fortwährende Erfassung des Wärme- und Warmwasserverbrauchs verlangt. Diese Bestimmung wird ergänzt durch Regelungen über das Wahlrecht des Gebäudeeigentümers/Vermieters bei der Auswahl der Erfassungsgeräte (§ 4 Abs. 2 Satz 3, § 5 HeizkostenVO) und über eine dem Mieter zur Gewährleistung der Verbrauchserfassung auferlegte Duldungsverpflichtung (§ 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO). Die Reichweite dieser in § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 HeizkostenVO normierten Duldungspflicht ist daher im Zusammenspiel mit den übrigen Regelungen in § 4 Abs. 1, 2 HeizkostenVO zu bestimmen (vgl. auch Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 170/09, aaO Rn. 6).
- 19
- (2) Schon nach dem Wortlaut des § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO ist die Duldungspflicht des Mieters nicht auf die Fälle der erstmaligen Installation einer Messeinrichtung (und des Austauschs defekter Geräte) beschränkt. Insbesondere ergibt sich aus der Bezugnahme auf die in § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 HeizkostenVO geregelte Ausstattungspflicht des Gebäudeeigentümers /Vermieters ("dies zu dulden") keine entsprechende Begrenzung der den Mieter treffenden Duldungsverpflichtung (so auch Kinne, aaO).
- 20
- (3) Bestätigt wird dies durch die mit den Regelungen in § 4 HeizkostenVO verfolgte Intention des Verordnungsgebers. Mit der Einführung der "Pflicht zur Verbrauchserfassung" (so die amtliche Überschrift von § 4 HeizkostenVO) sollte im Interesse der Energieeinsparung das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig beeinflusst werden (BR-Drucks. 632/80, S. 1 f., 13, 15 f.). Mit diesem Anliegen ist es nicht vereinbar, den Gebäudeeigentümer/Vermieter durch eine Begrenzung der Duldungspflicht des Nutzers daran zu hindern, ältere, aber noch funktionsfähige Messeinrichtungen durch moderne Geräte zu ersetzen, die regelmäßig infolge ihrer fortentwickelten Ablesetechnik eine zuverlässigere Verbrauchserfassung ermöglichen. Zudem hat der Verordnungsgeber kurze Zeit nach dem Inkrafttreten des § 4 HeizkostenVO in der erklärten Absicht, Anstöße zur Verwendung verbesserter Ausstattungen zu geben und dem technischen Fortschritt Rechnung zu tragen, die Möglichkeit zugelassen, Erfassungsgeräte durch Anmietung oder durch eine sonstige (vorübergehende) Gebrauchsüberlassung zu beschaffen (BR-Drucks. 483/83, S. 33), und hat damit eine Verkürzung der Austauschintervalle gebilligt.
- 21
- 2. Die aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO folgende Duldungspflicht der Beklagten wird - wie das Berufungsgericht mit eingehender Begründung zutreffend und von der Revision nicht angegriffen ausgeführt hat - auch nicht dadurch berührt, dass die Klägerin die für die beabsichtigte Anmietung des Funksystems vorgeschriebenen Mitteilungspflichten (§ 4 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 HeizkostenVO) nicht erfüllt hat. Die Nichteinhaltung dieses Verfahrens führt nur dazu, dass der betroffene Mieter die hierdurch anfallenden Kosten nicht nach § 7 Abs. 2 HeizkostenVO zu tragen hat (vgl. etwa MünchKommBGB /Schmid, aaO Rn. 7; Kinne, aaO S. 1584).
- 22
- 3. Frei von Rechtsfehlern ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe die Ersetzung des bisherigen Kaltwasserzählers durch ein funkbasiertes Ablesesystem gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB als Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache zu dulden.
- 23
- a) Zu den nach § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB vom Mieter zu duldenden Maßnahmen zählt jede Veränderung der Mietsache, die den objektiven Gebrauchs - oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, NJW 2008, 1218 Rn. 21 mwN). Ob eine solche Wohnwertverbesserung vorliegt, ist nicht nach der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern nach der Verkehrsanschauung zu beurteilen; entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten - bei im Übrigen gleichen Konditionen - eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (Senatsurteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 253/04, NJW 2005, 2995 unter II 1; vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, aaO). Dies hängt von den vom Tatrichter zu würdigenden Umständen des Einzelfalls ab, dessen Beurteilung vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungsgesetze beachtet hat (Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, aaO Rn. 23).
- 24
- b) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts ist danach nicht zu beanstanden. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen und von der Revision nicht angefochtenen Feststellungen hat die Klägerin als Gründe für den beabsichtigten umfassenden Austausch der Messgeräte die bei einer Funkablesung entfallende Notwendigkeit, Dritten zum Zwecke der Ablesung Zutritt zur Wohnung zu verschaffen oder eine Verbrauchsschätzung hinzunehmen, und die künftig mögliche Speicher- und Abrufbarkeit der Zählerstände angeführt. Solche auf einer verbesserten Ablesetechnik beruhenden Erleichterungen können nach der Verkehrsanschauung den Wert einer Wohnung erhöhen (vgl. etwa AG Lichtenberg, GE 2007, 1054; AG Frankfurt am Main, aaO; LG Berlin, aaO; Lammel, HeizkostenVO, aaO).
- 25
- Dass vorliegend eine andere Beurteilung geboten wäre, ist nicht ersichtlich. Die von der Beklagten vermuteten gesundheitsschädlichen Wirkungen der Funktechnik sind nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts wissenschaftlich nicht belegt und daher aus Sicht eines objektiven Mieters nicht geeignet, die mit Funkablesesystemen verbundenen Nutzungsvorteile zu entwerten. Hinzu kommt, dass die Beklagte den Einbau eines funkbasierten Ablesesystems zur Erfassung des Wärme- und Warmwasserverbrauchs ohnehin nach § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO zu dulden hat, so dass sich im Rahmen des § 554 Abs. 2 BGB nur noch die Frage stellt, ob die mit dem Austausch des Kaltwasserzählers verbundene Vervollständigung des Funksystems den Wohnwert der Mieträume verbessert. Dies ist mit dem Berufungsgericht zu bejahen, denn bei Belassung des bisherigen Kaltwasserzählers würden zwei getrennte Erfassungssysteme (mit unterschiedlichen technischen Anforderungen) nebeneinander betrieben und die mit dem Einbau von funkbasierten Messgeräten für den Wärme- und Warmwasserverbrauch verbundenen Nutzungserleichterungen unterlaufen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Heidelberg, Entscheidung vom 12.03.2010 - 26 C 439/09 -
LG Heidelberg, Entscheidung vom 19.11.2010 - 5 S 34/10 -
(1) Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.