Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird gestattet, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:

Die Klägerin ist Vermieterin der Beklagten zu 1) und 2). Über die Wohnung K-Straße xx, 3. Obergeschoss links, ##### C, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Bad sowie einem Balkon und einem Kellerraum (2. Tür unteres Plateau) besteht zwischen den Parteien ein Mietverhältnis aufgrund des Mietvertrages vom 28.01.1987 (K1, Bl. 6-11 d.A). Mit Mietvertrag vom 18.03.1988 mieteten die Beklagten zusätzlich die Mansarde im selben Haus im 4. Obergeschoss rechts, bestehend aus 3 Zimmern und einem WC (K2, Bl. 12-15 d.A.).

Bei Abschluss des Mietvertrages vom 18.03.1988 über die Mansarde vereinbarten die Parteien in § 18 unter anderem folgendes (Bl. 15 d.A.):

"Das Mietverhältnis ist seitens der Vermieterin nur gleichzeitig mit dem Mietverhältnis für die Wohnung im 3. OG, links kündbar, wobei sich die Kündigungsfrist nach dem älteren Mietverhältnis richtet."

Der Beklagte zu 3) ist der Sohn der Beklagten zu 1) und 2). Er ist volljährig und bewohnt die Mansarde (Wohnung im 4. Obergeschoss).

Die Klägerin kündigte die beiden – durch den eben zitierten § 18 verbundenen – Mietverträge mittels Schreiben ihrer vorgerichtlichen Vertreter vom 28.03.2012 (K3, Bl. 18-21 d.A.), den Beklagten zu 1) und 2) durch Gerichtsvollzieher zugestellt am 30.03.2012, zum 30.06.2013, hilfsweise zum nächsten zulässigen Termin. Zur Begründung ließ sie ausführen, sie selbst wolle in die Wohnung im 3. Obergeschoss links einziehen. Bezüglich der Mansarde im 4. Obergeschoss begründete die Klägerin den behaupteten Eigenbedarf mit den Plänen ihrer Tochter über einen Ausbau des Dachgeschosses im 5. Obergeschoss, um deren Wohnung im 4. Obergeschoss und die Mansarde mit dem ausgebauten 5. Obergeschoss zu einer Wohnung zusammenzuführen. Die Mansarde hat eine Wohnfläche von 21,47 qm.

Das im Eigentum der Klägerin stehende Haus in der K-Straße xx, ##### C verfügt über 15 Wohnungen. Die Klägerin wohnte in der streitbefangenen Wohnung der Beklagten im 3. Obergeschoss, mit 3 Zimmern und Rheinblick, im Jahr 1988 für kurze Zeit zusammen mit ihrer Tochter. Darüber hinaus wohnte die Klägerin von 1980 bis 1987 im 2. Obergeschoss Mitte sowie von 1998 bis 2004 im 2. Obergeschoss links. Auch andere Wohnungen des Objekts bieten 3 Zimmer und Rheinblick. Die Tochter der Klägerin wohnt seit dem 20.08.2013 zusammen mit ihrem Mann und ihren zwei minderjährigen Kindern in dem streitbefangenen Haus in der ausgebauten Maisonette-Wohnung, welche sich vom 4. Obergeschoss bis zum 5. Obergeschoss erstreckt. Diese Wohnung weist eine Wohnfläche von circa 197 qm auf. Die Klägerin selbst wohnt zur Zeit in einem Einfamilienhaus in T.

Die Beklagten widersprachen der Kündigung durch Schreiben vom 29.04.2013.

Die Klägerin behauptet, sie wolle in die Wohnung der Beklagten im 3. Obergeschoss ziehen, um die Betreuung der Enkel übernehmen zu können und um mittelfristig selbst von ihrer Tochter betreut werden zu können. Die Mansarde solle umgebaut und mit der Wohnung der Familie ihrer Tochter verbunden werden. Durch den so zusätzlich geschaffenen Raum solle ein Gästezimmer kombiniert mit einem weiteren Arbeitszimmer entstehen. Dies sei nötig, da sich die Tochter der Klägerin momentan mit ihrem Ehemann ein Arbeitszimmer teilen müsse, was sich störend auf die Arbeit auswirke.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen

1. die Wohnung K-Straße xx, 3. Obergeschoss links, ##### C, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Bad sowie einem Balkon und einem Kellerraum (2. Tür unteres Plateau) sowie

2. die Wohnung K-Straße xx, 4. Obergeschoss rechts (Mansarde), ##### C, bestehend aus 3 Zimmern, einem WC

zu räumen und an sie herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, dass der Wohnraum in der Maisonette-Wohnung für die Tochter der Klägerin und ihre Familie ausreichend sei, so dass für die zusätzliche Einbeziehung der Mansardenwohnung kein Bedarf bestehe. Die Kündigung bezüglich der Wohnung im 3. Obergeschoss sei rechtsmissbräuchlich, da sie nur deswegen erfolge, weil die Wohnung mit der Mansarde verbunden sei. Die Klägerin hätte in die - insoweit unstreitig - erst am 01.04.2012 erneut vermietete Wohnung im 2. Obergeschoss ziehen können.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Anhörung der Klägerin und Vernehmung der Zeugen K1 und L. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Sitzungsprotokolle vom 13.11.2013 (Bl. 87 d.A.) und vom 12.03.2014 (Bl. 113-115 d.A.) sowie den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin kann von den Beklagten nicht gem. § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Klägerin vom 28.03.2012 nicht beendet worden. Die Kündigung ist unwirksam.

Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Benötigen in diesem Sinne bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung zur Vermeidung von anderweitigen Nachteilen braucht. Lediglich der Wunsch und Wille, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen genügt dagegen nicht. Der Vermieter muss einen ernsthaften vernünftigen und nachvollziehbaren Erlangungswunsch haben (vgl. BGH NJW 1988, 904). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist geklärt, dass das grundgesetzlich geschützte Eigentum seinem Inhaber das Recht gewährt, den Eigentumsgegenstand entsprechend seiner eigenverantwortlichen Lebensgestaltung so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für richtig hält. Deshalb haben die Fachgerichte bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zu Grunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Eigentümer als angemessen ansieht. Gesetzliche Voraussetzung einer jeden Kündigung wegen Eigenbedarfs ist jedoch, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen tatsächlich benötigt. Über den bloßen Eigennutzungswunsch des Vermieters hinaus müssen vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Entscheidung des Vermieters zur Eigennutzung oder Nutzung durch einen Angehörigen vorhanden sein. Die Fachgerichte haben deshalb allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen oder ihn als vorgeschoben erscheinen lassen; einer missbräuchlichen Ausübung des Rechts haben sie zu begegnen (vgl. BVerfG, ZMR 1994, 102). Wann dies der Fall ist, hängt weitgehend von den Umständen des Einzelfalls ab. Verbleibende Zweifel an der Ernsthaftigkeit gehen zu Lasten des Vermieters.

Gemessen an diesen Kriterien kann ein ernsthafter Eigennutzungswunsch der Klägerin bzw. ein Benötigen der Wohnung der Beklagten im 3. Obergeschoss nicht festgestellt werden. Kann nach der Anhörung der Klägerin in der mündlichen Verhandlung überhaupt von einem Eigennutzungswunsch ausgegangen werden, kann jedenfalls dessen Ernsthaftigkeit nicht nachvollzogen werden. Es fehlt bereits an einer plausiblen Begründung dafür, weshalb die Klägerin in der Wohnung der Beklagten im 3. Obergeschoss wohnen möchte. Hierzu führte die Klägerin lediglich aus, dass die Wohnung drei Zimmer und Rheinblick habe und von ihr kurze Zeit bewohnt worden sei. Jedoch verfügt das im Eigentum der Klägerin stehende Haus über weitere Wohnungen mit drei Zimmern und Rheinblick. Warum die anderen Wohnungen – mit denselben Eigenschaften – nicht für die Klägerin in Betracht kommen, konnte sie nicht beantworten. Auch der Hinweis der Klägerin, sie habe in der Wohnung der Beklagten bereits gewohnt und kenne diese, verfängt nicht. Denn die Klägerin wohnte über weitaus längere Zeiträume in den Wohnungen im 2. Obergeschoss links und Mitte. Diese Wohnungen sind der Klägerin demnach noch vertrauter als die der Beklagten. Zwar verkennt das Gericht nicht, dass ein Vermieter grundsätzlich nach Belieben auswählen kann, welche der ihm zur Verfügung stehenden Wohnungen er auswählt, um einen bestehenden Eigenbedarf zu befriedigen. Das Verhalten der Klägerin und die vertragliche Verbindung der Wohnung im 3. Obergeschoss mit der Mansarde sprechen hier jedoch dafür, dass sich die Klägerin keinerlei ernsthafte Gedanken darüber gemacht hat, warum sie sich ausgerechnet für die Wohnung der Beklagten entschieden hat. Dies wiederum spricht dafür, dass der von der Klägerin ohnehin nur zaghaft behauptete Eigennutzungswunsch letztlich nur deshalb ins Feld geführt wird, weil ihre Tochter und deren Familie die Mansarde nutzen wollen. Dies hat die Klägerin letztlich auch selbst eingeräumt hat, als sie in der mündlichen Verhandlung einräumte, die Wohnung der Beklagten nur deshalb ausgewählt zu haben, weil ein Ausbau der Mansarden erfolgen soll.

Bezüglich der Wohnung im 3. Obergeschoss fehlte es daher zum Kündigungszeitpunkt an dem Tatbestandsmerkmal des "Benötigen" (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, § 573 Rn. 511). Unstreitig standen der Klägerin nämlich jedenfalls eine Wohnung im Erdgeschoss und eine Wohnung im zweiten Obergeschoss, die sie zuvor lange Zeit bewohnt hatte, zur Verfügung, um ihren Eigenbedarf zu decken. Gründe, die gegen eine Nutzung dieser Wohnungen sprechen, konnte die Klägerin in der mündlichen Anhörung nicht angeben. Die im Schriftsatz vom 22.08.2013 vorgetragenen Gründe wertet das Gericht angesichts der Anhörung als vorgeschoben. Die Kündigung ist daher insgesamt als unwirksam anzusehen, da die Wohnung im 3. Obergeschoss den Lebensmittelpunkt der Beklagten darstellt und diese auch hinsichtlich ihrer Größe den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bildet.

Ob Eigenbedarf bezüglich der Mansarde vorliegt, kann im Ergebnis dahinstehen. Gemäß § 18 des Mietvertrages vom 18.03.1988 ist eine separate Kündigung der Mansarden nicht möglich. Denn die Klausel beinhaltet eine Kündigungsbeschränkung, wonach das Mietverhältnis über die Mansarden nur gleichzeitig mit dem Mietvertrag für die Wohnung im 3. Obergeschoss gekündigt werden kann. Nur hilfsweise wird darauf hingewiesen, dass auch Bedenken gegen den insoweit angemeldeten Eigenbedarfswunsch bestehen. Zwar zweifelt das Gericht nach der Beweisaufnahme nicht daran, dass die Tochter der Klägerin und deren Ehemann den behaupteten Ausbau der Mansarde tatsächlich planen. Es bleibt aber zu fragen, ob insoweit nicht ein überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird. Die Familie der Klägerin bewohnt mit zwei Erwachsenen und zwei minderjährigen Kindern bereits die Maisonette-Wohnung, die nach der Wohnflächenverordnung eine Wohnfläche von circa 197,00 qm aufweist. Für eine vierköpfige Familie ist die angegebene Wohnfläche mit 197,00 qm bereits überdurchschnittlich großzügig bemessen. Es ist nicht ersichtlich, dass der zusätzliche Wohnraum der Mansarde (im jetzigen Zustand 27,52 qm) unbedingt benötigt wird, um ein weiteres Gäste-/Arbeitszimmer zu errichten. Vielmehr ist es denkbar, dass im großen Wohn-Essbereich im 5. Obergeschoss die Möglichkeit eines weiteren Zimmers geschaffen werden kann, zumal der dortige Hauswirtschaftsraum offenbar nicht genutzt wird.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: 5.529,84 €

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 21, 53111 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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BGB

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des

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published on 13.10.2014 00:00

Landgericht Bonn

Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 02.04.2014 (203 C 154/13) abgeändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung K-Straße, 3. Obergeschoss links, ##### C bestehend aus 3 Zimmern, ei

SubjectsAnlegerrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Immobilienrecht, andere, Wirtschaftsrecht

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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 546 Rückgabepflicht des Mieters

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.